Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, III kw. 2021

Miniony kwartał można nazwać kwartałem rekordów. Ceny niemal na wszystkich analizowanych przez nas rynkach osiągnęły najwyższe poziomy w historii. Dodatkowo tempo wzrostu było jeszcze wyższe niż w poprzednich kwartałach. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniej (14% r/r) drożały duże lokale. Te średniej wielkości były o 13% droższe niż przez rokiem, a małe o 11%. Patrząc łącznie na wszystkie segmenty, największe wzrosty miały miejsce w Sosnowcu (24% r/r) i Białymstoku (19% r/r) i Gdyni (19% r/r). Również na rynku kredytów hipotecznych było bardzo gorąco. Według BIK w minionym kwartale wypłacono najwyższą w historii kwotę kredytów hipotecznych – niecałe 25 mld zł. Warto jednak pamiętać, że był to okres jeszcze przed podwyżką stóp procentowych, która może schłodzić nastroje.

W Krakowie małe mieszkania już po 12 000 zł za m2
W III kwartale 2021 r. mieliśmy do czynienia z prawdziwym boomem na rynku nieruchomości. Jedynym segmentem, na którym przeciętna cena nie osiągnęła rekordowego poziomu są małe mieszkania (do 35 m2) w Sosnowcu. Na wszystkich pozostałych pojawiły się najwyższe stawki w historii. Jako przykład niech posłuży Kraków. Przeciętna cena średnich (35 – 60 m2) i dużych (powyżej 60 m2) mieszkań przekroczyła tam po raz pierwszy 10 000 zł za m2, a małych (do 35 m2) osiągnęła rekordowy poziom 12 000 zł za m2.

Najmocniej rosły ceny dużych mieszkań
Najbardziej „gorąco” było w segmencie dużych mieszkań. Średni wzrost wyniósł tu 14% r/r, a w kilku miastach ceny wzrosły o ponad 20% r/r. Rekordzistą jest Gdynia, gdzie stawki wzrosły o 27%. Kupując np. 70-metrowe mieszkanie trzeba było zapłacić o 145 tys. zł więcej niż przed rokiem (wzrost z 538 tys. zł do 683 tys. zł). Duże wzrosty odnotowaliśmy również w Sosnowcu (24% r/r), Białymstoku (23% r/r) i Krakowie (22% r/r). Warto też dodać, że ceny dużych mieszkań rosną coraz szybciej. W poprzednim kwartale było to 9% rocznie, a teraz już 14%.

Wysoki popyt na duże mieszkania widać nie tylko w cenach, ale również w spadku liczby dostępnych ogłoszeń. Unikalnych ofert sprzedaży dużych mieszkań było aż o 20% mniej niż w poprzednim kwartale. Dla średniej wielkości lokali spadek wyniósł 15%, a dla małych 11%.

Jest kilka przyczyn tej popularności dużych mieszkań. Po pierwsze w przeszłości drożały wolniej niż małe i średnie lokale, więc ich ceny nie były jeszcze aż tak bardzo wygórowane. O duże wzrosty było więc łatwiej. Ponadto deweloperzy budowali w ostatnim czasie mało tego typu mieszkań. Skupili się na mniejszych mieszkaniach, które w poprzednich okresach sprzedawały się „jak świeże bułeczki”. Tymczasem pojawiał się popyt na duże lokale, gdyż bardzo dobra sytuacja na rynku pracy pozwala wielu rodzinom na wymianę mieszkania na większe.

Małe lokale zdrożały o 11%
Pewnym zaskoczeniem może być natomiast to, że najwolniej drożały małe lokale (poniżej 35 m2). Ich ceny wzrosły o 11% r/r, podczas gdy średnich mieszkań o 13% r/r, a dużych o 14% r/r. Zwykle było dokładnie odwrotnie, czyli najmocniej drożały małe. Obecnie trudno jednak jeszcze ocenić czy będzie to trwała zmiana, czy tylko „wypadek przy pracy”.

Żeby uzupełnić obraz musimy dodać, że nie można mówić o jakimś załamaniu w segmencie małych mieszkań. Wzrost o 11% r/r był wyższy niż w poprzednich kwartałach. Największe wzrosty cen na tym rynku miały miejsce w Sosnowcu (25% r/r), Białymstoku (16% r/r), Szczecinie (14%) i Gdyni (14% r/r). Co ciekawe w tym pierwszym mieście roczny wzrost jest tak duży pomimo tego, że ceny tam spadły o niecałe 3% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Był to jedyny spadek jaki odnotowaliśmy.

Ceny i ich roczne zmiany w III kw. 2021 r.

Rekord na rynku kredytów hipotecznych
Ogromny popyt na nieruchomości widać również w danych na temat wypłaconych w III kw. 2021 r. kredytów hipotecznych. Ich łączna wartość była najwyższa w historii i wg. BIK wyniosła 24,8 mld zł. Wynik robi wrażenie, ale należy dodać, że ten boom wciąż nie jest tak spektakularny jak w latach 2007-2008. Ponieważ obecnie mamy dużo wyższy poziom wynagrodzeń, to zdecydowanie łatwiej osiągać wysokie wartości kredytów. Lepszym parametrem pozwalającym porównać sytuacje jest liczba wypłaconych kredytów. W III kw. 2021 r. udzielono ich 74,5 tysiąca. To najwyższa liczba od III kw. 2008 r., kiedy było ich 82,9 tysiąca. W szczytowym momencie, czyli w II kw. 2007 r. udzielono aż 88 tysięcy kredytów. Tego rekordu prawdopodobnie już nigdy nie przebijemy ze względów demograficznych. Wedy na zakupy ruszyły bowiem roczniki wyżu demograficznego urodzone na początku lat 80-tych.

Kredyty hipoteczne drożeją
Drugim kluczowym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych była podwyżka stóp procentowych, która została wprowadzona w październiku, a więc na początku IV kwartału. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopę referencyjną z 0,1% do 0,5%. Dla kredytów hipotecznych najważniejszy jest jednak wskaźnik WIBOR 3M, który wzrósł z 0,24% na początku października do 0,72% (27 października). To sprawi, że rata przeciętnego kredytu, czyli na kwotę 330 000 zł na 25 lat wzrośnie o 83 zł. Jeśli natomiast pojawi się następna podwyżka i WIBOR wzrośnie o kolejne 0,5 pkt. proc., to rata będzie już o 172 zł wyższa niż na początku października.

Dostępna kwota kredytu może spaść o 10%
Ze względu na wzrost oprocentowania spadnie dostępna kwota kredytu. Dla przykładu osoba, która mogła liczyć na 400 000 zł dostanie o 20,4 tys. zł mniej. Jeśli natomiast WIBOR wzrośnie o kolejne 0,5 pkt. proc, to dostępna kwota spadnie o 40,1 tys. zł, a więc aż o 10%.

Zmiany wywołane wprowadzoną już podwyżką nie są imponujące, ale należy pamiętać, że w kolejnych miesiącach mogą pojawić się kolejne. Dlatego obecnie najbardziej prawdopodobnym scenariuszem wydaje się stopniowy spadek popytu na mieszkania i tempa wzrostu cen. Należy jednak dodać, że stopy procentowe to nie jedyny element wpływający na sytuację na rynku. Jeśli stopy procentowe wzrosną nieznacznie, a utrzyma się wysoka inflacja lub wysokie tempo wzrostu wynagrodzeń, to boom na nieruchomości wcale nie musi się skończyć.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 87 460 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 lipca do 30 września 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags: ,

Są miejsca w Polsce, gdzie mieszkania kosztują mniej niż 3000 zł za m2

Z danych GUS wynika, że w niektórych częściach naszego kraju można kupić mieszkanie lub dom o powierzchni przekraczającej 100 m2 w cenie kawalerki w Warszawie. Z analizy Expandera wynika, że w I kw. 2021 r. aż w siedmiu powiatach mediana cen nie przekraczała 3 000 z za m2, a w kolejnych 40 powiatach było to od 3 000 zł do 4000 zł za m2. Najwięcej bardzo tanich regionów jest na Śląsku. Pierwsza dziesiątka najdroższych składa się natomiast głównie z tych nadmorskich oraz największych miast. Co ciekawe Warszawa zajęła dopiero czwarte miejsce, tuż za powiatem tatrzańskim obejmującym m. in. Zakopane.

W raportach na temat cen mieszkań zwykle można znaleźć jedynie informacje o sytuacji w największych miastach. Tam, po kilku latach wzrostów cen, jest już jednak na tyle drogo, że wielu osób nie stać na zakup wymarzonego mieszkania. Jeśli jednak ktoś ma możliwość pracy zdalnej, to może zamieszkać w dowolnym miejscu. Dzięki temu może kupić mieszkanie czy dom o kilkaset tysięcy złotych taniej niż w dużym mieście.

Według GUS w I kwartale 2021 r. najtańsze lokale mieszkalne (mieszkania i domy) zostały sprzedane w powiecie ząbkowickim, którego siedzibą są Ząbkowice Śląskie. Przeciętna (mediana) cena m2 na rynku pierwotnym* wyniosła tam zaledwie 2 704 zł. Bardzo podobne ceny obowiązywały w powiecie pszczyńskim (2 767 zł). W cenie 30-metrowej kawalerki w Warszawie (307 770 zł) można w tych powiatach kupić odpowiednio 113 m2 i 111 m2.

Jeśli natomiast chodzi o miasta na prawach powiatu, to najtaniej było w tym okresie w Chorzowie (2 775 zł/m2), Jastrzębiu-Zdroju (2 868 zł/m2), Siemianowicach Śląskich (2 931 zł/m2) i Bytomiu (2 998 zł /2). Przy okazji musimy też wspomnieć o nadwiślańskim powiecie staszowskim, który z przeciętną ceną 2 923 zł/m2 również zalicza się do siódemki powiatów z ceną poniżej 3 000 zł/m2.

Wśród najtańszych lokalizacji dominuje Śląsk
W dziesiątce najtańszych powiatów w Polsce jest aż sześć z województwa śląskiego i dwa z dolnośląskiego. To pierwsze województwo obejmuje m. in. wspominany już powiat pszczyński oraz miasta Chorzów i Jastrzębie-Zdrój. Niskie ceny obowiązywały również w części województwa dolnośląskiego, a szczególnie w najtańszym w Polsce powiecie ząbkowickim, a także w wałbrzyskim (3 091 zł/m2).

Gdyby ktoś chciał kupić tanie mieszkanie czy dom blisko morza, to wśród nadmorskich powiatów najtaniej było w lęborskim (4 115 zł/m2), który obejmuje m. in. Łebę.

Najdrożej nad morzem i pod Tatrami
Aż 6 z 10 najdroższych powiatów jest zlokalizowanych nad morzem. Natomiast powiat miasta stołecznego Warszawy zajął dopiero 4 miejsce pod względem najwyższych cen. Mediana wynosiła tam 10 259 zł/m2. Znacznie drożej było w Sopocie (16 703 zł/m2) i powiecie sławieńskim (14 818 zł/m2), który obejmuje nadmorskie miejscowości tj. Darłowo, Dąbki czy Jarosławiec. Na trzecim miejscu, tuż przed Warszawą, znalazł się natomiast powiat tatrzański obejmujący miejscowości tj. Zakopane, czy Białka Tatrzańska, w którym mediana cen wyniosła 12 146 zł/m2.

Zestawienie cen w 213 powiatach

Jak to policzyliśmy
Prezentowane ceny to mediany dla transakcji zawartych w I kw. 2021 r. Są to dane GUS uzyskiwane z rejestrów cen i wartości nieruchomości prowadzonych przez starostwa powiatowe i prezydentów miast na prawach powiatu przy wykorzystaniu informacji pochodzących z aktów notarialnych.

* w tym przypadku rynek pierwotny to nie zawsze są nowo wybudowane lokale. GUS tutaj uznaje za sprzedaż na rynku pierwotnym transakcje dokonywane na wolnym rynku, gdzie stroną sprzedającą jest osoba prawna i średnia cena za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu wynosi co najmniej 2 000 zł.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, wrzesień 2021

Na rynku nieruchomości zapanowała prawdziwa gorączka. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 miastach ceny są o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Rekordzistami są Sosnowiec (+31% r/r) i Gdynia (+20% r/r). W tym ostatnim na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 trzeba wydać aż o 80 tys. zł więcej niż przed rokiem. O boomie świadczy również to, jak szybko znikają wystawiane oferty sprzedaży. Wzrosty napędzają już nie tylko niskie stopy procentowe, ale także bardzo dobra sytuacja na rynku pracy. Według GUS przeciętne wynagrodzenie w sierpniu wzrosło aż o 9,5% r/r.

W tym roku nie było wakacyjnego „zastoju” na rynku mieszkaniowym. Sierpień był kolejnym miesiącem, w którym ceny rosły. Aż w 9 miastach odnotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Jednym z takich miast jest Warszawa, gdzie mediana cen jest już bardzo blisko 12 000 zł za m2. Warto też wspomnieć o Rzeszowie i Gdyni, w których od stycznia ceny wzrosły odpowiednio aż o 14% i 13%. Ciekawa jest również sytuacja w Gdańsku. Tam w marcu mediana przebiła 10 000 zł za m2, ale w kolejnych miesiącach spadki zepchnęły ją poniżej tego poziomu. W sierpniu ponownie udało się przebić tą „okrągłą” kwotę i przy okazji ustanowiony został nowy rekord na poziomie 10 556 zł za m2.

