Tagi:

Dla studentów szukających mieszkania na kolejny rok akademicki mamy zarówno dobre jak i złe informacje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu zaledwie dwóch miesięcy liczba aktywnych ogłoszeń o wynajmie wzrosła w badanych 17 miastach aż o 15%. Będzie więc w czym wybierać. Z kolei stawki najmu w ostatnich miesiącach pozostają stabilne. Studenci porównują jednak koszty z tymi, jakie obowiązywały przed rokiem. Dlatego wielu z nich przeżyje niemiłe zaskoczenie. Dla przykładu w Bydgoszczy koszt najmu wzrósł aż o 15,3%, w Rzeszowie o 12% r/r, a w Warszawie i Lublinie o 10%. Taniej niż przed rokiem jest jedynie w Częstochowie (-8,2%) i Gdańsku (-1,5% r/r).

Na rynku najmu wciąż panuje stabilizacja stawek najmu. Co prawda czerwiec i lipiec przyniosły niewielkie wzrosty, ale stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Od stycznia średnia zmiana dla badanych miast to zaledwie 0,4%. W siedmiu miastach stawki wzrosły, w ośmiu spadły, a w jednym pozostały na styczniowym poziomie. Jedyne miasta, w których w tym roku pojawiły się większe zmiany, to Gdańsk (+8,3%) oraz Gdynia (+6,4%). To jednak specyficzne rynki, przeżywające turystyczny boom w okresie wakacyjnym. Za te wzrosty odpowiadają właśnie ostatnie miesiące.

Najem droży niż przed rokiem w 13 z 16 miast

Dla wielu studentów szukających mieszkania kluczowe jest jednak, jak zmieniły się koszty najmu w porównaniu z tym, ile płacili w ubiegłym roku akademickim. Kluczowym punkiem odniesienia jest więc dla nich poziom stawek sprzed roku. W tym ujęciu sytuacja wygląda zdecydowanie gorzej. Aż w 13 z 16 miast, dla których mamy takie dane, stawki najmu są wyższe niż przed rokiem. Średnio stawki wzrosły o 4,8%.

W największych ośrodkach akademickich najem wyraźnie zdrożał

Zdecydowanym liderem wśród ośrodków akademickich jest Warszawa z liczbą 250 tysięcy studentów. To też najdroższe miasto w naszym zestawieniu. Przeciętnie za najem mieszkania trzeba tam zapłacić 75 zł za m2. To aż o 10% więcej niż przed rokiem.

Na drugim miejscu jest Kraków z 128 tysiącami studentów. Tam przeciętny koszt najmu wynosi 61,29 zł za m2. W tym przypadku również jest zdecydowanie drożej niż przed rokiem. Wzrost wynosi 7,5%.

Ostatnie miejsce na podium zajmuje Poznań z 114 tysiącami studentów. Tam przeciętna stawka najmu wynosi 51,89 zł za m2. Oznacza to wzrost o 5,9% w porównaniu z poziomem przed rokiem.

Warto też wspomnieć o Wrocławiu, który jest ostatnim miastem, w którym liczba studentów przekracza 100 tysięcy. Tam średni koszt najmu to 62,22 zł za m2. W tym przypadku jest to wzrost o 1,9% r/r.

Kolejna grupa to miasta, w których liczba studentów mieści się pomiędzy 50 tysięcy a 100 tysięcy. Należą do niej: Łódź (72 tys.), Gdańsk (67tys.), Lublin (59 tys.) i Katowice (51 tys.). Wśród nich najwyższy koszt najmu występuje w Gdańsku (65 zł za m2). Co ciekawe jest to jednak stawka nieco niższa (-1,5%) niż przed rokiem. Z kolei w Lublinie pojawił się zdecydowany wzrost (+10% r/r) i średni koszt najmu wynosi 49,18 zł za m2. Natomiast w Katowicach i Łodzi stawki są na zbliżonym poziomie – odpowiednio 46,27 zł za m2 i 46,49 zł za m2. W obu stawki są nieco wyższe niż przed rokiem.

Wśród pozostałych badanych przez nas miast szczególną uwagę zwracają Bydgoszcz, Rzeszów i Toruń, gdzie stawki najmu są znacznie wyższe niż przed rokiem. W Bydgoszczy jest to 43,82 zł za m2, a więc aż o 15,3% więcej niż przed rokiem. Przeciętny koszt najmu w Rzeszowie to 44,54 zł za m2, czyli o 12,4% więcej niż przed rokiem. W Toruniu jest to z kolei 40,62 zł za m2, czyli wzrost o 8,8% r/r.

Koszty najmu za m2 w lipcu 2023 r.

Przeprowadzka z mieszkania najmowanego do własnego nareszcie bez podatku

Oczywiście najmującymi mieszkania są nie tylko studenci. Często są to również osoby młode, które są dopiero na początku swojej kariery zawodowej. Gdy nadchodzi odpowiedni moment, np. gdy planują poczęcie pierwszego dziecka, zwykle starają się kupić lub zbudować własną nieruchomość. Dotychczas taka operacja mogła wiązać się z koniecznością zapłacenia 2% podatku PCC. Tak było, gdy nieruchomość była kupowana na rynku wtórnym.

Od 31 sierpnia zakup pierwszego w życiu mieszkania lub domu będzie zwolniony z tego podatku. Oznacza to, że np. kupując mieszkanie za 500 tys. zł będzie można zaoszczędzić 10 000 zł.

Przeprowadzka do własnego mieszkania pozwoli zaoszczędzić nawet 699 zł miesięcznie

Zmiana najmowanego mieszkania na własną nieruchomość znacznie ułatwia program „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzieje się tak dlatego, że rata takiego kredytu, po uwzględnieniu dopłaty, jest zdecydowanie niższa niż koszt najmu. Po ostatnich zmianach stawek najmu i cen mieszkań największa różnica występuje w Gdańsku. Tam taka przeprowadzka pozwala zaoszczędzić 699 zł miesięcznie (w przypadku mieszkania o powierzchni 42 m2). Na kolejnych miejscach jest Szczecin (615 zł) i Wrocław (508 zł).

Najmniejsze korzyści wśród badanych miast występują w Białymstoku (166 zł), Krakowie (210 zł) i Toruniu (213 zł).

Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 42 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)

Należy jednak dodać, że raty „Bezpiecznego kredytu 2%” są ratami malejącymi, więc taka korzyść może się powiększać. Z kolei nie wiadomo czy stawki najmu będą spadały, choć jest na to szansa. W miarę jak będzie wypłacanych coraz więcej „Bezpiecznych kredytów 2%”, to mogą zwalniać się kolejne mieszkania na wynajem, które dotychczas były zajmowane przez uczestników tego programu. Podaż będzie więc rosła. Za tym może jednak nie nadążyć popyt. Gdyby tak się stało, to mogłoby dojść do spadków stawek najmu.

Oczywiście warto też pamiętać, że zarówno najem jak i własność mają dodatkowe zalety. Najem daje olbrzymią elastyczność. Bardzo szybko można zmienić miejsce zamieszkania. Z kolei własność, to poczucie bezpieczeństwa oraz budowanie majątku. Pieniądze płacone jako raty kredytu można po pewnym czasie częściowo odzyskać w przypadku sprzedaży mieszkania. Można też zyskać na wzroście wartości nieruchomości. Z kolei pieniędzy płaconych jako najem nie da się odzyskać. Trzeba też płacić tak długo jak chcemy mieszkać, tymczasem kredyt spłacany jest tylko przez określony czas.

Przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem to 6,5% brutto

Kolejny miesiąc z rzędu pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w lipcu wyniosła przeciętnie 6,5%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, gdy zakup został dokonany bez udziału kredytu oraz przy metrażu wynoszącym 50 m2. Z kolei przeciętna rentowność netto wyniosła przeciętnie 5,3%. To wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Najlepszy zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem można uzyskać w Szczecinie (6% netto) oraz Gdańsku (5,9% netto). Z kolei najsłabszy wynik dotyczy Białegostoku i Krakowie (po 4,7% netto).

Na rynku najmu panuje zastój. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że stawki najmu w II kwartale spadły we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej staniał najem średniej wielkości (-3,1% q/q) i dużych mieszkań (-3% q/q). W przypadku dużych lokali spadek wyniósł 1% q/q. Przyczyną jest znacząca podaż przy kurczącym się popycie. Program „Bezpieczny kredyt 2%” pozwala wielu młodym osobom przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. We wszystkich analizowanych przez nas miastach rata takiego kredytu jest niższa niż koszt najmu. Na przeprowadzce do własnego mieszkania najwięcej można zaoszczędzić w Warszawie (548 zł miesięcznie), a najmniej w Białymstoku (144 zł miesięcznie).

Cisza przed burzą?

Od października 2022 r. obserwujemy stabilizację na rynku najmu. Jest to niemal naprzemienny cykl miesięcznych wzrostów i spadków stawek najmu. W maju i czerwcu ten trend był kontynuowany. W maju koszt najmu był o 1,23% niższy niż kwietniu, a w czerwcu nastąpił wzrost o 0,56%. Gdy jednak dokładniej przyjrzymy się tym zmianom, to ta stabilizacja coraz bardziej zaczyna wyglądać na początek trendu spadkowego. Stawki w czerwcu w porównaniu ze styczniem spadły w 10 z 16 miast, dla których mamy dostępne takie dane. Średnia zmiana stawek najmu w tym okresie pokazuje niewielki spadek o 0,4%. Uwagę zwraca też to, że w czerwcu nowych ofert dodano na portale aż o 25% więcej niż w maju.

Stawki najmu w czerwcu 2023 r.

Najbardziej staniał najem mieszkań średniej wielkości i dużych

Wyraźniejsze spadki stawek najmu widać w danych kwartalnych. Najbardziej tanieją mieszkania średniej wielkości (35-60 m2), bo o 3,1% q/q. Stawki niższe niż w I kwartale odnotowaliśmy w 14 z 17 miast. W przypadku dużych mieszkań (powyżej 60 m2) spadki pojawiły się w 12 z 15 miast, dla których dostępne są dane, a przeciętna zmiana wyniosła -3% q/q. Najwolniej taniał najem małych mieszkań (do 35 m2), bo o 1% q/q. Spadki pojawiły się w 10 z 14 miast.

Dobre wiadomości dla najmujących w Bydgoszczy i Wrocławiu

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe spadki kosztu najmu odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (-13% q/q). Trzeba jednak dodać, że stawki dla małych i średnich mieszkań w tym mieście wzrosły (odpowiednio o 5% i 2,4%). Patrząc całościowo na poszczególne miasta, najsłabiej radzą sobie Bydgoszcz i Wrocław, gdzie stawki spadają we wszystkich segmentach. Najem dużego mieszkania we Wrocławiu staniał aż o 7,4%, średniej wielkości o 3,8%, a małego o 3%. Z kolei w Bydgoszczy było to odpowiednio -0,1%, – 5% i aż -9% w przypadku małych lokali. To oczywiście dobre wiadomości dla tych, którzy planują zamieszać w najmowanym mieszkaniu w jednym z tych miast.

Jedynym miastem, w którym stawki najmu we wszystkich segmentach były wyższe niż w I kwartale jest Gdańsk. Najem małego mieszkania zdrożał tam o 3,2% q/q, średniej wielkości o 3,4% q/q, a dużego o 0,4% q/q.

Koszty najmu m2 w II kw. 2023 r.

Mieszkań przybywa…

O przyczynach zastoju na rynku wynajmu wspominaliśmy w naszych poprzednich raportach. Pierwszym powodem jest nasycenie rynku mieszkaniami. Wszystko wskazuje na to, że na początku roku został osiągnięty poziom równowagi popytu i podaży. Na rynek trafia jednak coraz więcej mieszkań. Z kolei popyt zaczyna się kurczyć. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” w najbliższych miesiącach dziesiątki tysięcy osób kupi swoje pierwsze w życiu mieszkanie lub zbuduje dom. Część z nich była dotychczas najemcami i wkrótce się wyprowadzi do własnego M. Będzie to miało znaczący wpływ na sytuację na rynku najmu.

… a popyt spada

Przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnego lokum będzie bardzo dużo w najbliższym czasie. Wynika to z tego, że przez wiele miesięcy osoby młode nie miały możliwości zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Dlatego były zmuszone odkładać na przyszłość zakup własnego mieszkania czy budowę domu. Zmienił to program „Bezpieczny kredyt 2%”. Można go uzyskać bez wkładu własnego. Dostępna kwota kredytu jest o ponad 30% wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Taki kredyt jest też bardzo tani dzięki dopłatom, które mocno obniżają raty w pierwszych 10 latach spłaty.

We wszystkich analizowanych przez nas przypadkach wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredyt 2%” będzie niższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Dla mieszkania o powierzchni 45 m2, kupowanego bez wkładu własnego, największa różnica występuje w Warszawie, gdzie koszt najmu to 3 177 zł, a pierwsza rata „Bezpiecznego kredytu 2%” wyniesie 2 629 zł. Na przeprowadzce do własnego mieszkania można więc zaoszczędzić 548 zł miesięcznie. Dodatkowo warto pamiętać, że raty tego kredytu są malejące w okresie pierwszych 10 lat. Na korzyść własnego lokalu przemawia też fakt, że kredyt spłacany jest tylko przez określony czas, a za najmem trzeba płacić zawsze, tak długo jak chcemy mieszkać.

Oczywiście nie oznacza to, że popyt na najem zupełnie się załamie. Wciąż pozostaną na rynku osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą uzyskać takiego preferencyjnego kredytu. W przypadku np. osób młodych, które jeszcze nie mają zdolności kredytowej lub które jeszcze nie wiedzą, gdzie chcą mieszkać na stałe, najem wciąż będzie atrakcyjnym rozwiązaniem. Zachodzące zmiany to dla nich szansa na spadek kosztu najmu lub zamianę najmowanego mieszkania na lepsze.

Porównanie kosztu najmu i pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%”
(dla mieszkania 45 m2, okres spłaty kredytu 30 lat, brak wkładu własnego)

Rentowność wynajmu spada

Nadal konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu, które wzrastały prawie przez cały 2022 rok. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) w czerwcu wynosiła przeciętnie 6,6% (7,0% w styczniu). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%), rentowność inwestycji w 50-metrowe mieszkanie wynosi 5,3% netto. Jest to odpowiednik zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,54%.

Najwyższy wskaźnik rentowności na bazie danych kwartalnych jest w segmencie małych mieszkań i wynosi 7,1% brutto. W przypadku mieszkań średnich jest to 6,4% brutto, a w przypadku mieszkań dużych 5,7% brutto. Najatrakcyjniej wyglądają stopy zwrotu z małych mieszkań w Sosnowcu (8,8% brutto), Łodzi (8,1% brutto) oraz Szczecinie (7,8% brutto). Najgorzej z kolei w przypadku dużych mieszkań w Gdyni (4,8% brutto), Białymstoku i Krakowie (po 5,2% brutto).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 73 175 ogłoszeń cen najmu oraz 90 754 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2023 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.

Zwracamy uwagę, że od maja 2023 r. zmodyfikowaliśmy sposób zbierania danych, co spowodowało wzrost liczby analizowanych ogłoszeń najmu w naszej bazie. Nie należy więc wyciągać wniosków na podstawie prezentowanej liczby ogłoszeń sprzed maja 2023 r. i po tym okresie.