Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, kwiecień 2020
Ceny w ofertach sprzedaży mieszkań zatrzymały się na poziomie z lutego. Niewielkie spadki zaobserwowaliśmy jedynie w 5 z 16 badanych miast. Wiele wskazuje jednak na to, że ceny transakcyjne będą spadały. Kluczowe dla rynku będzie to, jak wiele osób straci pracę i jak długo taki stan będzie się utrzymywał. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednocześnie, że oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższego poziomu w historii. W przypadku kredytów w wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym, średnia stawka wynosi zaledwie 3,01%. Niestety ubywa banków udzielających kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem, wynoszącym 10%. Poza tym nawet jeśli ktoś posiada odpowiedni wkład, to kredytu i tak może nie otrzymać, gdyż banki są teraz bardzo ostrożne.
Kredyty hipoteczne jeszcze nigdy nie były tak tanie
Obawy związane z kryzysem wywołanym epidemią spowodowały, że banki zaostrzyły warunki przyznawania kredytów hipotecznych i istotnie podwyższyły marże. Średnia marża dla kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosła z 2,51% w lutym do 2,78% w kwietniu. Był to więc wzrost o 0,27 pkt. proc. Jednocześnie NBP obniżył stopy procentowe aż o 1 pkt. proc. W rezultacie, mimo bankowych podwyżek, oprocentowanie kredytów hipotecznych spadło do najniższego poziomu w historii. Średnia stawka dla kredytów z najniższym wkładem własnym wynosi 3,48%, a dla tych z wysokim wkładem (powyżej 20%) jest to 3,01%.
Choć kredyty staniały, to jednocześnie znacznie trudniej jest uzyskać finansowanie. Wiele banków podwyższyło wymagany wkład własny. ING Bank Śląski wymaga teraz aż 30% wkładu, a PKO BP i Pekao Bank Hipoteczny podwyższyły wymóg z 10% do 20%. Wśród analizowanych przez nas, już tylko pięć udziela kredytów z 10% wkładem. Nawet jeśli ktoś posiada oczekiwany przez banki wkład, to i tak może nie otrzymać kredytu. Bankowcy istotnie zaostrzyli bowiem politykę kredytową. W praktyce oznacza to, że jeśli ktoś pracuje w branży, w której istnieje ryzyko zwolnień pracowników, to wniosek o kredyt zostanie odrzucony lub dostępna kwota kredytu będzie bardzo niska. Podobnie jeśli źródłem dochodu nie jest umowa o pracę lecz działalność gospodarcza lub umowa cywilno-prawna. Banki obawiają się, że takie osoby mogą utracić źródło dochodów i będą miały problemy ze spłatą kredytu.
Czy ceny mieszkań spadną?
Wraz z epidemią koronawirusa rynek nieruchomości wyhamował. Ruch na portalach spadł o 40-70%. Ceny w ogłoszeniach sprzedaży zatrzymały się mniej więcej na poziomie z lutego. Spadki zaobserwowaliśmy tylko w 5 z 16 badanych przez nas miast i były one symboliczne. Najbardziej spadły ceny w Lublinie, gdzie są o 2% niższe niż w lutym. Największy wzrost odnotowaliśmy w Sosnowcu – o 4%. Warto jednak pamiętać, że obecnie kupujący mają dużo lepszą pozycję negocjacyjną niż jeszcze kilka miesięcy temu. W wielu przypadkach cena ofertowa może więc pozostawać wysoka lub spadnie nieznacznie, ale ta faktycznie płacona (transakcyjna) będzie od niej znacznie niższa.
Ofertowe ceny mieszkań w marcu 2020 r.
