Rząd funduje tanie kredyty mieszkaniowe

Rząd kończy prace nad projektem ustawy o tanich kredytach mieszkaniowych. Pożyczki będą niezwykle atrakcyjne. Jednak zdaniem ekspertów szanse na to, że dzięki nim będzie się budować więcej mieszkań, są na razie nikłe

Startując w wyborach parlamentarnych, PiS zapowiadał budowę 3 mln mieszkań w ciągu ośmiu lat. Dziś minister transportu i budownictwa Jerzy Polaczek przyznaje, że jeśli za trzy, cztery lata powstawać będzie po 170-180 tys. nowych lokali rocznie, uzna to za sukces.

Na osłodę w jego resorcie powstał projekt ustawy o dotowanych przez państwo tanich kredytach mieszkaniowych. Projekt jest już po uzgodnieniach międzyresortowych i znajduje się teraz w Komitecie Rady Ministrów. „Gazeta” dotarła do jego ostatecznej wersji.

Komu kredyt, komu

PiS-owskie tanie kredyty to już trzeci w ostatnich kilku latach pomysł, który ma ożywić branżę mieszkaniową.

Do tej pory politycy proponowali m.in. ulgę odsetkową oraz pożyczkę Pola o stałym oprocentowaniu (nazwa pochodzi od nazwiska byłego wicepremiera). Żadna z nich nie spełniła jednak swojego zadania. Kredyt Pola od maja 2003 r. do końca 2005 r. wzięło tylko nieco ponad 200 osób.

Teraz zdaniem zarówno rządu, jak i ekspertów ma być lepiej.

Rząd będzie bowiem dopłacał dużą część oprocentowania do kredytu mieszkaniowego zaciągniętego w złotówkach w normalnym komercyjnym banku. W dużym skrócie – jeśli pożyczka oprocentowana jest np. na pięć procent (sami wybieramy najtańszy bank), rodzina płaciłaby tylko 1,9 proc. odsetek.

Dla przeciętnego Kowalskiego oznacza to duże oszczędności. Miesięczna rata w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m kw. wyniosłaby 500 zł zamiast 660 zł (kredyt w wysokości 100 tys. zł na 20 lat spłacany w ratach równych).

Z preferencyjnych kredytów będą mogły skorzystać tylko rodziny (także niepełne, np. matka wychowująca dziecko). Warunek? Nie mogą mieć żadnego mieszkania. Jeśli je wynajmują, powinny rozwiązać umowę „w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności kredytowanego lokalu”.

Tyle dobrych wiadomości.

Jakie są złe? Ministerstwo obwarowało tanie kredyty wieloma ograniczeniami.

Po pierwsze, budżet dopłacałby do odsetek przez osiem lat, a nie przez cały okres spłaty kredytu. Sama ustawa obowiązywałaby do wejścia Polski do strefy euro, które nastąpi najprawdopodobniej po 2010 r.

Po drugie, dopłata przysługiwałaby tylko na małe mieszkania – do 50 m kw. – i w nowym budownictwie (tanie kredyty nie przysługiwałyby więc na lokale używane). Kredytobiorca mógłby co prawda zbudować większe mieszkanie, ale pod warunkiem że nie będzie ono przekraczać 75 m kw. Oczywiście wtedy dopłata obowiązywałaby jedynie do 50 m kw.

Jeszcze do niedawna minister transportu i budownictwa Jerzy Polaczek informował, że resort rozważa objęcie systemem tanich kredytów także budowy domów jednorodzinnych do 100 m kw. (np. na wsi powstają niemal wyłącznie domy). W projekcie na razie ich jednak nie ma.

Po trzecie, ceny mieszkań (do wykończenia) nie mogłyby przekroczyć ogłaszanych przez wojewodów średnich kosztów budowy w danym powiecie. Na przykład dla Warszawy średnia z dwóch ostatnich wskaźników to 3883,50 zł, a dla reszty województwa mazowieckiego 2648 zł. Takie pieniądze w stolicy starczają zaś na bardzo skromne lokum. Średnia cena m kw. wynosi tu ok. 4,6 tys. zł.

Cały system tanich kredytów ma kosztować budżet w ciągu sześciu lat ok. 6,2 mld zł. Rząd zakłada jednak, że aż do roku 2011 koszty będą z nawiązką rekompensowane dochodami z podatków. Po 14 latach działania programu wydatki mają więc spaść do nie więcej niż 2,5 mld zł.

Czy to się uda

– Tani kredyt w złotówkach jest oprocentowany na poziomie pożyczki we frankach szwajcarskich. Produkt jest więc niezwykle konkurencyjny i pozwala uniknąć ryzyka kursowego – komplementuje rządowy pomysł Maciej Kossowski z firmy Expander zajmującej się pośrednictwem w udzielaniu kredytów mieszkaniowych.

Dzięki rządowym kredytom rodzina, która pożyczy od banku 100 tys. zł, może przez osiem lat oszczędzić ponad 15 tys. Dla porównania obowiązująca dziś ulga odsetkowa umożliwia odpisanie od dochodu ok. 11 tys. w ciągu 20 lat (dla podatnika w pierwszej grupie podatkowej).

Kossowski zastanawia się jednak, czy tanie kredyty rzeczywiście trafią do osób, do których były adresowane, czyli mało zamożnych rodzin, których dziś na mieszkanie nie stać.

Projekt nie stawia poprzeczki dochodowej, każda rodzina bez mieszkania będzie mogła skorzystać z państwowych dopłat niezależnie od tego, ile zarabia. Jednak jak pokazuje praktyka – wymagany przez banki miesięczny dochód netto czteroosobowej rodziny chcącej pożyczyć 100 tys. zł na 20 lat grubo przekracza 2 tys. zł.

– Rząd zakłada, że ludziom w wyniku wprowadzenia preferencyjnych kredytów mocno zwiększy się zdolność kredytowa. Tak jednak wcale być nie musi. Pamiętajmy, że rząd dopłaca do kredytu tylko przez osiem lat. A co przez resztę spłaty? – pyta Kossowski. Dziś kredyty bierze się na 20 czy 30 lat.

Ile osób skusi pożyczka?

Rząd szacuje, że w drugiej połowie 2006 roku będzie to 10 tys., w 2007 – 45 tys., a później z roku na rok coraz więcej, aż do 80 tys. osób w roku 2011. W sumie byłoby ich więc ponad 300 tys.

W owe założenia powątpiewa Kazimierz Kirejczyk z firmy REAS Konsulting zajmującej się doradztwem firmom deweloperskim.

– Można szacować, że w ciągu najbliższych dwóch lat deweloperzy i spółdzielnie zaczną budowę nie więcej niż ok. 100 tys. mieszkań. Rząd bardzo śmiało zakłada, że zdecydowana większość tych lokali będzie tania i nieduża – twierdzi Kirejczyk.

Dziś w ofercie deweloperskiej przeważają mieszkania zlokalizowane tam, gdzie najłatwiej jest uzyskać decyzje o warunkach zabudowy, a więc nie na dalekich przedmieściach miast – a tylko na przedmieściach grunty są tanie.

Poza tym jak pokazuje przykład Hiszpanii, gdzie podobny program funkcjonuje od wielu lat, mieszkania własnościowe budowane przy wsparciu preferencyjnych środków publicznych to średnio 20-30 proc. wszystkich lokali oddawanych do użytku.

Kirejczyk jest również sceptyczny co do rządowych zapewnień, że dzięki tanim kredytom uda się szybko zwiększyć liczbę budowanych mieszkań.

– Dziś na rynku mamy nadwyżkę popytu nad podażą, także w segmencie mieszkań popularnych, których budowę chce wspierać rząd – opowiada.

Zdaniem szefa REAS atrakcyjny kredyt po prostu podniesie ceny takich nieruchomości. Poza tym jak twierdzi Kirejczyk, rząd nie jest cudotwórcą – przez nowe przepisy nie jest w stanie istotnie wpłynąć na to, ile mieszkań będzie budowanych w ciągu najbliższych dwóch lat.

Deweloperzy zanim zdecydują się przygotować dodatkową ofertę, muszą najpierw zobaczyć, że system tanich kredytów działa. Trzeba też zapewnić więcej tanich terenów pod inwestycje (tu niezbędna jest pomoc samorządów), zaprojektować takie budynki i je wybudować. To zaś trwa.

Powstaje również pytanie, jak na nowy system wspierania mieszkalnictwa zareagują banki, które będą musiały się w skomplikowany sposób rozliczać z dopłat z Bankiem Gospodarstwa Krajowego.

– Nie oznacza to, że tego typu program nie powinien być wprowadzany, ale w obecnej sytuacji rynkowej kluczowe są działania mające na celu zwiększenie podaży, a nie popytu – konkluduje Kirejczyk.

Jak będą liczone dopłaty do oprocentowania?

Do stawki WIBOR 3 M (to oprocentowanie, po którym banki skłonne są pożyczać sobie pieniądze) dodajemy 2 punkty proc. i całość dzielimy na pół. Dziś stawka WIBOR wynosi ok. 4,2 proc., plus dwa punkty to 6,2 proc., które podzielone na pół dają 3,1 proc. Jeśli więc kredyt w banku kosztuje 6 proc., rodzina płaciłaby 2,9 proc. odsetek.

Piotr Miączyński, Marek Wielgo, Gazeta Wyborcza