Ranking kredytów mieszkaniowych – luty 2007
Ostatnie miesiące to dalszy wzrost oprocentowania kredytów we frankach. Przed ich zaciąganiem ostrzegał Polaków nawet sam prezes szwajcarskiego banku centralnego. Mimo to nadal chętnie się zadłużamy – w ubiegłym roku pożyczyliśmy prawie dwa razy więcej niż w roku ubiegłym. Tym którzy dopiero rozglądają się za kredytem ale także osobom, które chcą zamienić obecny kredyt na tańszy z pewnością przyda się kolejny ranking kredytów hipotecznych Gazety Wyborczej i Expandera.
Pożyczając 200 tys. zł na zakup mieszkania o takiej samej wartości możemy zapłacić odsetki wg stopy 3,5 proc. (Millennium, Raiffeisen Bank) ale też trafić na kredyt w cenie ok. 4,2 proc. w Banku BGŻ czy Kredyt Bank. Najniższą marżę pobiera w tym przypadku Fortis Bank – 1,3 pkt proc. Jednocześnie oprocentowanie w tym banku wynosi 3,62 proc. – nie jest więc najniższe na rynku.
Wynika to stąd, że Fortis – podobnie jak kilka innych banków – opiera cenę swojego kredytu na 6-miesięcznej stopie LIBOR dla franka szwajcarskiego. Stopa ta wynosi ok. 2,3 proc. i jest wyższa od kształtującego się poziomie 2,2 proc. 3-miesięcznego LIBOR-u. W ten sposób w notowaniach rynkowych stóp procentowych uwzględniona jest prognoza dalszego wzrostu stóp w Szwajcarii. I dlatego właśnie w tabelach prezentujących koszty kredytów w różnych bankach prezentujemy także marże – w dłuższym okresie to ich poziom jest najważniejszy, bo tendencja na rynku stóp procentowych w trakcie spłaty kredytu z pewnością kilka razy się odwróci.
Od początku września ubiegłego roku średnio oprocentowanie kredytu we frankach (dla kwoty pożyczki 200 tys. zł i zakupu nieruchomości o tej samej wartości) wzrosło z 3,47 do 3,81 proc. To oczywiście efekt wzrostu stóp procentowych w Szwajcarii. 14 grudnia ubiegłego roku miała miejsce podwyżka o 0,25 pkt proc. a w połowie marca oczekiwana jest kolejna. Dla otarcia łez można dodać, że jest ona już uwzględniona w oprocentowaniu kredytów – rynek ją „przewidział”.
Jednocześnie prezes banku centralnego Szwajcarii Jean-Pierre Roth ostrzega, że kolejne podwyżki mogą mocno uderzyć po kieszeni poslkich kredytobiorców. Szwajcarskie stopy mają w tym roku wzrosnąć do 2,75 proc. co oznacza, że koszt przeciętnego kredytu we frankach sięgnie 4,1 proc. Faktyczne oprocentowanie takiego kredytu wynosi jednak ok. 4,4-4,5 proc. – koszt kredytu walutowego podnoszony jest przez tzw. spread, różnicę między kursem wypłaty a kursem spłaty kredytu.
Na to wszystko nakładają się jeszcze prognozy część analityków dotyczące umocnienia się szwajcarskiej waluty. Ostatnio frank traci systematycznie względem euro. To dobra informacja dla polskich kredytobiorców. W efekcie od połowy listopada kurs szwajcarskiej waluty w złotych praktycznie się nie zmienił – wynosi obecnie ok. 2,38 zł. W tym samym czasie euro podrożało z 3,80 do 3,88 zł. Prezes szwacjarskiego banku centralnego zaklina rzeczywistość prognozując, że franka przestanie się osłabiać względem euro. A to mogłoby oznaczać także wzrost jego ceny w złotywch i wyższe raty nazych kredytów.
Czy to znaczy że już czas zapomnieć o frankach? Nie. Nadal aktualne są długoterminowe tendencja i zależności między frankiem i euro. Są one ważne dlatego, że – mimo małego entuzjazmu dla euro w polskim rządzie – Polacy już za kilka lat będą zarabiać we wspólnej walucie. Zależności o których mowa dotyczą stóp procentowych oraz kursów. Stopy procentowe w Szwajcarii zawsze były niższe średnio o 1,5 pkt proc. od stóp ustalanych dla strefy euro przez Europejski Bank Centralny. Jednocześnie wzajemny kurs euro i franka jest bardzo stabilny – waluty te zachowują się identycznie wobec walut zewnętrznych (takich jak złoty czy dolar) natomiast między sobą pozostają we względnej harmonii – oczywiście kurs EUR/CHF zmienia się w czasie, np. ostatnie – tak jak wspomniałem – frank osłabia się do wspólnej waluty, coraz więcej franków trzeba płacić za jedno euro. Skala tych zmian jest jednak znacznie mniejsza niż to się dzieje w przypadku innych par walut. Podsumowując: frank jest prawie jak euro (przy czym w tym przypadku „prawie” nie robi wielkiej różnicy) a jednocześnie jest niżej oprocentowany. Dlatego ktoś kto dzisiaj bierze na 30 lat kredyt we frankach a za 5 lat będzie zarabiał w euro nie powinien się obawiać.
Oczywiście jak na razie mamy jednak złotówkę. W kilka lat sporo może się zdarzyć – np. krach walutowy który podkopie kurs naszej waluty. W takiej sytuacji zwiększyłoby się oczywiście zadłużenie frankowych kredytobiorców. Szansę na realizacją takiego scenariusza są jednak nikłe – polska gospodarka rozwija się w tempie 6-proc. rocznie, a deficyt budżetowy (mimo udziału w rządzie partii populistycznych) trzymany jest w ryzach. Bardziej realne jest umocnienie się naszej waluty. Także w kontekście tego, że w tym i kolejnych latach czeka nas prawie na pewno wzrost stóp procentowych – w tym roku być może jeszcze o 0,5 pkt proc. Tak to jest, że przy szybkim rozwoju gospodarczym pojawia się inflacja a z inflacją walczy się zwiększając koszt pieniądza, a więc stopy procentowe. Taki wzrost stóp przełoży się bezpośrednio na koszt kredytów mieszkaniowych w naszej walucie. Może się więc okazać, że rachunek opłacalność kredytu we frankach w relacji do kredytu w złotówkach będzie wyglądał inaczej niż dzisiaj.
Michał Kowalski, Analityk w firmie Expander
Frank szwajcarski jest nadal dobrym rozwiązaniem dla osób zaciągających długoterminowe kredyty. Trzeba jednak starannie analizować marże. Marże banków dla kredytów w złotówkach spadły już poniżej 1 pkt proc. Dlatego jeśli pożyczamy franki powinniśmy zapewnić sobie możliwie niską marżę. Po naszym wejściu do strefy euro kredyt w złotówkach zostanie zastąpiony kredytem w euro – marża zostanie bez zmian, więc będą to jedne z najtańszych kredytów hipotecznych w europie. Alternatywą dla kredytu w euro będzie kredyt we frankach. Stopy w Szwajcarii powinny być niższe o ok. 1,5 pkt proc. niż w strefie euro – ta zależność najpewniej się utrzyma. Jeśli jednak marża kredytu we frankach będzie np. o 0,5 pkt proc. wyższa niż marża kredytu w euro (wcześniej w złotówkach) wówczas różnica między kredytami topnieje do 1 pkt proc. To nadal sporo biorąc pod uwagę praktyczny brak ryzyka kursowego dla osoby zarabiającej euro i spłacającej franki. Widzimy jednak że różnice są niewielkie i akceptowanie dzisiaj marży rzędu 2 pkt proc. dla kredytu we frankach jest zupełnie bez sensu.
W rankingu Gazety Wyborczej i Expandera jak zwykle sprawdzamy jaką kwotę skłonne są pożyczyć banki w dwóch przypadkach – 4-osobowej rodzinie o dochodach 2500 zł netto i singlowi z dużego miasta z pensją 3500 zł netto. W listopadzie ubiegłego roku w pierwszym z przypadków najbardziej hojny okazał się Polbank z kwotą kredytu 206 tys. zł. Tym razem najwięcej bo aż 215 tys. zł w złotówkach skłonny jest pożyczyć Kredyt Bank. Kredyty we frankach – mimo że ich raty będą niższe – dostępne są w nieco mniejszych kwotach. Polbank pożyczy 165 tys. zł, a Kredyt Bank nawet 179 tys. zł jednak warunki cenowe w tym banku dla franków szwajcarskich sa mało korzystne.
W przypadku kredytu dla singla na pierwszym miejscu uplasował się BOŚ, który pożyczy aż 358 tys. zł. W poprzedniej edycji rankingu najbardziej „szczodry” był Santander Consumer Bank z kwotą 335 tys. zł. Oferta BOŚ w przypadku złotówek jest jednocześnie jedną z najtańszych – bank nalicza jedynie 0,75 pkt proc. marży w ramach nowej promocji. Warto też zwrócić uwagę na GE Money Bank, który jako jedyny praktycznie tyle samo (a w przypadku kredytu dla rodziny nawet więcej) skłonny jest pożyczyć we frankach niż w złotówkach. W efekcie to tam najwyższą kwotę uzyska analizowany przez nas singiel – 307 tys. zł.
W obu przypadkach w grę wchodzi kredyt o 20-letnim okresie spłaty i z maksymalnie niskim wkładem własnym (a więc najczęściej na 100 proc. wartości nieruchomości)
Polacy nadal niezbyt chętnie zamieniają stare kredyty na nowe, tańsze. Tymczasem na rynku sporo się zmieniło – jest już kilka ofert w ramach których kredyt refinansowy można dostać bez prowizji, która był jednym z głównych kosztów takiej przeprowadzki. Kilka banków oferuje „niewiernym” klientom niższe oprocentowanie niż tym którzy biorą kredyty na zakup nieruchomości.
Na przykład w mBanku kredyt refinansowy zaciągany w kwocie 200 tys. zł zabezpieczony na nieruchomości wartej 300 tys. zł kosztuje w pierwszym roku 3 proc. a w latach kolejnych 3,4 proc. „Normalny” kredyt na zakup nieruchomości oprocentowany jest stawką 3,5 proc. od samego początku. Także w Santander Consumer Banku kredyty refinansowe są tańsze od tych standardowych – np. dla kredytu we frankach o 0,12 pkt proc. (dla parametrów takich jak powyżej).
Nie bez znaczenia są też wszelkie ułatwienia które przygotowały banki. W kilku instytucjach (Dom, Santander Consumer Bank, mBank, MultiBank) można wziąć kredyt refinansowy bez konieczności dokumentowania dochodów – bank widzi że spłacamy stary kredyt od pewnego czasu i ma do nas zaufanie. W kilku przypadkach banki biorą na siebie formalności a czasem i koszty zmiany hipoteki która jest wpisana w księdze wieczystej.
W tabeli poniżej znalazła się także informacja o tym czy bank może przyjąć spłatę kredytu bezpośrednio w walucie obcej i czy w walucie obcej możliwa jest wypłata. Jeśli więc kredyt jest we frankach szwajcarskich to czy można go spłacić przelewając odpowiednią kwotę franków czy musi to być równowartość w złotówkach pozostającego do spłaty zadłużenia (oczywiście przeliczona po kursie sprzedaży banku). To bardzo istotna informacja ponieważ wielu kredytobiorców przenosząc z jednego banku do drugiego swój kredyt w walucie obcej nie zauważa kosztu jaki wynika z „przejścia” przez złotówki.
Załóżmy że mamy do spłaty 50 tys. franków. Jaką kwotę kredytu musimy wziąć w nowym banku żeby spłacić stare zadłużenie? Nie będzie to niestety 50 tys. franków, lecz nieco więcej. Staremu bankowi musimy oddać równowartość 50 tys. franków w złotówkach przeliczoną po kursie sprzedaży franka. Załóżmy że wynosi on 2,55 zł a więc mamy do oddania 127 500 zł. Nowy bank musi więc taką kwotę wypłacić. Ile w związku z tym wyniesie nasze zadłużenia we frankach w nowy banku? Będzie to kwota 127 500 podzielona przez kurs kupna franka w nowym banku. Jeśli kurs kupna to 2,45 zł mamy 52 040 franków. Przeprowadzka kosztowała nas więc ok. 2000 franków (ok. 5000 zł) – o tyle wzrosło nasze zadłużenie.
Można tego kosztu uniknąć jeśli nowy bank będzie w stanie przesłać do starego banku franki a stary bank te franki przyjmie. Nie będzie wówczas konieczne kosztowne przeliczanie. Analizując dane w naszej tabeli można znaleź takie pray banków które bez problemu wymienią się między sobą „naszymi” frankami.
Warunki kredytu refinansowego (na spłatę obecnego kredytu mieszkaniowego) przy założeniu że kwota pozostająca do spłaty to 200 tys. zł, wartość nieruchomości 300 tys. zł, a okres spłaty 20 lat.
Banki uczestniczące w rankingu Gazety Wyborczej i Expandera: Bank BGŻ, Bank BPH, Bank Ochrony Środowiska, Bank Zachodni WBK, Deutsche Bank PBC, Dom (Oddział Getin Banku), Fortis Bank, GE Money Bank, ING Bank Śląski, Invest-Bank, Kredyt Bank, Lukas Bank, mBank, Millennium, MultiBank, Nordea Bank Polska, Nykredit, Pekao SA, PKO BP, Polbank, Raiffeisen Bank Polska, Santander Consumer Bank
