Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, marzec 2021
Minął rok od czasu rozpoczęcia pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w tym czasie ceny mieszkań w 16 badanych miastach wzrosły średnio o 6,6%. Nie sprawdziły się prognozy dotyczące spadków. Jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy niższe ceny niż przed rokiem są Katowice (-2% r/r). W pozostałych 15 miastach stawki wzrosły. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie jest aż o 23% drożej niż przed rokiem. Aż w 9 z 16 miast odnotowaliśmy najwyższe ceny w historii. Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wskazuje, że w kolejnych miesiącach nie należy spodziewać się spadków cen mieszkań. Kredyty cieszą się na tyle dużym zainteresowaniem, że niektóre banki zostały „zasypane” wnioskami i musiały wprowadzać działania w celu przyhamowania napływu.
Rekordowe ceny m. in. w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu
Pandemia nie przyniosła oczekiwanego przez wielu spadku cen mieszkań. Nie licząc II kwartału 2020 r. stawki wciąż rosły, choć zdecydowanie wolniej niż wcześniej. Od lutego 2019 r. do lutego 2020 r. ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16%. W lutym tego roku były natomiast o 6,6% wyższe niż przed rokiem. Aż w 9 z 16 badanych przez nas miast odnotowaliśmy najwyższe stawki w historii. Co ciekawe są wśród nich największe miasta w Polsce, w których pandemia mocno dotknęła rynek najmu. Dla przykładu w Warszawie średnia cena wzrosła do 11 200 zł za m2, w Krakowie do 9600 zł za m2, a we Wrocławiu do 8 588 zł za m2. Z kolei w Gdańsku nowy rekord to 9 983 zł za m2, a więc bardzo niewiele brakuje już do przekroczenia 10 000 zł za m2. Pozostałe miasta w których pojawiły się rekordowe stawki to: Bydgoszcz, Gdynia, Lublin, Radom i Szczecin.
Jedynym miastem, w którym ceny są niższe niż przed rokiem są Katowice – przeciętne ceny spadły tu o 2,2% r/r. Co ciekawe największe wzrosty odnotowaliśmy w sąsiednim mieście – w Sosnowcu, gdzie przeciętna cena za metr kwadratowy mieszkania wzrosła aż o 22,7% r/r (z 4 074 zł do 5 000zł). Pomimo bardzo dynamicznych wzrostów, Sosnowiec nadal pozostaje najtańszy wśród miast o populacji powyżej 200 tys. mieszkańców. Tuż za nim plasują się Częstochowa (ok. 5 200 zł/m2) i Radom (ok. 5 450 zł/m2). Najdroższym miastem niezmiennie pozostaje Warszawa, gdzie jak już wspominaliśmy, przeciętna cena za m2 jest wynosi rekordowe 11 200 zł.
Ofertowe ceny mieszkań w lutym 2021 r.
Pomimo mocnego uderzenia trzeciej fali koronawirusa, obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie ceny spadły. Sytuacja zaczyna przypominać tą sprzed pandemii. Atrakcyjne mieszkania w pożądanych lokalizacjach sprzedają się w ostatnim czasie w ciągu kilku dni. Gdy do sprzedaży wystawiane jest szczególnie ciekawe lokale, to znów pojawiają się sytuacje, gdy kupujący licytują się między sobą i akceptują ostatecznie cenę wyższą od ofertowej.
Jedną z przyczyn tej sytuacji jest bardzo niskie oprocentowanie lokat bankowych, zachęcające do inwestowania w mieszkania na wynajem. Kolejna są rekordowo tanie kredyty hipoteczne, które w ostatnim czasie ponownie stały się dość łatwo dostępne. Banki wycofują bowiem wymogi dotyczące posiadania aż 20% wkładu własnego i zwykle wystarczy 10%. Przeszkodą w uzyskaniu kredytu nie jest już również dochód uzyskiwany z umowy cywilnoprawnej czy działalności gospodarczej. Obecnie trudności wciąż dotyczą jedynie osób pracujących w branżach najmocniej dotkniętych pandemią.
