Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, wrzesień 2023

W sierpniu ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży eksplodowały. W ciągu zaledwie miesiąca wzrosły przeciętnie o niemal 2%, a od stycznia już o ponad 9%. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że rekordowe ceny pojawiły się aż w 10 z 17 badanych miast. Dla przykładu w Krakowie w czerwcu po raz pierwszy został przekroczony poziom 12 000 zł za m2, a już w sierpniu było to ponad 13 000 zł za m2. Wzrost cen był wywołany przez ogromny, zamrożony przez wiele miesięcy popyt, który został nagle uwolniony przez „Bezpieczny kredyt 2%”. Znaczącym wydarzeniem była też obniżka stóp procentowych, która obniżyła oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych i nieco poprawiła ich dostępność.

Sierpień był drugim miesiącem funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Preferencyjny kredyt pozwolił na zakup mieszkania wielu osobom, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej lub dla których zwykłe kredyty hipoteczne były po prostu zbyt drogie. W krótkim czasie uwolniony został ogromny popyt, który kumulował się przez niemal rok. Należy jednak zaznaczyć, że kupują mieszkania nie tylko beneficjenci tego programu. Wiele osób posiadających oszczędności przez ostatnie miesiące wstrzymywało się z zakupem licząc na spadki cen mieszkań. Teraz stracili jednak nadzieję na lepsze warunki i również zaczęli dokonywać zakupów.

Widząc tak duże zainteresowanie zakupem mieszkania sprzedający mocno podnosili ceny. W sierpniu w porównaniu z lipcem wzrosły przeciętnie o 2%. Największe wzrosty odnotowaliśmy w Toruniu (6,3%), Gdyni (5,7%), Poznaniu (5,4%) i Krakowie (5%). Takie podwyżki są znaczące w skali roku, a tu mowa przecież o jednym miesiącu. Po raz ostatni tak wysokie wzrosty miesięcznie obserwowaliśmy w lutym 2022 r.

Sprzedający tak mocno windowali ceny, że aż w 10 z 17 badanych przez nas miast osiągnęły najwyższe poziomy w historii. Na liście miast, w których ceny wspięły się na rekordowe poziomy są: Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław.

Co ciekawe były też miasta, w których ceny w sierpniu spadły. Dotyczy to 4 z 17 badanych miast. Chodzi o Sosnowiec (-8%), Częstochowę (-3%), Białystok (-2%) i Radom (-0,4%).

Na ceny warto też spojrzeć przez pryzmat dłuższego okresu. Przypomnijmy, że poprzedni szczyt cenowy mieliśmy w maju 2022 r. Później ceny nieznacznie spadały do stycznia br. i od lutego ponownie zaczęły rosnąć. Od tego poprzedniego szczytu ceny są obecnie wyższe średnio tylko o 4%. Najbardziej wzrosły w Katowicach (17%), Krakowie (11%) i Rzeszowie (10%). Z kolei poprzedniego szczytu nie udało się jeszcze przebić w Gdańsku (-5%), Szczecinie (-4%), Radomiu (-1%) i Częstochowie (-0,4%).

Przeciętne ceny mieszkań w sierpniu 2023 r.

Czas rozpatrywania wniosków o bezpieczny kredyt zaczyna się skracać

Na rynku kredytów hipotecznych wciąż najważniejszym wydarzeniem był start programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W sierpniu wciąż cieszył się ogromnym zainteresowaniem. Bardzo wysoki popyt, w połączeniu z ograniczoną liczbą banków i okresem wakacyjnym, doprowadził do znacznego wydłużenia się okresu rozpatrywania wniosków. Na szczęście w ostatnich dniach sytuacja stopniowo zaczyna się poprawiać. Skończył się sezon urlopowy, więc wnioski rozpatruje więcej analityków. Dodatkowo do programu dołączył kolejny bank, czyli mBank. Jeśli jednak ktoś planuje zakup mieszkania i skorzystanie z preferencyjnego kredytu, to w umowie przedwstępnej nadal najlepiej zapewnić sobie 3 miesiące na uzyskanie kredytu. Co prawda jest spora szansa, że nie będzie to trwało aż tak długo, ale lepiej nie ryzykować utraty zadatku.

Bezpieczny kredyt pozwala kupić coraz mniejsze mieszkanie

Dla części osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem istotną informacją zapewne będzie to, że kurczy się możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w największych miastach. Dzieje się tak ponieważ kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” jest ograniczona. Nie może być wyższa niż 500 tys. zł w przypadku singla i 600 000 zł w przypadku małżeństwa lub osoby wychowującej przynajmniej jedno dziecko.

Dla przykładu singiel, który nie ma wkładu własnego, przy obecnych cenach może kupić za preferencyjny kredyt w Krakowie maksymalnie 38 m2, a w Warszawie 35 m2 po przeciętnej cenie. Z kolei małżeństwo w Krakowie kupi maksymalnie 45 m2, a stolicy 41 m2. Im wyższe będą ceny mieszkań tym ta powierzchnia będzie mniejsza, ponieważ maksymalny limit kredytu raczej nie będzie podwyższany.

Maksymalna wielkość mieszkania jaką można kupić za bezpieczny kredyt

Bezpieczny kredyt w mBanku – drożej, wymagany jest wkład, ale szybciej

Przy okazji warto wspomnieć o warunkach preferencyjnego kredytu oferowanego od 14 września przez mBank. Niestety oprocentowanie promocyjne wynosi aż 8,94%, co powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłaty to aż 3,8%. Nieco lepsze warunki mają tzw. klienci wewnętrzni. W ich przypadku oprocentowanie wynosi 7,59%, ale więc po uwzględnieniu dopłat jest to 2,45%. W obu przypadkach oprocentowanie jest więc znacząco wyższe niż PKO BP oraz Pekao, w których oprocentowanie skorygowane wynosi równo 2%. Z kolei w Alior Banku oprocentowanie skorygowane jest dużo niższe i wynosi tylko 1,24%.

Zaletą oferty mBanku jest jednak to, że dopiero się pojawiła. Nie ma więc tam kolejki wniosków czekających na rozpatrzenie. Kredyt można więc uzyskać zdecydowanie szybciej niż u konkurencji.

Z kolei koleją wadą jest to, że klienci mBanku obecnie nie mogą korzystać z gwarancji BGK. Oznacza to, że aby uzyskać tam preferencyjny kredyt trzeba posiadać przynajmniej 20% lub nawet 40% wkładu własnego. Wyższy wymóg dotyczy tzw. nieruchomości nietypowych, czyli np. mieszkań większych niż 110 m2 lub domów o powierzchni (licząc łącznie z garażem) powyżej 180 m2.

Obniżka stóp procentowych poprawiła dostępność kredytów

Kolejnym istotnym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych była wrześniowa obniżka stóp procentowych. Dzięki niej średnie oprocentowanie stałe oferowanych kredytów z wysokim wkładem własnym (powyżej 20%) spadło z 7,42% do 7,17%. Z kolei dla kredytów z niskim wkładem (10%) spadło z 7,68% do 7,54%. Spadek jest więc mniejszy niż wynosiła obniżka stóp (0,75 pp.). Zwracamy jednak uwagę, że banki zaczęły obniżać stawki oprocentowania stałego już wcześniej, przewidując, że obniżka się pojawi. Dla przykładu w maju średnie oprocentowanie stałe dla wysokiego wkładu własnego wynosiło 7,99%. Było więc zdecydowanie wyższe niż w sierpniu, mimo że w tym czasie poziom stóp procentowych NBP się nie zmienił.

Niższe stopy procentowe podwyższyły też zdolność kredytową. Ponieważ oprocentowanie we wrześniu było tylko nieco niższe niż w sierpniu, to zmiana dostępnej kwoty kredytu w tym okresie również jest niewielka. W przypadku rodziny z dwójką dzieci i dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota wzrosła z 303 tys. zł do 315 tys. zł. Większy wzrost nastąpił w poprzednich miesiącach tego roku, kiedy KNF złagodził rekomendację S oraz kiedy oprocentowania spadało pomimo braku obniżki stóp procentowych. Dla przykładu w styczniu średnia dostępna kwota dla wspomnianej rodziny wynosiła 280 tys. zł. W sumie wzrosła więc o 35 tys. zł.

Kwota bezpiecznego kredytu aż o 124 tys. zł wyższa niż zwykłego kredytu

Najwyższą kwotę kredytu mogą natomiast uzyskać osoby, które spełniają warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Gdyby wspominana wyżej rodzina mogła z niego skorzystać, to dostępna kwota wzrosłaby z wspomnianych 315 tys. zł do 439 tys. zł. Jest to efekt niskich rat, pomniejszanych przez dopłaty oraz spłaty w systemie rat malejących (przez pierwsze 10 lat).

W praktyce taki preferencyjny kredyt zaciągają jednak głównie single i młode małżeństwa, które nie mają jeszcze dzieci. Program pozwala bowiem uzyskać kredyt tylko jeśli ktoś nigdy wcześniej nie posiadał domu, ani mieszkania. Ich zdolność kredytów również jest dużo wyższa. Dla przykładu małżonkowie z dochodem łącznym 6000 zł netto, bez dzieci, w ramach kredytu z dopłatą mogą uzyskać 421 tys. zł. a w przypadku zwykłego kredytu 321 tys. zł.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, sierpień 2023

Na rynek nieruchomości powróciła gorączka. Znów zdarzają się przypadki, gdy klienci dzwonią i chcą zarezerwować mieszkanie bez oglądania. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 8 z 17 badanych miast ceny w lipcu ustanowiły nowe rekordy. Dla przykładu we Wrocławiu po raz pierwszy przekroczony został poziom 11 000 zł za m2. Wzrost cen potwierdzają też dane NBP na temat cen taksacyjnych. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest ogromny popyt na „Bezpieczny kredyt 2%”. Po cichu spada też oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych. Dwa banki oferują oprocentowanie poniżej 7%, podczas gdy jeszcze kilka miesięcy temu standardem było oprocentowanie powyżej 9%.

W lipcu rynek nieruchomości przeżywał boom podobny do tego, który pamiętamy z czasów ultraniskich stóp procentowych. Mieszkania sprzedawały się jak świeże bułeczki głównie dzięki programowi „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu miesiąca złożono ponad 18 tysięcy wniosków kredytowych, które w zdecydowanej większości przypadków dotyczyły zakupu mieszkania. Oczywiście takiego tempa nie da się utrzymać w dłuższym okresie. Trudno jednak określić jak duży jest tzw. odłożony popyt, a więc jak długo będzie tak duże zainteresowanie programem.

W tym roku najbardziej rozgrzane rynki nieruchomości (wśród badanych miast), to Katowice, Kraków i Sosnowiec. We wszystkich ceny w lipcu były o 13% wyższe niż grudniu 2022 r. Oprócz nich dwucyfrowy wzrost (+10%) odnotowaliśmy jeszcze tylko w Warszawie. Z kolei ceny niższe niż w grudniu 2022 r. obowiązywały tylko w Gdańsku (-4,5%) i Szczecinie (-0,1%).

Rekordowe ceny w 8 miastach

Jeśli chodzi o zmiany, które zaszły tylko w minionym miesiącu, to uwagę zwraca przede wszystkim sporo rekordów. Najwyższe przeciętne ceny w historii odnotowaliśmy w Białymstoku (8 898 zł za m2), Krakowie (12 664 zł za m2), Lublinie (8 878 zł za m2), Łodzi (7 903 zł za m2), Sosnowcu (6 480 zł za m2), Toruniu (7 997 zł za m2), Warszawie (14 265 zł za m2) i Wrocławiu (11 279 zł za m2). W tym ostatnim mieście po raz pierwszy przekroczony został poziom 11 000 zł za m2.

Warto jednak dodać, że lipcu odnotowaliśmy też spadki cen. Nieco taniej niż w czerwcu było w Gdańsku (-4%), Gdyni (-1,5%), Bydgoszczy (-1%), Szczecinie (-1%) oraz Rzeszowie (-0,8%).

Przeciętne ceny mieszkań w lipcu 2023 r.

Uwagę zwraca też znaczący spadek liczby aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W lipcu w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 102 710 unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń. To oznacza spadek o ponad 7 000 (6,6%) ogłoszeń w ciągu zaledwie miesiąca.

Dane NBP potwierdzają ożywienie na rynku

Przy okazji warto wspomnieć o opublikowanych niedawno danych NBP, które pokazują jak zmieniały się ceny transakcyjne w II kw. 2023 r, czyli jeszcze przed startem „Bezpiecznego kredytu 2%”. Wynika z nich, że wzrost cen to nie tylko efekt wyższych stawek w ogłoszeniach sprzedaży. Kupujący w większości miast faktycznie płacili więcej niż w I kw. 2023 r. Na rynku pierwotnym stawki wzrosły w 10 z 17 miast, a na wtórnym aż w 14 z 17 miast.

Bezpieczny kredyt jak świeże bułeczki

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem był oczywiście strat programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Jego ogromna popularność, to efekt z jednej strony dużego popytu, który kumulował się przez wiele miesięcy, gdy młodzi ludzie mieli ogromne trudności z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Jednocześnie program ma wiele zalet – pozwala uzyskać kredyt bez wkładu własnego, na stosunkowo wysoką kwotę i z bardzo niską ratą, którą bardzo mocno obniżają dopłaty.

Suma dopłat może wynieść 201 tys. zł

Dla przykładu kupując mieszkanie o powierzchni 45 m2 w Warszawie i zakładając 10% wkładu własnego, suma dopłat uzyskanych w ciągu 10 lat może wynieść aż 201 427 zł. To przy założeniu, że za 5 lat oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do 5%. Jeśli będzie wyższe, to i dopłaty będą wyższe. W innych miastach suma dopłat do takiego mieszkania będzie niższa, ponieważ tańsze są tam mieszkania. Nic nie stoi jednak na przeszkodzie, aby kupić większe mieszkanie i w ten sposób podwyższyć sumę dopłat. W Warszawie będzie to trudne, ponieważ kwota kredytu jest już bardzo bliska maksymalnego poziomu 600 000 zł (przy 45 m2 i 10% wkładu własnego).

Rata niższa o ponad 1/3

Pierwsza rata preferencyjnego kredyt udzielonego na zakup opisanego wyżej mieszkania w Warszawie wyniesie 2 568 zł. Dla porównania w przypadku zwykłego kredytu rata na takie samo mieszkanie wyniosłaby 4 008 zł (w systemie raty stałej). Bezpieczny kredyt ma więc o ponad 1/3 niższą ratę. W innych miastach wygląda to analogicznie jak w przypadku kwot dopłat. W przypadku mieszkania o powierzchni 45 m2 kwotowa różnica między ratą kredytu z dopłatą i zwykłego kredytu jest mniejsza niż w Warszawie. W innych miastach można jednak kupić większe mieszkanie i tym samym zyskać więcej, a w Warszawie zakup lokalu większego niż 45 m2 będzie wymagał wyższego wkładu własnego lub poszukiwania oferty z ceną znacznie poniżej średniej.

Szacowana rata i suma dopłat przy zakupie mieszkania 45 m2
(okres spłaty 30 lat, wkład własny 10%)

W dwóch bankach stałe oprocentowanie kredytu poniżej 6%
W dłuższym okresie kluczowy dla sytuacji na rynku nieruchomości będzie jednak popyt na zwykłe kredyty hipoteczne. Ten popyt będzie w dużej mierze zależny od poziomu stóp procentowych. Co ciekawe, choć dopiero czekamy na pierwszą obniżkę stóp, to oprocentowanie w ofertach kredytów już zaczęło spadać. Jest to efekt spadku stawki WIBOR oraz coraz niższych stawek oprocentowania stałego. Dla przykładu średnie oprocentowanie stawek stałych dla kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładu własnego wynosi 7,42%, a dwa banki oferują poniżej 7%. Dla porównania w listopadzie 2022 r. średnia wynosiła aż 9,36% i rzadkością były oferty poniżej 8%.

W kolejnych miesiącach stawki oprocentowania zapewne dalej będą spadały, ale zanim dojdziemy do w miarę atrakcyjnych poziomów (poniżej 5%) minie jeszcze sporo czasu. Atrakcyjność kredytów stopniowo będzie się jednak poprawiać. Jednocześnie obniżki stóp procentowych będą zwiększać opłacalność inwestowania w mieszkania na wynajem w porównaniu z lokatami bankowymi czy obligacjami. To jednak też będzie wymagało czasu. W najbliższych miesiącach właściciele mieszkań na wynajem będą zmagali się z niższym popytem ze względu na liczne przeprowadzki z lokali najmowanych do własnych, co będzie efektem programu „Bezpieczny kredyt 2%”.

