Tagi:
Najniższe wynagrodzenie pozwala na zakup nawet 89 m2 mieszkania
Jednym z powodów bardzo wysokiego popytu na mieszkania jest fakt, że kredyty hipoteczne są obecnie dostępne nawet dla osób o bardzo niskich dochodach. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że dwie osoby, które otrzymują po minimalnym wynagrodzeniu (łącznie zarabiają 4 124 zł netto), wspólnie uzyskają kredyt hipoteczny nawet na 380 000 zł. Suma takiego kredytu i 10% wkładu własnego daje kwotę 422 222 zł. Za nią można natomiast kupić mieszkanie o powierzchni od 42 m2 w Warszawie do 89 m2 w Zielonej Górze. Problem polega jednak na tym, że w takiej sytuacji rata pochłonie ponad 40% dochodu takiej pary, a samodzielne zebranie wymaganego wkładu własnego może im zająć nawet 8 lat.
Fenomen ogromnego popytu na kredyty hipoteczne i mieszkania często jest tłumaczony niskim oprocentowaniem lokat bankowych, które w połączeniu z dość wysoką inflacją zachęcają do inwestowania w mieszkania. Jest jednak również inna przyczyna – bardzo duża dostępność kredytów hipotecznych. To z kolei efekt najniższego w historii oprocentowania kredytów oraz rosnących wynagrodzeń, zwłaszcza pensji minimalnej, która w ciągu 10 lat się podwoiła. To sprawia, że nawet osoba, która uzyskuje najniższe wynagrodzenie (2062 zł netto) może liczyć na kredyt hipoteczny. Dostępna kwota w takim przypadku wyniesie ok. 130 000 zł.
Problem polega jednak na tym, że do jego uzyskania potrzebne jest posiadanie oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% kupowanej nieruchomości. Oszczędzanie przy tak niskim dochodzie nie jest łatwe. Zadłużanie się w takiej sytuacji jest też dość ryzykowne, gdyż utrata pracy może oznaczać duże kłopoty ze spłatą. Dlatego niewiele osób będących w takiej sytuacji decyduje się na samodzielne zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Postanowiliśmy więc przeanalizować bardziej realną sytuację, czyli parę osób uzyskujących po najniższym wynagrodzeniu, która chciałby wspólnie zaciągnąć kredyt.
Para z najniższym wynagrodzeniem dostanie nawet 380 000 zł kredytu
W przypadku pary bez dzieci, której łączny dochód wynosi 2-krotność najniższego wynagrodzenia (4 124 zł netto), dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 274 200 zł (PKO BP) do nawet 380 000 zł (BPS). Przyjęliśmy założenie, że te osoby nie spłacają żadnego innego kredytu, że mają 10% wkładu własnego i że okres spłaty wyniesie 30 lat.
Maksymalna kwota kredytu dla pary z najniższym dochodem
Jeśli do kwoty kredytu dodamy wkład własny (10%), to okaże się, że taka para może kupić mieszkanie za 422 222 zł. W tym jest 380 000 zł kredytu i 42 222 zł z oszczędności (często zgromadzonych dzięki wsparciu rodziców). Jeśli porównamy to z cenami mieszkań w różnych miastach, to okazuje się, że mimo najniższych dochodów, taka para może kupić całkiem duże mieszkanie.
Minimalne dochody i 2-pokojowe mieszkanie w stolicy
Według danych NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2021 r. cena m2 mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wynosi 4 764 zł za m2. Oznacza to, że dysponując kwotą 422 222 zł można tam kupić mieszkanie o powierzchni 88,6 m2. Zielona Góra ma jednak najniższe ceny wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane. Najdrożej jest natomiast w Warszawie – 10 135 zł za m2. Nawet w stolicy nasza przykładowa para może więc kupić całkiem spore mieszkanie. W przypadku przeciętnej ceny będzie to niecałe 42 m2, a więc 2-pokojowe mieszkanie.
Jakie mieszkanie możne kupić para przy najniższych dochodach
Na wkład własny mogą odkładać nawet 8 lat
Warto jednak dodać, że prezentowane przykłady mają przede wszystkim pokazać jak duża jest obecnie dostępność kredytów. W praktyce osoby o tak niskich dochodach z reguły nie zadłużają się na tak wysokie kwoty. Jednym z problemów jest wkład własny. Gdyby rodzice nie pomogli naszej przykładowej parze w zgromadzeniu oszczędności i jeśli w okresie oszczędzania taka para musiałaby płacić za najmowanie mieszkania, to zgromadzenie kwoty 42 222 zł mogłoby im zająć 8 lat (przy założeniu, że będą w stanie odkładać po 10% dochodu) lub 4 lata (jeśli uda im się odkładać po 20% dochodu). Dlatego dla takich osób wprowadzenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” byłoby ogromną korzyścią. Od razu mogłyby zacząć płacić na własne „cztery kąty”, zamiast być wmuszonym do wieloletniego płacenia za najem
Koszt utrzymania mieszkania pochłonąłby połowę dochodu
Pary o tak niskich dochodach nie zaciągają tak wysokich kredytów także dlatego, że ich po prostu na to nie stać. Już na początku spłaty rata pochłaniałaby ok. 40% dochodu. Rata to jednak nie jedyny koszt związany z utrzymaniem mieszkania. Trzeba jeszcze zapłacić czynsz (w tym woda, śmieci, ogrzewanie, fundusz remontowy), opłacić rachunki za prąd i inne media, ubezpieczyć mieszkanie (obowiązkowe przy kredycie). Suma raty i kosztów utrzymania mieszkania mogłaby przekroczyć połowę dochodów. W przypadku utraty pracy przez jedno z nich nie mieliby szans na poradzenie sobie ze spłatą.
Dodatkowo istnieje ryzyko wzrostu stóp procentowych. Gdyby za kilka lat oprocentowanie kredytu znacząco wzrosło, to istotnie wzrosłaby również wysokość raty. Dlatego, niezależnie od wysokości dochodu, lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Co zrobić, aby bank przyznał wyższą kwotę kredytu
Ceny mieszkań rosną pomimo pandemii. Mocno drożeją też działki budowlane i domy. To wszystko sprawia, że część osób ma problem z uzyskaniem takiej kwoty, która wystarczy na zakup wymarzonej nieruchomości. Czasami rozwiązaniem problemu jest po prostu sprawdzenie oferty wielu banków, ponieważ znacznie się one od siebie różnią. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem wynoszącym 6000 zł netto, dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 258 tys. zł do nawet 518 tys. zł. Są jednak również inne sposoby podwyższenia dostępnej kwoty kredytu.
Sprawdź jak najwięcej banków
Podwyższenie dostępnej kwoty kredytu hipotecznego można uzyskać poprzez bardzo różne działania. Przede wszystkim warto sprawdzić oferty jak największej liczby banków. Niestety dość często zdarza się, że ktoś pyta o zdolność kredytową tylko w swoim banku, czyli tym w którym ma konto. Tymczasem, gdy jeden bank zaproponuje maksymalnie np. 250 tys. zł, to inny może przyznać ponad 500 tys. zł. Mniej więcej tak wygląda sytuacja w przypadku rodziny z dwójką dzieci, z dochodem 6000 zł netto, nie posiadającą żadnych kredytów i dysponującej wkładem własnym wynoszącym przynajmniej 20%. Alior Bank wyliczył ich zdolność kredytową na 258 tys. zł, a BPS aż na 518 tys. zł. Dlatego warto odwiedzić jak najwięcej banków lub poprosić o wyliczenie eksperta finansowego.
Dostępna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny z dochodem 6000 zł netto
Rezygnacja ze starych kredytów
Jeśli żaden bank nie chce nam przyznać takiej kwoty jakiej potrzebujemy, to rozwiązaniem może być rezygnacja z posiadanych kart kredytowych, debetów w koncie lub wcześniejsza spłata kredytów ratalnych. Dla przykładu zamknięcie karty kredytowej z limitem 10 000 zł podwyższy dostępną kwotę kredytu hipotecznego o ok. 30 tys. zł. Spłata przed terminem jakiegoś starego kredytu z ratą wynoszącą 300 zł podwyższy możliwą do uzyskania kwotę kredytu hipotecznego o ok. 40 tys. zł.
Wyższy dochód
Dość trudnym, ale bardzo skutecznym rozwiązaniem jest zwiększenie dochodu. W grę może wchodzić np. prośba o podwyżkę, czy zmiana pracy na lepiej płatną. W przypadku działalności gospodarczej wyższy dochód można wykazać starając się minimalizować przez pewien czas koszty. Jeśli naszej przykładowej rodzinie z dochodem 6000 zł uda się podwyższyć dochód o 500 zł, to dostępna kwota kredytu wzrośnie o ok. 80 tys. zł.
Dłuższy okres spłaty
Czasami sami zaniżamy dostępną kwotę kredytu upierając się przy bardzo krótkim okresie kredytowania. Dla przykładu jeśli nasza przykładowa rodzina będzie chciała spłacać kredyt w ciągu 10 lat to otrzyma od nieco ponad 100 tys. zł do nieco ponad 200 000 zł (w zależności od banku). Przy okresie 30 lat może natomiast liczyć nawet na 518 tys. Warto dodać, że dłuższy okres warto zastosować nie tylko po to, aby otrzymać wyższy kredyt, ale również dla bezpieczeństwa. Nawet jeśli stać nas na spłatę wysokiej raty, to lepiej wybrać nieco dłuższy okres z niższą ratą. W okresie spłaty wiele może się zdarzyć. Jeśli np. stracimy pracę i przez jakiś czas nie będziemy mogli znaleźć nowej, to łatwiej poradzimy sobie ze spłatą niskiej raty. Jeśli natomiast nic złego się nie zdarzy, to możemy nadpłacać kredyt i w ten sposób skrócić okres spłaty. Warto jednak pamiętać, że w większości banków w pierwszych 3 latach jest naliczana prowizja za wcześniejszą spłatę. Nadpłaty lepiej więc dokonywać dopiero po tym okresie.
Dodatkowy kredytobiorca
Jeśli żaden z powyższych sposobów nie pomógł w wystarczającym stopniu, to można rozważyć dołączenie dodatkowej osoby jako kredytobiorcę. Należy jednak dodać, że taka osoba musi posiadać stałe dochody. Dla przykładu singiel zarabiający 5000 zł netto może liczyć na kredyt wynoszący średnio 496 tys. zł. Jeśli jednak jako dodatkowy kredytobiorca dołączony zostanie jej narzeczony czy narzeczona i ich łączny dochód wzrośnie do 6000 zł, to wspólnie mogą liczyć na 590 tys. zł kredytu (jeśli żadne z nich nie ma dzieci).
Bywają też sytuacje odwrotne. Jeśli narzeczona czy narzeczony nie ma pracy, to lepiej zaciągnąć kredyt samodzielnie. Dodatkowy kredytobiorca bez dochodów tylko obniży dostępną kwotę kredytu, gdyż podwyższy szacowane przez bank koszty życia. Tego manewru nie da się jednak zastosować w przypadku małżonka (wyjątek to rozdzielność majątkowa) czy dzieci (wyjątek do dorosłe dzieci mieszkające oddzielnie). Jeśli małżonkowie z dziećmi mieszkają razem, to koszty zżycia zostaną oszacowane dla całej rodziny i dostępna kwota będzie niższa niż w przypadku singla, który uzyskuje dokładnie takie same dochody.
Warto zachować ostrożność
Podwyższając dostępną kwotę kredytu warto pamiętać, aby z tym nie przesadzać. Obecnie mamy rekordowo tanie kredyty hipoteczne, ale za kilka lat prawdopodobnie oprocentowanie wzrośnie, a wraz z nim raty kredytów. Warto więc wybrać taką kwotę, przy której poradzimy sobie ze spłatą raty nawet gdyby oprocentowanie mocno wzrosło.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Ponad 1 mln zł kredytu przy 10 000 zł dochodu
Rodzina z dwójką dzieci, w której łączny dochód wynosi 10 000 zł netto, może liczyć na ponad 1 mln zł kredytu hipotecznego. Kwota jest tak wysoka dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. Expander ostrzega jednak, wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum jest ryzykowne. Za rok lub dwa stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Dla przykładu rata kredytu na milion złotych, przy okresie spłaty 25 lat wynosi 4 742 zł. Gdyby jednak stopy procentowe z jakiegoś powodu mocno wzrosły i powróciły np. do poziom sprzed 10 lat, to rata takiego kredytu mogłaby wynieść aż 7 580 zł, a więc zwiększyłaby się aż o 2 837 zł.
Gdy ktoś sprawdza na jaką kwotę kredytu hipotecznego może liczyć, to powinien pamiętać o kilku elementach. Po pierwsze w różnych bankach dostępna kwota będzie zupełnie inna. W przypadku naszej przykładowej rodziny z dochodem 10 000 zł, obecnie banki są gotowe przyznać od 792 tys. zł do 1,08 mln zł Dlatego nie powinniśmy kierować się informacją z tylko jednego banku, lecz sprawdzić ich jak najwięcej. Dzięki temu uzyskamy pełny obraz sytuacji.
Maksymalna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny z dochodem 10 000 zł netto
Warto też pamiętać, że zamieszczane w Internecie rankingi (w tym nasz) są jedynie informacją przybliżoną. W praktyce dostępna kwota kredytu zależy od wielu czynników. Kluczowa jest oczywiście wysokość uzyskiwanego dochodu – im wyższy, tym bank przyzna większy kredyt. Jeśli jednak ktoś w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny posiada już jakieś inne kredyty lub zobowiązania (np. płaci alimenty), to obniża to dostępną kwotę nowego kredytu. Duże znaczenie ma też wysokość posiadanego wkładu własnego. Im wyższy wkład tym niższe jest zwykle oprocentowanie kredytu, a tym samym rośnie dostępna kwota.
Im więcej dzieci tym niższy kredyt
Kolejny ważny czynnik to osoby na utrzymaniu wnioskodawcy. Posiadanie dzieci traktowane jest przez banki jako dodatkowy koszt. Dlatego im więcej dzieci, tym niższa jest dostępna kwota kredytu. Ważny jest również okres spłaty. Im jest krótszy, tym wyższa rata, a tym samym zmniejsza się dostępna kwota. Do tego dochodzą inne istotne elementy np. czy ktoś wraz z kredytem zakupi od banku dodatkowe produkty. Zwykle jeśli zdecydujemy się na otwarcie konta, skorzystanie z karty kredytowej czy zakup ubezpieczenia oferowanego przez bank, to oprocentowanie kredytu będzie niższe, a więc wzrośnie zdolność kredytowa.
To wszystko sprawia, że jeśli chcemy poznać dokładną wysokość dostępnej kwoty kredytu, to powinniśmy ją sprawdzić uwzględniając te wszystkie elementy. Należy to zrobić jeszcze zanim zaczniemy szukać wymarzonej nieruchomości, a szczególnie zanim podpiszemy umowę przedwstępną ze sprzedającym. Może się bowiem okazać, że w praktyce żaden bank nie udzieli nam takiej kwoty, jaką wyliczyliśmy sobie przy ogólnym sprawdzaniu.
Na koniec warto dodać, że ryzykowne jest wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum. Stopy procentowe są obecnie na najniższym poziomie w historii i jest bardzo prawdopodobne, że wzrosną w okresie spłaty kredytu. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina z dochodem 10 000 zł netto zaciąga kredyt na kwotę 1 mln zł. Rata w takim przypadku wyniosłaby
ok. 4 742 zł. Gdyby po jakimś czasie stopy procentowe w Polsce mocno wzrosły i np. powróciły do poziomu sprzed 10 lat, to rata wzrosłaby do ok. 7 580 zł, czyli aż o 2 837 zł. Najlepiej wybrać taką kwotę kredytu, w przypadku której poradzimy sobie ze spłatą nawet w sytuacji mocnego wzrostu oprocentowania kredytu.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kw. 2021
W I kw. 2021 r. ceny mieszkań w internetowych ofertach sprzedaży wciąż rosły. W porównaniu do poziomu przed rokiem niektóre wzrosty wyglądają wręcz „kosmicznie”. Chodzi o Sosnowiec, gdzie mediana stawek dla małych lokali (do 35 m2) wzrosła o niebotyczne 66% r/r, a średnich i dużych mieszkań o 25% r/r. W pozostałych miastach najmocniej zdrożały duże mieszkania (średnio o 7,4% r/r). Poza wspomnianym Sosnowcem, znaczące wzrosty w tym segmencie miały miejsce w Gdyni (+18%) i Krakowie (+13%). Na rynku kredytów hipotecznych mamy natomiast ogromny popyt. Według BIK w marcu banki udzieliły aż 23,6 tys. kredytów, czyli więcej niż przyznawały w szczycie boomu przed pandemią. Aby ograniczyć napływ wniosków część banków zdecydowała się znacząco podwyższyć marże. W kwietniu średnia marża dla kredytów w wysokim (20%) wkładem własnym wyniosła 2,32%, co oznacza, że w ciągu miesiąca podskoczyła aż o 0,12 pkt. proc. Po raz ostatni tak znaczące skoki w tak krótkim czasie obserwowaliśmy na początku pandemii oraz gdy wprowadzany był podatek bankowy.
Dane dotyczące cen wystawianych w internetowych ogłoszenia sprzedaży mieszkań sugerują, że rynek nieruchomości w największych miastach wrócił do stabilnych wzrostów. Stawki są wyższe zarówno w porównaniu do poprzedniego kwartału, jak i do poziomu sprzed roku. W porównaniu rocznym jest tylko jeden przypadek spadku cen – chodzi o średniej wielkości mieszkania w Katowicach, które staniały o 1,6%. Co ciekawe w I kwartale odnotowaliśmy też zauważalny spadek liczby nowo opublikowanych ogłoszeń (unikalnych, bez uwzględnienia duplikatów) o sprzedaży mieszkania. Było ich 108,1 tys., czyli o 9,4 tys. mniej niż w poprzednim kwartale. Wciąż jest ich jednak o 9,9 tys. więcej niż przed rokiem.
Sosnowiec – po wzroście o 66% wciąż jest najtaniej
W przypadku małych (do 35 m2) mieszkań największe wrażenie robi wzrost o 66% r/r stawek w Sosnowcu. Warto jednak dodać, że mimo to mediana cen wynosząca 5 366 zł za m2 jest najniższą wśród analizowanych przez nas 16 miast. Znaczące wzrosty w tym segmencie miały również miejsce w Trójmieście. W Gdyni małe lokale zdrożały aż o 17% r/r, a w Gdańsku o 11%. W pozostałych miastach stawki rosły w jednocyfrowym tempie. Uwagę zwraca też fakt, że w Warszawie mediana cen ofertowych w przypadku małych mieszkań osiągnęła kolejny rekord wynoszący 12 725zł za m2.
Najmocniej zdrożały duże mieszkania
Gdy pominiemy zaburzający obraz Sosnowiec, to okazuje się, że największe podwyżki miały miejsce w przypadku dużych (powyżej 60 m2) mieszkań – wzrost o 7,4% r/r. Małe zdrożały średnio o 6,5%. W segmencie średniej wielkości (35-60 m2) mieszkań zaobserwowaliśmy najmniejsze wzrosty – o 6,1%. Dzieje się tak ponieważ jest tu kilka miast, w których zmiany są minimalne np. Poznań czy Toruń. W Katowicach ceny są wręcz nieco niższe niż przed rokiem.
Ofertowe ceny mieszkań w I kw. 2021 r.
Ogromny popyt na kredyty
Bardzo dużo dzieje się również na rynku kredytów hipotecznych. Według BIK w marcu banki przyznały aż 23,6 tys. tego typu kredytów. Takiej ich liczby nie było nawet w szczycie bomu przed pandemią. Co ciekawe dane na temat złożonych wniosków sugerują, że w kwietniu może ich być jeszcze więcej. W ostatnim czasie banki, które posiadały atrakcyjne oferty kredytowe zostały „zasypane” wnioskami. Część z nich zdecydowało się ograniczyć ich napływ poprzez znaczące podwyżki marż. W przypadku kredytów z wysokim (20%) wkładem własnym najbardziej wzrosły marże w Pekao Banku Hipotecznym i BNP Paribas, gdzie w porównaniu z początkiem roku podskoczyły odpowiednio i 0,8 pkt. proc. i 0,6 pkt. proc. W przypadku najniższego (10%) wkładu własnego największe podwyżki wprowadził Millennium, gdzie marża wzrosła o 0,4 pkt. proc.
Podwyżki marża prawe jak na początku pandemii
W kwietniu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym wyniosła 2,32%, a więc w ciągu miesiąca wzrosła aż o 0,12 pkt. proc. W ostatnich latach tak duże skoki w ciągu jednego miesiąca oglądaliśmy tylko na początku pandemii (w kwietniu 2020 r.) i w styczniu 2016 r., gdy został wprowadzony podatek bankowy. W rezultacie zauważalnie wzrosło średnie oprocentowanie. Na początku roku wynosiło 2,42% i było najniższe w historii, a obecnie wynosi 2,55%. Pomimo wzrostu wciąż jest zdecydowanie niższe niż przed rokiem (3,01%).
Co dalej z cenami mieszkań
Ten ogromny popyt na kredyty hipoteczne sugeruje, że ceny mieszkań nadal mogą rosnąć. Zakupom, zarówno na swoje potrzeby jak i jako inwestycja, sprzyja nie tylko to, że kredyty wciąż są bardzo tanie. Mamy też najniższe w UE bezrobocie, znaczący wzrost wynagrodzeń (według GUS +8% r/r), najwyższą w UE inflację i bliskie zera oprocentowanie lokat bankowych. To wszystko będzie napędzało wzrosty cen do czasu aż coś się zmieni. Obecnie wydaje się, że czynnikiem, który zatrzyma ten boom może być znaczący wzrost stóp procentowych.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 108 133 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 stycznia do 31 marca 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Ranking kredytów hipotecznych – kwiecień 2021
Ranking kredytów hipotecznych – kwiecień 2021
Według danych NBP kredyty hipoteczne wypłacane w lutym (najnowsze dostępne dane) były najtańsze w historii. RRSO, które uwzględnia wszystkie koszty kredytu, wyniosło rekordowe 3,17%. Pomimo pandemii rynek kredytów hipotecznych jest rozgrzany do czerwoności. BIK ogłosił, że liczba wniosków kredytowych złożonych w marcu wyniosła 56 tys., a więc była najwyższa od 10 lat. W reakcji na tak wysoki popyt banki zaczęły jednak ponosić marże. Expander zwraca uwagę, że na taki krok zdecydował się w ostatnim czasie Bank Millennium i Pekao Bank Hipoteczny, które jeszcze w marcu posiadały najtańsze oferty na rynku. Dzięki temu kwietniowy ranking kredytów hipotecznych wygrał Santander.
Ogromne zainteresowanie kredytami hipotecznymi częściowo jest wynikiem rekordowo niskich stóp procentowych. Tak tanich kredytów hipotecznych nie mieliśmy jeszcze nigdy w historii. Według NBP dla kredytów wypłaconych w lutym (najnowsze dostępne dane) średnie oprocentowanie wyniosło 2,82%, a średnie RRSO 3,17%. W obu przypadkach są to najniższe wartość iw historii. Ta druga stawka jest o tyle istotna, że uwzględnia nie tylko odsetki, ale wszystkie koszty kredytu. Dodatkowo część banków powróciło do udzielania kredytów przy 10% wkładzie własnym.
Rozgrzany rynek powoduje problemy
Szukając najlepszego kredytu warto jednak pamiętać, że banki, które mają najbardziej atrakcyjną ofertę są „zasypywane” wnioskami. Prawo zobowiązuje je jednak do wydania decyzji kredytowej w ciągu 21 dni od momentu dostarczenia wniosku i kompletu wymaganych dokumentów. Nie zawsze są jednak w stanie dotrzymać tego terminu. To powoduje, że część z nich musi stosować różne triki. Niektóre zdecydowały się podwyższyć koszt kredytu, aby zmniejszyć napływ nowych wniosków. Inne zaprzestały kredytowania budowy domu, gdyż taki wniosek wymaga więcej pracy. Zdarza się również, że bank nagle żąda od wnioskodawcy dodatkowych dokumentów, aby w ten sposób uzyskać więcej czasu na rozpatrzenie wniosku.
Z tego względu osoby, które w najbliższym czasie chcą uzyskać kredyt hipoteczny, powinny złożyć wnioski jednocześnie w 2-3 bankach. Jeśli ten z najlepszą ofertą będzie odwlekał decyzję lub odmówi udzielania kredytu, to od razu można skorzystać z innej oferty. Gdyby natomiast ktoś zawnioskował tylko w jednym banku, a ten po 21 dniach wydał decyzję odmowną, to taka osoba straci bardzo dużo czasu na rozpoczynanie wszystkiego od początku. Może wręcz nie zdążyć uzyskać kredytu w terminie wskazanym w umowie przedwstępnej.
Część banków wciąż wymaga 20% wkładu
Zanim zaczniemy porównywać oferty pod względem kosztów warto policzyć ile mamy wkładu własnego. Może się bowiem okazać, że w części banków nie mamy szans na kredyt. Dla przykładu jeśli ktoś posiada mniej niż 20% wkładu, to nie dostanie kredytu hipotecznego w BNP Paribas, ING Banku Śląskim i Pekao Banku Hipotecznym. Pozostałe banki z naszego zestawienia wymagają posiadania nie mniej niż 10% wkładu.
Zestawienie wymaganego wkładu własnego
Jeden bank zupełnie odmówi, a inny przyzna ponad 300 000 zł
Nawet bardzo wysoki wkład własny nie gwarantuje jednak uzyskania kredytu. To zależy od tzw. zdolności kredytowej, czyli tego czy zdaniem banku dochody danej osoby pozwolą na pokrycie raty nowego kredytu oraz dotychczasowych kosztów życia. Poszczególne banki bardzo różnie szacują kwotę kredytu jaką może otrzymać jakaś osoba. Dla przykładu 3-osobowa rodzina z dochodem wynoszącym 5000 zł netto w ogóle nie ma szans na kredyt w Pekao Banku Hipotecznym, a w Banku Millennium, Banku Pekao czy Santander otrzyma około 350 000 zł.
Należy też dodać, że nie ma banku, który korzystnie liczy zdolność kredytową dla wszystkich typów klientów. Dla przykładu samotny wnioskodawca z dochodem 5000 zł netto, najwyższą kwotę (583 000 zł) uzyska w Banku Pekao. Mimo takiego samego dochodu jak wspomniana wcześniej rodzina, zdolność kredytowa jest w tym przypadku wyższa o ponad 200 000 zł. Wynika to z tego, że koszty utrzymania jednej osoby są znacznie niższe niż 3-osobowej rodziny. Dlatego taka osoba poradzi sobie ze spłatą wyższej raty niż w przypadku rodziny.
Co zrobić, jeśli żaden bank nie chce przyznać kredytu?
Czasami wszystkie sprawdzane banki odmawiają przyznania kredytu lub ofertują niższą kwotę niż chciałby uzyskać wnioskodawca. Przyczyny takiej sytuacji mogą być bardzo różne. Dla przykładu bank może obawiać się udzielić kredytu, jeśli ktoś pracuje w branży, która została dotknięta pandemicznymi restrykcjami. Podejście poszczególnych banków do tej kwestii jest jednak bardzo różne. Jedne w ogóle nie udzielają kredytów osobom pracującym w branżach „ryzykownych”, a inne już tak, ale po spełnieniu określonych przez bank warunków. Wciąż są również takie banki, które nie udzielą kredytu w przypadku posiadania umowy cywilnoprawnej i to niezależnie od tego w jakiej branży ktoś pracuje. Zawsze warto więc sprawdzać oferty wielu banków.
Inną przyczyną problemów mogą być posiadane już produkty kredytowe. W niektórych przypadkach, aby otrzymać kredyt hipoteczny, wystarczy zrezygnować np. z limitu w koncie czy karty kredytowej. Problemem może też być zła historia kredytowa, czyli sytuacja, gdy w przeszłości ktoś spłacał jakiś kredyt z opóźnieniem. Wtedy zwykle musi minąć trochę czasu od takiej sytuacji.
Za młody na kredyt
Przyczyną odmowy przyznania kredytu lub ofertowanie bardzo niskiej kwoty może też być wiek wnioskodawcy. Takie problemy czasami dotykają osób przed 25 rokiem życia oraz tych, którzy w okresie spłaty osiągną wiek emerytalny. Banki obawiają się pożyczać duże kwoty osobom młodym, które częściej niż inne grupy wiekowe mają problemy z terminową spłatą. Pomóc im może wyrobienie sobie dobrej historii kredytowej. Młodzi, jeśli planują zaciągnąć kredyt na mieszkanie, najpierw powinni zaciągnąć mały kredyt i pokazać, że spłacili go w terminie.
W przypadku osób po 40-tce problemem może być to, że cześć raty będzie przypadało już na okres emerytalny. Tymczasem emerytury z publicznego systemu są w Polsce mniej więcej o połowę niższe niż wynagrodzenie danej osoby. Bank może więc obawiać się, czy po przejściu na emeryturę taka osoba poradzi sobie ze spłatą.
Koszt kredytu zależy od wielu czynników
Gdy już wiemy, które banki są gotowe udzielić nam kredytu, to można zacząć porównywanie ofert pod względem kosztów. Warto jednak dodać, że koszt nawet w obrębie jednego banku może być bardzo różny. Poziom oprocentowanie zwykle zależy od wysokości wkładu własnego (im wyższy tym zwykle tańszy kredyt). Ważna jest też kwota kredytu. Banki maju tu różne zasady np. powyżej 200 000 zł lub 300 000 zł może być niższe oprocentowanie niż dla niższych kwot. Dużo też zależy od tego, czy klient oprócz kredytu chce też skorzystać z dodatkowych produktów oferowanych przez bank. Jeśli wraz z kredytem klient otworzy też kont, skorzysta z karty kredytowej czy kupi od banku ubezpieczenie, to oprocentowanie będzie niższe.
Zasady rankingu
W naszym rankingu uwzględniamy kredyt na kwotę 300 000 zł na okres 25 lat. Przyjęliśmy, że klient jest gotów skorzystać z dodatkowych produktów, ale pod warunkiem, że dzięki temu łączny koszt będzie niższy niż, gdyby skorzystał tylko z kredytu. O pozycji w zestawieniu decyduje łączny koszt, ale naliczany w pierwszych 5 latach spłaty. Naszym zdaniem jest to lepsze rozwiązanie niż porównywanie wysokości raty czy kosztu w całym okresie. Nigdy bowiem nie wiadomo jak za kilka lat zmienią się stopy procentowe, czy też kiedy kredytobiorca będzie dokonywał nadpłat. To może natomiast sprawić, że kredyt, który w całym okresie wydawał się najtańszy, okaże się droższy od innej oferty. Poza tym, zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, po 3 latach można dokonać spłaty kredytu bez prowizji. Jeśli wiec po 3 latach kredyt okaże się gorszy niż w innych bankach, to można się go pozbyć przenoszą dług tam, gdzie zaoferują nam najlepsze warunki (refinansowanie kredytu).
Gdzie po najtańszy kredyt hipoteczny z 10% wkładu
W kategorii kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym najtańsza okazał się oferta Santander. W tym wariancie ofertuje on marżę 2,79%, co po dodaniu stawki WIBOR na obecnym poziomie daje oprocentowanie wynoszące 3%. Do uzyskania takiej stawki wymagane jest otwarcie konta i zapewnienia na nie comiesięcznego wpływu kwoty nie mniejszej niż 3000 zł przez okres 5 lat. Konieczne jest również skorzystanie z karty kredytowej, którą trzeba co miesiąc wydawać min. 500 zł. Bank wymaga też wykupienia od niego ubezpieczenia się na życie i ubezpieczenia mieszkania. W przypadku kredytu bez tych dodatkowych produktów oprocentowanie będzie wynosiło 3,4%.
Najtańszy kredyt hipoteczny przy wkładzie własnym wyższym niż 20%
Dla klientów posiadających więcej niż 20% wkładu własnego najtańszą ofertę również przygotował bank Santander. Marża wynosi 1,89%, co po dodaniu stawki WIBOR na obecnym poziomie daje oprocentowanie 2,1%. Pozostałe parametry są dokładnie takie same jak w przypadku kredytu z najniższym wkładem. Również trzeba otworzyć konto, zapewnić na nie wpływ wynagrodzenia oraz skorzystać z karty kredytowej i bankowego ubezpieczenia na życie i mieszkania. W przypadku oferty bez dodatkowych produktów oprocentowanie wyniesie 2,5%.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2020
Rynek mieszkaniowy obronił się przed koronawirusem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kw. 2020 r. ofertowe ceny mieszkań były o 7,7% wyższe niż przed rokiem. Z danych GUS wynika natomiast, że w całym ubiegłym roku zarówno liczba mieszkań oddanych do użytkowania jak i pozwoleń na budowę przebiły poziomy z 2019 r. Sprzedaż lokali przez deweloperów również była bardzo wysoka. W porównaniu z rekordowym, 2019 r. spadła zalewie o ok. 5%. Choć wciąż istnieje wiele zagrożeń, to na 2021 r. zapowiada się kontynuacja boomu. Kredyty hipoteczne są najtańsze w historii. Stopniowo poprawia się również ich dostępność. Bank Pekao właśnie przywrócił możliwość uzyskania finansowania przy wkładzie własnym na poziomie 10%, a PKO BP zapowiedział, że zrobi to samo za chwilę.
Rok 2020 był trudnym rokiem pod wieloma względami. Pandemia i wprowadzone w związku z nią ograniczenia bardzo negatywnie wpłynęły na wiele branż. Rynek nieruchomości początkowo również przeżywał trudności. W II kwartale sprzedaż mieszkań i kredytów hipotecznych mocno spadła. Obniżyły się również ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Później jednak było coraz lepiej. Zaskakujące wyniki przyniósł szczególnie IV kwartał 2020 r.
Małe mieszkania zdrożały we wszystkich miastach
Pierwszą niespodzianką jest niemalże brak spadków cen. Wśród analizowanych przez nas 16 miast ceny w ofertach dotyczących małych mieszkań (do 35 m2) wzrosły wszędzie. Aż w sześciu miastach ceny w IV kwartale 2020 r. były o ponad 10% wyższe niż przed rokiem. Rekordzistą jest Sosnowiec, gdzie jest aż o 19% drożej niż przed rokiem. Najgorzej w tym segmencie wygląda natomiast sytuacja w Toruniu, gdzie ceny wzrosły tylko o 2%. Średnio małe mieszkania zdrożały o 8,4% r/r.
Średniej wielkości mieszkania średnia zdrożały o 7,5%
W segmencie średniej wielkości mieszkań (od 35 m2 do 60 m2) wzrosty przekraczające 10% r/r odnotowaliśmy w pięciu miastach. Najbardziej mieszkania zdrożały w Radomiu, bo o 17%. Niewielkie spadki stawek pojawiły się w Katowicach (-1%) i Białymstoku (-0,4%). Średnio w 16 badanych miastach ceny wzrosły o 7,5% r/r.
Duże mieszkania najbardziej zdrożały w Lublinie i Radomiu
W przypadku dużych mieszkań (powyżej 65 m2) sytuacja wygląda bardzo podobnie jak w przypadku średnich. Tu również w pięciu miastach odnotowaliśmy wzrostu powyżej 10% r/r. Rekordzistami są Lublin i Radom, gdzie stawki wzrosły o niecałe 15% r/r. Niewielkie spadki również pojawiły się w dwóch miastach. W tym przypadku są to Gdynia (-0,6% r/r) i Gdańsk (-0,3% r/r). Średnio duże mieszkania zdrożały o 7,5% r/r, a więc dokładnie tyle samo co te średniej wielkości.
Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2020 r.
Mieszkań oddanych do użytkowania najwięcej od lat 70-tych
Zaskakująco dobre są też dane na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Według GUS w 2020 r. oddano do użytkowania 221 978 mieszkań. To niesamowity wynik, najwyższy od lat 70-tych. GUS opublikował dane od 1950 r. z których wynika, że więcej mieszkań powstawało jedynie w latach 1973-1979. Ubiegłoroczny wynik to z pewnością efekt boomu trwającego jeszcze przed pandemią, kiedy rozpoczęto bardzo dużo budów.
Gdyby tak duża liczba mieszkań trafiła na rynek przy istotnie spadającym popycie, to z pewnością ceny mocno by spadły. Tak się jednak nie stało, ponieważ popyt utrzymał się na wysokim poziomie. Deweloperzy sprzedali w 2020 r. tylko o ok. 5% mniej mieszkań niż w rekordowym 2019 r. Było to możliwe m. in. dlatego, że na bardzo niskim poziomie udało się utrzymać bezrobocie i dzięki rekordowo niskim stopom procentowym.
Zaostrzenie przepisów spowodowało wysyp pozwoleń na budowę
Ze względu na obawy deweloperów przez większą część 2020 r. liczba pozwoleń na budowę była niższa niż w 2019 r. Rok zakończył się jednak wzrostem o 3%. Ten nagły zwrot akcji, to efekt ogromnego wysypu pozwoleń w grudniu 2020 r., kiedy wydano ich aż o 72% więcej niż przed rokiem. Przyczyną było to, że występując o pozwolenie jeszcze w 2020 r. można było istotnie obniżyć koszty budowy. Od stycznia 2021 r. weszły bowiem w życie nowe, zaostrzone normy dotyczące ocieplania budynków. Występując o pozwolenie przed tym terminem deweloperzy zapewnili sobie możliwość budowania w poprzednim standardzie.
Rekord oprocentowania kredytów hipotecznych
Wspomnieliśmy już, że dobra sprzedaż mieszkań w czasie pandemii to m. in. efekt tego, że obniżone zostały stopy procentowe. Średnie oprocentowanie kredytu z wkładem własnym wynoszącym 20% spadło z 3,84% w styczniu do 2020 r. do 2,42% w styczniu 2021 r. Dla tych, którzy spłacali już kredyty oznaczało to spadek wysokości raty. W przypadku zadłużenia w wysokości 300 000 zł i okresu spłaty 25 lat rata spadła z 1 557 zł do 1 334 zł. Ci którzy dopiero chcieli zaciągnąć kredyt, dzięki niższemu oprocentowaniu mogli pożyczyć większą kwotę. Dla przykładu jeśli ktoś był w stanie płacić ratę wynoszącą 1500 zł miesięcznie, to przed rokiem mógł pożyczyć ok. 289 000 zł, a obecnie ok. 337 000 zł.
Należy jednak dodać, że dostęp do kredytów w 2020 r. został utrudniony m. in. poprzez podwyższenie wymaganego wkładu własnego. Wiosną 2020 r. większości banków podwyższyła wymagany wkład własny z 10% do 20%. Mimo to wartość wypłaconych w 2020 r. kredytów była jednak zbliżona do tej z rekordowego 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Banki przywracają kredyty dla osób posiadających 10% wkładu
Wiele wskazuje na to, że w tym roku ograniczenia dotyczące wkładu własnego zostaną wycofane. Od 25 stycznia możliwość uzyskania kredytu przy 10% wkładu własnego przywrócił Bank Pekao. Trzeba jednak dodać, że nie każdy klient będzie mógł z tej możliwości skorzystać. PKO BP zapowiedział natomiast, że za chwilę również zaoferuje kredyty z 10% wkładem własnym. W kolejnych miesiącach tym torem zapewne podążą kolejne banki.
Perspektywy na 2021 r.
W 2021 r. stopy procentowe najprawdopodobniej pozostaną na obecnym poziomie i będą sprzyjać zakupom mieszkań zarówno dla siebie jak i jako inwestycje. Kluczowe w 2021 r. będzie natomiast to, czy bezrobocie utrzyma się na niskim poziomie i czy rynek najmu wróci do normalnej działalności. Jeśli tak, to rynek nieruchomości czeka kolejny rok wzrostów cen. Na duży popyt wskazują bowiem dane ta temat liczby zapytań w google np. hasła „mieszkania na sprzedaż”, których na początku 2021 r. jest jeszcze więcej niż przed pandemią.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 117 537 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.