Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kwartał 2024 r.

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6% wyższe niż w IV kw. 2023 r. W Warszawie przeciętna cena mieszkania do 35 m² zbliża się do 20 tys. zł za m². Za kawalerkę o powierzchni 30 m² trzeba przeciętnie zapłacić 585 tys. zł. Jeśli chodzi o zmiany roczne, to niekwestionowanym liderem jest Kraków, w którym średniej wielkości mieszkania zdrożały aż o 38%. Bardzo mocno rosły też ceny w takich miastach jak Warszawa, Katowice, Wrocław i Łódź. To oczywiście przekłada się na wzrost kwot kredytów hipotecznych, które trzeba zaciągnąć, aby kupić mieszkanie. Dla par bez dzieci, spełniających warunki programu „Kredyt na start”, w większości badanych miast dopłaty obniżą ratę o ponad 1000 zł.

Według GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79% więcej niż przed rokiem. Dzięki temu niedługo zobaczymy dużo ofert nowych mieszkań będących w budowie. Obecnie sytuacja nie jest jednak tak dobra. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów była o 4% niższa niż przed rokiem. Ponadto zdecydowana większość z nich została już dawno sprzedana.

Niewielki spadek ofert pokazuje również nasza analiza liczby aktywnych ofert sprzedaży obejmująca zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. W ciągu I kw. 2024 r. w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 96 tysięcy aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów). To o 1% mniej niż przed rokiem. Warto jednak podkreślić, że 2024 r. zaczęliśmy od „wyczyszczonej” oferty, która z miesiąca na miesiąc dynamicznie przyrasta.

Ceny mieszkań nadal rosną

Na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program „Bezpieczny kredyt 2%”, to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 m²) zdrożały przeciętnie o 5,9% q/q, średniej wielkości (35-60 m²) o 4,9% q/q, a duże (powyżej 60 m²) o 4,4% q/q. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

Główną podstawą tego optymizmu są zapewne dwa elementy – planowane wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Kredyt na Start” oraz szybki wzrost wynagrodzeń. Według GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w I kwartale było o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r. i o 12,5% wyższe niż przed rokiem.

W Warszawie średnia cena małych mieszkań to już prawie 20 tys. zł za m²

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za m². Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6% wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej.

Ceny małych mieszkań zdecydowanie najmocniej wzrosły w Sosnowcu (+19% q/q) i Rzeszowie (+13% q/q). Dwucyfrowe podwyżki odnotowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu (+14% q/q) oraz dużych mieszkań w Warszawie (11% q/q) i Gdańsku (11% q/q).

Z kolei spadki cen w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością. Pojawiły się jedynie dwa takie przypadki. Dotyczą małych mieszkań w Toruniu (-2% q/q) i dużych w Sosnowcu (-2% q/q).

W Rzeszowie m² kawalerki jest prawie o połowę droższy niż dużego mieszkania

Po dużych wzrostach cen małych mieszkań i spadku cen dużych, Sosnowiec znalazł się w nietypowej grupie miast. Rzadko zdarza się, że cena m² małego mieszkania jest o ponad 30% wyższa niż dużego. Dotychczas w tym gronie był Rzeszów i Wrocław. Obecnie dołączył do nich właśnie Sosnowiec (różnica 33%). Z kolei we Wrocławiu jest to 37%, a najbardziej imponująca jest w Rzeszowie (46%).

Małe i średnie mieszkania zdrożały aż o 19% r/r

Jeszcze bardziej imponujące są wzrosty, jakie dokonały się w porównaniu do I kwartału 2023 r. Małe i średnie mieszkania zdrożały przeciętnie aż o 19%, a duże o 16%. W tych danych szczególnie wyróżniają się średniej wielkości mieszkania w Krakowie, które zdrożały aż o 38% r/r. To jedyny przypadek wzrostu o ponad 30%. Z kolei wzrostów o ponad 20% było aż 16, więc nie będziemy wymieniać wszystkich przypadków. Patrząc jednak całościowo, a nie tylko na pojedyncze segmenty, to zdecydowanie najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie, Warszawie, Katowicach, Wrocławiu i Łodzi.

Ofertowe ceny mieszkań za m2 w I kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2023 r.

Wzrost cen będzie spowalniał

Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program „Kredyt na Start”. Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku.

Chętnych na kredyt z dopłatą będzie znacznie mniej…

Wpływ „Kredytu na Start” na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż „Bezpiecznego kredytu 2%”, m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą „Bezpiecznego kredytu 2%”. Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób.

Warto też pamiętać, że demografia jest nieubłagana. Z każdym rokiem w dorosłość wchodzi coraz mniej Polaków, ponieważ w latach 90-tych i na początku XXI wieku rodziło się coraz mniej dzieci. Czterdzieści lat temu rodziło się po około 700 tys. dzieci rocznie, 30 lat temu już po 500 tys. dzieci, a 20 lat temu już tylko 360 tysięcy. W ostatnich latach było to jednak rekompensowane dużym napływem imigrantów, głównie z Ukrainy. Oczywiście nowi imigranci wciąż do nas przybywają, ale nie jest to już taka skala jak po rozpoczęciu wojny w Ukrainie.

… dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu

W najbliższym czasie nie będzie więc zbyt wielu osób, które będą spełniały warunki programu. Dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu. Zdecydowanie przeważają z kolei komentarze tych, którzy z programu nie będą mogli skorzystać. Oni obawiają się, że nowy program mocno podbije ceny mieszkań, więc trudniej będzie im zamienić mieszkanie na większe lub kupić mieszkanie jako inwestycję.

Liczba „kredytów na start” będzie limitowana

Gdyby jednak okazało się, że popyt będzie zaskakująco wysoki, to program ma wbudowany bezpiecznik w postaci limitu wniosków, jakie będą mogły zostać złożone. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie. W przypadku dużego zainteresowania popyt będzie więc „rozsmarowywany” w czasie. W ten sposób nie dojdzie do sytuacji, gdy dziesiątki tysięcy osób jednocześnie szuka mieszkania.

Powyżej limitu kwoty kredytu rata szybko rośnie

Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Poniższe tabele prezentują poziomy tych limitów. Warto jedynie dodać, że nieznaczne przekroczenie limitu dochodu nie powoduje wykluczenia z programu, ale zmniejszenie dopłaty. Jeśli jednak przekroczenie jest znaczące, to dopłata spada do zera.

Limity dochodu netto w ramach programu „Kredyt na start”

Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5%, a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5%.

Limity kwoty kredytu objętej dopłatą z programu „Kredyt na start”

Dopłata to 2 200 zł, a rata spada tylko o 1 144 zł

Wartym odnotowania elementem programu jest to, że spłata w ciągu pierwszych 10 lat, kiedy obowiązują dopłaty, będzie odbywała się w systemie rat malejących. Ma to taką zaletę, że zadłużenie jest spłacane znacznie szybciej niż przy ratach stałych. W rezultacie po zakończeniu dopłat i przejściu na raty stałe, wysokość rat jest zbliżona do poziomu z okresu dopłat.

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych kredytobiorcy zwykle wybierają jednak raty stałe, ponieważ w początkowym okresie spłaty są one znacznie niższe. Dla przykładu zaciągając kredyt na 625 tys. zł (przypadek Gdańska w poniższej tabeli) rata stała wynosi 4586 zł. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby natomiast 5 642 zł, a więc różnica przekracza 1000 zł. Dlatego niewiele osób wybiera raty malejące.

W przypadku „Kredytu z dopłatą” rata wyniesie jednak tylko 3 442 zł, ponieważ obniży ją dopłata, która w pierwszym miesiącu wyniesie 2 200 zł. Różnica między ratą w ramach programu a ratą stałą wyniesie jednak tylko 1 144 zł, czyli dużo mniej niż kwota dopłaty. Ta różnica wynika z tego, że jeden z porównywanych kredytów jest spłacany w systemie raty stałej, a drugi raty malejącej. Nie należy więc mylić kwoty dopłaty z różnicą w wysokości raty, gdy porównanie dotyczy raty stałej.

Różnice wysokości raty zwykłego kredytu z ratą stałą i w „Kredycie na start” dla pary bez dzieci

(zakładając okres spłaty 30 lat oraz że zwykły kredyt również można byłoby zaciągnąć na pełną wartość mieszkania)

Tags: kredyt naStart, Kredyt 0%, kredyt na start, mieszkanie na start, ceny mieszkań

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, marzec 2024 r.

Trzęsienie ziemi na rynku najmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w lutym spadły stawki najmu aż w 14 z 17 badanych miast. Przeciętne koszty najmu spadły w przeciągu jednego miesiąca o rekordowe 1,93%. Te spadki w połączeniu z wzrostem cen zakupu mieszkań spowodowały spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem. Dla osób, które chciałyby się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego, kluczowy będzie program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika, że rata takiego kredytu prawdopodobnie będzie niższa niż koszt najmu w 12 z 17 badanych przez nas miast.

Dotychczas sytuacja na rynku najmu była dość stabilna. Wręcz można mówić o niewielkiej przewadze wzrostów. W lutym br. sytuacja wyraźnie się jednak zmieniła. Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach. W lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8%), Radomiu (-6,2%) oraz Toruniu (-5,1%). Jedyne miasta, gdzie obeszło się bez spadków, to Katowice (+1,5%), Łódź (+1,2%) i Sosnowiec (+0,2%). Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,93%. Był to największy miesięczny spadek w historii naszych raportów.

Pomimo wspominanych spadków w większości miast (w 12 z 17), koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Zmiany roczne przeważnie nie są zbyt duże i przeciętnie wynoszą +1,15%. Zdecydowanie wyróżnia się jednak Białystok, gdzie stawki są o 7,8% wyższe niż przed rokiem. Na drugim biegunie mamy natomiast Wrocław, gdzie najem staniał o 4,8%.

Koszty najmu w lutym 2024 r.

Lutowe spadki są imponujące, ale jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy to początek trendu spadkowego. Przypomnijmy, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we wrześniu i październiku 2023 r. Wtedy przewaga spadków utrzymała się jednak tylko 2 miesiące. Niepewności dodaje fakt, że lutowym spadkom nie towarzyszył wzrost liczby nowych ofert wynajmu. W lutym opublikowano 31,3 tys. nowych, unikalnych ofert, a liczba wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w badanych miastach wyniosła 63,7 tys. W obu przypadkach mamy więc spadek liczby ofert w porównaniu ze styczniem. Dopiero kolejne miesiące pozwolą więc ocenić, czy mieszkańcy najmowanych mieszkań mogą liczyć na znaczącą poprawę sytuacji.

Spadła rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Spadki stawek najmu w połączeniu z wzrostem cen mieszkań przełożyły się na spadek rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, w lutym było to 4,75% netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty na 5,87%. Dla porównania jeszcze w styczniu było to 4,98% netto, czyli odpowiednik stawki 6,05%.

Wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy. Analiza obejmuje również odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Oczywiście należy pamiętać o pewnych zastrzeżeniach. Podane rentowności dotyczą zakupu dokonywanego w lutym br. Ci, którzy zainwestowali kilka lat temu, zyskali dużo więcej. Po pierwsze dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Dla przykładu, wartość mieszkania kupionego 4 lata temu w Krakowie wzrosła o 79%, we Wrocławiu o 61%, a w Warszawie o 58%. Po drugie, jeśli uwzględnimy obecne stawki otrzymywane z wynajmu i odniesiemy je do kwoty wydanej za mieszkanie np. 4 lata temu, to procentowa zyskowność najmu okaże się znacznie wyższa. Jeśli ktoś podpisał roczną umowę wynajmu dla takiego mieszkania po stawkach z lutego, to przez 12 miesięcy od tego momentu będzie zarabiał średnio 7% netto rocznie, co jest odpowiednikiem 8,64% brutto na lokacie bankowej.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Na koniec zostawiliśmy porównanie stawek najmu i wysokości rat kredytowych w ramach nowego programu „Mieszkanie na start”.

Na podstawie jego obecnie znanych założeń oraz uwzględniając przeciętne ceny mieszkań oraz przeciętne stawki najmu, obliczyliśmy wysokość pierwszej raty tego kredytu i porównaliśmy ją z kosztem najmu. Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 45 m² byłoby kupowane przez parę bez dzieci, która nie posiada wkładu własnego.

Dzięki dopłatom w większości badanych miast (w 12 z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W pięciu miastach to najem byłby tańszy. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Szczecinie (599 zł miesięcznie), Radomiu (563 zł miesięcznie) i Sosnowcu (516 zł miesięcznie).

Z kolei najgorzej rata preferencyjnego kredytu w porównaniu do kosztu najmu wypada w Krakowie i Warszawie. Najem wspomnianego mieszkania byłby tańszy niż rata o odpowiednio 1 064 zł i 988 zł. Przyczyną tego jest limit kwoty kredytu, do której w ramach programu jest naliczane obniżone oprocentowanie. Taki limit zwykle wynosi 400 tys. zł. Tymczasem w Krakowie cena mieszkania o powierzchni 45 m² wynosi 704 tys. zł. Z tej kwoty oprocentowanie wynoszące 1,5% będzie miało zastosowanie tylko do 400 tys. zł. Pozostałe ponad 300 tys. zł byłoby objęte zwykłym oprocentowaniem, które wyniesie zapewne ponad 7%.

Musimy jednak dodać zastrzeżenie, że nawet jeśli najem jest tańszy w ujęciu miesięcznym, to w długim terminie bardziej opłacalne jest posiadanie własnego mieszkania. Po pierwsze dlatego, że pieniądze wydane na najem przepadają nieodwracalnie, a te wpłacone w postaci rat częściowo można odzyskać w sytuacji sprzedaży mieszkania. Poza tym za najem trzeba płacić bezterminowo, czyli tak długo, jak chcemy mieszkać. Z kolei raty kredytowe płacone są przez określony czas, np. 25 lat.

Porównanie pierwszej raty w „Mieszkaniu na start” i kosztu najmu

(dla 45 m2, zakup dokonany przez parę bez dzieci, o dochodzie poniżej 18 tys. zł, bez wkładu własnego)

Tags: mieszkanie na start, najem, wynajem

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, luty 2024 r.

Stawki najmu w ostatnich miesiącach były stabilne. Z kolei w porównaniu z poziomem sprzed roku widać niewielkie podwyżki. Niepokojące dla właścicieli mieszkań na wynajem mogą być dane o rosnącej liczbie ogłoszeń wynajmu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w badanych przez nas 17 miastach liczba aktywnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń wyniosła 68 tysięcy. Niewiele osób dostrzega jednak nadchodzące zagrożenia. Z kolei moda na inwestowanie w mieszkania ponownie się nasila, napędzana (prawdziwymi z resztą) opowieściami o zyskach, które w ostatnich 4 latach łącznie nierzadko przekraczały nawet 100%. To efekt wzrostu wartości nieruchomości oraz zysków z wynajmu. Nie ma jednak pewności, że takie wyniki uda się powtórzyć w przyszłości.

Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku najmu. W porównaniu do grudnia wzrosty stawek odnotowaliśmy w 8 z 17 badanych miast. Na pozostałe 9 z 17 składa się sześć miast ze spadkiem i trzy, w których ceny najmu pozostały na wcześniejszym poziomie. Taki stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy. Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu przyrasta. W styczniu w badanych przez nas miastach odnotowaliśmy 37,4 tys. nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach (po usunięciu duplikatów) było 68 tysięcy. Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowaliśmy podczas lockdownów w 2020 r. Z drugiej jednak strony jest już znacznie wyższa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów „wymiótł” dużą część dostępnych mieszkań. Obecnie jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami.

Stawki najmu o 2,44% wyższe niż przed rokiem

Nieco inaczej wygląda obraz, gdy porównamy obecne stawki do poziomu sprzed roku. W tym ujęciu widać przewagę wzrostów, ale o niewielkim nasileniu. Wzrosty odnotowaliśmy w 12 z 16 miast (badaliśmy 17 miast, ale w jednym przypadku przed rokiem nie spełniony był warunek min. 100 ofert). Przeciętna zmiana wyniosła tylko 2,44% rok do roku. Jedynym miastem, w którym odnotowaliśmy mocne wzrosty, jest Rzeszów (+11% rok do roku). Spadki pojawiły się w Łodzi (-3,9%), Wrocławiu (-3,4%) oraz Toruniu (-1%). W pozostałych miastach zmiany były raczej niewielkie i wyniosły od 0% do 5,5%.

Koszty najmu w styczniu 2024 r.

Moda na inwestowanie w mieszkania na wynajem

Nie będzie zbyt odkrywcze stwierdzenie, że przyszłość tego rynku będzie zależała od relacji popytu i podaży. Podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się „sportem narodowym” Polaków. Nie może to dziwić, biorąc pod uwagę, że w ostatnich 4 latach połączone zyski z wzrostu wartości nieruchomości i te z wynajmu w Krakowie wyniosły ponad 100% (skumulowany za 4 lata, brutto). Z kolei w Warszawie czy Wrocławiu było to ponad 80%. To przy założeniu zakupu za gotówkę. Jeśli był to zakup na kredyt, to włożony kapitał mógł wzrosnąć kilkukrotnie. Historie o tych zyskach szybko się rozchodzą i zachęcają kolejne osoby do podjęcia tego rodzaju inwestycji.

Warto uzupełnić, że w sytuacji spadku popytu część inwestorów może stracić płynność finansową i być zmuszonym do sprzedaży mieszkania. Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania za kredyt zaciągnięty przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły. Nie mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych ani Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dłuższy czas bez lokatorów może spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Jednak nawet jeśli będą musieli sprzedać mieszkanie, to i tak z dużym zyskiem wynikającym z wzrostu wartości tego mieszkania.

Czy popyt podoła podaży?

Popyt w ostatnich latach był znaczący dzięki napływowi imigrantów z Ukrainy i innych krajów. Kolejnym czynnikiem były podwyżki stóp procentowych, które do połowy ubiegłego roku zdecydowanie utrudniały młodym przeprowadzkę z mieszkań najmowanych do własnych. Osoby w wieku około 30 lat nie zwalniały lokali dla młodszych, którzy dopiero zaczynali życie poza domem rodzinnym. Dlatego potrzeba było coraz więcej nowych lokali na wynajem. Stopniowo zwiększa się też liczba gospodarstw domowych, ponieważ Polacy rzadziej mieszkają w wielopokoleniowych domach. Bogacimy się, co pozwala na wyprowadzkę od rodziców.

W tym roku i w kolejnych latach popyt mogą ograniczać programy rządowe. „Bezpieczny kredyt 2%” co prawda już się skończył, ale w wielu przypadkach uczestnicy dopiero w tym roku odbiorą zakupione mieszkania. W drugiej połowie roku ma ruszyć nowy program „Mieszkanie na start”, który również będzie wspomagał młodych w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Planowany jest też program budowy tanich akademików, który przesunie część studentów z rynku najmu do akademików. Warto też pamiętać, że demografia powoduje, że z roku na rok coraz mniej młodych Polaków przekracza wiek 20 lat, kiedy stopniowo zaczyna się życie poza domem rodzinnym. Dzieje się tak, ponieważ na początku lat 80-tych rodziło się ponad 700 tys. dzieci rocznie, a po roku 2000 było to już tylko ok. 350 tys. dzieci rocznie.

Z kolei popyt mogą podtrzymywać migracje. Chodzi z jednej strony o młode Polki i Polaków, którzy przenoszą się z mniejszych miejscowości do dużych miast. Z drugiej o imigrantów z zagranicy. Coraz wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie przyciągają do nas coraz więcej obcokrajowców. Trudno jednak ocenić, czy te migracje będą w najbliższych latach na tyle silne, aby zrównoważyć wspomniane wyżej czynniki obniżające popyt. Warto jednak być ostrożnym, ponieważ w przeszłości wielokrotnie tak duża popularność jakiegoś rodzaju inwestowania zwiastowała załamanie rynku.

„Mieszkanie na start” a koszty najmu

Wróćmy jednak na chwilę do programu „Mieszkanie na start”. Na podstawie jego obecnie znanych założeń oraz uwzględniając obecne ceny mieszkań oraz stawki najmu, obliczyliśmy raty tego kredytu i porównaliśmy z kosztem najmu. W większości badanych miast (w 10 z 17) rata takiego kredytu byłaby niższa niż koszt najmu. W siedmiu miastach najem byłby tańszy. Wyliczenia sporządzono przy założeniu, że mieszkanie byłoby kupowane przez parę bez dzieci, bez żadnego wkładu własnego. Najbardziej opłacalna byłaby przeprowadzka do własnego mieszkania dla uczestników tego programu mieszkających w Radomiu (703 zł miesięcznie), Częstochowie (655 zł miesięcznie) i Sosnowcu (648 zł miesięcznie).

Z kolei najgorzej rata preferencyjnego kredytu w porównaniu do kosztu najmu wypada Kraków, w którym najem mieszkania o powierzchni 50 m² byłby tańszy aż o 1 514 zł. Dużo, bo 1 168 zł różnicy, byłoby również w Warszawie. Wynika to z faktu, że są to miasta z najwyższymi cenami mieszkań, a program ogranicza kwotę, do której są przyznawane dopłaty. Ponadto Kraków pechowo ma bardzo niski wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia m² mieszkania, co nie pozwala zastosować podwyższonych dopłat.

Porównanie pierwszej raty w „Mieszkaniu na start” i kosztu najmu

(dla 50 m2, zakup dokonany przez parę o dochodzie poniżej 18 tys. zł, bez wkładu własnego)

Rentowność pozostała na poziomie z grudnia

Na koniec zostawiliśmy informacje na temat rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Rentowność brutto (bez uwzględnienia dodatkowych kosztów) nie zmieniła się względem grudnia 2023 r. i w styczniu 2024 r. wyniosła przeciętnie 6,1%. To przy założeniu, że mieszkanie zostało kupione bez udziału kredytu i że jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Przy doliczeniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, uwzględniając taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%), to rentowność 50-metrowego mieszkania netto jest obecnie na poziomie 4,9%. Taki zysk to odpowiednik lokaty z oprocentowaniem wynoszącym 6,05%.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: mieszkanie na start, najem, wynajem

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV. kw. 2023 r.

Rynek najmu osiągnął stan, który można porównać do równowagi. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 r. stawki najmu były bardzo zbliżone do poziomów z IV kwartału 2022 r. Oczywiście, w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Na przykład najem małego mieszkania w Sosnowcu zdrożał aż o 10% r/r, a średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie o 8,5%. Na drugim biegunie mamy spadki o ponad 7% dla średnich i dużych mieszkań w Łodzi oraz dużych mieszkań we Wrocławiu. Policzyliśmy również, jak wygląda porównanie stawek najmu z ratą kredytu udzielanego w ramach programu „Mieszkanie na start”. W przypadku większych rodzin rata niemal zawsze będzie niższa niż koszt najmu. Z kolei dla singla rata będzie niższa tylko w 5 z 17 badanych miast. Wpływ na rynek najmu będzie więc bardzo różny w zależności od miasta i rodzaju uczestnika programu.

Pod koniec grudnia pisaliśmy, że trudno ocenić, czy rok zakończy się wzrostem czy spadkiem stawek najmu, ponieważ w listopadzie 2023 r. były one bardzo zbliżone do poziomu z grudnia 2022 r. Dane grudniowe przyniosły jednak wzrosty, które spowodowały, że roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9%. Dużą zasługę w tym ma Rzeszów, w którym przeciętny koszt najmu w grudniu był aż o 18% wyższy niż przed rokiem. Znaczące wzrosty odnotowaliśmy również w Szczecinie (8% r/r) i Białymstoku (7% r/r). W pozostałych badanych miastach mamy do czynienia z ewidentną stabilizacją, ponieważ zmiany roczne są zazwyczaj minimalne.

Dane miesięczne mogą cechować jednak spore wahania, dlatego też przeanalizowaliśmy także dane kwartalne, w rozbiciu na segmenty małych (do 35 m2), średnich (35-60 m2) i dużych mieszkań (powyżej 60 m2).

Stawki małych mieszkań zbliżone do poziomu sprzed roku

W przypadku małych lokali stawki w IV kwartale były zbliżone do poziomu sprzed roku, ze średnią zmianą wynoszącą 0,7% r/r. Po dokładniejszej analizie widać, że był to rok przeplatany wzrostami i spadkami. Ostatni kwartał to zdecydowana przewaga tych drugich. Porównując stawki w IV kw. 2023 r. do III kw. 2023 r., odnotowaliśmy spadki aż w 11 z 17 miast, ze średnią zmianą wynoszącą -1,2% kw./kw. Nie należy jednak wyciągać z tych zmian zbyt daleko idących wniosków, ponieważ ten kwartał obejmował październikowe i listopadowe spadki oraz grudniowe wzrosty. Na razie nie ma więc podstaw do twierdzenia, że okres stabilizacji się skończył.

Jeśli chodzi o zmiany stawek dla małych mieszkań w poszczególnych miastach, to największe wzrosty roczne odnotowaliśmy w Sosnowcu (10% r/r) i Katowicach (7,8% r/r). W tym gronie znalazłby się zapewne również Rzeszów, ale liczba ogłoszeń o wynajmie małych mieszkań w IV kw. 2022 r. była tam mniejsza niż 100. Zgodnie z zasadami naszego raportu, w takiej sytuacji nie podajemy danych, uznając je za zbyt mało wiarygodne.

Jeśli chodzi o największe spadki, to wyraźnie wyróżniają się Łódź i Wrocław, gdzie koszt najmu małych mieszkań spadł tam odpowiednio o 5,8% r/r i 4,6%.

W Rzeszowie stawki najmu średniej wielkości mieszkań wzrosty aż o 8,5%

Na rynku najmu lokali średniej wielkości również mamy do czynienia ze stawkami, które są bardzo zbliżone do poziomu sprzed roku, z przeciętną zmianą wynoszącą -0,4% r/r. W poszczególnych miastach zdarzały się jednak znaczące zmiany. Największe wzrosty kosztów najmu odnotowaliśmy w Rzeszowie (8,5%), Radomiu (5,6%) oraz Sosnowcu (4,9%). Z kolei największe spadki stawek najmu pojawiły się w Łodzi (7,8%), Częstochowie (6,8%) oraz Toruniu (4,6%).

Najem dużych mieszkań we Wrocławiu i Łodzi staniał o ponad 7%

W przypadku dużych mieszkań stawki najmu w IV kw. 2023 r. również były zbliżone do poziomu sprzed roku. Średnia zmiana wyniosła -0,1% r/r. W części badanych miast pojawiły się jednak znaczące zmiany. Największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-7,5% r/r) oraz Łodzi (-7,1% r/r). Z kolei największe wzrosty kosztów najmu dotyczą Bydgoszczy (4,9% r/r) oraz Torunia (4% r/r).

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Rata kredytu na start a koszty najmu

Na przyszłość rynku najmu wpływ będzie miał również nowy program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%”. Poprzedni program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego były więc bardzo łatwe. W przypadku nowego programu sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna.

Nowy program przyznaje tym wyższe dopłaty, im większa jest liczba osób w gospodarstwie domowym uczestników. Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu aż w 16 z 17 badanych miast. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, kupowanego po przeciętnej cenie, za preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków, o którym więcej napiszemy poniżej.

Na drugim biegunie jest singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 m2. W jego przypadku rata niższa niż koszt najmu będzie obowiązywała tylko w 5 z 17 miast. Z kolei dla pary bez dzieci, kupującej mieszkanie o powierzchni 50 m2, „Mieszkanie na start” będzie korzystniejsze niż najem w 10 z 17 badanych miast.

Opisane różnice w wynikach różnych grup uczestników to efekt dwóch czynników. Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu na start. Ponadto, im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem.

