Oprocentowanie stałe czy zmienne – który kredyt hipoteczny warto wybrać?

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe spłacane z reguły przez kilkadziesiąt lat. Decyzja o wyborze tego jedynego powinna być więc dobrze przemyślana i podyktowana konkretnymi, mierzalnymi przesłankami. Tylko w takich okolicznościach finansowanie nie obciąży portfela i nie narazi kredytobiorcy na przykre konsekwencje – także finansowe.

Zanim sięgniesz po kredyt hipoteczny

Przed zawarciem umowy z bankiem warto dokładnie przeanalizować parametry dostępnych na rynku produktów, zwracając szczególną uwagę na:

• okres kredytowania. W zależności od banku maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi od 30 do 35 lat. Choć dłuższy okres kredytowania przełoży się na niższą ratę, będzie skutkował podwyższeniem kosztów okołokredytowych;
• preferowaną przez kredytodawcę wysokość wkładu własnego. Zgodnie z Rekomendacją S minimalna wartość wkładu własnego wynosi obecnie 20% wartości nieruchomości. Niektórzy kredytodawcy umożliwiają jednak pozyskanie finansowania przy wpłacie 10% wkładu i jednoczesnym zabezpieczeniu pozostałej części ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Alternatywą dla wkładu własnego może być program „Mieszkanie bez wkładu własnego”;
• Na całkowity koszt kredytu hipotecznego składa się nie tylko oprocentowanie, ale także prowizja banku oraz ewentualne opłaty dodatkowe: koszt ubezpieczenia czy wyceny nieruchomości. Analizując opłacalność kredytu, warto więc zwrócić uwagę na wskaźnik RRSO, który precyzyjnie ilustruje całkowity koszt finansowania w skali roku;
• konstrukcję oprocentowania. Sięgając po kredyt hipoteczny trzeba wybrać także konstrukcję oprocentowania: stałą lub zmienną (kredyt oprocentowanie stałe czy zmienne). Zwłaszcza w obecnej sytuacji, kiedy Rada Polityki Pieniężnej co jakiś czas podwyższa stopy procentowe, Twoja decyzja może istotnie zaważyć na wysokości rat kredytowych w ciągu kolejnych miesięcy i lat.

Umów się na spotkanie z ekspertem i odbierz zniżki warte nawet kilka tys. złotych >>

Jakie oprocentowanie jest lepsze – stałe czy zmienne?

W kolejnych akapitach przyjrzymy się bliżej kredytom hipotecznym z oprocentowaniem stałym i zmiennym. Czym się od siebie różnią i który z nich okaże się lepszym wyborem?

Oprocentowanie stałe i zmienne a prawo

Jeszcze kilka lat temu zdecydowana większość dostępnych na rynku kredytów hipotecznych cechowała się zmienną stopą oprocentowania. Obowiązująca od lipca 2021 r. Rekomendacja S wprowadzona przez Komisję Nadzoru Finansowego nałożyła na kredytodawców obowiązek oferowania również kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Osoby, które sięgają po finansowanie na zakup własnego M, mogą więc wybrać tę opcję, która okaże się dla nich korzystniejsza.

Zanim omówimy specyfikę stałego i zmiennego oprocentowania, zaczniemy od podstaw – wyjaśnienia ogólnej konstrukcji oprocentowania kredytów hipotecznych. Składają się na nie dwa elementy:

• marża banku – wyznaczana przez kredytodawców, stanowi ich bezpośredni zysk;
• stopa bazowa, zwana także stopą referencyjną – w zależności od konstrukcji stopy bazowej oprocentowanie kredytów hipotecznych może przybierać formę stałą lub zmienną.

Jakie oprocentowanie kredytu hipotecznego – stałe czy zmienne – warto wybrać?

Kredyt hipoteczny – stałe czy zmienne oprocentowanie?

Oprocentowanie kredytu stałe czy zmienne? Czym różnią się od siebie obie konstrukcje?

Kredyt hipoteczny w złotówkach z oprocentowaniem zmiennym to kredyt, którego stopa bazowa zależy od wskaźnika WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) – wartości procentowej, z jaką banki komercyjne udzielają sobie wzajemnie pożyczek. Największy wpływ na wartość WIBOR-u mają stopy procentowe. Jeśli te rosną, rośnie także WIBOR, a co za tym idzie – raty kredytów hipotecznych. W zależności od zapisów umowy kredytowej wskaźnik WIBOR może zmieniać się co 3 (WIBOR-3) lub 6 miesięcy (WIBOR-6). W praktyce oznacza to, że raty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym mogą zmieniać się co kwartał lub co pół roku.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym to kredyt, którego stopa bazowa pozostaje stała, bez względu na wahania stóp procentowych i zmiany WIBOR-u. Sięgając po takie finansowanie, zachowasz pewność, że przez wskazany przez bank okres (zazwyczaj jest to 5 lat) rata kredytu się nie zmieni. Kiedy ten dobiegnie końca, bank przeliczy raty kredytu zgodnie z oprocentowaniem zmiennym lub – jeśli umowa kredytowa umożliwia takie działanie – wyrazi zgodę na pozostanie przy stałym oprocentowaniu na kolejny kilkuletni okres.

Oprocentowanie stałe czy zmienne – które z nich warto wybrać?

Oprocentowanie zmienne czy stałe? Na to pytanie trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Przed podjęciem decyzji warto wziąć pod uwagę nie tylko wady i zalety każdej konstrukcji, ale także aktualną sytuację gospodarczą, wysokość stóp procentowych (i prognozowane zmiany) oraz szczegółowe parametry oferty kredytowej.

Mówiąc w sporym uproszczeniu:

• kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym będzie dobrym wyborem dla osób, które chcą zachować – zwłaszcza przez pierwsze lata spłacania rat – kontrolę nad domowym budżetem i wyeliminować ryzyko nawet minimalnych wahań raty kredytowej;
• kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym przyniesie korzyści kredytobiorcom, którzy liczą się z ryzykiem towarzyszącym zmianom wysokości rat kredytu przez kolejne miesiące spłaty. Przy takiej konstrukcji miesięczny koszt może bowiem zarówno wzrosnąć, jak i zmaleć.

Kredyt hipoteczny – tylko z pomocą Expandera

Samodzielna analiza ofert kilkunastu banków może być żmudna, czasochłonna, a nierzadko bardzo trudna. Zwłaszcza jeśli nigdy wcześniej nie sięgałeś po zewnętrzne źródło finansowania. Dodatkowym wyzwaniem mogą być także wdrożone z powodu pandemii procedury bezpieczeństwa, obejmujące brak możliwości uzyskania kredytu przez pracowników określonych branż czy konieczność wniesienia wyższego wkładu własnego.

Nawet jeśli znasz ogólne zasady udzielania kredytów hipotecznych jako „zwykły” kredytobiorca, nie będziesz ich świadomy. Duże znaczenie mają także ostatnie podwyżki stóp procentowych. W ich obliczu decyzja o wyborze konstrukcji oprocentowania stała się bowiem jeszcze ważniejsza (oprocentowanie kredytu hipotecznego zmienne czy stałe). Na skutek braku praktycznego doświadczenia i fachowej wiedzy, nieświadomie popełnione błędy mogą zmniejszyć szanse na zakup wymarzonego lokum lub znacząco zwiększyć koszty finansowania.

Jeśli chcesz uniknąć takiego scenariusza, skorzystaj ze wsparcia Expandera. Ponad 21-letnie doświadczenie Expandera i tysiące zadowolonych klientów to najlepsze dowody na wysokie kompetencje i osiąganą skuteczność. Dzięki możliwości porównania ofert wielu banków ekspert wybierze dla Ciebie produkt, który precyzyjnie odpowie na Twoje potrzeby i nie obciąży zanadto portfela. Specjalista pomoże także dopełnić formalności, skompletować dokumenty, odpowie na wszystkie pytania i rozwieje wątpliwości. Zupełnie za darmo.

Czytaj także: Inflacja a kredyt: Jak wzrost inflacji może wpłynąć na Twój kredyt?

Zobacz także: Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego w ramach Polskiego Ładu >