Dzięki spadkowi kursu franka raty kredytów w tej walucie są coraz niższe. Od grudnia ubiegłego roku ich wysokość spadła o ponad 10%. Z drugiej strony, wciąż są one o ok. 20% wyższe niż kwota, jaką wyliczył im bank podczas składania wniosku kredytowego. Expander zwraca jednak uwagę, że od 2008 r. o ok. 40% wzrosły nasze wynagrodzenia. Jeśli więc rata początkowo miała stanowić np. 30% dochodów kredytobiorcy, to dziś będzie to już tylko 25%. Prawdziwym problemem dla frankowiczów jest natomiast wciąż bardzo wysokie zadłużenie.
W przypadku kredytu we frankach, zaciągniętego w najgorszym możliwym momencie (w sierpniu 2008 r.) rata wynosi dziś ok. 1809 zł (przy początkowej kwocie 300 000 zł i okresie spłaty 30 lat). Gdy frankowicz starał się o kredyt, to dowiedział się, że rata wyniesie ok. 1516 zł, o ile nie zmieni się kurs i oprocentowanie. Niestety stało się inaczej i rata jest dziś o 293 zł wyższa. Mimo ostatnich spadków kursu kredytobiorcy płacą więc istotnie więcej niż na początku.
Ta wyższa rata w wielu przypadkach jest jednak dziś relatywnie mniejszym obciążeniem, gdyż w ciągu minionych 9 lat znacząco wzrosły wynagrodzenia w naszym kraju. Przeciętna płaca w sektorze przedsiębiorstw była o 42% wyższa w sierpniu niż w analogicznym okresie roku 2008. Jeśli więc założymy, że w momencie zaciągania kredytu, rata stanowiła 30% dochodów wnioskodawcy, to dziś będzie to jedynie 25%. Te uśrednione dane nie wykluczają, że niektórzy mogą dziś zarabiać tyle samo lub nawet mniej niż 2008 r. Dla większości rata powinna być jednak mniejszym obciążeniem.
Zadłużenie prawdziwym problemem
Mimo, że obecny kurs na poziomie 3,68 zł wiąż jest dużo wyższy niż 2 zł obserwowane w 2008 r., to dzięki ujemnym stopom procentowym w Szwajcarii, raty są dość niskie. Zadłużenie zależy już jednak tylko od kursu. Dla naszego przykładowego kredytu wynosi ok. 420 000 zł. Mimo 9 lat spłaty jest więc dużo wyższe niż pożyczone 300 000 zł. Jeśli regularnie spłacamy raty i nie chcemy zmieniać mieszkania, to w niczym to zadłużenie nam nie przeszkadza. Gorzej, jeśli mamy inne plany lub problemy.
W przypadku znaczących opóźnień spłaty rat, bank może wypowiedzieć umowę kredytową i przeliczyć całe zadłużenie na złote po obecnym kursie. To spowoduje, że nawet po sprzedaży mieszkania nie wystarczy pieniędzy na spłatę całego długu. Z tego samego powodu frankowiczowi nie opłaca się zamienić lokalu np. na większy, mniejszy czy przenieść się do innego miasta lub innej dzielnicy. Możemy powiedzieć, że ci kredytobiorcy są „przywiązani” do swoich mieszkań.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Frank wyraźnie osłabia się w stosunku do euro, co przekłada się na jego coraz niższą cenę w Polsce, która wynosi już tylko 3,68 zł. To najniższy poziom od tzw. czarnego czwartku. Z wyliczeń Expandera wynika, że najbliższa rata będzie o 234 zł (11%) niższa niż w grudniu 2016 r. Po raz ostatni taki poziom rat obserwowaliśmy w połowie 2014 r., kiedy kurs wynosił tylko 3,38 zł. Zdecydowanie wyższe było jednak wtedy oprocentowanie kredytów w CHF.
W grudniu ubiegłego roku raty kredytów we frankach były najwyższe w historii. W przypadku naszego przykładowego kredytu* wynosiła średnio 2043 zł. Później niemalże co miesiąc wysokość raty się zmniejszała, by przy obecnym kursie osiągnąć wartość 1809 zł. Obecny poziom raty jest więc zdecydowanie niższy, ale przez wielu wciąż może być uznawany za wysoki. Zaciągając kredyt nasz przykładowy frankowicz mógł spodziewać się, że będzie ona wynosiła 1500 zł – 1600 zł. Jako ciekawostkę dodamy jednak, że najbliższa rata wysokością będzie zbliżona do trzeciej raty, czyli zapłaconej w listopadzie 2008 r.
Raty mogą dalej spadać
Istnieje szansa, że raty nadal będą spadały. Kurs EUR/CHF wyraźnie zmierza bowiem w kierunku poziomu 1,20, który obowiązywał przed tzw. czarnym czwartkiem. Gdyby mu się to udało, to notowania franka w Polsce mogłyby powrócić do poziomu 3,50 zł – 3,60 zł. Jednocześnie słabe dane ze Szwajcarskiej gospodarki powodują, że w najbliższym czasie frankowicze nie muszą obawiać się podwyżki oprocentowania kredytów.
Przyczyną osłabiania się franka są przede wszystkim dobre informacje płynące z gospodarki Strefy Euro w połączeniu ze słabym wzrostem gospodarczym w Szwajcarii. Kapitał wypływa więc z bezpiecznej przystani, jaką jest frank i szuka miejsca, w którym może być efektywniej zainwestowany. Niestety zawsze istnieje ryzyko, że nagle pojawi się jakieś zagrożenie, które na tyle wystraszy inwestorów, że znów zaczną kupować franki i tym samym go umacniać.
Zadurzenie wciąż dużo wyższe niż pożyczona kwota
Mimo coraz niższych rat problemem frankowiczów pozostaje wysokie zadłużenie. Kurs na poziomie 3,68 zł wciąż jest o ponad 80% wyższy niż ten, który obowiązywał w momencie udzielenia naszego przykładowego kredytu (1,96 zł). Zadłużenia (wyrażone w złotych) nie zależy, tak jak raty, od poziomu stóp procentowych w Szwajcarii, a jedynie od kursu walutowego. W przypadku naszego przykładowego kredytu, aktualne zadłużenie wynosi ok. 423 000 zł. Mimo 9 lat spłaty wciąż jest więc wyższe niż pożyczona od banku kwota (300 000 zł). To powoduje, że nie opłaca się sprzedawać mieszkania, którego zakup sfinansowano takim kredytem. Kwota uzyskana od kupującego zwykle nie pokryje bowiem zadłużenia.
* 300 000 zł na 30 lat z sierpnia 2008 r. z marżą 1,3%
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Prezydent przedstawił nową propozycję pomocy Polakom zadłużonym we frankach. Oferta może być nieco spóźniona, gdyż frankowicze najbardziej jej potrzebowali pod koniec ubiegłego roku, kiedy ich raty wzrosły do najwyższego poziomu w historii. Na szczęście kurs franka od tego czasu istotnie spadł. Z wyliczeń Expandera wynika, że dzięki temu sierpniowa rata będzie najniższa od ponad 3 lat.
Sierpniowa rata jak przy kursie 3,40 zł
Kurs franka w ostatnich dniach spadł do poziomu ok. 3,71 zł. Jednocześnie wciąż bardzo niskie pozostają stopy procentowe w Szwajcarii. Dzięki temu najbliższa rata kredytu we frankach wyniesie ok. 1851 zł. Dla porównania jeszcze w grudniu wynosiła 2074 zł i była najwyższa w historii. Raty tak niskie jak obecnie to jednak rzadkość. W ciągu ostatnich 6 lat tylko 7 z 72 zapłaconych rat było nieco mniejszych. Podobny poziom rat występował w latach 2012 i 2013, gdy kurs wynosił ok. 3,40 zł. Wtedy co prawda kurs był niższy niż teraz, ale oprocentowanie kredytów było wyższe.
Nie można oczywiście wykluczyć, że za jakiś czas kurs franka ponownie wzrośnie. Poza tym zadłużenie wciąż często przekracza wartość mieszkań będących zabezpieczeniem takich kredytów. Dlatego część frankowiczów nadal potrzebuje pomocy. Być może już niedługo ją uzyskają, jeśli parlament uchwali ustawę zaproponowaną przez Prezydenta. Zakłada ona, że banki będą składały się na dwa specjalne fundusze pomocowe.
Preferencyjne przewalutowanie dla wybranych
Fundusz Restrukturyzacyjny będzie finansował przewalutowanie dokonywane po kursie korzystniejszym od tego jaki faktycznie będzie obowiązywał w momencie przeprowadzanie takiej operacji. To banki będą jednak decydowały którym klientom zaoferują taką możliwość, choć projekt zakłada również, że KNF może wydać rekomendację w tym zakresie. Zapewne w pierwszej kolejności propozycje otrzymają kredytobiorcy będący w najgorszej sytuacji.
Na fundusz banki co kwartał będą wpłacały składki, których wysokość będzie zależała od wielkości ich portfela kredytów walutowych. Jeśli ktoś nie otrzyma propozycji przewalutowania zaraz po wejściu ustawy w życie, nie powinien tracić nadziei. Może ją otrzymać w kolejnych kwartałach, gdy będą pojawiały się kolejne wpłaty. Co ważne, bankowcom będzie zależało, żeby wykorzystywać swoje składki na przewalutowania. Jeśli bowiem w ciągu pół roku ich nie wydadzą dla pomoc dla swoich klientów, to wykorzystać je będą mogły inne banki.
Łatwiej będzie uzyskać pomoc w spłacie rat
Drugi fundusz to zmodyfikowana wersja funkcjonującego już Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Wypłaca on pieniądze pokrywające całość lub część rat kredytobiorców, którzy znaleźli się w trudnej sytuacji finansowej. Niestety, dotychczas niewiele osób z niego korzystało. Aby to zmienić zaproponowano nieco łagodniejsze warunki, które trzeba spełnić, aby uzyskać pomoc. W skrócie, trzeba być albo bezrobotnym, mieć wysoką ratę w stosunku do uzyskiwanego dochodu (powyżej 50%), bądź posiadać niski dochód na osobę w rodzinie (dwukrotność progu uprawniającego do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej).
Zwiększono również zakres pomocy. Podwyższono kwotę wsparcia, która ma pokrywać wysokość raty do kwoty 2000 zł. Ma być ono wypłacane maksymalnie przez 3 lata. Spłata ma trwać natomiast nawet przez 12 lat i powstały w ten sposób dług nie będzie oprocentowany. Nowością jest również to, że w niektórych przypadkach nie trzeba będzie zwracać całej otrzymanej kwoty wsparcia.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Kurs franka zbliża się do bardzo ważnego poziomu. Jego notowania w odniesieniu do euro są bliskie wartości 1,12. Po tzw. czarnym czwartku kurs tylko dwukrotnie próbował przebić ten pułap, ale niestety bezskutecznie. Tym razem może być inaczej, co byłoby bardzo dobrą informacją dla osób spłacających kredyty w tej walucie. Z wyliczeń Expandera wynika, że gdyby tak się stało, kurs franka w Polsce może spaść do 3,50 zł.
To ile kosztuje frank w Polsce zależy od dwóch innych kursów – notowań euro do złotego oraz franka do euro. Euro w stosunku do złotego trochę niestety w ostatnim czasie zdrożało za sprawą kontrowersyjnych projektów ustaw dotyczących sądownictwa. To negatywnie przełożyło się na kurs franka, który jeszcze w połowie lipca kosztował ok. 3,80 zł, ale później zdrożał do ok. 3,87 zł. Teraz jego kurs ponownie spada i wynosi już ok. 3,82 zł. Dzieje się tak dzięki temu, że sprzyja mu drugi ze wspomnianych czynników. Zauważalnie rośnie kurs EUR/CHF, co jest dobrą informacją, gdyż im jest on wyższy tym bardziej spada kurs franka do złotego.
Kurs EUR/CHF zbliża się do poziomu 1,12, którego nie udało mu się pokonać od tzw. czarnego czwartku, 15 stycznia 2015 r. Tego dnia Narodowy Bank Szwajcarii przestał bronić kursu przed tym, aby spadł poniżej wartości 1,2. Jeśli notowania wreszcie pokonają poziom 1,12, to rośnie szansa na powrót do poziomu ok. 1,2. Do tego co prawda jeszcze daleka droga, ale gdyby się udało, to kurs franka w Polsce spadłby prawdopodobnie do ok. 3,50 zł.
W takiej sytuacji raty kredytów we frankach i ich zadłużenie spadłyby o prawie 10% w porównaniu do sytuacji z początku lipca. Przykładowo, dla kredytu na kwotę 300 000 zł, na 30 lat, udzielonego w sierpniu 2008 r., rata spadłaby z 1934 zł do 1745 zł. Kwota zadłużenia wynosiła we wspomnianym okresie ok. 451 000 zł. Po spadku kursu do 3,50 zł byłoby to ok. 406 000 zł, czyli o 45 000 zł mniej.
Jarosław Sadowski
Główny Analityk Expander Advisors
Kurs franka szwajcarskiego spadł nieco poniżej poziomu 3,80 zł po raz pierwszy od pamiętnego czarnego czwartku (15 stycznia 2015 r.). Coraz niższe są więc raty kredytów w tej walucie. Co prawda obecny kurs nadal można uznać za dość wysoki – przypomnijmy, że w 2014 r. wynosił około 3,40-3,50 zł. Expander zwraca jednak uwagę, że dzięki rekordowo niskiemu poziomowi stóp procentowych w Szwajcarii, najbliższa rata może być niższa niż ta zapłacona na początku stycznia 2015 r.
Wysokość rat kredytów walutowych zależy od dwóch czynników – kursu i poziomu stóp procentowych. Te ostatnie w Szwajcarii są obecnie zdecydowanie niższe niż w 2014 r. To właśnie dzięki temu obecny poziom rat kredytów we frankach jest zbliżony do tego sprzed tzw. czarnego czwartku, mimo że kurs franka jest wciąż zdecydowanie wyższy. W przypadku zobowiązania na kwotę 300 000 zł na 30 lat udzielonego w sierpniu 2008 r. najbliższa rata może wynieść ok. 1895 zł. Na początku stycznia 2015 r., czyli jeszcze przed tzw. czarnym czwartkiem, wynosiła natomiast 1926 zł. Z kolei w latach 2012-2014 r. kształtowała się średnio na poziomie 1877 zł. Obecnie jest więc już bardzo blisko tej wartości.
W ostatnich miesiącach raty kredytów we frankach zauważalnie spadały. W porównaniu z ich poziomem z grudnia 2016 r. frankowicze płacą o 180 zł mniej. Jest jednak również druga strona medalu. Pierwsza rata takiego kredytu, zapłacona we wrześniu 2008 r., wynosiła niecałe 1600 zł, a w momencie wnioskowania o kredyt, frankowicze byli informowani, że wyniesie ona 1515 zł. Obecny poziom jest więc o 380 zł wyższy niż ta ostatnia wartość.
Pomimo spadku kursu, problemem wciąż pozostaje wysokie zadłużenie. W przypadku wspomnianego wcześniej kredytu na kwotę 300 000 zł wynosi ono ok. 440 000 zł. Mimo prawie 9 lat spłaty nadal jest ono znacznie wyższe niż wypłacona przez bank kwota. Trzeba jednak dodać, że w ostatnim czasie zadłużenie szybko spadło dzięki umacnianiu się złotego do franka. Jeszcze w grudniu ubiegłego roku wyniosło ok. 500 000 zł, a więc zmniejszyło się w tym czasie o ok. 60 000 zł.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Od grudnia ubiegłego roku kurs franka w Polsce zauważalnie spadał. Było to jednak spowodowane przede wszystkim umacnianiem się złotego w stosunku do euro. Od kwietnia frankowiczom pomaga również inny czynnik – osłabianie się franka do euro. Expander zwraca uwagę, że kurs EUR/CHF właśnie przekroczył poziom 1,1. Oznacza to, że frank jest najsłabszy w odniesieniu do euro od ponad roku. Gdyby ten trend był kontynuowany i osiągnął poziom 1,2, to kurs w Polsce spadłby do ok. 3,50 zł.
To ile wynosi kurs franka w Polsce zależy od dwóch czynników – relacji złotego do euro i euro do franka. Spadki, jakie obserwowaliśmy od grudnia ubiegłego roku wynikały przede wszystkim z tej pierwszej zależności. Pozytywny wpływ drugiego czynnika obserwujemy od kwietnia, kiedy kurs EUR/CHF zaczął zauważalnie rosnąć z ok. 1,06 do 1,1. Obecnie jest najwyższy od czerwca 2016 r. Z drugiej jednak strony wciąż daleko jeszcze do poziomów, które obserwowaliśmy przed tzw. czarnym czwartkiem, czyli przed 15 stycznia 2015 r. Przypomnijmy, że do tego dnia szwajcarski bank narodowy pilnował, aby kurs nie spadł poniżej 1,2.
Jeśli EUR/CHF wzrośnie do 1,2 w Polsce CHF spadnie do 3,50 zł
Nie można jednak wykluczyć, że frank dalej będzie się osłabiał, a kurs stopniowo zbliżał do 1,2. Przypomnijmy, że jego umocnienie często było argumentowane tym, że jest on tzw. bezpieczną przystanią, tymczasem w ostatnim czasie zmniejszają się różnego rodzaju obawy i zagrożenia. Taka przystań wydaje się więc mniej przydatna i pieniądze mogą z niej wypływać i osłabiać szwajcarska walutę. Gdyby kurs powrócił do poziomu 1,2 to frank w Polsce kosztowałby ok. 3,50 zł. W takiej sytuacji rata kredytu we frankach na kwotę 300 000 zł na 30 lat spadłaby z obecnego poziomu 1921 zł do 1746 zł.
Raty mogą wzrosnąć, gdy Szwajcarzy podniosą stopy procentowe
Niestety nie można wykluczyć, że nagle pojawią się jakieś nowe czynniki ryzyka i frank znowu zyska na popularności. W dłuższym okresie zagrożeniem dla frankowiczów są również podwyżki stóp procentowych. W ostatnich latach były one obniżane i działały na korzyść kredytobiorców frankowych. Mimo, że obecny kurs franka w Polsce (ok. 3,85 zł) jest istotnie wyższy niż przed czarnym czwartkiem (3,40 zł-3,50 zł), to różnica w wysokości raty nie jest aż tak odczuwalna. Dla przykładu w 2014 r. rata naszego przykładowego kredytu wynosiła średnio ok. 1872 zł. Obecnie jest to ok. 1921 zł, czyli tylko o 49 zł więcej. Różnica jest niewielka dzięki temu, że wzrost kursu częściowo zniwelował spadek stóp procentowych. LIBOR CHF 3M od którego jest uzależnione oprocentowanie większości kredytów we frankach jest ujemny i wynosi -0,73%. Jeśli jednak stopy w Szwajcarii przestałyby być ujemne, to przy zachowaniu obecnego kursy, rata wzrosłaby do 2069 zł, czyli o prawie 150 zł.
Jak zmieniały i mogą się zmienić raty kredytów CHF
[ex_tabela2 headers=”Opis sytuacji;Rata” values=”Rata wyliczona w momencie wnioskowania o kredyt – kurs 1,96 zł; 1515 zł
Obecnie – kurs 3,85 zł; 1921 zł
Gdyby kurs spadł do 3,50 zł, a nie zmieniły się stopy procentowe; 1746 zł
Przed czarnym czwartkiem, czyli w 2014 r.; średnio 1872 zł
Gdyby z ujemnych poziomów do 0% wzrosły stopy proc. w Szwajcarii, a nie zmienił się kurs; 2069 zł”]
Założenia: Kredyt na kwotę 300 000 zł na 30 lat, udzielony w sierpniu 2008 r., marża 1,3%.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
