Sporządzamy umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości
W przypadku zakupu mieszkania, czy domu problemem nierzadko jest też to, że od momentu uzgodnienia warunków sprzedaży do czasu faktycznego zawarcia trakcji, mija sporo czasu. Może to być związane z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego lub wygaśnięciem umowy najmu. Właśnie na taki okres przejściowy zawiera się umowę przedwstępną.
Po co podpisuje się umowę przedwstępną?
Taką umowę podpisuje się na wypadek, gdyby któraś ze stron się rozmyśliła. Załóżmy, że w styczniu kupujący i sprzedający uzgadniają, że cena sprzedaży mieszkania wyniesie 300 000 zł. Gdyby kupujący miał pełną kwotę, a mieszkanie było niezamieszkane, to od razu mogliby pójść do notariusza i dokonać sprzedaży. Wtedy umowa przedwstępna nie byłaby potrzebna. Problem polega jednak na tym, że często kupujący nie ma całej kwoty i musi zaciągnąć kredyt hipoteczny, a to trwa średnio około miesiąca. Może się też darzyć, że w mieszkaniu ktoś mieszka i będzie ono wolne dopiero za miesiąc czy dwa. W tym czasie któraś ze stron mogłaby jednak zmienić zdanie i odmówić zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży lub zażądać zmiany ceny. Aby tego uniknąć podpisuje się umowę przedwstępną.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Taka umowa powinna zawierać dane sprzedającego, kupującego i dane nieruchomości, której dotyczy transakcja. Należy też określić w jakim okresie zostanie zawarta ostateczna umowa sprzedaży i cenę. Zwykle w umowie przedwstępnej podaje się konkretną kwotę, ale zamiast niej można też opisać jak taka cena zostanie obliczona.
Zadatek i zaliczka – co to jest i jaka wysokość
Podpisując umowę przedwstępną kupujący zwykle wpłaca sprzedającemu pewną kwotę. Zwykle jest to ok. 10% ostatecznej ceny. Taka kwota może zostać nazwana w umowie zaliczką lub zadatkiem. Gdyby kupujący zrezygnował, czyli w określonym w umowie terminie nie podpisał ostatecznej umowy sprzedaży, to straci wpłaconą kwotę.
Różnica między zaliczką a zadatkiem ujawnia się, gdy to sprzedający się wycofa. Jeśli otrzymał zaliczkę, to tylko ją musi zwrócić kupującemu. Jeśli natomiast otrzymał zadatek, to musi oddać dwukrotność tego co otrzymał. Dla przykładu jeśli kupujący wpłacił 30 000 zł i w umowie przedwstępnej ta kwota została nazwana zaliczką, to sprzedający musi zwrócić 30 000 zł. Jeśli jednak w umowie jest mowa o zadatku, to sprzedający musi oddać kupującego 60 000 zł. Kupujący powinien więc zabiegać o wpisanie do umowy zadatku, gdyż tylko wtedy sprzedający poniesie finansową kartę za złamanie umowy. W przypadku zaliczki, jeśli sprzedający się rozmyśli, to musi oddać kupującemu tylko to, co od niego otrzymał.
Umowa przedwstępna – zwykła czy notarialna?
Umowę przedwstępną można po prostu spisać na kartce papieru, w dwóch egzemplarzach. Czasami warto jednak zrobić to z pomocą notariusza. Umowa notarialna daje bowiem dodatkowe możliwości. Dzięki niej można zmusić druga stronę do zawarcia transakcji na określonych w umie warunkach. Wyobraźmy sobie sytuację, gdy kupujący i sprzedający uzgodnili w umowie przedwstępnej cenę 300 000 zł. Kilka dni później okazało się, że w pobliżu mieszkania powstanie coś co znacząco podnosi jego wartość np. park czy stacja metra. Załóżmy, że rynkowa wartość mieszkania wzrosła do 400 000 zł. Sprzedający mógłby chcieć się wycofać. Jeśli podpisano zwykłą umowę przedwstępną, to sprzedający po prostu zwróciłby kupującemu zaliczkę lub dwukrotność zadatku. Mieszkanie sprzedałby komuś innemu kto zapłaciłby 400 000 zł. Jeśli jednak umowa była podpisana w obecności notariusza, to kupujący (z pomocą sądu), mógłby zmusić sprzedającego do zawarcia transakcji po uzgodnionej cenie 300 000 zł. Oczywiście działa to również w drugą stronę. Gdyby nagle okazało się, że w pobliżu powstanie np. wysypisko śmieci, to kupujący mógłby chcieć się wycofać. Jeśli umowa miała formę aktu notarialnego, do sprzedający mógłby zmusić go do zawarcia transakcji.
Co gdy kupujący nie otrzymał kredytu na mieszkanie?
Może się zdarzyć, że kupujący będzie chciał wywiązać się z umowy przedwstępnej, ale nie będzie miał możliwości, gdyż bank nie udzieli mu kredytu. W takiej sytuacji wina za niepodpisanie ostatecznej umowy sprzedaży nie leży po żadnej ze stron. W takiej sytuacji sprzedający musi oddać otrzymany zadatek czy zaliczkę. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy kupujący działał umyślnie, czyli np. zawnioskował o kredyt, ale nie dostarczył bankowi wymaganych dokumentów. Wtedy to on jest winny niewywiązania się z umowy. Aby uniknąć nieporozumień i konieczności dochodzenia swoich praw w sądzie, warto zawrzeć w umowie zapis mówiący o zwrocie zaliczki czy zadatku, w sytuacji jeśli kupujący nie otrzyma kredytu.
Kto musi podpisać umowę przedwstępną
Oczywiście umowę musi podpisać zarówno kupujący jak i sprzedający. Ważne jest jednak to, że jeśli właścicielem nieruchomości jest kilka osób np. dwoje małżonków, to oboje powinni się podpisać na umowie przedwstępnej. Jeśli podpisze się tylko jeden, to drugi może w przyszłości zablokować transakcję sprzedaży
Jak i kiedy zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży?
Ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę akty notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. Należy ją zawrzeć przed upływem terminu, który został wskazany w umowie przedwstępnej.
