Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, I kw. 2023

Na rynku najmu może zaczynać się przesilenie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu, w badanych miastach, opublikowano 19 tys. nowych, unikalnych ogłoszeń o wynajmie mieszkania. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Ponadto marzec był drugim z rzędu miesiącem z przewagą spadków nad wzrostami stawek najmu. Dobrą informacją dla osób, które chcą się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego jest znacząca poprawa dostępności kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa w porównaniu ze styczniem br. wzrosła przeciętnie o 20%.

W poprzednich raportach sygnalizowaliśmy, że dynamiczne wzrosty czynszów najmu się zakończyły i stawki się ustabilizowały. Dane z marca mogą sugerować, że być może zaczyna się tendencja spadkowa. Aż w 10 miastach odnotowaliśmy bowiem obniżki stawek, a tylko w 4 wzrosty. Przypomnijmy, że w lutym też przeważały spadki (8 miast spadek, 6 wzrost). Średnio w marcu stawki spadły o 0,24%, a w lutym o 0,39%.

Oczywiście dwa miesiące z rzędu niewielkich obniżek nie muszą o niczym świadczyć. Oprócz tego mamy jednak do czynienia z wysypem nowych ogłoszeń o wynajmie. W 16 badanych przez nas miastach w marcu opublikowano 19 272 nowych, unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń o wynajmie. To największa liczba od kwietnia 2021 r. Z kolei aktywnych (niezależnie od daty dodania) było 36 889 ogłoszeń, czyli o 13% więcej niż przed wojną w Ukrainie.

Bydgoszcz drożeje, Toruń tanieje

Oprócz ogólnego spojrzenia warto też zwrócić uwagę na sytuację w poszczególnych miastach. Ciekawostką jest zachowanie rynków najmu w Toruniu i Bydgoszczy. Stawki w tych bliskich siebie miastach zawsze były bardzo zbliżone. W marcu różnica wzrosła jednak do rekordowego poziomu. W Toruniu mieliśmy do czynienia z dwoma miesiącami spadków, po których przeciętna stawka wynosi 39 zł za m2. Z kolei w Bydgoszczy przeciętny koszt najmu wzrósł do rekordowego poziomu 45 zł za m2.

Z kolei na największym rynku najmu w Polsce, czyli Warszawie średnia stawka w grudniu 2022 r. wzrosła do 75 zł za m2 (rekordowy poziom) i od tamtego czasu utrzymuje się na tym poziomie.

Tanieje najem małych mieszkań

W danych kwartalnych sytuacja wygląda dużo bardziej stabilnie ponieważ spadki stawek z lutego i marca rekompensują wzrosty ze stycznia. Te dane dają nam możliwość spojrzenia na to, co się dzieje w poszczególnych segmentach rynku. W przypadku małych lokali (poniżej 35 m2) mamy niewielką przewagę spadków. W porównaniu z IV kw. 2022 r. stawki spadły w sześciu miastach, w wzrosły w pięciu. Dla średniej wielkości lokali (35-60 m2) mamy po 8 miast ze wzrostem i spadkiem stawek. Tylko w przypadku dużych lokali (powyżej 60 m2) wciąż mamy przewagę wzrostów. W 11 miastach koszty najmu wzrosły, a tylko w 3 spadły.

Koszty najmu m2 w I kw. 2023 oraz ich zmiany od IV kw. 2022

Rentowność wynajmu małych mieszkań jak lokata na 7,3%

Rentowność wynajmu jest porównywalna do tej sprzed kwartału i waha się delikatnie w zależności od segmentu. Średnia rentowność brutto w I kw. 2023 r., w przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy pełnym obłożeniu, wyniosła dla małych mieszkań 7,4% (-0,2p.p.), dla średnich 6,8% (+0,8p.p.), a dla dużych na 6,1% (-0,8p.p.). Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%), przeciętna rentowność 30-metrowego mieszkania wyniesie 5,9% netto. Dla 50-metrowego mieszkania będzie 5,5% netto, a dla 70-metrowego 4,9% netto. Są to odpowiedniki lokaty bankowej z oprocentowaniem odpowiednio 7,3%, 6,8% i 6,1%.

Należy też dodać, że jeśli spadki stawek najmu będą kontynuowane w kolejnych miesiącach lub jeśli ceny mieszkań zaczną rosnąc, to rentowność tego rodzaju inwestycji będzie spadała.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Dobre wiadomości dla osób, które najmowane mieszkanie chcą zamienić na własne

Z punktu widzenia osoby mieszkającej w najmowanym mieszkaniu spadki stawek w lutym i marcu mają niewielkie znaczenie. Najem wciąż jest bowiem o 24% droższy niż przed wojną w Ukrainie.

Nie powinno więc dziwić, że wielu najemców chętnie przeniosłoby się do własnego mieszkania. Niestety w ostatnich miesiącach było to bardzo trudne, ponieważ dostępność kredytów hipotecznych była bardzo słaba.

Dzięki złagodzeniu Rekomendacji S przez KNF i spadkowi oprocentowania dostępna kwota kredytu wzrosła w porównaniu ze styczniem aż o 20%. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto w styczniu mogła liczyć przeciętnie na 281 036 zł, a obecnie banki są gotowe przyznać im średnio 338 320 zł. Ponadto od lipca na ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”, w ramach którego zdolność kredytowa może być jeszcze wyższa i dodatkowo znacząco spadnie wysokość raty.

Zestawienie dostępnych kwot kredytu hipotecznego

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2023

W ostatnich miesiącach stawki najmu mieszkań ustabilizowały się. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od września 2022 r. mamy do czynienia z karuzelą wzrostów i spadków, ale w większości miast stawki zmieniają się bardzo nieznacznie. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem najem jest droższy we wszystkich 16 badanych przez nas miastach, a średni wzrost wynosi 24%. Dla osób, które chciałyby przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego dobrą informacją jest wzrost dostępnej kwoty kredytu hipotecznego wywołany złagodzeniem przez KNF regulacji dotyczących wyliczania zdolności kredytowej. Jeszcze łatwiej będzie dokonać takiej przeprowadzki w drugiej połowie roku, gdy zacznie działać program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Analizując ceny najmu mieszkań w różnych miastach w Polsce i porównując je do cen sprzed roku, można zauważyć, że największy wzrost odnotowano w Rzeszowie (40%), Krakowie (36%), Warszawie (31%) i Wrocławiu (31%). Po tych podwyżkach wciąż jednak najdrożej jest w Warszawie, gdzie przeciętny koszt wynosi 75 zł za metr kwadratowy. Wrocław i Kraków również plasują się w czołówce pod względem kosztów najmu, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi odpowiednio 64 zł i 62 zł. W miastach takich jak Częstochowa i Sosnowiec ceny najmu mieszkań są stosunkowo niskie w porównaniu z innymi miastami. Niemniej jednak, w ciągu ostatniego roku koszty najmu mieszkań w tych miastach wzrosły o 14% i 24% odpowiednio.

Tak duże wzrosty kosztów najmu były oczywiście związane z nagłym pojawianiem się ogromnego popytu ze strony uchodźców uciekających przed wojną w Ukrainie.

Od września stawki najmu są stabilne

Sytuacja jednak zaczyna wyglądać inaczej, jeżeli patrzymy na świeższe dane. W większości miast nie odnotowano dużych zmian w kosztach najmu mieszkań w ciągu ostatnich miesięcy. Ceny w ofertach dodanych w lutym w analizowanych przez nas 16 miastach przeciętnie spadły o 0,39% w porównaniu ze styczniem. Przypomnijmy jednak, że w styczniu wzrosły o 1,32%. We wcześniejszych miesiącach również na przemian rosły i spadały.

W porównaniu z wrześniem 2022r., kiedy zakończył się okres wzrostów, większe zmiany pojawiły się w Rzeszowie (+10%), Sosnowcu (+9%) i Gdyni (-9%).

Stawki najmu w lutym 2023 r.

Liczba ofert najmu wróciła do poziom sprzed roku

W ostatnich miesiącach na rynku najmu widać stopniowy wzrost liczby ofert. Przypomnijmy, że wojna w Ukrainie spowodowała ogromny napływ imigrantów, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. W rezultacie wiosną 2022 r. liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40%. Powrót liczby ogłoszeń do poziomu sprzed wojny sygnalizuje, że popyt nareszcie został zaspokojony, a podaż zaczyna przeważać nad popytem. Oczywiście nie oznacza to, że nie ma na rynku osób poszukujących mieszkania na wynajem. Wręcz przeciwnie, takich osób nie brakuje. Jednak teraz nie są to już zdesperowani uchodźcy, gotowi wynająć cokolwiek prawie za wszelką cenę. Obecnie mieszkań na wynajem szukają osoby, które chcą zmienić mieszkanie na lepsze, w korzystniejszej lokalizacji, za lepszą ceną.

Rentowność inwestycji w mieszkanie wynosi średnio 5,49% netto

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem rosła prawie przez cały 2022 rok. Przyczyną tego był wzrost stawek najmu, a później spadki cen mieszkań. W lutym ta tendencja została zatrzymana. Niewielki spadek stawek najmu w połączeniu z delikatnym odbiciem ofertowych cen sprzedaży mieszkań sprawiło, że minimalnie pogorszyła się rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Obecnie przeciętna rentowność netto wynosi 5,49%, co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,78%. Przed miesiącem było to 5,61% (odpowiednik 6,93%).

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania 50 m2 bez udziału kredytu, przy założeniu, że jest ono zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględniono wszystkie koszty, czyli prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Coraz łatwiej o przeprowadzkę z najmowanego do własnego

W ostatnich miesiącach wiele osób nie było w stanie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Taka potrzeba zwykle pojawia się w momencie, gdy para planuje założyć rodzinę. Niestety wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że uzyskanie kredytu hipotecznego do niedawna było bardzo trudne. Na szczęście KNF złagodziła zapisy Rekomendacji S i dostępna kwota kredytu wzrosła w niektórych przypadkach o ponad 100 000 zł. Dodatkowo od lipca ma ruszyć program „Bezpieczny kredyt 2%”. Osoby, które będą z niego korzystały prawdopodobnie będą mogły uzyskać o ok. 30% wyższą kwotę kredytu niż obecnie. Kumulacja tych dwóch czynników sprawi, że osoby, które będą spełniały warunki programu (np. nigdy nie miały mieszkania, wiek do 45 lat) i które mają stały dochód, powinny bez problemu uzyskać kredyt. Dodatkowo, dzięki dopłatom, raty takiego kredytu będą dość niskie. Dla przykładu przy kredycie na 300 000 zł na 30 lat, rata zwykłego kredytu wynosi ok. 2 307 zł, a kredytu z dopłatą 1 546 zł.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2023

Stawki najmu ponownie rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w styczniu były one średnio o 1,3% wyższe niż w grudniu i aż o 25% wyższe niż przed rokiem. Po kilku miesiącach względnej stabilizacji powrócił więc wyraźny wzrost. Trudno jednak przewidzieć jak długo to potrwa. Stopniowo rośnie bowiem liczba ogłoszeń o wynajmie. Jest ich jest już mniej więcej tyle samo co przed rokiem (29 tysięcy), czyli przed wojenną imigracją Ukraińców. Poza tym złagodzenie regulacji KNF i program „Bezpieczny kredyt 2%” zapewne umożliwią części młodych osób przeniesienie się z najmowanego mieszkania do własnego.

W styczniu 2023 r. na portalach internetowych przybyło ofert wynajmu mieszkań. Dzięki temu liczba unikalnych, aktywnych ogłoszeń w badanych przez nas 16 miastach wróciła do przedwojennego poziomu 29 tysięcy ofert. Przypomnijmy, że ogromny napływ imigrantów z Ukrainy sprawił, że wiosną ubiegłego roku liczba ogłoszeń o wynajmie spadła o ponad 40%. To sprawiło, że stawki wystrzeliły o 14% w ciągu zaledwie dwóch miesięcy, a później nadal powoli rosły (niewielkie spadki pojawiły się tylko w październiku i grudniu). Choć liczba ogłoszeń wróciła do normy, to koszty najmu już nie.

Nowy rekord w Białymstoku
W styczniu ceny wynajmu w analizowanych przez nas miastach nadal rosły. Wzrost w porównaniu z grudniem 2022 r. pojawił się w 9 z 16 badanych miast, a średnia zmiana stawek wyniosła 1,3%. Były oczywiście miasta, w których zmiany były bardziej spektakularne. Dla przykładu w Lublinie przeciętna cena najmu była o 6,7% niższa niż grudniowa. Z drugiej strony w Białymstoku nastąpił wzrost o 7,8%. W tym mieście sytuacja kompletnie się więc zmieniła. Od lipca 2022 r. stawki z miesiąca na miesiąc spadały. Z kolei w styczniu ustanowiony został nowy rekord na poziomie 43,56 zł za m2.

W porównaniu do stycznia 2022 r. ceny najmu wzrosły we wszystkich analizowanych przez nas miastach bez wyjątku. Przeciętny wzrost wynosi 25%. Jeśli chodzi o konkretne miasta, to najbardziej zdrożał najem w Krakowie (35%). Natomiast najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Szczecinie i Częstochowie (po 13%).

Stawki najmu w styczniu 2023 r.


Dalsze wzrosty mało prawdopodobne
Trudno natomiast przewidzieć co dalej będzie działo się z poziomem stawek najmu. Dalsze wzrosty może ograniczać spadek popytu wynikający z tego, że coraz łatwiej będzie przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Po pierwsze kredyty hipoteczne stają się łatwiej dostępne ponieważ KNF złagodziła regulację dotyczącą wyliczania zdolności kredytowej. Te zmiany wprowadził już Alior Bank, Millennium i Santander, a od 1 marca dołączy do nich ING Bank Śląski. Pozostałe banki zapewne również skorzystają z okazji, aby poprawić dostępność swoich kredytów.

Kolejnym elementem, który może obniżyć popyt na najem jest program „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzięki niemu osoby kupujące pierwsze mieszkanie w życiu mieszkanie i rodzice zmieniające mieszkanie na większe będą łatwo mogli uzyskać kredyt, nawet jeśli nie posiadają wkładu własnego. Dodatkowo rata takiego kredytu przez 10 lat będzie na bardzo niskim poziomie. Obie rządowe inicjatywy z dużym prawdopodobieństwem spowodują powrót na rynek części kupujących, co zmniejszy popyt na rynku wynajmu. W drugiej połowie roku mogą pojawić się więc spadki stawek za wynajem.

Coraz wyższa opłacalność inwestycji w mieszkania
Dynamiczne wzrosty stawek najmu w połączeniu ze stagnacją cen mieszkań powodują, że opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest coraz wyższa. Przed rokiem przeciętnie było to 4,5% netto. W styczniu tego roku już 5,61% netto, czyli odpowiednik lokaty z oprocentowaniem 6,93%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku oraz przy zakupie bez udziału kredytu. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2022

W IV kwartale 2022 r. wzrost kosztów najmu wyhamował, a w przypadku dużych mieszkań stawki nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do III kw. 2022 najem dużych mieszkań (powyżej 60 m2) staniał o 1,1%. Dla tych średniej wielkości (35 – 60 m2) stawki wzrosły o 0,8%. Z kolei koszt najmu małego lokalu (poniżej 35 m2) niemal się nie zmienił. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to szczególnie wyróżnia się Warszawa, gdzie pojawiły się zauważalne wzrosty we wszystkich segmentach. Z kolei w Gdańsku i Gdyni obserwujemy znaczące spadki stawek.

Staniał najem dużych mieszkań
O ile cały 2022 rok był okresem rekordowych wzrostów stawek najmu, to nie można tak o powiedzieć o IV kwartale. Pod koniec roku stawki musieli opuścić oferujący duże mieszkania na wynajem. Obniżki w porównaniu do III kw. pojawiły się aż w 8 z 16 badanych przez nas miast, w dwóch stawki pozostały na poprzednim poziomie i tylko w 4 wzrosły. Największy spadek w tym segmencie odnotowaliśmy w Toruniu (-12%). Spore spadki pojawiły się też w Gdyni (-6,9%) i Gdańsku (-5,5%). Z kolei znaczący wzrost pojawił się na największym rynku, czyli w Warszawie (4,9%).

Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są wyraźnie wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem dużych mieszkań zdrożał w tym czasie o 24%.

Droższy najem średnich mieszkań

W przypadku średniej wielkości mieszkań wciąż dominują wzrosty stawek najmu. W porównaniu do III kw. drożej jest w 10 miastach, spadki pojawiły się w 6 miastach i w jednym przypadku stawki się nie zmieniły. Najmocniej w tym segmencie drożał najem w Lublinie (8,2%), Rzeszowie (6,1%) i Toruniu (5,5%). Z kolei największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-7,1%), Gdańsku (-6,7%) i Katowicach (-4,2%).

W porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są dużo wyższe we wszystkich badanych miastach. Średnio najem w tym segmencie jest o 26% droższy niż przed rokiem.

Koszt najmu małych mieszkań bez zmian

Koszty najmu małych mieszkań w IV kwartale były natomiast bardzo zbliżone do tych z III kwartału. Wzrosty pojawiły się w 5 miastach, spadki w 4, a w jednym przypadku poziom stawek utrzymał się na wcześniejszym poziomie. Liderami spadków ponownie są Gdynia (-9,6%) i Gdańsk (-7,5%). Z kolei znaczące wzrosty pojawiły się w Krakowie (6%), Łodzi (5,3%) i Warszawie (5%).

Warszawa i Trójmiasto na przeciwległych biegunach

W danych z poszczególnych miast szczególnie rzucają się w oczy Gdańsk, Gdynia oraz Warszawa. Rynki, które ewidentnie się „przegrzały” (spadki w IV kw. wystąpiły we wszystkich segmentach), to Gdańsk i Gdynia. Natomiast w stolicy stawki wciąż znacząco rosły i to nawet w przypadku dużych mieszkań. Warto też zwrócić uwagę na Kraków, gdzie koszty najmu najmocniej wzrosły w porównaniu do poziomu sprzed roku. Najem małych i średnich lokali zdrożał aż o 42%, a dużych o 38%.

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2022 oraz ich zmiany od III kw. 2022

Ogłoszeń o wynajmie było więcej niż przed rokiem

Oferta mieszkań na wynajem konsekwentnie się kurczyła od września do grudnia, czyli od szczytu sezonu. To normalne, ponieważ we wrześniu niemal zawsze jest najwięcej ofert. W grudniu wszystkich dostępnych na wynajem ofert (niezależnie od tego kiedy oferty zostały dodane na portale) było o 19,3% mniej niż we wrześniu. Co ciekawe, choć oferta kurczyła się z miesiąca na miesiąca, to w całym IV kw. 2022 ofert było więcej niż w IV kw. 2021. W połączeniu z zatrzymaniem wzrostu lub spadkami stawek najmu potwierdza to, że rynek w wielu miastach nasycił się mieszkaniami na wynajem.

Ponownie wzrosła opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Rezultatem zmian w stawkach najmu i spadków cen mieszkań jest nieznaczny wzrost opłacalności inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku małych mieszkań przeciętna rentowność netto wyniosła 6,1% co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,55%.Dla średniej wielkości mieszkań było to 5,5% (odpowiednik 6,8%). Z kolei w przypadku dużych lokali rentowność netto wyniosła 4,8% (odpowiednik 6%). Dla porównania w III kw. rentowność netto wynosiła odpowiednio 5,9%, 5,4% i 4,8% netto. Najmocniej wzrosła więc w przypadku małych lokali.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie oraz odpowiednik oprocentowana lokaty

Podana rentowność netto dotyczy zakupu mieszkania bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Wyliczenia uwzględniają wszystkie koszty takiej jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości i podatek ryczałtowy (8,5%).

Tak jak wspominaliśmy w poprzednim raporcie, w 2023 r. spodziewamy się stabilizacji sytuacji na rynku najmu. Najistotniejszy wpływ na nią będą mieć inflacja, a co za tym idzie stopy procentowe, a więc możliwości społeczeństwa w zakresie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w sposób alternatywny, czyli poprzez zakup.

Szansa na zamianę mieszkania najmowanego na własne

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety wciąż jest to trudne. Wysokie stopy procentowe i rekomendacja KNF sprawiają, że dostępność kredytów hipotecznych jest bardzo ograniczona. Para bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto może liczyć przeciętnie na 269 tys. zł kredytu. Przed podwyżkami stóp procentowych było to 550 tys. zł. Z kolei rata nowo udzielonego kredytu na 300 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 335 zł do 2 416.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

W drugiej połowie roku sytuacja ma się jednak poprawić. Dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%” rata wspomnianego kredytu ma zostać zmniejszona do 1 711 zł. Z rozwiązania będą mogły jednak skorzystać tylko osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie lub dom. Z kolei dostępna kwota kredytu ma się poprawić dzięki złagodzeniu zapisów rekomendacji KNF, ale tylko dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Obecnie nie wiadomo jeszcze, czy poprawi się dostępność tylko preferencyjnych kredytów czy także tych tradycyjnych z oprocentowaniem stałym.

Tags: , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, podsumowanie 2022 r.

Ostatnie lata na rynku najmu były niezwykłe. W 2020 r. popyt na najem mocno spadł ze względu na pandemię. W rezultacie najem wyraźnie staniał. W 2021 r. zainteresowanie najem zaczęło wracać do normy, a stawki nieco wzrosły. Z kolei w 2022 r. mieliśmy do czynienia z eksplozją popytu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników, od stycznia do listopada, stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach, a średni wzrost wyniósł 14%. W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna.

Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną nastąpił więc ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum. To również podwyższało popyt na najem. Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu.

Te wszystkie elementy doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. W ciągu zaledwie 2 miesięcy (w marcu i kwietniu) wzrosły średnio aż o 14%. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23% wyższe niż w styczniu. Wzrosty w tym okresie pojawiły się we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach. Największy wzrost stawek odnotowaliśmy w Krakowie (33%), Wrocławiu (32%), Toruniu (31%) i Warszawie (31%). Z kolei najmniejszy wzrost pojawił się w Katowicach (15%), Częstochowie (18%), Szczecinie (18%) i Białymstoku (18%).

Stawki najmu w listopadzie 2022 r.

Zyskowność wzrosła, ale jest niższa niż na lokatach

Dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5% netto, a w listopadzie już 5,61% netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61% w styczniu i 6,92% w listopadzie.

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Relatywna opłacalność takiej inwestycji jednak spadła. W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1%. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75% – 7,25%, a najlepsze lokaty nawet 10%. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Prognoza na 2023 r.

Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu. Po pierwsze część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu”.

Należy jednak dodać, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie niewielki. Po pierwsze kredyt na 2% ruszy dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie obowiązywał limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona. Z kolei zmiana w rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych.

Zmiany zdolności kredytowej dla pary z dochodem 6000 zł netto

Innymi czynnikami, które będą miały wpływ na popyt będzie demografia oraz migracje. W przypadku dużych miast czynniki te będą najprawdopodobniej się równoważyły. Demografia obniża popyt ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.

Z kolei podaż mieszkań na wynajem będzie najprawdopodobniej stabilna. Na rynku nie będzie pojawiało się zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem ponieważ rentowność takiej inwestycji jest za niska w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Wpływ na stawki najmu ma też oczywiście poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona.

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. To oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, listopad 2022

Po 10 miesiącach nieprzerwanych wzrostów, stawki najmu nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w październiku najem staniał w 9 z 16 badanych miastach, w 2 z 16 stawki się nie zmieniły, a w 5 z 16 odnotowaliśmy dalsze wzrosty. Największe tąpnięcie nastąpiło w Katowicach (-9% m/m), które jest jedynym miastem, w którym obecne stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Dzięki spadkom cen mieszkań średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła do 5,54% netto, co jest odpowiednikiem lokaty z oprocentowaniem 6,84%.

Od grudnia ubiegłego roku obserwowaliśmy comiesięczny wzrost kosztów najmu. Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 23%. Rekordzistami są Kraków (36%), Warszawa (31%) i Wrocław (30%). Dane z października sugerują jednak, że potencjał do dalszych wzrostów się wyczerpuje.

Nowych ogłoszeń jest już więcej niż przed rokiem
Wzrosty stawek w dużej mierze były napędzane niedoborem mieszkań na wynajem. Nagle w naszym kraju pojawiło się bowiem kilka milionów osób, które szukały „dachu na głową”. Obecnie sytuacja podaży mieszkań na wynajem niemal wrócił już do normy. Liczba wszystkich aktywnych ogłoszeń o wynajmie w październiku wyniosła 30 tysięcy. Przed rokiem było to 33 tysiące, więc tu jeszcze trochę brakuje. Jeśli jednak spojrzymy na nowo dodane ogłoszenia, to w październiku br. było ich nawet więcej (15 tys.) niż przed rokiem (13 tys.). W listopadzie wszystkich aktywnych ogłoszeń może więc być nawet więcej niż przed rokiem.

W Warszawie i Krakowie najem wciąż drożeje
Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu. Oprócz wspomnianych już Katowic (-9% m/m), spore spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-5% m/m), Sosnowcu (-5% m/m) oraz Gdańsku (-5% m/m). Dalsze wzrosty odnotowaliśmy tylko w pięciu miastach. Są to Lublin (6% m/m), Częstochowa (5% m/m), Łódź (5% m/m), Warszawa (3% m/m) oraz Kraków (2% m/m). Szczególnie uwagę zwracają dwa ostatnie miasta, które są największymi rynkami najmu w Polsce. Dodatkowo w tych miastach nastąpił największy wzrost w porównaniu do poziomu z początku roku.

W większości badanych przez nas miast stawki jednak spadły. Prawdopodobną przyczyną jest to, że część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem. Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześniu.

Stawki najmu w październiku 2022 r.

Czy to już koniec wzrostów stawek najmu?
Dalsze kierunki zmian cen na tym rynku będą podyktowane w dużej mierze kwestią stóp procentowych, a więc dostępnością mieszkań do kupienia, oraz sytuacją za naszą wschodnią granicą. Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu.

Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć dopiero, kiedy znacząco spadną stopy procentowe.

Rentowność inwestycji w mieszkanie rośnie
Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54% netto, co jest odpowiednikiem 6,84% na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4% netto. Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne
Zamiana mieszkania najmowanego na własne jest obecnie bardzo trudna. Niełatwo jest odkładać na wkład własny ponieważ wzrosły koszty najmu i inne koszty życia. Trudno jest zrekompensować to np. korzystając z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” ponieważ to wymaga zaciągnięcia wyższej kwoty kredytu. Tymczasem bardzo mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto spadła z 550 tys. zł do 263 tys. zł.

Z drugiej jednak strony kupując obecnie można wynegocjować dobrą cenę. Nabywców jest niewielu, więc sprzedający są skłonni do negocjacji i obniżania ceny. Dodatkowo można też uzyskać bardzo niską marżę w kredycie hipotecznym (nawet 1,3%), co raczej nie będzie możliwe przy niższym poziomie stóp procentowych. Oczywiście na przeszkodzie może stanąć wspomniana kwestia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że poszczególne banki bardzo różnie szacują dostępną kwotę kredytu. Dla przykładu rodzinie z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto część banków w ogóle nie przyzna kredytu, ale Millennium oferuje 200 tys. zł.

Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

Tags: ,