Co czeka rynek nieruchomości w kolejnych miesiącach

W krótkim terminie kluczowe będzie to jak długo utrzyma się ogromny popyt na „Bezpieczny kredyt 2%”. Jeśli do końca roku, to wzrost cen na całym rynku w 2023 r. może przekroczyć 10%, a więc przebić naszą czerwcową prognozę. Jeśli jesienią nastąpi uspokojenie i stabilizacja cen, to rok zakończymy wzrostem poniżej 10%. Obecnie bardzo trudno ocenić jak wiele osób spełniających warunki programu skorzysta z niego w najbliższym czasie.

W długim okresie kluczowe będzie tempo obniżek stóp procentowych i to do jakiego poziomu one spadną. Znaczne obniżki (o ponad 2 pp.) w połączeniu z rosnącymi wynagrodzeniami będą napędzały wzrosty cen. Jednocześnie coraz większe znaczenie będzie miała demografia i imigracja. Swoje pierwsze mieszkania będą bowiem kupowały osoby urodzone w latach 90-tych, a wtedy rodziło się już znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. Ceny będą rosły tam, gdzie będzie popyt na mieszkania. W wyludniających się regionach będzie z kolei coraz więcej pustych lokali, co spowoduje stabilizację lub nawet spadki cen.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2023

„Bezpieczny kredyt 2%” podbijał ceny mieszkań zanim jeszcze zaczął działać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu, czyli jeszcze przez startem programu, ceny mieszkań były wyższe niż w styczniu we wszystkich 17 badanych miastach. Wzrosty nie były jednak zbyt duże. Przeciętne ceny wzrosły w tym okresie o 5,5%. Duży popyt to nie tylko zasługa dopłat, ale również dobrej dostępności preferencyjnego kredytu. Alior Bank przyzna singlowi z dochodem 5000 zł netto aż 500 000 zł, czyli o 161 624 zł więcej niż w przypadku zwykłego kredytu. Co ciekawe w tym banku przy odrobinie szczęścia można uzyskać oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) niższe niż 2%.

Zwykle sezon letni, to zastój na rynku nieruchomości. Historycznie latem jest mniej ofert i mniej kupujących umawia się na prezentacje. Tym razem jest jednak inaczej. Już od maja odczuwalne jest większe zainteresowanie mieszkaniami. Już zapowiedzi wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” zdecydowanie zmieniły sytuację na rynku. Popyt wzrósł, a wraz z nim ceny mieszkań.

Zacznijmy od danych miesięcznych, czyli dotyczących ofert sprzedaży opublikowanych w czerwcu. Był to okres jeszcze przed startem programu, ale wiele osób już wtedy podpisywało umowy przedwstępne rezerwując sobie wybrane mieszkanie. W rezultacie we wszystkich badanych 17 miastach ceny były wyższe niż w styczniu br. Z kolei w porównaniu z poprzednim miesiącem, czyli z majem ceny były wyższe w 14 z 17 analizowanych przez nas miast. Spadki wystąpiły jedynie w Toruniu (-1,6%), Częstochowie (-2,6%) i Katowicach (-9,8%).

Spadek w Katowicach jest efektem zjawiska opisywanego przez nas w poprzednim raporcie. W maju w tym mieście pojawiły się w sprzedaży drogie inwestycje deweloperskie, które mocno podbiły medianę cen. W czerwcu nowych drogich inwestycji już nie wprowadzono do sprzedaży, przez co względem maja ceny ofert dodanych mogą sprawiać wrażenie istotnie tańszych. Jest to złudne wrażenie, gdyż ceny w czerwcu były wyższe niż kwietniowe.

Najwyższe wzrosty w porównaniu z majem w wystąpiły w Rzeszowie (8,5%) i Sosnowcu (8,2%).

Ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2023 r.

Najmocniej drożały małe i średniej wielkości mieszkania

Jakie mieszkania drożeją najszybciej? Z pomocą przychodzą dane kwartalne przygotowane w podziale na segmenty – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2). Porównując ceny w II kw. 2023 r. względem I kw. 2023 r. największe wzrosty odnotowaliśmy wśród małych mieszkań (+3,9%) oraz średnich (+3,5%). Duże mieszkania również podrożały, ale w najmniejszym stopniu, bo o 2,9%. Jest to spójne z przewidywaniami w kontekście programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Młodych ludzi, kupujących pierwsze w życiu mieszanie, często nie stać na duże, a więc i drogie nieruchomości. Dlatego cieszą się one mniejszym zainteresowaniem.

Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany

Mniej ofert sprzedaży

Warto dodać, że liczba ofert dodanych na portale w czerwcu była o 3,6% mniejsza niż w maju, a wszystkich aktywnych ofert w czerwcu było o 2,5% mniej niż miesiąc wcześniej. Można zatem stwierdzić, że podaż maleje. W warunkach zwiększonego popytu wywołuje to oczywistą presję na wzrost cen mieszkań.

Kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” o 161 tys. zł wyższa niż zwykłego

Start programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest również najważniejszym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych. Oferta cieszy się ogromnym zainteresowaniem nie tylko ze względu a dopłaty, ale również ze względu na dobrą dostępność takich kredytów. Nie jest wymagany żaden wkład własny. Dodatkowo dostępna kwota jest dużo wyższa niż dla zwykłego kredytu. Zbadaliśmy pod tym kątem trzy banki, do których trafia zdecydowanie najwięcej wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”.

W przypadku singla z dochodem 5000 zł netto najwyższą kwotę gotowy jest przyznać Alior Bank – 500 000 zł. Jest to jednocześnie maksymalna kwota jaką ustawa dopuszcza w przypadku osób nie będących w związku małżeńskim i nieposiadających dzieci. Ta kwota jest niemal o połowę wyższa niż w przypadku standardowego kredytu tego banku. Na drugim miejscu pod tym względem jest Bank Pekao (452 600 zł). Ostatnie miejsce zajął PKO BP (399 200 zł).

Dostępna kwota kredytu na singla z dochodem 5000 zł netto

Oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu 2%” nawet poniżej 2%

Raty bezpiecznego kredytu są wyjątkowo niskie nie tylko dzięki wysokim dopłatom. Banki też w pewnym stopniu się do tego przyczyniły. PKO BP i Bank Pekao ofertują oprocentowanie wynoszące 7,14%, czyli dokładnie na poziomie wskaźnika BGK. To powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wynosi dokładnie 2%.

Z kolei w Alior Banku możliwe jest uzyskanie stawki niższej niż 2%. Bank codzienne zmienia stawkę oprocentowania, ale nierzadko jest ona niższa niż 7,14%. W dniu naszego badania oprocentowanie wynosiło 6,798%. To oznacza, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wyniosło tylko 1,658%, a więc poniżej 2%.

Tags: , , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, czerwiec 2023

Ceny mieszkań powoli rosną. Od stycznia do maja stawki ofertowe wzrosły przeciętnie o 4% i zapewne dalej będą rosły. W całym roku wzrost może wynieść między 5% a 10%. Przyczyną poprawy nastrojów na rynku jest start programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Jego zaletą są nie tylko dopłaty pomniejszające raty, ale również znacznie wyższa dostępna kwota kredytu oraz brak wymogu posiadania wkładu własnego. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nas 17 miastach, uwzględniając dopłaty i obecny poziom cen mieszkań, przy racie wynoszącej 1500 zł będzie można kupić od 52 m2 w Sosnowcu do 22 m2 w Warszawie.

W maju w porównaniu z kwietniem ceny mieszkań wzrosły minimalnie, bo o 0,4%. W sumie od stycznia wzrost wynosi już jednak 4% i wśród 17 badanych miast aż w 15 odnotowaliśmy wzrosty. Z drugiej jednak strony jest jeszcze wiele miast, w których ceny są wciąż niższe niż przed rokiem. Przypomnijmy, że w maju 2022 r. odnotowaliśmy szczyt cenowy i w kolejnych miesiącach ceny zaczęły stopniowo spadać. Dopiero od lutego tego roku mieszkania systematycznie drożeją, ale przeciętnie są jedynie o 1% wyższe niż przed rokiem. Spadki udało się odrobić w 9 z 17 badanych miast. Aż w 8 z 17 stawki są wciąż niższe niż w maju 2022 r.

Miasta, w których zauważalnie udało się przebić poziomy cen sprzed roku, to Katowice (+21%), Lublin (+4%) i Wrocław (+4%). Z kolei wciąż znacznie taniej niż przed rokiem jest w Sosnowcu (-8%), Szczecinie (-5%) i Częstochowie (-3%).

Przeciętne ceny mieszkań w maju 2023 r.

W Katowicach wysyp drogich ofert
Szczególną uwagę przykuwa bardzo wysoka zmiana cen w Katowicach. W ciągu 12 miesięcy mediana cen ofertowych wzrosła tam aż o 21%. W ogromnym stopniu wpłynął na to aż 12% wzrost w maju w porównaniu z kwietniem.

Tak duży wzrost w Katowicach wynika z wprowadzenia w ostatnim czasie do sprzedaży bardzo wielu ofert nowych mieszkań z cenami znacznie przewyższającymi wcześniejsze poziomy. Dla przykładu w jednej z inwestycji deweloperskich średnia cena to 11 000 zł za m2. Dla porównania przeciętna cena w tym mieście w ostatnich 12 miesiącach wynosiła ok. 7 500 zł za m2. Duża liczba drogich ofert mocno podbiła medianę cen.

Co dalej z cenami mieszkań
Jeśli chodzi o prognozy na kolejne miesiące, to możliwe są dalsze wzrosty cen, ale raczej niewielkie. Zakładamy, że patrząc na cały rynek wzrost w tym roku nie przekroczy 10%. Program „Bezpieczny kredyt 2%” nie jest bowiem w stanie wywołać prawdziwego boomu na rynku. Jest skierowany do dość wąskiej grupy nabywców – osób, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania, w wieku do 45 lat. Pierwszy z warunków spełniają głównie osoby urodzone w latach 90-tych, kiedy rodziło się już znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. Liczba uczestników będzie więc niższa niż w poprzednich programach.

Oczywiście w początkowym okresie chętnych będzie bardzo wielu ze względu na tzw. odłożony popyt. Ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych najmocniej dotknęły osoby młode, będące jeszcze w początkowym etapie kariery zawodowej. Z tego względu przez wiele miesięcy takie osoby nie mogły uzyskać kredytu i kupić mieszkania. Teraz nagle będą mieli taką możliwość, więc zapewne z niej skorzystają.

Ten zwiększony popyt utrzyma się jednak maksymalnie przez 12 miesięcy. Później będzie przygasał. Dlatego kluczowy dla cen mieszkań będzie poziom stóp procentowych. Jeśli stopy szybko spadną do poziomów znacznie niższych niż obecnie, to pojawi się kolejna fala popytu ze strony innych uczestników rynku. Jeśli natomiast stopy procentowe będą spadały powoli lub utrzymają się na obecnym poziomie, to ceny mieszkań będą stabilne lub nawet powrócą niewielkie spadki.

Jakie duże mieszkanie można kupić za „Bezpieczny kredyt 2%”?
Preferencyjny kredyt teoretycznie można uzyskać na zakup dowolnego mieszkania, zarówno z rynku pierwotnego jak i wtórnego. Nie ma ani limitu ceny za m2, ani limitu powierzchni lokalu. Jedynie kwota kredytu jest ograniczona do 500 000 zł w przypadku singla i 600 000 zł dla małżeństwa lub rodziny z przynajmniej jednym dzieckiem. Dodatkowo można też posiadać do 200 000 zł wkładu własnego, więc mieszkanie można kupić maksymalnie za 700 000 zł lub 800 000 zł.

W praktyce wielkość mieszkania będzie jednak ograniczała dostępna kwota kredytu i wysokość raty, jaką jest w stanie spłacić dana osoba. Policzyliśmy więc jak duże mieszkanie można kupić w poszczególnych miastach za „Bezpieczny kredyt 2%” przyjmując różne poziomy raty (pomniejszonej o dopłatę). Założyliśmy, że mieszkanie jest kupowane po przeciętnej cenie dla danego miasta.

Wśród badanych przez nas 17 miast największy metraż można nabyć w Sosnowcu. Przy racie (obniżonej już o dopłatę) wynoszącej 1000 zł miesięcznie można nabyć kawalerkę o powierzchni 34 m2. Z kolei jeśli kogoś stać na ratę 3000 zł, to może sobie kupić aż 103 m2. Najmniejsze metraże są dostępne w Warszawie, ponieważ tam ceny są najwyższe wśród badanych miast. Rata wynosząca 1000 zł pozwoliłaby nabyć jedynie 15 m2 po średniej cenie. W przypadku raty wynoszącej 3000 zł można kupić mieszkanie o powierzchni 45 m2.

Ile m2 można kupić przy określonej racie „Bezpiecznego kredytu 2%

Ile wyniesie suma dopłat, jakie można uzyskać w ciągu 10 lat spłaty
Jeśli chodzi o sumę dopłat jaką może zyskać uczestnik programu, to będzie ona uzależniona od kwoty kredytu, okresu spłaty i poziomu stóp procentowych zarówno w momencie udzielania kredytu jak i po 5 latach spłaty. Im wyższa kwota kredytu i im dłuższy okres spłaty tym dopłata będzie wyższa. Warto też dodać, że dopłaty najprawdopodobniej będą zdecydowanie wyższe w pierwszych 5 latach spłaty niż w kolejnej pięciolatce. Będzie tak z dwóch powodów. Po pierwsze zadłużenie w systemie rat malejących dość szybko spada, a im niższe zadłużenie tym niższa dopłata. Po drugie za 5 lat prawdopodobnie będą obwiązywały znacznie niższe stopy procentowe niż obecnie (o ile znów nas nie zaskoczy coś nieprzewidywalnego).

Biorąc te czynniki pod uwagę możemy oszacować, że w przypadku kredytu na 300 000 zł na 30 lat suma dopłat wyniesie ok. 100 000 zł. Założyliśmy jednak, że za 5 lat średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie 5%. Jeśli będzie wyższe to dopłaty będą wyższe, a jeśli stopy procentowe spadną mocniej to i wysokość dopłat będzie niższa.

Warto dodać, że wyliczenie nie uwzględnia nadpłat takiego kredytu. Tymczasem przepisy przewidują wiele możliwości dokonywania nadpłat, które nie powodują utraty dopłat. Nadpłata zmniejszy jednak zadłużenie, więc jej wynikiem byłyby niższe dopłaty. Takie rozwiązanie w niektórych przypadkach mogłoby być korzystane dla klienta, ponieważ dopłata nie pokrywa całych odsetek. Ich część klient spłaca samodzielnie.

Szacowana wysokość dopłat do „Bezpiecznego kredytu 2%” o okresie spłaty 30 lat

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2023

Mieszkania znów drożeją. Przewagę wzrostów nad spadkami obserwujemy już trzeci miesiąc z rzędu. W tym czasie największe wzrosty miały miejsce w Częstochowie (12%), Bydgoszczy (11%) i Katowicach (10%). Warte odnotowania spadki pojawiły się jedynie w Sosnowcu (-2,9%). Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 7 z 15 badanych miast przeciętne ceny wzrosły do najwyższych poziomów w historii. Dla przykładu w Poznaniu po raz pierwszy przekroczony został poziom 10 000 zł za m2. Z kolei najważniejszymi wydarzeniami na rynku kredytów hipotecznych jest deklaracja banków: Alior Bank, Santander, Bank Pekao i PKO BP, że oferta kredytów na 2% ruszy z początkiem lipca oraz obniżenie buforu bezpieczeństwa przez ostatni duży bank, czyli mBank. Opisujemy również przypadki, gdy można będzie uzyskać „Bezpieczny kredyt 2%” pomimo posiadania nawet kilku nieruchomości.

W kwietniu ceny mieszkań wzrosły w 11 badanych miastach, a w sześciu spadły. Był to już trzeci miesiąc z rzędu z przewagą wzrostów. W rezultacie aż w 7 z 15 miast przeciętne ceny osiągnęły rekordowe poziomy. Te miasta to Bydgoszcz (7 879 zł za m2), Częstochowa (6 667 zł za m2), Katowice (7 906 zł za m2), Kraków (11 800 zł za m2), Łódź (7 622 zł za m2), Poznań (10 052 zł za m2) i Wrocław (10 709 zł za m2). Warto dodać, że w Poznaniu poziom 10 000 zł za m2 został pokonany po raz pierwszy w historii. Z kolei na największym rynku nieruchomości, czyli w Warszawie mamy stabilizację. Od początku roku przeciętna cena wynosi ok. 13 200 zł za m2.

Przypomnijmy, że od czerwca 2022 r. do stycznia tego roku mieliśmy do czynienia z nieznacznymi spadkami wynikającymi z załamania się zarówno popytu inwestycyjnego jak i zakupów na własne potrzeby. Przyczyną tego były wysokie stopy procentowe oraz bardzo słaba dostępność kredytów hipotecznych. Obserwowane obecnie odbicie to z kolei efekt popytu wywołanego przez zbliżające się uruchomienie programu „Bezpieczny kredyt 2% oraz poprawy dostępności kredytów hipotecznych.

Ponadto dane dotyczące inflacji konsumenckiej jeszcze bardziej podsycają optymizm i oczekiwania w zakresie potencjalnych obniżek stóp procentowych. Inflacja spada (ceny rosną wolniej), co jest zbieżne z prognozami NBP z marca, które z kolei są podstawą do ustalania stóp procentowych przez RPP. Niestety inflacja bazowa jest wciąż wysoka, dlatego optymizm i oczekiwania dotyczące obniżek stóp procentowych mogą być przedwczesne. Siedmioprocentowy poziom inflacji, który zdaniem Prezesa NBP jest konieczny by rozpocząć cykl obniżek stóp procentowych, wydaje się być poza zasięgiem.

Przeciętne ceny mieszkań w kwietniu 2023 r.

Pierwszą obniżkę stóp procentowych mamy już za sobą
Poprawa dostępności kredytów hipotecznych wynika m. in. ze spadku ich oprocentowania. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów udzielonych w listopadzie 2022 r. wyniosło 9,42% i było najwyższe odkąd NBP publikuje takie dane (od 2004 r.). Z kolei w marcu 2023 r. było to już 8,73%, czyli spadek wyniósł 0,69 p.p. Z punktu widzenia rynku nowo udzielanych kredytów hipotecznych wygląda to więc tak, jakbyśmy mieli już za sobą jedną znaczą obniżkę stóp procentowych.

mBank nareszcie obniżył bufor bezpieczeństwa
Kolejną przyczyną wzrostu dostępności kredytów było złagodzenie zapisów Rekomendacji S. Dzięki temu banki mogły zmniejszyć tzw. bufor bezpieczeństwa, co spowodowało wzrost dostępnej kwoty kredytu. Większość banków taką zmianę wprowadziło w marcu. Jako ostatni z dużych banków, bufor bezpieczeństwa obniżył mBank. Zmiana obowiązuje dopiero od 17 maja.

Banki potwierdziły, że kredyt 2% ruszy od lipca
Duży wpływ na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości ma również to, że za niecałe 1,5 miesiąca ruszy program „Bezpieczny kredyt 2%”. Alior Bank, Santander, Bank Pekao i PKO BP już zapowiedziały, że z ofertą takich kredytów ruszą od lipca. Podobnie postąpią zapewne inne banki. Wiele osób zainteresowanych tą ofertą już szuka mieszkań do zakupu, a część dokonuje rezerwacji.

Zainteresowanie jest duże pomimo tego, że taki preferencyjny kredyt mogą uzyskać tylko osoby, które nigdy wcześniej niż posiadały domu ani mieszkania (istnieją nieliczne wyjątki). Dzieje się tak ponieważ przez wiele miesięcy kredyty były bardzo trudno dostępne, szczególnie dla osób młodych. Takie osoby nie rozwinęły jeszcze swojej zawodowej kariery, a więc nie mają zbyt wysokich dochodów. Przez ten czas zgromadził się więc znaczny tzw. odłożony popyt.

Zaletą programu będzie to, że dostępna kwota kredytu będzie prawdopodobnie znacznie wyższa niż przy zwykłych kredytach. Dużo niższa będzie z kolei rata. Dzięki dopłatom będzie na takim poziomie, jakby oprocentowanie kredytu wynosiło ok. 2,8%. Dla przykładu kupując po przeciętnej cenie mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2, przy założeniu 10% wkładu własnego i okresie spłaty 30 lat, pierwsza rata zwykłego kredytu wyniesie 4 665 zł, a kredytu z dopłatą 3 072 zł.

Pierwsze raty „Bezpiecznego kredytu 2%” i zwykłego kredytu
(dla mieszkania 50 m2, wkład własny 10%, okres spłaty 30 lat)

Z drugiej strony zainteresowanie zakupem mieszkań wzrosło również ze strony części kupujących niekwalifikujących się do programu „Bezpieczny kredyt 2%”, ale mających zdolność kredytową lub wystarczającą kwotę gotówki. Mowa tu o tej części kupujących, którzy wstrzymywali się z decyzją zakupową. Niektórzy z nich w obawie przed wzrostem cen wywołanych programem „Bezpieczny kredyt 2%” decydują się nie czekać dłużej i poszukują wymarzonego lokum już teraz.

Kredyt 2% niektórzy dostaną nawet na kolejne mieszkanie
Ciekawostką dotyczącą programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest to, że będzie mogła z niego skorzystać osoba, która posiada nawet kilka nieruchomości poza Polską. Dla przykładu ktoś, to wyjechał do Wielkiej Brytanii i tam kupił pierwsze w życiu mieszkanie będzie mógł uzyskać preferencyjny kredyt na zakup mieszkania w Polsce. Nie może to jednak być zakup inwestycyjny, lecz w celu faktycznego przeprowadzenia się do Polski. Wynajęcie takiego mieszkania skończy się bowiem utratą dopłat.

Powyższe dotyczy również obcokrajowców. Ci również będą mogli skorzystać z „Bezpiecznego kredytu 2%” nawet jeśli w innym kraju mają już mieszkanie lub dom. To jednak pod warunkiem, że prowadzą gospodarstwo domowe na terytorium Polski. Jeśli mieszkają poza Polską, to preferencyjny kredyt otrzymają pod warunkiem, że prowadzą gospodarstwo domowe wspólnie z osobą posiadającą polskie obywatelstwo.

W obu przypadkach warunkiem uzyskania dopłat jest zamieszkanie w nieruchomości w ciągu maksymalnie 24 miesięcy od zakupu czy zakończenia budowy i mieszkanie w nim przez cały okres wypłaty dopłat.

Wyjątek dla nieruchomości zagranicznych ministerstwo tłumaczy tym, że i tak nie byłoby możliwe zweryfikowanie deklaracji, że ktoś nie ma mieszkania poza Polską.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 34 459 ogłoszeń sprzedaży zamieszczonych w internecie od 1 kwietnia do 30 kwietnia 2023 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kw. 2023

Trend spadkowy w zakresie cen mieszkań prawdopodobnie jest już przeszłością. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu w 9 z 17 miast ceny były wyższe niż w maju 2022 r. Ostatnie wzrosty sprawiły więc, że w ponad połowie badanych miast ceny są już wyższe niż przed okresem spadków. W danych kwartalnych widać wzrosty cen we wszystkich segmentach rynku. Najmocniej zdrożały średniej wielkości mieszkania (+1,77% q/q) i małe (+1,73%). Z kolei ceny dużych lokali wzrosły o 0,84% q/q. Znacząco odbiła też liczba rozpoczynanych budów (+69%). Ze snu budzi się też rynek kredytów hipotecznych.

Perspektywa taniego kredytu ożywiła rynek

Wzrost zdolności kredytowej wywołany złagodzeniem Rekomendacji S oraz perspektywa taniego kredytu w ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynęły na poprawienie nastrojów na rynku mieszkaniowym. Co prawda realny wpływ programu na rynek nieruchomości będzie ograniczony ponieważ będą mogły z niego skorzystać tylko osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały domu ani mieszkania. Efekt psychologiczny jest jednak znaczący.

Zacznijmy od danych z samego marca. Był to dopiero drugi miesiąc z rzędu, kiedy wzrosty przeważały nad spadkami cen (wzrosty w 12 miastach, spadki w 5). Wcześniej mieliśmy do czynienia z naprzemiennymi spadkami i wzrostami. Spadki cen ofertowych były jednak na tyle niewielkie, że w większości badanych miast już nie ma po nich śladu. W marcu bowiem ceny w 9 z 17 miast były już wyższe niż w maju 2022 r., kiedy obserwowaliśmy ostatni szczyt cenowy. Największe wzrosty w tym okresie pojawiły się w Katowicach (5,7%), Lublinie (4,2%) i Poznaniu (3,2%).

Z kolei wciąż taniej niż w maju 2022 r. jest w 8 miastach. Największe spadki w tym okresie odnotowaliśmy w Szczecinie (-5,8%), Częstochowie (-5,7%) i Toruniu (-4,2%).

Najmocniej drożeją mieszkania średniej wielkości i małe

W danych kwartalnych widać, że przewaga wzrostów dotyczy wszystkich segmentów rynku, czyli zarówno małych, średnich jak i dużych mieszkań. W porównaniu do IV kw. 2022 ceny małych mieszkań w analizowanych przez nas miastach wzrosły przeciętnie o 1,5% (poprzednio odnotowaliśmy spadki 1,4%), średniej wielkości lokali o 1,8% (spadek 1,3% w poprzednim odczycie), a dużych o 0,8% (w porównaniu do spadku 0,5% porównując IV kw. 2022 do III kw. 2022). Widać więc ewidentne odbicie i wyższe oczekiwania cenowe sprzedających.

Ofertowe ceny mieszkań w marcu 2023 r. i ich kwartalne zmiany

O 69% więcej rozpoczynanych budów

Najnowsze dane GUS pokazują, że poprawa nastrojów przekłada się na odbicie w rozpoczynanych budowach. W ostatnich miesiącach mieliśmy do czynienia z około 10 tysiącami rozpoczynanych budów miesięcznie. W marcu liczba ta nagle podskoczyła do 18,3 tys., co oznacza wzrost w porównaniu do lutego aż o 69%. W przypadku deweloperów ten wzrost wynosi 67%, a w zakresie budów indywidualnych jest jeszcze większy (+81%).

O 57% wyższa wartość kredytów hipotecznych

Również na rynku kredytów hipotecznych widać pierwsze oznaki ożywienia. Według BIK w marcu banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę 3,5 mld zł. To najlepszy wynik od 9 miesięcy. W porównaniu z lutym oznacza to wzrost aż o 57%. Wciąż było to jednak o 43% mniej niż przed rokiem.

Ten wzrost to prawdopodobnie pierwsze efekty złagodzenia Rekomendacji S przez KNF, dzięki czemu odczuwalnie wzrosła dostępna kwota kredytu. Problemem pozostaje wciąż dość wysokie oprocentowanie kredytów. Średnia stawka stała przy wkładzie własnym 10% wynosi 8,61%. Dla osób, które będą mogły skorzystać z programu „Bezpieczny kredyt 2%” problem rozwiążą dopłaty. Obniżą raty do takiego poziomu, jakby oprocentowanie kredytu wynosiło ok. 2,5%. Pozostali muszą niestety uzbroić się w cierpliwość i zaczekać, aż Rada Polityki Pieniężnej obniży stopy procentowe.

Porównanie rat zwykłego kredytu i „Bezpiecznego kredytu 2%”
(wkład własny 10%, okres spłaty 30 lat)

Tags: