Czym jest wspólnota mieszkaniowa – przejrzysty przewodnik dla planujących kupno mieszkania

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest wspólnota mieszkaniowa;
• jak działa wspólnota mieszkaniowa;
• wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – jakie są najważniejsze różnice;
• czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć regulamin;
• komu podlega wspólnota mieszkaniowa;
• czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu?

Pierwsze wspólnoty mieszkaniowe pojawiły się w połowie lat 90. Aktem prawnym, który unormował ich prawa i obowiązki Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

Wspólnota mieszkaniowa  — co to jest i jak działa?

Co to jest wspólnota mieszkaniowa? Czy wspólnota mieszkaniowa ma osobowość prawną i jest podmiotem gospodarczym?

Zgodnie z zapisami ww. ustawy wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana. Nie jest jednak podmiotem gospodarczym, a zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego – ma podmiotowość prawną i należy do kategorii niepełnych osób prawnych. Wspólnota mieszkaniowa odpowiada bez ograniczeń za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Głównym celem wspólnot mieszkaniowych jest zarządzanie wspólnymi częściami nieruchomości wspólnej, w tym przede wszystkim: terenami zielonymi wokół budynku, schodami i windami, korytarzami i holem, kotłownią, śmietnikami czy instalacjami dostarczającymi do budynku prąd, gaz czy wodę.

Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie, w momencie, gdy własność mieszkania zostaje przeniesiona z wcześniejszego właściciela nieruchomości gruntowej na nabywcę lokalu mieszkalnego. Jak wskazuje uchwała z dnia 9 czerwca 2005 roku, do zawiązania wspólnoty dochodzi równoprawnie, gdy:

• prawo własności zostanie przeniesione jednorazowo,
• wyodrębnienie lokali we wspólnotę pozostawi niektóre z nich poza jej obrębem.

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową w bloku?

Jak założyć wspólnotę mieszkaniową? Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa. Jeśli staniesz się właścicielem mieszkania w budynku wielorodzinnym, staniesz się jej członkiem automatycznie.

Mała wspólnota mieszkaniowa a duża wspólnota mieszkaniowa

Wspólnota mieszkaniowa może przybierać dwojaką formę. Mała wspólnota mieszkaniowa zawiązuje się, jeśli w jej skład wchodzi do 7 lokali mieszkalnych. Jeśli jest ich więcej, mamy do czynienia z dużą wspólnotą mieszkaniową. Czy mała wspólnota mieszkaniowa musi mieć konto bankowe? Zgodnie z prawem zarówno duża, jak i mała wspólnota mają obowiązek posiadania rachunku bankowego.

Zobacz także: Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a księga wieczysta i dziedziczenie

Czy wspólnota mieszkaniowa może nie mieć zarządu?

Czy wspólnota mieszkaniowa może działać bez zarządu?

Mała wspólnota mieszkaniowa może z powodzeniem funkcjonować bez zarządu. Jego powołanie jest jednak niezbędne w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej, w skład zarządu muszą wchodzić przedstawiciele lokali, a – jak wskazuje prawo – jego zebrania powinny odbywać się co najmniej raz w roku. Zarządzaniem nieruchomością może zajmować się także inny podmiot – najczęściej są to wyspecjalizowane w zarządzaniu nieruchomościami firmy.

Kto reprezentuje wspólnotę mieszkaniową?

Wspólnotę mieszkaniową reprezentuje zarząd. Jeśli wspólnota nie powołała zarządu, reprezentuje ją większość właścicieli lub wszyscy właściciele lokali – w sprawach przekraczających zwykły zarząd. Jeśli wspólnota ustanowiła zarządcę, on także może ją reprezentować.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi mieć regulamin?

Choć prawo nie nakłada na wspólnoty mieszkaniowe obowiązku posiadania regulaminu i statutu, w praktyce zarząd często je tworzy. Oba dokumenty mają na celu przede wszystkim uregulowanie kluczowych kwestii dotyczących wspólnoty oraz określenie praw i obowiązków jej członków.

Czy wspólnota mieszkaniowa może starać się o dofinansowanie?

Jeśli wspólnota mieszkaniowa planuje remont budynku lub części wspólnych może starać się o dofinansowanie z inicjatyw rządowych realizowanych za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. Może także otrzymać wsparcie finansowe z funduszy unijnych, miast i gmin.

Czy wspólnota mieszkaniowa jest przedsiębiorcą?

Czy wspólnota mieszkaniowa może wystawiać fakturę i jest przedsiębiorcą? Wspólnota mieszkaniowa nie jest przedsiębiorcą. Na żądanie członka jest zobowiązania jednak wystawić fakturę, jednak wyłącznie z tytułu dostawy towarów i usług (przede wszystkim mediów) do indywidualnego lokalu mieszkalnego.

Zobacz także: Mieszkanie na start

Komu podlega wspólnota mieszkaniowa?

Zgodnie z ustawą o własności lokali prawo kontroli działalności zarządu (bądź zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Może on skontrolować wszelkie działania i czynności zarządu lub zarządcy związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – najważniejsze różnice

Czym różni się wspólnota mieszkaniowa od spółdzielni? Wspólnotę mieszkaniową i spółdzielnię dzieli sporo różnić. Oto najważniejsze.

1. Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie z mocy prawa. Spółdzielnię muszą założyć jej przyszli członkowie – co najmniej 10 osób fizycznych lub 3 osoby prawne.
2. Zarówno członkowie wspólnoty, jak i spółdzielni mają obowiązek uiszczania funduszu remontowego. Zasady dystrybucji środków są jednak odmienne. W przypadku wspólnoty pieniądze wędrują na dedykowane konto i pożytkowane jedynie na własne cele remontowe. W przypadku spółdzielni fundusz remontowy trafia na wspólne dla wszystkich dla spółdzielni budynków. Może się więc okazać, że część wpłaconych przez lokatorów bloku A środków spółdzielnia przeznaczy na remont klatek schodowych w bloku B.
3. Charakter wspólnoty mieszkaniowej sprawia, że jej członkowie mają zdecydowanie większą decyzyjność niż członkowie spółdzielni mieszkaniowej.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania – tylko z pomocą eksperta

Kupno lokalu mieszkalnego możesz sfinansować kredytem hipotecznym bez względu na to, czy funkcjonuje w nim mała, czy duża wspólnota mieszkaniowa. Pamiętaj jednak, że wybór przypadkowego finansowania może narazić Cię nie tylko na dodatkowe koszty, ale także na utrudnioną procedurę wnioskowania czy mniejsze szanse na pozytywną decyzję banku. Jeśli zależy Ci na tym, by znaleźć dostosowany do konkretnych potrzeb kredyt hipoteczny, skorzystaj z profesjonalnego wsparcia. Specjalista Expandera pomoże wyselekcjonować banki, w których Twoja zdolność kredytowa będzie najwyższa, a warunki spłaty – najkorzystniejsze dla Twojego portfela. Dzięki swojej wiedzy i doświadczeniu precyzyjnie oceni szanse na otrzymanie finansowania i podpowie, co możecie zrobić, aby poprawić zdolność do spłaty przed złożeniem wniosku. Ekspert pomoże także w wypełnieniu formularzy, skompletowaniu dokumentów, odpowie na wszelkie pytania i rozwieje wątpliwości. Ze względu na to, że wynagradza go kredytujący nieruchomość bank, za jego wsparcie nie zapłacisz ani złotówki.

Zobacz także: Mieszkanie bezczynszowe – wszystko co musisz wiedzieć