Tagi:

Spadków cen mieszkań na razie niemal nie widać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w większości miast stawki ofertowe zatrzymały się na poziomie zbliżonym do marca. Nie powinno to jednak dziwić biorąc pod uwagę, że w ostatnich miesiącach rynek chroniły wakacje kredytowe. Nawet jeśli ktoś zainwestował w mieszkanie na wynajem, które stało puste, to i tak nie ponosił kosztów kredytu, a więc nie odczuwał jeszcze presji na jego sprzedaż. Ta ochrona się już jednak kończy. W przypadku problemów na rynku najmu, ceny mieszkań mogą zacząć spadać przez wymuszone sprzedaże. Jest jednak również druga strona medalu. Mamy rekordowo niskie stopy procentowe, a banki powoli zaczynają łagodzić kryteria przyznawania kredytów. Poza tym popyt na mieszkania wciąż wydaje się dość wysoki, a deweloperzy o 20% ograniczyli liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto w pierwszym półroczu. Obecnie spadki cen są więc równie prawdopodobne, co wzrosty. Rozstrzygniecie przyjdzie dopiero jesienią.

W zakresie ostatnich zmian cen mieszkań, jedynym wartym odnotowania przypadkiem jest Białystok, gdzie ceny w ofertach sprzedaży są o 6% niższe niż w marcu. W pozostałych stawki są zbliżone do marcowego poziomu. Tą stabilizację potwierdzają również dane NBP na temat cen transakcyjnych za II kwartał. Warto jednak przypomnieć, że przed tym okresem ceny mocno rosły. Dlatego w porównaniu z poziomem przed rokiem we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach ceny wzrosły przeciętnie o 12%. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to na jednym biegunie mamy Radom, gdzie są aż o 18% wyższe niż przed rokiem, a na drugim wspomniany już Białystok, gdzie są tylko o 1% wyższe.

Argumenty za tym, że ceny mieszkań zaczną spadać
Stabilizacja cen obserwowana w ostatnich miesiącach nie będzie trwała wiecznie. Jedną z możliwości jest to, że jesienią stawki zaczną spadać. Jest kilka przyczyn dlaczego tak może się zdarzyć. Po pierwsze warto pamiętać, że pandemia wcale się nie skończyła, a wręcz mamy więcej przypadków niż wiosną, a jasienia może być jeszcze gorzej. To może przełożyć się na ponowne pogorszenie się sytuacji gospodarczej i nastojów potencjalnych nabywców mieszkań. Jeśli ktoś obawia się utraty pracy, to nie zadłuży się na kilkaset tysięcy złotych, nawet gdyby miał wysoką zdolność kredytową, a oprocentowanie kredytu było niewiarygodnie niskie.

Kolejna kwestia to potencjalne problemy tzw. fliperów i inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Fliperzy kupowali mieszkania, remontowali je i wystawiali do sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Część z nich obecnie nie może sprzedać takich mieszkań, gdyż ruch na rynku się zmniejszył. Ci, którzy zakupu dokonali za własne pieniądze mogą poczekać na kupca, choć to dla nich pewien problem, bo zamraża ich kapitał i nie pozwala dalej zarabiać. Inni, którzy mieszkanie kupili za kredyt, są w gorszej sytuacji. Właśnie skończyły im się wakacje kredytowe i każdy miesiąc oczekiwania na kupca to nie tylko koszt utrzymania mieszkania, ale też konieczność zapłacenia raty kredytu. Za chwilę mogą więc być zmuszeni do wymuszonej sprzedaży po niskiej cenie. W podobnej sytuacji jest część inwestorów, którzy kupili mieszkania na wynajem. Jeśli studenci w nadchodzącym roku akademickim będą uczyć się zdalnie z rodzinnych domów, to mogą zrezygnować z najmu mieszkań. Puste mieszkania będą tylko generowały koszty i mogą doprowadzić do konieczności ich sprzedaży po niskich cenach.

Popyt na mieszkania może też obniżać słaba dostępność kredytów hipotecznych. W ostatnich miesiącach większość banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10% do 20% lub nawet 30%. Żeby uzyskać kredyt na mieszkanie o wartości 300 000 zł zwykle trzeba więc posiadać przynajmniej 60 000 zł oszczędności. Poza tym banki niechętnie udzielają kredytów osobom, które mają inne źródło dochodu niż umowa o pracę. Duże znaczenie ma też branża w jakiej ktoś pracuje. Jeśli jest to branża, która ucierpiała na skutek pandemii, to nawet jeśli ktoś ma umowę o pracę, to kredytu nie dostanie, ponieważ banki obawiają się, że za chwilę taka osoba może stracić pracę.

Jest też kwestia demografii. W latach 90-tych i później rodziło się znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. To powoduje, że kurczy się liczba Polaków, którzy będą kupowali mieszkania. Dla przykładu obecnie jest ok. 6 mln osób w wieku 25-35 lat. Już za 5 lat takich osób będzie tylko ok. 5 milionów. Oczywiście ten proces trwał już wcześniej, ale w ostatnich latach z naddatkiem zrekompensował to napływ ok,. 1,5 mln obcokrajowców, głównie Ukraińców. W kolejnych latach ubytek młodych zdecydowanie przyspieszy, a napływ imigrantów może spowolnić. Spadnie więc popyt zarówno na najem jak i na mieszkania, a wraz z nimi ceny.

Argumenty za tym, że ceny mieszkań ponownie zaczną rosnąć
Epidemia nie będzie trwała wiecznie. W końcu pojawi się szczepionka i skuteczne leki. Obecnie możemy mieć więc do czynienia z tylko chwilowym zatrzymaniem wzrostów cen. Gdy tylko obawy o utratę pracy miną, to popyt na mieszkania powróci, ponieważ mamy jeden z najniższych w Europie wskaźników liczby mieszkań na 1000 mieszkańców. Żeby dorównać do średniej potrzebujemy około 2 mln mieszkań. Co ciekawe popyt widać nawet teraz. Według BIK w czerwcu i lipcu złożono niemal tyle samo wniosków o kredyty hipoteczne co przed rokiem.

Wzrostom cen mieszkań będą też sprzyjały najniższe w historii stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym na poziomie 25% wynosi zaledwie 2,57%. Co prawda problemem jest dostępność kredytów, ale w ostatnim czasie widać już pierwsze zmiany zmniejszające ograniczenia kredytowe w bankach. Niskie stopy procentowa sprawiają również, że zamożni inwestorzy nie mają gdzie lokować swoich oszczędności. Mogą więc kupować mieszkania, aby w ten sposób uchronić je przed inflacją. Dla nich nie ma większego znaczenia fakt, że w najbliższych miesiącach mogą nie znaleźć najemców. Oni działają bowiem długoterminowo. Wiedzą, że pandemia za rok czy dwa się skończy. Poza tym w długim terminie ceny mieszkań będą rosły wraz z poziomem naszych wynagrodzeń. Skoro chcemy zarabiać tak jak na zachodzie, to niestety musimy się przygotować również na to, że ceny mieszkań będzie mieli takie jak tam.

Warto też dodać, że sytuacja na rynku najmu wcale nie musi się bardzo pogorszyć. Nawet jeśli studenci będą uczyli się w dużej mierze zdalnie, to wielu z nich może niechętnie wracać do rodzinnego domu. Jeśli ktoś już zażył „wolności”, czyli życia bez nadzoru rodziców, zdobył na studiach nowych przyjaciół i przyzwyczaił się do nowego miasta, to o ile tylko będzie to możliwe, będzie chciał ten stan utrzymać. Nauka zdalna może więc odbywać się w wynajmowanym mieszkaniu. To jednak pod warunkiem, że student będzie miał pieniądze na najem, czyli jeśli będzie miał pracę lub jeśli otrzyma pieniądze od rodziców.

Jeśli chodzi o kwestie demograficzne, to nie można wykluczyć, że po raz kolejny rozwiążą ją imigranci. Co prawda wydaje się, że ich napływ spowolni, ale nie ma całkowitej pewności w tym zakresie. Dla przykładu obecna sytuacja na Białorusi może doprowadzić do tego, że niedługo z tego kierunku będą masowo napływali do nas ludzie, którzy będą potrzebowali miejsca do zamieszkania.

Kolejna kwestia jest taka, że nawet gdyby młodych i imigrantów było mniej, to ceny i tak mogą rosnąć. Cena zależy bowiem nie tylko od popytu, ale też od podaży. Tymczasem deweloperzy zdecydowanie ograniczyli liczbę mieszkań w budowie. Według GUS w pierwszym półroczu rozpoczęli budowę 53,5 tysiąca mieszkań, czyli o prawie 20% mniej niż przed rokiem. Dostosowując podaż to popytu deweloperzy mogą więc windować ceny nawet przy zmniejszającym się popycie.

Podsumowując – obecnie ceny mieszkań ustabilizowały się na poziomie z marca i trwa oczekiwanie na to co przyniesie jesień. Im mocniejsze będzie kolejne uderzenie pandemii im dłużej będziemy musieli się z nią mierzyć, tym większa szansa na spadki cen mieszkań. Jeśli po raz kolejny uda nam się w miarę łagodnie przejść uderzenie koronawirusa i jeśli wkrótce pojawi się szczepionka, to ceny ponownie mogą zacząć rosnąć.

Ofertowe ceny mieszkań w lipcu 2020 r.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 52 861ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lipcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Na rynku nieruchomości pojawiają się pewne pozytywne sygnały. W danych dotyczących cen w ofertach sprzedaży mieszkań nie widać zbyt wielu spadków. Expandera i Rentier.io przeanalizowali 111 tysięcy internetowych ogłoszeń, z których wynika, że ceny były minimalnie (o 1,5%) wyższe niż w I kwartale. Oczywiście zwracamy uwagę, że ceny ofertowe to tylko oczekiwania sprzedających. Zaskakująco pozytywnie wyglądają jednak również ostatnie dane na temat wniosków o kredyty hipoteczne, dane o pozwoleniach na budowę czy wskaźnik ufności konsumenckiej. Z drugiej strony mamy natomiast spadek sprzedaży nowych mieszkań czy utrzymujące się wysokie wymogi w zakresie wkładu własnego potrzebnego do uzyskania kredytu hipotecznego.

W ostatnich miesiącach z rynku nieruchomości docierały nienajlepsze informacje. Giełdowi deweloperzy sprzedali w II kwartale o prawie 1/3 mniej mieszkań niż przed rokiem. Firma JLL donosi, że w Warszawie, od kwietnia do połowy maja, klienci wycofali się z zakupu aż 580 mieszkań, na które wcześniej wpłacili już zaliczkę lub zadatek. Coraz częściej słychać też o promocjach, w ramach których kupujący mieszkanie może otrzymać za darmo miejsce parkingowe, za które jeszcze kilka miesięcy temu trzeba było zapłacić kilkadziesiąt tysięcy złotych. Do tego banki mocno zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów hipotecznych.

Na tym tle dane na temat cen ofertowych mogą wyglądać nieco egzotycznie. Wynika z nich bowiem, że spadki cen są rzadkością, a w większości miast ceny wręcz nieco wzrosły. Rekordzistą są duże mieszkania (pow. 60 m2) w Gdańsku, dla których mediana cen z ofert sprzedaży wynosi 9 700 zł za m2, a więc jest aż o 9% wyższa niż w I kw. 2020 r. Przeciętnie w badanych przez nas 14 miastach ceny ofertowe są minimalnie (o 1,5%) wyższe niż w poprzednim kwartale.

Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2020 r.

Dlaczego ceny ofertowe nie spadają
Na przeciętny poziom cen ofertowych może wpływać to, że mieszkania z atrakcyjnymi cenami są sprzedawane, co sprawia, że ogłoszenie znika. Te z wysokimi cenami wciąż są natomiast widoczne i wpływają na statystyki poziomu cen. Warto też pamiętać, że ceny ofertowe to tylko oczekiwania sprzedających. Ceny po jakich są zawierane transakcje są znacznie niższe niż te podawane w ofertach. Z danych NBP wynika, że dla siedmiu największych miast już w I kwartale średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym była aż o 16% niższa niż ofertowa. Kolejnym istotnym elementem jest to, że dane o cenach ofertowych nie uwzględniają obniżek polegających na tym, że kupujący za darmo otrzymuje miejsce postojowe czy komórkę. W ten sposób cenę można obniżyć np. o 10%, a nie będzie tego widać w statystykach, gdyż cena samego mieszkania się nie zmienia.

Pojawiają się pozytywne sygnały
Musimy też dodać, że wymienione na początku tekstu negatywne informacje dotyczą w dużej mierze kwietnia i maja. Pierwsze dane z czerwca i lipca sugerują poprawę sytuacji. GUS opublikował wskaźnik ufności konsumenckiej w lipcu. Jego poziom wskazuje, że nastroje konsumentów systematycznie się poprawiają. Podobne wnioski można wyciągnąć z rosnącej liczby wniosków o kredyty hipoteczne. Zaskakująco dobrze wyglądają też dane GUS o liczbie wydanych w czerwcu pozwoleń na budowę mieszkań. Było ich o 19% więcej niż przed rokiem. Dla porównania jeszcze w maju obserwowaliśmy drastyczny spadek – ich liczba była aż o 29% niższa niż przez rokiem.

Również w bankach pojawiają się pierwsze sygnały nieco większego otwarcia na udzielanie kredytów hipotecznych. W lipcu jeden z największych banków złagodził podejście w zakresie oceny zdolności kredytowej osób prowadzących działalność gospodarczą i takich, które pracują w oparciu o umowę cywilnoprawną. Należy jednak dodać, że wnioskodawcy, którzy mają tylko 10% wkładu własnego, wciąż muszą liczyć się ze znacznymi utrudnieniami. W naszym zestawieniu pozostały już tylko cztery oferty kredytów z tak niskim wkładem. Średnia marża dla takich ofert wzrosła właśnie do poziomu 3%. Jeszcze na początku roku było to 2,51%. W przypadku wysokiego wkładu (25%) marże również wzrosły, ale w znacznie mniejszym stopniu, bo z 2,1% do 2,25%.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 111 830 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w okresie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

W maju nastąpił znaczący wzrost liczby mieszkań wystawionych do sprzedaży. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że dla badanych przez nas miast, liczba ogłoszeń w maju była aż o 15% wyższa niż w lutym i o 20% wyższa niż przed rokiem. Co ważne, nie jest to efekt dublowania się ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania. Ceny w zamieszczanych ofertach pozostały na poziomie zbliżonym do kwietnia. Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to ich oprocentowanie spadło do najniższego poziomu w historii, mimo że banki ponownie podnosiły marże.

Dla 16 badanych przez nas miast w maju odnotowaliśmy aż 48 540 internetowych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Dla porównania w lutym, czyli bezpośrednio przed epidemią było to 42 265, a przed rokiem 40 303. Warto dodać, że są to wartości po usunięciu duplikatów, czyli wielu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania. Niestety nie posiadamy danych, które dokładnie tłumaczyłyby z czego wynika ten nagły wzrost, ale istnieją dwa prawdopodobne wyjaśnienia.

Dlaczego pojawiło się tak dużo ogłoszeń sprzedaży
Po pierwsze może to być efekt odroczenia decyzji o sprzedaży z kwietnia. Wtedy wystawiono 36 213 ogłoszeń, czyli aż o 17% mniej niż marcu. W maju mogła więc nastąpić pewnego rodzaju kumulacja. Jeśli jednak w kolejnych miesiącach liczba ogłoszeń nadal będzie szybko rosła, to może oznaczać, że przyczyna jest znacznie poważniejsza – panika inwestorów.

Bezpośrednio przed pandemią wiele osób zostało skuszonych perspektywą łatwych i szybkich zysków. Mieszkania były kupowane z myślą o remoncie i sprzedaży po znacznie wyższej cenie. Inne miały przynosić zyski z wynajmu. Epidemia mogła jednak sprawić, że część inwestorów potrzebuje pieniędzy i chcą szybko wyjść z inwestycji. Inni być może nie mogą znaleźć chętnych do najmu i chcą jak najszybciej pozbyć się mieszkania, aby zminimalizować koszty.

O tym, która z powyższych hipotez jest prawdziwa, dowiemy się za kilka miesięcy.

Czy ceny mieszkań spadną
Obecnie wydaje się, że kluczowe dla poziomu cen mieszkań będą dwa elementy – bezrobocie i to czy pojawi się druga fala epidemii. Im wyższe bezrobocie tym mniej osób stać na kredyt. Istotne spadki cen są więc prawdopodobne, ale pod warunkiem, że przez dłuższy czas utrzyma się wysokie bezrobocie. Obecnie wydaje się, że jest to mało prawdopodobne. Prognozy zaprezentowane na niedawnym Europejskim Kongresie Finansowym mówią o bezrobociu na poziomie 6,7% w tym roku i 5,6% w 2021 r.

Bardzo duże znaczenie dla gospodarki i rynku nieruchomości będzie miało również to, czy wystąpi druga fala epidemii. Ona mogłaby zmusić władze do ponownego zamknięcia część branż. To mogłoby znacząco podwyższyć bezrobocie. Rynek zostałby też dotknięty bezpośrednim uderzeniem poprzez ponowny zakaz wynajmu krótkoterminowego. Lockdown jednocześnie zmniejszyłby popyt na najem długoterminowy. W rezultacie wielu inwestorów mogłoby zostać zmuszonych do sprzedaży mieszkania. Brak popytu doprowadziłby do istotnych spadków cen. Jesteśmy jednak optymistami i naszym zdaniem drugiego lockdownu nie będzie, a bezrobocie utrzyma się na jednocyfrowym poziomie.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania
Jest oczywiste, że obecnie znacznie łatwiej jest negocjować ze sprzedającym niż to było jeszcze kilka miesięcy temu. W tym kontekście jest to więc dobry moment na zakup mieszkania na własne potrzeby. Dodatkowo dane na temat liczby ogłoszeń sprzedaży pokazują, że kupujący mają teraz bardzo duży wybór. Ponadto kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie dla tych z 25% wkładem własnym wynosi już tylko 2,63%. Jeszcze w lutym było to 3,82%.

Raty kredytów spadły w ostatnich miesiącach tak bardzo, że można powiedzieć, że rocznie kredytobiorcy otrzymali dwie raty gratis (więcej o tym tutaj). Co ciekawe stało się to pomimo tego, że banki w ostatnim czasie podnosiły marże kredytowe. Średnia marża dla kredytu w wkładem 25% wzrosła z 2,09% w lutym do 2,25%. Wzrost był jednak mniejszy niż spadek WIBORu. To dlatego oprocentowanie kredytów spadło do najniższego poziomu w historii.

Jest jednak i druga strona medalu. Dość trudno jest obecnie uzyskać kredyt hipoteczny. Wiele banków podwyższyło wymagany wkład własny z 10% do 20%, a nawet 30%. Poza tym banki bardzo uważnie przyglądają się źródłom dochodów wnioskodawców i zdecydowanie częściej niż kiedyś wydają decyzje odmowne. Sami potencjalni kupujący obawiają się też zadłużania się w obawie o utratę pracy.

Podsumowując, można więc powiedzieć, że jest to dobry moment, o ile uda nam się wynegocjować dobrą cenę nieruchomości i jeśli nasza sytuacja finansowa jest bardzo dobra. Powinna być na tyle dobra, aby pozwoliła uzyskać kredyt, a później go terminowo spłacać.

Ofertowe ceny mieszkań w maju 2020 r.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 48 540 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w maju 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.