Więcej kredytów niż przed pandemią
Powrót dobrej koniunktury na rynku potwierdzają dane BIK. W lutym udzielono więcej kredytów hipotecznych (zarówno liczbowo jak i wartościowo) niż w lutym 2020 r. Przypomnijmy natomiast, że był to przecież szczyt boomu, który przerwała dopiero pandemia. W ostatnim czasie do części banków trafiało tyle wniosków, że aby ograniczyć ich napływ, zdecydowały się podwyższyć marże i wyłączyć możliwość finansowania niektórych celów. Przez wspomniane podwyżki średnia marża dla kredytów z wysokim (20%) wkładem własnym wzrosła po raz pierwszy od października ubiegłego roku (z 2,18% do 2,21%). Średnie oprocentowanie wzrosło z 2,42%, co było najniższym poziomem w historii, do 2,44%.Kredyty wciąż są więc bardzo tanie.
Kiedy ceny zaczną spadać
Boom na rynku nieruchomości nie będzie oczywiście trwał wiecznie. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że do jego zakończenia dojdzie, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe. Z jednej strony wywoła to wzrost kosztu kredytu. To zmniejszy popyt na mieszkania i jednocześnie pogorszy zyskowność lokali kupionych z pomocą kredytu w celu wynajmu. Z drugiej strony, podwyżki stóp procentowych wpłyną na wzrost oprocentowanie lokat bankowych, obligacji skarbowych i korporacyjnych, które zaczną przynosić podobne lub nawet wyższe zyski niż te uzyskiwane z wynajmu. To może doprowadzić do wyprzedaży mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. Nikt jednak nie wie, kiedy do tego dojdzie, ani o ile jeszcze wzrosną ceny zanim zaczną spadać.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 37 667 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w lutym 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, luty 2021
Rok 2021 r. przyniósł koniec większości problemów związanych z dostępnością kredytów hipotecznych. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że banki coraz częściej akceptują dochody z działalności gospodarczej i umów cywilnoprawnych. Dostępna kwota kredytu jest już nawet wyższa niż przed pandemią, ale wzrost jest wyraźniejszy dla osób nie posiadających dzieci. Po pojawianiu się nowych ofert z 10% wkładem własnym, średnie oprocentowanie takich kredytów spadło do 3,11%, czyli najniższego poziomu w historii. W tej sytuacji nie powinno być zaskoczeniem, że rosną ceny mieszkań. Średnio są one o 8,2% wyższe iż przed rokiem. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie stawki wzrosły aż o 30% r/r.
Koniec pandemii w hipotekach
Parametry kredytów hipotecznych pod wieloma względami powróciły już do poziomu sprzed pandemii. Wśród banków, które przed rokiem oferowały kredyty dla osób posiadających 10% wkładu własnego, większość przywróciło taką możliwość. W naszym zestawieniu tylko BNP Paribas, ING Bank Śląski i Pekao Bank Hipoteczny wciąż wymagają 20%. Należy jednak dodać, że dwa pierwsze takie wymogi miało już przed pandemią. Tylko Pekao Bank Hipoteczny przed rokiem miał niższy niż obecnie wymagany wkład własny.
Rekordowo niskie oprocentowanie
Pojawienie się nowych i jednocześnie dość tanich ofert z 10% wkładem własnym sprawiło, że średnie oprocentowanie dla tej kategorii kredytów spadło z 3,29% do 3,11%. To nowy rekord. Nigdy wcześniej nie było tak niskich stawek. Jednocześnie jednak wciąż tego typu kredyty są wyraźnie droższe od ofert z 20% wkładem, gdzie oprocentowanie średnio wynosi 2,42%. Wciąż warto więc posiadać wyższy wkład, gdyż dzięki temu kredyt będzie wyraźnie tańszy.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Kredyty już nie tylko dla osób z umową o pracę
W ostatnim czasie banki zaczęły również akceptować dochody uzyskiwane z działalności gospodarczej i umów cywilnoprawnych. Obecnie jedynym ograniczeniem w uzyskaniu kredytu może być branża, w której ktoś pracuje. Banki wciąż obawiają się udzielać finansowania osobom, które pracują w branżach, które zostały najmocniej dotknięte pandemicznymi ograniczeniami.
Dobrą informacją jest również to, że rośnie dostępna kwota kredytu. We wszystkich badanych przez nas przypadkach jest już wyższa niż przed rokiem, czyli tuż przed pandemią. Odpowiada za to nie tylko spadek oprocentowania, ale również zmiany zasad wprowadzane przez banki.
Singiel dostanie o 203 000 zł więcej niż rodzina
Dostępna kwota kredytu rośnie jednak zdecydowanie szybciej dla osób bez dzieci niż dla rodzin. Singiel z dochodem wynoszącym 5000 zł netto może liczyć na kredyt wynoszący średnio 508 tysięcy złotych (przed rokiem 494 tys. zł). Rodzina z jednym dzieckiem, przy takim samym dochodzie, otrzyma średnio 305 tysięcy złotych (przed rokiem 300 tys. zł). Różnica między singlem a rodziną wynosi więc 203 tys. zł. To najwięcej odkąd w 2014 r. zaczęliśmy zbierać takie dane. Przyczyną tej sytuacji jest systematyczny wzrost szacowanych przez banki kosztów utrzymania. Szczególnie mocno obniża to dostępność kredytów dla wnioskodawców posiadających dzieci.
Mieszkania znów drożeją
Rekordowo tanie kredyty hipoteczne powodują, że ceny mieszkań wciąż rosną i w wielu miastach ustanawiają nowe rekordy. Według najnowszych danych NBP, ceny transakcyjne nowych mieszkań w IV kwartale były o 7,5% wyższe niż przed rokiem. Na rynku wtórnym indeks hedoniczny (pokazuje jak zmieniły się ceny przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale) wzrósł średnio o 6,7%. Warto też dodać, że w większości badanych miast stawki ustanowiły nowe rekordy.
Styczeń przyniósł kontynuację wzrostów. Z zebranych przez nas danych na temat cen w 33 524 internetowych ogłoszeniach sprzedaży wynika, że stawki ofertowe w ubiegłym miesiącu wzrosły w 10 z 16 badanych przez nas miast. W porównaniu do grudnia 2020 r. najbardziej ceny ofertowe wzrosły w Białymstoku (+7%), Katowicach (+6,2%) i Sosnowcu (+6,0%). Średnio w analizowanych przez nas miastach mieszkania zdrożały o 1,7% w porównaniu do grudnia 2020 r. i o 8,2% w porównaniu do stycznia 2020 r.
Ofertowe ceny mieszkań w styczniu 2021 r.
W Sosnowcu ceny wzrosły aż o 30% r/r
Na uwagę szczególnie zasługuje Sosnowiec. Z naszych danych wynika, że jest to rekordzista pod względem wzrostu cen mieszkań w 2020 r. (+30% r/r). Mediana cen w styczniu 2021 r. wyniosła tam 5 280 zł za m2, podczas gdy przed rokiem było to 4 049 zł. Jest to efekt ogromnego wzrostu aktywności na tym rynku. Liczba ogłoszeń sprzedaży w styczniu br. była aż dwukrotnie wyższa niż przed rokiem (z 367 do 737 nowych ogłoszeń).
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 33 524 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w styczniu 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Według NBP nowe mieszkania w 2020 r. zdrożały o 7,5%
NBP opublikował najnowsze dane na temat cen transakcyjnych w IV kw. 2020 r. Expander zwraca uwagę, że pomimo pandemii nowe mieszkania zdrożały średnio o 7,5% r/r. Aż w 11 z 17 miast stawki osiągnęły rekordowe poziomy. Dla przykładu w Katowicach średnia cena wyniosła 7 246 zł za m2, czyli po raz pierwszy w historii przekroczyła poziom 7000 zł. Używane lokale również zdrożały, ale w nieco mniejszym stopniu (o 6,7%). Mimo tych wzrostów dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż jeszcze szybciej rosły wynagrodzenia. Żeby kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 potrzeba bowiem 102 średnie pensje netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji.
Nowe mieszkania zdrożały we wszystkich miastach
Gdy rozpoczęła się pandemia, pojawiły się opinie, że może ona wpłynąć na znaczący spadek cen mieszkań. Nowe lokale taniały jednak tylko w II kw. 2020 r., kiedy z powodu pandemii przez chwilę nie mogliśmy nawet wyjść na spacer do parku czy lasu. Najnowsze dane za IV kwartał 2020 r. pokazują, że ubiegły rok zakończył się wzrostem o 7,5% r/r. W niektórych miastach stawki rosły w dwucyfrowym tempie. Największe wzrosty w ubiegłym roku miały miejsce w Lublinie (15% r/r), Zielonej Górze (14%) i Kielcach (12%). Rekordowo wysokie stawki pojawiły się natomiast w Bydgoszczy, Gdańsku, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Warszawie i Zielonej Górze, a więc w 11 z 17 badanych miast. Nie było natomiast miasta, w którym ceny nowych mieszkań spadły. Najmniejszy wzrost miał miejsce w Gdyni (+1% r/r).
Używane mieszkania minimalne staniały tylko w Opolu
Na rynku wtórnym sytuacja wyglądała podobnie, choć skala wzrostów była nieco mniejsza. Indeks hedoniczny, który pokazuje jak zmieniły się ceny przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale, wzrósł średnio o 6,7%. Największe wzrosty tego indeksu miały miejsce w Poznaniu (+12% r/r), Katowicach (+11%) i Lublinie (+10%). Nieco taniej było jedynie w Opolu, gdzie stawki spadły o -0,5% r/r.
Ceny transakcyjne w IV kw. 2020 r.
Dlaczego ceny mieszkań rosną
Przed kryzysem na rynku nieruchomości i spadkami cen uchroniły nas dwa elementy – rekordowo niskie stopy procentowe i dość dobra sytuacja na rynku pracy. Obniżki stóp wprowadzone przez NBP sprawiły, że znacząco spadło oprocentowanie zarówno spłacanych już kredytów hipotecznych, jak i tych dopiero udzielanych. Jednocześnie oprocentowanie lokat bankowych spadło do zaledwie 0,5%. Zachęcało to do wypłacania pieniędzy z banków i inwestowania m. in. w nieruchomości.
Ważne jest również to, że w czasie pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. wyniosło 3,3% i było drugim najniższym w UE. Oczywiście wiele branż mocno ucierpiało z powodu pandemicznych ograniczeń. Nie pojawiły się jednak masowe problemy ze spłatą kredytów hipotecznych czy konieczność wymuszonej sprzedaży mieszkań.
Mimo wzrostów cen dostępność mieszkań wraca do normy
Dość dobra sytuacja na rynku pracy sprawiła, że w 2020 r. wynagrodzenia wzrosły nawet mocniej niż ceny mieszkań. Dzięki temu ponownie poprawiła się dostępność mieszkań. W IV kwartale, w przypadku siedmiu największych miast, do zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2 na rynku wtórnym potrzeba było 102 średnich pensji netto. Jeszcze w II kw. 2020 r. było to 110 pensji. Dla porównania w czasie boomu w 2007 r. było to aż 180 pensji, a od początku 2013 r. jest to średnio ok. 100 pensji. Po okresie nieco gorszej dostępności mieszkań wróciliśmy więc mniej więcej do normalności.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Mimo wzrostów cen, dostępność mieszkań jest rekordowa
Wiele osób zastanawia się czy to, co się dzieje na rynku nieruchomości, to bańka lub jakieś szaleństwo. Mimo pandemii ceny mieszkań wciąż rosną. Za te wzrosty odpowiadają głównie rekordowo niskie stopy procentowe i rosnące pensje. Średnie wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w grudniu, po przeliczeniu na kwotę netto, po raz pierwszy w historii przekroczyło poziom 4000 zł. Jednocześnie średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w grudniu było rekordowo niskie i według NBP wyniosło 2,83%. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki tym zmianom w IV kw. 2020 r. rata kredytu na 50-metrowe mieszkanie pochłaniała 18,5% dochodu netto pary o przeciętnych zarobkach. Mieszkania były więc rekordowo dobrze dostępne. Pobity został bowiem rekord z IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,03%.
Jednym z kluczowych elementów wpływających na ceny mieszkań jest rynek pracy. Mimo pandemii udało się utrzymać bezrobocie na dość niskim poziomie. Według Eurostatu w grudniu 2020 r. w Polsce wynosiło 3,3% i było drugim najniższym w UE (niższe było tylko w Czechach). Dla porównania rok wcześniej było to 2,9%, a więc wzrost bezrobocia był minimalny. Oczywiście pandemia mocno dotknęła wiele branż. Nie należy jednak zapominać, że są również takie, które funkcjonują w miarę normalnie i wciąż się rozwijają.
Średnia pensja w grudniu to 4300 zł netto
W czasie pandemii wciąż rosły też wynagrodzenia. Według GUS w grudniu 2020 r. średnia pensja w sektorze przedsiębiorstw wyniosła 5 974 zł brutto. Podejmując decyzje o zakupach kierujemy się jednak tym jaką kwotę dostajemy „na rękę”. Po przeliczeniu, średnie wynagrodzenie netto wyniosło 4300 zł, czyli po raz pierwszy przebiło poziom 4 000 zł. Oczywiście grudzień jest wyjątkowy, ponieważ wtedy średnią zawyżają premie roczne. Warto jednak zwrócić uwagę, że rok wcześniej w grudniu też były premie, a mimo to kwota netto wzrosła 8,3%.
Kredyty hipoteczne najtańsze w historii
Kolejny bardzo istotny element, który ma ogromny wpływ na ceny mieszkań, to koszt kredytu hipotecznego. Według danych NBP średnie oprocentowanie kredytów wypłaconych w grudniu 2020 r. wyniosło 2,83% i był to najniższy poziom w historii. Rok wcześniej było to natomiast 4,34%. Jeśli więc ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą np. 1500 zł, to dzięki spadkowi oprocentowania dostępna dla niego kwota kredytu wzrosła z 274 tys. zł do 322 tys. zł, a więc aż o 17%.
Dostępna kwota kredytu nawet o 25% wyższa niż przed rokiem
Warto jednak pamiętać, że średnie płace, po przeliczeniu na kwotę netto, były w IV kwartale 2020 r. o ok. 7% wyższe niż przed rokiem. Możemy więc założyć, że naszą przykładową osobę stać na ratę wyższą o 7%, a więc wynoszącą 1605 zł. Jeśli do tego dodamy wpływ spadku oprocentowania kredytu, to okazuje się, że dostępna kwota kredytu jest aż o 25% wyższa niż przed rokiem. Zamiast 274 tys. zł może otrzymać 344 tys. zł. W tej sytuacji wzrost cen mieszkań w 2020 r. nie wydaje się już tak dziwny.
Rekordowo dobra dostępność mieszkań
Wpływ rosnących wynagrodzeń i spadku oprocentowania można też pokazać w inny sposób. Przyjmijmy, że para zarabia łącznie dwukrotność średniego wynagrodzenia. Żeby w IV kwartale 2019 r. mogli kupić 50-metrowe mieszkanie na rynku wtórnym w dużym mieście (średnia dla 7 największych miast), musieli przeznaczyć 21,5% dochodu netto na zapłatę raty. Nie znamy jeszcze danych NBP o cenach transakcyjnych w IV kw. 2020 r., ale wiele wskazuje na to, że na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach były one o ok. 7% wyższe niż przed rokiem. Oznacza to, że udział raty w dochodzie naszej przykładowej pary spadł do 18,5%. Nigdy wcześniej ten wskaźnik nie był na tak niskim poziomie. Dotychczas najlepszą dostępność odnotowaliśmy w IV kw. 2015 r. kiedy było to 19,3%. Natomiast w 2013 r., kiedy ceny były na najniższym poziomie po kryzysie finansowym, było to 22%.
Co z cenami mieszkań w 2021 r.
Obecnie wydaje się, że ceny w 2021 r. nadal będą rosły. Wciąż będą bowiem działały te same czynniki, które były decydujące w 2020 r. Stopy procentowe będą najprawdopodobniej utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Wywołuje to nie tylko niski koszt kredytów hipotecznych, ale również znikome oprocentowanie lokat bankowych. Wiele osób będzie więc szukało możliwości uzyskania wyższych zysków. Jednym z popularniejszych sposobów na to jest inwestycja w mieszkanie na wynajem lub zakup mieszkania w celu jego remontu i sprzedaży po wyższej cenie. Dodatkowo szczepienia powinny wygaszać pandemię.
Utrzymujący się bardzo wysoki popyt na mieszkania potwierdzają najnowsze dane BIK. Wynika z nich, że w styczniu 2021 r. złożono aż 37,4 tys. wniosków o kredyty hipoteczne. Było więc ich nawet więcej niż przed rokiem, kiedy przecież nie było jeszcze pandemii i kiedy trwał boom na rynku. Dodatkowo już dwa duże banki – PKO BP i Bank Pekao – zmniejszyły wymagania dotyczące uzyskania kredytu hipotecznego. Obniżyły wymagany wkład własny do 10%. Za chwilę podobnie zapewne postąpią kolejne banki. Kredyt będzie więc już nie tylko bardzo tani, ale również łatwo dostępny.
Kiedy ceny mieszkań wreszcie spadną
Mieszkania nie będą oczywiście drożeć bez końca. Jest to rynek cykliczny i prędzej czy później nadejdą spadki. Obecnie najbardziej prawdopodobne wydaje się, że ten proces rozpocznie się dopiero po tym, gdy istotnie wzrosną stopy procentowe, czyli dopiero za 3-4 lata. Jest jednak wiele elementów, które mogą to znacznie przyspieszyć. Nie można wykluczyć, że pojawi się nowa odmiana koronawirusa, na którą nie zadziałają wynalezione już szczepionki. Stopy procentowe mogą wzrosnąć zdecydowanie szybciej niż nam się teraz wydaje. Po pandemii może też zdecydowanie wzrosnąć znaczenie nauki i pracy zdalnej, a co za tym idzie spaść popyt na najem. To mogłoby doprowadzić do wyprzedaży mieszkań i wywołać spadki cen. Może też pojawić się jakiś inny potężny czynnik, z którego dziś jeszcze nie zdajemy sobie sprawy i którego nie jesteśmy w stanie przewidzieć (tzw. czarny łabędź). Nic nie jest więc przesądzone.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2020
Rynek mieszkaniowy obronił się przed koronawirusem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kw. 2020 r. ofertowe ceny mieszkań były o 7,7% wyższe niż przed rokiem. Z danych GUS wynika natomiast, że w całym ubiegłym roku zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania jak i pozwoleń na budowę przebiły poziomy z 2019 r. Sprzedaż lokali przez deweloperów również była bardzo wysoka. W porównaniu z rekordowym, 2019 r. spadła zalewie o ok. 5%. Choć wciąż istnieje wiele zagrożeń, to na 2021 r. zapowiada się kontynuacja boomu. Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Stopniowo poprawia się również ich dostępność. Bank Pekao właśnie przywrócił możliwość uzyskania finansowania przy wkładzie własnym na poziomie 10%, a PKO BP zapowiedział, że zrobi to samo za chwilę.
Rok 2020 był trudnym rokiem pod wieloma względami. Pandemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia bardzo negatywnie wpłynęły na wiele branż. Rynek nieruchomości początkowo również przeżywał trudności. W II kwartale sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych mocno spadła. Obniżyły się również ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Później jednak było coraz lepiej. Zaskakujące wyniki przyniósł szczególnie IV kwartał 2020 r.
Małe mieszkania zdrożały we wszystkich miastach
Pierwszą niespodzianką jest niemalże brak spadków cen. Wśród analizowanych przez nas 16 miast ceny w ofertach dotyczących małych mieszkań (do 35 m2) wzrosły wszędzie. Aż w sześciu miastach ceny w IV kwartale 2020 r. były o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie jest aż o 19% drożej niż przed rokiem. Najgorzej w tym segmencie wygląda natomiast sytuacja w Toruniu, gdzie ceny wzrosły tylko o 2%. Średnio małe mieszkania zdrożały o 8,4% r/r.
Średniej wielkości mieszkania średnia zdrożały o 7,5%
W segmencie średniej wielkości mieszkań (od 35 m2 do 60 m2) wzrosty przekraczające 10% r/r odnotowaliśmy w pięciu miastach. Najbardziej mieszkania zdrożały w Radomiu, bo o 17%. Niewielkie spadki stawek pojawiły się w Katowicach (-1%) i Białymstoku (-0,4%). Średnio w 16 badanych miastach ceny wzrosły o 7,5% r/r.
Duże mieszkania najbardziej zdrożały w Lublinie i Radomiu
W przypadku dużych mieszkań (powyżej 65 m2) sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w przypadku średnich. Tu również w pięciu miastach odnotowaliśmy wzrostu powyżej 10% r/r. Rekordzistami są Lublin i Radom, gdzie stawki wzrosły o niecałe 15% r/r. Niewielkie spadki również pojawiły się w dwóch miastach. W tym przypadku są to Gdynia (-0,6% r/r) i Gdańsk (-0,3% r/r). Średnio duże mieszkania zdrożały o 7,5% r/r, a więc dokładnie tyle samo co te średniej wielkości.
Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2020 r.
Mieszkań oddanych do użytkowania najwięcej od lat 70-tych
Zaskakująco dobre są też dane na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Według GUS w 2020 r. oddano do użytkowania 221 978 mieszkań. To niesamowity wynik, najwyższy od lat 70-tych. GUS opublikował dane od 1950 r. z których wynika, że więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-1979. Ubiegłoroczny wynik to z pewnością efekt boomu trwającego jeszcze przed pandemią, kiedy rozpoczęto bardzo dużo budów.
Gdyby tak duża liczba mieszkań trafiła na rynek przy istotnie spadającym popycie, to z pewnością ceny mocno by spadły. Tak się jednak nie stało, ponieważ popyt utrzymał się na wysokim poziomie. Deweloperzy sprzedali w 2020 r. tylko o ok. 5% mniej mieszkań niż w rekordowym 2019 r. Było to możliwe m. in. dlatego, że na bardzo niskim poziomie udało się utrzymać bezrobocie i dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.
Zaostrzenie przepisów spowodowało wysyp pozwoleń na budowę
Ze względu na obawy deweloperów przez większą część 2020 r. liczba pozwoleń na budowę była niższa niż w 2019 r. Rok zakończył się jednak wzrostem o 3%. Ten nagły zwrot akcji, to efekt ogromnego wysypu pozwoleń w grudniu 2020 r., kiedy wydano ich aż o 72% więcej niż przed rokiem. Przyczyną było to, że występując o pozwolenie jeszcze w 2020 r. można było istotnie obniżyć koszty budowy. Od stycznia 2021 r. weszły bowiem w życie nowe, zaostrzone normy dotyczące ocieplania budynków. Występując o pozwolenie przed tym terminem deweloperzy zapewnili sobie możliwość budowania w poprzednim standardzie.
Rekord oprocentowania kredytów hipotecznych
Wspomnieliśmy już, że dobra sprzedaż mieszkań w czasie pandemii to m. in. efekt tego, że obniżone zostały stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20% spadło z 3,84% w styczniu do 2020 r. do 2,42% w styczniu 2021 r. Dla tych, którzy spłacali już kredyty oznaczało to spadek wysokości raty. W przypadku zadłużenia w wysokości 300 000 zł i okresu spłaty 25 lat rata spadła z 1 557 zł do 1 334 zł. Ci którzy dopiero chcieli zaciągnąć kredyt, dzięki niższemu oprocentowaniu mogli pożyczyć większą kwotę. Dla przykładu jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1500 zł miesięcznie, to przed rokiem mógł pożyczyć ok. 289 000 zł, a obecnie ok. 337 000 zł.
Należy jednak dodać, że dostęp do kredytów w 2020 r. został utrudniony m. in. poprzez podwyższenie wymaganego wkładu własnego. Wiosną 2020 r. większości banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10% do 20%. Mimo to wartość wypłaconych w 2020 r. kredytów była jednak zbliżona do tej z rekordowego 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Banki przywracają kredyty dla osób posiadających 10% wkładu
Wiele wskazuje na to, że w tym roku ograniczenia dotyczące wkładu własnego zostaną wycofane. Od 25 stycznia możliwość uzyskania kredytu przy 10% wkładu własnego przywrócił Bank Pekao. Trzeba jednak dodać, że nie każdy klient będzie mógł z tej możliwości skorzystać. PKO BP zapowiedział natomiast, że za chwilę również zaoferuje kredyty z 10% wkładem własnym. W kolejnych miesiącach tym torem zapewne podążą kolejne banki.
Perspektywy na 2021 r.
W 2021 r. stopy procentowe najprawdopodobniej pozostaną na obecnym poziomie i będą sprzyjać zakupom mieszkań zarówno dla siebie jak i jako inwestycje. Kluczowe w 2021 r. będzie natomiast to, czy bezrobocie utrzyma się na niskim poziomie i czy rynek najmu wróci do normalnej działalności. Jeśli tak, to rynek nieruchomości czeka kolejny rok wzrostów cen. Na duży popyt wskazują bowiem dane ta temat liczby zapytań w google np. hasła „mieszkania na sprzedaż”, których na początku 2021 r. jest jeszcze więcej niż przed pandemią.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 117 537 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Mimo pandemii mieszkania w Polsce zdrożały niemal najmocniej w UE
Eurostat opublikował dane na temat sytuacji na rynku nieruchomości w III kw. 2020 r. Według nich w trakcie pandemii ceny mieszkań w Polsce rosły niemal najszybciej w UE. W porównaniu z IV kw. 2019 r. zdrożały bowiem o 7,9%. Pod tym względem wyprzedził nas jedynie malutki Luksemburg (11%). Expander zwraca uwagę, że za nasz wynik odpowiada przed wszystkim bardzo silny wzrost (+10,6%) na rynku wtórnym. Nowe lokale zdrożały natomiast jedynie o 4,2%. W analizowanych krajach spadki stawek były rzadkością. Niewielkie odnotowano jedynie na Cyprze (-2,2%), na Malcie (-1,1%) oraz w Irlandii (-0,6%).
Pandemia istotnie pogorszyła sytuację finansową wielu Polaków. Znacząco zmniejszyła też popyt na mieszkania na wynajem. Istotny wzrost cen mieszkań w tym trudnym okresie wydaje się więc bardzo dziwny. Warto jednak pamiętać, że wynik dla Polski znacząco podwyższa styczeń i luty, czyli okres bezpośrednio przed pandemią. Wtedy w naszym kraju trwał szczyt boomu na rynku nieruchomości. W kolejnych miesiącach roku ceny wciąż jednak rosły, choć już zdecydowanie wolniej. Na wynik 7,9% składają się bowiem kwartalne zmiany wynoszące 3,6% w I kwartale oraz po 2% w II i III kwartale (suma nie daje 7,9% ze względu na procent składany).
U nas oprocentowanie kredytów spadło z 4,39% do 2,95%
Na sytuację w naszym kraju duży wpływ miało też obniżenie stóp procentowych, które sprawiło, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii. Średnie oprocentowanie spadło z 4,39% (w grudniu 2019 r.) do 2,95% (w listopadzie 2020 r.). Rata kredytu na 300 000 zł na 25 lat spadła więc z 1649 zł do 1415 zł. Znacznie niższe raty kredytowe skusiły do zakupów tych, którzy akurat nie ucierpieli finansowo z powodu pandemii. Co ciekawe podobne zjawisko miało miejsce w Norwegii, gdzie oprocentowania spadło z 3,08% do 1,9% i gdzie ceny mieszkań również wyraźnie wzrosły (o 6,6%). Tymczasem w większości krajów UE oprocentowanie kredytów hipotecznych niemal się nie zmieniło w omawianym okresie.
Niższe stopy procentowe sprawiły również, że jeszcze trudniej jest uzyskać atrakcyjne oprocentowanie oszczędności. To również mogło zachęcić do inwestowania w mieszkania. Przed pandemią zakup lokalu i jego późniejszy wynajem przynosił atrakcyjne stopy zwrotu, znacznie wyższe niż na lokatach bankowych. Pandemia oczywiście znacząco zmniejszyła zainteresowanie najmem. Inwestorzy zapewne stwierdzili jednak, że jest to tylko sytuacja przejściowa i najemcy niedługo powrócą na rynek.
W Polsce o 37% drożej niż w 2015 r.
Dane Eurostatu pozwalają również spojrzeć na sytuację na rynku w dłuższej perspektywie. Pokazują np. jak zmieniły się stawki w poszczególnych krajach od 2015 r. W tym okresie ceny w Polsce wzrosły średnio o 37%. Nowe lokale zdrożały o 25%, a używane aż o 47%. Może się wydawać, że to dużo, ale do liderów wzrostu nam bardzo daleko. W omawianym okresie najmocniej mieszkania zdrożały na Węgrzech, aż o 80%. Na kolejnych miejscach znalazły się Islandia (59%) i Czechy (55%). Nasz wynik jest jednak wyższy od średniego wzrostu w całej UE, który wyniósł 27%.
Zmiany cen mieszkań w trakcie pandemii
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors