Tagi:
Będzie coraz trudniej kupić mieszkanie
Według najnowszego raportu NBP tzw. kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 r. Expander zwraca jednak uwagę, że w najbliższych latach te korzystne okoliczności ulegną zmianie i o własne lokum będzie trudniej niż dziś.
Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 r. ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o ok. 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.
Dzięki wspomnianym, korzystnym czynnikom, w największych miastach teoretycznie możemy pozwolić sobie na mieszkanie aż o 30 m2 większe niż w 2012 r. Poprawa następowała jednak głównie w latach 2012 – 2014. Od 2015 r. niewiele już się zmieniało. W tym czasie stopy procentowe były już bowiem stabilne, a wzrost pensji był rekompensowany podwyżką cen mieszkań i marż kredytowych.
Lepiej niż w 2006 r. jedynie w Krakowie
Ciekawe wydaje się też porównanie obecnej dostępności mieszkań z jej poziomem w 2006 r. Mimo opisanej poprawy, w większości wypadków, teraz jest nieco trudniej o mieszkanie niż 11 lat temu. Wynika to przede wszystkim z tego, że ceny lokali w tamtym okresie były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w analizowanych miastach była aż o 46% niższa iż obecnie. Jedynym wyjątkiem jest tu Kraków, gdzie dostępność mieszkań jest lepsza teraz niż w 2006 r. Dzieje się tak ponieważ, w tamtym czasie nowe mieszkania w Krakowie były bardzo drogie. Według danych NBP o cenach transakcyjnych z tamtego okresu, były one wyższe nawet niż w Warszawie.
Lepiej już nie będzie
Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać.
Kredytowa dostępność mieszkania
Źródło: Expander na podstawie NBP
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Wrzesień 2017
Zainteresowanie kredytami hipotecznymi wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie, w dużej mierze dzięki najniższym w historii stopom procentowym. Receptą na ewentualne podwyżki miały być kredyty ze stałym oprocentowaniem, jednak zainteresowanie klientów tymi usługami systematycznie spada. Wysoki popyt na „hipoteki” przekłada się na dobrą koniunkturę na rynku deweloperskim oraz wtórnym. Spośród siedmiu analizowanych miast w czterech odnotowaliśmy zwyżki cen.
Oprocentowanie stałe już tylko w trzech bankach
Obecnie mamy najniższe w historii stopy procentowe. Jest więc bardzo prawdopodobne, że za kilka lat będą zdecydowanie wyższe. Wzrosną więc raty kredytów hipotecznych. Aby się przed tym uchronić, teoretycznie można skorzystać z kredytu oferującego oprocentowanie stałe. Problemem jest jednak to, że na naszym rynku nie ma takich produktów, które gwarantują stałe warunki w całym okresie spłaty. Najdłuższy okres stabilizacji (7 lat) oferował Alior Bank, który właśnie wycofał swoją ofertę. Pozostały one już tylko w BZ WBK, Deutsche Banku i PKO BP.
Jednocześnie oprocentowanie stałe i raty jest są tu wyższe niż w zwykłych kredytach hipotecznych. W przypadku BZ WBK rata kredytu na 300 000 zł na 30 lat jest o ok. 157 zł wyższa. – Ta różnica to koszt „ubezpieczenia” od podwyżki stóp procentowych. W praktyce oferowany przez banki okres stabilizacji oprocentowania jest tak krótki, że wielu kredytobiorców dochodzi do wniosku, że „ochrona”, jaką daje taki kredyt, jest zbyt słaba w stosunku do ceny, jaką trzeba za nią zapłacić. Nawet jeśli zdecydują się na stałe oprocentowanie, to maksymalnie za 5 lat i tak najprawdopodobniej czeka ich podwyżka raty ¬– komentuje Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.
