Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, podsumowanie 2023 roku

Rok 2023 na rynku nieruchomości można porównać do kolejki górskiej. Zaczął się od załamania sprzedaży, ostatecznie przyniósł jednak aż dwa boomy. Pierwszy wystąpił latem, po rozpoczęciu programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Jesienią mieliśmy niewielkie spowolnienie, a pod koniec roku kolejny boom, wynikający z wyczerpywania się puli pieniędzy na dopłaty z wspomnianego programu. To przełożyło się oczywiście na ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. ceny wzrosły przeciętnie o 13%. Najmocniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie (29%) i Warszawie (21%). Z kolei 2024 rok zaczyna się oczekiwaniem na wprowadzenie nowych wersji programu dopłat do zakupu pierwszego mieszkania, wakacji kredytowych i Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.

W zeszłorocznej prognozie na ten rok napisaliśmy: „Na początku 2023 roku sytuacja na rynku będzie zbliżona do tego, co dzieje się obecnie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie bardzo niska, a więc sprzedaż mieszkań będzie niewielka. W ciągu roku sytuacja powoli może jednak zacząć się zmieniać”. Prognoza okazała się dość trafna. Początek roku faktycznie przyniósł kontynuację zastoju, jaki obserwowaliśmy w drugiej połowie 2022 roku. Najgorszym miesiącem okazał się styczeń, kiedy wg BIK uruchomiono tylko 6,2 tys. kredytów mieszkaniowych. Już od marca zaczęło się ożywienie, a od sierpnia możemy mówić o ogromnym boomie na tym rynku. Rekordowy był październik, w którym wypłacono aż 24 tys. kredytów na rekordową kwotę 9,7 mld zł. Warto jednak dodać, że to efekt wniosków złożonych we wcześniejszych miesiącach.

Ceny mieszkań wzrosły przeciętnie o 13%

Na rynku nieruchomości sytuacja wyglądała podobnie. Zauważalnie większa liczba kupujących pojawiła się w lutym, a od lipca obserwowany był już prawdziwy boom. W rezultacie ceny mieszkań od grudnia 2022 r. do listopada 2023 r. wzrosły we wszystkich 17 badanych przez nas miastach. Przeciętna zmiana wyniosła 13%. Zdecydowanie największe wzrosty odnotowaliśmy w Krakowie, gdzie przeciętna cena wzrosła z 11 250 zł za m² do 14 500 zł za m², czyli aż o 29%. Na kolejnych miejscach uplasowały się Warszawa (21%), Katowice (19%), Wrocław (18%) i Poznań (18%). Z kolei najmniejsze wzrosty pojawiły się w Gdańsku (4%), Radomiu (5%), Sosnowcu (6%) i Częstochowie (6%).

Przeciętne ceny mieszkań w listopadzie 2023 r.

Pierwszą przyczyną ożywienia na rynku było złagodzenie zapisów Rekomendacji S przez KNF. To sprawiło, że wzrosła zdolność kredytowa osób planujących zakup mieszkania. Poprawiły się także nastroje. Przyzwyczailiśmy się do wojny za wschodnią granicą, nauczyliśmy się funkcjonować w warunkach wysokiej inflacji i wysokich stóp procentowych. Najmocniejszym impulsem było jednak wprowadzenie „Bezpiecznego kredytu 2%”, który uwolnił skumulowany przez wiele miesięcy popyt. Boom na rynku wywołali nie tylko uczestnicy tego programu. Osoby, które nie spełniały jego warunków, chciały dokonać zakupu zanim program ruszy i doprowadzi do zmniejszenia podaży i wzrostu cen. Zakupów dokonywali też spekulanci, którzy chcieli dokonać tańszego zakupu, a później odsprzedać mieszkanie taniej uczestnikom programu.

Na skokowy skumulowany popyt zareagowali zarówno deweloperzy, jak i sprzedający mieszkania na rynku wtórnym. Obie grupy zaczęły dynamicznie podwyższać ceny. Wzrosty oczekiwań zaczęły się na przełomie maja i czerwca. W okresie od maja do listopada ceny wzrosły średnio o 9,5%, a liderami wzrostów były Kraków (23%) i Warszawa (19%).

Oprocentowanie zwykłych kredytów spadło, ale nieznacznie

Wspominaliśmy już o zmianach w Rekomendacji S oraz o „Bezpiecznym kredycie 2%”. Warto jednak dodać, że zmiany w Rekomendacji S oraz obniżki stóp procentowych spowodowały również poprawę dostępności i kosztu zwykłych kredytów hipotecznych. Niestety zmiany są stosunkowo niewielkie. Średnie oprocentowanie stałe dla kredytów z 20% wkładem własnym spadło z 8,08% do 7,35%, a tych z 10% wkładem z 8,44% do 7,77%. Wciąż jest więc dość wysokie, a oprocentowanie zmienne jest jeszcze wyższe.

W rezultacie wzrostu cen mieszkań i wciąż wysokiego poziomu oprocentowania, raty zwykłych kredytów wciąż są bardzo wysokie. Szczególnie jeśli porównamy ich wysokość z okresem rekordowo niskich stóp procentowych. Dla przykładu, kupując mieszkanie o powierzchni 50 m² po przeciętnej cenie, zakładając 10% wkładu własnego i okres spłaty 30 lat, rata dla Warszawy wyniesie 5 047 zł. W listopadzie 2020 r. było to 2 172. W ciągu trzech lat nastąpiła więc ogromna zmiana.

Zmiana pierwszej raty kredytu na mieszkanie 50 m2

(wkład własny 10%, okres spłaty 30 lat, zakup po przeciętnej cenie)

Wakacje kredytowe w 2024 roku na nowych zasadach

Jeśli chodzi o przyszłość, to wszystko wskazuje na to, że w 2024 roku nadal będzie można skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych. Z projektu ustawy wynika, że w pierwszym kwartale będzie można zawiesić ratę marcową, a w kolejnych kwartałach po jednej, wybranej racie.

Zasady zostaną jednak nieco zmienione w porównaniu do tych, jakie obowiązywały w 2023 roku. Część osób, która dotychczas mogła z nich korzystać, straci taką możliwość. Wakacje nadal będą dostępne tylko dla osób spłacających kredyt w złotych, udzielony przed 1 lipca 2022 roku. Dodatkowym warunkiem będzie to, że stosunek raty do średniego dochodu z ostatnich 3 miesięcy będzie musiał przekraczać 35%. Jeśli więc rata wynosi np. 2000 zł, to dochód musi być mniejszy niż 5 714 zł.

Limit w wysokości 35% jest dość łagodny. Przy niższym poziomie spłata kredytu zwykle nie stanowi problemu i kredytobiorca może sobie z tym poradzić bez dodatkowego wsparcia. Warto jednak dodać, że osoby o bardzo niskich dochodach mogą czuć się oszukane. Jeśli bowiem ktoś ma dochód wynoszący np. 3 000 zł i ratę 1 100 zł, to nie skorzysta z wakacji, mimo że na życie pozostaje mu 1 900 zł. Z kolei ktoś, kto ma dochód 10 000 zł i ratę 3400 zł, będzie mógł skorzystać z wakacji, choć na życie pozostaje mu 6 600 zł. Dlatego, tak jak ma to miejsce w przypadku Funduszu Wsparcia Kredytobiorców, powinno obowiązywać nie tylko kryterium procentowe, ale i kwotowe. Spełnienie jednego z nich powinno być wystarczające do uzyskania wsparcia.

Nowe zasady Funduszu Wsparcia Kredytobiorców

Z kolei łatwiej będzie skorzystać z innej formy pomocy dla kredytobiorców w trudnej sytuacji, czyli z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Pomoc polega na tym, że co miesiąc wypłacana jest kwota, która pokrywa całą ratę lub jej część. Aby móc skorzystać z funduszu, trzeba spełnić jeden z trzech warunków. Z projektu ustawy wynika, że aż dwa warunki mają zostać złagodzone. Te warunki to:

  • rata musi przekraczać 50% dochodu, a po zmianach wystarczy, że przekracza 40% dochodu;
  • przynajmniej jeden z kredytobiorców posiada status osoby bezrobotnej (warunek pozostanie bez zmian);
  • dochód pomniejszony o ratę musi być niższy niż określony limit (1 552 zł dla gospodarstwa jednoosobowego i 1 200 zł na osobę w gospodarstwie wieloosobowym). Po zmianie limity mają wzrosnąć analogicznie do 2 328 zł i 1800 zł na osobę.

Poprawie ulegnie także forma wsparcia – będzie mogła być wyższa i wypłacana przez dłuższy okres. Maksymalna kwota wypłacana co miesiąc ma wzrosnąć z 2000 zł do 2500 zł. Należy jednak dodać, że standardowo wypłacane jest tyle, ile wynosi rata. Jeśli więc ktoś ma ratę 1500 zł, to dostanie 1500 zł, a jeśli rata wynosi np. 3000 zł, to po podwyżce dostanie 2500 zł wsparcia. Taka pomoc jest wypłacana tak długo, jak długo uczestnik spełnia choćby jeden z warunków. Maksymalnie może jednak korzystać z wypłat przez 36 miesięcy. Po zmianach ten okres wzrośnie do 40 miesięcy. Maksymalna kwota pomocy wzrośnie więc z 72 000 zł do 100 000 zł (40 mies. * 2500 zł).

Pomoc z tego funduszu trzeba zwrócić. Spłata rozpoczyna się jednak dopiero po 2 latach od momentu otrzymania ostatniej wypłaty. Nie są naliczane żadne odsetki, a część długu może zostać umorzona. Obecnie, jeśli w terminie zostanie spłacone 100 z 144 rat, to 44 zostaną umorzone. Jeśli więc ktoś otrzymywał maksymalną kwotę wsparcia (2000 zł miesięcznie przez 36 miesięcy), to jego dług wyniesie 72 000 zł. Co miesiąc będzie spłacał po 500 zł. Jeśli terminowo spłaci 100 rat, czyli 50 000 zł, to pozostałe 22 000 zł zostaną mu umorzone.

Maksymalna kwota umorzenia wzrośnie z 22 000 zł do 33 000 zł

Po zmianach okres spłaty ma zostać wydłużony z 144 do 200 miesięcy. Zwiększona ma zostać również kwota podlegająca umorzeniu. Po terminowej spłacie 134 rat umorzone zostaną 64 raty. Przy nowej maksymalnej kwocie wypłat wynoszącej 2 500 zł miesięcznie i maksymalnym okresie wypłat 40 miesięcy, dług wyniesie 100 000 zł. Spłata w takim przypadku nadal będzie odbywała się w kwocie 500 zł miesięcznie, ale przez dłuższy okres. Po terminowej spłacie 134 rat, czyli kwoty 67 000 zł, pozostałe 33 000 zł zostaną umorzone.

Co z cenami mieszkań w 2024 r.?

Na ceny mieszkań wpływa wiele różnych czynników, m.in. poziom stóp procentowych, dostępność kredytów hipotecznych, demografia, migracje zarówno Polaków, jak i obcokrajowców oraz programy rządowe. Większość z nich wskazuje na zdecydowane spowolnienie w 2024 r. Stopy procentowe prawdopodobnie pozostaną przez większą część roku na obecnym, dość wysokim poziomie. Nie są już przyjmowane wnioski o preferencyjny „Bezpieczny kredyt 2%”, który był głównym motorem boomu w 2023 r.

Oczywiście pojawiły się już zapowiedzi stworzenia nowego programu. Uchwalenie przepisów i wdrożenie odpowiednich rozwiązań w bankach zajmie jednak sporo czasu. Wydaje się więc, że przynajmniej w pierwszej połowie roku popyt drastycznie spadnie. Po tak znaczących wzrostach, jakie widzieliśmy w ostatnich miesiącach, spadek cen wydaje się naturalny. Historia z drugiej połowy 2022 r. i początku 2023 r. uczy jednak, że ceny mieszkań spadły tylko minimalnie, mimo że popyt był dramatycznie niski.

Dlatego na pierwszą połowę 2024 r. spodziewamy się stabilizacji poziomu cen lub minimalnego spadku. Później sytuacja będzie uzależniona od kształtu nowego programu wsparcia rządowego oraz od decyzji RPP. Pod ich wpływem rynek znów może przeżyć ożywienie lub nadal będzie w oczekiwaniu na lepsze czasy.

Tags: ,

Czy „Bezpieczny kredyt 2%” będzie się opłacał, gdy spadną stopy procentowe

Program „Bezpieczny kredyt 2%” cieszy się ogromnym zainteresowaniem. Popularność wynika z tego, że taki kredyt jest dużo tańszy i łatwiej dostępny niż zwykły kredyt hipoteczny. Wiele osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem zastanawia się jednak, jak zmieni się opłacalność tego kredytu, gdy stopy procentowe mocno spadną. Z wyliczeń Expandera wynika, że w takim przypadku wysokość dopłaty może spaść z 1 074 zł do zaledwie 133 zł, a w skrajnym przypadku nawet do 0 zł. Mimo to taki preferencyjny kredyt nadal będzie opłacalny.

Prawdopodobnie w tym roku rozpocznie się cykl obniżek stóp procentowych. Nie wiadomo do jakiego poziomu stopy spadną za kilka lat, ale oczywiście może się tak zdarzyć, że spadną poniżej 2%. Co w takiej sytuacji z dopłatami do „Bezpiecznego kredytu 2%”?

W przypadku preferencyjnych kredytów będących w trakcie spłaty spadek stóp procentowych nic nie zmieni w pierwszych 5 lat. W tym czasie wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat nie ulega zmianie. Raty będą jednak coraz niższe, ponieważ takie kredyty są spłacane w systemie rat malejących. Dlatego rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat spadnie z 1 333 zł (pierwsza rata) do 1 251 zł (60-ta rata).

Dopłata spadłaby z 1 074 zł do 133 zł miesięcznie

Po 5 latach wysokość oprocentowania kredytu i wskaźnik dopłat zostaną ustalone na nowym poziomie. Jeśli stopy procentowe będą wtedy niższe, to niższe będą również dopłaty. Dla przykładu załóżmy, że oprocentowanie kredytów spadło o 5 pp. Spowodowałoby to, że dopłata dla kredytu na 300 000 zł na 30 lat spadłaby z 1 074 zł (dopłata do 60 raty) do ok. 133 zł (dopłata do 61 raty). Spadek wygląda więc drastycznie.

W rzeczywistości ten spadek kwoty dopłaty niewiele zmieni w atrakcyjności „Bezpiecznego kredytu 2%”. Kluczowa dla kredytobiorcy jest bowiem nie wysokość dopłaty, a to jaką kwotę będzie musiał spłacać co miesiąc. To z kolei zależy nie tylko od wysokości dopłaty, ale również od wysokości „pełnej raty”, czyli raty jeszcze przed odjęciem od niej dopłaty.

Rata spadłaby z 1 251 zł do 1 146 zł

Pomimo niższej dopłaty taka sytuacja byłaby korzystna dla kredytobiorcy. Wspomniany spadek stóp procentowych mocno obniżyłby wysokość odsetek, a więc i „pełnej raty”. Przed zmianą klient płaciłby 1 251 zł, co jest różnicą między 2 326 zł (pełna rata) oraz 1 074 zł (dopłata). Po aktualizacji oprocentowania i poziomu dopłat płaciłby natomiast już tylko 1 146 zł. Pełna rata spadłaby do 1 279 zł, a dopłata wyniosła 133 zł.

Jak zmieniłyby się raty i dopłaty przy spadku oprocentowania o 5 pp.
(dla kredytu na 300 000 zł na 30 lat)

Co z nowo udzielanymi „Bezpiecznymi kredytami 2%”

Powyższe wyliczenia dotyczyły zmian w wysokości raty kredytów, które są udzielane obecnie. Może jednak pojawić się też pytanie, czy za kilka lat, gdy stopy procentowe spadną, wciąż będzie opłacało się zaciągać nowe „Bezpieczne kredyty 2%”?

W tym kontekście warto pamiętać, że program jest tak skonstruowany, aby rata po uwzględnieniu dopłaty była na takim poziomie jakby oprocentowanie kredytu wynosiło ok. 2%. Obecnie trudno sobie wyobrazić sytuację, gdy taki poziom byłby nieatrakcyjny.

Przypomnijmy, że w okresie, gdy stopy procentowe były bliskie zera średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów hipotecznych z wysokim wkładem własnym (powyżej 20%) wynosiło ok. 3,8%. Tych z niskim wkładem było jeszcze wyższe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) wynoszące około 2% nadal będzie atrakcyjne.

Co jeśli oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie np. do 0,5%

Oczywiście zdarzają się również rzeczy, które wcześniej wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu 15 lat temu nikt nie wyobrażał sobie ujemnych stóp procentowych jakie do niedawna obowiązywały w Szwajcarii czy Strefie Euro. Przypuśćmy więc, że za jakiś czas banki będą ofertowały kredyty z oprocentowaniem 0,5%. Co wtedy z „Bezpiecznym kredyt 2%”?

Warto zacząć od tego, że nowe „Bezpieczne kredyty 2%” będą wypłacane do końca 2027 r. Gdyby do takiej sytuacji doszło w tym okresie, to takie kredyty wciąż mogłyby cieszyć się zainteresowaniem. Po pierwsze dlatego, że dopłata nie może być ujemna i podwyższać raty. Ustawa mówi bowiem, że „Objętą dopłatą ratę obniża się o kwotę tej dopłaty”. Nie może więc być tak, że dopłata podwyższa ratę. Klient płaciłby więc raty dla oprocentowania 0,5%.

Opłacalność „Bezpiecznego kredytu 2%” w takiej sytuacji wynikałby z ochrony przed wzrostem stóp procentowych. Nawet gdyby doszło do tak korzystnej sytuacji, że oprocentowanie spadłoby do 0,5%, to nigdy nie wiadomo jak długo taka sytuacja potrwa. Po pewnym czasie znów mógłby pojawiać się wzrost stóp procentowych. Wtedy w drugim okresie 5 lat mogłyby pojawić się dopłaty.

Z kolei z punktu widzenia osoby, która w takiej sytuacji wciąż będzie spłacała preferencyjny kredyt, sytuacja może być różna. Część kredytobiorców mogłoby postanowić zrefinansować taki kredyt, czyli kredyt 2% zastąpić nowym na 0,5%. Inni mogliby pozostać przy kredycie z dopłatą obawiając się, że za jakiś czas stopy procentowe wzrosną.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: ,

Dostępna kwota kredytu hipotecznego wzrosła nawet o 130 000 zł

KNF pozwoliła bankom na obniżenie słynnego bufora bezpieczeństwa. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że w bankach, które wprowadziły taką zmianę dostępna kwota kredytu wzrosła średnio o 16%. Rekordzistą jest Millennium, w którym wzrost to aż 26%. Dla przykładu rodzina z dwójką dzieci i dochodem 10 000 zł netto może uzyskać 630 000 zł, czyli aż o 130 000 zł więcej niż w lutym.

Sprawdzając dostępne kwoty kredytów hipotecznych i porównując je z poziomem sprzed decyzji KNF można precyzyjnie określić, które banki skorzystały z możliwości obniżenia bufora. Z zebranych przez nas danych wynika, że taką zmianę wprowadziły już: Alior Bank, Bank Pekao, BNP Paribas, BOŚ, Citi Handlowy, ING Bank Śląski, Millennium i Santander. Wśród badanych przez nas banków zdolność kredytowa nie poprawiła się znacząco tylko w PKO BP i mBanku.

Wzrost dostępnej kwoty w poszczególnych bankach jest bardzo różny. Zależy on bowiem od kilku czynników. Po pierwsze nie wszystkie banki obniżyły bufor do minimalnego dozwolonego poziomu 2,5 pkt. proc. Poza tym bardzo dużo zależy od dochodów kredytobiorcy. Największe wzrosty dostępnej kwoty dotyczą oczywiście osób o wysokich dochodach. Poza tym znaczący wpływ na zdolność kredytową ma też zmiana oprocentowania. Jeśli bank je obniżył, to wpłynęło to na wzrost dostępnej kwoty kredytu.

Millennium obniżył nie tylko bufor, ale też oprocentowanie
Doskonałym przykładem wpływu tego ostatniego czynnika jest sytuacja w Banku Millennium. Tam zdolność wzrosła najbardziej (o 26%) ponieważ nie tylko został obniżony bufor, ale również spadło oprocentowanie. Dla kredytów ze stawką stałą i wkładem własnym 10% oprocentowanie spadło z 9,3% do 8,8%. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 10 000 zł wzrosła aż o 130 000 zł (z 500 000 zł do 630 000 zł).

Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 10 000 zł

Przy niższych dochodach wzrost kwotowy jest oczywiście mniejszy. Dla pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto dostępna kwota wzrosła o 70 000 zł (z 267 000 zł do 337 000 zł).

Duże wzrosty procentowe (po 18%), sugerujące maksymalne dozwolone obniżenie bufora, pojawiły się też w Alior Banku i ING Banku Śląskim. Dostępna kwota kredytu dla wspomnianego już małżeństwa z dochodem 10 000 zł netto wzrosły tam odpowiednio o 89 774 zł i 66 531 zł.

Dostępna kwota kredytu dla pary bez dzieci i dochodem 6 000 zł

Wśród banków, w których zdolność kredytowa zauważalnie wzrosła najdziwniejsza sytuacja jest w BOŚ i Citi Handlowym. Wzrosty są tu wyraźnie niższe niż w innych bankach – odpowiednio o 10% i 13%. Poza tym nawet pomimo poprawy, dostępna kwota kredytu jest dość niska. BOŚ ma najniższą wśród badanych banków dostępną kwotę dla pary z dochodem 6000 zł (tylko 220 538 zł). Z kolei Citi Handlowy naszemu przykładowemu małżeństwu z dochodem 10 000 zł jest gotów przyznać tylko 381 256 zł. To druga najniższa oferta. Mniej daje tylko mBank, który nie wprowadził obniżki bufora.

Większych zmian nie widać w PKO BP i mBanku, ale prawdopodobnie i one niedługo wprowadzą niższy bufor.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

 

Tags: ,

Jak poprawić zdolność kredytową

Wiele czynników ma wpływ na to, czy bank zgodzi się przyznać komuś kredyt hipoteczny oraz jaka będzie dostępna kwota. Expander podpowiada co możemy zrobić, jeśli bank odmawia przyznania takiej kwoty jakiej potrzebujemy. Niektóre sposoby mogą podwyższyć dostępną kwotę o ponad 100 000 zł.

Warto sprawdzić oferty wielu banków
Najłatwiejszym sposobem na zwiększenie szansy na uzyskanie kredytu hipotecznego czy podwyższenie dostępnej kwoty jest to, aby nie ograniczać się do jednego banku. Te bardzo różnie wyliczają dostępną kwotę kredytu. Czasami może się nawet zdarzyć, że jeden w ogóle odmówi jego przyznania, a inny zgodzi się na kilkaset tysięcy złotych. Dlatego warto sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach.

Informacja o dostępnej kwocie musi być precyzyjna, ponieważ na jej podstawie będziemy szukali nieruchomości do zakupu. Dlatego najlepiej nie kierować się internetowymi rankingami, tylko zrobić rzetelne badanie dostępnej kwoty. Można to zrobić samodzielnie kontaktując się z poszczególnymi bankami lub odwiedzić eksperta finansowego, który zrobi to za nas. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której podpiszemy ze sprzedającym umowę przedwstępną, a później okaże się, że żaden bank nie chce nam pożyczyć odpowiedniej kwoty i stracimy zadatek.

Dodatkowo, gdy już zdecydujemy się złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, to najlepiej zrobić to jednocześnie w 2-3 bankach. Cała procedura uzyskania tego rodzaju finansowania trwa bowiem dość długo – zwykle około miesiąca. Czasami zdarza się, że wstępnie bank podaje, że ktoś ma zdolność kredytową, ale po złożeniu wniosku i szczegółowej analizie może odmówić. Jeśli ktoś złożył wniosek tylko w jednym banku, to w takiej sytuacji musi wszystko zaczynać od początku w innym banku, a więc traci sporo czasu. Tego czasu może zabraknąć i przekroczony zostanie termin podany w umowie przedwstępnej ze sprzedającym. Jeśli natomiast ktoś złoży 2-3 wnioski jednocześnie, to nawet jeśli jeden bank odmówi lub będzie przedłużał proces rozpatrywania, to wciąż jest szansa, że inne wnioski zostaną rozpatrzone pozytywnie i terminowo.

Sprawdź swoją zdolność kredytową – Kalkulator zdolności kredytowej

Najlepiej zminimalizować koszty, ale nie warto ich zatajać

Jednym z kluczowych czynników, które mają wpływ na zdolność kredytową są koszty życia. We wniosku kredytowym deklarujemy ile wydajemy na utrzymanie, jakie kredyty już spłacamy, czy płacimy alimenty itp. Podajemy też ile mamy dzieci, które w oczach banku są osobami na utrzymaniu, czyli kosztem. Dlatego im więcej dzieci, tym niższa jest dostępna kwota kredytu.

Jeśli chcemy uzyskać możliwie najwyższą kwotę kredytu hipotecznego, to na kilka miesięcy przed złożeniem warto zminimalizować koszty. Można to zrobić np. wypowiadając umowę o kartę kredytową, limit debetowy w koncie, czy spłacając przed terminem pożyczki ratalne. Nie wystarczy samo spłacenie zadłużenia na karcie kredytowej czy debecie. Produkt kredytowy musi zostać całkowicie zamknięty.

Możemy też obniżyć inne koszty życia. Bank może bowiem zażądać wyciągu z konta i tam zobaczy ile i na co wydajemy. Należy jednak dodać, że banki mają też dane na temat kosztów życia w poszczególnych rejonach naszego kraju. Nawet jeśli wydajemy bardzo mało, to bank i tak nie przyjmie do wyliczeń niższej kwoty niż wartość minimalna, którą ma w swojej bazie danych.

Bardzo ważne jest to, że informacji o kosztach nie należy zatajać. Jeśli nie poinformujemy banku, że posiadamy dzieci czy o jakimś spłacanym kredycie, to najprawdopodobniej bank odmówi udzielenia nam kredytu. Jeśli natomiast nie zorientuje się i kredytu udzieli, to później w każdej chwili może zażądać natychmiastowego spłacenia całej kwoty. Ma takie prawo jeśli kredytobiorca wprowadził go w błąd w procesie udzielania kredytu.

Im wyższy dochód tym wyższy kredyt

Kolejny ważnym elementem jest wysokość uzyskiwanego dochodu oraz jego źródło. Jeśli chodzi o poziom dochodu, to w przypadku umowy o pracę nie mamy zbyt dużego wpływu na jego wysokość. Możemy jedynie poprosić o pracodawcę o podwyżkę lub spróbować zmienić pracę na lepiej płatną. W przypadku prowadzenia działalności gospodarczej mamy więcej możliwości ponieważ czasami możemy zmniejszyć koszty i w ten sposób zwiększyć dochód.

Warto też dodać, że dochód musi być stabilny. Nie wystarczy w jednym miesiącu uzyskać wyższych dochodów, aby bank przyznał wyższy kredyt. Bank nie uwzględni też premii, które są uzależnione od wyników. Jeśli bowiem pracownikowi nie uda się spełnić wymagań, to nie dostanie tych pieniędzy, a raty trzeba spłacać co miesiąc.

Im wyższy wkład własny tym lepiej

Bardzo duże znaczenie ma też wysokość posiadanego wkładu własnego. Ma to wpływ na to ile pieniędzy potrzebujemy od banku. Załóżmy, że ktoś chce kupić mieszkanie za 400 000 zł. Jeśli posiada 80 000 zł oszczędności, to musi pożyczyć od banku brakujące 320 000 zł. Jeśli natomiast w ogóle nie ma wkładu własnego, to potrzebuje aż 400 000 zł.

Oczywiście jeśli ktoś planuje kupić mieszkanie za kilka miesięcy, to w tak krótkim czasie nie uda mu się mocno zwiększyć kwoty posiadanych oszczędności. Jeśli jednak niewiele brakuje do zebrania kwoty odpowiadającej 20% wartości kupowanego mieszkania czy budowanego domu, to warto chwilę się wstrzymać i zebrać taką kwotę. Osoby posiadające wkład własny wyższy niż 20% mogą liczyć na dużo lepsze warunki kredytu. Będzie nie tylko tańszy, ale również dostępna kwota kredytu będzie wyższa niż dla osoby, która ma mniej niż 20% wkładu.

Dodatkowy kredytobiorca może zwiększyć zdolność kredytową

Młodzi ludzie, którzy chcieliby kupić mieszkanie, ale nie mają jeszcze zbyt wysokich dochodów, nierzadko dołączają swoich rodziców jako dodatkowych kredytobiorców. To kolejny sposób na poprawienie zdolności kredytowej. Zadziała jednak tylko w niektórych przypadkach. Po pierwsze wiek takiej osoby nie może być zbyt duży. W momencie planowanego zakończenia spłaty kredytu wiek nie powinien przekroczyć 70-75 lat (w zależności od banku). Poza tym im wyższy dochód takiej osoby, tym większa będzie poprawa zdolności kredytowej.

Raty malejące obniżają zdolność kredytową

Zaciągając kredyt mamy do wyboru raty stałe lub malejące. Aby uzyskać jak najwyższą kwotą lub mieć jak największą szansę na pozytywną decyzję, najlepiej wybrać raty stałe. Raty malejące w początkowym okresie spłaty są bowiem wyższe od stałych. Dopiero z czasem robią się coraz niższe i ostatecznie spadają poniżej poziomu raty stałej. Bank, gdy wylicza dostępną kwotę kredytu, bierze pod uwagę najwyższą z rat malejących. Kredytobiorcy musi wystarczyć pieniędzy na jej spłatę. To znacząco obniża zdolność kredytową.

Zła historia kredytowa utrudnia uzyskanie kredytu hipotecznego

W uzyskaniu kredytu hipotecznego pomaga dobra historia kredytowa. Brak takiej historii wpływa neutralnie. Najgorszą sytuacja jest wtedy, gdy w przeszłości ktoś spóźniał się ze spłatą jakiegoś zadłużenia. Jeśli było to niewielkie opóźnienie (do 30 dni) i zdarzyło się np. tylko raz, to będzie miało niewielki wpływ na uzyskanie kredytu hipotecznego. Najgorzej jeśli opóźnienia zdarzały się często lub jeśli trwały powyżej 90 dni. Wtedy uzyskanie kredytu może okazać się bardzo trudne.

Warto dbać o to, aby posiadać dobrą historię kredytową. Jeśli jednak w przeszłości zdarzyły się poważne opóźniania, to zwykle najpierw taka osoba będzie musiała udowodnić, że zmieniła podejście do spłaty długów. Zanim otrzyma kredyt hipoteczny najpierw powinna terminowo spłacić jakieś mniejsze kredyty lub bezproblemowo korzystać z limitu w koncie czy karty kredytowej.

Lepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia

Na koniec warto dodać, że z podwyższaniem zdolności kredytowej nie należy przesadzać. Jeśli dług będzie bardzo wysoki, to może się okazać, że nie poradzimy sobie z jego spłatą. Kolejnym ważnym elementem jest to, że zdolność kredytowa zależy od wielu czynników, na które nie mamy wpływu. Dla przykładu w 2022 r. mocny wzrost stóp procentowych i rekomendacja KNF sprawiły, że dostępna kwota kredytu spadła wielu osobom o ponad połowę. Jeśli ktoś zastosuje wszystkie opisane sposoby, skonsultuje się z ekspertem finansowym i to nic nie pomoże, to konieczne może być zaczekanie aż takie czynniki się zmienią, czyli np. na spadek stóp procentowych czy zmiany regulacji KNF.

Policz realną zdolność kredytową z ekspertem - umów spotkanie

Administratorem danych osobowych jest Expander Advisors Sp. z o.o., który przetwarza dane osobowe w celach i na zasadach określonych w Polityce prywatności. Wyrażenie zgody jest dobrowolne. Przyjmuję do wiadomości, że przysługuje mi prawo do cofnięcia zgody w dowolnym momencie bez wpływu na zgodność z prawem dotychczasowego przetwarzania. Więcej informacji o ochronie danych osobowych w Polityce prywatności

Tags: ,

Jak obniżyć ratę kredytu hipotecznego

Stawka WIBOR 6M przekroczyła właśnie 6%, a to oznacza, że oprocentowanie części kredytów hipotecznych będzie wyższe niż 9%. Z wyliczeń Expandera wynika, że w niektórych przypadkach rata wzrośnie niemal 2-krotnie w porównaniu z wrześniem 2021 r. Na szczęście został już zaprezentowany plan wsparcia kredytobiorców. Podpowiadamy co zrobić, aby obniżyć ratę kredytu hipotecznego w złotych i co nowego przynoszą propozycje rządu.

Rosnące z dnia na dzień stawki WIBOR coraz bardziej podwyższają oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych. Dla przykładu ci, którzy posiadali najniższy wkład własny (10%) i zaciągnęli we wrześniu 2021 r. kredyt w PKO BP z marżą 3,08% już niedługo będą mieli oprocentowanie przekraczające 9%. Podwyżki stóp najmocniej dotykają tych, którzy stosunkowo niedawno zaciągnęli kredyt i wybrali najdłuższy dopuszczalny okres kredytowania. Dla przykładu jeśli ktoś we wspomnianym okresie zaciągnął kredyt na 35 lat, to po najbliższej aktualizacji oprocentowania jego rata będzie ponad 2-krotnie wyższa niż na początku. Przy kwocie 300 000 zł i marży 2,21% rata wzrośnie z poziomu 1 069 zł do 2 167 zł. Co w takiej sytuacji zrobić? Zacznijmy od rozwiązań, które zaproponował właśnie rząd.

Likwidacja WIBORu

Stawki WIBOR, stosowane do wyliczania poziomu oprocentowania kredytów hipotecznych, wzbudzały w ostatnim czasie spore kontrowersje. Wiele osób uważało, że to niesprawiedliwe, że rosną dużo szybciej niż stopa referencyjna NBP. Dla przykładu obecnie ta ostatnia wynosi 4,5%, a WIBOR 6M aż 6,01%. Ten problem zostanie rozwiązany. Premier ogłosił, że stawkę WIBOR ma zastąpić nowy wskaźnik oparty na transakcjach 1-dniowych. Dzięki temu ta nowa stawka będzie zbliżona do poziomu stopy referencyjnej NBP. Prawdopodobnie będzie nią stawka POLONIA, która wynosi 4,12%.

Gdyby WIBOR zniknął teraz, rata spadłaby o 354 zł

Likwidacja WIBORu już teraz spowodowałaby, że rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 35 lat, udzielonego na początku września 2021 r., spadłaby o 394 zł, a przy okresie 25 lat o 354 zł. To przy założeniu, że stosowany jest WIBOR 6M, a marża wynosi 2,21%. Niestety zmiana pojawi się dopiero na początku przyszłego roku. To spowoduje, że rata najprawdopodobniej zmieni się minimalnie. Stanie się tak dlatego, że wtedy większość lub może nawet wszystkie planowane podwyżki stóp procentowych zostaną już wprowadzone. Stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M będą już więc prawdopodobnie zbliżone do poziomu tej nowej stawki. Główną korzyścią z tej zmiany będzie prawdopodobnie to, że sposób wyliczania oprocentowania kredytu będzie nieco bardziej zrozumiały dla kredytobiorców.

Wakacje kredytowe

Kolejna propozycja rządu to preferencyjne wakacje kredytowe dostępne dla wszystkich spłacających kredyt w złotych. Z wstępnych informacji wynika, że dzięki nim będzie można nie płacić jednej raty w kwartale. Oczywiście te pieniądze i tak trzeba będzie bankowi oddać, ale w przyszłości. W czasie ich trwania bank nie będzie naliczał dodatkowych odsetek. Niestety nie znamy jeszcze szczegółów tego rozwiązania, ale można podejrzewać, że ich konstrukcja będzie zbliżona do tzw. ustawowych wakacji kredytowych, wprowadzonych na początku pandemii. W takim przypadku byłoby to rozwiązanie korzystne dla kredytobiorców. Konstrukcja tamtych wakacji została tak pomyślana, aby nie podwyższać rat po okresie zawieszenia spłaty. Było to możliwe dzięki temu, że wydłużany był okres spłaty o tyle miesięcy ile trwały wakacje. Dodatkowo bank nie mógł naliczać żadnych prowizji za przyznanie takich wakacji. Miejmy nadzieję, że tym razem będzie podobnie.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Kolejny element wsparcia kredytobiorców, to zobowiązanie banków do dofinansowania Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Ta forma pomocy już działa i można z niej korzystać, ale istniało ryzyko, że zabraknie pieniędzy dla wszystkich chętnych.

