Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2023

Ceny mieszkań pozostają stabilne. W praktyce oznacza to, że po miesiącu niewielkich spadków przychodzą niewielkie wzrosty, później znów spadki itd. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym ceny wzrosły o 1,4% m/m. W porównaniu z majem 2022 r., czyli szczytem cenowym, wciąż były jednak o 1,2% niższe. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych, po okresie załamania popytu, sytuacja powoli zaczyna się poprawiać. Dzięki złagodzeniu przez KNF regulacji dotyczących zdolności kredytowej, dostępność kredytów w niektórych przypadkach wzrosła o ponad 100 000 zł. Dodatkowo od lipca ma zacząć działać program „Bezpieczny kredyt 2%” w ramach którego będzie można uzyskać dopłatę wynoszącą nawet 216 tys. zł.

Ceny zmieniają się jak w kalejdoskopie
W ostatnich miesiącach obserwujemy nieustanne zmiany cen mieszkań. W listopadzie spadły, w grudniu wzrosły, w styczniu ponowie spadły, a lutym znów wzrosły. Trzeba jednak dodać, że są to niewielkie zmiany i tak naprawdę w ciągu ostatnich 12 miesięcy niemal się nie zmieniły. To efekt wprowadzenia ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat, które w wielu przypadkach wzrosły mniej więcej dwukrotnie. Takie osoby zostałyby zmuszone do szybkiej sprzedaży mieszkania lub domu, co wymagałoby znacznego obniżenia ceny. Wakacje kredytowe pozwoliły znacząco zmniejszyć wydatki związane z kredytem, co zapobiegło wyprzedaży mieszkań.

Choć ceny są zbliżone (przeciętnie +2% r/r) do poziomu przed rokiem, to z punku widzenia kupującego, który ma „gotówkę” na zakup, obecna sytuacja wydaje się jednak o wiele lepsza niż wiosną 2022 r. Aktywnych ofert sprzedaży w badanych przez nas miastach jest bowiem o 14% więcej (wzrost z 99,5 tys. do 113,6 tys.). Jest więc znacznie większy wybór. Dodatkowo możliwości negocjacji ze sprzedającym są nieporównywalnie lepsze niż przed rokiem.

Mocne spadki realnych cen mieszkań

Nominalne ceny mieszkań w lutym są przeciętnie o 2% wyższe niż przed rokiem. Warto jednak dodać, że w tym czasie inflacja (wzrost cen koszyka dóbr i usług) wyniosła aż 18,4%. Przeciętnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło z kolei o 13,6%. W tym kontekście można więc powiedzieć, że realne ceny mieszkań znacząco spadły. Trzeba jednak dodać, że jeśli mieszkanie zostało kupione z myślą o wynajmie, to pocieszeniem może być to, że aż o 25% r/r wzrosła przeciętna kwota jaką można uzyskać z tego tytułu.

Wrocław i Sosnowiec z nowymi rekordami cen

Choć przeciętne zmiany są niewielkie, to jak to zwykle bywa, są pewne wyjątki. We Wrocławiu i Sosnowcu ceny wzrosły na tyle, że zostały tam ustanowione nowe rekordy. W tym pierwszym przeciętna cena wynosi już 10 600 zł, czyli o 6% więcej niż przed rokiem. W Sosnowcu jest to z kolei 6 458 zł co oznacza wzrost o 8%. Warto też zwrócić uwagę na Rzeszów. Tam w lutym przeciętna cena co prawda minimalnie spadła, ale wciąż jest o 9% wyższa niż przed rokiem.

Na drugim biegunie mamy Radom, gdzie ceny są już o 4% niższe niż przed rokiem. W Gdynia ceny spadły o 3% r/r, a w Toruniu o 2% r/r).

Przeciętne ceny mieszkań w lutym 2023 r.

To może być koniec spadków cen

Choć w ujęciu realnym (uwzględniając inflację) ceny mieszkań nadal będą spadały, to spadki cen nominalnych prawdopodobnie już za chwilę się skończą. Z jednej strony będzie wpływał na to odradzający się popyt. Początkowo napędzany przez program „Bezpieczny kredyt 2%”, a w przyszłym roku potencjalnie także przez obniżki stóp procentowych. Z drugiej strony mamy kwestię kosztów budowy nowych mieszkań. Co prawda ceny części materiałów budowlanych zaczęły wreszcie spadać (np. wybrane produkty ze stali), to jednocześnie znacząco podrożały kategorie takie jak cegły, cement i beton. Wciąż rosną też wynagrodzenia pracowników. Ciężko więc mówić o tańszej budowie mieszkań. W rezultacie ceny w najbliższym czasie będą stabilne, a w niektórych miastach mogą nawet nieco wzrosnąć.

Dopłata z programu „Bezpieczny kredyt 2%” może wynieść nawet 216 tys. zł

Na rynku kredytów hipotecznych zauważalny jest wzrost popytu. Jego przyczyną jest wzrost zdolności kredytowej i planowane na lipiec prowadzenie programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Zdolność kredytowa wzrosła o ok. 16% ze względu na złagodzenie przez KNF Rekomendacji S. Dzięki temu niektórzy wnioskodawcy mogą uzyskać nawet o ponad 100 000 zł wyższy kredyt.

Z kolei popularność zapowiadanego programu „Bezpieczny kredyt 2%” wynika z dwóch elementów. Po pierwsze dostępna kwota kredytu będzie o ok. 30% wyższa niż dla zwykłego kredytu hipotecznego. Dodatkowo w ramach dopłat będzie można uzyskać nawet 216 tys. zł. Wysokość dopłat będzie zależała od kwoty kredytu, okresu spłaty oraz tego jak zmieni się poziom stóp procentowych po pierwszych 5 latach spłaty. Podana kwota zakłada, że za 5 lat, średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych spadnie do 5%.

Oczywiście dopłaty nie będą wypłacane jednorazowo, lecz przez 10 lat będą pomniejszały wysokość rat. Poniższe tabele prezentują ile mniej więcej może wynieść suma dopłat oraz pierwsza rata kredytu po uwzględnieniu dopłaty, dla różnych kwot kredytu i okresów spłaty.

Szacunkowa suma dopłat jakie można uzyskać do „Bezpiecznego kredytu 2%” przez 10 lat

Szacunkowa wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%” po uwzględnieniu dopłaty

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2023

Po grudniowym odbiciu, w styczniu ceny mieszkań ponownie spadały. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych 17 miastach średnio od maja 2022 r. ceny obniżyły się o 2,6%. Tempo spadków wciąż jest więc bardzo niewielkie. Uwagę zwraca też przyrost liczby ofert sprzedaży. Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest z kolei wprowadzenie przez pierwszy bank (Alior Bank) podwyższonej zdolności kredytowej wynikającej z obniżenia przez KNF bufora z 5 pp. do 2,5 pp. Poznaliśmy również dokładne zasady wyliczania dopłat do kredytów, które będą przyznawane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W przypadku zakupu mieszkania 50 m2 w Warszawie dopłaty obniżą ratę kredytu z 4 549 zł do 3 049 zł.

W styczniu spadek cen mieszkań w porównaniu z grudniem 2022 r. odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast, a od maja 2022 r, czyli szczytu cenowego, ceny spadły w 14 z 17 miast. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio od maja ceny spadły tylko o 2,6%. Największa przecena występuje w Częstochowie, gdzie przeciętna cena wynosi 5 946 zł za m2, czyli aż o 10% mniej niż w maju 2022 r. Na kolejnych miejscach są Szczecin i Toruń ze spadkiem o 6%. Z kolei ceny wyższe niż w maju 2022 r. odnotowaliśmy tylko w Rzeszowie (+1%), Wrocławiu (+0,7%) i Lublinie (+0,1%). Należy jednak dodać, że w przypadku Lublina te dane mogą być mylące. Tam najwyższe ceny pojawiły się bowiem w czerwcu 2022 r., a później nieustannie spadały.

Przeciętne ceny mieszkań w styczniu 2023 r.

Jeśli chodzi o konkretne kwoty, to w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2, najmocniej spadła przeciętna cena w Częstochowie. W styczniu takie mieszkanie kosztowało 297 tys. zł, czyli o 32 tys. mniej niż w maju. Na kolejnych miejscach są Gdańsk (- 30 tys. zł) i Szczecin (-28 tys. zł). Z kolei najmocniej wzrosła cena takiego mieszkania w Rzeszowie. Podwyżka wyniosła jednak tylko 4 tys. zł.

Jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 m2

Wzrost liczby ofert sprzedaży
Za kontynuacją spadków w kolejnych miesiącach przemawia wzrost liczby internetowych ogłoszeń o sprzedaży mieszkań. Po istotnym obniżeniu liczby ofert w grudniu 2022 r., w styczniu ofert znów przybyło. Liczebność wróciła do poziomów z drugiej połowy poprzedniego roku, czyli łącznie odnotowaliśmy ponad 100 tys. unikalnych ofert w analizowanych przez nas miastach.

Alior jako pierwszy obniża bufor i poprawia zdolność kredytową
Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszymi wydarzeniem jest obniżenie przez KNF bufora z 5 pp. do 2,5 pp. W wyliczeniach dostępnej kwoty kredytu banki będą więc mogły przyjmować nieco niższe oprocentowanie. Poprawi to zdolność kredytową. W części banków wzrośnie dostępna kwota nie tylko kredytów z oprocentowaniem stałym ale również z oprocentowaniem zmiennym.

Pierwszym bankiem, który uwzględnił niższy bufor w swojej ofercie jest Alior Bank. Zmiana obowiązuje od 16 lutego. Z naszych informacji wynika, że na podobny krok w najbliższym czasie zdecyduje się Santander, a później zapewne również inne banki.

Wiadomo już ile wyniosą dopłaty w ramach „Bezpiecznego Kredytu 2%”
Kolejnym znaczącym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych jest publikacja projektu ustawy regulującej zasady przyznawania dopłat w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Nareszcie znamy więc dokładny wzór wyliczania dopłat. Na jego podstawie udało nam się oszacować wysokość raty kredytu z dopłatą w poszczególnych miastach. Założyliśmy zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2, okresu spłaty 30 lat oraz posiadanie przez kredytobiorcę 10% wkładu własnego (kredyt z dopłatą będzie mógł być udzielony również bez wkładu własnego).