Porównanie pierwszej raty w Mieszkaniu na start i kosztu najmu

Zasady programu powodują nietypowe wyniki w Krakowie

W naszym zestawieniu Kraków wyróżnia się jako jedyne miasto, w którym rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10%. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30%, kwota jest zwiększana o 20%.

Obecnie nie wiadomo dokładnie jak tą regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną z wskaźników dla wszystkich regionów Polski.

Wskaźnik w Zielonej Górze czy Olsztynie jest wyższy niż w Krakowie

Średni wskaźnik przeliczeniowy w Krakowie w I kw. 2024 r. wynosi 7 522,50 zł, co jest zadziwiająco niskim poziomem w porównaniu do cen mieszkań obowiązujących w tym mieście. Dla porównania wyższy wskaźnik obowiązuje np. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Olsztynie czy gminach sąsiadujących z Wrocławiem.

Niski poziom wskaźnika sprawia, że w Krakowie kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem prawdopodobnie nie zostanie podwyższona. Z kolei uczestnicy programu w Warszawie i Wrocławiu prawdopodobnie skorzystają z maksymalnej podwyżki o 20%. To dlatego w naszych wyliczeniach rata w Krakowie jest nieco wyższa niż w Warszawie, mimo że stolica ma wyższe ceny mieszkań.

Rentowność najmu spadła

Na koniec zostawiliśmy wyliczenia dotyczące rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność ta spada w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz stabilizacją stawek najmu. Żeby kupić mieszkanie trzeba więc płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.

Dużo wyższy od zysku z najmu był wzrost wartości mieszkania

Należy jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko około 5% netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości swojej nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16%.

Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: kredyt na start, mieszkanie na start, najem, wynajem

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2023

Wreszcie wiadomo, jak zachowywały się ceny mieszkań w 2023 r. w poszczególnych segmentach rynku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niemal w identycznym stopniu zdrożały małe (o 15,3%) i średnie mieszkania (o 15,8%). Zauważalnie słabiej drożały duże lokale, notując wzrost o 12,5%. To prawdopodobnie efekt ograniczenia maksymalnej kwoty „Bezpiecznego kredytu 2%” do 600 000 zł. Rekordowe wzrosty odnotowaliśmy w przypadku średniej wielkości mieszkań w Krakowie, gdzie przeciętna cena za m2 wzrosła aż o 35% r/r (z 10 854 zł do 14 655 zł). W rezultacie ceny w tym segmencie w Krakowie są już bardzo blisko stawek warszawskich. Te informacje skłaniają do refleksji: czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć i kiedy zaczną spadać. Dlatego przedstawiamy czynniki, które będą kluczowe dla rynku w najbliższym czasie.

Na początku stycznia podsumowaliśmy rok 2023. Już wiemy, że był to rok dynamicznych wzrostów. Aktualizacja raportu o dane grudniowe jedynie „podkręciła” i tak już rekordowe wskaźniki. Grudniowy wzrost o 2,69% m/m na pierwszy rzut oka może nie wydawać się duży, ale warto pamiętać, że była to zmiana w ciągu zaledwie jednego miesiąca. Dodając ten element do zmian we wcześniejszych miesiącach 2023 r., uzyskujemy wzrost nie o 13%, jak wynikało z danych listopadowych, ale aż o 16%.

Przyczyną tak mocnych wzrostów w końcówce roku była informacja o wyczerpywaniu się pieniędzy na dopłaty, wypłacane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” (BK2%). Ta informacja spowodowała, że osoby, które planowały skorzystać z programu, rzuciły się do poszukiwania mieszkania, aby jeszcze zdążyć skorzystać z dopłat. Tymczasem na rynku było już niewiele odpowiednich lokali. Skok popytu w sytuacji ograniczonej podaży spowodował mocny wzrost cen.

W ubiegłym roku w programie „Bezpieczny kredyt 2%” największą popularnością cieszyły się mieszkania średniej wielkości, które w naszym raporcie definiujemy jako mające metraż od 35 do 60 m2. Ta popularność wynikała z tego, że wśród uczestników dominowali single (udział około 60%). Ci zwykle kupowali lokale o powierzchni około 50 m2. Większe mieszkania, nieznacznie przekraczające 60 m2, preferowały małżeństwa. Udział par był jednak zdecydowanie mniejszy.

Szalone wzrosty średniej wielkości mieszkań w Krakowie

Wspomniana popularność przełożyła się na ceny średniej wielkości mieszkań, które wzrosły o 15,8% r/r, a więc mocniej niż małe i duże lokale. Rekordzistą w tym segmencie jest Kraków, gdzie tego typu mieszkania zdrożały aż o 35%. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław (23%) i Katowice (23%). Wzrosty poniżej 10% odnotowaliśmy tylko w Gdańsku (4%), Radomiu (6%), Rzeszowie (7%) i Sosnowcu (9%).

Małe mieszkania zdrożały przeciętnie o 15,3% r/r

Wzrost cen małych mieszkań (do 35 m2) również był bardzo mocny i wyniósł 15,3% r/r. Przyczyny wzrostów były bardzo podobne jak w przypadku średniej wielkości lokali. Cieszyły się one dużym zainteresowaniem, ponieważ zwykle spełniały warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Największe podwyżki w tym segmencie również odnotowaliśmy w Krakowie (28%), a na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (24%), Warszawa (23%) i Wrocław (20%). Z kolei najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Rzeszowie (1,6%).

Duże mieszkania zdrożały „tylko” o 12,5%

Segment dużych mieszkań (powyżej 60 m2) był nieco mniej rozgrzany niż małe i średnie lokale, ale wzrosty również były imponujące. Przeciętnie w badanych miastach ceny wzrosły o 12,5%. W tym przypadku również największe wzrosty pojawiły się w Krakowie (24%). Na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (21%), Poznań (20%) i Wrocław (19%). Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Gdyni (0,9%).

Kraków goni Warszawę – tylko 6% różnicy

Opisane mocne wzrosty w Krakowie spowodowały, że ceny w tym mieście bardzo zbliżyły się do poziomu w Warszawie. Szczególnie jest to widoczne w segmencie średniej wielkości mieszkań. Tam różnica w cenie za m2 jest już mniejsza niż 1000 zł. W Warszawie przeciętna cena wynosi bowiem 15 539 zł, a w Krakowie 14 655 zł. W ujęciu procentowym oznacza to, że stolica jest tylko o 6% droższa niż Kraków w segmencie średniej wielkości mieszkań. Dla dużych mieszkań różnica ta wynosi 8%, a dla małych 12%.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. i zmiany od IV kw. 2022 r.

Czy czekają nas dalsze wzrosty cen mieszkań?

Jeśli chodzi o sytuację na rynku w 2024 r., to kluczowe będą trzy elementy: poziom stóp procentowych, poziom wynagrodzeń oraz ostateczny kształt programu „Mieszkanie na start”. Obecnie wydaje się, że wszystkie te czynniki mogą stymulować rynek i prowadzić do dalszego wzrostu cen w dużych miastach.

Obniżki stóp procentowych poprawią dostępność kredytów hipotecznych, podniosą dostępną kwotę i obniżą raty. Kluczowe będzie jednak to, jak mocne będą te obniżki. Tu jednak istnieją duże rozbieżności w ocenach. Kontrakty terminowe FRA przewidują, że pod koniec roku stopy procentowe mogą wynosić około 5%. To oznaczałoby zauważalną poprawę parametrów kredytów hipotecznych. Wciąż jednak oprocentowanie byłoby dość wysokie, ponieważ spadłoby prawdopodobnie do około 6,5%. Należy jednak dodać, że są też prognozy mówiące o tym, że w tym roku stopy mogą pozostać bez zmian.

Para z minimalnym wynagrodzeniem dostanie około 400 000 zł kredytu
Ceny mieszkań i ruch na rynku w dużej mierze zależą również od poziomu wynagrodzeń oraz od tego, ile osób stać na zakup mieszkania. W tym roku wynagrodzenia mają nadal rosnąć. Szczególnie będzie to zauważalne w przypadku wynagrodzenia minimalnego, którego kwota netto wzrosła od stycznia do 3221 zł, czyli aż o 18% r/r. W rezultacie para z takimi dochodami ma łączny dochód 6 442 zł. Jeśli nie mają dzieci, to w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt (standardowy, bez dopłat) na około 400 000 zł. Rosnące wynagrodzenia również będą czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań.

Czy Mieszkanie na start podbije ceny mieszkań?

Dalszemu wzrostowi cen może sprzyjać także wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie na start”. Obecnie trudno jeszcze ocenić jego wpływ. Znamy bowiem tylko wstępne założenia, które mogą się jeszcze zmienić. Znane dziś parametry wydają się być nieco bardziej restrykcyjne niż w przypadku poprzednika, czyli „Bezpiecznego kredytu 2%”. Ewentualne wzrosty nie powinny więc już tak duże.

Szczególnie wyraźnie różnicę widać w przypadku singli, którzy byli największą grupą uczestników poprzedniego programu. W „Bezpiecznym kredycie 2%” dopłaty mogli otrzymać do kwoty kredytu wynoszącej 500 000 zł. W nowym programie dopłaty dla tej grupy mają być wypłacane tylko do kwoty kredytu wynoszącej 200 000 zł. Przy wyższej kwocie nadwyżka będzie oprocentowana jak zwykły kredyt.

W przypadku par wspomniany limit ma być dużo wyższy niż dla singli i ma wynieść 400 000 zł. Z drugiej jednak strony będzie zdecydowanie mniejszy niż 600 000 zł, które obowiązywało w BK2%. Programy mają jednak wiele różnic (poziom oprocentowania, limity dochodowe itp.). Wynik porównania z poprzednim programem będzie więc bardzo różny w zależności od sytuacji uczestnika.

To co wydaje się prawdopodobne – z nowego programu zapewne częściej będą korzystać pary niż single. To z kolei przeniesie popyt z mieszkań małych i średnich na średnie i duże.

Różnice między „Bezpiecznym kredytem 2%”, a „Mieszkaniem na start”

Czy jest szansa na spadek cen mieszkań?

W najbliższym czasie możliwy wydaje się jedynie niewielki spadek cen, ale tylko w części miast, gdzie były bardzo mocne wzrosty. Ponadto szansa na to może się pojawić raczej w pierwszej połowie roku, kiedy popyt będzie mniejszy. Warto jednak dodać, że kryzysy zwykle przychodzą niespodziewanie. Bardzo trudno jest je przewidzieć. Czynnikiem, który mogłyby doprowadzić do znaczących spadków cen mieszkań jest np. znaczący wzrost bezrobocia wywołany szybkim rozwojem sztucznej inteligencji. Bardziej prawdopodobne jest jednak to, że jeśli dojdzie do mocnych spadków, to wywoła je jakiś inny, wcześniej niezauważony lub ignorowany czynnik.

Tags: kredyt na start, mieszkanie na start, bezpieczny kredyt 2%, ceny mieszkań

Mieszkanie na start – ile wyniesie rata?

Założenia programu „Mieszkanie na start” powodują, że wysokość raty i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku różnych czynników. Po pierwsze, ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kwoty kredytu 400 000 zł, rata singla może wynieść 2 773 zł, pary 1 833 zł, a rodziny z 3 dzieci 1 333 zł. Inne czynniki, które wpływają na wysokość raty, to dochód uczestnika programu, kwota kredytu czy miejsce, w którym będzie zlokalizowane kupowane mieszkanie.

Warto zacząć od tego, że kredyt oferowany w ramach programu „Mieszkanie na start” będzie zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż zwykły kredyt hipoteczny. Trudniej jest go porównać do „Bezpiecznego kredytu 2%”, który funkcjonował do końca ubiegłego roku. Choć oprocentowanie w nowym programie będzie niższe, to wynik porównania byłby bardzo różny w zależności od kilku czynników – kwoty kredytu, rodzaju wnioskodawcy, miasta, w którym znajdowałaby się kupowana nieruchomość, czy wysokości uzyskiwanego dochodu. Ograniczymy się więc do porównania rat kredytu na start i zwykłego kredytu hipotecznego.

Najwyższe dopłaty dla rodzin z dziećmi

Program „Mieszkanie na start” będzie najbardziej hojny dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci. Będzie pozwalał uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0%) na pierwsze 10 lat spłaty. Dopiero od 11 roku dopłaty mają się skończyć i zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie.

Oczywiście takie rodziny zwykle mają już mieszkanie lub dom. W ich przypadku kredyt będzie można jednak przeznaczyć na zmianę nieruchomości, np. na zakup większego mieszkania.

Jeśli taka rodzina zaciągnie kredyt na 400 000 zł, to rata w okresie dopłat wyniesie tylko 1 333 zł. Dla porównania, rata zwykłego kredytu hipotecznego wyniosłaby ok. 3 713 zł. Byłaby więc ponad 2-krotnie wyższa. Z kolei suma dopłat w okresie 10 lat wyniosłaby 228 956 zł.

Raty i sumy dopłat dla kredytu 400 000 zł

(gdy dochód mieści się w limicie, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Dopłata dla singla będzie najniższa

Z kolei najmniejsze korzyści z „Mieszkania na start” uzyskają single. Najmniejsze, to znaczy niższe niż dla rodzin z dziećmi czy par, ale warunki wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. W tym przypadku będą naliczane odsetki, ale bardzo niskie. Dopłaty mają obniżać oprocentowanie ich kredytów do 1,5%, a więc jeszcze niższego poziomu niż dla „Bezpiecznego kredytu 2%”. Zaletą w porównaniu do starego programu będzie również to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczała tylko zdolność kredytowa uczestnika.

Wysokość dopłat dla singli będzie jednak limitowana. Dopłaty w pełnej wysokości otrzymają tylko, jeśli dochód i kwota kredytu nie przekroczą odpowiednio 10 000 zł brutto i 200 000 zł (dalej opiszemy wyjątki od tej zasady). Zacznijmy od osoby, której dochody mieszczą się w limicie i która chce pożyczyć 200 000 zł. Dopłaty będą więc wypłacane w pełnej wysokości. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 917 zł, a suma dopłat 90 428 zł. Dla porównania, pierwsza rata zwykłego kredytu wynosiłaby 1 857 zł.

Niższe dopłaty w przypadku przekroczenia dochodu

Gdyby jednak dochód singla był wyższy, to dopłaty zostałyby zmniejszone. Dla przykładu, przy takiej samej kwocie kredytu (200 000 zł), ale w przypadku dochodu wynoszącego 11 000 zł brutto, dopłaty zostaną pomniejszone o 500 zł miesięcznie. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby 1 417 zł, a suma dopłat już tylko 30 428 zł. Z kolei przekroczenie limitu dochodu o 2 000 zł całkowicie odebrałoby prawo do dopłat.

Przy okazji warto dodać, że limity dla par i rodzin z dziećmi są wyższe i wynoszą:
10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.

Raty i sumy dopłat w przypadku przekroczenia limitu dochodu

(kwota kredytu 200 000 zł, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Zmniejszenie wysokości dopłat wystąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 000 zł. Są jednak od tej zasady wyjątki. W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego) są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit może wynieść 240 000 zł.

Załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową sytuacją, czyli singiel kupuje mieszkanie w takim miejscu, w którym limit wynosi 200 000 zł, a jego dochody są niższe niż 10 000 zł brutto. Kredyt na start chce jednak zaciągnąć na 400 000 zł. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł.

Suma dopłat będzie więc dokładnie taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 000 zł. Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż dla zwykłego kredytu na 400 000 zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu na start, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi.

Dopłaty dla pary

Skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. do pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 000 zł. Choć ich oprocentowanie również wyniesie 1,5%, to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż dla singla, a suma dopłat znacznie wyższa. Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Z kolei suma dopłat wyniesie 180 856 zł, a więc będzie dokładnie dwukrotnie wyższa.

Warszawa, a inne miasta

Oprócz poziomu dochodu i rodzaju wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wspomnieliśmy już, że w zależności od poziomu cen w danym mieście, limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit ma wynosić 480 000 zł.

Załóżmy, że dwie pary chcą skorzystać z programu „Mieszkanie na start” i zaciągnąć kredyt na 600 000 zł. Jedna z nich chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 000 zł, a w drugim do 400 000 zł.

Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

x

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Dopłaty dla pary

Warszawa, a inne miasta

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

Założenia do wyliczeń

We wszystkich przypadkach przyjęliśmy okres kredytowania wynoszący 25 lat. Wyliczając sumę dopłat, przyjęliśmy, że przez cały okres 10 lat oprocentowanie standardowe wynosiłoby 7,14%. Należy też dodać, że wyliczeń dokonaliśmy na podstawie dostępnych obecnie informacji o programie. Te mają dość ogólny charakter i założenia mogą się jeszcze zmienić.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: Kredyt 0%, kredyt na start, mieszkanie na start, bezpieczny kredyt 2%