Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2019
Drożeją kredyty hipoteczne. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnia marża dla kredytów z 10% wkładem własnym wynosi już 2,46%. To najwyższy poziom od 2010 r. Wciąż drożeją również mieszkania, szczególnie te duże, których średnia cena jest aż o 15% wyższa niż przed rokiem. Popyt na takie lokale może nadal rosnąć, jeśli frankowiczom uda się uwolnić z pułapki wysokiego zadłużenia.
W III kwartale ofertowe ceny mieszkań wzrosły niemal we wszystkich dużych miastach w Polsce. W porównaniu do II kw. małe mieszkania podrożały średnio o 2,2%, średnie o 1,5%, a duże o 3,5%. W ciągu ostatnich 12 miesięcy zmiany wyniosły natomiast odpowiednio 13%, 13% i 15%. Duże lokale (powyżej 60 m2) drożały więc mocniej niż małe i średnie. Co ciekawe, w kolejnych latach popyt na duże mieszkania może jeszcze wzrosnąć za sprawą unieważnienia czy „odfrankowienia” kredytów walutowych.
Odfarnkowienie kredytów może podbić popyt na duże mieszkania
W okresie poprzedniego boomu swoje pierwsze mieszkania kupowały bardzo liczne osoby, urodzone w okresie wyżu demograficznego z początku lat 80-tych. Część z nich chciałoby zmienić mieszkanie na większe, ale nie mogą, gdyż zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich. Ponieważ kurs franka bardzo mocno wzrósł, to mimo ponad 10 lat spłaty, zadłużenie niejednokrotnie przewyższa otrzymaną kwotę kredytu. To sprawia, że nie opłaca się sprzedawać mieszkania, na które zaciągnięty został taki kredyt. Poza tym ten dług obciąża zdolność kredytową i nie pozwala na zaciągniecie kolejnego kredytu, na nowe mieszkanie. Jeśli jednak sądy będą unieważniać umowy takich kredytów lub zamieniać je w kredyty złotowe, to sytuacja na rynku może się bardzo zmienić. Z jednej strony może pojawić się zwiększony popyt na duże lokale. Jednocześnie do sprzedaży lub na wynajem trafi część tych, w których obecnie mieszkają frankowicze.
Kredyty z najniższym wkładem najdroższe od 2010 r.
Wzrost cen mieszkań nie powinien dziwić biorąc pod uwagę dane jakie spływają z rynku kredytów hipotecznych. Wszystko wskazuje na to, że w tym roku wartość wypłaconych kredytów wyniesie ok. 62 mld zł, czyli przebije rekord z 2008 r. Dla banków do jednocześnie dobra i zła informacja. Oczywiście cieszą się z wysokiej sprzedaży. Jednocześnie obawiają się jednak nadchodzącego spowolnienia gospodarczego, a dokładniej tego czy kredytobiorcy poradzą sobie ze spłatą w trudniejszych czasach. Z tego względu próbują ograniczać dostępność kredytów dla klientów z niskim wkładem własnym.
Po ostatnich podwyżkach średnia marża dla kredytów z 10% wkładem własnym wynosi 2,46%, a dla tych z wkładem na poziomie 20% jest to 2,09%. Tak dużej różnicy w tych stawkach nie widzieliśmy od 2010 r. Banki ewidentnie próbują zniechęcać do kredytów hipotecznych tych klientów, którzy posiadają bardzo niski wkład własny. Nie można wykluczyć, że takie podejście będzie kontynuowane. Kredyty dla osób posiadających niski wkład mogą być wkrótce jeszcze droższe i przez to trudnej dostępne.
Ofertowe ceny mieszkań w III kw. 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 94 123 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w III kw. 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
