Tagi:

Na rynku nieruchomości rok 2022 można podsumować jako zapaść popytu. Główną tego przyczyną były podwyżki stóp procentowych oraz zaostrzenie regulacji przez KNF. W rezultacie załamała się sprzedaż kredytów hipotecznych i popyt na mieszkania. Od czerwca zaczęły też spadać ceny mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że ceny ofertowe od maja do listopada spadły w 15 z 17 badanych miast, a w pozostałych dwóch się nie zmieniły. Spadki są jednak niewielkie (średnio o 3,5% od maja) dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Zmiana sytuacji na rynku jest możliwa dopiero w drugiej połowie przyszłego roku. Popyt może wzrosnąć jeśli dojdzie do uruchomienia programu „Pierwsze mieszkanie” oraz jeśli KNF złagodzi zasady wyliczania zdolności kredytowej dla kredytów ze stałym oprocentowaniem.

Przypomnijmy, że na początku 2022 r. rynek nieruchomości wciąż był bardzo rozgrzany. Ceny mieszkań rosły o 15% r/r, a wartość wypłaconych kredytów hipotecznych w styczniu wynosiła 5,73 mld zł (+11% r/r). Popyt na mieszkania wciąż był wysoki, pomimo że działo się to już po trzech pierwszych podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce pod koniec 2021 r. Sytuacja zaczęła mocno się pogarszać dopiero od II kwartału.

Od kwietnia weszła w życie słynna rekomendacja KNF, która mocno ograniczyła dostępność kredytów hipotecznych. Nakazała bankom urealnić zakładane w wyliczeniach koszty życia osób wnioskujących o kredyt oraz przyjmować, że stopa procentowa wzrośnie o 5 pkt. proc. Ponadto od stycznia do lipca co miesiąc NBP podnosił stopy procentowe, a po sierpniowej przerwie, we wrześniu wprowadził kolejną podwyżkę. Na początku roku stopa referencyjna NBP wynosiła 1,75%, w kwietniu już 4,5%, a obecnie jest to aż 6,75%. Tak duże podwyżki stóp procentowych spowodowały, że raty nowo udzielanych kredytów wzrosły mniej więcej 2-krotnie.

Wysokie raty w połączeniu z wspomnianymi zmianami regulacji sprawiły, że pod koniec 2022 r. niewiele osób może uzyskać kredyt hipoteczny. W listopadzie 2022 r. (najnowsze dostępne dane) wartość wypłaconych kredytów wyniosła już tylko 2,17 mld zł, a więc o 62% mniej niż w styczniu.

Wzrost stóp procentowych nie tylko uniemożliwił zakup mieszkania osobom, które z pomocą kredytu chciałyby kupić mieszkanie czy zbudować dom na swoje potrzeby. Zniechęciły także inwestorów, którzy kupowali nieruchomości za „gotówkę”, aby na tym zarabiać. Jeszcze na początku roku przeciętna rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosiła 4% netto, co jest odpowiednikiem niecałych 5% na lokacie bakowej. Wtedy była to więc bardzo dobra inwestycja, ponieważ lokaty miały oprocentowanie wynoszące przeciętnie 1%, a najlepsze oferty dawały ok. 3%. Obecnie sytuacja bardzo się zmieniła. Zyskowność inwestycji w mieszkanie wzrosła do 5,61% netto, czyli odpowiednika lokaty ze stawką 6,92%. Najlepsza lokata ma oprocentowanie wynoszące aż 10%, a wiele innych daje ponad 8%.

Ogromny spadek popytu miał oczywiście wpływ na ceny mieszkań. Efekt był jednak wyraźnie opóźniony w porównaniu do tego kiedy zaczęły się podwyżki stóp procentowych. Pierwsza podwyżka miała miejsce w październiku 2021 r., ale ceny mieszkań rosły aż od maja 2022 r. Pierwsze spadki pojawiły się dopiero w czerwcu. W listopadzie (najnowsze dostępne dane) ceny w internetowych ogłoszeniach sprzedaży były niższe niż w maju aż w 15 z 17 badanych przez nas miast. W pozostałych dwóch (Gdynia i Lublin) były na poziomie zbliżonym do majowego. Średnio od maja ceny spadły o 3,5%. Najbardziej staniały mieszkania w Sosnowcu (-9,5%), Częstochowie (-7,4%), Radomiu (-5,9%) i Toruniu (-5,9%). Z kolei w porównaniu ze styczniem ceny wciąż są nieznacznie wyższe – przeciętnie o 1,4%.

Ofertowe ceny mieszkań w listopadzie 2022 r.

Spadki cen mieszkań są niewielkie w dużej mierze dzięki wprowadzeniu tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Bez nich wiele osób, które zaciągnęły kredyty hipoteczne w ostatnich latach, nie poradziłoby sobie ze spłatą rat. Tu, podobnie jak w przypadku kredytów nowo udzielanych, raty wzrosły bowiem mniej więcej 2-krotnie. Jednak dzięki wakacjom kredytowym wydatki na raty w 2022 r. wyniosły mniej więcej tyle samo co w 2021 r. Gdyby wakacji kredytowych nie było, to część kredytobiorców byłaby zmuszona szybko sprzedać mieszkanie, aby uwolnić się od wysokich rat. Jednak taka masowa wyprzedaż mieszkań z pewnością spowodowała by ogromny spadek cen. Kupujących jest bowiem niewielu.

Prognozy dla rynku mieszkaniowego na 2023 r.

Na początku 2023 r. sytuacja na rynku będzie zbliżona do tego co dzieje się obecnie. Wartość udzielanych kredytów hipotecznych będzie bardzo niska, a więc i sprzedaż mieszkań będzie niewielka. Bez zmiany polityki NBP w zakresie stóp procentowych ceny mieszkań z dużym prawdopodobieństwem nadal będą spadały.

W ciągu roku sytuacja powoli może jednak zacząć się zmieniać. Kluczowe elementy, które mogą do tego doprowadzić, to program „Pierwsze mieszkanie” i zmniejszenie przez KNF bufora dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Pierwszy element, to preferencyjne kredyty, których oprocentowanie przez 10 lat ma wynosić tylko 2%. To spowoduje znaczący spadek rat kredytów zaciąganych na pierwsze w życiu mieszkanie. Początkowe raty kredytu na 25 lat spadną o ok. 29%. Przy kwocie 300 000 zł rata spadnie z 2 407 zł (rata stała przy oproc. 8,46%) do 1 711 zł (pierwsza z rat malejących, kolejne będą nieco niższe).

Wysokość rat kredytów w programie „Pierwsze mieszkanie”

Z kolei zmniejszenie bufora przez KNF podwyższy dostępną kwotę kredytów z oprocentowaniem stałym, czyli m. in. wspomnianych preferencyjnych kredytów. Obniżenie bufora z 5 pkt. proc. do 2,5 pkt. proc. podwyższy dostępną kwotę kredytu o ok. 18%. W praktyce będzie to oznaczało, że np. dla pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto dostępna kwota kredytu wzrośnie z 268 tys. zł do 317 tys. zł. Wciąż będzie ona jednak dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych, kiedy wynosiła 591 tys. zł.

W III kw. 2022 r. spadły przeciętne ceny zarówno małych, średnich jak i dużych mieszkań. Spadki w większości przypadków są jednak niewielkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu do II kw. 2022 r. najmocniej staniały duże mieszkania w Toruniu (o 9,2%), małe w Szczecinie (o 6,4%) oraz duże w Radomiu (o 5,2%). Wciąż zdarzają się jednak również wzrosty. Najmocniej zdrożały małe mieszkania w Gdyni (11,5%) i Rzeszowie (7,1%). Z kolei na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest wzrost stawki WOBOR 3M do najwyższego od 20 lat poziomu 7,45%. Warto też wspomnieć o komunikacie KNF, w którym urząd informuje, że obecnie jest jeszcze za wcześnie na złagodzenie wytycznych dotyczących wyliczania zdolności kredytowej.

Zacznijmy od danych na temat liczby aktywnych, unikalnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W badanych przez nas 17 miastach we wrześniu było ich 106 852. Po sierpniowym spadku (do 104 tys.) ponownie ofert było więc sporo. Aż o 9% więcej niż rok wcześniej. Z drugiej jednak strony to wciąż dużo mniej niż rekordowe 135 848 ogłoszeń, które odnotowaliśmy w marcu 2021 r.

Jeżeli chodzi o ceny, to analizując poszczególne segmenty rynku ustaliliśmy, że najszybciej tanieją duże mieszkania, czyli takie o powierzchni wyższej niż 60 m2. W badanych przez nas miastach średnio ich ceny spadły o 1,2% w porównaniu do II kw. 2022 r. W przypadku lokali o średniej wielkości (35 – 60 m2) spadek wyniósł 0,9%, a dla małych (poniżej 35 m2) o 0,2%. Patrząc na sytuację w poszczególnych miastach, największe spadki odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Toruniu. W ciągu zaledwie kwartału ich przeciętna cena spadła z 7 517 zł do 6 797 zł za m2, czyli aż o 9,6%. W rezultacie niewiele już brakuje, aby średnia cena zeszła poniżej poziomu sprzed roku. Bardzo blisko do powrotu do cen sprzed roku jest również w przypadku dużych mieszkań w Katowicach i Sosnowcu.

Z kolei znaczące wzrosty w porównaniu do II kw. 2022 r. pojawiły się w przypadku małych mieszkań w Gdyni (+11,5%) i Rzeszowie (+7,1%). Wzrostów było jednak zdecydowanie mniej niż spadków. W 17 badanych miastach przeanalizowaliśmy sytuację w zakresie małych, średnich i dużych mieszkań. Łącznie zbadaliśmy więc 51 rynków. Wśród nich odnotowaliśmy 31 spadków cen i 18 wzrostów. Pozostałe dwa rynki to duże mieszkania w Lublinie, gdzie ceny się nie zmieniły oraz małe mieszkania w Radomiu, gdzie odnotowaliśmy mniej niż 100 ogłoszeń, więc nie opublikowaliśmy dla nich wyników. Biorąc pod uwagę obecną sytuację, to rynków ze wzrostem cen (18) było i tak zaskakująco dużo.

Ofertowe ceny mieszkań we wrześniu 2022 r. i ich kwartalne zmiany

W Warszawie o 63% mniej transakcji zakupu mieszkań

O wzrosty jest trudno ponieważ niewielu jest kupujących. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70% r/r. Dużo mniej jest też kupujących za „gotówkę”, a to przekłada się spadek liczby wszystkich transakcji. Z raportu NBP za II kwartał 2022 r. (najnowszy dostępny) wynika, że liczba transakcji zakupu mieszkań w Warszawie spadła aż o 63% r/r, w Poznaniu o 57%, a w Gdańsku o 53%. Wśród 6 miast, dla których NBP podał takie dane, tylko w Łodzi nastąpił wzrost liczby transakcji (19%). W pozostałych widać znaczące spowolnienie aktywności na rynku mieszkaniowym.

Musimy tu jednak dodać, że dane NBP nie są w tym zakresie idealne. W kolejnych raportach może nastąpić uzupełnienie liczby transakcji (niekiedy zdarzało się to w przeszłości). Jest jednak mało prawdopodobne, że znacząco zmieni to obraz sytuacji. Biorąc pod uwagę, że do transakcji dochodzi dużo rzadziej, a ofert na portalach nie ubywa, to scenariusz dalszych spadków cen staje się coraz bardziej prawdopodobny.

Rekordowy WIBOR

Jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych, to najważniejszą informacją jest nowy rekord stawki WIBOR 3M – 7,45%. Jest to najwyższy poziom od 20 lat. Przekłada się to kolejny już wzrost rat kredytów hipotecznych. Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat, udzielonego w lipcu 2021 r. wzrośnie do poziomu 2 620 zł. Dla porównania poprzednia rata wynosiła 2 530 zł, a rata początkowa, zaraz po udzieleniu kredytu – 1 334 zł. Przyczyną wzrostu stawki WIBOR są przewidywania, że w najbliższym czasie RPP jeszcze mocniej podniesie stopy procentowe.

Najniższa odnotowana zdolność kredytowa

Dla osób, które dopiero planują zakup mieszkania w pewnym sensie jest teraz idealny moment. Niewielu jest kupujących więc ci, którzy chcą teraz kupić mogą łatwo wynegocjować dobrą cenę. Niestety nawet jeśli uda się trafić na okazyjną cenę, to trudno będzie uzyskać kredyt hipoteczny, a jeśli będzie to możliwe, to zwykle dostępna kwota będzie bardzo niska. Dla przykładu para z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto może liczyć przeciętnie na 264 tys. zł. To najniższy poziom odkąd zbieramy takie dane, czyli od 2010 r. Dla porównania jeszcze w czerwcu ubiegłego roku mogli liczyć na 655 tys. zł.

Przyczyny spadku dostępności kredytów są dwie – ogromny wzrost oprocentowania i rekomendacja KNF. Według NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w sierpniu (nie ma jeszcze danych z września) wzrosło do rekordowego poziomu 9,18%. To najwyższa stawka odkąd NBP zbiera takie dane, czyli od 2005 r. Z kolei rekomendacja KNF nakazuje bankom uwzględniać w wyliczeniach wzrost stóp procentowych o 5 punktów procentowych. Oznacza to, że choć stopa referencyjna NBP wynosi 6,75%, to banki muszą uwzględniać, że wzrośnie do 11,75%. Urząd właśnie poinformował, że obecnie jest jeszcze za wcześnie, aby złagodzić te zalecenia. W praktyce oznacza to, że w najbliższym czasie dostępność kredytów hipotecznych pozostanie bardzo słaba.

Osobom, które chciałyby w najbliższym czasie zaciągnąć kredyt możemy podpowiedzieć, aby najpierw zrezygnowały z posiadanych już produktów kredytowych np. kart kredytowych, limitów w koncie itp. To zwiększy szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Poza tym zdolność kredytową warto zbadać w jak największej liczbie banków. Różnice w wyliczeniach poszczególnych banków są bowiem bardzo wysokie i czasami można dzięki temu zwiększyć dostępną kwotę o ponad 100 tys. zł.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych z niskim wkładem własnym bije rekord. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że gdy banki uwzględnią w ofertach obecny poziom stawek WIBOR, to średnie oprocentowania kredytów z 10% wkładem własnym wyniesie aż 9,12%. Będzie to najwyższy poziom od czasu, gdy zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Coraz wyższe oprocentowanie powoduje dalszy spadek dostępności kredytów hipotecznych. Dostępna kwota kredytu dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto jest już o 60% niższa niż we wrześniu ubiegłego roku. Choć popyt na mieszkania znacząco spadł, to sprzedający zwykle nie obniżają cen. W kwietniu ceny w ofertach były wyższe niż w marcu aż w 11 z 17 badanych miast. W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny wzrosły natomiast we wszystkich, a średnia zmiana to 17%.

Sprzedający mieszkania wciąż podnoszą ceny
Choć wiele osób liczy na to, że podwyżki stóp procentowych doprowadzą do spadków cen mieszkań, to na razie przeważają wzrosty. NBP opublikował niedawno dane na temat cen transakcyjnych, z których wynika, że w I kw. 2022 r. ceny niemal we wszystkich badanych miastach wzrosły. Nasze dane o cenach podawanych w ofertach sprzedaży opublikowanych w kwietniu również pokazują przewagę wzrostów. W kwietniu w porównaniu z marcem ceny wzrosły w 11 z 17 badanych przez nas miast. Niewielkie spadki odnotowaliśmy jedynie w Białymstoku, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Lublinie i Szczecinie.

W porównaniu do poziomu sprzed roku ceny ofertowe mieszkań wzrosły średnio o 17,6%. Tym samym pozwoliły ochronić kapitał przed inflacją, która w kwietniu wyniosła 12,4% r/r. Największe wzrosty rok do roku odnotowaliśmy w Białymstoku (+27%), Radomiu (+23%), a także w Szczecinie (+22%). Najmniejsze odnotowaliśmy w Katowicach (9%), Częstochowie (11%) i Bydgoszczy (12%). Wśród badanych przez nas 17 miast w żadnym ceny nie były niższe niż przed rokiem.

Ceny mieszkań w kwietniu 2022 r.

Liczba ofert sprzedaży spadła
We wcześniejszych miesiącach zwracaliśmy uwagę na wzrost liczebności ofert na portalach. Dane z kwietnia pokazują jednak, że ten trend się zatrzymał. Marcowy skok podażowy nie został utrzymany. Liczba wszystkich aktywnych ofert w badanych miastach spadła z 106 925 do 102 195, a nowych z 42 556 do 33 613. Zwracamy uwagę, że to liczba unikalnych ofert, czyli po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. To kolejna zła informacja dla osób, które spodziewają się spadków w wyniku przewagi podaży nad popytem. Musimy jednak dodać, że szanse na wynegocjowanie ceny niższej niż ta w ofercie są obecnie zdecydowanie wyższe niż jeszcze kilka miesięcy temu.

Oprocentowanie kredytów z 10% wkładem pobiło rekord
Na rynku kredytów hipotecznych obserwujemy natomiast obniżki marż, które są jednak zbyt małe, aby powstrzymać wzrost oprocentowania. Dla przykładu średnia marża nowo udzielanego kredytu z 10% wkładem własnym spadła do 2,50% (przed rokiem 2,79%). Po uwzględnieniu obecnego poziomu stawek WIBOR 3M i WIBOR 6M okazuje się jednak, że średnie oprocentowanie wzrosło do 9,12%. Jest to najwyższy odnotowany przez nas poziom średniego oprocentowania ofert kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem własnym odkąd zbieramy takie dane, czyli od września 2006 r. Dotychczasowy rekord pochodzi z listopada 2008 r. kiedy średnie oprocentowanie kredytu bez żadnego wkładu własnego wynosiło 8,68%.

W przypadku kredytów z wysokim (powyżej 20%) wkładem własnym sytuacja wygląda podobnie. Średnia marża spadła do 1,98% (przed rokiem 2,19%). Średnie oprocentowanie oferowanych kredytów jednak wzrosło. Przy obecnym poziomie stawek WIBOR wynosi ono 8,58%.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Zdolność kredytowa spadła nawet o 60%
Coraz wyższe oprocentowanie kredytów w połączeniu z rekomendacją KNF bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Wśród badanych przez nas kilku przypadków (rodzin i singli z różnym poziomem dochodów) przeciętna zdolność kredytowa najmocniej spadła dla rodziny z 2 dzieci i dochodem 6000 zł netto. W ujęciu procentowym spadek wynosi aż 60% (z 292 tys. zł do 118 tys. zł). Co ciekawe w przypadku pary z takim samym dochodem, ale bez dzieci zdolność kredytowa spadła znacznie mniej, bo o 47% (z 550 tys. zł do 292 tys. zł). Trzeba jednak dodać, że ponieważ spadek dla pary bez dzieci odbywa się ze znacznie wyższego poziomu, to różnica kwotowa jest zdecydowanie wyższa dla pary bez dzieci. Dla nich dostępna kwota kredytu spadła o 258 tys. zł, a dla pary z dziećmi o 174 tys. zł.

Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto

Ruszają kredyty z dopłatą
Ważnym wydarzeniem na rynku jest również start programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozwala on uzyskać kredyt na kwotę, która pokryje pełną cenę zakupu mieszkanie czy budowę domu. Zapewne będą jednak z niego korzystać również osoby, które mają wkład własny. Taki preferencyjny kredyt pozwala bowiem również uzyskać dopłatę w sytuacji, jeśli w okresie spłaty urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dopłata w przypadku drugiego dziecka wynosi 20 000 zł, a trzeciego i kolejnych po 60 000 zł. Jeśli więc ktoś będzie miał troje dzieci, to łącznie dostanie 80 000 zł, a jeśli czworo, to 140 000 zł. Pieniądze nie są jednak przekazywane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu.

Niestety w momencie tworzenia tego raportu żaden bank nie udostępnił jeszcze informacji o tym, jak będą wyglądały oferty preferencyjnych kredytów. Nie wiadomo też jakie limity cen obowiązują w przypadku chęci zaciągnięcia preferencyjnego kredytu na budowę domu (ustawa tego nie określa). Wiemy już natomiast jakie są limity dla mieszkań. Niestety w części dużych miastach będą one tak niskie, że trudno będzie znaleźć lokal w odpowiedniej cenie. Pojawiła się już jednak zapowiedź ich podwyższenia, ale jeszcze nie wiadomo kiedy taka podwyżka zostanie wprowadzona.

Limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”

W drugim półroczu można będzie zapłacić tylko dwie raty
Dla osób, które już spłacają kredyt hipoteczny w złotych ważną informacją jest również to, że od lipca mają zacząć działać ustawowe wakacje kredytowe. Dzięki nim od lipca do grudnia będzie można zawiesić spłatę czterech rat. Trzeba będzie zapłacić tylko dwie z sześciu. Przy obecnym poziomie stawki WIBOR 3M oznacza to, że w tym okresie wydatki na poczet spłaty rat spadną z 15 106 zł do 5 035 zł. Dotyczy to kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat.

Z kolei w przyszłym roku będzie można odroczyć spłatę jednej raty w kwartale, a więc do zapłaty będzie 8 z 12 rat. Takie wakacje mają być przyznawane bez prowizji i dodatkowych odsetek. Raty odroczone oczywiście nie znikną, tylko zostaną przesunięte na koniec okresu spłaty. Jeśli więc ktoś w pełni wykorzysta te wakacje kredytowe i zawiesi 4 raty w tym roku i 4 w przyszłym, to jego okres spłaty wydłuży się o 8 miesięcy.