Z wyliczeń wynika, że dopłaty bardzo mocno obniżą wysokość raty. Gdy program zacznie działać, to rata zwykłego kredytu z ratą stałą będzie niemal o połowę wyższa niż będzie wynosiła początkowa rata kredytu z dopłatą. Dla przykładu uwzględniając przeciętną cenę mieszkań w Warszawie, rata zwykłego kredytu wyniesie 4 549 zł, a pierwsza rata kredytu z dopłatą 3 049 zł. W obu przypadkach przyjęto do wyliczeń oprocentowania stałe wynoszące 8,5%.

W opisanym przypadku suma dopłat w pierwszym 5-letnim okresie wyniesie 141 227 zł. Oczywiście dopłaty będą wypłacane przez 10 lat, ale w drugim okresie 5 lat kwoty dopłat będą uzależnione od obowiązującego w tym czasie poziomu stóp procentowych, więc obecnie trudno określić ich wysokość.

Porównanie rat przy zakupie mieszkania 50 m2
(wkład własny 10%, okres spłaty 30 lat)

Zaletą programu będzie nie tylko dość niska rata, ale wysoka dostępna kwota kredytu. Dzięki dopłatom i obniżeniu bufora może być nawet o ponad 70% wyższa niż dotychczas dla zwykłych kredytów. Warto jednak przypomnieć, że z tego programu będą mogły skorzystać (poza kilkoma wyjątkami) tylko osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały domu, ani mieszkania. Popyt na kredyty i mieszkania zapewne więc wzrośnie, ale program nie wywoła nowego boomu na rynku nieruchomości. Liczba osób spełniających warunki programu jest bowiem ograniczona.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2022

Ceny mieszkań spadały drugi kwartał z rzędu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kw. 2022 r. ceny średniej wielkości lokali (35 – 60 m2) były o 2,2% niższe niż w II kw. 2022 r. Duże (powyżej 60 m2) staniały o 1,7%, a małe (poniżej 35 m2) były tańsze o 1,2%. Na całym rynku spadki były więc niewielkie, ale w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Z kolei na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Jest jednak szansa, że sytuacja poprawi się w drugiej połowie roku, jeśli wejdzie w życie program „Bezpieczny kredyt 2%” oraz jeśli KNF złagodzi przepisy. Ważna jest również informacja o możliwości przedłużenia wakacji kredytowych na 2024 r. Jest ona bardzo pozytywna dla posiadaczy kredytów hipotecznych. Z kolei nie ucieszą się z niej ci, którzy liczyli na znaczące spadki cen mieszkań. Przedłużenie wakacji to mniejsza szansa na duże przeceny.

Sytuacja na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 r. można podsumować jako liczne spadki, ale „w ślimaczym tempie”. W większości miast ceny podawane w internetowych ogłoszeniach były niższe niż w II kwartale 2022 r., kiedy odnotowaliśmy szczyt cenowy. Najwięcej miast z obniżkami odnotowaliśmy w segmencie dużych mieszkań. Tam spadki pojawiły się aż w 13 z 17 miast. W przypadku średniej wielkości lokali spadki odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Z kolei małe mieszkania staniały w 10 miastach, ale w tym przypadku spośród 15 miast (badano 17 miast, ale w dwóch liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc tych danych nie publikujemy).

Wspomnieliśmy już, że spadki w większości były niewielkie, ale oczywiście było kilka przypadków większych zmian. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W tym pierwszym mieście ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7%, tych średniej wielkości o 7,7%, a dużych o 1,9%. Z kolei w Sosnowcu małe staniały o 7,8%, średnie o 6,2%, a duże o 5,7%.

Ceny mieszkań w IV kw. 2022 r. i ich zmiany od II kw. 2022

Znaczące wzrosty cen w Rzeszowie

Oczywiście było też kilka miast, w których ceny wzrosły. Szczególnie uwagę zwraca Rzeszów, w którym ceny w ofertach sprzedaży podskoczyły zarówno w przypadku małych, średnich jak i dużych mieszkań. Małe zdrożały od II kwartału aż o 10%. Trudno jednak ocenić na ile są to „rzeczywiste” wzrosty. Być może ogromny napływ imigrantów na te tereny faktycznie pozwala sprzedającym sądzić, że uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę. Zwłaszcza, że jest to dość mały rynek. Ogłoszeń dla małych mieszkań w Rzeszowie było w IV kwartale tylko 130 (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania). W przypadku małej liczebności łatwiej o duże zmiany cen. Dane dotyczą jednak jedynie ofert sprzedaży. Kluczowe będzie to, czy znajdą się chętni, którzy zapłacą wyższe ceny. Na taką informacje musimy jednak zaczekać, aż zostaną opublikowane dane o cenach transakcyjnych.

W grudniu zaskakująco dużo wzrostów

Wróćmy jednak do sytuacji na całym rynku. Warto w tym kontekście dodać, że choć w całym IV kwartale ceny spadały, to w samym grudniu można mówić o mocnym polepszeniu nastrojów. Przeciętnie ceny w porównaniu do listopada były wyższe o 1,7%, a spadki odnotowaliśmy jedynie na 3 z 17 analizowanych miast. W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić czy to już powrót do wzrostów cen czy tylko chwilowy „szum” w danych.

Rekordowo mało ogłoszeń sprzedaży

Co ciekawe, mimo że sprzedaż mieszkań bardzo mocno spadła, to liczba ogłoszeń o sprzedaży nie rosła, a spadała. W badanych przez nas miastach w I kwartale dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych było to odpowiednio 90 tys., 85 tys. i 69 tys. W IV kwartale unikalnych ogłoszeń było więc najmniej odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r.

W 5 lat powstało Polsce ponad 1 mln mieszkań

Przy okazji warto wspomnieć o najnowszych danych GUS. Według nich w 2022 r. oddano do użytkowania aż 238 tysięcy mieszkań. To najwyższy wynik od lat 70-tych. Z kolei łącznie od 2018 do 2022 r. mieszkań powstało 1,08 miliona. Wcześniejsze dane o spadku liczby ogłoszeń sprzedaży mogą więc wydawać się dziwne. Warto jednak pamiętać, że duża część wybudowanych lokali to domy budowane na swoje potrzeby. Najwięcej mieszkań wybudowali oczywiście deweloperzy, ale ci z kolei dużą ich część sprzedali już w trakcie budowy, czyli w latach 2020-2021. Nie można jednak wykluczyć, że dla części niesprzedanych mieszkań nie są publikowane ogłoszenia. Popyt jest bowiem tak niski, że w niektórych przypadkach to po prostu nie ma sensu.

W kontekście danych GUS należy też dodać, że rekordowa liczba mieszkań oddanych do użytkowania to efekt tego, jak dużo budów rozpoczęto w poprzednich 2 latach. Z kolei w 2022 r. rozpoczęto o 27% mniej budów niż w 2021 r. W grudniu ten spadek wynosił już 43% r/r. Oznacza to, że tym roku i kolejnych latach oddanych zostanie dużo mniej nowych mieszkań i domów. Szczególnie trudna sytuacja i presja na wzrost cen może pojawić się w momencie, gdy stopy procentowe już znacząco spadną. Popyt będzie znacząco rósł, a mieszkań w budowie czy gotowych może być niewiele.

Średnia stawka oprocentowania stałego spadła z 9,9% do 8,5%

Z kolei na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. Według BIK w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 60% niższa niż przed rokiem. Pojawiło się jednak kilka pozytywnych sygnałów. Warto odnotować, że spadły stawki WIBOR. Stawka 3-miesieczna obniżyła się z 7,61% (7 listopada) do 6,93%. Spadło też oprocentowanie stałe dla nowo oferowanych kredytów – z 9,19% do 8,5%. Te dwa elementy sprawiły, że nieco poprawiła się dostępność kredytów hipotecznych i spadły ich raty. Wciąż bardzo daleko jest jednak do tego, aby kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla przeciętnego Polaka.

Ranking kredytów hipotecznych z 25% wkładem własnym


Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym

W drugiej połowie roku sytuacja może się poprawić

Sytuacja może zauważalnie poprawić się w drugiej połowie roku. Wtedy ma zostać wprowadzony program „Bezpieczny kredyt 2%”, który ma zdecydowanie obniżyć wysokość rat dla osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie. Aby ten preferencyjny kredyt faktycznie stał się dostępny, to KNF musi złagodzić regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej. Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym na zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stały na okres 10 lat czy również te na 5 lat. W tym drugim przypadku znacząco poprawiła by się również dostępność zwykłych kredytów z oprocentowaniem stałym.

Wakacje kredytowe zostaną przedłużone na 2024 r.?

Ważną informacją dla rynku kredytów hipotecznych i dla cen nieruchomości jest również możliwość przedłużenia wakacji kredytach na 2024 r. To byłaby zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na mocniejsze spadki cen mieszkań. Gdyby w 2024 r. nie było już wakacji kredytowych, to taki scenariusz byłby możliwy, ponieważ wtedy prawdopodobnie stopy procentowe wciąż będą na wysokim poziomie. Co prawda możliwe jest, że cykl obniżek zacznie się jeszcze w tym roku. Minie jednak wiele miesięcy zanim stopy zostaną obniżone do dużo niższego poziomu i zanim przełoży się to na spadek rat kredytowych. Warto bowiem pamiętać, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy.

Mniejsze szanse na duże spadki cen

Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019-2021) bez wakacji kredytowych w 2024 r. może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób tym mocniej spadłyby ceny. Przedłużenie wakacji kredytowych do czasu aż znacząco spadną stopy procentowe spowoduje, że szanse na znaczące spadki cen będą mniejsze.

Z kolei dla banków to byłaby oczywiście bardzo zła wiadomość. Dłużej musiałyby tolerować darmowy kredyt. Warto bowiem pamiętać, że za miesiące, w których klient korzysta z wakacji kredytowych bank nie otrzymuje odsetek. Z niezapłaconej raty tylko niespłacony kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. Odsetki po prostu znikają. Oczywiście w tym doliczonym okresie zostaną doliczone nowe odsetki, ale już za te dodatkowe miesiące, o które przedłuży się okres spłaty.

Przedłużenie wakacji kredytowych może więc spowodować, że nawet jeśli KNF złagodzi regulacje, to banki i tak niechętnie będą udzielały kredytów hipotecznych. Szczególnie osobom o niższych dochodach. Dla nowych kredytów mogą też uwzględnić koszt wakacji w oprocentowaniu, czyli podwyższyć marże lub stawki stałego oprocentowania. Na razie jednak nie ma pewności czy wakacje faktycznie zostaną przedłużone. Być może nie, a ratunkiem dla kredytobiorców w trudnej sytuacji stanie się Fundusz Wsparcia Kredytobiorców? Zapewne dowiemy się tego za kilka miesięcy.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, podsumowanie 2022 r.

Na rynku nieruchomości rok 2022 można podsumować jako zapaść popytu. Główną tego przyczyną były podwyżki stóp procentowych oraz zaostrzenie regulacji przez KNF. W rezultacie załamała się sprzedaż kredytów hipotecznych i popyt na mieszkania. Od czerwca zaczęły też spadać ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe od maja do listopada spadły w 15 z 17 badanych miast, a w pozostałych dwóch się nie zmieniły. Spadki są jednak niewielkie (średnio o 3,5% od maja) dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Zmiana sytuacji na rynku jest możliwa dopiero w drugiej połowie przyszłego roku. Popyt może wzrosnąć jeśli dojdzie do uruchomienia programu „Pierwsze mieszkanie” oraz jeśli KNF złagodzi zasady wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Przypomnijmy, że na początku 2022 r. rynek nieruchomości wciąż był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15% r/r, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł (+11% r/r). Popyt na mieszkania wciąż był wysoki, pomimo że działo się to już po trzech pierwszych podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce pod koniec 2021 r. Sytuacja zaczęła mocno się pogarszać dopiero od II kwartału.

Od kwietnia weszła w życie słynna rekomendacja KNF, która mocno ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Nakazała bankom urealnić zakładane w wyliczeniach koszty życia osób wnioskujących o kredyt oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt. proc. Ponadto od stycznia do lipca co miesiąc NBP podnosił stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie, we wrześniu wprowadził kolejną podwyżkę. Na początku roku stopa referencyjna NBP wynosiła 1,75%, w kwietniu już 4,5%, a obecnie jest to aż 6,75%. Tak duże podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty nowo udzielanych kredytów wzrosły mniej więcej 2-krotnie.

Wysokie raty w połączeniu z wspomnianymi zmianami regulacji sprawiły, że pod koniec 2022 r. niewiele osób może uzyskać kredyt hipoteczny. W listopadzie 2022 r. (najnowsze dostępne dane) wartość wypłaconych kredytów wyniosła już tylko 2,17 mld zł, a więc o 62% mniej niż w styczniu.

Wzrost stóp procentowych nie tylko uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które z pomocą kredytu chciałyby kupić mieszkanie czy zbudować dom na swoje potrzeby. Zniechęciły także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za „gotówkę”, aby na tym zarabiać. Jeszcze na początku roku przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4% netto, co jest odpowiednikiem niecałych 5% na lokacie bakowej. Wtedy była to więc bardzo dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie 1%, a najlepsze oferty dawały ok. 3%. Obecnie sytuacja bardzo się zmieniła. Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61% netto, czyli odpowiednika lokaty ze stawką 6,92%. Najlepsza lokata ma oprocentowanie wynoszące aż 10%, a wiele innych daje ponad 8%.

Ogromny spadek popytu miał oczywiście wpływ na ceny mieszkań. Efekt był jednak wyraźnie opóźniony w porównaniu do tego kiedy zaczęły się podwyżki stóp procentowych. Pierwsza podwyżka miała miejsce w październiku 2021 r., ale ceny mieszkań rosły aż od maja 2022 r. Pierwsze spadki pojawiły się dopiero w czerwcu. W listopadzie (najnowsze dostępne dane) ceny w internetowych ogłoszeniach sprzedaży były niższe niż w maju aż w 15 z 17 badanych przez nas miast. W pozostałych dwóch (Gdynia i Lublin) były na poziomie zbliżonym do majowego. Średnio od maja ceny spadły o 3,5%. Najbardziej staniały mieszkania w Sosnowcu (-9,5%), Częstochowie (-7,4%), Radomiu (-5,9%) i Toruniu (-5,9%). Z kolei w porównaniu ze styczniem ceny wciąż są nieznacznie wyższe – przeciętnie o 1,4%.

Ofertowe ceny mieszkań w listopadzie 2022 r.


Spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej 2-krotnie. Jednak dzięki wakacjom kredytowym wydatki na raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r. Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowała by ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na 2023 r.

Na początku 2023 r. sytuacja na rynku będzie zbliżona do tego co dzieje się obecnie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie bardzo niska, a więc i sprzedaż mieszkań będzie niewielka. Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem nadal będą spadały.

W ciągu roku sytuacja powoli może jednak zacząć się zmieniać. Kluczowe elementy, które mogą do tego doprowadzić, to program „Pierwsze mieszkanie” i zmniejszenie przez KNF bufora dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Pierwszy element, to preferencyjne kredyty, których oprocentowanie przez 10 lat ma wynosić tylko 2%. To spowoduje znaczący spadek rat kredytów zaciąganych na pierwsze w życiu mieszkanie. Początkowe raty kredytu na 25 lat spadną o ok. 29%. Przy kwocie 300 000 zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oproc. 8,46%) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe).

Wysokość rat kredytów w programie „Pierwsze mieszkanie”

Z kolei zmniejszenie bufora przez KNF podwyższy dostępną kwotę kredytów z oprocentowaniem stałym, czyli m. in. wspomnianych preferencyjnych kredytów. Obniżenie bufora z 5 pkt. proc. do 2,5 pkt. proc. podwyższy dostępną kwotę kredytu o ok. 18%. W praktyce będzie to oznaczało, że np. dla pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto dostępna kwota kredytu wzrośnie z 268 tys. zł do 317 tys. zł. Wciąż będzie ona jednak dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych, kiedy wynosiła 591 tys. zł.

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, listopad 2022

Mieszkania tanieją już niemal we wszystkich badanych przez nas miastach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z majem 2022 r. ceny spadły aż w 14 z 17 miastach, dla których monitorujemy sytuację. W większości przypadków spadki są jednak niewielkie. Średnio ceny spadły tylko o 3,4%. Najmocniej staniały lokale w Częstochowie (8,6%), Sosnowcu (8,4%) oraz Katowicach (7,5%). Z kolei drożej niż w maju było tylko w Rzeszowie (+4%), Bydgoszczy (2%) i Lublinie (2%). Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost średniego oprocentowania do rekordowego poziomu 10%.

W październiku opublikowano 32 186 internetowych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów) sprzedaży mieszkań zlokalizowanych w badanych przez nas 17 miastach. Liczba ofert jest więc stabilna, zbliżona do poziomu z ostatnich miesięcy czy sprzed roku. Nie widać oznak panicznej wyprzedaży. Ceny podawane w ogłoszeniach są jednak coraz niższe. Od szczytowego poziomu, który odnotowaliśmy w maju 2022 r. stawki systematycznie spadają. W większości przypadków spadki są jednak stosunkowo niewielkie. Średnio ceny od maja spadły tylko o 3,4%.

Ofertowe ceny mieszkań w październiku 2022 r.

Tak niewielkie spadki mogą wyglądać nieco dziwnie na tle danych o załamaniu się popytu na kredyty hipoteczne (spadek liczby wniosków o 67% r/r) i w związku z tym popytu na mieszkania. Głębsze spadki cen blokuje jednak kilka mechanizmów. Po pierwsze wiele mieszkań, obecnie oddawanych do użytkowania przez deweloperów, zostało już dawno sprzedanych. Przypomnijmy, że w okresie boomu na rynku, kupno mieszkania w budowie było skutecznym sposobem na uzyskanie niższej ceny. Wielu deweloperów nie jest więc jeszcze zmuszonych do wprowadzania dużych obniżek cen.

Z kolei na rynku wtórnym kluczowe znacznie ma duży popyt na najem oraz wakacje kredytowe. Bez ustawowych wakacji kredytowych wiele osób, które kupiły mieszkania w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą dwukrotnie wyższych rat. Byliby zmuszeni do szybkiej sprzedaży mieszkania, nawet po bardzo obniżonej cenie. Dzięki wakacjom mogą nadal mieszkać w swoim nowym mieszkaniu, więc nie tworzą presji na spadki cen. Z kolei nabywcy inwestycyjni co prawda nie mogą skorzystać z ustawowych wakacji kredytowych, ale mogą długo czekać na nabywcę, który zapłaci odpowiednią cenę. Mogą czekać ponieważ wysoki popyt na rynku najmu powoduje, że w czasie oczekiwania na kupującego, mieszkanie generuje przychód.

Szybciej tanieją nowe mieszkania

Zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym spadki są niewielkie. Jak to jednak zwykle bywa profesjonaliści, czyli deweloperzy, szybciej reagują na zmieniającą się sytuację. Doskonale to widać na największych rynkach, gdzie publikowanych jest zdecydowanie najwięcej ogłoszeń. W Krakowie średnia cena dla nowych mieszkań spadła od maja aż o 11%, a używanych niemal się nie zmieniła. W Warszawie i Wrocławiu deweloperzy obniżyli ceny o ok. 3%, a na rynku wtórnym spadki są minimalne.

W Szczecinie mieszkanie 50 m2 staniało o 29 052 zł

Na zmiany cen mieszkań warto spojrzeć nie tylko w ujęciu procentowym. Sprawdziliśmy również jak zmieniła się kwota jaką trzeba wydać na mieszkanie o powierzchni 50 m2. Najmocniej staniały lokale w Szczecinie. Obecnie takie mieszkanie kosztuje średnio 420 948 zł, a więc o 29 052 zł mniej niż w maju. Spadek o ponad 20 000 zł odnotowaliśmy również w Częstochowie, Katowicach, Sosnowcu, Toruniu i Krakowie. Z kolei najmocniej, bo o 15 556 zł zdrożało takie mieszkanie w Rzeszowie. Średnio, we wszystkich badanych miastach, cena mieszkania o powierzchni 50 m2 spadła o 12 366 zł.

Jak zmieniła się cena mieszkania o powierzchni 50 m2

Dlaczego ceny transakcyjne błędnie informują o kontynuacji boomu

Przy okazji warto odnieść się do opublikowanych niedawno przez NBP danych o cenach transakcyjnych w III kw. 2022 r. Te pokazują zdecydowanie inny obraz sytuacji. Wynika z nich, że w minionym kwartale nowe mieszkania staniały tylko w trzech miastach a używane w czterech. Na pierwszy rzut oka można wręcz odnieść wrażenie, że w część miast wciąż trwa niesamowity boom. Dla przykładu w Opolu średnia cena nowych mieszkań w ciągu zaledwie kwartału wzrosła aż o 23%, w Kielcach o 23%, a w Szczecinie o 13%.

Tak dziwne wyniki to zapewne efekt ogromnego spadku sprzedaży. W ostatnich miesiącach zakupów mieszkań dokonują głównie osoby zamożne, które wciąż mają zdolność kredytową lub „gotówkę”. Takie osoby zwykle kupują lokale w dobrej lokalizacji, na wyższych piętrach, w lepszym standardzie itp. Dodatkowo dobrze sprzedają się mieszkania mniejsze, zwykle o wyższej cenie za metr kwadratowy, wpływając w ten sposób na wyniki średnich cen. Przeciętnych mieszkań sprzedaje się mało, więc mają niewielki wpływ na średnią cenę ofertową. Taka średnia jest wyliczana w dużej mierze na podstawie droższych mieszkań, a także tych mniejszych, a więc rośnie. Dlatego w najbliższym czasie do takich danych należy podchodzić z rozwagą i nie wyciągać pochopnych wniosków.

Średnie oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego wzrosła do 10%
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost oprocentowania do rekordowego poziomu. Choć ostatnia podwyżka stóp procentowych NBP została wprowadzone we wrześniu, to jednak stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada. W rezultacie wzrosło również oprocentowania kredytów, zarówno tych już spłacanych, jak i w ofertach banków. Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego dla nowo udzielanych kredytów z niskim (10%) wkładem własnym osiągnęła poziom 10%. Średnia dla oprocentowania stałego jest niewiele niższa i wynosi 9,99%. Dla wysokiego wkładu własnego (powyżej 20%) jest to 9,44% (zmienne) i 9,36% (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie odnotowaliśmy nigdy wcześniej, a monitorujemy je od 2006 r.

Ranking kredytów hipotecznych z 10% wkładem własnym


Ranking kredytów hipotecznych z 20% wkładem własnym

Na pocieszenia warto dodać, że ostatnie wzrosty stawek WIBOR wynikały z oczekiwanych podwyżek stóp procentowych NBP. Te podwyżki nie zostały jednak wprowadzone i staje się coraz bardziej prawdopodobne, że już ich nie będzie. Dlatego od szczytu z 7 listopada stawki WIBOR stopniowo spadają. Obecnie WIBOR 3M wynosi 7,34%, podczas gdy w szczytowym momencie było to 7,61%. W rezultacie w grudniu średnie oprocentowanie może już być nieco niższe.

Wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych i problemy z ich dostępnością powodują, że obecnie niewiele osób może pozwolić sobie na zakup mieszkania czy budowę domu. Ci, którzy wciąż posiadają zdolność kredytową lub „gotówkę” mogą liczyć na wiele przywilejów, które jeszcze rok temu wydawały się nieprawdopodobne. Dla przykładu w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt z marżą wynoszącą zaledwie 1,3%. Takie oferty po raz ostatni obserwowaliśmy w 2016 r. Dodatkowo osoba kupująca obecnie nieruchomość ma ogromne możliwości negocjacji ceny. Ofert sprzedaży jest bowiem sporo, a kupujących niewielu.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2022

W III kw. 2022 r. spadły przeciętne ceny zarówno małych, średnich jak i dużych mieszkań. Spadki w większości przypadków są jednak niewielkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do II kw. 2022 r. najmocniej staniały duże mieszkania w Toruniu (o 9,2%), małe w Szczecinie (o 6,4%) oraz duże w Radomiu (o 5,2%). Wciąż zdarzają się jednak również wzrosty. Najmocniej zdrożały małe mieszkania w Gdyni (11,5%) i Rzeszowie (7,1%). Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost stawki WOBOR 3M do najwyższego od 20 lat poziomu 7,45%. Warto też wspomnieć o komunikacie KNF, w którym urząd informuje, że obecnie jest jeszcze za wcześnie na złagodzenie wytycznych dotyczących wyliczania zdolności kredytowej.

Zacznijmy od danych na temat liczby aktywnych, unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W badanych przez nas 17 miastach we wrześniu było ich 106 852. Po sierpniowym spadku (do 104 tys.) ponownie ofert było więc sporo. Aż o 9% więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak strony to wciąż dużo mniej niż rekordowe 135 848 ogłoszeń, które odnotowaliśmy w marcu 2021 r.

Jeżeli chodzi o ceny, to analizując poszczególne segmenty rynku ustaliliśmy, że najszybciej tanieją duże mieszkania, czyli takie o powierzchni wyższej niż 60 m2. W badanych przez nas miastach średnio ich ceny spadły o 1,2% w porównaniu do II kw. 2022 r. W przypadku lokali o średniej wielkości (35 – 60 m2) spadek wyniósł 0,9%, a dla małych (poniżej 35 m2) o 0,2%. Patrząc na sytuację w poszczególnych miastach, największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Toruniu. W ciągu zaledwie kwartału ich przeciętna cena spadła z 7 517 zł do 6 797 zł za m2, czyli aż o 9,6%. W rezultacie niewiele już brakuje, aby średnia cena zeszła poniżej poziomu sprzed roku. Bardzo blisko do powrotu do cen sprzed roku jest również w przypadku dużych mieszkań w Katowicach i Sosnowcu.

Z kolei znaczące wzrosty w porównaniu do II kw. 2022 r. pojawiły się w przypadku małych mieszkań w Gdyni (+11,5%) i Rzeszowie (+7,1%). Wzrostów było jednak zdecydowanie mniej niż spadków. W 17 badanych miastach przeanalizowaliśmy sytuację w zakresie małych, średnich i dużych mieszkań. Łącznie zbadaliśmy więc 51 rynków. Wśród nich odnotowaliśmy 31 spadków cen i 18 wzrostów. Pozostałe dwa rynki to duże mieszkania w Lublinie, gdzie ceny się nie zmieniły oraz małe mieszkania w Radomiu, gdzie odnotowaliśmy mniej niż 100 ogłoszeń, więc nie opublikowaliśmy dla nich wyników. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, to rynków ze wzrostem cen (18) było i tak zaskakująco dużo.

Ofertowe ceny mieszkań we wrześniu 2022 r. i ich kwartalne zmiany


W Warszawie o 63% mniej transakcji zakupu mieszkań

O wzrosty jest trudno ponieważ niewielu jest kupujących. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70% r/r. Dużo mniej jest też kupujących za „gotówkę”, a to przekłada się spadek liczby wszystkich transakcji. Z raportu NBP za II kwartał 2022 r. (najnowszy dostępny) wynika, że liczba transakcji zakupu mieszkań w Warszawie spadła aż o 63% r/r, w Poznaniu o 57%, a w Gdańsku o 53%. Wśród 6 miast, dla których NBP podał takie dane, tylko w Łodzi nastąpił wzrost liczby transakcji (19%). W pozostałych widać znaczące spowolnienie aktywności na rynku mieszkaniowym.

Musimy tu jednak dodać, że dane NBP nie są w tym zakresie idealne. W kolejnych raportach może nastąpić uzupełnienie liczby transakcji (niekiedy zdarzało się to w przeszłości). Jest jednak mało prawdopodobne, że znacząco zmieni to obraz sytuacji. Biorąc pod uwagę, że do transakcji dochodzi dużo rzadziej, a ofert na portalach nie ubywa, to scenariusz dalszych spadków cen staje się coraz bardziej prawdopodobny.

Rekordowy WIBOR

Jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych, to najważniejszą informacją jest nowy rekord stawki WIBOR 3M – 7,45%. Jest to najwyższy poziom od 20 lat. Przekłada się to kolejny już wzrost rat kredytów hipotecznych. Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat, udzielonego w lipcu 2021 r. wzrośnie do poziomu 2 620 zł. Dla porównania poprzednia rata wynosiła 2 530 zł, a rata początkowa, zaraz po udzieleniu kredytu – 1 334 zł. Przyczyną wzrostu stawki WIBOR są przewidywania, że w najbliższym czasie RPP jeszcze mocniej podniesie stopy procentowe.

Najniższa odnotowana zdolność kredytowa

Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania w pewnym sensie jest teraz idealny moment. Niewielu jest kupujących więc ci, którzy chcą teraz kupić mogą łatwo wynegocjować dobrą cenę. Niestety nawet jeśli uda się trafić na okazyjną cenę, to trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny, a jeśli będzie to możliwe, to zwykle dostępna kwota będzie bardzo niska. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto może liczyć przeciętnie na 264 tys. zł. To najniższy poziom odkąd zbieramy takie dane, czyli od 2010 r. Dla porównania jeszcze w czerwcu ubiegłego roku mogli liczyć na 655 tys. zł.

Przyczyny spadku dostępności kredytów są dwie – ogromny wzrost oprocentowania i rekomendacja KNF. Według NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w sierpniu (nie ma jeszcze danych z września) wzrosło do rekordowego poziomu 9,18%. To najwyższa stawka odkąd NBP zbiera takie dane, czyli od 2005 r. Z kolei rekomendacja KNF nakazuje bankom uwzględniać w wyliczeniach wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych. Oznacza to, że choć stopa referencyjna NBP wynosi 6,75%, to banki muszą uwzględniać, że wzrośnie do 11,75%. Urząd właśnie poinformował, że obecnie jest jeszcze za wcześnie, aby złagodzić te zalecenia. W praktyce oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych pozostanie bardzo słaba.

Osobom, które chciałyby w najbliższym czasie zaciągnąć kredyt możemy podpowiedzieć, aby najpierw zrezygnowały z posiadanych już produktów kredytowych np. kart kredytowych, limitów w koncie itp. To zwiększy szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza tym zdolność kredytową warto zbadać w jak największej liczbie banków. Różnice w wyliczeniach poszczególnych banków są bowiem bardzo wysokie i czasami można dzięki temu zwiększyć dostępną kwotę o ponad 100 tys. zł.

Tags: