Tagi:
Zalety i wady ugody frankowicza z bankiem
KNF i NBP sugerują, aby banki zaproponowały frankowiczom ugody, w ramach których ich kredyty zostałyby przekształcone tak, jakby od początku były w złotych. Dla kredytobiorcy takie rozwiązanie miałoby zarówno zalety jak i wady. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kredytu udzielonego w sierpniu 2008 r. przy kursie wynoszącym 1,96 zł, ugoda zmniejszyłaby zadłużenie z obecnych 407 238 zł do 156 759 zł. Rata spadłaby z 2 023 zł do 822 zł. Wadą ugody jest natomiast to, że w przypadku unieważnienia umowy przez sąd, kwota do spłaty spadnie znacznie bardziej, bo do 27 267 zł. Na taki efekt trzeba jednak czekać wiele lat.
Coraz więcej kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich decyduje się na sądową batalię w celu unieważnienia umowy. KNF i NBP sugerują więc bankom, że aby uniknąć dalszych pozwów i ogromnych kosztów, powinny proponować frankowiczom ugodę. Miałaby ona polegać na tym, że raty i zadłużenie zostałyby przeliczone w taki sposób jakby kredyt od początku był udzielony w złotych, a nie we frankach.
Zalety ugody z bankiem
Dla kredytobiorcy największą zaletą ugody byłoby to, że nie musiałby czekać wielu lat na rozstrzygniecie sprawy w sądzie. W ciągu kilku dni możliwe byłoby drastyczne obniżenie raty kredytu i zadłużenia. W przypadku kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat, zaciągniętego w sierpniu 2008 r. takie przekształcenie zmniejszyłoby zadłużenie z 407 238 zł do 156 759 zł. Rata spadłaby z 2023 zł do 822 zł. Należy jednak dodać, że skala zmniejszenia zadłużenia i raty w dużej mierze zależy od kursu po jakim został w przeliczony kredyt. Powyższe wyliczenia zostały wykonane dla kredytu udzielonego w najgorszym możliwym momencie, czyli wtedy gdy kurs CHF wynosił jedynie 1,96 zł.
W przypadku kredytu wypłaconego, gdy kurs był wyższy, korzyści będą mniejsze. Przyjmijmy, że kredyt na 300 000 zł, na okres 30 lat, został wypłacony w marcu 2007 r., gdy kurs wynosił 2,42 zł. Wtedy ugoda obniży zadłużenie z 313 022 zł do 193 163 zł, a rata spadnie z 1 698 zł do 1 140 zł. Rata w tym przypadku spadnie więc o 558 zł, podczas gdy w przy poprzednio analizowanym kredycie aż o 1 201 zł.
Wady ugody z bankiem
Ugoda daje jednak znaczne mniejszy spadek zadłużenia niż uznanie przez sąd są umowy kredytu za nieważną od początku. To powoduje, że bank musi klientowi oddać zapłacone już raty, a klient bankowi kwotę jaką pożyczył bez żadnych odsetek. W przypadku analizowanych przez nas kredytów klienci muszą oddać bankowi pożyczone 300 000 zł, a bank im sumę zapłaconych dotychczas rat. Czasami może się zdarzyć, że ta suma przekroczy kwotę kredyt, ale w wielu przypadkach to klient będzie jednak musiał dopłacić bankowi różnicę. W przypadku analizowanych przez nas kredytów z 2007 i 2008 r. taka dopłata wyniesie odpowiednio 48 012 zł i 27 267 zł. To pozostałe zadłużenie jest więc znacznie niższe niż 193 163 zł czy 156 759 zł pozostałe po zastosowaniu ugody. Warto jednak pamiętać, że na taki efekt trzeba czekać wiele lat i nie ma 100% pewności, że sprawa zakończy się w taki właśnie sposób. Ponadto kredytobiorca zwykle musi oddać część uzyskanych korzyści (spadek zadłużenia) kancelarii prawnej, która go reprezentowała w sądzie.
Skutki ugody i unieważnienia umowy o kredyt w CHF na kwotę 300 000 zł
Założenia do wyliczeń
Wyliczenia dotyczą kredytów na kwotę 300 000 zł na 30 lat. Dla kredytów we frankach przyjęto marże na poziomie 1,3% (z sierpnia 2008 r.) i 1,4% (z marca 2007 r.), a tych w złotych po 1%. Uwzględniono, że kurs w dniu wypłaty został przez bank obniżony o 3% spreadu, a kurs spłaty rat zawyżony o 3% do sierpnia 2011 r. czyli do czasu wejścia w życie ustawy antyspreadowej. W przypadku ugody założyliśmy, że różnica w poziomie zapłaconych dotychczas rat nie zostanie wypłacona/spłacona od razu, lecz bank o taką kwotę skoryguje zadłużenie w kredycie złotowym, co przełoży się na ratę nowego kredytu.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Frank najdroższy w tym roku
Kurs franka szwajcarskiego wzrósł do poziomu 3,71 zł. Po raz ostatni tyle kosztował w październiku 2017 r. Dodatkowo nieco wzrosło też oprocentowanie kredytów w tej walucie. Z wyliczeń Expandera wynika, że najbliższa rata będzie o 70 zł wyższa niż ta, zapłacona na początku roku. Wciąż jednak będzie o 191 zł niższa niż w grudniu 2016 r., kiedy kurs wynosił aż 4,17 zł.
Kurs franka mocno rośnie ponieważ jednocześnie negatywnie oddziałują na niego dwa elementy. Po pierwsze złoty osłabia się w stosunku do euro, które kosztuje już ok. 4,31 zł. To m. in. efekt tego, że wciąż jesteśmy postrzegani jako jeden z krajów rozwijających się. Te natomiast w ostatnim czasie wzbudzają obawy inwestorów. To przekłada się na wycofywanie pieniędzy, które zostały zainwestowane w takich krajach i tym samym na osłabienie ich walut. Nie pomaga nam też to, że mamy bardzo niskie stopy procentowe. Rentowność amerykańskich 10-letnich obligacji przebiła 3,10%. To sprawia, że inwestowanie u nas staje się mniej atrakcyjne.
Drugi element, który przekłada się na wyższą cenę franka w Polsce to słabość euro w stosunku do szwajcarskiej waluty. Do niedawna mieliśmy odwrotną sytuację, która była korzystna dla osób, spłacających kredyty w CHF. Niestety pod koniec kwietnia kurs EUR/CHF nie zdołał pokonać poziomu 1,20. Po nieudanej próbie nastąpiło wyraźne osłabienie euro w stosunku do franka. Być może jest to tylko chwilowa korekta. Nie można jednak wykluczyć, że stoją za tym poważniejsze argumenty. Przyczyną umocnienia franka do euro mogą być obawy o przyszłość europejskiej gospodarki. Wcześniej kapitały wypływały ze Szwajcarii i były inwestowane m. in. w krajach Strefy Euro. W ostatnim czasie pojawiły się jednak dane, które sugerują, że wzrost gospodarczy w Europie spowalnia. To może powodować, że część pieniędzy wraca do bezpiecznej przystani jaką jest frank.
Przy obecnym kursie franka na poziomie 3,71 zł najbliższa rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat ze stycznia 2007 r. wyniesie 1582 zł. To o 70 zł więcej niż na początku roku. Gdy jednak porównamy obecny poziom z grudniem 2016 r., kiedy frank kosztował 4,17 zł, to obecny poziom raty nie wydaje się już taki wysoki. Wtedy była ona o 191 zł wyższa. Zadłużenie naszego przykładowego kredytobiorcy przy obecnym kursie wyniesie 326 546 zł. Mimo ponad 11 lat spłaty wciąż jest ono wyższe niż wypłacona kwota kredytu.
Jak zmieniała się wysokość raty przykładowego kredytu w CHF
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Frankowa rata ciąży dziś mniej niż w 2008 r.
Dzięki spadkowi kursu franka raty kredytów w tej walucie są coraz niższe. Od grudnia ubiegłego roku ich wysokość spadła o ponad 10%. Z drugiej strony, wciąż są one o ok. 20% wyższe niż kwota, jaką wyliczył im bank podczas składania wniosku kredytowego. Expander zwraca jednak uwagę, że od 2008 r. o ok. 40% wzrosły nasze wynagrodzenia. Jeśli więc rata początkowo miała stanowić np. 30% dochodów kredytobiorcy, to dziś będzie to już tylko 25%. Prawdziwym problemem dla frankowiczów jest natomiast wciąż bardzo wysokie zadłużenie.
W przypadku kredytu we frankach, zaciągniętego w najgorszym możliwym momencie (w sierpniu 2008 r.) rata wynosi dziś ok. 1809 zł (przy początkowej kwocie 300 000 zł i okresie spłaty 30 lat). Gdy frankowicz starał się o kredyt, to dowiedział się, że rata wyniesie ok. 1516 zł, o ile nie zmieni się kurs i oprocentowanie. Niestety stało się inaczej i rata jest dziś o 293 zł wyższa. Mimo ostatnich spadków kursu kredytobiorcy płacą więc istotnie więcej niż na początku.
Ta wyższa rata w wielu przypadkach jest jednak dziś relatywnie mniejszym obciążeniem, gdyż w ciągu minionych 9 lat znacząco wzrosły wynagrodzenia w naszym kraju. Przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw była o 42% wyższa w sierpniu niż w analogicznym okresie roku 2008. Jeśli więc założymy, że w momencie zaciągania kredytu, rata stanowiła 30% dochodów wnioskodawcy, to dziś będzie to jedynie 25%. Te uśrednione dane nie wykluczają, że niektórzy mogą dziś zarabiać tyle samo lub nawet mniej niż 2008 r. Dla większości rata powinna być jednak mniejszym obciążeniem.
Zadłużenie prawdziwym problemem
Mimo, że obecny kurs na poziomie 3,68 zł wiąż jest dużo wyższy niż 2 zł obserwowane w 2008 r., to dzięki ujemnym stopom procentowym w Szwajcarii, raty są dość niskie. Zadłużenie zależy już jednak tylko od kursu. Dla naszego przykładowego kredytu wynosi ok. 420 000 zł. Mimo 9 lat spłaty jest więc dużo wyższe niż pożyczone 300 000 zł. Jeśli regularnie spłacamy raty i nie chcemy zmieniać mieszkania, to w niczym to zadłużenie nam nie przeszkadza. Gorzej, jeśli mamy inne plany lub problemy.
W przypadku znaczących opóźnień spłaty rat, bank może wypowiedzieć umowę kredytową i przeliczyć całe zadłużenie na złote po obecnym kursie. To spowoduje, że nawet po sprzedaży mieszkania nie wystarczy pieniędzy na spłatę całego długu. Z tego samego powodu frankowiczowi nie opłaca się zamienić lokalu np. na większy, mniejszy czy przenieść się do innego miasta lub innej dzielnicy. Możemy powiedzieć, że ci kredytobiorcy są „przywiązani” do swoich mieszkań.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Rata frankowiczów może być najniższa od czarnego czwartku
Kurs franka szwajcarskiego spadł do poziomu ok. 3,84 zł. Z wyliczeń Expandera wynika, że przy obecnym kursie rata będzie drugą najniższą od pamiętnego czarnego czwartku (15 stycznia
2015 r.). Jeśli spadnie do 3,82 zł, będzie najniższa. Spada też zadłużenie frankowiczów. W ciągu ostatnich 5 miesięcy zmniejszyło się aż o ok. 50 000 zł.
W przypadku kredytu we frankach na kwotę 300 000 zł na 30 lat, zaciągniętego w sierpniu
2008 r., najbliższa rata może wynieść ok. 1915 zł. To o 142 zł mniej niż w grudniu ubiegłego roku, kiedy kurs wynosił ok. 4,13 zł. Tak niskie raty po raz ostatni widzieliśmy w sierpniu i wrześniu 2015 r. Sytuacja nie wygląda jednak tak różowo, jeśli spojrzymy na cały okres spłaty. Przez większość okresu
2012 – 2014 r. rata wahała się między 1800 zł i 1900 zł, a 7 lat temu wynosiła tylko 1500 zł.
Jeszcze pod koniec ubiegłego roku zadłużenie w przypadku takiego kredytu na 300 000 zł wynosiło
ok. 500 000 zł. Obecnie jest to ok. 450 000 zł, czyli o ok. 50 000 zł mniej. W dużej mierze spadek ten wynika oczywiście z korzystnej zmiany kursu, a nie spłaty rat. W tym przypadku, również można więc powiedzieć, że nastąpiła poprawa, co jednak nie znaczy, że sytuacja jest dobra. Za 3 miesiące minie 9 lat od wypłaty takiego kredytu, a jego zadłużenie nadal jest dużo wyższe niż w momencie jego wypłaty. Na pocieszenie można jedynie dodać, że to zadłużenie nie ma znaczenia, jeśli ktoś nie zamierza sprzedawać swojego mieszkania.
Warto też dodać, że wielu frankowiczów zastanawia się obecnie czy kupować większą liczbę franków na kilka kolejnych rat, czy też zaczekać na dalszy spadek kursu. Historia pokazuje, że po czarnym czwartku spadek kursu do takiego poziomu, jaki mamy obecnie, zawsze był dobrym momentem do większych zakupów waluty. Nie można jednak wykluczyć, że tym razem będzie inaczej. Niestety kursy walutowe bardzo trudno jest prognozować, co już nie raz udowodnił nam właśnie frank szwajcarski.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors