Co sprawdzić przed kupnem działki?

Dlaczego warto sprawdzić działkę przed zakupem?

Jeśli przed zawarciem aktu notarialnego nie zweryfikujesz parametrów działki, może się okazać, że kupiłeś nieruchomość zadłużoną lub obciążoną służebnością. Bywa też, że do działki nie prowadzi droga publiczna. Tymczasem zakup działki bez dostępu do drogi publicznej eliminuje możliwość wybudowania na niej nieruchomości. Istnieje ponadto ryzyko, że nie wybudujesz na niej budynku o wymarzonych parametrach (o ile miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego tego zabrania). Podjęcie pochopnej decyzji, bez uprzedniego sprawdzenia gruntu, może więc skutkować potężnym rozczarowaniem, ogromną dawką stresu, przekreśleniem marzeń i planów. Planujesz zakup działki? Co trzeba wiedzieć przed podjęciem decyzji?

Zobacz także: Umowa przedwstępna sprzedaży działki budowlanej, rekreacyjnej lub ROD

Zakup działki – co sprawdzić?

Oto trzy kwestie, które musisz sprawdzić przed zakupem działki:

• księga wieczysta działki;
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego;
• mapa zasadnicza.

Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę w księdze wieczystej?

Księga wieczysta to dokument zawierający informacje na temat stanu prawnego nieruchomości. Przeglądając jej treść, dowiesz się m.in.: ilu właścicieli ma działka (poznasz także ich dane: imiona, nazwiska, nr PESEL), jaką ma powierzchnię oraz czy jej oznaczenie zgadza się z tym wynikającym z katastru nieruchomości prowadzonego przez Państwową Ewidencję Gruntów. Sprawdzisz też, czy grunt nie jest obciążony hipoteką lub ograniczonymi prawami rzeczowym, np. służebnością lub zastawem.

Ważne: może się zdarzyć, że działka nie będzie posiadać własnej księgi wieczystej. Jest to powszechne zwłaszcza w przypadku działek na obszarach wiejskich. Zakup działki bez księgi wieczystej jest możliwy. W takiej sytuacji warto dokładnie zweryfikować dokumenty świadczące o własności danej nieruchomości, np. akt nadania  . Jeśli chcesz kupić działkę bez księgi wieczystej musisz wiedzieć jednak, że w akcie nadania ziemi nie będzie wszystkich informacji, które byłby w KW. Po zakupie może się więc okazać, że działka posiadana obciążenia, których nie byłeś świadomy (np. służebność). Aby ochronić się przed takim scenariuszem, obowiązek utworzenia księgi wieczystej warto scedować na sprzedającego (taki zapis może znaleźć się w treści umowy przedwstępnej) lub zabezpieczyć utworzenie księgi na poziomie aktu notarialnego. Pamiętaj również, że żaden bank nie udzieli Ci kredytu hipotecznego na zakup działki bez KW. Jeśli chcesz posłużyć się zewnętrznym źródłem finansowania, założenie księgi będzie niezbędne.

Jak sprawdzić księgę wieczystą działki?

Jeśli znasz numer księgi wieczystej gruntu, jej treść przejrzysz online, bez dodatkowych opłat na stronie https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.do.

Zobacz także: Dom za 150 tys. zł – czy to możliwe?

Zakup działki budowlanej – co sprawdzić w MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to dokument, który określa przeznaczenie terenu oraz szereg parametrów i wskaźników dotyczących kształtowania zabudowy w danym obszarze. Informuje także o szczególnych warunkach zagospodarowania terenów oraz ograniczeniach w ich użytkowaniu, w tym o zakazie zabudowy. Mówiąc prościej – w MPZP znajdziesz informacje, jakie wymagania musi spełniać nieruchomość, którą chcesz zbudować na konkretnej działce. Wymagania dotyczą m.in. liczby kondygnacji, wymiarów, przeznaczenia budynku czy usytuowania budynku na działce. Przeglądając dokument, zwróć uwagę nie tylko na parametry i przeznaczenie działki, którą chcesz kupić, ale także na przeznaczenie sąsiadujących gruntów. Może się bowiem okazać, że te są przeznaczone na uciążliwą działalność  .

Ważne: MPZP warto zweryfikować jeszcze przed zakupem projektu domu (jeśli będziesz korzystał z gotowego projektu). Może się bowiem okazać, że na danym terenie nie będziesz - ze względu na zapisy MPZP w stanie zbudować takiej nieruchomości, o jakiej marzysz.

Jak zweryfikować MPZP?

zagospodarowania przestrzennego dla interesującego Cię terenu, musisz złożyć wniosek o wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Odbiorcą wniosku powinien być wójt lub prezydent miasta (w zależności od tego, na jakim obszarze znajduje się działka). Warunkiem otrzymania dokumentu jest wniesienie opłaty.

Ważne: wiele osób zastanawia się, czy zakup działki bez planu zagospodarowania jest możliwy. Jeśli dla danego terenu nie stworzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy. Dokument otrzymasz w urzędzie miasta lub  . Wniosek o warunki zabudowy warto złożyć jeszcze przed zakupem działki, a finalną decyzję o zakupie podjąć dopiero po zapoznaniu się z zawartymi w dokumencie informacjami.

Zakup działki – na co zwrócić uwagę w mapie zasadniczej?

Mapa zasadnicza nieruchomości jest kartograficznym opracowaniem, które dostarczy Ci informacji na temat rozmieszczenia obiektów ogólnogeograficznych, elementów ewidencji gruntów i budynków i – co bardzo ważne – sieci uzbrojenia terenu. Weryfikując działkę w mapie zasadniczej, dowiesz się, czy w jej pobliżu znajdują się media, np. kanalizacja czy kolektor  . Sprawdzenie dostępności mediów pozwoli Ci uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek. Może się bowiem okazać, że ze względu na specyfikę lokalizacji doprowadzenie części elementów infrastruktury nie będzie możliwe lub - jeśli znajdują się one daleko od działki - konieczne będzie zapłacenie za ich doprowadzenie z własnej kieszeni.

Skąd wziąć mapę zasadniczą?

Kopię mapy zasadniczej otrzymasz w starostwie. W celach poglądowych możesz skorzystać także z tej dostępnej online na stronie www.geoportal.gov.pl.

Zakup działki budowlanej – tylko z pomocą eksperta

Zakup działki krok po kroku nie jest łatwy. Zwłaszcza jeśli branża nieruchomości jest Ci obca, a z treścią księgi wieczystej, mapami zasadniczymi czy zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zetkniesz się po raz pierwszy w życiu. Aby zapewnić sobie bezpieczeństwo transakcji oraz uniknąć długofalowych i wyjątkowo nieprzyjemnych konsekwencji błędnych decyzji, skorzystaj z pomocy eksperta – Expandera. Współpracując z Expanderem, zyskasz kompleksowe wsparcie w kolejnych krokach – weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz pozyskaniu finansowania.

Zobacz także: Koszt budowy domu 2022 – na jakie wydatki się przygotować?