Niestety, obecnie nie widać wyjścia z tej sytuacji. – Banki tłumaczą, że nie są w stanie zaoferować stałego oprocentowania na cały okres spłaty. Klientów nie interesuje natomiast istotnie wyższa rata w zamian za kilkuletnią ochronę. Wielu też wciąż nie zdaje sobie sprawy z tego, że w skrajnym przypadku ich miesięczne zobowiązanie może wzrosnąć nawet o ponad 50%. Do tego wystarczy powrót WIBOR do poziomu 6%, a tymczasem wyższe poziomy obowiązywały np. w 2008 r. czy 2004 r. – dodaje Sadowski, Expander.
Apetyt na kredyty hipoteczne
W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych, druga połowa roku wygląda dużo lepiej niż pierwsza, w której niemal bez przerwy banki wprowadzały podwyżki marż. ¬– Od lipca nie widać już zbyt wielu zmian. Warto też dodać, że dobra koniunktura gospodarcza i niskie bezrobocie powodują, że zainteresowanie klientów kredytami hipotecznymi jest nadal bardzo wysokie. Według BIK, wartość wniosków złożonych od stycznia jest wyższa o niemal 15% niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. – mówi Sadowski, Expander.
Wyraźne spadki tylko we Wrocławiu
Jednym miastem, gdzie ceny mieszkań wyraźnie spadły w porównaniu do ostatniego raportu jest Wrocław. Obecnie klienci płacą tu za m kw. 5731 zł, co oznacza kwotę niższą o 3,1 proc. – Popularnością cieszą się mieszkania 2-3-pokojowe, a w transakcjach dokonywanych przez klientów Metrohouse mniej jest popularnych niegdyś kawalerek. W ostatnich transakcjach ceny za m kw. standardowych lokali zaczynały się od 3800 zł. Nadal na rynku można znaleźć sporo ofert po stosunkowo niewygórowanych kwotach, zwykle w starych przedwojennych kamienicach, ale wysokie koszty remontu takich mieszkań powodują, że sprzedający czują potrzebę obniżania cen ofertowych – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.
Liderem wyższych cen jest Gdynia. Rzeczywiście, wiele transakcji dotyczyło mieszkań wybudowanych w ostatnich latach, w dobrym stanie technicznym, nabywanych często znacznie powyżej 6000 zł za m kw. – Wyższe o 4,6 proc. ceny widoczne są w Krakowie, gdzie kupujemy mieszkania za 6437 zł za m kw. Najniższe ceny w transakcjach zaczynały się od 5000 zł za m kw. i przy standardowych lokalach kończyły się na poziomie 8500 zł – dodaje Jańczuk, Metrohouse
Drożej też jest w Warszawie (7669 zł). W stolicy jak zwykle średnią cenę podbijają transakcje apartamentów klasy premium, nabywane za kwoty powyżej 15000 zł za m kw. Także w tym sektorze rynku ruch jest zauważalny. Po przeciwnej stronie mamy ceny z poziomu 5000 zł, które są osiągalne w przypadku mieszkań w blokach z płyty na osiedlach sypialnianych stolicy. Natomiast na rynku mieszkań w Gdańsku za m kw. trzeba było zapłacić 5550 zł. Jednak tu kupujemy mniejsze mieszkania – średnia to zaledwie 51 m kw.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD PONIŻSZYM LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Wrzesien_2017_
W Gdańsku i Gdyni mieszkania zdrożały o ok. 60 000 zł
Jak pokazują najnowsze dane NBP mieszkania drożeją. Z wyliczeń Expandera wynika, że w ciągu minionych 4 lat najbardziej zdrożały lokale na pomorskim rynku wtórnym – aż o 65 000 zł, czyli o 26% w Gdyni, oraz blisko 60 000 zł, czyli 22% w Gdańsku. Jeśli chodzi o nowe mieszkania, to największy wzrost zanotował Wrocław – o 45 210 zł, czyli o 15% w porównaniu do roku 2013.
Rok 2013 r. był przełomowy na rynku nieruchomości. Spadające wcześniej ceny mieszkań zaczęły rosnąć. Sprawdziliśmy więc jak bardzo zmieniły się stawki za lokale od tego czasu, korzystając z cen transakcyjnych publikowanych przez NBP. Okazało się, że w tym okresie w przeważającej części analizowanych miast ceny wzrosły. Co ciekawe, największą podwyżkę odnotowały używane mieszkania w Gdyni i Gdańsku. Jest to o tyle niezwykłe, że w sytuacji, gdy deweloperzy chwalą się rekordową sprzedażą, bardziej powinny wzrosnąć ceny nowych mieszkań.
Na podstawie tych dwóch pomorskich miast nie należy jednak wyciągać zbyt daleko idących wniosków, dotyczących całego rynku. W rzeczywistości, niemal tyle samo było ośrodków, w których bardziej wzrosły ceny nowych mieszkań, co takich, w których bardziej zyskiwały na wartości te używane.
Prawie wszędzie wzrosty, ale najczęściej niewysokie
Ekstremalne przypadki, czyli ponad 20% wzrosty, nie powinny nam również przyćmić pełnego obrazu rynku nieruchomości. W większości analizowanych miast wzrosty nie były bardzo wysokie. Średnio było to ok. 7%, ale w skali 4 lat. Do uzyskania takiego wyniku wystarczy roczny wzrost na poziomie 1,7%. To już nie wygląda zbyt imponująco.
Dlaczego jest coraz drożej?
Ceny mieszkań w ostatnich latach rosną z kilku powodów. Po pierwsze, nieruchomości uznawane są za dobrą inwestycję. Zyski jakie można uzyskać z najmu są zdecydowanie wyższe niż oprocentowanie lokat bankowych. Osoby zamożne chętnie lokują więc w ten sposób swoje oszczędności. Niskie stopy procentowe sprawią również, że dość tanie są obecnie kredyty hipoteczne. Jednocześnie mamy bardzo niskie bezrobocie i dobrą sytuację gospodarczą. To sprawia, że Polacy chętnie kupują mieszkania na kredyt. Wg. BIK, od stycznia do lipca wartość wniosków kredytowych wzrosła aż o 16% w porównaniu z tym samym okresem 2016 r. Kumulacja zakupów gotówkowych i wspomaganych kredytem sprawia, że ceny rosną. Na szczęście ten zwiększony popyt jest w dużej mierze zaspokajany przez dużą aktywność deweloperów. Dlatego ceny nie rosną w tak dużym tempie jak miało to miejsce do 2008 r.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Lipiec 2017
Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, marże kredytów hipotecznych w tym roku rosną nieomal bez przerwy, jedynie w kwietniu nie odnotowano zmian. Przyczynami podwyżek mogą być nie tylko chęć poprawy wyników ze strony banków, ale również rosnący popyt na kredyty. Dobrą wiadomością jest spadek średnich cen mieszkań w stolicy, za to w Łodzi, Poznaniu i szczególnie we Wrocławiu, kupujący odczują coraz wyższe ceny w transakcjach. Deweloperzy po krótkiej chwili wytchnienia, spowodowanej przerwaniem wypłat z MdM-u w kwietniu muszą przygotować się na niespokojne wakacje – w sierpniu planowane jest dodatkowe dofinansowanie w ramach tego programu.
Polacy coraz chętniej wybierają zakup nieruchomości bądź budowę na kredyt
Dobra sytuacja na rynku pracy, w gospodarce i ogólny optymizm sprawiają, że Polacy coraz chętniej decydują się na kredyty mieszkaniowe. Wskazują na to dane BIK, ponieważ w czerwcu wartość wniosków o tego typu finansowanie wzrosła o 20% w porównaniu z tym samym miesiącem w 2016 roku. Jest to tym bardziej imponujący wynik, biorąc pod uwagę, że wtedy mogliśmy skorzystać z dopłat w ramach programu „Mieszkanie dla Młodych”, a w tej chwili dopłaty zostały zawieszone. – Podwyższając marże, banki mogą upiec dwie pieczenie przy jednym ogniu. Z jednej strony mogą poprawić swoje zyski, które pomniejszają m. in. podatek bankowy czy składki na BFG. Z drugiej mogą w ten sposób nieco hamować dynamicznie rosnący popyt na kredyty mieszkaniowe. Trzeba jednak dodać, że podwyżki marż nie są na szczęście bardzo duże. Od początku roku średnia marża kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym wzrosła o 0,12 p.p. (z 2,05% do 2,17%). Tych z najniższym (10%) wzrosła natomiast o 0,2 p.p. (z 2,18% do 2,38%). W przypadku kredytów z wysokim wkładem średnio wynosi 3,91%. Zawdzięczamy to utrzymywaniu przez Radę Polityki Pieniężnej rekordowo niskich stóp procentowych ¬– zauważa Jarosław Sadowski, Expander Advisors.
Ceny we Wrocławiu wciąż idą do góry
W tej chwili za m kw. mieszkania we Wrocławiu zapłacimy 5917 zł, czyli prawie o 12% więcej niż w zeszłym roku. Zwyżkowy trend utrzymuje się w tym mieście od jakiegoś czasu. – Jeszcze przed miesiącem mieliśmy do czynienia z dość nieoczekiwanym skokiem cenowym, ale okazuje się że nabywcy nadal kupują mieszkania po dość wysokich, jak na to miasto, stawkach. Duże znaczenie dla kształtowania się średnich cen ma fakt, że nabywane mieszkania mają niewielkie metraże. W transakcjach ostatnich tygodni przeważały małe lokale dwupokojowe oraz kawalerki – zauważa Marcin Jańczuk, Metrohouse Franchise.
Najwyższy spadek zanotowała za to stolica, gdzie możemy kupić mieszkanie w cenie 7425 zł za m kw. Jest to wynik bardzo zbliżony do tego z poprzedniego roku. – Najwyższa stawka za m kw. przekroczyła 14000 zł – nie jest to wprawdzie rekordowo wysoka wartość (czasem przekracza 20000 zł), ale pokazuje jak bardzo stołeczny rynek cenowo odbiega od reszty polskich miast. Nadal jednak można znaleźć oferty w cenie ok. 4500 zł. Na pewno nie będzie to możliwe w przypadku segmentu najmniejszych mieszkań, ale np. w trzypokojowych lub większych mieszkaniach w budynkach z wielkiej płyty, taki poziom cen jest możliwy do osiągnięcia. Należy jednak przygotować się, że tego typu oferty to będą zwykle mieszkania do gruntownego remontu – dodaje Jańczuk.
Deweloperzy przygotowują się do intensywnych miesięcy
Na wskutek zmian prawnych, program MdM prawdopodobnie będzie wznowiony w sierpniu 2017 r. Nie wiadomo jeszcze, ile osób zdecyduje się wykorzystać właśnie ten okres, zamiast czekać na dopłaty startujące w okolicach stycznia 2018 r. ¬– Dodatkowa suma dofinansowania na 2017 r. nie będzie duża i wyniesie ok. 67 mln zł. Mimo tego, zapowiedź rządu wzbudziła zamieszanie na rynku mieszkaniowym. Można oczekiwać, że popyt na dopłaty ze strony kredytobiorców będzie nieproporcjonalnie wysoki w stosunku do sumy dodatkowych środków – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
W II kw. 2017 r. na największych rynkach pierwotnych przeważały wzrosty cen. – Warto zwrócić uwagę, że tylko w Poznaniu odnotowano niewielki spadek średniej ofertowej ceny za 1 mkw. Wzrosty obliczone dla pozostałych miast, wynosiły od 1,6% (Warszawa) do 3,0% (Łódź) – dodaje Prajsnar, RynekPierwotny.pl
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski rynek nieruchomości – Czerwiec 2017
Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, miniony miesiąc przyniósł kolejny wzrost marż kredytowych. Osoby posiadające wysoki wkład własny (25%), muszą się liczyć z marżą na poziomie nawet 3%. Dobrą informacją jest natomiast nadal utrzymujące się niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych. Podwyżki nie ominęły także rynku mieszkaniowego. Największy wzrost średniej ceny transakcyjnej nabywanych lokali odnotowano we Wrocławiu.
Fala podwyżek marż kredytowych trwa
W minionym miesiącu podwyżki marż kredytowych wprowadziły dwa banki: Alior Bank i Credit Agricole. W najbliższym czasie dołączy do nich mBank Hipoteczny. Tendencja wzrostowa trwając od 5,5 roku, początkowo została wywołana przez kolejne obniżki stóp procentowych. Duży wzrost marż nastąpił również pod koniec 2015 roku, w związku z planowanym wówczas wprowadzeniem podatku bankowego. Zwiększone koszty składek na BFG w związku z upadłością SKOK-ów czy SK Banku także nie były bez znaczenia. – Obecnie podejmowane decyzje o podwyżkach mogą wynikać z faktu, że część banków woli skupić się na bardziej zyskownych dla nich kredytach konsumpcyjnych. Inną możliwością jest obawa, że osoby, które teraz się zadłużają, mogą sobie nie poradzić ze spłatą w przyszłości. Mamy obecnie czas dużego optymizmu, związanego m.in. z bardzo dobrą sytuacją na rynku pracy. W połączeniu z niskimi stopami procentowymi, taka sytuacja może prowadzić do nadmiernego zadłużania się. Poprzez podwyżki marż banki mogą więc wpływać na spadek ryzyka wystąpienia tego problemu – zauważa Jarosław Sadowski, Expander.
Banki mogą również obawiać się, że w przyszłości, w wyniku rosnących stóp procentowych, kredytobiorcy będą mieli kłopoty ze spłatą wyższych rat. – Dzięki podwyżkom marż bankowcy zapewne chcą zniechęcić do zaciągania kredytów klientów, którzy w przyszłości nie będą w stanie ich spłacić. Poza tym, paradoksalnie wysoka marża, może częściowo niwelować skutki podwyżek stóp procentowych. Gdy te wzrosną, banki będą mogły zaoferować niższe marże, co umożliwi renegocjacje warunków zaciąganych obecnie kredytów lub ich refinansowanie. Po obniżce marży, rata wzrośnie w mniejszym stopniu niż wynikałoby to ze wzrostu stóp procentowych – dodaje Sadowski.
Rekordowy wzrost cen we Wrocławiu
Chętni na kupno mieszkania we Wrocławiu obecnie muszą płacić 5786 zł., czyli o ponad 9 proc. więcej niż w poprzednio analizowanym okresie. Jest to największa zmiana procentowa, biorąc pod uwagę miasta widniejące w raporcie. – Jeżeli trend wzrostowy utrzyma się w kolejnych miesiącach, to należy postawić pod znakiem zapytania dalszą aktywność inwestorów obserwujących wrocławski rynek, którzy w stolicy Dolnego Śląska poszukują mieszkań na wynajem – zaznacza Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
Choć na warszawskim rynku odnotowano znacznie mniejszą podwyżkę cen niż we Wrocławiu (1,6 proc. m/m), to zmiana jest zauważalna. – Średnia cena transakcyjna mieszkania nabywanego w stolicy wzrosła do 7704 zł za m kw. Takich cen nie wiedzieliśmy w Warszawie już od dawna, bowiem w ostatnich kilkunastu miesiącach średnia wahała się w granicach 7200-7500 zł. Jednak w przeciwieństwie do wielu innych lokalizacji, kształtowanie się cen na warszawskim rynku jest zależne od dwóch czynników: popytu na najdroższe mieszkania, które z powodzeniem (przy większej liczbie takich transakcji) potrafią wpłynąć na średnią dla danego miasta oraz nabywanego metrażu tego rodzaju lokali. Zdarza się, że mieszkanie o metrażu 20 m kw. w kamienicy osiąga cenę znacznie ponad 10 000 zł., podczas gdy m kw. standardowego mieszkania w podobnej lokalizacji bywa nawet 20 proc. tańszy – dodaje Jańczuk.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM