Tagi:
Polska z największym wzrostem cen mieszkań w UE
Eurostat opublikował najnowsze dane na temat cen mieszkań w I kwartale 2021 r. Wynika z nich, że w ciągu 5 kwartałów pandemii ceny w Polsce wzrosły średnio o 11%, co daje nam 7 miejsce na 26 krajów dla których podano dane. Zdecydowanie gorzej wyglądają dane w długim okresie. Z wyliczeń Expandera, że od 2005 r. do 2020 r. ceny wzrosły u nas ponad 2-krotnie (o 142%) i jest to najwyższy wzrost wśród 24 krajów UE, dla których opublikowano takie statystyki. Wyprzedziliśmy nawet Luksemburg (141%), Szwecję (135%), Estonię (125%), czy Czechy (121%). Co ciekawe, w ciągu tych 15 lat spadły ceny w Grecji (-19%) i we Włoszech (-3%).
W czasie pandemii ceny mieszkań rosły niemal wszędzie
Na początku pandemii wydawało się, że przyniesie ona znaczne spadki cen mieszkań. Ograniczenia w funkcjonowaniu wielu branż mogły bowiem doprowadzić do katastrofy gospodarczej. Udało się jednak temu zapobiec. Jednocześnie obniżono stopy procentowe co sprawiło, że mieszkania zamiast tanieć, ponownie drożały. Działo się tak nie tylko w Polsce, ale niemal w całej UE. Z danych Eurostatu wynika, że od IV kwartału 2019 r. do I kwartału 2021 r. ceny mieszkań wzrosły niemal we wszystkich krajach. Liderami są Luksemburg (22%), Dania (17%) i Litwa (15%). Polska z wzrostem o 11% zajmuje siódmą pozycję.
Jedynym krajem UE, w którym ceny są niższe niż przed pandemią jest Cypr, gdzie stawki spadły o 3%. Na Malcie ceny są natomiast na dokładnie takim samym poziomie jak pod koniec 2019 r. Brakuje natomiast danych dla Grecji, w której sytuacja zapewne również nie wygląda najlepiej.
Zmiany cen mieszkań w czasie pandemii
Mieszkania prawie 2,5 razy droższe niż 15 lat temu
Na rynek nieruchomości warto również spojrzeć w długim okresie. Najstarsze dane Eurostatu, dotyczące cen mieszkań w Polsce sięgają 2005 r., a więc obejmują 15 lat. W tym przypadku ewidentnie się wyróżniamy, ponieważ wzrost cen mieszkań był najwyższy wśród 24 krajów UE, dla których dostępne są takie dane (brakuje danych dla Słowacji, Rumunii i Węgier). Przeciętny wzrost cen polskich mieszkań w tym okresie wyniósł aż 142%. Przy takim wzroście mieszkanie, które w 2005 r. kosztowało np. 200 000 zł, w 2020 r. było warte już 483 342 zł.
Bardzo ciekawe jest to, że średnie ceny mieszkań w dwóch krajach są niższe niż 15 lat temu. Chodzi o Grecję (-19%) i Włochy (-3%), które przeżywały w tym czasie trudności gospodarcze. Zaskoczeniem może być również sytuacja w Irlandii, gdzie przecież wzrost gospodarczy w ostatnich latach był imponujący. Mimo to ceny mieszkań są tam bardzo podobne (+2%) do poziomu z 2005 r.
Zmiany cen mieszkań od 2005 r. do 2020 r.
Skoro ceny mieszkań tak mocno u nas wzrosły, to niektórzy mogą się zastanawiać jak to możliwe, że mamy teraz taki boom na rynku nieruchomości. Odpowiedzią na to są dwa elementy – wysokość wynagrodzeń i koszt kredytu hipotecznego.
Dochody rodzin wzrosły mocniej niż ceny mieszkań
Eurostat publikuje dane na temat poziomu wynagrodzeń netto (po uwzględnieniu podatku, składek i ulg). Wynika z nich, że w przypadku pary uzyskującej po przeciętnym wynagrodzeniu i która ma dwójkę dzieci, wzrost wynagrodzeń w Polsce był jedynym z najwyższych w UE. W ciągu wspomnianych 15 lat dochody netto takiej pary wzrosły o 143%, a więc nawet minimalnie więcej niż ceny mieszkań (142%). Pod tym względem wyprzedziły nas jedynie Łotwa (251%), Litwa (241%) i Estonia (183%).
Zmiany dochodu netto pary o przeciętnych dochodach od 2005 r. a 2020 r.
Parom bez dzieci również łatwiej kupić mieszkanie
Należy jednak dodać, że w momencie zakupu pierwszego mieszkania pary często nie mają jeszcze dzieci. W takim przypadku również zajmujemy 4 miejsce w UE, ale wzrost jest zauważalnie niższy. Wynosi 110%, a więc jest mniejszy niż wzrost cen mieszkań (142%). Gdyby mieszkania były kupowane za „gotówkę”, to oznaczałoby znaczący spadek dostępności mieszkań. W rzeczywistości zwykli ludzie kupują nieruchomości z pomocą kredytów hipotecznych, a te są dziś zdecydowanie tańsze niż 15 lat temu. Średnie oprocentowanie spadło z 7% w 2005 r. do 3,5% w 2020 r.
Mieszkania są dziś zdecydowanie lepiej dostępne niż 15 lat temu
Spadek oprocentowania kredytów sprawił, że choć cena przeciętnego mieszkania wzrosła aż o 142%, to rata kredytu na 30 lat wzrosła jedynie o 63%. Dochody netto wzrosły natomiast o 143% dla pary z dziećmi i o 110% dla pary bez dzieci. Przełóżmy to na konkretne kwoty. Jeśli nasza przykładowa para bez dzieci 15 lat temu zarabiała 3000 zł miesięcznie, to teraz ma dochód 6300 zł. Jeśli wcześniej rata kredytu na mieszkanie wynosiła 900 zł, to teraz rata za podobne mieszkanie wyniesie 1468 zł. Wtedy rata pochłaniała więc 30% dochodu, a obecnie 23%. Po opłaceniu raty, na inne wydatki zostawało im 2100 zł, a teraz zostaje 4832 zł. Mimo najwyższego w UE wzrostu cen mieszkań ich dostępność w ciągu tych 15 lat się więc poprawiła i to zarówno dla pary z dziećmi jak i bez dzieci.
To, że jest lepiej nie znaczy, że jest dobrze
Należy dodać, że poprawa dostępności mieszkań wcale nie oznacza, że każdego na nie stać. Średnia dla całego kraju to bardzo ogólne ujęcie problemu. Tymczasem sytuacja w poszczególnych miastach, czy nawet dzielnicach bywa bardzo różna. Część miast szybko się wyludnia i tam ceny mieszkań są dość niskie, a ich dostępność dość dobra. W innych ceny rosną dużo szybciej niż pensje. Na sprawę można spojrzeć również pod kątem branży, w której ktoś pracuje. W niektórych pensje rosły bardzo szybko, a w innych niemal stoją w miejscu.
Zaprezentowane statystyki można więc podsumować tak – kredyty mieszkaniowe nie są już koszmarnie drogie, a pensje śmiesznie niskie. Dzięki temu część Polaków może znacznie łatwiej kupić mieszkanie niż 15 lat temu. Wciąż daleko jednak do tego, aby dostępność mieszkań można było określić jako bardzo dobrą. Problem stanowią bowiem szybko rosnące ceny mieszkań. Ponadto w 2005 r. można było uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Obecnie wymagane jest posiadanie oszczędności pokrywających przynajmniej 10% ceny kupowanego mieszkania czy domu. To znaczący problem przede wszystkim dla osób młodych, planujących zakup pierwszego w życiu mieszkania.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, czerwiec 2021
Sprzedający mieszkania coraz bardziej windują ceny. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że rekordowe stawki pojawiły się aż w 11 miastach. Na uwagę szczególnie zasługuje Kraków, gdzie mediana cen właśnie przekroczyła 10 000 zł za m2. Gdy w marcu podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, był to sygnał przegrzania i w kolejnych miesiącach stawki wróciły poniżej tego poziomu. Jeśli chodzi o przyszłość, to dla osób planujących zakup mieszkania mamy zarówno dobre jak i złe informacje.
W maju ceny ofertowe po raz kolejny wzrosły. Najwyższe poziomy w historii odnotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Jedynym miastem w którym ceny są niższe niż przed rokiem jest wspomniany już Gdańsk (-1% r/r). Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Gdyni. Tam ceny są aż o 17,5% wyższe niż przed rokiem. Bardzo niewiele już brakuje do przekroczenia poziomu 9 000 zł za m2. Mimo takich wzrostów, wciąż jest tam jednak zdecydowanie taniej niż w Gdańsku, gdzie mediana cen to 9 879 zł za m2.
Ofertowe ceny mieszkań w maju 2021 r.
Drastyczny spadek liczby nowych ogłoszeń
Patrząc na cały rynek, uwagę zwraca fakt, że roczne tempo wzrostu jest coraz szybsze. Średnio, w analizowanych przez nas 17 miastach, ceny wzrosły o 9% r/r. Dla przypomnienia jeszcze miesiąc temu było to 7% r/r. Dodatkowo w ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania. Pomijając Rzeszów, który uwzględniamy w raportach od niedawna, ogłoszeń było 31 215 (po usunięciu duplikatów), czyli najmniej odkąd publikujemy nasze raporty. Dla porównania przed miesiącem było ich 54 461. Co ważne mocny spadek dotyczy zarówno nowych mieszkań jak i używanych.
Warto jednak dodać, że obecnie nie jest aż tak źle jak może się wydawać. Kupujący wciąż mają spory wybór – jeśli policzymy nie tylko ogłoszenia opublikowane w maju, ale wszystkie, które były aktywne, to było ich więcej niż choćby w grudniu czy styczniu. Jeśli jednak kolejne miesiące przyniosą podobną liczbę nowych ogłoszeń, a popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie, to wybór lokali będzie coraz mniejszy.
Dalsze wzrosty cen nie będą już tak łatwo akceptowane
Wiele osób zastanawia się obecnie jak długo ceny będą rosły. Kiedy ceny mieszkań wreszcie spadną? Trudno na to odpowiedzieć, ale wydaje się, że jeden z czynników nakręcających wzrosty w ostatnim czasie zaczyna się wyczerpywać.
Dla osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu kluczowe znaczenie ma wysokość raty, a nie sama cena mieszkania. To poziom raty decyduje czy kogoś stać na dane mieszkanie. Tymczasem w czasie pandemii raty były niskie pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii. Dla przykładu w lutym 2020 r. zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10% wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7%, a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł.
Po ostatnich wzrostach cen mieszkań raty coraz bardziej zbliżają się jednak do poziomów z przed epidemii. Średnio wciąż są one o 4% niższe. W poszczególnych miastach wygląda to jednak bardzo różnie. Dla przykładu w Krakowie i Gdyni, gdzie ceny mocno wzrosły, rata mniej więcej wróciła już do poziomu sprzed pandemii. W Sosnowcu, który jest rekordzistą jeśli chodzi o wzrost cen (+18% r/r), rata jest już o 10% wyższa niż w lutym 2020 r. Kolejne wzrosty nie będą już więc tak łatwo akceptowane przez kupujących, bo raty są już dość wysokie. Gdy wzrosną stopy procentowe, to problem jeszcze bardziej się nasili, ponieważ raty będą jeszcze wyższe. Może więc pojawić się presja kupujących na obniżanie cen.
Jak zmieniła się rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie
Koniec wzrostów wcale nie jest przesądzony
Złą informacją dla osób planujących zakup mieszkania jest to, że ceny wcale nie muszą się zatrzymać na obecnym poziomie czy zacząć spadać. Mogą dalej rosnąć, napędzane przez inny czynnik – coraz wyższe ceny materiałów budowlanych. Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny. To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym. Pojawia się jednak pytanie czy kupujący będą w stanie zaakceptować jeszcze wyższe ceny, zwłaszcza jeśli dodatkowo pojawią się podwyżki stóp procentowych.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 957 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w maju 2021 r. Bierzemy pod uwagę ogłoszenia unikalne, a więc po usunięcia duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2021
Popyt na mieszkania jest na bardzo wysokim poziomie. Potwierdza to m. in. ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Na niektórych rynkach (np. w Sosnowcu) obserwujemy wręcz symptomy przegrzania. Choć ceny rosną, to tempo zmian jest niższe niż przed pandemią. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do poziomu przed rokiem, ceny są średnio o 7% wyższe. Tymczasem w marcu 2020 r. roczny wzrost wynosił aż 16%. Obecnie ceny rosną wolniej m. in. dzięki temu, że podaż mieszkań również jest bardzo wysoka. W ciągu 3 miesięcy odnotowaliśmy wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań (bez duplikatów) aż o 62%. Na uwagę zasługuje również uchwalenie nowej ustawy deweloperskiej, której ewentualny wpływ na wzrost cen mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż pierwotnie zakładano.
Miniony miesiąc przyniósł kilka ciekawych informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pierwsze uwagę zwraca rosnąca z miesiąca na miesiąc liczba nowych internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W kwietniu odnotowaliśmy drugi najwyższy wynik odkąd publikujemy nasze raporty – 54 461 unikalne oferty (plus 454 w Rzeszowie, którego wyniki prezentujemy po raz pierwszy). To aż o 62% więcej niż w styczniu 2021 r. Więcej ofert zaobserwowaliśmy jedynie w październiku 2020 r.
Kolejną ciekawostką jest sytuacja w Sosnowcu. Po bardzo silnych wzrostach, o których informowaliśmy w poprzednich raportach, w kwietniu pojawił się znaczący spadek. Mediana cen spadła do 5 147 zł za m2, a więc w ciągu zaledwie miesiąca zmniejszyła się o 4%. Może to świadczyć o „przegrzaniu” tego rynku i być wczesnym sygnałem wyhamowania tempa wzrostu cen w tym mieście. Co ciekawe pomimo tej korekty, wciąż jest tam o 22% drożej niż przed rokiem. Nadal jest to również miejsce z najniższymi cenami mieszkań wśród analizowany przez nas 17 miast.
Patrząc na zmiany jakie dokonały się od początku roku, spadki zaobserwowaliśmy tylko we wspomnianym już Sosnowcu (-3%) oraz w Łodzi (-2%). Znaczące wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie (+6%), Lublinie (+6%) i Częstochowie (+6%). Średnie ceny w internetowych ofertach były o 2% wyższe niż w styczniu 2021 r.
Ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2021 r.
Nowa ustawa deweloperska
W kontekście cen mieszkań warto również wspomnieć o nowej wersji tzw. ustawy deweloperskiej, która czeka już tylko na podpis Prezydenta. Istniało ryzyko, że może będzie to kolejny czynnik mocno podbijający ceny mieszkań. Jej wpływ nie będzie jednak tak duży jak się początkowo obawiano. Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, w sytuacji posiadania przez dewelopera rachunku powierniczego otwartego, została ostatecznie obniżona z 5% do 1%. W przypadku stosowania bezpieczniejszego dla klienta rachunku o typie zamkniętym, składka wyniesie 0,1%. Wpływ na ceny mieszkań będzie więc niewielki, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę jak bardzo zwiększy się bezpieczeństwo nabywców nowych mieszkań. Zdecydowanie większym zagrożeniem, które może wpłynąć na znaczący wzrost cen mieszkań, jest wzrost cen materiałów budowlanych i płac w budownictwie.
Wspomniana ustawa wprowadza również kilka innych rozwiązań, korzystnych dla nabywców nowych mieszkań. Wysokość opłaty rezerwacyjnej płaconej deweloperowi nie będzie mogła przekraczać 1% ceny kupowanego lokalu. Ponadto, jeśli rezerwujący chce kupić mieszkanie z pomocą kredytu, ale okaże się, że nie ma zdolności kredytowej, to opłata rezerwacyjna zostanie mu zwrócona. Jeśli natomiast dojdzie do sprzedaży, ale okaże się, że lokal ma istotną wadę, to kupujący będzie mógł odstąpić od umowy. Ustawa wejdzie w życie w przyszłym roku (o ile Prezydent ją podpisze), po 12 miesiącach od publikacji w Dzienniku Ustaw.
Polski Ład a ceny mieszkań
Dodatkowy wpływ na i tak rozgrzany do czerwoności rynek mieszkaniowy może mieć ogłoszony niedawno program Polski Ład. Pojawiają się w nim trzy elementy, które mogą wpływać na ceny – gwarancje kredytowe, dopłaty na poczet spłaty kredytu i bony mieszkaniowe. Nie znamy jeszcze wszystkich szczegółów, ale wydaje się, że wpływ na ceny będzie ograniczony. Gwarancje, umożliwiające uzyskanie kredytu bez wkładu własnego, nie są pieniędzmi, które można wydać. Uczestnicy programu nie będą więc wydawać na mieszkanie więcej niż to, na ile faktycznie ich stać Wpływ ogranicza się do tego, że więcej osób będzie mogło uzyskać kredyt hipoteczny.
Dopłaty mają się natomiast pojawić nie od razu przy zakupie mieszkania, lecz dopiero gdy urodzi się przynajmniej drugie dziecko. W momencie zakupu nie będzie to wiec wpływało na wydawanie większej kwoty. Do tego będę też obowiązywały limity cenowe, które sprawią, że nie da się uzyskać takiego wsparcia w przypadku zakupu zbyt drogiego lokalu.
W przypadku bonów mieszkaniowych można natomiast uzyskać dużą dopłatę na zakup mieszkania, ale tylko jeśli uczestnicy programu wychowują przynajmniej troje dzieci. Kolejnym ograniczeniem jest to, że taka rodzina nie może już posiadać mieszkania czy domu większego niż 65 m2. Takich rodzin nie ma zbyt wiele.
Wpływ samego tylko Polskiego Ładu na ceny mieszkać będzie więc ograniczony, ale warto pamiętać, że może nastąpić kumulacja wielu elementów. Jednocześnie zacznie bowiem działać nowa ustawa deweloperska. W przyszłym roku banki prawdopodobnie wycofają też wszystkie wprowadzone ograniczenia w udzielaniu kredytów. Do tego może dojść kolejny wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny. Wydaje się więc, że na spadki cen mieszkań raczej nie ma co liczyć. Do tego konieczne byłoby bardzo mocne podwyższenie stóp procentowych lub duży wzrost bezrobocia, a na to się nie zanosi.
Kredyty hipoteczne jak świeże bułeczki
Popyt na kredyty hipoteczne jest w ostatnim czasie ogromny. Według BIK w marcu banki udzieliły 23,6 tys. kredytów hipotecznych, a w kwietniu 22,7 tysiąca. Dla porównania w ostatnich latach tylko raz udało się pokonać wynik 22 tysięcy – w lipcu 2019 r. Dwa miesiące z rzędu z takim wynikiem jest naprawdę imponujące. Co ciekawe, jest prawdopodobne, że ten poziom uda się przekroczyć również w maju. Warto też pamiętać, że liczba kredytów, w przeciwieństwie do wartości, nie jest sztucznie zawyżana przez drożejące mieszkania.
Tak duże zainteresowanie kredytami sprawiło, banki w ostatnich miesiącach zostały „zalane” wnioskami. Najnowsze dane wskazują jednak, że nareszcie zaczęły sobie z tym radzić. Udało im się tak zmienić procesy, aby dostosować się do wysokiego popytu. Dzięki temu część z nich zdecydowała się wycofać z wprowadzonych w poprzednich miesiącach podwyżek marż.
Jeśli chodzi o dostępność kredytów, to wciąż obowiązują ograniczenia, które dotyczą osób pracujących w branżach obciętych pandemicznymi restrykcjami. Mimo, że właśnie znaczona część rządowych ograniczeń została zniesiona, to banki jeszcze nie zdecydowały się na zmiany w tym zakresie. Prawdopodobnie wolą zaczekać, aby upewnić się czy pandemia faktycznie się kończy. Istnieje bowiem ryzyko, że jeśli znacząca część społeczeństwa nie podda się szczepieniom, to może nas czekać kolejna fala zachorowań i ponowne wprowadzenie restrykcji.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 54 461 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w kwietniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Od kwietnia 2021 r. grupę analizowanych miast rozszerzyliśmy o Rzeszów.
Cen mieszkań w Warszawie spadły najmocniej od 8 lat
NBP opublikował właśnie najnowsze dane na temat cen transakcyjnych w I kw. 2021 r. Wynika z nich, że nowe mieszkania drożeją niemal wszędzie. Expander zwraca uwagę, że aż w 13 z 17 badanych miast ceny osiągnęły najwyższe poziomu w historii. O prawdziwym szaleństwie można mówić w Gdyni, gdzie średnia cena wystrzeliła aż o 16% w ciągu zaledwie kwartału. Na rynku wtórnym sytuacja jest natomiast mniej oczywista. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę tylko siedem największych miast, to średnia cena spadła o 1,3%. Duża w tym zasługa Warszawy, gdzie po 4 latach nieprzerwanych wzrostów stawki nagle tąpnęły o 4%.
W kontekście cen mieszkań ciekawa jest również najnowsza prognoza demograficzna Eurostatu. Według niej liczba mieszkańców polskich miast do 2050 r. ma spaść aż o 10%.
Nowe mieszkania najdroższe w historii
Deweloperzy, mimo że bardzo dużo budują, to nie mają problemu ze sprzedażą mieszkań. Po raz kolejny udało im się również podwyższyć ceny. Średnie, zarówno dla siedmiu największych miast (9 153 zł za m2) jak i dziecięciu kolejnych dużych miast (6 680 zł za m2), są na najwyższych poziomach w historii. Rekordowe stawki pojawiły się bowiem aż w 13 z 17 miast badanych przez NBP. Średnia cena m2 nowego mieszkania wzrosła o 3% w porównaniu z ostatnim kwartałem ubiegłego roku i o 7% w odniesieniu do stawek przed rokiem. Spadki są natomiast rzadkością. Zaobserwowano je jedynie w Łodzi (-2% k/k), Lublinie (-1% k/k) i Zielonej Górze (-1% k/k).
W Gdyni mieszkanie 50 m2 zdrożało aż o 65 tys. zł
Wśród licznych wzrostów na szczególną uwagę zasługuje Gdynia, gdzie na rynku zapanowało prawdziwe szaleństwo. Średnia cena m2 wyniosła aż 9 440 zł. To aż o 16% więcej niż w poprzednim kwartale. W tak krótkim okresie cena mieszkania o powierzchni 50 m2 wzrosła aż o 65 tys. zł. Po tym wzroście takie mieszkanie kosztuje 471 992 zł. W Gdyni jest więc już drożej niż w Krakowie czy Wrocławiu. Wyższe ceny obowiązują jedynie w Gdańsku i Warszawie.
Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w I kw. 2021 r.
Mocne spadki używanych mieszkań w Warszawie
Na rynku wtórnym sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony mamy zauważalne wzrosty. W porównaniu z IV kw. 2020 r. w Lublinie ceny podskoczyły o 4%, w Krakowie o 3%, a Szczecinie o 2%. Pojawiły się jednak podobnej skali spadki – w Warszawie (-4%), Poznaniu (-2%), czy Łodzi (-2%). Szczególnie warto zwrócić uwagę na Warszawę, która jest zdecydowanie największym rynkiem nieruchomości w Polsce. Spadek pojawił się tam po raz pierwszy od 4 lat, a tak mocną korektę po raz ostatni oglądaliśmy aż 8 lat temu.
Trzeba jednak dodać, że te niższe ceny w Warszawie mogą być tylko iluzją. Tak sugeruje obliczany przez NBP tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje zmiany cen, ale przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale. Wartość tego indeksu wzrosła 1,2% w porównaniu do poprzedniego kwartału. Oznacza to, że choć średnia cena m2 w Warszawie spadła, to średnia cena konkretnego rodzaju mieszkania wzrosła. Nie znamy dokładnej przyczyny tej sytuacji, ale może być nią np. to, że w I kwartale 2021 r. sprzedawanych było więcej mieszkań o dużym metrażu, starszych lub znajdujących się w tańszych dzielnicach, a więc takich, których cena za m2 jest niska.
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w I kw. 2021 r.
Co dalej z cenami mieszkań
Na spadki cen w najbliższym czasie raczej się nie zanosi. Popyt na kredyty hipoteczne jest ogromny m. in. dlatego, że są one rekordowo tanie i łatwo dostępne. Mamy też bardzo niskie bezrobocie, które powoduje, że Polacy nie boją się zadłużać. Do inwestycji w mieszkania zachęca też bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych (średnio 0,2% w skali roku) i wysoka inflacja, która wg. Eurostatu wynosi w Polsce aż 5,1% i jest najwyższa od 20 lat. Dodatkowo rosną też ceny materiałów budowlanych i płace w budownictwie. W dalszej perspektywie dodatkowy popyt zapewnią też rozwiązania wprowadzane w ramach Polskiego Ładu, czyli kredyt bez wkładu własnego, dopłaty do kredytów i bony mieszkaniowe.
Na horyzoncie pojawiają się już jednak czynniki, które będą spowalniały wzrost, a w przyszłości zapewne zapoczątkują spadki. W najbliższym czasie popyt na mieszkania może hamować oczekiwanie na wprowadzenie wspominanych już dopłat do kredytów czy bonów mieszkaniowych. Wiele osób będzie teraz wstrzymywało się z zakupem licząc, że kupując za 1-2 lata otrzyma dodatkowe korzyści dzięki tym rozwiązaniom.
Kolejny czynnik to wzrost stóp procentowych. Zbliża się moment, gdy stopy zaczną rosnąć. Wtedy podwyższy się oprocentowanie lokat bankowych i obligacji. To sprawi, że mieszkania kupione z myślą o zarabianiu na wynajmie nie będą już tak atrakcyjną lokatą kapitału. Część inwestorów może zdecydować się na ich sprzedaż. Zdrożeją też kredyty hipoteczne i jednocześnie staną się trudniej dostępne. To wpłynie na spadek popytu ze strony osób kupujących lokal dla siebie.
Liczba mieszkańców polskich miast spadnie o 10%
W długim terminie na spadki cen mieszkań będzie wpływała demografia. Eurostat właśnie ogłosił swoją prognozę, z której wynika, że liczba mieszkańców polskich miast zmniejszy się do 2050 r. aż o 10%. Oczywiście w największy stopniu dotknie to mniejszych ośrodków, ale niektóre duże miasta (np. Łódź) też się wyludniają. To oznacza, że część mieszkań będzie stała pusta. Inwestując w nieruchomości warto więc szukać takich, których atrakcyjność nie spadnie w długim okresie.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Czy Polski Ład wystrzeli ceny mieszkań w kosmos
Jednym z elementów „Polskiego Ładu” ma być ponowne uruchomienie dopłat do kredytów hipotecznych dla osób w wieku do 40 lat. Z wstępnych informacji można wywnioskować, że dopłaty nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, a dopiero wtedy, gdy uczestnikom programu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Oprócz dopłat państwo będzie również oferować gwarancje pozwalające uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Expander analizuje jaki może być wpływ tego programu na ceny mieszkań, które przecież już teraz rosną pomimo pandemii.
Osoby, które będą mogły skorzystać z nowego programu dopłat do kredytów, z pewnością wolałyby dostać pieniądze od razu, przy zakupie mieszkania. Tak to wyglądało w przypadku poprzedniego programu (Mieszkanie dla młodych). Problem polega jednak na tym, że taka konstrukcja może prowadzić do wzrostu cen mieszkań. Kupujący łatwiej zgodzi się na wyższą cenę mieszkania, gdy ma więcej pieniędzy do dyspozycji.
W ogłoszonym w ramach „Nowego Ładu” programie ma to jednak wyglądać inaczej. Z wstępnych informacji wynika, że pieniądze nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, lecz dopiero gdy urodzą się dzieci (od drugiego dziecka). Z tego względu uczestnicy programu będą więc wybierali takie mieszkania, na jakie na prawdę ich stać. Przez kilka lat sami będą musieli ponosić pełną wysokość raty. Dzięki temu wpływ na wzrost cen będzie najprawdopodobniej ograniczony.
Dodatkowo, tak jak w przypadku Mieszkania dla młodych, mają obowiązywać limity cen mieszkań. Jeśli mieszkanie będzie zbyt drogie, to nie będzie można uzyskać na nie dopłaty. Poprzedni program pokazał jednak, że stosowanie tylko takiego zabezpieczenie nie jest w pełni skuteczne. Zdarzało się bowiem, że mieszkanie oficjalnie kosztowało poniżej limitu, ale żeby je kupić trzeba było jednocześnie nabyć bardzo drogie miejsce postojowe czy komórkę. W nowym programie zastosowano więc dodatkowy hamulec, w postaci odroczonej wypłaty dopłat.
Aby nie zawyżać cen mieszkań należy pilnie ogłosić limity
Zapowiadany program prawdopodobnie zacznie funkcjonować dopiero za 1-2 lata. Aby zminimalizować jego wpływ na ceny mieszkań kluczowe jest również, aby nie zmarnować tego czasu. Możliwie szybko powinny zostać ogłoszone szczegółowe założenia nowych programów wsparcia. Szczególnie pilne należy ogłosić limity cen mieszkań, które będą decydowały o tym na jaki lokal będzie można uzyskać dopłatę. Deweloperzy muszą wiedzieć jakie mieszkania mają budować. Warto bowiem pamiętać, że budowa trwa mniej więcej 2 lata. Dopiero po takim czasie pojawią się liczne budynki spełniające warunki programu. Jeśli dopłaty wygenerują wyższy popyt, który natrafi na niewielką podaż mieszkań spełniających kryteria programu, to pomimo opisanych ograniczeń, ich ceny wzrosną. Warto dodać, że na rynku jest już oczywiście wiele mieszkań, ale duża ich część prawdopodobnie nie zmieści się w limitach. Te muszą bowiem być dość niskie, aby nie napędzać wzrostu cen.
Wysokość dopłaty ma być taka sama dla Warszawy i małych miast
Ciekawe jest również to, że z zapowiedzi wynika, że wysokość dopłat ma być uzależniona tylko od liczby dzieci. To oznaczałoby, że na taką samą kwotę mogą liczyć rodziny kupujące mieszkanie w małym miasteczku jak i w dużym mieście. Tam, gdzie mieszkania są tanie, dopłaty pozwolą spłacić znaczną część kredytu. W takich miejscach faktycznie mogą pojawić się wzrosty cen. Kluczowe jest więc odpowiednie ustalenie limitów cenowych i zabranie o to, aby nie dało się ich ominąć.
Powraca kredyt bez wkładu własnego
Sprytnym rozwiązaniem, ograniczającym presję na wzrost cen mieszkań, są również gwarancje kredytowe. Mają one rozwiązać problem braku wymaganego wkładu własnego, uniemożliwiający wielu młodym zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Takie osoby nie będą otrzymywały od państwa pieniędzy lecz gwarancję, że jeśli nie poradzą sobie ze spłatą, to państwo wypłaci bankowi określoną kwotę. Dzięki temu uczestnicy programu nie będą wydawali na mieszkanie więcej niż to na ile ich stać, a więc nie będą zawyżać cen. Jednocześnie udzielanie kredytów bez wkładu własnego będzie dla banków znacznie mniej ryzykowne i dlatego ponownie stanie się legalne (obecnie przepisy tego zabraniają). Z zapowiedzi wynika, że taki gwarantowany wkład własny ma wynieść maksymalnie 100 tys. zł i nawet do 40% wartości mieszkania.
Koniec z przymusem najmu
Jest to szczególnie ważne dla osób, które dopiero zaczynają swoją karierę zawodową. Młodzi nierzadko są zmuszeni wynajmować mieszkanie przez kilka lat. Żeby zaciągnąć kredyt na własne lokum muszą bowiem zebrać przynajmniej 10% wkładu własnego, czyli kilkadziesiąt tysięcy złotych. W czasie tego oszczędzania i oczekiwania na własne mieszkanie muszą jednak gdzieś mieszkać. Najem pochłania znaczą część dochodu, a więc oszczędzanie na własne M trwa bardzo długo. Między innymi dlatego aż 44% Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami (dane Eurostatu). Rodzicom nie trzeba płacić, więc zdecydowanie łatwiej jest oszczędzać na własne mieszkanie. Jeśli jednak ktoś nie ma takiej możliwości, bo np. pochodzi z małej miejscowości, a pracę znalazł w dużym mieście, to dotychczas był zmuszony płacić za najem mieszkania. Dzięki zapowiadanym gwarancjom młodzi będą mogli kupić własne mieszkanie od razu, gdy tylko osiągną odpowiedni poziom dochodów. Nie będą musieli czekać aż zbiorą wymagany wkład własny.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kw. 2021
W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. W porównaniu do poziomu przed rokiem niektóre wzrosty wyglądają wręcz „kosmicznie”. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%). Na rynku kredytów hipotecznych mamy natomiast ogromny popyt. Według BIK w marcu banki udzieliły aż 23,6 tys. kredytów, czyli więcej niż przyznawały w szczycie boomu przed pandemią. Aby ograniczyć napływ wniosków część banków zdecydowała się znacząco podwyższyć marże. W kwietniu średnia marża dla kredytów w wysokim (20%) wkładem własnym wyniosła 2,32%, co oznacza, że w ciągu miesiąca podskoczyła aż o 0,12 pkt. proc. Po raz ostatni tak znaczące skoki w tak krótkim czasie obserwowaliśmy na początku pandemii oraz gdy wprowadzany był podatek bankowy.
Dane dotyczące cen wystawianych w internetowych ogłoszenia sprzedaży mieszkań sugerują, że rynek nieruchomości w największych miastach wrócił do stabilnych wzrostów. Stawki są wyższe zarówno w porównaniu do poprzedniego kwartału, jak i do poziomu sprzed roku. W porównaniu rocznym jest tylko jeden przypadek spadku cen – chodzi o średniej wielkości mieszkania w Katowicach, które staniały o 1,6%. Co ciekawe w I kwartale odnotowaliśmy też zauważalny spadek liczby nowo opublikowanych ogłoszeń (unikalnych, bez uwzględnienia duplikatów) o sprzedaży mieszkania. Było ich 108,1 tys., czyli o 9,4 tys. mniej niż w poprzednim kwartale. Wciąż jest ich jednak o 9,9 tys. więcej niż przed rokiem.
Sosnowiec – po wzroście o 66% wciąż jest najtaniej
W przypadku małych (do 35 m2) mieszkań największe wrażenie robi wzrost o 66% r/r stawek w Sosnowcu. Warto jednak dodać, że mimo to mediana cen wynosząca 5 366 zł za m2 jest najniższą wśród analizowanych przez nas 16 miast. Znaczące wzrosty w tym segmencie miały również miejsce w Trójmieście. W Gdyni małe lokale zdrożały aż o 17% r/r, a w Gdańsku o 11%. W pozostałych miastach stawki rosły w jednocyfrowym tempie. Uwagę zwraca też fakt, że w Warszawie mediana cen ofertowych w przypadku małych mieszkań osiągnęła kolejny rekord wynoszący 12 725zł za m2.
Najmocniej zdrożały duże mieszkania
Gdy pominiemy zaburzający obraz Sosnowiec, to okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 m2) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 m2) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.
Ofertowe ceny mieszkań w I kw. 2021 r.
Ogromny popyt na kredyty
Bardzo dużo dzieje się również na rynku kredytów hipotecznych. Według BIK w marcu banki przyznały aż 23,6 tys. tego typu kredytów. Takiej ich liczby nie było nawet w szczycie bomu przed pandemią. Co ciekawe dane na temat złożonych wniosków sugerują, że w kwietniu może ich być jeszcze więcej. W ostatnim czasie banki, które posiadały atrakcyjne oferty kredytowe zostały „zasypane” wnioskami. Część z nich zdecydowało się ograniczyć ich napływ poprzez znaczące podwyżki marż. W przypadku kredytów z wysokim (20%) wkładem własnym najbardziej wzrosły marże w Pekao Banku Hipotecznym i BNP Paribas, gdzie w porównaniu z początkiem roku podskoczyły odpowiednio i 0,8 pkt. proc. i 0,6 pkt. proc. W przypadku najniższego (10%) wkładu własnego największe podwyżki wprowadził Millennium, gdzie marża wzrosła o 0,4 pkt. proc.
Podwyżki marża prawe jak na początku pandemii
W kwietniu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym wyniosła 2,32%, a więc w ciągu miesiąca wzrosła aż o 0,12 pkt. proc. W ostatnich latach tak duże skoki w ciągu jednego miesiąca oglądaliśmy tylko na początku pandemii (w kwietniu 2020 r.) i w styczniu 2016 r., gdy został wprowadzony podatek bankowy. W rezultacie zauważalnie wzrosło średnie oprocentowanie. Na początku roku wynosiło 2,42% i było najniższe w historii, a obecnie wynosi 2,55%. Pomimo wzrostu wciąż jest zdecydowanie niższe niż przed rokiem (3,01%).
Co dalej z cenami mieszkań
Ten ogromny popyt na kredyty hipoteczne sugeruje, że ceny mieszkań nadal mogą rosnąć. Zakupom, zarówno na swoje potrzeby jak i jako inwestycja, sprzyja nie tylko to, że kredyty wciąż są bardzo tanie. Mamy też najniższe w UE bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń (według GUS +8% r/r), najwyższą w UE inflację i bliskie zera oprocentowanie lokat bankowych. To wszystko będzie napędzało wzrosty cen do czasu aż coś się zmieni. Obecnie wydaje się, że czynnikiem, który zatrzyma ten boom może być znaczący wzrost stóp procentowych.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.