Od lipca trudniej o kredyt hipoteczny
Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych. Zobowiązała je do tego KNF w ramach nowej wersji Rekomendacji S. Expander zwraca uwagę, że zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej sprawią, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze. W przypadku okresu spłaty 35 lat dostępna kwota kredytu może zostać sztucznie obniżona o niemal 100 tys. zł. Pozytywnym akcentem będzie natomiast to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów z gwarancją zachowania stałego poziomu oprocentowanie na okres przynajmniej 5 lat. Z tego rozwiązania będą mogli skorzystać nie tylko ci, którzy dopiero się zadłużają, ale wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych.
Trudniej o kredyt na długi okres
Pierwszą istotną zmianą, którą banki muszą wprowadzić jest zmiana sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już poprzednia wersja Rekomendacji S zmuszała banki do sztucznego obniżania dostępnej kwotę kredytu w przypadku, jeśli klient wybrał okres spłaty dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka będzie stosowana już w przypadku okresu dłuższego niż 25 lat. Jeśli dochody jakiegoś klienta pozwalały na spłatę raty w wysokości np. 2 000 zł i jeśli chciał on kredyt na 35 lat, to zamiast 519 tys. zł kredytu mógł liczyć tylko na 474 tys. zł (przy oprocentowaniu kredytu 3%). Od lipca taka osoba dostanie maksymalnie 421 tys. zł. Dostępna kwota kredytu zostanie więc sztucznie obniżona aż o 98 tys. zł. Należy jednak dodać, że jeśli ktoś wybierze okres 25 lat lub krótszy, to jego zdolność kredytowa się nie zmieni.
Dostępna kwota kredytu przy racie 2000 zł i oproc. 3% i okresie 35 lat
Trudniej o kredyt przy dochodzie w wielu walutach
Nowa rekomendacja jeszcze bardziej utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego dla osób uzyskujących dochody w różnych walutach. W dzisiejszych czasach, kiedy praca zdalna nie jest niczym niezwykłym, nie powinno dziwić, że mieszkając w Polsce można pracować dla firmy z drugiego końca świata, która wynagrodzenie wypłaca w walucie swojego kraju. Załóżmy, że o kredyt stara się para, gdzie jedna osoba otrzymuje dochody w złotych, a druga w euro. Jeśli wyższy jest dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielony kredyt, jeśli wyższy jest dochód w złotych, to kredyt będzie w złotych. Problem polega na tym, że zgodnie z Rekomendacją S bank, dokonując wyliczeń, musi przyjąć, że zmiany kursów walutowych obniżą ten dochód, który jest niższy aż o 50% (dotychczas była to obniżka o 20%). Jeśli więc para zarabia np. 2000 euro i 4000 zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił 2 000 euro i 2 000 zł. To oczywiście spowoduje znaczące zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu.
Łatwiej o kredyt ze stałym oprocentowaniem
Kolejną istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Biorąc pod uwagę, że stopy procentowe najprawdopodobniej niedługo wzrosną, to zablokowanie sobie obecnego oprocentowania może się wydawać korzystnym rozwiązaniem. Problem polega jednak na tym, że takie oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego. Dla przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym 25%, oprocentowanie stałe wynosi 3,96%, a zmienne 2,31%. Nawet, gdyby zaraz po uruchomieniu kredytu WIBOR 3M powrócił do poziomu sprzed pandemii (1,71%), to oprocentowanie zmienne wzrosłoby do 3,81%. Wciąż byłoby więc mniejsze od oprocentowania stałego. W takiej sytuacji osoba, która wybrała oprocentowanie stałe, przez 5 lat płaciłaby wyższe raty niż ta, która wybrała oprocentowanie zmienne.
Oprocentowanie stałe wcale nie jest stałe
Kolejną wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko. Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat. W Credit Agricole jest to 7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne. Nawet jeśli ktoś ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.
Zalety oprocentowania stałego ukazałyby się natomiast w przypadku, gdyby stopy procentowe nie tylko powróciły do poziomu sprzed pandemii, ale wzrosły znacznie bardziej. Wtedy kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym przez 5 lat mogliby płacić niskie raty, a ich wzrost odczuliby dopiero po zakończeniu tego okresu. W przypadku oprocentowania zmiennego aktualizacja stawki WIBOR najczęściej odbywa się co 3 miesiące. Podwyżki rat pojawiałyby się bardzo szybko, wraz ze wzrostem stóp procentowych.
Oprocentowanie stałe także dla „starych” kredytów
Na koniec warto dodać, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować również osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Wtedy bank zaproponuje stawkę oprocentowania, która obowiązywałaby przez 5 lat. Jeśli klient się zgodzi, to wystarczy tylko podpisać aneks do umowy kredytowej. Jeśli propozycji nie zaakcentuje, to oprocentowanie nadal będzie zmieniane tak jak dotychczas.
Banki spółdzielcze mają więcej czasu na wprowadzenie powyższych regulacji. Mają na to czas do końca 2022 roku.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
