Za nami już pięć podwyżek stóp procentowych, które sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie spadła. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że nie wszyscy wnioskodawcy są równie ostro traktowani. Im wyższy dochód tym procentowy spadek dostępnej kwoty kredytu jest mniejszy. Poza tym różne banki przyznają tej samej rodzinie bardzo różne kwoty. Dla przykładu przy dochodzie 10 000 zł dostępna kwota wynosi od 556 tys. zł w Citi Handlowym do 739 tys. zł w BNP Paribas. Wciąż nie widać natomiast spadków cen mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży. Wręcz przeciwnie. Wśród 17 badanych przez nas miast aż w 14 styczniowe ceny osiągnęły rekordowo wysoki poziom. Warto jednak negocjować. Szansa na uzyskanie ceny niższej niż w ofercie jest obecnie dużo wyższa niż w ubiegłym roku.
Pomimo pięciu podwyżek stóp procentowych ofertowe ceny mieszkań biją kolejne rekordy. W porównaniu z okresem bezpośrednio przed podwyżkami stóp, czyli z wrześniem 2021 r. ceny mieszkań najmocniej wzrosły w Białymstoku. Mediana podskoczyła do 8 101 zł za m2, czyli o niemal 10% i po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 8 000 zł za m2. Silne wzrosty odnotowaliśmy też w Rzeszowie (9%) i Szczecinie (8%). W tym okresie nie ma natomiast żadnego miasta, w którym ceny by spadły. Jeśli spadki mają się pojawić, to najszybciej będą widoczne w porównaniach jednomiesięcznych. Nawet jednak porównując dane ze stycznia 2022 r. z grudniem 2021 r. niemal wszędzie widać wzrosty. Spadek pojawił się jedynie w Toruniu (-3,5%) i Sosnowcu (-0,5%).
Ceny mieszkań w styczniu 2022 r.
Liczba aktywnych ogłoszeń na razie spada
Bardzo trudno przewidzieć co dalej będzie działo się z cenami mieszkań. Jednym z elementów, który będzie pomocny w przewidywaniu jest liczba niesprzedanych mieszkań, czekających na nabywców. Obecnie takich mieszkań jest jednak coraz mniej. Dla 17 badanych przez nas miast w styczniu odnotowaliśmy 89 328 aktywnych (w tym 31 106 nowych) unikalnych internetowych ogłoszeń sprzedaży. To o 13% mniej niż przed rokiem. Warto jednak obserwować ten wskaźnik w kolejnych miesiącach. Jeśli zacznie mocno rosnąć, to może oznaczać, że Polacy nie radzą sobie ze spłatą coraz wyższych rat kredytów i ratują się sprzedażą mieszkań lub że deweloperzy sprzedają dużo mniej niż prowadzają na rynek. Wtedy ceny mogą zacząć spadać. Jeśli natomiast ten wskaźnik nadal będzie spadał lub utrzymywał się na stabilnym poziomie, to sprzedający raczej nie obniżą cen.
Wojna na Ukrainie może podbić popyt na mieszkania
Kolejnym ważnym czynnikiem dla rynku nieruchomości będzie to, czy wojna na Ukrainie wywoła masowe migracje do naszego kraju. Jeśli tak, to ci ludzie będą przecież musieli gdzieś mieszkać. Taka sytuacja wywołałaby zapewne znaczący wzrost popytu na rynku najmu. To podbiłoby rentowność inwestycji w mieszkania. W rezultacie inwestorzy ponownie mogliby zacząć masowo kupować mieszkania i tym samym podbijać ceny. Do tego potrzebne byłoby jednak to, aby inwestycja w mieszkanie znów zaczęła przynosić wyższe zyski niż np. obligacje.
Coraz trudniej o oprocentowanie poniżej 6%
Na rynku kredytów hipotecznych wpływ podwyżek stóp procentowych jest już wyraźnie widoczny. W przypadku nowo udzielanych kredytów z oprocentowanie stałym niemalże nie ma już możliwości uzyskania stawki poniżej 6%. Średnie oprocentowanie dla wkładu własnego powyżej 20% wynosi 6,43%. Nieco lepiej wygląda sytuacja w przypadku oprocentowania zmiennego, ale tu trzeba się liczyć z tym, że po kilku miesiącach spłaty oprocentowanie może wzrosnąć. Dla kredytu z najniższym (10%) wkładem własnym pozostały już tylko dwie oferty z oprocentowaniem poniżej 6%*. Oferują je BPS i mBank. Średnie oprocentowanie wynosi natomiast 6,16%. Jedynie przy wkładzie własnym wyższym niż 20% wciąż bez problemu możemy uzyskać oprocentowanie niższe niż 6%. Średnia stawka w tym przypadku wynosi 5,70%. Biorąc jednak pod uwagę, że prawdopodobne są dalsze podwyżki stóp procentowych, to i tutaj oprocentowanie zapewne przekroczy 6%.
Porównywanie ofert jeszcze nigdy nie było tak trudne
Jeśli ktoś planuje zaciągniecie kredytu w najbliższym czasie i szuka najlepszej oferty, to przed nim bardzo trudne zadanie. Problem polega na tym, że część banków wyliczając oprocentowanie początkowe stosuje stawki WIBOR sprzed kilku miesięcy, część sprzed kilku dni, a część aktualny poziom. W ten sposób możemy ulec złudzeniu, że jakaś ofert jest atrakcyjna, choć tak nie jest.
Kolejny problem polega na tym, że część banków stosuje WIBOR 3M, a część WIBOR 6M. Ten drugi obecnie jest zdecydowanie wyższy (WIBOR 3M – 3,5%, WIBOR 6M – 3,91%) więc oparte o niego oprocentowanie będzie wyższe. Gdy jednak cykl podwyżek stóp się skończy to ta różnica najprawdopodobniej zdecydowanie się zmniejszy. Jeśli więc oprocentowanie kredytu opartego o WIBOR 6M jest nieznacznie wyższe od tego z WIBOR 3M, to i tak lepiej wybrać pierwszą ofertę.
Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym
Zdolność kredytowa spada, ale nie wszystkim tak samo
Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych powoduje nie tylko wzrost rat, ale również spadek dostępnej kwoty kredytu. Dla przykładu rodzina z dwójką dzieci i dochodem wynoszącym 6000 zł netto miesięcznie może obecnie liczyć przeciętnie na 207 296 zł. We wrześniu ubiegłego roku, czyli jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych, było to 292 297 zł. Dostępna kwota spadła więc o 29%. W przypadku takiej samej rodziny z dochodem 8000 zł netto przeciętna zdolność kredytowa spadła z 591 589 zł do 448 078 zł obecnie. Przy dochodzie wynoszącym 10 000 zł jest to to natomiast spadek z 878 079 zł do 677 877 zł. Procentowy spadek jest więc coraz mniejszy. Podczas, gdy przy dochodzie 6000 zł jest to spadek o 29%, to przy 10 000 zł już „tylko” 23%. Niestety wiele wskazuje na to, że dostępność kredytów w kolejnych miesiącach będzie jeszcze gorsza, ponieważ najprawdopodobniej czekają nas kolejne podwyżki stóp procentowych.
Maksymalna dostępna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 106 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 stycznia 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 23 lutego 2022 r.
NBP opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w IV kw. 2021 r. Wynika z nich, że pomimo podwyżek stóp procentowych ceny wciąż rosły. Nowe lokale średnio zdrożały o 18% r/r, a te z rynku wtórnego o 12% r/r. Ceny rosły tak szybko, że nie był w stanie tego zrekompensować znaczący wzrost wynagrodzeń. Z wyliczeń Expandera wynika, że na zakup lokalu o powierzchni 50 m2 w 7 największych miastach potrzeba było 115 średnich pensji netto. Rok wcześniej było to 109 pensji. Dodatkowo dostępność ogranicza rosnące oprocentowanie kredytów. Podpowiadamy więc co zrobić, aby uzyskać kredyt pomimo coraz niższej zdolności kredytowej.
W Gdyni ceny nowych mieszkań wzrosły aż o 35% r/r
Z danych NBP na temat cen transakcyjnych wynika, że na rynku pierwotnym najbardziej imponujące podwyżki miały miejsce w przypadku nowych mieszkań w Gdyni (35% r/r), Białymstoku (30% r/r) i Szczecinie (27% r/r). Najsłabiej rosły natomiast w Olsztynie (9% r/r) i Opolu (9% r/r). W przypadku rynku wtórnego najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie (21% r/r), Kielcach (17% r/r) i Zielonej Górze (17% r/r).
Spadki jedynie w Katowicach
Warto również porównać ceny w IV kwartale 2021 r. z tymi z III kw. 2021 r. Gdyby ceny zaczęły spadać, to tu byłoby to widać najszybciej. Nawet w tym ujęciu ceny jednak wciąż rosły. Jedynym wyjątkiem są Katowice. Nowe lokale były tam o 0,6% tańsze niż w poprzednim kwartale, a na rynku wtórnym spadek o 1,7% pokazał indeks hedoniczny (pokazuje zmiany cen uwzględniając zmiany w rodzaju sprzedawanych mieszkań).
Średnie ceny transakcyjne w IV kw. 2021 r.
Dlaczego ceny szybko rosły pomimo podwyżek stóp procentowych?
Tak mocny wzrost cen może wydawać się dziwny. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się przecież podwyżki stóp procentowych, które powinny hamować wzrost cen mieszkań. Warto jednak pamiętać, że od momentu podjęcia decyzji o zakupie mieszkania do oficjalnego zakupu mija zwykle 1-3 miesiące. Jest to więc w dużej mierze efekt decyzji jeszcze z III kwartału. Pierwsze efekty podwyżek zobaczymy więc dopiero w danych z tego roku.
Na mieszkania 50 m2 potrzeba 115 średnich pensji
Warto też pamiętać, że na wzrost cen mieszkań pozwalały rosnące wynagrodzenia. Ceny rosły jednak szybciej, co doprowadziło do spadku dostępności mieszkań. W przypadku siedmiu największych miast, zakup nowego 50-metrowego mieszkania wymaga wydania kwoty odpowiadającej 115 średnich pensji netto. Rok wcześniej było to 109 pensji , a najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 101 pensji. Przy założeniu, że ktoś z myślą o zakupie mieszkania odkładać aż połowę dochodów, można powiedzieć, że na mieszkanie trzeba pracować 2,5 roku dłużej niż pod koniec 2017 r.
Kiedyś zakup mieszkania wymagał 15-letnich dochodów
Należy jednak dodać, że choć relacja dochodów i cen mieszkań się pogorszyła, to wciąż jest dużo lepsza niż w szczycie poprzedniego boomu na rynku. W IV kw. 2007 r. zakup nowego mieszkania o powierzchni 50 m2 wymagał wydania równowartości aż 188 średnich pensji netto.
Dla uproszczenia przeliczmy to na lata. W IV kw. 2021 r. potrzebne były dochody z 9 lat i 7 miesięcy. W najlepszym momencie (III kw. 2006 i IV kw. 2017) było to 8 lat i 4 miesiące. W najgorszym momencie (IV kw. 2007) potrzebne były dochody aż z 15 lat i 8 miesięcy. To oczywiście nie licząc żadnych wydatków. Gdyby ktoś o takich dochodach faktycznie chciał odłożyć pełną kwotę potrzebną na zakup mieszkania, to trwałoby to znacznie dłużej.
Jaki wpływ na dostępność mają podwyżki stóp procentowych?
Przeciętny człowiek kupujący mieszkanie rzadko jest jednak w stanie uzbierać kwotę potrzebną na zakup mieszkania. Zwykle większą część pieniędzy pożycza, korzystając z kredytu hipotecznego. Dlatego żeby sprawdzić jaka jest dostępność mieszkań dla takich nabywców, trzeba uwzględnić nie tylko ceny i poziom wynagrodzeń, ale również koszt kredytu.
Sprawdźmy jaką część dochodu netto pary pochłania rata, przy założeniu, że zarabiają po 80% średniej pensji netto. W IV kw. 2021 r. ich łączne dochody wyniosły więc 7 130 zł miesięcznie. Zakładamy, że zgromadzili tylko 10% wkładu własnego i chcą kupić nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 po średniej cenie dla siedmiu największych miast.
Rata pochłonie ponad 40% dochodu
W IV kw. 2021 r. rata pochłaniałaby 33% dochodu naszej przykładowej pary. Rok wcześniej było to 30%. Dostępność mieszkań tylko minimalnie się więc pogorszyła. Znacząca zmiana nastąpi dopiero w tym roku. Jest niemal pewne, że w I kw. 2022 r. ten udział przekroczy 40%. Dostępność mieszkań znacząco spadnie, ponieważ banki obawiają się udzielania kredytów przy tak wysokim wskaźniku raty do dochodu.
Co zrobić, aby poprawić swoją szansę na kredyt
Jeśli ktoś planuje założenie rodziny i chciałby w najbliższym czasie kupić mieszkanie z pomocą kredytu, to jest w trudnej sytuacji. Z każdym miesiącem rosną stopy procentowe więc dostępna kwota kredytu coraz bardziej spada. Jeśli ktoś we wrześniu 2021 r. mógł liczyć na 400 000 zł, to obecnie dostanie już tylko ok. 289 000 zł. To spadek o ponad 100 000 zł. Jest jednak kilka sposobów, które zwiększają szansę na uzyskanie kredytu.
Po pierwsze warto porównywać oferty banków. Dostępna kwota w poszczególnych bankach może się różnić o ponad 100 000 zł. Najlepiej też zrezygnować z wszystkich posiadanych już limitów kredytowych, kart kredytowych czy spłacić kredyty ratalne. Dzięki temu wzrośnie dostępna kwota kredytu hipotecznego. Bardzo pomaga też dobra historia kredytowa, więc lepiej, aby przed zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie zdążyły się opóźnienia w spłacie nawet jakiegoś małego kredytu.
Warto też pamiętać, że im wyższe dochody tym łatwiej o kredyt. Warto więc spróbować wynegocjować z pracodawcą podwyżkę wynagrodzenia. Jeśli natomiast chodzi o zmianę pracy na lepiej płatną, to takie rozwiązanie może wydłużyć cały proces uzyskania kredytu. Na początku zwykle podpisywana jest umowa próbna na 3 miesiące. Banki preferują natomiast zdecydowanie dłuższe umowy, najlepiej na czas nieokreślony lub przynajmniej na kilka lat. W przypadku zmiany pracy trzeba byłoby więc zaczekać na zakończenie okresu próbnego i podpisanie kolejnej umowy.
Jeśli mamy taką możliwość, to najlepiej wnioskować o kredyt wspólnie z drugą osobą. Część banków obawia się pojedynczych kredytobiorców. W sytuacji utraty pracy taka osoba może nie poradzić sobie ze spłatą. Gdy jest np. dwóch kredytobiorców i oboje pracują, to utrata dochodów przez jednego z nich wciąż pozwala na utrzymanie się i terminową spłatę rat.
Na koniec warto dodać, że szukając sposobu na uzyskanie kredytu nie należy przesadzać z kwotą zadłużenia. Jest bardzo prawdopodobne, że stopy procentowe jeszcze wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Przy zbyt wysokim zadłużeniu możemy nie poradzić sobie ze spłatą.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
W IV kwartale 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętnie były aż o 16% wyższe niż przed rokiem. Spadków niemal nie ma nawet w danych miesięcznych, czyli w porównaniu grudnia z listopadem. Warto jednak pamiętać, że aby sprzedający obniżył cenę w ogłoszeniu, to najpierw musiałoby minąć kilka miesięcy bezskutecznego czekania na nabywcę. W IV kwartale było więc na to jeszcze za wcześnie. Bardzo trudno jednak przewidzieć czy spadki faktycznie się pojawią. Z jednej strony podwyżki stóp procentowych mogą hamować popyt i ściągać ceny w dół. Z kolei wzrost cen może wywołać zaostrzenie konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Jego rezultatem może być bowiem napływ dużej fali imigrantów. To mogłoby istotnie podnieść koszty najmu i w rezultacie przełożyłoby się na wzrost popytu inwestycyjnego na mieszkania.
Powiedzieć, że żyjemy w ciekawych czasach, to nie powiedzieć nic. Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji (a nawet deflacji) nagle znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń, czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r.
Wróćmy jednak jeszcze na chwilę do sytuacji z 2021 r. Rekordowo niskie stopy procentowe i drożejące ceny materiałów budowlanych doprowadziły do bardzo wysokiego popytu na mieszkania i znacznego wzrostu cen. Tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16% r/r. Największe wzrosty, przekraczające 20% r/r, odnotowaliśmy w Białymstoku (25% r/r) i Sosnowcu (20%). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bydgoszczy (7,4% r/r) i Częstochowie (9,8% r/r).
W samym grudniu 2021 r. w porównaniu do listopada 2021 r. ceny spadły tylko w Bydgoszczy (-1,4%). W pozostałych stawki wciąż rosły.
Ceny mieszkań w IV kw. 2021 r. i ich roczne zmiany
Obecnie na rynku dominuje oczekiwanie
Prezentowane dane o cenach mieszkań to już jednak przeszłość. Obecnie trwa natomiast okres, który można nazwać oczekiwaniem. Ci, którzy rozważają zakup mieszkania czekają, aby sprawdzić jakie są ich dochody po wprowadzeniu zmian podatkowych związanych z Polskim Ładem. Inni chcą sprawdzić jak mocno wzrosną stopy procentowe. Kolejna grupa nie wie co robić, bo ich zdolność kredytowa spadła np. o 100 000 zł. Są też tacy, który zastanawiają się co dalej z cenami mieszkań.
Wojna na Ukrainie może podbić ceny mieszkań
Wpływ na ceny mieszkań ma wiele różnych czynników. Część z nich może spowalniać rynek i działać na spadek cen, a inne mogą je podbijać. Zacznijmy od czynników, które mogą wpływać na dalszy wzrost cen mieszkań lub ich utrzymanie na obecnym wysokim poziomie. Są to przede wszystkim wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące płace (zarówno budowlańców jak i nabywców mieszkań). Nowym i niedocenianym czynnikiem jest natomiast zagrożenie wojną na Ukrainie. Gdyby wybuchł konflikt na dużą skalę, to nagle do naszego kraju mogą uciekać miliony Ukraińców. Ci musieliby gdzieś mieszkać. W krótkim czasie nie dałoby się zaspokoić tego popytu, więc zapewne mocno wzrosłyby stawki najmu, a to do góry pociągnęłoby ceny mieszkań. Nawet jeśli do wojny na dużą skalę nie dojdzie, to już samo zagrożenie zapewne wpłynie na wzrost liczby imigrantów z Ukrainy.
Wysokie stopy procentowe będą ściągać ceny mieszkań w dół
Głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych. Hamują one zarówno popyt inwestycyjny jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie. Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6% kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków.
Oprocentowanie część kredytów hipotecznych może przebić 7%
Dodatkowo wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne. Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27% we wrześniu do 3,44% obecnie. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1 544 zł do 2 136 zł, czyli aż o 38%. To jednak nie koniec. Notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8%.W takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10% wkładu własnego przekroczyłoby 7%. Rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2 419 zł, czyli o 56% więcej niż we wrześniu.
Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38% wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł.
Liczba mieszkań wzrosła o 1,7 mln
W ostatnim czasie, po publikacji przez GUS wstępnych danych ze spisu powszechnego, pojawiały się też pytania czy ceny mieszkań nie powinny spaść w efekcie tego, że mamy ich już dość dużo. Z danych GUS wynika, że mamy w Polsce 15,2 miliona mieszkań. Od spisu z 2011 r. do tego z 2021 r. przybyło ich aż o 1,7 mln. W tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób.
Na podstawie tych danych łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Problem polega na tym, że podana liczba ludności nie uwzględnia imigrantów przebywającym w naszym kraju czasowo. Obecnie jest ich około 3 mln, podczas gdy 10 lat temu było to ok. 56 tysięcy. Tak duży napływ imigrantów sprawił, że pomimo zwiększenia liczby mieszkań o 1,7 mln, jeszcze kilka miesięcy temu sprzedawały się one „jak świeże bułeczki”.
Nadchodzą dziwne czasy na runku nieruchomości
W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała. Coraz starsze są osoby urodzone w okresie powojennego boomu demograficznego. To sprawi, że coraz szybciej będą się wyludniały małe miejscowości i wsie. Szczególnie będzie to dotyczyło tych oddalonych od dużych miast. W takich miejscach ceny mieszkań za 10 lat mogą być bardzo niskie, ale i tak nikt nie będzie chciał ich kupić.
Na drugim biegunie będą miasta, które będą sprawnie przyciągały imigrantów, zarówno zagranicznych jak i młodych Polaków, przenoszących się w poszukiwaniu wykształcenia i dobrej pracy. W takich miejscach popyt będzie utrzymywał ceny na wysokich poziomach.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 82 042 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
W Eurostat opublikował dane na temat zmian cen mieszkań w krajach UE w III kwartale 2021 r. Wynika z nich, że w większości krajów UE wzrosty były jeszcze wyższe niż w Polsce. U nas mieszkania zdrożały przeciętnie o 8,9% r/r, co daje nam 16 miejsce na 26 krajów. Dla porównania liderem są Czechy, gdzie wzrost wyniósł aż 22% r/r. Odległe 15 miejsce zajmujemy również w porównaniu długoterminowym, czyli od I kw. 2014 r. W Polsce w tym okresie ceny wzrosły o 54%, a na Węgrzech czy w Czechach odpowiednio o 138% i 100%. Expander zwraca uwagę, że przed dużo większymi wzrostami cen uratowało nas to, że budowaliśmy bardzo dużo mieszkań oraz wyższe niż w większości innych krajów UE oprocentowanie kredytów hipotecznych.
Wzrost cen w Polsce poniżej średniej w UE
Dane Eurostatu potwierdziły, że ceny mieszkań w Polsce zauważalnie wzrosły. W III kw. 2021 r. były o 8,9% wyższe niż przed rokiem. Warto jednak dodać, że ten wzrost jest niższy niż w wielu innych krajach. Zajmujemy dopiero 16 miejsce na 26 krajów UE (brak danych dla Grecji). Nasz wynik jest też niższy niż większości państw na podobnym etapie rozwoju. Nieznacznie mniejszy wzrost miała jedynie Słowacja (8%). Czechy mają natomiast największy wzrost w UE – aż o 22%. Na kolejnych miejscach są Litwa (19%) i Estonia (17%). Węgry zajmują 9 pozycję z wynikiem 13%. Średnio w całej UE ceny wzrosły natomiast o 9,2%. Okazuje się więc, że w tym ujęciu jesteśmy nawet poniżej średniej w UE.
Zmiany cen mieszkań w okresie III 2020 – III 2021
Ceny mieszkań rosną już od niemal 7 lat
Warto również sprawdzić jak wygląda sytuacja Polski na tle krajów UE w całym cyklu wzrostu cen, który rozpoczął się w 2014 r. W tym okresie ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 53%. Daje nam to 15 miejsce na 27 krajów UE. Nasz wynik jest najsłabszy wśród krajów naszego regionu. Węgry (138%) i Czechy (99%) mają najmocniejsze wzrosty w UE. Fakt, że w innych krajach jest jeszcze gorzej nie jest oczywiście żadnym pocieszeniem dla tych, którzy chcą teraz kupić mieszkanie i zmagają się wysokimi cenami. Dyskutując o cenach mieszkań warto jednak o tym pamiętać.
Zmiany cen mieszkań w okresie I 2014 – III 2021
Ceny rosłyby mocniej, gdyby nie duża liczba budowanych mieszkań
Jednym z czynników, który nas uratował przed jeszcze mocniejszymi wzrostami cen było to, że w Polsce powstało w ostatnich latach bardzo dużo mieszkań. W 2020 r. mieliśmy najlepszy wynik w UE pod względem liczby nowych mieszkań – 5,79 na 1000 mieszkańców. Nie ma jeszcze danych za 2021 r., ale z pewnością również będziemy w czołówce. Kolejnym czynnikiem, który nie doprowadził do gigantycznych wzrostów cen mieszkań było stosunkowo wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Dla nas było ono rekordowo niskie, ale w rzeczywistości było jednym z najwyższych w UE.
Problemem będzie oprocentowanie zmienne
Nie wszystko nam się jednak udało. W najbliższym czasie wielu Polaków będzie miało problem, który nie wystąpi w większości krajów UE. U nas niemal wszystkie udzielone w ostatnich latach kredyty hipoteczne mają oprocentowanie zmienne. Podwyżki stóp procentowych spowodowały lub za chwilę spowodują wzrost rat aż o 30% w porównaniu do poziomu przed październikiem 2021 r. Ponadto to najprawdopodobniej jeszcze nie koniec podwyżek.
W większości krajów UE dominują natomiast kredyty z oprocentowaniem stałym. Dzięki temu np. w Czechach, choć stopy procentowe są już wyższe niż w Polsce, to kredytobiorcy jeszcze długo nie odczują podwyżki rat. Tam około połowa kredytów udzielonych w ostatnich latach ma oprocentowanie stałe na okres ponad 5 lat, a druga połowa ma oprocentowanie stałe od 1 do 5 lat. Kredytów z oprocentowaniem zmiennym niemal nie udzielano w ostatnich latach.
W Polsce, poza wymogiem ofertowania oprocentowania stałego, nie wprowadzono regulacji, które dałyby znaczący bodziec do wybierania tego typu ofert. Niemal wszyscy decydowali się więc na oprocentowanie zmienne, które było niższe w momencie udzielania kredytu. Poza tym tylko dwa banki oferują oprocentowanie stałe na 7 lat, a takich na 10 lat lub więcej nie mamy wcale.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
W ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny mieszkań wzrosły średnio o 15%, a kredyty hipoteczne cieszyły się rekordowym zainteresowaniem. Podwyżki stóp procentowych sprawią jednak, że sytuacja najprawdopodobniej się zmieni. Expander i Rentier.io podsumowują co działo się na rynku nieruchomości w 2021 r. i analizują co nas czeka w 2022 r.
Grudzień to dobry czas, aby wstępnie podsumować sytuację na rynku nieruchomości i zastanowić się co go czeka w przyszłym roku. W ostatnich miesiącach ceny mieszkań nieustannie rosły. Stawki w internetowych ogłoszeniach sprzedaży publikowanych w listopadzie były średnio o 15% wyższe niż przed rokiem. Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to największe wzrosty miały miejsce w Szczecinie (+23% r/r), Białymstoku (+23% r/r), Rzeszowie (+21% r/r) i Krakowie (+20% r/r). Najmniejsze wzrosty miały miejsce w Gdańsku (+6% r/r), Częstochowie (+8% r/r) i Bydgoszczy (+8% r/r).
Przyczyną tak znaczących wzrostów cen mieszkań były rekordowo niskie stopy procentowe i dobra sytuacja na rynku pracy. To zachęcało do zakupów mieszkań zarówno zwykłych ludzi, który łatwo mogli uzyskać bardzo tani kredyt hipoteczny, jak i zamożnych inwestorów. Oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji korporacyjnych nie pozwalało ochronić oszczędności przed inflacją, więc popularne stało się inwestowanie w mieszkania na wynajem.
Inwestycje w mieszkania dotychczas były wyjątkowo opłacalne. Jeśli do wzrostu ceny dodamy zysk z najmu, to nawet w tych miastach gdzie wzrosty były najmniejsze i tak z naddatkiem udało się pokonać inflację na poziomie 7,8%.
Ceny mieszkań w listopadzie 2021 r.
Co z cenami mieszkań w 2022 r.?
Wiele osób obecnie zastawia się co stanie się z cenami mieszkań w przyszłym roku. Naszym zdaniem najbardziej prawdopodobny scenariusz to stabilizacja. W części miast ceny wciąż będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż dotychczas, a w części być może zobaczymy niewielkie spadki. Ceny nie będą rosły już tak szybko ponieważ znaczący wzrost stóp procentowych z jednej strony powoduje, że kredyty hipoteczne stają się droższe i trudniej dostępne. Z drugiej wzrost WIBORu sprawi, że bez problemu będzie można znaleźć obligacje korporacyjne z oprocentowaniem powyżej 6% brutto. Nie wiadomo czy pozwoli to pokonać inflację, ale jest prawdopodobne, że część inwestorów zamiast kolejnego mieszkania kupi obligacje.
Z drugiej strony jest też kilka czynników, które będą stabilizować ceny czy nawet pchać je w górę. Na rynku pierwotnym będą to wysokie koszty materiałów budowlanych i rosnące płace. Na rynku wtórnym wysoka inflacja będzie zniechęcała do zamiany mieszkania na gotówkę, która szybko traci na wartości. Poza tym warto pamiętać, że w przyszłym roku ruszy program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Co prawda nie powinien on wpływać na wzrost cen (ze względu na limity cenowe), ale zapewne uruchomi odłożony popyt ze strony osób, które czekają na ten program.
Połączenie tych wszystkich przeciwstawnych czynników powinno w 2022 r. utrzymywać ceny w pobliżu obecnych poziomów.
Jak zmieni się oprocentowanie i dostępność kredytów hipotecznych w 2022 r.
Na rynku kredytów hipotecznych w 2021 r. mieliśmy ogromny boom. Wiosną i latem wniosków kredytowych było tak dużo, że banki nie nadążały z ich rozpatrywaniem. Czas oczekiwania na finansowania wydłużył się do ponad 2 miesięcy. W październiku, listopadzie i grudniu pojawiły się jednak podwyżki stóp procentowych, które nie tylko podwyższyły raty, ale również obniżyły dostępną kwotę kredytu o kilkanaście procent. W przyszłym roku czekają nas zapewne kolejne podwyżki stóp, które mogą podwyższyć oprocentowanie wielu kredytów powyżej 6% i wpłynąć na dalszy spadek dostępności kredytów.
Dlatego osoby, które w najbliższym czasie planują zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinny rozważyć oferty z oprocentowaniem stałym na okres 5-7 lat. Średni poziom oferowanego obecnie oprocentowania stałego wynosi 5,42% w przypadku wkładu własnego powyżej 20%. Dla porównania przy oprocentowaniu zmiennym średnia marża wynosi 2,04%, co oznacza, że przy obecnym poziomie WIBORu oprocentowanie wynosi średnio 4,48%. Gdyby jednak stopa referencyjna NBP wzrosła do 4%, to średnie oprocentowanie dla stawki zmiennej wyniosłoby 6,27%. Oprocentowanie stałe jest więc wyższe niż obecny poziom stawki zmiennej, ale chroni przed sytuacją, gdyby stopy procentowe dalej mocno rosły.
Porównanie stawek oprocentowania stałego i zmiennego
Znów będzie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego
Na koniec warto jeszcze wspomnieć o ważnym wydarzeniu, które będzie miało miejsce w przyszłym roku. Od 26 maja 2022 r. ma zacząć działać program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Ten program nie tylko pozwoli zaciągnąć kredyt hipoteczny na pełną cenę mieszkania czy domu, ale również da możliwość uzyskania dopłaty. Jej wysokość będzie zależała od liczby dzieci, które uchodzą się w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu. Dla przykładu w przypadku dwójki dzieci będzie to 20 000 zł, ale już przy trójce dzieci suma dopłat wyniesie łącznie 80 000 zł.
W październiku ceny mieszkań w większości miast wciąż rosły. W porównaniu z sytuacją przed rokiem rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie wzrosła średnio o 404 zł. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że miesięczne tempo wzrostu cen mieszkań (0,8% m/m) było wolniejsze niż w sierpniu (1,1%) czy wrześniu (1,9% m/m). Spadki w porównaniu z wrześniem odnotowaliśmy tylko w 6 z 17 miast. Co ciekawe w tej grupie pojawiła się Warszawa, gdzie ceny spadły co prawda minimalnie (-0,2% m/m), ale zdarzyło się to po raz pierwszy od grudnia 2020 r. Symptomów spowolnienia na rynku jest więc niewiele. Warto jednak pamiętać, że rynek nieruchomości zwykle reaguje na podwyżki stóp procentowych z kilkumiesięcznym opóźnieniem. Na rynku kredytów hipotecznych uwagę zwraca spadek marż oraz wzrost zainteresowania ofertami ze stałym oprocentowaniem.
Ceny są przeciętnie o 16% wyższe niż przed rokiem
W porównaniu do sytuacji przed rokiem ceny mieszkań w analizowanych przez nas miastach wzrosły średnio o 16%. Choć takie ujęcie zmian jest najbardziej spektakularne, to w najbliższym czasie szczególnie warto zwracać uwagę na zmiany w ujęciu miesięcznym oraz 3-miesięcznym. Tu najszybciej będzie bowiem można zaobserwować jakie zmiany wywołują podwyżki stóp procentowych.
Obecnie analizujemy dane na temat cen w ogłoszeniach opublikowanych w październiku. Był to czas dopiero po pierwszej podwyżce stóp procentowych. Nie powinno więc dziwić, że nie ma jeszcze zbyt wielu symptomów zmiany sytuacji. Ceny w większości miast wciąż rosły. Najmocniej wrosły w Poznaniu, gdzie mediana była o prawie 5% wyższa niż we wrześniu. Dzięki temu ustanowiony został nowy rekord na poziomie 8649 zł za m2. Z kolei największy spadek (-5% m/m) miał miejsce w Bydgoszczy. Jeśli chodzi o największy rynek nieruchomości, czyli Warszawę, to mediana cen spadła z 12 225 zł do 12 195 zł. Spadek jest więc minimalny, ale i tak zwraca uwagę, gdyż w poprzednich miesiącach tego roku mieliśmy tam nieustanne wzrosty.
Ceny mieszkań w październiku 2021 r.
Wzrost cen mieszkań w połączeniu z podwyżkami stóp procentowych powoduje, że zdecydowanie trudniej jest dziś kupić mieszkanie niż jeszcze rok temu. Dla przykładu załóżmy, że ktoś chce kupić 50 m2 w Krakowie i ma 20% wkładu własnego. Po pierwsze musi pożyczyć aż o 71 600 zł więcej niż przed rokiem, gdyż cena mieszkania wzrosła o 19,6%. Dodatkowo oprocentowanie kredytu wzrosło z 2,49% do 3,75%. Rata wzrośnie więc aż o 609 zł (z 1 638 zł do 2 248 zł). Gdyby natomiast stopy procentowe wzrosły jeszcze bardziej i WIBOR 3M wyniósł np. 3%, to przy obecnych cenach rata byłaby aż o 935 zł wyższa niż w październiku 2020 r.
Oczywiście należy dodać, że raty rosną również tym, którzy kupili mieszkania przed rokiem czy wcześniej. Wzrost jest tam jednak zdecydowanie mniejszy, gdyż na takie samo mieszkanie pożyczyli dużo mniejszą kwotę.
Rata kredytu na zakup 50 m2 przy 20% wkładu własnego
Co dalej z cenami mieszkań
Im mocniej wzrosną stopy procentowe tym większe prawdopodobieństwo spadku cen mieszkań. Z jednej strony oznacza to bowiem droższe i trudniej dostępne kredyty. Z drugiej inwestorzy mogą nagle odkryć, że gdzieś indziej mogą zarobić lepiej niż na mieszkaniach i zacząć je sprzedawać.
Dużo będzie też zależało od tego jak bardzo wyhamuje gospodarka. Na ceny mieszkań ma bowiem wpływ także to jaki jest poziom wynagrodzeń i jakie jest bezrobocie. Gdy ludzie boją się utraty pracy, to nie zaciągają kredytów na 20 lat. W takiej sytuacji spada popyt, a wraz z nim ceny. Znaczenie ma również poziom inflacji. Jeśli będzie ona utrzymywała się na tak wysokim poziomie, to wciąż będzie zachęcała do masowego inwestowania w mieszkania jako ochrony oszczędności przed utratą wartości.
Obecnie trudno jeszcze prognozować co będzie się działo z cenami mieszkań. Nie wiadomo bowiem jak zmienią się wymienione wyżej elementy. Wydaje się jednak mało prawdopodobne, aby ceny dalej rosły tak szybko jak dotychczas. Taki scenariusz można sobie wyobrazić jedynie w przypadku utrzymywanie się bardzo wysokiej inflacji.
Banki obniżają marże kredytowe
Dobrą wiadomością dla osób dopiero zamierzających kupić mieszkanie jest to, że banki stopniowo obniżają marże. Dla kredytów z 20% wkładem własnym średnia marża przed podwyżkami stóp procentowych wynosiła ok. 2,20%, a w listopadzie spadła do 2,07%. Spadek nie jest więc na tyle duży, aby powstrzymać wzrost oprocentowania kredytów, ale jednak zmniejsza wpływ podwyżek stóp na wysokość raty. Oczywiście dotyczy to tylko nowo udzielanych kredytów. Ci, którzy już uzyskali kredyt, maja stałą marżę, wpisaną do umowy kredytowej.
Rośnie zainteresowanie kredytami ze stałym oprocentowaniem
Na koniec warto wspomnieć, że kredytobiorcy nagle zaczęli interesować się ofertami kredytów hipotecznych z oprocentowaniem stałym, gwarantującym niezmienność rat przez okres 5-7 lat. Jeszcze we wrześniu zainteresowanie było znikome, a obecnie większość klientów Expandera pyta o tego typu rozwiązania. Niestety poziom oferowanego przez banki stałego oprocentowania przekracza już 5%, podczas gdy jeszcze we wrześniu można było liczyć nawet na 3,04%. Dlatego ostatecznie większość klientów wciąż wybiera oprocentowanie zmienne.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 34 237 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 października 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
