Tagi:

W ostatnim czasie nie bez powodu sporo mówi się na temat szybko rosnących cen mieszkań. W wielu miastach są one już wyższe niż w 2008 r. Expander zwraca jednak uwagę, że jednocześnie następuje wiele zmian strukturalnych. Dla przykładu na rynku wtórnym wyraźnie na znaczeniu traci stolica. Ceny w Warszawie wciąż są znacznie wyższe niż w innych miastach, ale ta nadwyżka jest rekordowo niska. Poza tym Gdańsk, który od lat był tańszy od Krakowa, zaczyna go wyraźnie prześcigać.

NBP właśnie opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w III kwartale 2018 r. Pokazują one, że we wszystkich siedemnastu analizowanych miastach ceny są wyższe niż przed rokiem. W większości przypadków są też wyższe niż 10 lat temu. Wzrosty mają jednak różną skalę. Dla przykładu na rynku wtórnym w Warszawie ceny są o 2% wyższe niż przed rokiem, podczas gdy w innych dużych miastach wzrosły średnio o ok. 9%. To sprawia, że różnica w cenach mieszkań między stolicą, a innymi dużymi miastami, jest coraz mniejsza.

Jeśli porównamy ceny na rynku wtórnym w Warszawie ze średnią dla sześciu kolejnych największych miast*, to okaże się, że mieszkania w stolicy są o 38% droższe. To sporo, ale nadwyżka jest najmniejsza odkąd NBP publikuje dane na temat cen mieszkań. Nie jest to przypadek. Podobne wyniki dało porównanie ze średnią dla dziesięciu najmniejszych miast** z zestawiania NBP. Tu różnica wynosi 80% i jest jedną z najniższych w historii (minimum to 77%).

Trudno ocenić czy za tą słabością stolicy stoją jakieś fundamentalne czynniki, które sprawią, że ceny mieszkań w innych miastach nadal będą zbliżały się do tych w Warszawie. Kilka elementów skłania jednak do poglądu, że bardziej prawdopodobne jest to, że obserwowany trend niedługo się odwróci. Sytuacja na rynku wtórnym zwykle z pewnym opóźnieniem kopiuje to, co dzieje się na rynku pierwotnym. Tu natomiast w ostatnich kwartałach obserwujemy wzrost (po wcześniejszym spadku) rozbieżności cenowych między Warszawą, a innymi miastami. Powrót do wcześniejszych różnic cenowych może jednak nastąpić w różny sposób. Ceny na rynku wtórnym w Warszawie mogą rosnąć szybciej niż w innych miastach. Może się też zdarzyć, że ceny w Warszawie wcale nie przyspieszą, lecz że spadną w tych miastach, w których dotychczas rosły zbyt szybko. W obu przypadkach różnica uległaby zwiększeniu.

W Gdańsku drożej niż w Krakowie
Kolejną ciekawostką jest zmiana relacji cen w Gdańsku i Krakowie. Przez lata mieszkania w Krakowie były zdecydowanie droższe. Jeszcze 3 lata temu różnica na rynku wtórnym wynosiła 16%. W IV kwartale 2017 r. po raz pierwszy w historii średnie ceny, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, wyższe były w Gdańsku. Wtedy różnice były jednak minimalne. Najnowsze dane pokazują, że nie był to przypadek. Przewaga Gdańska utrzymuje się już cztery kwartały z rzędu i rośnie. Używane mieszkania są tam o 7% droższe niż w Krakowie, a nowe o 5%. W tym przypadku wydaje się, że sytuacja raczej nie wróci do poprzedniego stanu. Gdańsk prawdopodobnie trwałe pokonał Kraków pod względem cen nieruchomości.

* Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin, Wrocław
** Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors