Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania

19.01.2006 / Komentarze i analizy

 

Jeśli planujemy wydatki związane z zakupem mieszkania, powinniśmy uwzględnić nie tylko jego cenę, ale również inne dodatkowe koszty. Taksa notarialna, kwota płacona pośrednikowi, wpis do księgi wieczystej – mogą zwiększyć nasze wydatki co najmniej o kilka procent. Tę ostatnią opłatę możemy zmniejszyć – jeśli z podpisaniem umowy notarialnej wstrzymamy się do marca.

Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, zazwyczaj korzystamy z usług pośrednika. Żądają oni od 2,5 do 3 proc. ceny mieszkania, chociaż wysokość prowizji można negocjować. Udaje się ją obniżyć, gdy mieszkanie ma wysoką cenę, położone jest w nieatrakcyjnej okolicy lub za pośrednictwem agenta zarówno sprzedajemy, jaki i kupujemy mieszkanie (wówczas jest to sprzedaż wiązana).

Taksa notarialna

Umowę kupna mieszkania, domu czy działki musimy obowiązkowo zawrzeć w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie będzie ona ważna. Niektórzy przed podpisaniem umowy finalnej decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, gdy np. oczekują na kredyt bankowy. Takiej umowy nie muszą sporządzać u notariusza, gdy kupują mieszkanie na rynku wtórnym. Jeśli jednak zawierają umowę z deweloperem, dla zabezpieczenia swoich roszczeń powinni to zrobić.

Wysokość opłat notarialnych:

  • do 3000 zł – 100 zł;
  • powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
  • powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
  • powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
  • powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
  • powyżej 1 000 000 zł – 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Monitorze Polskim przez prezesa GUS.

Wysokość stawki za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości uzależniona jest od jej wartości. W tabeli poniżej podajemy maksymalne stawki opłat notarialnych. Nie ma przeszkód, aby notariusz ustalił stawki niższe.

Maksymalnie połowę stawki z tabeli notariusz może pobrać, gdy akt notarialny dokumentuje:

  • umowę zobowiązującą do zawarcia umowy finalnej, zawartą pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu (np. strony zobowiązują się, że zawrą umowę sprzedaży do 30 marca 2006 r.),
  • umowę przenoszącą własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej (gdy strony zawarły wcześniej umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego);
  • umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka;
  • umowę zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

Maksymalnie 1/10 stawki z tabeli notariusz pobiera za ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Podatek

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatkowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany nieruchomości, praw majątkowych oraz ustanowienie hipoteki. Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy umowie zamiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu – brana jest pod uwagę różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. A przy ustanowieniu hipoteki – kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawka podatku wynosi 2 proc. od umowy sprzedaży i zamiany nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa spółdzielczego do domu jednorodzinnego lub do lokalu w małym domu mieszkalnym. Od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących zapłacimy 0,1 proc. – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a jeśli zabezpieczana jest wierzytelność o wysokości nieustalonej – 19 zł.

Jakie koszty należy brać pod uwagę przy zakupie mieszkania:

  • prowizję agencji nieruchomości,
  • taksę notarialną,
  • podatek od czynności cywilnoprawnych,
  • opłatę sądową za wpis własności nieruchomości,
  • koszty związane z kredytem hipotecznym, m.in. związane z ustanowieniem zabezpieczeń, ubezpieczeniem kredytu do momentu wpisu hipoteki do księgi wieczystej, ubezpieczeniem nieruchomości.

Opłaty sądowe

Notariusz zobowiązany jest też do pobrania opłat sądowych od wniosków o wpis do księgi wieczystej zamieszczanych w aktach notarialnych (dotyczących przede wszystkim zmiany właściciela). Zdarza się też – głównie przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym – że wnioskuje o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu. W zależności od przedmiotu wniosku, pobiera on wpis stały lub stosunkowy. Ten pierwszy może wynieść łącznie 500 zł – jeśli dotyczy wpisu użytkowania wieczystego gruntu, własności budynku na tym gruncie oraz od wniosku o wpis hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu nabycia własności tego budynku. Ten drugi wpis (stosunkowy) uzależniony jest od wartości nieruchomości lub prawa podanego przez wnioskodawcę.

Cały wpis stosunkowy wynosi:

  • do 10 000 zł – 8 proc., nie mniej jednak niż 30 zł;
  • od 10 001 zł do 50 000 zł: od pierwszych 10 000 zł – 800 zł, a od nadwyżki ponad 10 000 zł – 7 proc.;
  • od 50 001 do 100 000 zł: od pierwszych 50 000 zł – 3600 zł, a od nadwyżki ponad 50 000 zł – 6 proc.;
  • powyżej 100 000 zł: od pierwszego 100 000 zł – 6600 zł, a od nadwyżki ponad 100 000 zł – 5 proc., nie więcej jednak niż 100 000 zł.

Piątą część wpisu stosunkowego pobiera się m.in. od wniosku o wpis: własności (prawa użytkowania wieczystego). Dziesiątą część wpisu stosunkowego pobiera się od wniosku o wpis hipoteki kaucyjnej, hipoteki umownej, hipoteki umownej łącznej lub przymusowej.

Dwudziestą część wpisu stosunkowego pobiera się od wniosku o wpis: własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej (prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka spółdzielni).

Od 2 marca zmieniają się opłaty w postępowaniu wieczystoksięgowym. Zgodnie z nowymi zasadami od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Opłatę stałą w wysokości 60 złotych pobiera się od wniosku o:

  • założenie księgi wieczystej,
  • połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona (niezależnie od liczby łączonych nieruchomości),
  • odłączenie nieruchomości lub jej części.

Teresa Siudem, Gazeta Prawna

Powiązane aktualności