Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2021

W Warszawie, Krakowie i Gdańsku, czyli rynkach najmu najmocniej dotkniętych przez pandemię, sytuacja zaczyna się stabilizować. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu ostatnich 3 miesięcy stawki pozostają na stabilnym poziomie.

W dłuższym okresie, czyli w porównaniu do poziomu przed rokiem, jest tam o 9% taniej, a we wszystkich 15 badanych przez nas miastach o 3,9% taniej. To oczywiście dobra wiadomość dla osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach, a zła dla właścicieli tych mieszkań. Tych ostatnich może martwić również to, że przeciętny okres pustostanu zwiększył się do 2 miesięcy. Biorąc pod uwagę niższe stawki i dłuższy okres kiedy mieszkanie stoi puste, szacujemy, że dochody wynajmujących spadły o około 20%, a w Krakowie, Gdańsku i Warszawie nawet o 25%. Mimo to, inwestycja w mieszkania na wynajem wciąż przynosi średnio 9-krotnie wyższe zyski niż przeciętna lokata bankowa.

Rynek najmu po roku pandemii
Koszty najmu w 15 analizowanych przez nas miastach są przeciętnie o 3,9% niższe niż przed rokiem. Najbardziej „oberwały” Warszawa, Kraków i Gdańsk, gdzie ceny najmu spadły aż o 9% w porównaniu z lutym 2020. Tylko w dwóch miastach zaobserwowaliśmy wzrost kosztów najmu – w Toruniu (+3,3% r/r) i Łodzi (+2,9% r/r). Jeśli spojrzymy natomiast na ostatnie 3 miesiące, to sytuacja wygląda dość stabilnie. Liczba publikowanych ogłoszeń o wynajmie jest dość niska (18 096 w lutym), a zmiany stawek zwykle niewielkie. Zawsze są jednak jakieś wyjątki. W tym przypadku to Sosnowiec, Częstochowa i Białystok, gdzie stawki najmu spadły w porównaniu z listopadem 2020 r. o ponad 4%.

Przeciętne koszty najmu w lutym 2021 r.

Przeciętne mieszkanie 2 miesiące stoi puste
To niestety nie koniec złych wiadomości dla właścicieli mieszkań na wynajem. Z naszych analiz wynika, że przeciętny okres, kiedy mieszkanie oczekuje na nowego najemcę zwiększył się do 2 miesięcy. W połączeniu ze spadkami cen najmu spowodowało to spadek dochodów wynajmujących o około 20%. Najgorzej jest oczywiście tam, gdzie stawki najmu spadły najbardziej, czyli w Krakowie, Gdańsku i Warszawie. Tam dochody właścicieli zmniejszyły się nawet o 25%.

Tak duży spadek, w połączeniu z ciągle drożejącymi mieszkaniami, negatywnie wpływa na stopy zwrotu nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Z naszych wyliczeń wynika, że przy obecnych cenach zakupu i stawkach najmu, średnie rentowność netto wynosi 3,2%, w przypadku gdy mieszkanie jest zamieszkane przez 10 miesięcy w roku. Jeśli „pracuje” przez pełnych 12 miesięcy w roku, to zyskowność rośnie do 4,2% netto. Natomiast w skrajnym przypadku, gdy jest puste aż przez 6 miesięcy w roku, rentowność wynosi 1,3% netto. Jest to zysk już po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania.

Rentowność nowej inwestycji w mieszkanie na wynajem

Oznacza to, że typowa inwestycja w mieszkanie na wynajem przynosi 9-krotnie wyższe zyski niż przeciętna lokata bankowa. Dotyczy to sytuacji, gdy lokal „pracuje” przez 10 miesięcy w roku. Jeśli natomiast pechowo będzie aż przez 6 miesięcy stał pusty, to zyskowność wciąż będzie 3-krotnie wyższa niż lokaty. Według NBP średnie oprocentowanie lokat wynosi bowiem jedynie 0,42% brutto, co po odliczeniu podatku daje 0,34% netto.

Najem wciąż droższy niż rata kredytu
Choć koszty najmu spadają, to w większości badanych przez nas miast są i tak wyższe niż rata kredytu na takie samo mieszkanie. Dzieje się tak pomimo tego, że ceny mieszkań rosną. Jest to możliwe dzięki temu, że bardzo mocno spadło oprocentowanie kredytów. Skrajnym przypadkiem są Katowice, gdzie rata jest o 380 zł niższa niż koszt najmu. Warto jednak dodać, że różnice są zauważalnie mniejsze niż przed rokiem. Dla przykładu Sosnowcu było to aż 450 zł, a teraz 277 zł. Ciekawy jest też przypadek Krakowa, gdzie przed rokiem rata była o 116 zł niższa niż najem, a obecnie to najmem jest o 62 zł tańszy. Dodajmy jednak, że przy tym porównaniu należy pamiętać, że zakup mieszkania, poza płaceniem rat, wymaga wpłacenia 10% wartości mieszkania. Przy najmie taka początkowa wpłata jest znacznie, bo jest to kosztu najmu za 1-2 miesiące. Dla Krakowa będzie to więc 38 400 zł przy kupnie i 3 200 zł przy najmie. Rata zwykle jest więc niższa niż koszt najmu, ale koszt początkowy przy zakupie jest znacznie większy.

Koszt najmu a rata kredytu

Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 18 096 ogłoszeń najmu oraz 37 667 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 II do 28 II 2021 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.