Zawsze są jednak jakieś wyjątki. Już drugi miesiąc z rzędu spadają ceny w Katowicach i Białymstoku. W tym pierwszym jeszcze w czerwcu osiągnięty został rekordowy poziom 7000 zł za m2. Od tego czasu mediana cen spadła jednak o 4% i powróciła do poziomu z początku roku. Bardzo podobna była sytuacja w Białymstoku, ale spadek w porównaniu z czerwcem był mniejszy i wyniósł niecałe 2%. Należy jednak dodać, że nie ma wśród analizowanych przez nas miast ani jednego, w którym ceny byłyby niższe niż przed rokiem.

Ofertowe ceny mieszkań w sierpniu 2021 r.

Wystawiane oferty szybko znikają
Wysoki wakacyjny popyt na mieszkania pokazują również dane na temat liczby ogłoszeń o sprzedaż mieszkań. W sierpniu na portalach odnotowaliśmy 96 106 aktywnych ofert, co jest drugim najniższym wynikiem w tym roku. Nie był to jednak efekt małej liczby nowych ogłoszeń, bo tych było 32 390, a więc podobnie jak w poprzednich miesiącach. Przyczyną było najprawdopodobniej to, że nowe ogłoszenia szybko znikały znajdując nabywcę. W ich miejsce oczywiście pojawiały się kolejne, ale nie w pełni były w stanie zaspokoić popyt. Oczywiście zdarzały się również ogłoszenia, które nie były wycofywane, ale „wisiały” przez dłuższy czas. Były to głównie takie ze zbyt wygórowaną ceną (niektórzy sprzedający znacznie przesadzili) oraz dotyczące mieszkań z wadami technicznymi lub prawnymi.

Ceny ciągną do góry dwa silniki
Duży popyt na mieszkania i rosnące centy, to efekt splotu dwóch czynników – rekordowo niskich stóp procentowych i bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy. Polacy nie obawiali się już utraty pracy. Stopa bezrobocia w lipcu wyniosła tylko 5,8%. Mieliśmy więc kumulację popytu, ponieważ kupowali wszyscy, którzy wstrzymywali się z decyzją w ubiegłym roku. Szybko rosną też wynagrodzenia – według GUS o 9,5% r/r. W rezultacie łatwiej jest podjąć decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego na kilkaset tysięcy złotych. Do tego kredyty hipoteczne wciąż są bardzo tanie i dość łatwo dostępne. Niskie stopy procentowe i wysoka inflacja zachęcają do zakupów także inwestorów, dla których mieszkania są źródłem atrakcyjnych zysków.

Są pierwsze oznaki uspokojenia sytuacji
Do tego obrazu boomu na rynku trzeba jednak dodać, że pojawiły się sygnały wskazujące na to, że powoli on hamuje. Po pierwsze spada liczba wniosków o kredyty hipoteczne. Według BIK w lipcu i sierpniu wniosków było odpowiednio 43 tys. i 42 tys. Z jednej strony to wciąż bardzo dużo. W przeszłości przekroczenie 40 tys. zdarzało się rzadko. Jednocześnie to jednak zdecydowanie mniej niż wiosną – w kwietniu było to prawie 51 tysięcy.

Warto też przypomnieć, że od lipca działają nowe zasady obliczania zdolności kredytowej wynikające z Rekomendacji S. Nie pozwalają one podwyższać dostępnej kwoty kredytu poprzez wydłużanie okresu kredytowania powyżej 25 lat. Nawet jeśli klient będzie chciał kredyt na 35 lat, to bank wyliczając dostępną kwotę kredytu będzie brał pod uwagę ratę wyższą od rzeczywistej, bo obliczaną dla okresu 25 lat.

Kolejny elementem hamującym jest to, że zaczęło już rosnąć oprocentowanie kredytów hipotecznych. W ostatnim czasie wzrosła stawka WIBOR 3M, od której uzależnione jest oprocentowanie większości kredytów hipotecznych. Kilka banków wprowadziło też podwyżki marż dla kredytów z oprocentowaniem zmiennym i stawek oprocentowania stałego. Oczywiście kredyty wciąż są zdecydowanie tańsze niż przed pandemią. Powoli będą jednak wracały do tamtych poziomów. W przyszłym roku zobaczymy zapewne podwyżki stóp NBP, co jeszcze bardziej podwyższy WIBOR i oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Na koniec dobra informacja. Jest jednak szansa, że w najbliższym czasie wnioski o kredyty hipoteczne będą szybciej rozpatrywane. Obecnie, podobnie jak w poprzednich miesiącach, uzyskanie kredytu trwa średnio 2 miesiące. Banki podjęły już jednak działania, które powinny w najbliższym czasie pomóc w rozwiązaniu problemu i przeciętny czas powinien wrócić do standardowego 1 miesiąca.

Ranking kredytów hipotecznych – wrzesień 2021
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 32 390 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w sierpniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, sierpień 2021

Ceny mieszkań wciąż ustanawiają nowe rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 z 17 badanych miast ceny osiągnęły najwyższy poziom w historii. Dla przykładu w Gdyni i Wrocławiu przeciętne stawki w ofertach sprzedaży przekroczyły już 9 000 zł za m2. Średni wzrost w ciągu ostatnich dwóch lat wyniósł aż 24%. Inwestycje w mieszkania okazały się więc bardzo dobrym zabezpieczeniem przed inflacją, która urosła do poziomu najwyższego od 20 lat. Na rynku kredytów hipotecznych wciąż problemem jest bardzo długi czas oczekiwania na rozpatrzenie wniosku. Złą wiadomość jest również to, że jesienią banki mogą wprowadzić podwyżki marż.

W ostatnim czasie rynek nieruchomości przeżywa ogromny boom. W ciągu zaledwie 3 miesięcy ceny w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 4,5%. Najgoręcej było w Łodzi, gdzie podskoczyły aż o 10%, a także w Białymstoku (9%) i Gdyni (8%). Niewielkie spadki odnotowaliśmy natomiast w Bydgoszczy (-1%) i Katowicach (-1%).

Warto jednak spojrzeć na zmiany również w dłuższym okresie. Przed rokiem mieliśmy wiele pandemicznych ograniczeń, które zakłócały działanie tego rynku. Postanowiliśmy więc zaprezentować jak zmieniły się ceny w ciągu 2 lat, czyli od lipca 2019 r. W tym okresie najmocniej wzrosły ceny w Sosnowcu (41%), Radomiu (35%) i Łodzi (29%). Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy natomiast w Bydgoszczy (12%), Poznaniu (15%) i Gdańsku (17%) i Katowicach (17%). Dla wszystkich badanych przez nas miast przeciętny 2-letni wzrost wyniósł 24%.

Ofertowe ceny mieszkań w lipcu 2021 r.

Mieszkania okazały się skuteczną ochroną przed inflacją
Powyższe wyniki bardzo mocno kontrastują z niemal zerowym oprocentowaniem lokat bankowych. Ci, którzy przenieśli oszczędności z banków na rynek nieruchomości świetnie na tym wyszli. Nie tylko udało im się ochronić oszczędności przed najwyższą od 20 lat inflacją (5,4% w sierpniu), ale jeszcze znacząco powiększyć wartość majątku. Jak to zwykle bywa, już po fakcie wydaje się to oczywiste, ale wtedy wcale tak nie było. Przypomnijmy, że ceny wydawały się wtedy już dość wysokie, bo były o 15% wyższe niż lipcu 2018 r.

Duże wzrosty jakie obserwowaliśmy w ostatnim czasie mogą przyciągnąć kolejnych chętnych, którzy będą chcieli szybko uzyskać wysokie zyski. Warto jednak pamiętać, że wyniki z przeszłości nie dają gwarancji, że tak samo będzie w przyszłości. Coraz bardziej prawdopodobne stają się podwyżki stóp procentowych, które mogą zdecydowanie spowolnić wzrosty cen, a w dłuższym okresie nawet doprowadzić do ich spadku. Im mocniej ceny wzrosną, tym większe będzie ryzyko spadku w przyszłości.

Jesienią kredyty mogą być droższe
Boom na rynku doprowadził do tego, że w tym roku banki bez problemu zrealizują swoje plany sprzedażowe w zakresie kredytów hipotecznych. To z kolei oznacza ryzyko podwyżek marż, które w przeszłości były wprowadzane właśnie po przekroczeniu założonej sprzedaży. W ten sposób banki maksymalizują swoje zyski. Podwyżek spodziewamy się w październiku lub listopadzie.

Skutkiem ogromnego zainteresowania kredytami jest też bardzo długi czas oczekiwania na przyznanie kredytu. Ten czas wydłużył się z około 1 miesiąca do 2 miesięcy, a w niektórych przypadkach trzeba czekać nawet 3 miesiące. Ta sytuacja wynika z kumulacji popytu. W ubiegłym roku wiele osób odkładało decyzję o zakupie mieszkania w obawie o utratę pracy. W tym roku sytuacja na rynku pracy jest natomiast bardzo dobra, więc wniosków kredytowych jest bardzo dużo.

Na to nałożył się jeszcze okres wakacyjny, kiedy bankowi analitycy korzystają z urlopów. Obecnie urlopy już się kończą, ale rozładowanie kolejki może jeszcze potrwać jakiś czas, więc na skrócenie terminów trzeba zapewne zaczekać do października. Wtedy może jednak ruszyć program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jeśli tak się stanie, to może pojawić się kolejna fala wniosków kredytowych. Nie ma więc pewności kiedy sytuacja się poprawi.

Kupując obecnie mieszkanie warto więc w umowie przedwstępnej zastrzec sobie odpowiednio długi czas na uzyskanie kredytu. Najlepiej składać wnioski do 2-3 banków jednocześnie. Jeśli jeden z nich będzie bardzo się spóźniał, to być może inny przyzna kredyt w rozsądnym terminie. Warto też skorzystać w pomocy doświadczonego eksperta finansowego, który ma wiedzę o tym, gdzie w danym momencie czas oczekiwania jest najkrótszy.

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 31 962 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lipcu 2021 r. Bierzemy pod uwagę ogłoszenia unikalne, a więc po usunięcia duplikatów dotyczących tego samego mieszkania. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags:

Ceny mieszkań znów rosną – czy to jest bańka

Z danych NBP wynika, że transakcyjne ceny mieszkań rosną coraz szybciej. W siedmiu największych miastach nowe lokale drożały już szybciej niż przed pandemią. W II kwartale 2021 r. były bowiem o 11,3% wyższe niż przed rokiem i był to najszybszy wzrost od I kw. 2008 r. Expander sprawdził czy w związku z tym można już mówić o bańce na rynku nieruchomości.

Definicje bańki są bardzo różne. Ogólnie można jednak powiedzieć, że na rynku nieruchomości mamy z nią do czynienia wtedy, gdy ceny osiągają absurdalne poziomy. Chodzi o sytuację, gdy nie mają znaczenia dochody mieszkańców danej okolicy, czy zysk jaki można uzyskać z wynajmu. Zakupy są dokonywane tylko dlatego, że kupujący wierzą, że za chwilę będzie jeszcze drożej i chcą w ten sposób szybko uzyskać wysoki zysk.

Obecnie istnieje znaczne ryzyko wystąpienia takiego scenariusza. Ceny mieszkań rosną szybko (nowe średnio o 12% rocznie), a oprocentowanie lokat bankowych jest bliskie zera. Do tego mamy wysoką inflację – ceny w lipcu były o 5% wyższe niż przed rokiem. Osoby posiadające oszczędności chcą więc je w jakiś sposób ochronić przed utratą na wartości. Kupują więc mieszkania. Kolejnym elementem są najtańsze w historii kredyty hipoteczne. One zachęcają do inwestowania w mieszkania te osoby, które nie mają kilkuset tysięcy złotych oszczędności, ale mają zdolność kredytową.

Cena 1 m2 aż o 1 057 zł wyższa niż miesięczne dochody pary
Opisane wyżej czynniki doprowadziły do coraz mocniejszego oddalania się cen mieszkań od poziomu wynagrodzeń. Na załączonym wykresie widać bańkę na rynku w latach 2007-2008 oraz być może początek kolejnej. Różnica między średnią ceną m2 w siedmiu największych miastach, a dochodami netto pary o przeciętnych dochodach wynosi już 1 057 zł. Jeszcze w IV 2017 r. było to zaledwie 119 zł. Wciąż jest to jednak dużo mniejsza niż w szczycie poprzedniej bańki, kiedy było to 3 764 zł.

113 pensji netto za nowe mieszkanie
Zmiany jakie zaszły w ostatnim czasie doskonale pokazuje również to, ile średnich pensji netto trzeba zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 m2. W przypadku nowych mieszkań w siedmiu największych miastach potrzeba 113 średnich pensji netto. We wspomnianym już IV kw. 2017 r. były to tylko 102 pensje. Z drugiej strony wciąż daleko jeszcze do poziomów z okresu ostatniej bańki, kiedy było to aż 188 średnich pensji netto.

Czy bańka faktycznie powstanie?
Nikt nie zna przyszłości. Istnieje jednak znaczne ryzyko tego, że bańka powstanie, gdyż coraz więcej osób wierzy, że ceny nadal będą mocno rosły. Jest jednak również druga strona medalu, o której nie należy zapominać. Jest dość prawdopodobne, że już niedługo zaczną rosnąć stopy procentowe. Początkowo nie będzie to miało dużego znaczenia. Jeśli jednak za np. 2-3 lata stopy będą dużo wyższe niż dziś, to wzrost cen z pewność spowolni, a być może nawet dojdzie do ich spadku. Wszystko zależy od tego jak mocno wzrosną stopy procentowe i jak bardzo ceny oderwą się od poziomu wynagrodzeń.

W Gdyni aż o 24% drożej niż przed rokiem
Na koniec podsumujmy dane NBP na temat cen transakcyjnych w II kw. 2021 r. Największe wzrosty cen dla nowych mieszkań pojawiły się w Gdyni. Ceny były tam aż o 24% wyższe niż przed rokiem. Nie jest to złudzenie wynikające z tego, że ceny przed rokiem obniżyła pandemia. Nawet jeśli porównamy stawki z II kwartału 2021 r. z tymi tuż przed pandemią, to wzrost wyniesie 20%, a więc i tak jest ogromny. Gorąco było również na rynku nowych mieszkań w Lublinie. Po wzroście o 19% średnia cena po raz pierwszy w historii przekroczyła 7000 zł za m2. Jedynym miastem, w którym ceny były niższe niż przed rokiem jest Opole (-3%).

Warto też zwrócić uwagę na łączne dane z siedmiu największych miast. Tam wzrost cen (o 11,3%) nowych mieszkań jest już szybszy niż przed pandemią. Co ciekawe znacząco rosły nawet stawki w Warszawie (13%) i Krakowie (10%), gdzie pandemia mocno dotknęła rynek najmu.

Ceny nowych mieszkań w II kw. 2021 r.

Używane mieszkania drożeją wolniej niż nowe
Na rynku wtórnym ceny również rosną coraz szybciej, ale wciąż wolniej niż na rynku pierwotnym czy przed pandemią. Nowe mieszkania średnio drożeją bowiem w tempie 12% rocznie, a używane 8% rocznie. Największy wzrost pojawił się w Poznaniu (12%), a drugie miejsce zajął Kraków (11,2%). Na tych rynkach wzrosty były więc wyższe niż w przypadku nowych mieszkań. Najmniejsze zmiany pojawiły się natomiast w Rzeszowie, gdzie stawki były zbliżone do tych przed rokiem.

Ceny używanych mieszkań w II kw. 2021 r.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021

Ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że małe lokale w II kwartale kosztowały o niemal 10% więcej niż przed rokiem, a średnie i duże o 9%. Największe wzrosty, o ponad 20%, odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Sosnowcu (22% r/r) i małych w Gdyni (21% r/r). Najwyższe ceny obowiązywały natomiast w przypadku małych lokali w Warszawie. Mediana stawek przekroczyła tam właśnie 13 000 zł z m2. Wyższe ceny tylko częściowo zrekompensował spadek oprocentowania kredytów – z 3,27% przed rokiem do 2,87%. Popyt na kredyty hipoteczne jest bardzo wysoki, a czas oczekiwania na przyznanie finansowania dwukrotnie się wydłużył. Średnio wymaga to aż 2 miesięcy. Wartym odnotowanie jest też opublikowanie projektu ustawy o kredycie bez wkładu własnego.

W danych na temat cen mieszkań w II kwartale 2021 r. zwraca uwagę fakt, że aż w siedmiu miastach roczne tempo wzrostu jest już dwucyfrowe. Średni roczny wzrost wynosi ok. 9,5%, a więc tempo przyspiesza. Wciąż jest jednak niższe niż tuż przed pandemią, kiedy ceny ofertowe rosły o 16% r/r. Największe wzrosty w porównaniu z stawkami przed rokiem zaobserwowaliśmy w Gdyni i Sosnowcu. Patrząc natomiast tylko na wzrost w ciągu jednego kwartału widać, że w ostatnim czasie najbardziej rozgrzany był rynek w Białymstoku. Duże lokale zdrożały tam aż o 10%, a małe i średnie o 5%. Jedynym przypadkiem, gdy cena jest niższa niż przed rokiem są duże mieszkania w Toruniu (-0,8 r/r).

Ceny mieszkań w 2. kw. 2021

Raty od 1 080 zł w Sosnowcu do 2 386 zł w Warszawie

Choć ceny zauważalnie rosły, to kupujący z pomocą kredytu nie zawsze to odczuwali. Wzrost cen częściowo rekompensował spadek oprocentowanie kredytów hipotecznych. Średnie oprocentowanie kredytów udzielonych w czerwcu wyniosło 2,87%, podczas gdy przed rokiem było to 3,27%. Dzięki temu kupując duże (70 m2) mieszkanie w Gdańsku rata była o 113 zł niższa niż przed rokiem. W większości przypadków wzrost cen mieszkań był jednak tak duży, że raty mimo wszystko wzrosły. Największy skok nastąpił w przypadku dużych mieszkań w Gdyni, gdzie rata wzrosła o 315 zł (z 2 360 zł do 2 675 zł). Ciekawe jest również to jak bardzo różni się wysokość raty za takie samo mieszkanie w różnych miastach. Dla przykładu kupując 50 m2 w Sosnowcu rata wyniesie 1 080 zł (10% wkładu, na 25 lat), a w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku będzie to ponad 2 000 zł.

Raty kredytów w poszczególnych miastach

 

Nawet 3 miesiące czekania na kredyt

Na rynku kredytów hipotecznych mamy do czynienia z ogromnym boomem. W połączeniu z urlopami bankowych analityków sprawiło to, że na uzyskanie finansowania trzeba bardzo długo czekać. Średni czas wydłużył się do ok. 2 miesięcy, a nierzadko cała procedura trwa nawet 3 miesiące. Dla porównania w przeszłości średni czas wynosił zwykle ok. 1 miesiąca. Z tego powodu kupujący mieszkania powinni zadbać o to, aby zapisany w umowie przedwstępnej termin sprzedaży był odpowiednio długi. Jeśli bowiem nie uda im się uzyskać kredytu do tego czasu, to stracą zadatek. Ponadto warto składać wnioski jednocześnie do 2-3 banków. Jeśli jeden z nich nie zdąży w terminie lub wyda decyzję odmowną, to wtedy jest szansa, że inny przyzna kredyt w terminie.

Jest jednak również dobra informacja. Liczba wniosków napływających do banków spada. Według BIK w lipcu było ich 43 tysiące. To wciąż dużo porównując do sytuacji w poprzednich latach. Jeśli jednak spojrzymy tylko na ten rok, to widać tendencję spadkową. Szczyt mieliśmy w marcu (56 tys.), a w kolejnych miesiącach liczba wniosków systematycznie spada. Do tego we wrześniu skończy się sezon urlopowy, więc jest szansa na to, że w październiku czas oczekiwania będzie już krótszy. Szanse są jednak małe, gdyż w tym czasie może już ruszyć program kredytów bez wkładu własnego.

Jeśli tak się stanie, to zainteresowanie może być bardzo wysokie, ponieważ program zakłada też dopłaty w przypadku, gdy uczestnikom urodzą się dzieci. Banki ponownie mogą więc zostać zasypane wnioskami. Dużo zależy jednak od tego, jakie limity cen mieszkań zostaną ustalone, a więc jak dużo lokali będzie można sfinansować w ten sposób.

Dopłaty i kredyty bez wkładu własnego coraz bliżej

Właśnie pojawił się projekt ustawy, która umożliwi uzyskanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Wynika z niego, że z tego rozwiązania będą mogli skorzystać małżonkowie i osoby samotnie wychowujący dzieci. W obu przypadkach wiek wnioskodawców nie może przekroczyć 40 lat. Ponadto, z takiego kredytu będzie też mogła skorzystać osoba niepełnosprawna. Dodatkowym warunkiem będzie jednak to, że osoby chcące wziąć udział w programie nie mogą posiadać domu czy mieszkania.

Pewne warunki będzie musiało spełnić również nabywane mieszkanie. Jego cena nie będzie mogła przekroczyć określonego limitu, który będzie różny w różnych częściach Polski, a także w zależności od tego czy będzie kupowane na rynku pierwotnym czy wtórnym. Wysokość tych limitów będzie miała kluczowe znaczenie dla poziomu zainteresowana programem. To od nich będzie zależało jak dużo mieszkań uda się sfinansować w ten sposób. Kolejne warunki będą dotyczyły zaciąganego kredytu. Okres spłaty nie będzie mógł być krótszy niż 15 lat. Nie będzie to mógł być kredyt walutowy.

Projekt ustawy zakłada również wypłacanie dopłat, które będą pomniejszały zadłużenie w ramach takiego kredytu. W przypadku, gdy w okresie spłaty kredytu uczestnikom programu urodzi się drugie dziecko w rodzinie, to dopłata wyniesie 20 tys. zł. W przypadku kolejnych dzieci będzie to po 60 tys. zł, ale z ograniczeniem, że suma dopłat nie będzie mogła być wyższa niż 100 tys. zł.

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 104 410 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 kwietnia do 30 czerwca 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Tags: