Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie – Raport

Rynek najmu nieruchomości rozwija się dynamicznie. Wielu z nas albo posiada mieszkanie do wynajęcia albo chce je wynająć. Szczególnie, gdy decydujemy się na to po raz pierwszy, możemy spotkać się z pewnymi trudnościami natury praktycznej lub prawnej. Warto więc przedstawić najważniejsze informacje, o jakich powinniśmy pamiętać planując wynajem mieszkania – niezależnie którą stroną umowy będziemy, najemcą czy wynajmującym.

Ustawodawca bynajmniej nie ułatwia nam zadania i zamiast stworzyć klarowne i korzystne dla obu stron kontraktu warunki, funduje nam labirynt przepisów trudnych do ogarnięcia bez przewodnika. Zanim jednak skoncentrujemy się na konkretnych przepisach prawnych wyznaczających ramy treści umowy najmu, przyda się klika praktycznych porad związanych ze znalezieniem właściwego mieszkania oraz wyborem osoby najemcy. W świetle obecnych regulacji prawnych ma to fundamentalne znaczenie, szczególnie dla wynajmującego mieszanie.

Szukamy mieszkania

Nie ma oczywiście jedynie słusznych, czy też zawsze skutecznych i bezpiecznych sposobów. To praktyka rynkowa wykształciła najbardziej popularne metody poszukiwania mieszkania. Oczywiście punktem wyjścia są nasze zasoby finansowe, możliwości czasowe oraz oczekiwania co do np. standardu mieszkania. Generalizując, mamy dwie drogi: albo decydujemy się na samodzielne szukanie albo korzystamy z usług pośrednika.

Wybierając pierwszy wariant trzeba liczyć się ze znacznym obciążeniem czasowym. Czeka nas sporo dzwonienia, jeżdżenia, oglądania. Oczywiście może zdarzyć się i tak, że pierwsze oglądane mieszkanie okaże się strzałem w dziesiątkę. Jednak lepiej założyć bardziej pesymistyczny scenariusz i uzbroić się w cierpliwość. Nie należy planować np. poszukiwania mieszkania dopiero na dwa tygodnie przez koniecznością opuszczenia naszego aktualnego lokum. Taka sytuacja wiąże się tylko z dodatkowym stresem i ewentualnością dokonania przypadkowego, wymuszonego potrzebą chwili, wyboru.

Jak więc szukać? Rozwieśmy ogłoszenia w okolicy, gdzie chcielibyśmy wynająć mieszkanie, dajmy też ogłoszenie do prasy. Na rynku jest wiele gazet zamieszczających tego typu ogłoszenia, w wielu można to uczynić nieodpłatnie. Warto w ogłoszeniu sprecyzować nasze oczekiwania (najemca) czy też określić warunki wynajmu (wynajmujący). W ten sposób wyeliminujemy pewną liczbę chybionych telefonów.

Właściciel powinien także zaznaczyć, czy działa bez pośrednika. To cenna informacja dla tych, którzy chcą szerokim łukiem ominąć agencje nieruchomości. Powszechną bowiem praktyką jest zamieszczanie także przez pośredników ogłoszeń w gazetach, oczywiście bez wskazania że mamy do czynienia z agencją. Zamiast wiec dodzwonić się do właściciela mieszkania, dzwonimy do agencji. Tracimy wtedy i czas i pieniądze. Aby temu zaradzić wystarczy przyjrzeć się ogłoszeniom na stronie. Jeśli w kilku miejscach podany jest identyczny numer telefonu, możemy mieć pewność, że ogłoszenie pochodzi od agencji.

Najlepiej jest oczywiście znaleźć mieszkanie przy pomocy znajomych. Można mieć wtedy większą pewność, że trafimy na dobre mieszkanie i niekłopotliwego właściciela. Zresztą również wynajmujący preferują tę drogę wynajmu, bezpieczniej jest przecież oddać mieszkanie w ręce osoby poleconej. Takie rozwiązanie jest zatem korzystne dla obu zainteresowanych stron. Dlatego więc decydując się na wynajem, powiadommy naszych znajomych, że szukamy mieszkania bądź chcemy je wynająć.

Sprawdzamy pośrednika

Jeżeli jednak zależy nam na czasie, jesteśmy gotowi zapłacić prowizję pośrednikowi oraz liczymy na pomoc prawną przy konstruowaniu umowy najmu lepiej skorzystać z usług profesjonalistów czyli agencji nieruchomości. Oczywiście ma to, podobnie jak i wcześniejsze rozwiązanie, swoje wady i zalety. Niewątpliwie oszczędzamy czas, ponieważ dostajemy wyselekcjonowane oferty zgodne z określonymi przez nas wymaganiami. Mieszkanie oglądamy w towarzystwie pośrednika, który w naszym imieniu umawia się z właścicielem.

Oczywiście pojawia się pytanie jak dokonać wyboru agencji nieruchomości? Najlepiej by pochodziła ona z polecenia, warto więc zapytać znajomych o rekomendację. Na rynku funkcjonuje bowiem wielu nieuczciwych pośredników. To, obok konieczności wniesienia prowizji, największy minus korzystania z usług agencji nieruchomości. Jeżeli więc decydujemy się pośrednika bez polecenia musimy być bardzo ostrożni. Na co zatem należy zwrócić uwagę?

Przede wszystkim sprawdźmy czy pośrednik posiada licencję zawodową, jest ona bowiem niezbędna do prowadzenia działalności. Nie dajmy się zwieść zapewnieniom, że agent co prawda nie ma licencji, ale biuro, w którym pracuje jest „licencjonowane”. Pamiętajmy, że licencja zawodowa przyznawana jest agentowi, nie zaś agencji. Każdy pośrednik powinien być także ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. Jeśli chcemy zlecić prowadzenie naszej sprawy pośrednikowi nieubezpieczonemu, pamiętajmy że robimy to na własną odpowiedzialność. Należy się także upewnić, czy agent posiada pełnomocnictwo do działania w imieniu agencji i podpisywania umów. Nieuczciwi pośrednicy zdarzają się nawet w renomowanych agencjach. Ostrożności nigdy za wiele.

Warto też sprawdzić czy wybrana przez nas agencja to nie przysłowiowa firma krzak. Może bowiem okazać się, że za kilka dni w miejscu, gdzie była agencja nieruchomości, będzie np. agencja reklamowa. Oprócz więc wyżej wskazanych czynności warto ocenić wygląd i wyposażenie samego biura (segregatory z ofertami, plan miasta na ścianie itp.). Wyznacznikiem będzie także rozmowa z samym agentem. Jeżeli zaczyna przedstawiać swą ofertę od żądania pieniędzy za listę adresów, istnieje duże prawdopodobieństwo, że trudni się raczej pobieraniem zaliczek od naiwnych klientów, niż profesjonalnym świadczeniem usług pośrednictwa. Pamiętajmy, że agent pobierze wynagrodzenie dopiero wtedy, gdy znajdzie dla nas odpowiednie lokum.

Obowiązki pośrednika określa umowa. Warto się w nią wczytać, może bowiem zawierać niedozwolone postanowienia umowne, np. rażąco wygórowaną karę umowną z tytułu rezygnacji. Jeżeli jakikolwiek punkt umowy jest dla nas niejasny, nie wahajmy się pytać. Podpisujemy przecież zobowiązanie, które wiąże się z konkretnym obciążeniem finansowym. Jeśli potrzebujemy więcej czasu na analizę zapisów umowy poprośmy o jej kopię do domu. Pamiętajmy, że to my jesteśmy klientami, mamy więc prawo tego zażądać.

Umowy pośrednictwa dzielą się na otwarte oraz umowy na wyłączność. Pierwsza pozwala na zawarcie umów także z innymi agencjami. Należy jednak pamiętać, że w takim przypadku pośrednik nie zaangażuje się bez reszty w szukanie odpowiedniego dla nas lokum. Będzie miał świadomość, że inni agenci także dla nas pracują. A tym samym prowizja przypadnie tylko jednemu z nich. Umowy otwarte są najbardziej popularne na rynku.

Umowa na wyłączność jest oczywiście lepsza, ale i droższa. Powierzając swoje sprawy jednemu agentowi, nie możemy podpisać innych umów pośrednictwa. W polskich warunkach umowy takie są rzadkością. Oferowane są najczęściej dla bardzo wymagających klientów, szukających mieszkania o wysokim standardzie.

Oceniamy stan mieszkania

Dokonując wyboru mieszkania decydujemy się na konkretną dzielnicę. Zwykle posiadamy już rozeznanie czy jest ona bezpieczna, czy też „cieszy się” złą sławą. Wtedy zapewne będzie taniej, ale i standard, i bezpieczeństwo mniejsze. Warto zorientować się także czy są dogodne połączenia komunikacyjne, wypytać o sąsiadów, ocenić wygląd klatki schodowej – jest to również pewna informacja o współmieszkańcach.

Mieszkanie należy dokładnie obejrzeć (wilgoć, występowanie karaluchów, mrówek faraona itp.), sprawdzić instalację wodną, gazową, elektryczną. Nie należy ograniczać się jedynie do zapewnień właściciela. Można przewidywać, że chcąc wynająć mieszkanie będzie trochę ubarwiał rzeczywistość. Sprawdzamy więc kontakty, może poprosić o jednoczesne włączenie wszystkich świateł i kilku urządzeń; sprawdzamy krany, ciśnienie wody, palniki w kuchence i ich płomień. Taka staranność wymagana jest szczególnie wtedy, gdy mamy do czynienia z używanym czy też starym mieszkaniem. Jest to istotne z punktu widzenia ewentualnych awarii, jakie mogą przecież wystąpić w przyszłości.

Przed zawarciem umowy najmu warto dokonać dokładnego opisu stanu technicznego mieszkania, spisać stan liczników wszystkich instalacji na dzień przejścia mieszkania w ręce najemcy. Wszelkie te informacje można umieścić w protokole zdawczo-odbiorczym, który stanowić będzie załącznik do umowy najmu. Można także przygotować listę i termin niezbędnych napraw, z określeniem jakie naprawy finansuje właściciel, a jakie najemca.

Warto także dowiedzieć się czy mieszkanie było wcześniej wynajmowane i zapytać o przyczynę wyprowadzki. W ten sposób uzyskamy nie tylko informacje o potencjalnych wadach mieszkania, ale również krótką charakterystykę właściciela (poprzez sposób wypowiedzi o byłych lokatorach).

Sprawdzamy potencjalnego najemcę i wynajmującego

Zanim zdecydujemy się podpisać umowę warto sprawdzić zarówno osobę wynajmującego, jak i najemcy. Dla zwiększenia bezpieczeństwa powinna to uczynić każda ze stron umowy. Żądając przedstawienia wcześniejszych rachunków za mieszkanie dowiemy się nie tylko czy płacone były regularnie, ale także na kogo są wystawiane. Może się bowiem okazać, że inna osoba widnieje na rachunku. Taką sytuację trzeba oczywiście szybko wyjaśnić.

Dodatkowo, jeżeli mamy wątpliwości, kto jest właścicielem możemy zażądać przedstawienia aktu notarialnego własności, albo wypisu z ksiąg wieczystych czy zaświadczenia ze spółdzielni. Przed podpisaniem umowy warto także zażądać dowodu osobistego od wynajmującego, spisać podstawowe dane i zweryfikować później z podanymi w umowie.

Pamiętać przy tym należy, że nie tylko właściciel może być wynajmującym. Przykładowo może to być sam najemca, mamy wówczas do czynienia z umową podnajmu. Należy przy tym zażądać wyraźnego wskazania w obowiązującej umowie najmu postanowienia, w którym właściciel taką ewentualność dopuszcza, bądź zażądać innego dokumentu potwierdzającego jego zgodę.

Również właściciel mieszkania zanim podpisze umowę powinien sprawdzić osobę najemcy. Co więcej, w świetle obowiązujących przepisów prawnych, znacznie ograniczających wolność wypowiedzenia umowy najmu i usunięcia z mieszkania najemcy (o tym za chwilę), jest to wręcz konieczne. Warto więc poprosić o jego ostatni adres, udostępnienie adresu stałego zamieszkania, czy nawet informacje o zatrudnieniu i zarobkach.

Wynajmujący ma prawo wiedzieć, czy jego kontrahent posiada dostateczne dochody, aby płacić za mieszkanie. Najemca podejmuje wszak wielomiesięczne czy też kilkuletnie zobowiązanie uiszczania okresowych opłat. Wynajmując mieszkanie osobie o nieregularnych dochodach czy też poszukującej pracy możemy liczyć się z problemami w uiszczaniu opłaty za mieszkanie.

Spisujemy umowę najmu

Obowiązująca w prawie cywilnym zasada swobody umów pozwala stronom kształtować treść kontraktu według własnego uznania. Zatem to od woli stron zależy co znajdzie się w jej treści. Nie istnieje oczywiście idealny wzór umowy najmu, choć na rynku są dostępne pewne przykładowe wzorce – wykorzystując je, można zredagować treść naszej umowy. Należy bowiem pamiętać, że każda umowa najmu powinna być sporządzana dla konkretnej transakcji, dotyczącej określonego lokalu i wyszczególnionego wyposażenia. Sami powinniśmy zdecydować jakie elementy chcemy uregulować w umowie, na ile szczegółowe kwestie ma ona rozstrzygać.

Standardowo przyjmuje się, że oprócz określenia stron, należy w umowie wskazać:

• przedmiot umowy (najem lokalu w celach mieszkaniowych),
  czynsz i ewentualnie inne koszty (wysokość, termin zapłaty, odsetki za zwłokę),
• kaucja (wysokość, przeznaczenie),
• prawa i obowiązki stron (dokonywanie napraw i usuwanie awarii, możliwość podnajmu itp.),
  czas trwania umowy (czas oznaczony lub nieoznaczony),
• warunki wypowiedzenia,
• warunki zmiany treści umowy.

Dla dobra stron umowy warto nawet najbardziej podstawowe kwestie umieścić w umowie. Należy przy tym pamiętać, że w zakresie nieuregulowanym zastosowanie będą miały przepisy powszechnie obowiązującego prawa.

Przykładowe wzory umowy najmu dostępne są w licznych publikacjach książkowych, a także na witrynach internetowych. Jeżeli korzystamy z usług pośrednika, w zasadzie to on powinien przygotować umowę najmu.

Najem lokalu mieszkalnego w polskim prawie

Wspomniana wyżej zasada swobody kształtowania treści umowy podlega pewnym ograniczeniom. W szczególności dotyczy to najmu lokalu. Mieszkanie bowiem nie jest traktowane przez ustawodawcę w kategoriach zwykłego dobra konsumpcyjnego, ale jest przedmiotem zaspokajania najbardziej elementarnych potrzeb człowieka i tym samym warunkiem jego normalnej egzystencji. Z tego też tytułu sytuacja prawna najemcy lokalu mieszkalnego jest z reguły unormowana i poddana ochronie w przepisach tzw. prawa mieszkaniowego. Tak jest w większości krajów europejskich, tak jest też i w Polsce.

Obowiązująca u nas ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego zapewnia najemcy lokalu mieszkalnego bardzo mocną ochronę, często nawet w sposób naruszający równowagę interesów stron stosunku najmu. Regulacje kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokalu mieszkalnego mają w tej sytuacji bardzo ograniczone znaczenie – znajdują zastosowanie tylko wtedy, gdy w ww. ustawie brak będzie odrębnych regulacji. Co więcej, przepisy ww. ustawy mogą być wyłączone jedynie wtedy, gdy przepisy innych ustaw są korzystniejsze dla lokatorów. Na nic zda się więc kształtowanie treści umowy najmu w sposób mniej korzystny niż regulacja ustawowa – żaden sąd, w przypadku sporu, nie weźmie pod uwagę takich rozwiązań umownych.

Warto zatem odwołać się do przepisów ustawy i przedstawić kilka najważniejszych regulacji dotyczących stosunku najmu. Znajomość tych przepisów jest niezbędna – w naszym dobrze pojętym interesie. Dotyczy to obu stron kontraktu.

Czas trwania umowy najmu

Umowa najmu może być zawarta albo na czas oznaczony i wówczas kończy się w zasadzie z nadejściem ustalonego w umowie terminu, albo na czas nieoznaczony, a wówczas kończy się z upływem okresu wypowiedzenia. Jeszcze do niedawna obowiązywała regulacja, która przewidywała, że czas określony nie może być krótszy niż trzy lata. Na szczęście to bardzo niekorzystne rozwiązanie zostało zniesione i obecnie czas oznaczony nie jest precyzyjnie wskazany przez ustawodawcę.

Zawarcie umowy na czas oznaczony (terminowej) może polegać na wskazaniu daty kalendarzowej zakończenia najmu, określeniu czasu jego trwania w dniach, tygodniach bądź innym oznaczeniu jego momentu końcowego (np. czas trwania budowy domu, prac żniwnych). Jeśli w umowie czas nie został w ten sposób określony, jak również nie wynika to w sposób dostateczny z okoliczności, umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony. Widać zatem jak ważne jest określenie terminu umowy najmu, wszelkie niejasności w tym zakresie, mogą być bowiem interpretowane na niekorzyść wynajmującego.

Czynsz i inne opłaty

Jeżeli strony nie uzgodniły inaczej, najemca obowiązany jest płacić czynsz miesięcznie z góry, do dziesiątego dnia miesiąca, do rąk wynajmującego lub na wskazany przez niego rachunek. Ustawodawca postanowił, iż podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy.

Ustawa dzieli opłaty pobierane za korzystanie z mieszkań na:

• czynsz,
• inne opłaty za używanie mieszkań będące swoistym odpowiednikiem czynszu,
• opłaty niezależne od właścicieli.

Typowym przykładem „innych opłat” są pobierane przez spółdzielnie mieszkaniowe opłaty miesięczne z tytułu kosztów eksploatacji i remontów. Natomiast do opłat „niezależnych od właściciela” zaliczamy opłaty za dostarczoną wodę, ciepło, gaz, energię elektryczną, wywóz śmieci itp.

To rozróżnienie (opłaty za używanie mieszkań i opłaty niezależne od właściciela) ma istotne znaczenie, gdyż podwyżki czynszu są ustawowo limitowane. O podwyżce czynszu wystarczy ustnie powiadomić najemcę, a jedynie na jego żądanie trzeba pisemnie wskazać przyczynę podniesienia czynszu i przedstawić zestawienie opłat. Natomiast przy podwyżce opłat niezależnych od właściciela (świadczenia) – właściciel obowiązany jest zawiadomić w formie pisemnej, ze wskazaniem przyczyn podwyżki i zestawieniem opłat.

Pozostałe prawa i obowiązki stron

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie, gaz, telefon i podobne urządzenia, a w razie potrzeby może nawet domagać się współdziałania ze strony wynajmującego za zwrotem wynikłych stąd kosztów. Natomiast w pozostałym zakresie może wprowadzać w lokalu ulepszenia tylko za zgodą wynajmującego i na podstawie pisemnej umowy określającej sposób rozliczeń z tego tytułu.

Najemca powinien stosować się do porządku domowego, jeśli ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. W szczególności powinien liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Najemca obciążony jest drobnymi nakładami, do których zalicza się m.in. drobne naprawy podłóg, okien i drzwi, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody najemca jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza policji lub straży miejskiej, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność lokatora lub pełnoletniej osoby stale z nim zamieszkującej, właściciel jest obowiązany zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy do czasu przybycia lokatora; z czynności tych sporządza się protokół.

Po wcześniejszym ustaleniu terminu lokator powinien także udostępnić właścicielowi lokal w celu dokonania:

• okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego, przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,
• zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora.

Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok.

Pod pojęciem lokalu zamiennego należy rozumieć lokal:

• znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy,
• wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas,
• o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym – warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m. kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m. kw. tej powierzchni.

Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.

Stosunek najemcy do osób trzecich

W tym przypadku pozycja najemcy podlega znacznemu wzmocnieniu, gdyż przyznaje się mu taką samą ochronę jaka przysługuje właścicielowi. W wyniku tego, w zakresie korzystanie z lokalu, stosunek najmu nabiera cech prawa bezwzględnego – skutecznego wobec wszystkich i przeciwko wszystkim. Najemca może skorzystać zatem z roszenia petytoryjnego jakie w prawie cywilnym przysługuje właśnie właścicielowi.

Na podstawie tego prawa najemca może wystąpić z samodzielnym roszczeniem do osoby trzeciej (a więc bez „pośrednictwa” wynajmującego) o wydanie lokalu najętego oraz skutecznie przeciwstawiać się działaniom naruszającym jego sferę korzystania z prawa najmu. Przykładowo więc, najemca może dochodzić wydania lokalu wprost od osoby trzeciej, gdyby wynajmujący mimo zawarcia umowy najmu nie wykonał obowiązku oddania lokalu najemcy.

Ustanie najmu

Szczególna ochrona najemcy lokalu najjaskrawiej przejawia się w zakresie trwałości tego stosunku prawnego. Swoboda wypowiadania umowy najmu w stosunku do najemcy nie uległa ograniczeniu – regulacja ustawowa mówi, że można to uczynić na trzy miesiące naprzód jeżeli czynsz płatny jest miesięcznie. Natomiast wynajmujący może doprowadzić do ustania stosunku najmu wyłącznie w sposób w ustawie przewidziany, a mianowicie przez swoiście uregulowaną instytucję wypowiedzenia oraz przez orzeczenie sądowe.

Zatem wynajmujący może wypowiedzieć najem tylko z ważnych przyczyn wskazanych w ustawie, z zachowaniem przewidzianych prawem terminów wypowiedzenia, pisemnie pod rygorem nieważności z podaniem przyczyn wypowiedzenia. Umowę możemy wypowiedzieć, tylko gdy najemca dopuszcza się następujących czynności:
używa mieszkania w sposób sprze