W ramach tego funduszu można uzyskać pożyczkę, która w okresie trudności finansowych pomoże w spłacie rat kredytu hipotecznego. Taka pożyczka jest darmowa, czyli bez odsetek. Dodatkowo część, a w skrajnym przypadku nawet całość długu może zostać umorzona.

Aby liczyć na taką pomoc trzeba spełnić jeden z trzech warunków. Pierwsza możliwość to sytuacja, gdy rata kredytu hipotecznego jest wyższa niż połowa dochodu kredytobiorców. Druga możliwość – gdy dochód gospodarstwa domowego po odjęciu raty jest niższy niż
1 200 zł na osobę lub niższy niż 1 552 zł, gdy jest to jednoosobowe gospodarstwo domowe. Trzecia możliwość – gdy przynajmniej jeden z kredytobiorców ma status osoby bezrobotnej.

Wypłata pożyczki odbywa się w miesięcznych transzach i trwa dopóki spełniony jeden z powyższych warunków, ale nie dłużej niż 3 lata. Miesięczna transza wynosi dokładnie tyle ile rata kredytu, ale nie więcej niż 2000 zł. W sumie można więc uzyskać maksymalnie 72 000 zł.

Spłata powstałego w ten sposób długu jest tak skonstruowana, aby była możliwie ława do udźwignięcia. Po pierwsze osoba, która z tego rozwiązania korzystała ma 2 lata już po zakończeniu wypłaty, aby ustabilizować swoją sytuację finansową. Dopiero po tym okresie zaczyna spłacać raty. Te są niskie, gdyż nie ma tu żadnych odsetek, a dług jest dzielony aż na 144 części. Jeśli więc ktoś dostawał maksymalną kwotę 2000 zł przez 3 lata, to jego dług wynosi 72 000 zł. Rata wyniesie więc 500 zł. Dodatkowo jeśli 100 rat zostanie spłaconych w terminie, to pozostała 44 zostaną umorzone. Z 72 000 zł trzeba więc oddać 50 000 zł, a 22 000 zł są umarzane. Jeśli natomiast sytuacja kredytobiorcy się nie poprawi i nie będzie on w stanie spłacać rat kredytu i raty pożyczki z funduszu, to może zawnioskować o całkowite umorzenie tego długu.

Wydłużenie okresu spłaty

Poza propozycjami rządowymi są oczywiście również inne sposoby poradzenia sobie z wysoką ratą kredytu. Trzeba jednak dodać, że nie każde rozwiązanie jest dobre dla każdego. Dla przykładu ratę można obniżyć wydłużając okres spłaty. Duży spadek raty można jednak uzyskać w ten sposób głównie w przypadku „starych” kredytów spłacanych już od wielu lat. Jeśli zadłużenie wynosi 200 000 zł, a pozostały do spłaty okres to 10 lat, to wydłużając go do 35 lat możemy obniżyć ratę o 1 006 zł (41%). Jeśli jednak ktoś zaciągnął kredyt niedawno i do spłaty pozostało 20 lat, to wydłużając do 35 lat obniży ratę o 252 zł (15%). Gdy jest to zupełnie nowy kredyt na 30 lat, to wydłużenie okresu do 35 lat obniży ratę tylko o 47 zł (3%).

Obniżenie oprocentowania

Ratę można też obniżyć dzięki obniżce oprocentowania, co możemy od razu połączyć z wydłużeniem okresu spłaty. Wtedy spadek raty jest największy. Żeby obniżyć oprocentowanie należy najpierw sprawdzić oferty kredytowe innych banków i poszukać takiego, który zaoferuje nam korzystniejsze oprocentowanie. Takie przeniesienie kredytu (tzw. refinansowanie) jest jednak opłacalne dopiero, gdy nie jest już naliczana prowizja za wcześniejszą spłatę, czyli zwykle po 3 latach od momentu uruchomienia kredytu. Jeśli znajdziemy atrakcyjną ofertę, to możemy też ponegocjować ze swoim bankiem. Czasami groźba przeniesienia kredytu powoduje, że bank godzi się przyznać obniżkę.

Wynajem pokoju lub całego mieszkania

Gdy budżet domowy jest przygniatany wysoką ratą, można go wspomóc dodatkowym dochodem uzyskanym z wynajęcia jednego pokoju. Jest to rozwiązanie szczególnie lubiane przez osoby młode. Rodziny z dziećmi na taki krok decydują się bardzo rzadko. W skrajmy przypadku można też wynająć całe swoje mieszkanie, a samemu wynająć tańsze lub zamieszkać u rodziców do czasu aż stopy procentowe spadną.

Sprzedaż mieszkania

Ostatecznością jest oczywiście decyzja o sprzedaży mieszkania. W ten sposób można jednak zupełnie pozbyć się problemu, czyli spłacić cały kredyt. Później można kupić coś tańszego, dzięki czemu rata będzie niższa. Można też oczywiście nająć jakiś lokal i zaczekać na moment, gdy kredyty znów będą tańsze i łatwej dostępne.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, kwiecień 2022

Ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu mieszkania staniały jedynie w 6 z 17 miast. Mocno spadła natomiast dostępność kredytów hipotecznych. Szczególnie jest to bolesne dla wnioskodawców posiadających dzieci, ponieważ nowa rekomendacja KNF doprowadziła do urealnienia kosztów życia przyjmowanych przez banki do wyliczeń. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla rodziny nierzadko spadła o ponad połowę w porównaniu w z wrześniem 2021 r. Warto też wspomnieć, że pomimo wprowadzanych przez banki obniżek marż średnie oprocentowanie (zmienne) dla kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym przekroczyło właśnie 8%. W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wyższych cen mieszkań, raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwiększyły się w zależności od miasta od 60% do 111% w porównaniu z okresem tuż przed pandemią.

Za nami pełny miesiąc w warunkach wojny za naszą wschodnią granicą. Obawy z nią związane mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Inne istotne czynniki, to napływ ponad 2 mln imigrantów spowodowany wojną w Ukrainie, najwyższa od 22 lat inflacja (10,9% r/r w marcu), siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych.

Nowych ogłoszeń o 53% więcej niż w grudniu
Pierwsza z zaobserwowanych przez nas zmian na rynku, to znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W marcu odnotowaliśmy 106 925 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. Tych nowych było aż o 53% więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie ubiegłego roku. Należy jednak dodać, że marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze „niebezpiecznie” wysoka. Dla przykładu w marcu 2021 r. aktywnych ogłoszeń było 135 848, a więc jeszcze więcej niż obecnie. Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży.

Spadki cen tylko w 6 z 17 miast
Rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. Wśród 17 badanych przez nas miast w sześciu odnotowaliśmy stawki niższe niż przed miesiącem, a w 11 ceny wciąż rosły. Spadki w większości są minimalne. Jedyne warto odnotowania to
-3,5% w Gdyni i -2,4% w Poznaniu. Z kolei aż w 11 miastach odnotowaliśmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2. Warto też dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16% wyższe. W tym zakresie liderem jest tu Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 28% (z 6 742 zł do 8 662 zł).

Ceny mieszkań w marcu 2022 r.

Dostępna kwota kredytu spadła o połowę
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest natomiast wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.

Dzieci zaczęły być ogromnym problem w uzyskaniu kredytu
Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 r. było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast.

Z kolei takie samo małżeństwo tylko bez dzieci otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci.

Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto

Średnie oprocentowanie przy 10% wkładu własnego przekroczyło 8%
Kolejnym ważnym wydarzeniem jest to, że po kwietniowej podwyżce stóp procentowych wyraźnie podskoczyły stawki WIBOR. Obecnie (dane z 12 kwietnia) stawka 3-miesięczna wynosi 5,43%, a 6-miesięczna aż 5,73%. Gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie (zmienne) kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wyniesie aż 8,04%. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredytów z wysokim (20%) wkładem średnie oprocentowanie wyniesie 7,51%.

PKO BP mocno obniżył marże, co może wpłynąć na cały rynek
Warto dodać, że oprocentowanie kredytów rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż. Szczególnie warto zwrócić uwagę, na to co w kwietniu zrobił PKO BP, który jest liderem rynku. Dla kredytów z wkładem własnym przekraczającym 20% już kilkukrotnie obniżył marżę, która obecnie wynosi tylko 1,64% (z 1,99% we wrześniu 2021 r.). Jest to o tyle istotne, że działania PKO BP mogą wymusić obniżki również w innych bankach i przeciętna marża może niedługo spaść w okolice 1,6%-1,7%. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2015 r. Obecnie średnia marża dla takich kredytów wynosi 1,95%, a przed podwyżkami stóp, czyli we wrześniu 2021 r. było to 2,21%.

Obniżane są również marże kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Średnia spadła z 2,87% we wrześniu do 2,46% obecnie. Tu również dużą zasługę w tym spadku ma PKO BP, w którym marża spadła z 3,08% do 2,26%. Także w tym przypadku wydaje się prawdopodobne, że średnia nadal będzie spadała w miarę jak inne banki będą dostosowywały swoje oferty do tego co zrobił PKO BP.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Już tylko dwie oferty oprocentowania stałego poniżej 7%
Wraz z podwyżkami stóp procentowych i rosnącymi stawkami WIBOR coraz wyższe są ofertowane przez banki poziomy oprocentowania stałego. Dla przykładu przy wysokim (20%) wkładzie własnym średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 7,46%. W momencie prowadzenia naszego badania (7-11 kwietnia) najniższe oprocentowania stałe ofertowały PKO Bank (6,98%) i Santander (6,99%). W pozostałych przypadkach oprocentowanie przekraczało 7%, a Alior Banku było to aż 8,62%, ale tutaj trzeba zaznaczyć, że jest to oferta z niezmienną ratą na okres aż 7 lat, a nie 5 lat w pozostałych prezentowanych ofertach.

Oprocentowanie stałe przy wkładzie własnym 20%

Na koniec pokażemy jeszcze jedną ciekawostkę. Porównaliśmy sytuację osób kupujących mieszkanie teraz i tych, którzy robili to tuż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, że w tym czasie sporo mówiło się o bańce na rynku nieruchomości i o cenach, które są już na tyle wysokie, że ograniczają dostępność mieszkań. Przyjmujemy, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i która posiada 10% wkładu własnego i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat.

Raty w zależności od miasta wzrosły o 60%-111%
Obecnie mamy zarówno wysokie ceny mieszkań jak i coraz droższe kredyty. Od wspomnianego lutego 2020 r. ceny podskoczyły przeciętnie aż o 25%. Dodatkowo oprocentowanie kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosło z 4,25% do 8,04%. Splot tych dwóch czynników powoduje, że osoby kupujące obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 muszą płacić ratę nawet 2-krotnie wyższą niż lutym 2020 r. Miastami, w których raty wzrosły najbardziej są Sosnowiec (+111%), Białystok (+98%) i Szczecin (+97%). W tym pierwszym rata wzrosła z 993 zł do 2 091 zł. Z kolei największa różnica w ujęciu wartościowym (wzrost aż o 1 951 zł) dotyczy Warszawy, gdzie rata wzrosła z 2 607 zł
do 4 559 zł.

Wśród analizowanych przez nas miast najmniejsze wzrosty rat pojawiły się w Katowicach (+60%), Bydgoszczy (+65%) i Częstochowie (+67%). Wzrost o 60% trudno jednak nazwać małym.

Jak zmieniła się rata kredytu na mieszkanie 50 m2

Jeśli do powyższego dodamy znaczący spadek zdolności kredytowej, to uzyskamy niezbyt optymistyczny obraz sytuacji. Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie ofert kredytowych nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 r.

Tags: , , ,