Nie ma jednak pewności jak głębokie będą spadki cen transakcyjnych. Utargowanie kilku procent w obecnej sytuacji wydaje się bardzo prawdopodobne. To, czy pojawią się większe obniżki będzie zależało przede wszystkim od tego jak mocno wzrośnie bezrobocie i jak długo taka sytuacja się utrzyma. Im więcej osób straci pracę i im dłużej będzie trwała taka sytuacja, tym mocniejsze będą przeceny mieszkań. Bezrobocie ogranicza bowiem liczbę osób, które mogą uzyskać kredyt na mieszkanie. Zniechęca do kupowania mieszkań też tych, którzy mają pracę. Takie osoby mogą bowiem obawiać się, że za chwilę stracą zatrudnienie i będą długo szukać nowego zajęcia. Jeśli bezrobocie istotnie wzrośnie, to zmniejszą też zakupy inwestycyjne, gdyż mieszkanie musi na siebie zarabiać. W przypadku wysokiego bezrobocia spadłby natomiast popyt zarówno na najem długo- jak i krótkoterminowy.
Taka sytuacja może potrwać kilka miesięcy, albo kilka lat. Tego jeszcze nie wiemy. Gdy jednak gospodarka znów zacznie dobrze prosperować, to rekordowo niskie stopy procentowe i niedobór mieszkań znów podwyższą popyt na mieszkania. Pamiętajmy bowiem, że mamy najtańsze kredyty hipoteczne w historii. Ponadto, wciąż mamy bardzo mało mieszkań w stosunku do liczby ludności. Nawet pomimo tego, że w 2019 r. oddano do użytkowania aż 207 479 mieszkań, to wskaźnik liczby mieszkań na 1000 mieszkańców wynosi ok. 387. Wciąż jest więc jednym z najniższych w UE. Po okresie spadku popytu i cen, powrócą więc wzrosty. Rynek nieruchomości jest bowiem cykliczny. Ceny mieszkań zależą w dużej mierze od tego ile osób ma pracę i oczywiście od tego jakie są ich zarobki.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 43 054 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w marcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2020
W lutym ceny mieszkań w największych polskich miastach biły kolejne rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do sytuacji sprzed roku ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16%. W najbliższym czasie sytuację na rynku może jednak schłodzić epidemia koronawirusa oraz zapowiedzi nowych regulacji prawnych dotyczących najmu krótkoterminowego.
W ostatnich miesiącach obserwowaliśmy boom na rynku nieruchomości. Mieszkania z rynku wtórnego, jeśli zostały wystawione do sprzedaży po cenie adekwatnej do swojego standardu i lokalizacji, sprzedawały się nawet w ciągu kilku godzin. Jednocześnie wielu sprzedających, kierując się informacjami o rosnących cenach, wyceniało swoje mieszkania bardzo wysoko. Rynek to szybko weryfikował poprzez brak zainteresowania i dużo niższe oferty składane przez potencjalnych kupujących. Z tego względu, na rynku wtórnym faktyczne ceny transakcyjne nierzadko istotnie się różnią od tych podawanych w ofertach. W niektórych przypadkach można wynegocjować obniżkę nawet o ponad 20%, ale zwykle dopiero wtedy, gdy sprzedający zmęczył się już czekaniem na nabywcę. Na rynku pierwotnym możliwości obniżenia cen były natomiast niewielkie.
Koniec boomu na mieszkania?
Obecnie istnieje znaczne prawdopodobieństwo, że rynek nieruchomości w najbliższym czasie spowolni. Możliwe są jednak dwa scenariusze. Po pierwsze może to być kilkumiesięczne zmniejszenie liczby transakcji związane z ograniczeniami związanymi z epidemią koronawirusa. Jeśli epidemia się rozprzestrzeni w naszym kraju, to potencjalni kupujący mogą wstrzymać się z decyzją o zakupie. Gdy zagrożenie minie, sytuacja na rynku może wrócić do normy.
Drugi, mniej prawdopodobny scenariusz, to zakończenie boomu na rynku. Po pierwsze, jeśli konsekwencje gospodarcze epidemii będą poważne i długotrwałe, to potencjalni kupujący zaczną obawiać się zaciągania kredytów na kilkaset tysięcy złotych, a banki jeszcze mocniej ograniczą finansowanie. Dodatkowo, z zakupami mogą wstrzymać się też inwestorzy. Część z nich kupowała mieszkania z myślą o najmie krótkoterminowym. Epidemia sprawia jednak, że ruch turystyczny zamiera i może być zmniejszony przez dłuższy czas.
Pojawiają się też zapowiedzi nowych regulacji prawnych, dotyczących tego rodzaju działalności. To wszystko może sprawić, że skala zakupów inwestycyjnych mocno spadnie. Część inwestorów może wręcz zacząć ponosić straty i w związku z tym chcieć sprzedać swoje lokale. W opisanej sytuacji mogłoby to doprowadzić do spadków cen.
Kredyty coraz droższe – 16 podwyżek i tylko 2 obniżki
Najszybciej informacje o spowolnieniu na rynku nieruchomości dotrą do nas z rynku kredytów hipotecznych. Obecnie nie obserwujemy jednak jeszcze żadnych symptomów jeśli chodzi o liczbę składanych wniosków. Wciąż jest ich zdecydowanie więcej niż przed rokiem. Banki od dłuższego czasu wprowadzają jednak podwyżki marż. Szczególnie dotyczy to kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. W tym segmencie, w ciągu ostatnich 12 miesięcy zaobserwowaliśmy aż 16 podwyżek i tylko 2 obniżki, z czego jedna była symboliczna (o 0,03 pp.), a druga obowiązywała zaledwie przez miesiąc. W rezultacie średnia marża dla takich kredytów wynosi już 2,59% i jest najwyższa od 10 lat (od lipca 2010 r.).
Na szczęście od 5 lat na bardzo niskim poziomie pozostaje stawka WIBOR 3M (obecnie 1,70%), która po dodaniu do marży tworzy oprocentowanie kredytu hipotecznego. Dzięki temu średnie oprocentowanie kredytów, choć rośnie z powodu podwyżek marż, to jest dość niskie. Dla tych z najniższym (10%) wkładem własnym wynosi 4,32%, podczas gdy przed 2013 rokiem było to 5%-9%.
Dostępna kwota kredytu spadła aż o 172 000 zł
Wspomniane podwyżki nie wynikają jednak tylko z chęci poprawy zysków. Banki w ten sposób ograniczały bardzo wysoki popytu i jednocześnie zabezpieczały się przed nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Chodzi o to, aby kredytu nie otrzymały osoby, które nie poradzą sobie ze spłatą w trudniejszych czasach. Wyższe marże i inne zmiany w sposobie wyliczenia zdolności kredytowej sprawiają, że dostępność kredytu spada. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota spadła z 803 000 zł w kwietniu 2015 r. do 630 000 zł obecnie. Trzeba jednak dodać, że te zmiany były rekompensowane rosnącym poziomem wynagrodzeń.
Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2020 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 265 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Raty kredytów rosną jeszcze szybciej niż ceny mieszkań
NBP opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2019 r. Ceny niemal we wszystkich miastach są rekordowe. Jednak dla przeciętnego nabywcy najistotniejsza jest wysokość raty oraz wkładu własnego, jaki trzeba zgromadzić, żeby uzyskać kredyt. Z wyliczeń Expandera wynika, że raty rosną jeszcze mocniej niż ceny mieszkań, gdyż dodatkowo podbija je coraz wyższe oprocentowanie. Dla przykładu w Warszawie wciągu 4 lat ceny na rynku wtórnym wzrosły o 26%, a rata aż o 33%, a w Gdańsku odpowiednio o 52% i 60%.
Para, która planuje założenie rodziny i chce kupić pierwsze w życiu mieszkanie, nie ma tak wysokich oszczędności, które wystarczyłyby na zakup mieszkania. Zwykle muszą oni zaciągnąć kredyt hipoteczny. Z tego względu cena lokalu ma dla nich tylko pośrednie znacznie. Głównie będą się oni kierowali wysokością raty kredytowej. Ta zależy natomiast nie tylko od ceny mieszkania, ale również od oprocentowania kredytu oraz wysokości wkładu własnego. Załóżmy, że taka para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i zgromadzi minimalny wymaga wkład, czyli 10% ceny mieszkania.
Osoby, które zakupu dokonywały 4 lata temu, były w lepszej sytuacji niż dziś nie tylko ze względu na niższe ceny mieszkań. W 2015 r. zdecydowanie niższe było również oprocentowanie kredytów hipotecznych, szczególnie tych z najniższym wkładem własnym. W IV kwartale 2015 r. było to średnio 3,70%, a w IV kw. 2019 r. już 4,21%. To sprawia, że rata w tym okresie wzrosła jeszcze bardziej niż cena mieszkania. Najgorzej jest w Gdańsku i Gdyni, gdzie wysokość raty w ciągu 4 lat wzrosła aż o 60%. Ceny mieszkań podskoczyły tam natomiast odpowiednio o 52% i 51%.
Zmiany cen mieszkań i rat kredytowych
Oprocentowanie podwyższa podatek i spowolnienie gospodarcze
Oprocentowanie kredytów wzrosło, choć stopy procentowe ustalane przez NBP nie uległy zmianie w omawianym przez nas okresie. Przyczyną są zmiany marż wprowadzane przez banki. Pierwsza fala podwyżek miała miejsce w 2016 r. i była związana z wprowadzeniem podatku bankowego. Kolejna miała miejsce w ubiegłym roku. Był to wynik obaw związanych z nadchodzącym spowolnieniem gospodarczym. Banki chciały utrudnić dostęp do kredytów dla tych osób, które mogą sobie nie poradzić w trudniejszych czasach. Poza tym, popyt na kredyty był bardzo wysoki, więc banki mogły sobie pozwolić na podwyżki bez obawy o to, że stracą klientów.
W Gdańsku wymagany wkład własny wzrósł o 14 000 zł
Kolejny problem polega na tym, że aby uzyskać kredyt, trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego. Te 10% oznacza jednak znacznie wyższą kwotę niż jeszcze 4 lata temu. Dla przykładu w IV kw. 2015 r. mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Gdańsku kosztowało 270 000 zł. Wkład musiał więc wynosić nie mniej niż 27 000 zł. Według cen z IV kw., 2019 r. wkład własny na takie mieszkanie nie może być niższy niż 41 000 zł, co oznacza wzrost aż o 14 000 zł. Innymi miastami, w których kwota wkładu wzrosła o ponad 10 000 zł są Gdynia i Wrocław.
Problemy łagodzi wzrost wynagrodzeń
Żeby obraz sytuacji był kompletny, to należy dodać, że ciągu tych 4 lat istotnie wzrosły również wynagrodzenia. To częściowo złagodziło wzrost cen mieszkań. Dla przykładu w 7 największych miastach ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły w omawianym okresie o 31%. Z drugiej strony rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m2 w 2015 r. pochłaniała 22% dochodu netto pary, zarabiającej łącznie dwie średnie pensje. W IV kw. 2019 r. rata zabierała 25% ich dochodu. Pogorszenie sytuacji jest więc widoczne, ale nie jest zbyt duże. Poza tym, aby kupić wspomniane mieszkanie potrzeba 101 średnich pensji netto. Cztery lata temu było to 96 pensji. Dla porównania w latach 2007-2008 było to aż 150-180 pensji.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2020
Obecną sytuację na rynku nieruchomości można podsumować słowem kontynuacja. Mieszkania wciąż drożeją. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny podawane w ogłoszeniach są przeciętnie o 16% wyższe niż przed rokiem i o 5% niż 3 miesiące temu. Kredyty hipoteczne wciąż cieszą się dużym zainteresowaniem, mimo że banki starają się ograniczać ich dostępność. Pozytywną dla kupujących informacją jest to, że po raz pierwszy od października 2018 r. pojawiła się istotna obniżka marż kredytowych.
Mieszkania wciąż drożeją
Najnowsze dane na temat cen z 46 658 ogłoszeń sprzedaży mieszkań pokazują, że jest coraz drożej. Wśród badanych przez nas 16 miast, w ostatnim czasie największe zmiany zaobserwowaliśmy w Radomiu. W ciągu zaledwie 3 miesięcy mediana cen podskoczyła tam aż o 16%. Istotne podwyżki miały miejsce również w Gdańsku i Częstochowie, gdzie ceny wzrosły o 7%. Nie było natomiast żadnego miasta, gdzie oczekiwania sprzedających spadły. Trzeba jednak dodać, że w Katowicach i Krakowie wzrost był minimalny (+1%). W porównaniu do sytuacji sprzed roku, ceny w badanych przez nas miastach są przeciętnie o 16% wyższe.
Dawno niewidziane obniżki marż
Dobrą informacją dla osób planujących w najbliższym czasie zakup mieszkania jest uatrakcyjnienie oferty kredytowej przez mBank. Marża kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym spadła z 2,60% do 2,40%, a tych z najniższym wkładem z 2,70% do 2,60%. Nie byłoby w tym nic nadzwyczajnego, gdyby nie fakt, że od wielu miesięcy obserwujemy niemalże same podwyżki. Po raz ostatni tak dużą obniżkę (o 0,2 p.p.) odnotowaliśmy w październiku 2018 r. Nie obyło się jednak bez podwyżek. Pekao Bank Hipoteczny zwiększył marżę dla kredytów z wkładem niższym niż 20%. Jest to o tyle bolesne, że to jedna z najtańszych ofert na rynku.
Dostępność kredytu spada, a i tak pożyczmy coraz więcej
Banki coraz bardziej ograniczają dostępność kredytów. Żeby uzyskać 300 000 zł średnio trzeba zarabiać 5 873 zł netto. W ciągu roku wymagany dochód wzrósł o 5%, a w ciągu 7 lat aż o 25%. Na szczęście jednocześnie rosną dochody, a stopy procentowe pozostają na bardzo niskim poziomie. Dzięki temu Polacy mogą sobie pozwolić na pożyczanie coraz wyższych kwot. Według BIK średnia kwota kredytu hipotecznego w grudniu 2019 r. wyniosła 280 000 zł i była o 20% wyższa niż przed rokiem. Dodatkowo coraz więcej osób decyduje się na zaciągnięcie tego rodzaju kredytu. W ubiegłym roku udzielono ich 238 tysięcy, czyli o 4% więcej niż przed rokiem.
W tym roku rynek kredytowy spowolni
Należy jednak dodać, że w tym roku liczba chętnych na kredyt raczej nie przebije tej z 2019 r. Zniechęcająco będzie działało zdecydowane spowolnienie gospodarcze i stopniowe zaostrzanie kryteriów przyznawania kredytów. Z tymi prognozami bardzo kontrastują jednak najnowsze dane BIK, według których w styczniu złożono aż o 10% więcej wniosków na kwotę o 25% wyższą niż przed rokiem. Warto jednak zwrócić uwagę, że częściowo jest to efekt spowolnienia na rynku mieszkaniowym, które obserwowaliśmy na przełomie 2018 i 2019 r. Procentowy wzrost jest imponujący, gdyż odnosimy się do słabych danych sprzed roku. Poza tym efekty spowolnienia gospodarczego zwykle docierają do potencjalnych nabywców mieszkań z pewnym opóźnieniem.
Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2020 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 46 658 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w styczniu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
W Warszawie i Białymstoku najtrudniej o mieszkanie
Ceny mieszkań w poszczególnych miastach są bardzo różne. Dla przykładu w Warszawie, żeby kupić 50 m2, trzeba zapłacić aż 500 000 zł, a w Bydgoszczy wystarczy ok. 300 000 zł. Z drugiej jednak strony średni dochód netto w Warszawie wynosi 4617 zł, a w Bydgoszczy 3527 zł. Z wyliczeń Expandera wynika, że po uwzględnieniu tych dwóch elementów, w najlepszej sytuacji są ci, którzy chcą zamieszkać w Katowicach i Łodzi. Najtrudniej jest w Warszawie i Białymstoku.
Porównanie cen i wynagrodzeń w poszczególnych miastach czasami daje zaskakujące wyniki. Dla przykładu cena mieszkania o powierzchni 50 m2 w Katowicach (322 tys. zł) jest znacznie wyższa niż w Bydgoszczy (298 tys. zł) czy Lublinie (310 tys. zł). Dostępność jest jednak zdecydowanie lepsza w Katowicach, w których do zakupu mieszkania potrzeba 74 średnich pensji netto. W Lublinie trzeba wydać o 17 pensji więcej, a w Bydgoszczy o 11 pensji więcej.
Katowice swój wynik zawdzięczają przede wszystkim wysokim dochodom mieszkańców. Wśród analizowanych przez nas miast wyższe zarobki otrzymują jednie mieszkańcy Warszawy i Gdańska. Tam jednak ceny mieszkań są dużo wyższe. W Katowicach natomiast są dość niskie, co przy stosunkowo wysokich dochodach, daje dobrą dostępność mieszkań. Z kolei Łódź zawdzięcza dobrą pozycję bardzo niskim cenom mieszkań. Jest tam najtaniej wśród analizowanych przez nas miast.
Dostępność mieszkań w wybranych miastach
W Białymstoku dostępność mieszkań psują niskie dochody
Jeśli chodzi o miasta, w których dostępność jest najsłabsza, to dominują tu te, które cieszą się popularnością wśród inwestorów kupujących mieszkania na wynajem. Warszawa, Gdańsk, Wrocław czy Kraków nie tylko prężnie się rozwijają, ale również przyciągają turystów. To wszystko zachęca inwestorów, którzy kupują tam mieszkania na wynajem, a więc zawyżają popyt, co przekłada się na wyższe ceny nieruchomości. Wyjątkiem jest natomiast Białystok. W jego przypadku słaba dostępność mieszkań wynika z niskich dochodów. Średnia pensja netto wynosi tam zaledwie 3025 zł, a ceny lokali nie są tam wyższe niż w Lublinie czy Łodzi.
Kredyty drożeją i są coraz trudniej dostępne
Powyższe wskaźniki pozwalają porównać dostępność mieszkań w poszczególnych miastach, ale w praktyce zwykle najistotniejsza jest jednak relacja raty kredytu do dochodu. Przeciętny człowiek nie posiada bowiem tak wysokich oszczędności, aby kupić mieszkania bez udziału kredytu. Jego oszczędności stanowią zwykle wkład własny, który nie może być niższy niż 10% ceny lokalu. W przypadku pary zarabiającej po średnim wynagrodzeniu, rata kredytu na 50-cio metrowe mieszkanie w Katowicach pochłonie 18% dochodu. Najgorzej jest natomiast w Warszawie, gdzie będzie to 26% dochodu. Na niekorzyść Warszawy działa również to, że 10% wkładu własnego w stolicy oznacza kwotę 50 000 zł, a w Katowicach tylko 32 225 zł.
Jak to policzyliśmy
Przeliczyliśmy przeciętne wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z kwoty brutto na netto. Są to dane GUS dla poszczególnych miast i dotyczą okresu I-IX 2019 r. Źródłem danych o cenach mieszkań jest Raport Expandera i Rentier.io za IV kw. 2019 r. Podane wartości są medianą cen ofertowych dla lokali o powierzchni 35-60 m2. Do obliczenia udziału raty kredytu w dochodzie pary przyjęliśmy 10% wkładu własnego, okres spłaty 25 lat i oprocentowanie kredytu na poziomie 4,24%.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Wzrost cen w Polsce jednym z najszybszych w UE
Eurostat opublikował dane na temat zmian cen mieszkań. Wynika z nich, że od III kw. 2018 r. do III kw. 2019 r. wzrost cen w naszym kraju (9%) był jednym z najszybszych w UE. Trzeba jednak dodać, że w długim okresie jesteśmy europejskim średniakiem. Od początku 2013 r. ceny w Polsce wzrosły o 26%, a średnio w UE o 27%. Expander ostrzega jednak, że jeśli wysoka inflacja się utrzyma przez dłuższy czas, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to mieszkania mogą drożeć znacznie szybciej niż dotychczas.
Patrząc na to co działo się na rynku nieruchomości w ostatnim czasie, może się wydawać, że ceny mieszkań w Polsce rosną bardzo szybko. To jednak tylko część prawdy. Faktycznie od 2017 r. rosną szybciej niż średnio w UE, a w ostatnich 12 miesiącach tempo jest jednym z najwyższych w UE, ale warto pamiętać, że wcześniej ceny niemal się nie zmieniały. Patrząc na cały okres od ostatniego „dołka” cenowego, czyli od 2013 r., to jesteśmy mniej więcej europejskim średniakiem. Co ciekawe, wśród państw zbliżonych do nas poziomem rozwoju, u nas ceny rosły najwolniej. Podczas, gdy w naszym kraju ceny mieszkań wzrosły o 26%, to na Słowacji o 44%, a w Czechach o 53%. Częściowo może za to odpowiadać poziom oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na Słowacji jest to średnio ok. 1,5%, w Czechach ok. 3%, a w Polsce ok. 4,3%. Gdyby kredyty były u nas tańsze, to zapewne ceny byłyby jeszcze wyższe.
Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową
Ciekawym przypadkiem są Węgry, gdzie ceny wzrosły najbardziej w UE – od 2013 r. aż o 88%. Jest to o tyle niezwykłe, że oprocentowanie kredytów hipotecznych (ok. 4,5%) jest tam nawet nieco wyższe niż w Polsce (ok. 4,3%). Teoretycznie ceny nie powinny więc rosnąć tak szybko. W rzeczywistości znaczenie ma nie tylko nominalny poziom stóp procentowych, ale m. in. poziom stóp realnych, czyli oprocentowanie po uwzględnieniu inflacji. Według agencji Bloomberg, Węgry mają najniższą na świecie realną stopę procentową (-3,1%). To silnie zachęca do chronienia wartości nabywczej oszczędności przez zakup nieruchomości.
Niestety w Polsce sytuacja zaczyna wyglądać podobnie. Wskaźnik inflacji w grudniu wyniósł aż 3,4%. W rezultacie różnica między inflacją a podstawową stopą procentową NBP daje wynik ujemny -1,9%. To oznacza trzecią pozycję na świecie, za wspomnianymi już Węgrami oraz za Indiami. Jeśli wysoka inflacja się utrzyma, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie, to ceny mieszkań mogą szybko rosnąć. Jeśli wzrost cen wymusi istotne podwyższenie stóp procentowych, to może to ograniczyć popyt na mieszkania i zatrzymać wzrost cen, a w dłuższej perspektywie może nawet je obniżyć. Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się jednak, że wysoka inflacja będzie przejściowa, a stopy procentowe pozostaną na obecnym poziomie. W takiej sytuacji ceny mieszkań nadal mogą rosnąć, ale tempo nie powinno być bardzo wysokie.
Zmiany cen mieszkań w UE do III kw. 2019 r.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors