Tagi:

Pandemiczne problemy rynku najmu przechodzą do historii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu minionych 12 miesięcy stawki najmu w 16 badanych przez nas miastach wzrosły przeciętnie o 9% i już niemal wszędzie są wyższe niż przed pandemią. Rekordzistą jest Szczecin, gdzie w ciągu 2 lat stawki wzrosły aż o 22%. Co ciekawe za najem trzeba tam płacić już tyle samo co w Krakowie, czyli 45 zł za m2. Na drugim biegunie mamy Częstochowę, Białystok, Warszawę i Toruń, gdzie wciąż jest nieco taniej niż w styczniu 2020 r. Jest jednak prawdopodobne, że czekają nas kolejne wzrosty. Najem wydaje się bowiem coraz tańszy w porównaniu z ratą kredytu. W przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 różnica w Krakowie i Warszawie zbliża się do 1000 zł miesięcznie. Przeciętnie jest to natomiast 505 zł. W długim terminie wciąż jednak bardziej opłaca się zakup mieszkania.

Najem stopniowo drożeje. W porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okres tuż przed podwyżkami stóp procentowych, stawki najmu przeciętnie wzrosły o 3,7%. Największy wzrost (o 10%) odnotowaliśmy w Krakowie. To o tyle ciekawe, że jest to rynek, który był najmocniej dotknięty spadkiem popytu w początkowym okresie pandemii. Po ostatnich wzrostach stawki najmu są tam już jednak o 2% wyższe niż 2 lata temu, czyli tuż przed pandemią. Niższe stawki niż w styczniu 2020 r. wciąż obowiązują w Częstochowie (-4%), Białymstoku (-4%), Warszawie (-3%) i Toruniu (-2%).

W Szczecinie najem kosztuje tyle co w Krakowie
Okres pandemii najbardziej sprzyjał rynkowi najmu w Szczecinie. Stawki najmu w ciągu 2 lat wzrosły tam aż o 22%. W rezultacie najem kosztuje przeciętnie tyle samo co w Krakowie, czyli 45 zł za m2. Szczecin wskoczył więc do grona najdroższych miast w Polsce. W naszym zestawieniu 16 miast na pierwszym miejscu jest Warszawa (56 zł za m2), na drugim Gdańsk i Wrocław z ceną 49 zł za m2, a na trzecim Szczecin i Kraków ze stawką 45 zł za m2.

Koszty najmu w styczniu 2022 r.

Jeśli chodzi o przyszłość, to wiele wskazuje na to, że stawki najmu nadal będą rosły. Popyt będzie coraz wyższy ze względu na stopniowe łagodzenie obostrzeń pandemicznych. Dla przykładu jest prawdopodobne, że w kolejnym roku akademicki zajęcia będą już odbywały się w tradycyjnej formie. Podaż nie jest natomiast zbyt wysoka. W styczniu odnotowaliśmy 26 289 aktywnych (w tym 12 834 nowych) internetowych ogłoszeń o wynajmie. Dla porównania jeszcze przed rokiem było to 49 016 aktywnych i 20 481 nowych ogłoszeń. Podaż jest więc dużo mniejsza, a popyt będzie rósł. Dodatkowo wzrosły ceny mieszkań i stopy procentowe. To wszystko będzie sprzyjało wzrostowi stawek najmu.

Przy obecnych stawkach najmu średnia rentowność inwestycji w mieszkanie o powierzchni 50 m2 wynosi 5,7% brutto i 4,0% netto, czyli po uwzględnieniu podatku i dodatkowych kosztów. To jednak przy złożeniu, że mieszkanie będzie zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli lokal przez miesiąc będzie stał pusty, czyli „pracował” przez 11 miesięcy w roku, to rentowność wyniesie 5,2% brutto i 3,6% netto.

Choć koszt najmu rośnie, to jeszcze szybciej rosną raty kredytów hipotecznych. W rezultacie najem mieszkania o powierzchni 50 m2 w niektórych miastach jest niemal o 1000 zł tańszy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Tak jest np. w Krakowie, gdzie najem takiego mieszkania kosztuje 2 250 zł, a rata wynosi 3 245 zł (w przypadku posiadania 10% wkładu własnego). Różnica wynosi więc aż 995 zł. W Warszawie jest to natomiast 939 zł, bo najem kosztuje 2 813 zł, a rata wynosi 3 752 zł. Najmniejsza różnica (49 zł) dotyczy Częstochowy, gdzie pandemia znacząco obniżyła koszty najmu. W przypadku mieszkania 50 m2 koszt najmu to 1 667 zł, a rata wynosi 1 715 zł.

Należy jednak dodać, że samo porównywanie miesięcznych wydatków na ratę i koszt najmu może wprowadzać w błąd. Raty płaci się bowiem tylko przez określony czas, zwykle 20,30 lat, a za najem trzeba płacić zawsze, czyli tak długo jak długo chcemy mieszkać. Poza tym będąc właścicielem mieszkania kupionego na kredyt w każdej chwili możemy je sprzedać i w ten sposób odzyskać dużą część pieniędzy wydanych na raty. W przypadku najmu są to pieniądze wydane bezpowrotnie. Dlatego w długim okresie wciąż bardziej opłaca się zakup mieszkania. Natomiast jeśli jesteśmy młodzi, dopiero na początku kariery zawodowej i nasze dochody nie są jeszcze zbyt wysokie, to kluczowe jest, aby comiesięczny koszt był jak najniższy. Wtedy lepszym rozwiązaniem wydaje się najem, który dodatkowo daje również dużą swobodę. Najmując łatwo jest zmienić miejsce zamieszkania czy wielkość lokalu.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 12 834 ogłoszeń najmu oraz 31 106 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 stycznia 2022 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

W 2022 r. młodzi, którzy jeszcze nie mają własnego mieszkania, nie będą mieli łatwego życia. Rosną bowiem zarówno raty kredytów hipotecznych zaciąganych na własne mieszkanie jak i stawki najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy aż w 13 miastach wzrosły koszty najmu, a spadły tylko w dwóch. Skończyły się więc dobre czasy dla najemców. Po spadkach z 2020 r. obecnie stawki najmu są już bardzo zbliżone do tych sprzed pandemii. Nie dotyczy to tylko trzech miast, w których najem jest już zdecydowanie droższy niż w lutym 2020 r. Chodzi o Gdynię (+10%), Łódź (+9%) i Szczecin (+8%).

Stawki najmu wróciły do poziomu sprzed pandemii
Pierwszy rok pandemii sprawił, że osoby najmujące mieszkania mogły przebierać w ofertach, których ceny były coraz niższe. W 2021 r. popyt na najem był już wyższy ze względu na mniejsze ograniczenia pandemiczne i lepszą sytuację na rynku pracy. Koszty najmu znów zaczęły rosnąć. W ciągu 12 miesięcy wzrosły średnio o niecałe 5%. To sprawiło, że w większości miast są już zbliżone do poziomu z lutego 2020 r. Wciąż taniej niż przed pandemią jest np. w Warszawie (-4%) i Krakowie (-3%). Są to miasta, które w 2020 r. najmocniej odczuły spowolnienia na rynku najmu, a więc trudniej jest im wrócić poprzedniego stanu.

Koszty najmu w listopadzie 2021 r.

Najem niemal wszędzie tańszy niż rata kredytu
Choć najem w 2021 r. zdrożał, to wzrost jest niewielki w porównaniu z tym co stało się z ratami kredytów hipotecznych. W przypadku zakupu mieszkania o powierzchni 40 m2 po przeciętnej cenie, raty wzrosły niemal o jedną trzecią w porównaniu z lutym 2020 r. Jest to połączony efekt wzrostu cen mieszkań i podwyżek stóp procentowych. W rezultacie wśród 16 badanych przez nas miast aż w 14 koszt stawka za najem jest niższa niż rata. Największa różnica jest w Krakowie, gdzie koszt najmu 40-metrowego mieszkania jest aż o 613 zł niższy niż rata kredytu za podobne mieszkanie.

Warto jednak pamiętać, że ci, którzy wybrali kredyt stopniowo spłacają swoje zadłużenie i po np. 25 latach (o ile nie dokonają nadpłat) przestaną płacić raty. Natomiast najemcy, jeśli nie postarają się o własne mieszkanie, będą musieli płacić do końca życia. Dlatego najem jest atrakcyjny wtedy, gdy jesteśmy młodzi i priorytetem jest elastyczność, czyli możliwość szybkiej zmiany miejsca zamieszkania. Gdy już jednak jesteśmy gotowi na stabilizację, to w długim terminie bardziej opłacalne będzie własne mieszkanie.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Co z kosztami najmu w 2022 r.?
Bardzo trudno jest przewidzieć co dalej będzie działo się z cenami najmu. Za dalszym wzrostem popytu przemawia zbliżający się koniec pandemii lub przynajmniej pandemicznych ograniczeń. Będą pomagały w tym już nie tylko szczepionki, czy nabyta odporność, ale też dopuszczenie do stosowania leku na koronawirusa. Teoretycznie życie wkrótce może powrócić do normy, a wraz z nią powinien nadejść większy popyt na najem. W rzeczywistości jednak będzie to prawdopodobnie trochę inna normalność niż przed pandemią. Praca i nauka zdalna pozostanie w jakimś stopniu z nami ponieważ część osób bardzo sobie ceni jej zalety. Dlatego oczekujemy, że najprawdopodobniej stawki będą rosły w miarę powrotu do normalności, ale w większości przypadków tempo wzrostu będzie umiarkowane.

Opłacalność inwestycji w mieszkanie wciąż dużo wyższa niż lokat bankowych
Na koniec informacje dla inwestorów, którzy zastanawiają się jak wygląda opłacalność zakupu mieszkania na wynajem po ostatnich wzrostach cen mieszkań i stawek najmu.
Przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla kupowanego obecnie mieszkania wynosi 5,7% brutto, czyli bez uwzględnienia dodatkowych kosztów i przy założeniu, że zakup finansowany jest bez udziału kredytu. Przeciętna rentowność netto wynosi natomiast 4%. To już po doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu).

Podane wyżej rentowności dotyczą średniej wielkości mieszkania, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy jednym miesiącu pustostanu, kiedy to czynsz do administracji nie jest ponoszony przez najemców i stanowi koszt dla wynajmującego, rentowność netto wynosi 3,5%. Dla porównania banki zaczynają oferować lokaty z oprocentowaniem ok. 2%, co po odliczeniu podatku daje 1,62% netto.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 12 044 ogłoszeń najmu oraz 32 437 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 XI do 30 XI 2021 r.

Sytuacja na rynku najmu mieszkań wróciła do normy i stawki w większości miast powoli rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy tylko w 5 z 16 badanych miast koszty najmu spadły. W pozostałych 11 odnotowaliśmy wzrosty. Średnia rentowność netto inwestycji w mieszkanie nadal wynosi nieco ponad 4% w przypadku zakupu „za gotówkę”. W przypadku zakupu w 90% finansowanych kredytem, przychód z najmu w większości miast nie pokrywa już raty. Przyczyną jest wzrost stawki WIBOR 3M z 0,24% do poziomu 1,99%, co znacząco podwyższyło raty kredytów.

Sierpień, wrzesień i październik, to zwykle najgorętsze miesiące na rynku najmu. Wtedy bowiem studenci szukają lokum na kolejny rok akademicki. W ubiegłym roku pandemia mocno ograniczyła popyt ze strony studentów. W tym również wiele zajęć na uczelniach odbywa się zdalnie. Różnica polega jednak na tym, że w tym roku nie ma tak ostrych obostrzeń i młodzi łatwo mogą znaleźć pracę w dużych miastach. W rezultacie w 16 badanych przez nas miastach, koszty najmu w październiku były średnio o 5,7% wyższe niż przed rokiem. W porównaniu z lipcem wzrosły natomiast o 1%.

Oczywiście sytuacja w poszczególnych miastach wygląda bardzo różnie. Wśród wspomnianych 11 miast, w których stawki wzrosły w ciągu ostatnich 3 miesięcy, najbardziej wyróżniają się Rzeszów i Częstochowa. W obu miastach koszt najmu podskoczył w omawianym okresie o prawie 10%. Przypomnijmy, że rynek najmu w Częstochowie, był jednym z najmocniej dotkniętych pandemią (obok Warszawy i Krakowa). Teraz stawki niemal wróciły tam już do poziomu z początku 2020 r.

Na drugim biegunie mamy Sosnowiec. Koszty najmu w ciągu 3 miesięcy spadły tam o 9%. Ponadto staniał też najem w Łodzi (-3,7%), Katowicach (-2,6%), Bydgoszczy (-2,2%) i Gdańsku (-1,7%). W pozostałych 11 badanych miastach odnotowaliśmy wzrosty. Trzeba jednak dodać, że w odróżnieniu od cen mieszkań, stawki najmu rzadko osiągały rekordowy poziom. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia we Wrocławiu i Poznaniu. W pozostałych miastach, nawet jeśli stawki rosły, to wciąż nie udało im się przebić rekordów z przeszłości.

Koszty najmu w październiku 2021 r.

Rentowność nowej inwestycji w mieszkanie spadła do 4,08%
Choć wspomnieliśmy, że stawki najmu są średnio o 5,7% wyższe niż przed rokiem, to jednak rentowność nowej inwestycji w mieszkanie nieco spadła. Stało się tak dlatego, że jeszcze szybciej niż stawki najmu rosły ceny mieszkań. W rezultacie rentowność netto, czyli po uwzględnieniu podatku i kosztów, spadła z 4,43% przed rokiem do 4,08%. Jest to rentowność przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m2 zostało zakupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli np. przez miesiąc stoi puste, to wynik spada do 3,6%.

Należy jednak dodać, że w przypadku inwestycji już dokonanych np. rok temu, wzrost cen mieszkań nie jest kosztem, lecz poprawia potencjalną zyskowność. Wtedy właściciel nie tylko otrzymuje wyższą zapłatę za wynajem, ale może też uzyskać dodatkowy zysk poprzez sprzedaż mieszkania za wyższą cenę od tej jaką zapłacił.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

W większości miast rata przewyższa koszt najmu
W specyficznej sytuacji znaleźli się natomiast inwestorzy, który swoje mieszkania nabyli za pieniądze z kredytu. W dotychczasowych warunkach, czyli rekordowo niskich stóp procentowych, taka inwestycja była bardzo opłacalna. Przychód z najmu w większości miast pokrywał bowiem całą ratę i zwykle jeszcze coś zostawało. Dotyczyło to nawet sytuacji, gdy aż 90% ceny mieszkania pokrywał kredyt. Najemcy stopniowo spłacali więc kredyt właściciela mieszkania, które dodatkowo jeszcze zyskiwało na wartości, gdyż ceny mieszkań szybko rosły.

Obecnie w większości miast przychód z najmu nie pokryje już raty w przypadku, gdy kredyt został udzielony na 90% wartości nieruchomości. Przyczyną są podwyżki stóp procentowych. Stawka WIBOR 3M wzrosła z 0,24% do 1,99%, a WIBOR 6M z 0,32% do 2,33%. W rezultacie znacząco wzrosło oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dla przykładu rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat opartego o WIBOR 3M wzrosła o 285 zł (z 1401 zł do 1686 zł). Przy obecnym poziomie stawek WIBOR rata wciąż jest niższa niż koszt najmu tylko w Częstochowie, Szczecinie, Łodzi i Sosnowcu.

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu

Należy jednak dodać, że rata wyższa od przychodu z najmu nie oznacza, że inwestor zawsze poniesie stratę. W przypadku tego rodzaju inwestycji dokonywanych rok czy kilka lat temu, zysk łatwo może zapewnić sprzedaż mieszkania, którego cena zwykle będzie dużo wyższa niż w momencie zakupu. Poza tym dużo zależy od tego jaką kwotę trzeba dopłacać do raty i utrzymania lokalu. Jeśli dopłata nie jest duża, to taka inwestycja wciąż może się opłacać.

Dla przykładu załóżmy, że przychody uzyskiwane od lokatorów nie pozwalają opłacić raty kredytu i kosztów utrzymania mieszkania. Właściciel musi co miesiąc dopłacać z własnej kieszeni 200 zł. To niewiele biorąc pod uwagę, że stopniowo spłaca kredyt i np. po 25 latach będzie właścicielem mieszkania nie obciążonego kredytem. Taka inwestycja jest opłacalna póki zakładany zysk z przyszłej sprzedaży mieszkania jest wyższy niż zysk jaki można uzyskać inwestując te 200 zł miesięcznie w inny sposób.

Innym kluczowym elementem jest to, czy właściciel ma pieniądze, żeby dopłacać. Załóżmy, że kupił 6 mieszkań i do każdego musi dopłacać co miesiąc 200 zł. Łącznie to już 1200 zł miesięcznie. Jeśli nie będzie go stać na takie dopłaty, to i tak będzie musiał sprzedać przynajmniej część mieszkań. Sytuacja jest tu więc bardzo zróżnicowana i poszczególni inwestorzy różnie zareagują na podwyżki stóp procentowych.

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 13 770 ogłoszeń najmu oraz 34 237ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 X do 31 X 2021 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.

Pandemia mocno dotknęła rynek najmu. W ostatnich miesiącach sytuacja w większości miast wróciła już jednak do normy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 10 miastach koszt najmu jest już wyższy niż przed atakiem koronawirusa, a w pięciu wciąż jest niższy. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie najem mieszkania zdrożał w tym czasie aż o 13%. Poprawie sprzyja bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. W kolejnych miesiącach może jednak pojawić się spadek popytu wywołany przez program „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

W ciągu ostatnich trzech miesięcy bardzo gorąco było na rynku najmu w Trójmieście. W tak krótkim czasie stawki najmu w Gdańsku podskoczyły aż o 12,5%, a w Gdyni o 10%. Mediana stawek za m2 w Gdańsku osiągnęła najwyższy poziom w historii – 50 zł za m2. W rezultacie najem mieszkania o powierzchni 40 m2 kosztuje tam aż 2 000 zł miesięcznie. Drożej jest tylko w Warszawie – 2 169 zł. Warto jednak pamiętać, że najprawdopodobniej był to efekt wakacji. W tym czasie stawki nad morzem zawyża ruch turystyczny, który w tym roku był zdecydowanie większy niż w 2020 r. Jesienią, gdy liczba turystów spadnie, możemy tam zobaczyć powrót do niższych poziomów.

Sytuacja poprawia się jednak nie tylko nad morzem, ale niemal wszędzie. Wyjątkami są jedynie Lublin i Częstochowa, gdzie najem staniał odpowiednio o 2% i 0,4%. Wzrosty odnotowaliśmy nawet w Warszawie, Krakowie i Częstochowie, czyli na tych rynkach, które najmocniej ucierpiały w czasie pandemii. Trzeba jednak dodać, że wciąż jest tam taniej niż w lutym 2020 r. W Warszawie i Krakowie stawki są o 7% niższe niż przed pandemią, a Częstochowie o 6%.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2021 r.

Popyt na rynku najmu stymuluje bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. To przyciąga do dużych miast zarówno młodych Polaków z innych regionów jak i imigrantów. Podwyżki stawek generuje również to, że ceny mieszkań są coraz wyższe. Inwestorzy, którzy kupili lokale w ostatnim czasie, wystawiają oferty wynajmu z wyższymi cenami, aby uzyskać satysfakcjonującą stopę zwrotu.

Polski Ład może zmniejszyć popyt na najem
Na horyzoncie pojawia się jednak element, który może ograniczyć popyt na najem. Chodzi o program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Brak konieczności posiadania wkładu własnego zdecydowanie przyspieszy moment, kiedy młodzi będą mogli kupić własne mieszkanie. To z kolei może spowodować spadek popytu na najem, gdyż o kilka lat skróci się czas najmowania lokalu.

Wymóg wkładu własnego wydłuża czas najmu mieszkania
Załóżmy, że ktoś posiada dochody i wydatki, które pozwalają maksymalnie przeznaczyć 1500 zł miesięcznie na spłatę raty kredytu. To jednak górny limit. Nasza przykładowa osoba chce natomiast zaciągnąć kredyt na mieszkanie z ratą 1000 zł, aby nawet w razie dużych podwyżek stóp procentowych nie mieć problemów ze spłatą. Biorąc pod uwagę kwotę raty i obecną wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych, taka osoba może kupić mieszkanie o wartości 231 tys. zł. To jednak przy założeniu, że uzbiera przynajmniej 10% wkładu własnego, czyli 23,1 tys. zł.

Odkładając co miesiąc 1500 zł miesięcznie mogłaby zebrać wkład własny w ciągu 16 miesięcy. To byłoby jednak możliwe w przypadku braku dodatkowych kosztów życia, czyli np. w sytuacji mieszkania z rodzicami. Gdyby jednak taka osoba musiała płacić co miesiąc np. 1000 zł za najem mieszkania, to będzie w stanie okładać tylko 500 zł miesięcznie. W tym przypadku zebranie oszczędności na wkład własny potrwa niecałe 4 lata.

Są to oczywiście tylko przykładowe wyliczenia, ale pokazują jak wymóg posiadania wkładu własnego wydłuża czas, kiedy młodzi są zmuszeni do najmu. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” ma szansę znacząco ten czas skrócić, ale tylko dla tych, który spełnią jego wymagania.

Wciąż nie znamy limitów cen
Trudno jednak przewidzieć jak duży będzie spadek popytu. Po pierwsze nie wiadomo jeszcze jak dużo mieszkań będzie spełniało warunki programu. Nie znamy bowiem limitów cen, które będą decydowały o tym, czy na dane mieszkanie można otrzymać rządową gwarancję. Jeśli limity będą bardzo niskie, to niewiele osób będzie mogło uzyskać kredyt bez wkładu własnego i sytuacja na rynku najmu się nie zmieni.

Single nie dostaną kredytu bez wkładu własnego
Warto też dodać, że gwarancji wkładu własnego nie otrzymają tzw. single, czyli osoby, które nie są w związku małżeńskim i nie posiadają dzieci. Jeśli więc ktoś ma już dochody pozwalające zaciągnąć kredyt, ale nie znalazł jeszcze swojej „drugiej połówki”, to wciąż przez kilka lat będzie zmuszony do najmowania mieszkania i odkładania na wkład.

Rata kredytu na własne mieszkanie wciąż niższa niż koszt najmu
Na koniec prezentujemy jeszcze porównanie kosztów najmu i rat kredytów (przy 10% wkładu własnego). Z punktu widzenia mieszkańca, najmowanie lokalu opłaca się tylko w Krakowie. Stawki najmu spadły tam bowiem tak bardzo, że roczny koszt jest tam o niemal 2 000 zł niższy niż suma rat kredytu (w przypadku lokalu 40 m2). W pozostałych 15 badanych przez nas miastach to rata jest niższa. Przeprowadzka z najmowanego do własnego mieszkania najbardziej opłaca się w Katowicach i Łodzi. Roczna oszczędność z takiego ruchu przekracza tam 4 000 zł. Średnio, we wszystkich badanych przez nas miastach, taka oszczędność wynosi 2 167 zł rocznie (w przypadku lokalu 40 m2).

Porównanie kosztów najmu i raty kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 17 939 ogłoszeń najmu oraz 32 390 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VIII do 31 VIII 2021 r.

Rynek najmu powrócił do względnej normalności. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że z miesiąca na miesiąc stawki powoli rosną. W lipcu w ośmiu miastach były już wyższe niż przed pandemią, a w pięciu nadal było taniej. Największe spadki w porównaniu z lutym 2020 r. odnotowaliśmy w Częstochowie (-9%), Warszawie (-7%) i Krakowie (-6%). Najbardziej wzrosły natomiast w Łodzi (+9%), Szczecinie (+8%), Toruniu (+7%) i Sosnowcu (+7%). Po ostatnich zmianach stawek i cen mieszkań, przeprowadzka z lokalu najmowanego do własnego najbardziej opłaca się w Szczecinie, Sosnowcu, Katowicach i Łodzi. W tych miastach roczna kwota oszczędności przekracza 4 000 zł.

Mniej więcej od maja rynek najmu funkcjonuje w miarę normalnie. Co prawda mieszkania wciąż nie wynajmują się aż tak szybko, jak przed pandemią. Nie ma jednak również tak długich okresów pustostanów, jakie miały miejsce w drugiej połowie 2020 roku. Dzięki temu stawki najmu powoli zaczęły rosnąć – od maja co miesiąc są średnio o 1% wyższe. Trzeba jednak dodać, że sytuacja na poszczególnych rynkach jest bardzo różna. We wspomnianej już Częstochowie, Warszawie i Krakowie koszty najmu są dużo niższe niż przed pandemią. To wynik znacznego zmniejszenia się liczby turystów i studentów na tych rynkach. Z drugiej strony bardzo dobrze rozwijają się rynki w Łodzi, Szczecinie, Toruniu i Sosnowcu.

Koszty najmu w lipcu 2021 r.

Poprawa sytuacji sprawiła, że część właścicieli mieszkań na wynajem odetchnęła z ulgą. Dla niektórych pojawiło się jednak nowe zmartwienie. W ramach tzw. Polskiego Ładu, od przyszłego roku mają zostać wprowadzone istotne zmiany podatkowe, które dotyczą rynku najmu. Chodzi o brak możliwości wliczania amortyzacji mieszkań do kosztów uzyskania przychodu. Dodatkowo, w przypadku mieszkań będących własnością prywatną (niezwiązane z działalnością gospodarczą) podatki od dochodu z wynajmu będzie można rozliczać tylko poprzez ryczałt od przychodu. Stawka będzie wynosiła 8,5% od przychodu i 12,5% od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Przy ryczałcie faktyczne koszty uzyskania przychodu nie maja więc znaczenia. Z podstawy opodatkowania będzie można wyłączyć jedynie opłaty za media, które reguluje sam najemca.

Koniec z zyskami z najmu bez podatku
Powyższe zmiany likwidują możliwość całkowitego uniknięcia płacenia podatku dochodowego lub płacenie kwoty dużo niższej niż w przypadku podatku ryczałtowego. Taka możliwość istniała w przypadku rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych (lub także liniowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej) i przy jednoczesnym zaliczaniu amortyzacji do kosztów. Sprawiało to, że zakup mieszkania na wynajem był jeszcze atrakcyjniejszą inwestycją. Dla przykładu średnia rentowość zakupu mieszkania na wynajem wynosi obecnie 4,19% netto (przy założeniu, że mieszkania jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku). W przypadku braku podatku dochodowego taka rentowność wynosiła jednak 4,65% rocznie. Są to wartości po uwzględnieniu wszystkich kosztów związanych z zakupem mieszkania, jego utrzymaniem i okresowymi remontami.

Wyższy podatek w niektórych miastach może podwyższyć koszty
Takie zmiany z jednej strony spowodują, że konkurencja między wynajmującymi będzie bardziej sprawiedliwa. Z drugiej mogą w niektórych miastach doprowadzić do wzrostu kosztu najmu. Właściciele, którzy nagle będą musieli płacić wyższe podatki najprawdopodobniej będą chcieli przerzucić dodatkowe koszty na najemców. Z pewnością na części rynków będzie to trudne, ale tam, gdzie popyt jest wysoki zapewne się to uda.

W większości miast rata wciąż jest niższa niż koszt najmu
Na koniec zamieszczamy jeszcze wyliczenia na temat różnicy pomiędzy kosztem najmu, a ratą kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania w poszczególnych miastach. Biorąc pod uwagę obecne stawki dla mieszkań o powierzchni 40 m2, najbardziej opłaca się przenieść z lokalu najmowanego do własnego w Szczecinie, Sosnowcu, Katowicach i Łodzi. Dzięki temu w ciągu roku można bowiem zaoszczędzić ponad 4 000 zł. Jedynym miastem, w którym to najem jest tańszy jest Kraków. Roczny koszt najmu jest tam o 1 056 zł niższy niż suma rat kredytu. Warto jednak pamiętać, że póki nie ruszy program „Mieszkanie bez wkładu”, to zakup wymaga posiadania oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% wartości mieszkania.

Porównanie kosztów najmu i raty kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 16 432 ogłoszeń najmu oraz 31 962 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 31 VII 2021 r.