Tagi:

Co się bardziej opłaca – kredyt na 2% czy „Mieszkanie bez wkładu własnego”

W drugiej połowie roku ma zacząć działać program „Pierwsze Mieszkanie”. Dzięki niemu będzie można uzyskać m. in. dopłaty, które obniżą oprocentowanie kredytu do ok. 2%. Jednocześnie wciąż ma działać inny program dopłat, czyli „Mieszkanie bez wkładu własnego”. W tym przypadku wsparcie jest wypłacane po urodzeniu się drugiego i kolejnych dzieci w rodzinie. Z wyliczeń Expandera wynika, że zdecydowanej większości potencjalnych uczestników bardziej będzie opłacało się skorzystać z kredytu na 2%, czyli programu „Pierwsze Mieszkanie”. „Mieszkanie bez wkładu własnego” warto brać pod uwagę, jeśli ktoś planuje posiadać troje lub więcej dzieci.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” działa już pół roku, ale nie cieszy się zbyt dużym zainteresowaniem. Problemem jest zbyt niska zdolność kredytowa, która powoduje, że niewiele osób może uzyskać preferencyjny kredyt. Sytuacja niedługo ma się jednak poprawić. KNF zapowiedziała, że złagodzi zapisy rekomendacji dla kredytów z oprocentowaniem stałym. Poprawi to dostępność kredytów udzielanych zarówno w ramach „Pierwszego Mieszkania” jak i „Mieszkania bez wkładu własnego”. W tym drugim przypadku warunkiem poprawy jest jednak wybór oprocentowania stałego.

Już niedługo osoby kupujące pierwsze w życiu mieszkanie lub dom będą miały do wyboru dwa programy dopłat. Z zapowiedzi wynika, że w obu przypadkach będzie można uzyskać kredyt bez wkładu własnego, czyli na kwotę, która w całości pokryje cenę zakupu. Kluczowe będzie więc to, co się bardziej opłaca oraz jakie są ograniczenia, które mogą sprawić, że niektóre osoby będą mogły skorzystać tylko z jednego programu.

W przypadku braku dzieci lub 1 dziecka sytuacja jest oczywista

Dopłaty w programie „Mieszkania bez wkładu własnego” są wypłacane tylko tym uczestnikom, którym po uzyskaniu kredytu urodzi się drugie lub kolejne dziecko. W przypadku osób, które nie planują dzieci lub planują tylko jedno dziecko sytuacja jest więc oczywista. Bardziej opłaca im się skorzystać z programu „Pierwsze Mieszkanie”, w ramach którego będzie można uzyskać „Bezpieczny kredyt 2%”. Przez 10 lat dopłaty będą pomniejszały oprocentowanie tego kredytu do 2% plus marża banku.

W „Mieszkaniu bez wkładu własnego” dopłaty dopiero po kilku latach

W przypadku, gdy dzieci będzie dwoje lub więcej, trudniej jest podjąć decyzję. Pierwszym elementem, który zdecydowanie przemawia za „Pierwszym Mieszkaniem” jest to, że raty w początkowym okresie spłaty będą dużo niższe. Dopłaty pomniejszają bowiem raty od pierwszego miesiąca do 10 roku spłaty. W przypadku „Mieszkania bez wkładu własnego” dopłata pomniejszy zadłużenie na kredycie dopiero, gdy urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Nie ma więc pewności kiedy to nastąpi. Czasami może to zająć kilka lat.

W przypadku 2 dzieci wciąż bardziej opłaca się „Pierwsze Mieszkanie”

Nawet jeśli założymy, że drugie dziecko pojawią się na świecie dość szybko, to wciąż korzyści z tego tytułu będą mniejsze niż te, które można uzyskać w ramach kredytu na 2%. W przypadku drugiego dziecka dopłata wynosi 20 000 zł, Ta kwota jest zbyt niska i dodatkowo wypłacana z opóźnieniem (po urodzeniu się dziecka), więc zdecydowanie bardziej opłaca się wybrać program „Pierwsze Mieszkanie”.

Korzyści są wyrównane dopiero przy 3 lub 4 dzieci

Dopiero w przypadku planowania trójki lub większej liczby dzieci warto brać pod uwagę „Mieszkaniu bez wkładu własnego”. Dopłaty wynoszą 20 000 zł za drugie dziecko i po 60 000 zł za każde kolejne. W przypadku trójki daje to 80 000 zł, czwórki 140 000 zł, a piątki aż 200 000 zł. Z każdym kolejnym dzieckiem coraz bardziej opłaca się więc skorzystać z tego rozwiązania.

Z naszych wyliczeń wynika, że jeśli dzieci będzie troje, to „Mieszkaniu bez wkładu własnego” może być bardziej opłacalne, ale pod warunkiem, że kwota kredytu nie będzie zbyt wysoka. Najlepiej jeśli będzie niższa niż ok. 200 000 zł. Wtedy dopłaty pozwolą spłacić znaczącą część zadłużenia. Im wyższa będzie kwota tym bardziej będzie opłacało się wybrać kredyt na 2%.

W przypadku czwórki dzieci graniczna kwota kredytu to ok. 450 000 zł. Poniżej tego poziomu opłaca się wybrać „Mieszkaniu bez wkładu własnego”, a powyżej „Pierwsze Mieszkanie”. Z kolei jeśli dzieci będzie więcej niż czworo, to zdecydowanie bardziej opłacalny będzie program „Mieszkaniu bez wkładu własnego”.

Należy jednak dodać, że podane wyżej graniczne kwoty kredytu (200 000 zł i 450 000 zł) są orientacyjne. W praktyce o tym, który program będzie bardziej opłacalny, będzie decydowało również to, w którym miesiącu spłaty zostaną wypłacone dopłaty za urodzenie się dzieci oraz od tego jaki jest okres kredytowania. Ponadto wpływ na wysokość kwoty granicznej będzie miało również to, jak zmieni się poziom oprocentowania kredytu udzielonego w ramach „Mieszkania bez wkładu własnego”. Tu nie ma bowiem stałego oprocentowania na 10 lat. Oprocentowanie może być tu zmienne lub stałe przez 5 lat i później zostanie zaktualizowane do poziomu, który wtedy będzie obowiązywał.

Inne wady i zalety obu programów

Oprócz opłacalności poszczególnych programów istotne znaczenie może mieć również kilka innych elementów. Nawet jeśli ktoś planuje posiadać liczną rodzinę i bardziej opłaca mu się „Mieszkaniu bez wkładu własnego”, to przeszkodą może okazać się limit ceny. W ramach tego programu można kupić tylko takie mieszkanie, którego cena jest niższa niż limit ustalony dla danego regiony Polski. W niektórych miastach limit jest tak niski, że trudno znaleźć lokale spełniające te warunki. Na szczęście od marca limity mają zostać podwyższone. Wciąż jednak trzeba będzie pamiętać o tym, aby się w nim zmieścić.

Kolejnym takim czynnikiem może być wiek osoby, która chce skorzystać z programu.
Przewagą „Mieszkaniu bez wkładu własnego” jest to, że nie obowiązuje tu taki limit. Z kolei w „Pierwszym Mieszkaniu” uczestnik musi mieć mniej niż 45 lat. Warto też przypomnieć, że niezalenie od planowanej liczby dzieci, w początkowym okresie spłaty zawsze dużo niższe będą raty kredytu na 2%. W programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” początkowo raty będą znacznie wyższe i dopiero dopłaty wypłacane po urodzeniu się kolejnych dzieci będą obniżały ich wysokość.

Porównanie programów dopłat do kredytów hipotecznych

Szczegóły programu „Bezpieczny kredyt 2%”

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: ,

Nieco łatwiej o kredyt bez wkładu własnego

Od października obowiązują nowe, zwykle wyższe limity cen mieszkań w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Dostępność najmocniej poprawiła się w Gorzowie Wielkopolskim i Zielonej Górze oraz we wszystkich gminach województwa wielkopolskiego poza Poznaniem. W tym ostatnim mieście również nastąpił spory wzrost limitu (o 9%), ale mniejszy niż w pozostałej części województwa (o 12%) . Z punktu widzenia potencjalnych uczestników programu kluczowe jest jednak to, jak nowy limit wygląda na tle cen obowiązujących w danym regionie. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku rynku pierwotnego najłatwiej znaleźć mieszkanie w odpowiedniej cenie w Opolu, Olsztynie, Zielonej Górze, i Poznaniu. Mamy jednak również złe informacje. Okazało się, że nie da się uzyskać preferencyjnego kredytu na zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, co ma ogromne znaczenie dla mieszkań z rynku wtórnego.

Limity wzrosły niemal wszędzie

Jednym z warunków wymaganych do uzyskania kredytu bez wkładu własnego oraz dopłaty jest to, że cena kupowanego mieszkania nie może być wyższa niż limit obowiązujący w danym regionie Polski. Od października te limity wzrosły, więc łatwiej będzie znaleźć mieszkanie, które spełnia warunki programu. Jedynym wyjątkiem są gminy w województwie podlaskim, które nie sąsiadują z Białymstokiem. Tylko tam nastąpił minimalny spadek limitu.

Wspomnieliśmy już wcześniej, że limity najmocniej (o 12%) wzrosły w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze i województwie wielkopolskim. Z kolei w samym Poznaniu wzrost wyniósł 9%, więc również był bardzo wysoki. Spore wzrosty (o 11%) nastąpiły też w gminach województwa mazowieckiego, ale poza Warszawą. W stolicy limity wzrosły o 7%.

Limity a obowiązujące ceny

Kluczowe znaczenie ma jednak to, ile wynosi limit po podwyżce w porównaniu do cen mieszkań obowiązujących w danym regionie. Porównaliśmy więc limity dla nowych mieszkań ze średnimi cenami transakcyjnymi publikowanymi przez NBP.

Najłatwiej w Opolu, Olsztynie, Zielonej Górze i Poznaniu

Porównanie pokazuje, że w części miast limit jest nawet wyższy niż średnia cena na rynku. Dzięki temu bardzo łatwo jest znaleźć mieszkanie spełniające warunki programu. Z taką sytuacją mamy do czynienia w Opolu, Olsztynie, Zielonej Górze i Poznaniu. W tym pierwszym mieście limit dla nowych mieszkań jest aż o 13% wyższy niż średnia cena. Dobra dostępność mieszkań spełniających warunki programu występuje też w Rzeszowie, Bydgoszczy i Kielcach. Tam limit jest co prawda niższy niż średnia cena, ale różnica jest niewielka, więc wciąż można znaleźć sporo mieszkań spełniających warunki programu.

W Warszawie limit dla nowych mieszkań to 10 693 zł

Na drugim biegunie jest Szczecin i Gdynia, gdzie ceny są dużo wyższe niż limit. Różnica wynosi odpowiednio 65% i 48%, więc bardzo trudno jest znaleźć mieszkanie w odpowiedniej cenie. Z kolei na największym rynku, czyli w Warszawie nowymi limit dla mieszkań z rynku pierwotnego wynosi 10 693 zł. Z kolei średnia cena na rynku pierwotnym jest o 16% wyższa. Dostępność mieszkań, które można kupić bez wkładu własnego można więc określić jako słaba, ale nie beznadziejna.

Porównanie limitów dla nowych mieszkań z cenami transakcyjnymi


Problem z mieszkaniami spółdzielczymi

Niestety wyższe limity cen mieszkań nie wystarczą, aby znacząco zwiększyć zainteresowanie programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Największą przeszkodą są wysokie stopy procentowe, które ograniczają dostępność kredytów hipotecznych. Warto też dodać, że problem może się pojawić nawet, gdy ktoś ma odpowiednio wysoką zdolność kredytową. Okazało się bowiem, że za preferencyjny kredyt nie można kupić mieszania, które ma status spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Ma to ogromne znaczenie, ponieważ bardzo wiele mieszkań na rynku wtórnym to właśnie takie lokale.

Oczywiście takie prawo do mieszkania można przekształcić w odrębną własność, ale wymaga to czasu i wiąże się z dodatkowymi wydatkami. Dlatego sprzedający lokal bardzo rzadko da się namówić na taką zmianę. W rezultacie, nawet jeśli takie mieszkanie ma odpowiednią cenę, a kupujący spełnia wszystkie warunki, to i tak nie otrzyma kredytu bez wkładu własnego, ani dopłaty. W praktyce wyjściem w takiej sytuacji jest zaciągnięcie zwykłego kredytu hipotecznego, ale do tego potrzebne jest posiadania przynajmniej 10% wkładu własnego.

Jeśli rząd chce, aby program faktycznie zaczął działać, to powinien wprowadzić zmiany, które poprawią dostępność tego rodzaju kredytów. Pomógłby w tym ogłoszony już pomysł obniżenia oprocentowania do 2%. Należy też włączyć możliwość zakupu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Jakie warunki trzeba spełnić

Na koniec przypominamy zasady programu. Dzięki niemu można uzyskać kredyt bez wkładu własnego, czyli na dokładnie taką kwotę, jaką trzeba zapłacić sprzedającemu mieszkanie lub jakiej potrzebujemy na budowę domu. Program pozwala też uzyskać dopłatę, jeśli w trakcie spłaty preferencyjnego kredytu urodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie. Dopłata wynosi 20 tys. zł przy drugim dziecku i 60 000 zł przy każdym kolejnym.

Aby uzyskać taki preferencyjny kredyt wnioskodawca nie może posiadać innego domu lub mieszkania niż to, które zamierza kupić lub zbudować. Wyjątek to jedynie rodziny z co najmniej dwójką dzieci. Oni mogą posiadać inną nieruchomość, ale nie może ona być zbyt duża (limit powierzchni w zależności od liczby dzieci). Poza tym po uzyskaniu preferencyjnego kredytu muszą sprzedać „stare” mieszkanie, bo inaczej nie otrzymają dopłaty.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Skontaktuj się z nami w sprawie kredytu bez wkładu własnego

Tags: , ,

Gdzie po kredyt bez wkładu własnego

Od 26 maja banki zaczną udzielać kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” pozwoli również uzyskać dopłaty do kredytu, których suma może wynieść np. 20 000 zł, 80 000 zł lub 140 000 zł, w zależności od liczby dzieci. Expander tłumaczy jakie warunki trzeba spełnić, aby uzyskać kredyt bez wkładu własnego oraz dopłatę i jak o nie wnioskować. Podaje również jakie limity cen mieszkań będą obowiązywać w ramach tego programu.

Kredyt hipoteczny udzielony w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) będzie zapewniał dwie korzyści w porównaniu ze zwykłym kredytem. Po pierwsze w ramach MBWW kwota będzie mogła pokryć całą cenę zakupu czy budowy mieszkania lub domu. Jeśli np. ktoś chce kupić mieszanie za 300 000 zł, to będzie mógł uzyskać 300 000 zł kredytu. Zwykły kredyt zostałby przyznany maksymalnie na 270 000 zł, a brakujące 30 000 zł kredytobiorca musiałby zapewnić „z własnej kieszeni”.

Druga korzyść to dopłata. Jeśli w trakcie spłaty takiego preferencyjnego kredytu urodzi się drugie dziecko w rodzinie, to uczestnicy programu otrzymają 20 000 zł. W przypadku, gdy urodzi się trzecie lub kolejne dziecko, to dopłata wyniesie po 60 000 zł za każde takie dziecko. Suma dopłat przy trzecim dziecku wyniesie więc 80 000 zł, a przy czwartym 140 000 zł.

Należy jednak dodać, że pieniądze nie są wypłacane „do ręki”, lecz trafiają do banku jako nadpłata kredytu. Z tego powodu dopłata nie może być wyższa niż pozostałe do spłaty zadłużenie.

Gdzie złożyć wniosek o kredyt bez wkładu?
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) zacznie działać od 26 maja 2022 r. Aby z niego skorzystać trzeba będzie złożyć wniosek w banku, który podpisał odpowiednią umowę z BGK. Obecnie jeszcze nie wiadomo, które banki będą udzielały takich kredytów. Proces przyznawania takiego preferencyjnego kredytu będzie niemalże identyczny jak w przypadku zwykłego kredytu hipotecznego. Kredyt zostanie przyznany pod warunkiem, że wnioskodawca czy wnioskodawcy posiadają na tyle wysokie dochody, aby poradzić sobie ze spłatą rat.

Kto będzie mógł skorzystać z kredytu bez wkładu własnego?
Aby uzyskać kredyt w ramach programu MBWW trzeba będzie spełnić kilka warunków. Po pierwsze nikt z członków gospodarstwa domowego nie może posiadać mieszkania lub domu. Wyjątkiem od tej zasady są tylko rodziny posiadające przynajmniej dwoje dzieci.

Jeśli dzieci jest dwoje, to rodzina może starać się o preferencyjny kredyt pod warunkiem, że posiada tylko jeden dom lub jedno mieszkanie. Powierzchnia posiadanego domu lub mieszkania nie może być jednak większa niż 50 m2. Gdy dzieci jest troje, to limit wynosi 75 m2, a gdy czworo to 90 m2. W przypadku, gdy dzieci jest pięcioro lub więcej, to nie obowiązuje limit powierzchni. Wciąż pozostaje jednak zastrzeżenie, że rodzina może posiadać tylko jedno mieszkanie lub jeden dom. Warto dodać, że gdy już uzyskają preferencyjny kredyt na nowy dom lub nowe mieszkanie, jeśli chcą uzyskać dopłatę, to muszą sprzedać stary lokal.

Kolejnym warunkiem jest to, że taki preferencyjny kredyt musi zostać udzielony na co najmniej 15 lat i nie może to być kredyt walutowy. Nie ma natomiast ograniczenia wieku kredytobiorców więc mogą to być również osoby, które ukończyły 40 lat. Nie ma też znaczenia stan cywilny, a więc z programu będą mogli korzystać single, pary będące w związku nieformalnym, jak i małżeństwa.

Jakie mieszkanie lub dom będzie można kupić za kredyt bez wkładu?
Za preferencyjny kredyt będzie można kupić mieszkanie lub dom, zarówno nowy jak i z rynku wtórnego. Nie ma limitu powierzchni, więc mieszkanie czy dom mogą być dowolnej wielkości. Jego cena lub koszty budowy musi być jednak niższy od limitu obowiązującego w danym regionie Polski. Warto jednak dodać, że pojawiła się już zapowiedź podwyższenia tych limitów. Niestety na razie nie wiadomo jeszcze od kiedy taka zmiana wejdzie w życie, ale najprawdopodobniej będzie to jeszcze w tym roku.

Limity cen na rynku pierwotnym

Limity cen na rynku wtórnym


Czy kredyt bez wkładu własnego będzie można uzyskać na budowę domu?
Preferencyjny kredyt może zostać udzielony nie tylko na zakup mieszkania lub domu, ale także na budowę domu oraz zakup działki i budowę na niej domu. Ponadto takim kredytem można również sfinansować wykończenie domu lub mieszkania. W takiej sytuacji kwota kredytu może więc być nawet wyższa niż koszty zakupu czy budowy domu lub mieszkania.

Czy jeśli mam wkład własny, to mogę uzyskać dopłatę z MBWW?
Może się zdarzyć, że ktoś posiada np. 25% wkładu własnego, ale i tak będzie chciał zaciągnąć preferencyjny kredyt. Tak może postąpić np. małżeństwo, które planuje posiadać więcej niż jedno dziecko. Program MBWW pozwoli im bowiem uzyskać dopłatę. W takim przypadku preferencyjny kredyt może zostać udzielony, jeśli posiadany wkład własny nie przekracza 10%. Tu również planowana jest jednak zmiana – będzie można posiadać do 20% wkładu własnego. Suma wkładu i gwarancji nie będzie mogła być wyższa niż 20%, a kwota gwarantowana nie może przekroczyć 100 000 zł.

Warto jednak dodać, że jeśli nasza przykładowa rodzina posiada np. 25% wkładu, to przecież nic nie stoi na przeszkodzie, aby tylko 10% wpłaciła na poczet zakupu czy budowy. Pozostałe 15% może wydać np. na wykończenie lub później na nadpłatę kredytu.

Co to jest gwarancja wkładu własnego?
Preferencyjny kredyt może zostać udzielony nawet na całą kwotę potrzebną do zakupu lub budowy nieruchomości dzięki temu, że BGK udziela tzw. gwarancji wykładu własnego. Jest to coś w rodzaju ubezpieczenia. BGK gwarantuje, że jeśli kredytobiorca z jakiegoś powodu nie będzie w stanie spłacić kredytu, to on spłaci tyle ile wynosił gwarantowany wkład własny.

Dla przykładu załóżmy, że ktoś kupuje mieszkanie za 300 000 zł. Otrzymuje kredyt na pełną kwotę 300 000 zł, ale 20% wkładu gwarantuje BGK. Jeśli nic złego się nie zdarzy, to kredytobiorca musi w ratach spłacić pełne 300 000 zł z odsetkami. Jeśli natomiast np. straci pracę i przez długi czas nie znajdzie nowej, to zapewne nie będzie w stanie spłacać rat. Wtedy BGK odda bankowi 20%, czyli 60 000 zł. Kredytobiorca musi spłacić pozostałe 240 000 zł minus to co już spłacił wcześniej w ratach, plus odsetki naliczone do tego momentu. Skoro nie ma pracy, to zapewne będzie musiał sprzedać mieszkanie, aby oddać bankowi ten dług.

Czy kredyt bez wkładu własnego będzie droższy?
Jeśli chodzi o koszty, to za przyznaną przez BGK gwarancję wykładu własnego trzeba będzie zapłacić dodatkową prowizję, która będzie wynosiła 1% gwarantowanej kwoty. W opisanym wyższej przypadku mieszkania za 300 000 zł kwota prowizji wyniesie więc 300 zł (gdy BGK będzie gwarantował 30 000 zł) lub 600 zł (jeśli gwarantowana kwota wyniesie 60 000 zł).

Istnieje też ryzyko, że część banków dla takich preferencyjnych kredytów zastosuje wyższe marże. To nieco podwyższyłoby oprocentowanie w porównaniu ze zwykłym kredytem. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia przy poprzednim programie rządowym „Mieszkanie dla młodych”. Czy tym razem będzie podobnie – tego dowiemy się, gdy banki zaczną pokazywać oferty preferencyjnych kredytów.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Skontaktuj się z nami w sprawie kredytu bez wkładu własnego

Tags: , , ,

W dwóch miastach niemal bez szans na kredyt bez wkładu własnego

Senat zajmie się ustawą wprowadzającą program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jednym z kluczowych elementów będzie to, czy zmienione zostaną zasady ustalania limitów cen. Jeśli senatorowie pozostawią zasady uchwalone przez Sejm, to np. w Szczecinie czy Krakowie trudno będzie znaleźć jakiekolwiek mieszkanie spełniające warunki programu. Z wyliczeń Expandera wynika, że na rynku wtórnym w Krakowie limit wyniesie 7 326 zł za m2, a w Szczecinie 5 363 zł. W obu przypadkach limity będą aż o 31% niższe niż przeciętne ceny na rynku.

Znamy już wszystkie elementy potrzebne do obliczenia limitów cen, jakie będą obowiązywały w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Pozostaje jedynie pytanie czy Senat zmieni mnożniki zawarte w ustawie. Wydaje się, że pozostaną na poziomie uchwalonym przez Sejm, ponieważ Komisji Budżetu i Finansów Publicznych nie zaproponowała poprawek do ustawy. W takim przypadku w większości dużych miast limity będą dużo niższe od cen obowiązujących w ostatnim czasie.

W Warszawie bardzo niski limit na rynku wtórnym
Zacznijmy od największego rynku mieszkaniowego, czyli Warszawy. W stolicy będą obowiązywały najwyższe limity w Polsce. Mimo to na rynku wtórnym bardzo trudne będzie znalezienie odpowiedniego mieszkania. Limit wyniesie bowiem 8 958 zł za m2, czyli będzie aż o 28% niższy niż przeciętna cena we wrześniu tego roku (wg. danych Rentier.io). Na pocieszenie możemy jednak dodać, że zdecydowanie łatwiej będzie na rynku pierwotnym. Tu limit wyniesie 9 705 zł za m2, a więc tylko o 8% mniej niż przeciętna cena. Jeśli ceny nie wzrosną znacząco do stycznia, to w części dzielnic bez problemu uda się znaleźć odpowiednie mieszkanie.

Różnica między limitem a przeciętną ceną na rynku

W odwrotnej sytuacji będą osoby, które będą chciały kupić mieszkanie w Katowicach. Tam z kolei trudno będzie znaleźć nowe mieszkanie mieszczące się w limicie, a na rynku wtórnym będzie to dość łatwe. Limit dla używanych mieszkań (6 436 zł za m2) będzie tam nawet wyższy (o 5%) niż przeciętna cena na rynku. Dla nowych mieszkań limit wyniesie natomiast (6 972 zł za m2), czyli będzie dużo niższy (o 21%) niż przeciętne ceny wystawiane przez deweloperów.

W Krakowie i Szczecinie trudno zarówno o nowe jak i używane
Jak już wspomnieliśmy, w najgorszej sytuacji znajdą się osoby planujące skorzystać z programu w Szczecinie lub Krakowie. Tam zarówno limit dla nowych jak i używanych mieszkań będzie dużo niższy niż ceny na tych rynkach. W Krakowie na rynku wtórnym limit będzie aż 31% niższy niż ceny na rynku, a na rynku pierwotnym o 25%. W Szczecinie będzie to odpowiednio o 31% i 22%.

Warto też wspomnieć o Łodzi, gdzie sytuacja na rynku pierwotnym będzie najgorsza wśród analizowanych przez nas miast. Limit wyniesie 6 075 zł za m2, a więc będzie aż o 26% niższy niż przeciętna cena w ofertach deweloperów.

O preferencyjny kredyt najłatwiej w Bydgoszczy
Wśród badanych przez nas 16 miast jest również kilka takich, w których limit będą na tyle wysokie, że bez trudu uda się znaleźć zarówno nowe jak i używane mieszkanie. Najlepsza sytuacja będzie w Bydgoszczy, gdzie limity zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym będą wyższe niż przeciętna cena na rynku. Dobra dostępność programu na obu rynkach będzie również w Sosnowcu, Rzeszowie i Częstochowie. W tym pierwszym mieście limit dla używanych mieszkań będzie aż o 23% wyższy niż ceny na rynku.

Nie tylko na pierwsze w życiu mieszkanie
Na koniec warto też podać kilka ciekawostek, które pojawiły się w ustawie. Gwarancję wkładu własnego jak i dopłaty będzie można uzyskać nawet jeśli wnioskodawcy posiadają już dom lub mieszkanie, ale nie więcej niż jedną nieruchomość i pod warunkiem, że mają przynajmniej dwoje dzieci. Gdy mają dwójkę pociech, to mogą posiadać mieszkanie czy dom, ale nie większy niż 50 m2. Przy trójce dzieci może to być maksymalnie 75 m2, a przy czwórce – 90 m2. W przypadku piątki lub większej liczy dzieci nie ma limitu powierzchni. Należy jednak dodać, że aby uzyskać dopłatę przy urodzeniu się dziecka, należy pozbyć się tej nieruchomości, która nie została zakupiona na preferencyjny kredyt.

Ciekawe jest również to, że nie wprowadzono ograniczenia wieku uczestników programu. „Mieszkanie bez wkładu własnego” (MBWW) ma działać 10 lat (do 31 grudnia 2030 r.). W ustawie znalazł się też zapis, że za udzielenie gwarancji (która zastąpi wkład własny) trzeba będzie zapłacić prowizję w wysokości 1% kwoty objętej gwarancją. Ponadto gwarancja nie będzie trwała przez cały okres spłaty preferencyjnego kredytu. Będzie wygasała, gdy tylko dokonane spłaty kredytu odpowiednio obniżą poziom zadłużenia (np. poniżej 90% wartości nieruchomości). Dopóki gwarancja będzie działała, taki lokal nie może służyć do wykonywania działalności gospodarczej.

Limity cen jakie będą obowiązywały w ramach programu MBWW

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , ,

Czy Polski Ład wystrzeli ceny mieszkań w kosmos

Jednym z elementów „Polskiego Ładu” ma być ponowne uruchomienie dopłat do kredytów hipotecznych dla osób w wieku do 40 lat. Z wstępnych informacji można wywnioskować, że dopłaty nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, a dopiero wtedy, gdy uczestnikom programu urodzi się drugie dziecko i kolejne. Oprócz dopłat państwo będzie również oferować gwarancje pozwalające uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego. Expander analizuje jaki może być wpływ tego programu na ceny mieszkań, które przecież już teraz rosną pomimo pandemii.

Osoby, które będą mogły skorzystać z nowego programu dopłat do kredytów, z pewnością wolałyby dostać pieniądze od razu, przy zakupie mieszkania. Tak to wyglądało w przypadku poprzedniego programu (Mieszkanie dla młodych). Problem polega jednak na tym, że taka konstrukcja może prowadzić do wzrostu cen mieszkań. Kupujący łatwiej zgodzi się na wyższą cenę mieszkania, gdy ma więcej pieniędzy do dyspozycji.

W ogłoszonym w ramach „Nowego Ładu” programie ma to jednak wyglądać inaczej. Z wstępnych informacji wynika, że pieniądze nie będą wypłacane od razu przy zakupie mieszkania, lecz dopiero gdy urodzą się dzieci (od drugiego dziecka). Z tego względu uczestnicy programu będą więc wybierali takie mieszkania, na jakie na prawdę ich stać. Przez kilka lat sami będą musieli ponosić pełną wysokość raty. Dzięki temu wpływ na wzrost cen będzie najprawdopodobniej ograniczony.

Dodatkowo, tak jak w przypadku Mieszkania dla młodych, mają obowiązywać limity cen mieszkań. Jeśli mieszkanie będzie zbyt drogie, to nie będzie można uzyskać na nie dopłaty. Poprzedni program pokazał jednak, że stosowanie tylko takiego zabezpieczenie nie jest w pełni skuteczne. Zdarzało się bowiem, że mieszkanie oficjalnie kosztowało poniżej limitu, ale żeby je kupić trzeba było jednocześnie nabyć bardzo drogie miejsce postojowe czy komórkę. W nowym programie zastosowano więc dodatkowy hamulec, w postaci odroczonej wypłaty dopłat.

Aby nie zawyżać cen mieszkań należy pilnie ogłosić limity
Zapowiadany program prawdopodobnie zacznie funkcjonować dopiero za 1-2 lata. Aby zminimalizować jego wpływ na ceny mieszkań kluczowe jest również, aby nie zmarnować tego czasu. Możliwie szybko powinny zostać ogłoszone szczegółowe założenia nowych programów wsparcia. Szczególnie pilne należy ogłosić limity cen mieszkań, które będą decydowały o tym na jaki lokal będzie można uzyskać dopłatę. Deweloperzy muszą wiedzieć jakie mieszkania mają budować. Warto bowiem pamiętać, że budowa trwa mniej więcej 2 lata. Dopiero po takim czasie pojawią się liczne budynki spełniające warunki programu. Jeśli dopłaty wygenerują wyższy popyt, który natrafi na niewielką podaż mieszkań spełniających kryteria programu, to pomimo opisanych ograniczeń, ich ceny wzrosną. Warto dodać, że na rynku jest już oczywiście wiele mieszkań, ale duża ich część prawdopodobnie nie zmieści się w limitach. Te muszą bowiem być dość niskie, aby nie napędzać wzrostu cen.

Wysokość dopłaty ma być taka sama dla Warszawy i małych miast
Ciekawe jest również to, że z zapowiedzi wynika, że wysokość dopłat ma być uzależniona tylko od liczby dzieci. To oznaczałoby, że na taką samą kwotę mogą liczyć rodziny kupujące mieszkanie w małym miasteczku jak i w dużym mieście. Tam, gdzie mieszkania są tanie, dopłaty pozwolą spłacić znaczną część kredytu. W takich miejscach faktycznie mogą pojawić się wzrosty cen. Kluczowe jest więc odpowiednie ustalenie limitów cenowych i zabranie o to, aby nie dało się ich ominąć.

Powraca kredyt bez wkładu własnego
Sprytnym rozwiązaniem, ograniczającym presję na wzrost cen mieszkań, są również gwarancje kredytowe. Mają one rozwiązać problem braku wymaganego wkładu własnego, uniemożliwiający wielu młodym zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Takie osoby nie będą otrzymywały od państwa pieniędzy lecz gwarancję, że jeśli nie poradzą sobie ze spłatą, to państwo wypłaci bankowi określoną kwotę. Dzięki temu uczestnicy programu nie będą wydawali na mieszkanie więcej niż to na ile ich stać, a więc nie będą zawyżać cen. Jednocześnie udzielanie kredytów bez wkładu własnego będzie dla banków znacznie mniej ryzykowne i dlatego ponownie stanie się legalne (obecnie przepisy tego zabraniają). Z zapowiedzi wynika, że taki gwarantowany wkład własny ma wynieść maksymalnie 100 tys. zł i nawet do 40% wartości mieszkania.

Koniec z przymusem najmu
Jest to szczególnie ważne dla osób, które dopiero zaczynają swoją karierę zawodową. Młodzi nierzadko są zmuszeni wynajmować mieszkanie przez kilka lat. Żeby zaciągnąć kredyt na własne lokum muszą bowiem zebrać przynajmniej 10% wkładu własnego, czyli kilkadziesiąt tysięcy złotych. W czasie tego oszczędzania i oczekiwania na własne mieszkanie muszą jednak gdzieś mieszkać. Najem pochłania znaczą część dochodu, a więc oszczędzanie na własne M trwa bardzo długo. Między innymi dlatego aż 44% Polaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami (dane Eurostatu). Rodzicom nie trzeba płacić, więc zdecydowanie łatwiej jest oszczędzać na własne mieszkanie. Jeśli jednak ktoś nie ma takiej możliwości, bo np. pochodzi z małej miejscowości, a pracę znalazł w dużym mieście, to dotychczas był zmuszony płacić za najem mieszkania. Dzięki zapowiadanym gwarancjom młodzi będą mogli kupić własne mieszkanie od razu, gdy tylko osiągną odpowiedni poziom dochodów. Nie będą musieli czekać aż zbiorą wymagany wkład własny.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , ,