Tagi:
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w ciągu roku wzrosły aż o 10%
Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%. Continue reading
Polski rynek nieruchomości – Wrzesień 2017
Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki najniższym w historii stopom procentowym. Receptą na ewentualne podwyżki miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak zainteresowanie klientów tymi usługami systematycznie spada. Wysoki popyt na „hipoteki” przekłada się na dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim oraz wtórnym. Spośród siedmiu analizowanych miast w czterech odnotowaliśmy zwyżki cen.
Oprocentowanie stałe już tylko w trzech bankach
Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że za kilka lat będą zdecydowanie wyższe. Wzrosną więc raty kredytów hipotecznych. Aby się przed tym uchronić, teoretycznie można skorzystać z kredytu oferującego oprocentowanie stałe. Problemem jest jednak to, że na naszym rynku nie ma takich produktów, które gwarantują stałe warunki w całym okresie spłaty. Najdłuższy okres stabilizacji (7 lat) oferował Alior Bank, który właśnie wycofał swoją ofertę. Pozostały one już tylko w BZ WBK, Deutsche Banku i PKO BP.
Jednocześnie oprocentowanie stałe i raty jest są tu wyższe niż w zwykłych kredytach hipotecznych. W przypadku BZ WBK rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat jest o ok. 157 zł wyższa. – Ta różnica to koszt „ubezpieczenia” od podwyżki stóp procentowych. W praktyce oferowany przez banki okres stabilizacji oprocentowania jest tak krótki, że wielu kredytobiorców dochodzi do wniosku, że „ochrona”, jaką daje taki kredyt, jest zbyt słaba w stosunku do ceny, jaką trzeba za nią zapłacić. Nawet jeśli zdecydują się na stałe oprocentowanie, to maksymalnie za 5 lat i tak najprawdopodobniej czeka ich podwyżka raty ¬– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Niestety, obecnie nie widać wyjścia z tej sytuacji. – Banki tłumaczą, że nie są w stanie zaoferować stałego oprocentowania na cały okres spłaty. Klientów nie interesuje natomiast istotnie wyższa rata w zamian za kilkuletnią ochronę. Wielu też wciąż nie zdaje sobie sprawy z tego, że w skrajnym przypadku ich miesięczne zobowiązanie może wzrosnąć nawet o ponad 50%. Do tego wystarczy powrót WIBOR do poziomu 6%, a tymczasem wyższe poziomy obowiązywały np. w 2008 r. czy 2004 r. – dodaje Sadowski, Expander.
Apetyt na kredyty hipoteczne
W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, druga połowa roku wygląda dużo lepiej niż pierwsza, w której niemal bez przerwy banki wprowadzały podwyżki marż. ¬– Od lipca nie widać już zbyt wielu zmian. Warto też dodać, że dobra koniunktura gospodarcza i niskie bezrobocie powodują, że zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi jest nadal bardzo wysokie. Według BIK, wartość wniosków złożonych od stycznia jest wyższa o niemal 15% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. – mówi Sadowski, Expander.
Wyraźne spadki tylko we Wrocławiu
Jednym miastem, gdzie ceny mieszkań wyraźnie spadły w porównaniu do ostatniego raportu jest Wrocław. Obecnie klienci płacą tu za m kw. 5731 zł, co oznacza kwotę niższą o 3,1 proc. – Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, a w transakcjach dokonywanych przez klientów Metrohouse mniej jest popularnych niegdyś kawalerek. W ostatnich transakcjach ceny za m kw. standardowych lokali zaczynały się od 3800 zł. Nadal na rynku można znaleźć sporo ofert po stosunkowo niewygórowanych kwotach, zwykle w starych przedwojennych kamienicach, ale wysokie koszty remontu takich mieszkań powodują, że sprzedający czują potrzebę obniżania cen ofertowych – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.
Liderem wyższych cen jest Gdynia. Rzeczywiście, wiele transakcji dotyczyło mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, w dobrym stanie technicznym, nabywanych często znacznie powyżej 6000 zł za m kw. – Wyższe o 4,6 proc. ceny widoczne są w Krakowie, gdzie kupujemy mieszkania za 6437 zł za m kw. Najniższe ceny w transakcjach zaczynały się od 5000 zł za m kw. i przy standardowych lokalach kończyły się na poziomie 8500 zł – dodaje Jańczuk, Metrohouse
Drożej też jest w Warszawie (7669 zł). W stolicy jak zwykle średnią cenę podbijają transakcje apartamentów klasy premium, nabywane za kwoty powyżej 15000 zł za m kw. Także w tym sektorze rynku ruch jest zauważalny. Po przeciwnej stronie mamy ceny z poziomu 5000 zł, które są osiągalne w przypadku mieszkań w blokach z płyty na osiedlach sypialnianych stolicy. Natomiast na rynku mieszkań w Gdańsku za m kw. trzeba było zapłacić 5550 zł. Jednak tu kupujemy mniejsze mieszkania – średnia to zaledwie 51 m kw.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD PONIŻSZYM LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Wrzesien_2017_
Mieszkania drożeją. Na szczęście pensje wzrosły o 19%
W ostatnim czasie coraz więcej mówi się o rosnących cenach nieruchomości. Rzeczywiście, dane pokazują, że od początku 2013 r. w niektórych miastach cena przeciętnego mieszkania wzrosła o ponad 50 000 zł. Expander zwraca jednak uwagę, że mimo to obecnie łatwiej jest nam kupić mieszkanie niż 4 lata temu. Po pierwsze, istotnie spadło oprocentowanie kredytów, a więc i ich raty. Po drugie, zarabiamy o 19% więcej. W rezultacie na ratę wydajemy średnio 24% dochodu, a nie 31% jak to było w 2013 r.
Może wydawać się dziwne, że ceny mieszkań zauważalnie rosną, a deweloperzy wciąż chwalą się rekordową sprzedażą. Częściowym rozwiązaniem tej zagadki są niskie stopy procentowe. Z jednej strony powodują one, że inwestorom dużo bardziej opłaca się zakup mieszkania i czerpanie zysków z jego wynajmu, niż wpłacenie pieniędzy np. na lokatę bankową. Z drugiej strony, niskie stopy procentowe sprawiły, że kredyty hipoteczne staniały.
Najniższe ceny mieszkań w ostatnich latach zanotowane zostały na początku 2013 r. Wtedy jednak średnie oprocentowanie kredytu (z 10% wkładem własnym) wynosiło aż 5,7%. Obecnie jest to tylko 4,11%. To powoduje, że choć mieszkanie jest droższe, to rata kredytu zaciągniętego na jego zakup jest w większości przypadków niższa (w 14 z 17 analizowanych miast).
Wynagrodzenia wzrosły aż o 19%
W dwóch miastach – Gdyni i Wrocławiu – ceny nowych mieszkań wzrosły tak mocno (o ponad 50 000 zł), że rata jest obecnie zbliżona do tej z 2013 r. Największe zwyżki zaobserwowaliśmy natomiast w Gdańsku. Nowy lokal o powierzchni 55 m2 zdrożał tam aż o 66 476 zł. To spowodowało, że mimo niższego oprocentowania, rata jest wyższa o 76 zł. Trzeba jednak dodać, że i tak łatwiej jest dziś kupić tam mieszkanie niż w 2013 r., gdyż zdecydowanie lepiej zarabiamy. Według GUS, przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w omawianym okresie o 19%. To powoduje, że nawet jeśli rata wzrosła, to i tak wydajemy na nią mniejszą część dochodu niż w 4 lata temu.
Dla przykładu przyjmijmy, że nowe mieszkanie o przeciętnej powierzchni (55 m2) w Gdańsku chcą kupić małżonkowie. Oboje pracują i zarabiają pensję równą medianie* wynagrodzeń w Polsce. Obecnie ich łączny dochód netto wynosi więc 5 108 zł. Oznacza to, że na ratę wydadzą 34% dochodu. Dla porównania, w 2013 r. ich rata byłaby o 76 zł niższa. Mimo to byliby w gorszej sytuacji, gdyż na jej opłacenie wydawaliby 38% dochodu – wtedy zarabiali bowiem 4 304 zł. Obecnie zakup mieszkania jest więc dla nich mniejszym obciążeniem.
Znacznie częściej stać nas na mieszkanie
Ze spadkiem udziału raty w dochodzie mamy do czynienia we wszystkich 17 analizowanych miastach. Największe znaczenie ma to jednak dla mieszkańców Warszawy, Poznania, Krakowa i Gdyni. W 2013 r. udział raty w stosunku do dochodu przekraczał tam bowiem 40%. To bardzo wysoki poziom, który powoduje, że część banków odmówiłaby im udzielenia kredytu na nasze przykładowe mieszkanie. Aby je kupić musieliby zdecydować się na mniejszy metraż. Obecnie ten stosunek we wszystkich analizowanych miastach jest niższy niż 40%. Nawet w Warszawie jest minimalnie poniżej tego progu.
* GUS bardzo rzadko publikuje informację ile wynosi mediana wynagrodzeń. Zwykle jest ona równa ok. 80% średniej pensji więc taką wartość przyjęliśmy do wyliczeń.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
W Gdańsku i Gdyni mieszkania zdrożały o ok. 60 000 zł
Jak pokazują najnowsze dane NBP mieszkania drożeją. Z wyliczeń Expandera wynika, że w ciągu minionych 4 lat najbardziej zdrożały lokale na pomorskim rynku wtórnym – aż o 65 000 zł, czyli o 26% w Gdyni, oraz blisko 60 000 zł, czyli 22% w Gdańsku. Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to największy wzrost zanotował Wrocław – o 45 210 zł, czyli o 15% w porównaniu do roku 2013.
Rok 2013 r. był przełomowy na rynku nieruchomości. Spadające wcześniej ceny mieszkań zaczęły rosnąć. Sprawdziliśmy więc jak bardzo zmieniły się stawki za lokale od tego czasu, korzystając z cen transakcyjnych publikowanych przez NBP. Okazało się, że w tym okresie w przeważającej części analizowanych miast ceny wzrosły. Co ciekawe, największą podwyżkę odnotowały używane mieszkania w Gdyni i Gdańsku. Jest to o tyle niezwykłe, że w sytuacji, gdy deweloperzy chwalą się rekordową sprzedażą, bardziej powinny wzrosnąć ceny nowych mieszkań.
Na podstawie tych dwóch pomorskich miast nie należy jednak wyciągać zbyt daleko idących wniosków, dotyczących całego rynku. W rzeczywistości, niemal tyle samo było ośrodków, w których bardziej wzrosły ceny nowych mieszkań, co takich, w których bardziej zyskiwały na wartości te używane.
Prawie wszędzie wzrosty, ale najczęściej niewysokie
Ekstremalne przypadki, czyli ponad 20% wzrosty, nie powinny nam również przyćmić pełnego obrazu rynku nieruchomości. W większości analizowanych miast wzrosty nie były bardzo wysokie. Średnio było to ok. 7%, ale w skali 4 lat. Do uzyskania takiego wyniku wystarczy roczny wzrost na poziomie 1,7%. To już nie wygląda zbyt imponująco.
Dlaczego jest coraz drożej?
Ceny mieszkań w ostatnich latach rosną z kilku powodów. Po pierwsze, nieruchomości uznawane są za dobrą inwestycję. Zyski jakie można uzyskać z najmu są zdecydowanie wyższe niż oprocentowanie lokat bankowych. Osoby zamożne chętnie lokują więc w ten sposób swoje oszczędności. Niskie stopy procentowe sprawią również, że dość tanie są obecnie kredyty hipoteczne. Jednocześnie mamy bardzo niskie bezrobocie i dobrą sytuację gospodarczą. To sprawia, że Polacy chętnie kupują mieszkania na kredyt. Wg. BIK, od stycznia do lipca wartość wniosków kredytowych wzrosła aż o 16% w porównaniu z tym samym okresem 2016 r. Kumulacja zakupów gotówkowych i wspomaganych kredytem sprawia, że ceny rosną. Na szczęście ten zwiększony popyt jest w dużej mierze zaspokajany przez dużą aktywność deweloperów. Dlatego ceny nie rosną w tak dużym tempie jak miało to miejsce do 2008 r.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Lipiec 2017
Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, marże kredytów hipotecznych w tym roku rosną nieomal bez przerwy, jedynie w kwietniu nie odnotowano zmian. Przyczynami podwyżek mogą być nie tylko chęć poprawy wyników ze strony banków, ale również rosnący popyt na kredyty. Dobrą wiadomością jest spadek średnich cen mieszkań w stolicy, za to w Łodzi, Poznaniu i szczególnie we Wrocławiu, kupujący odczują coraz wyższe ceny w transakcjach. Deweloperzy po krótkiej chwili wytchnienia, spowodowanej przerwaniem wypłat z MdM-u w kwietniu muszą przygotować się na niespokojne wakacje – w sierpniu planowane jest dodatkowe dofinansowanie w ramach tego programu.
Polacy coraz chętniej wybierają zakup nieruchomości bądź budowę na kredyt
Dobra sytuacja na rynku pracy, w gospodarce i ogólny optymizm sprawiają, że Polacy coraz chętniej decydują się na kredyty mieszkaniowe. Wskazują na to dane BIK, ponieważ w czerwcu wartość wniosków o tego typu finansowanie wzrosła o 20% w porównaniu z tym samym miesiącem w 2016 roku. Jest to tym bardziej imponujący wynik, biorąc pod uwagę, że wtedy mogliśmy skorzystać z dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”, a w tej chwili dopłaty zostały zawieszone. – Podwyższając marże, banki mogą upiec dwie pieczenie przy jednym ogniu. Z jednej strony mogą poprawić swoje zyski, które pomniejszają m. in. podatek bankowy czy składki na BFG. Z drugiej mogą w ten sposób nieco hamować dynamicznie rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe. Trzeba jednak dodać, że podwyżki marż nie są na szczęście bardzo duże. Od początku roku średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wzrosła o 0,12 p.p. (z 2,05% do 2,17%). Tych z najniższym (10%) wzrosła natomiast o 0,2 p.p. (z 2,18% do 2,38%). W przypadku kredytów z wysokim wkładem średnio wynosi 3,91%. Zawdzięczamy to utrzymywaniu przez Radę Polityki Pieniężnej rekordowo niskich stóp procentowych ¬– zauważa Jarosław Sadowski, Expander Advisors.
Ceny we Wrocławiu wciąż idą do góry
W tej chwili za m kw. mieszkania we Wrocławiu zapłacimy 5917 zł, czyli prawie o 12% więcej niż w zeszłym roku. Zwyżkowy trend utrzymuje się w tym mieście od jakiegoś czasu. – Jeszcze przed miesiącem mieliśmy do czynienia z dość nieoczekiwanym skokiem cenowym, ale okazuje się że nabywcy nadal kupują mieszkania po dość wysokich, jak na to miasto, stawkach. Duże znaczenie dla kształtowania się średnich cen ma fakt, że nabywane mieszkania mają niewielkie metraże. W transakcjach ostatnich tygodni przeważały małe lokale dwupokojowe oraz kawalerki – zauważa Marcin Jańczuk, Metrohouse Franchise.
Najwyższy spadek zanotowała za to stolica, gdzie możemy kupić mieszkanie w cenie 7425 zł za m kw. Jest to wynik bardzo zbliżony do tego z poprzedniego roku. – Najwyższa stawka za m kw. przekroczyła 14000 zł – nie jest to wprawdzie rekordowo wysoka wartość (czasem przekracza 20000 zł), ale pokazuje jak bardzo stołeczny rynek cenowo odbiega od reszty polskich miast. Nadal jednak można znaleźć oferty w cenie ok. 4500 zł. Na pewno nie będzie to możliwe w przypadku segmentu najmniejszych mieszkań, ale np. w trzypokojowych lub większych mieszkaniach w budynkach z wielkiej płyty, taki poziom cen jest możliwy do osiągnięcia. Należy jednak przygotować się, że tego typu oferty to będą zwykle mieszkania do gruntownego remontu – dodaje Jańczuk.
Deweloperzy przygotowują się do intensywnych miesięcy
Na wskutek zmian prawnych, program MdM prawdopodobnie będzie wznowiony w sierpniu 2017 r. Nie wiadomo jeszcze, ile osób zdecyduje się wykorzystać właśnie ten okres, zamiast czekać na dopłaty startujące w okolicach stycznia 2018 r. ¬– Dodatkowa suma dofinansowania na 2017 r. nie będzie duża i wyniesie ok. 67 mln zł. Mimo tego, zapowiedź rządu wzbudziła zamieszanie na rynku mieszkaniowym. Można oczekiwać, że popyt na dopłaty ze strony kredytobiorców będzie nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do sumy dodatkowych środków – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
W II kw. 2017 r. na największych rynkach pierwotnych przeważały wzrosty cen. – Warto zwrócić uwagę, że tylko w Poznaniu odnotowano niewielki spadek średniej ofertowej ceny za 1 mkw. Wzrosty obliczone dla pozostałych miast, wynosiły od 1,6% (Warszawa) do 3,0% (Łódź) – dodaje Prajsnar, RynekPierwotny.pl
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Wzrosty cen mieszkań są ukrywane przez MdM i inwestorów
NBP opublikował najnowsze dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w pierwszym kwartale 2017 r. Wynika z nich, że w np. w Krakowie i Wrocławiu średnie ceny używanych lokali spadły. To jednak nie do końca prawda. Expander zwraca uwagę, że tak naprawdę ceny w tych miastach istotnie wzrosły – odpowiednio o 10,9% i 7,6%. Nie widać tego jednak w średnich cenach, gdyż są one zaniżane przez zwiększoną liczbę zakupów mieszkań z niską ceną metra kwadratowego.
Opublikowane przez NBP dane na temat cen mieszkań są bardzo interesujące, ponieważ zawierają tzw. indeks hedoniczny. Pozwala on precyzyjnie pokazać, co dzieje na rynku nieruchomości, gdyż obrazuje zmiany cen dla podobnych mieszkań. Natomiast zwykła średnia może np. wzrosnąć, nawet jeśli w rzeczywistości ceny się nie zmieniły. Aby tak się stało, wystarczy, że w danym okresie sprzedano dużo więcej drogich mieszkań.
Może też się zdarzyć, że ceny rosną, a średnia się nie zmienia. Dzieje się tak na przykład, gdy nastąpi wzrost sprzedaży mieszkań o gorszej lokalizacji czy będących w nienajlepszym stanie technicznym. Z podobną sytuacją mieliśmy właśnie do czynienia w ostatnim czasie. Inwestorzy, którzy chcieli dobrze zarobić na wynajmie, bardzo chętnie kupowali lokale wymagające remontu. Później je odnawiali i wynajmowali. W ten sposób uzyskali wysoki zwrot z inwestycji.
Ponadto w pierwszym kwartale tego roku, bardzo dużo tanich mieszkań zostało kupionych ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Suma dopłat, o które wnioskowano w pierwszych trzech miesiącach tego roku (prawie 540 mln zł), była aż o 30% wyższa niż przed rokiem. Aby uzyskać dopłatę w ramach MdM-u, cena mieszkania musi mieścić się w limicie, który jest dość niski, zwłaszcza w przypadku tych z rynku wtórnego.
W Krakowie i Wrocławiu mamy ukryty wzrost cen
Zwiększona liczba transakcji związanych z tanimi mieszkaniami, prawdopodobnie tłumaczy dziwną sytuację, którą obserwujemy w danych dotyczących cen np. w Krakowie czy Wrocławiu. Średnia cena w tych miastach zauważalnie spadła. Indeks hedoniczy pokazuje jednak, że rzeczywista sytuacja jest w tych miastach zupełnie inna. Faktycznie ceny w Krakowie wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy o prawie 10,9%, a we Wrocławiu o 7,6%. Warto również zwrócić uwagę na Trójmiasto, w którym średnia rośnie aż o 7,9%, ale indeks pokazuje, że faktyczne wzrosty były jeszcze większe (13,6%).
W Olszynie i Katowicach mamy złudzenie, że ceny rosną
Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Olsztynie i Katowicach. Patrząc na zmiany średniej, można odnieść wrażenie, że ceny rosną tam odpowiednio o 7,1% i 6,2%. W rzeczywistości prawie się one jednak nie zmieniły. Może to wynikać ze spadku obrotu tańszymi mieszkaniami lub wzrostu liczby transakcji dotyczących droższych lokali.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors