Tagi:
To był ciekawy rok na rynku mieszkaniowym
Istotne wzrosty cen mieszkań, kontynuacja mody na inwestowanie na rynku nieruchomości oraz rekordowa akcja kredytowa. Pod wieloma względami 2018 rok był przełomowy. Trendy minionego roku omawiają eksperci Metrohouse, Expandera oraz portalu RynekPierwotny.pl.
Rekordowe wzrosty cen na rynku wtórnym
Wtórny rynek mieszkań 2018 r. był wyjątkowy pod względem wzrostów cen. Już dawno w największych miastach w Polsce nie obserwowaliśmy tak dynamicznych podwyżek. – O ile na początku 2018 roku nasze analizy wykazywały kilkuprocentowe zmiany cen w porównaniu rok do roku, to już zmiany cen w ostatnich 12-stu miesiącach osiągnęły znacznie wyższe pułapy. Jeszcze przed rokiem liderem wzrostów był Kraków, gdzie odnotowaliśmy zmianę 4 proc. r/r. Obecnie w pięciu na sześć analizowanych miastach wzrosty cen przekroczyły więcej niż 10 proc., mówi Marcin Jańczuk, analityk z Metrohouse.
W ciągu roku byliśmy obserwatorami znacznych wzrostów cen w Trójmieście. Gdańsk, z racji możliwości wynajmu krótkoterminowego i wakacyjnego cieszył się szczególnym zainteresowaniem inwestorów, którzy windowali ceny w tym rejonie. Ostatnie odczyty z raportu Metrohouse i Expandera wskazują, że w ciągu roku ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły tu o 10,3 proc. (6385 zł za m kw.). Jednak to nie Gdańsk okazał się liderem wzrostów. Są nimi Łódź, gdzie ceny wzrosły o 13,9 proc., a za m kw. lokalu płacimy już 4243 zł oraz Kraków, gdzie różnica w ciągu 12-stu miesięcy wyniosła 13,2 proc., a obecnie za m kw. płacimy już 7114 zł. We Wrocławiu i w Warszawie wzrosty też były bardzo zauważalne i wyniosły odpowiednio 10,8 proc. (5929 zł) i 10,2 proc. (8611 zł). Z największych miast tylko w Poznaniu wzrosty cen nie przekroczyły 10 proc (8,7 proc.). W stolicy Wielkopolski za m kw. płacimy obecnie średnio 5688 zł.
Cenniki deweloperów wpływają na ceny mieszkań z drugiej ręki
Drożejące mieszkania na rynku wtórnym to w prostej linii wynik tego, co możemy zaobserwować na rynku pierwotnym. Zwykle właśnie sytuacja w branży deweloperskiej ma silne przełożenie na zachowania rynkowe sprzedających. Tymczasem na rynku deweloperskim mieliśmy do czynienia z wysokim popytem na mieszkania, który napędzamy był zwłaszcza przez inwestorów indywidualnych, którzy właśnie na rynku nieruchomości upatrywali najlepszej przystani dla swojego kapitału.
Choć w ostatnim kwartale 2018 r. zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych nieco osłabło, co było pochodną coraz wyższych cenników w biurach deweloperskich, to z pewnością miniony rok był dla branży bardzo udany. – Kupujący mieszkania na własne potrzeby musieli więc rywalizować z inwestorami, ale także godzić się na bardzo odległe terminy oddawania do użytku wymarzonych M. Alternatywą był, jak zwykle rynek wtórny, gdzie wybór mieszkań i lokalizacji jest znacznie szerszy. Jednak korzystając z okazji sprzedający także zaczęli podnosić poprzeczkę oczekiwań, co bardzo szybko przyczyniło się do pojawienia się na rynku cen (także tych transakcyjnych), które jeszcze nigdy nie gościły w analizach, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Końcówka roku w Warszawie dość spokojna
W IV kwartale 2018 roku mogliśmy zaobserwować kilka ciekawych zmian na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Jedną z nich jest fakt, że najmniejsze zmiany cen metrażu wystąpiły w stolicy. – Od października do grudnia 2018 r. średni ofertowy koszt zakupu nowego mieszkania z Warszawy wzrósł o zaledwie 1,0%. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że pomimo cenowej stabilizacji w Warszawie, tamtejsza średnia cena nowych „M” zaczyna przywodzić na myśl czasy poprzedniego boomu mieszkaniowego (tzn. lata 2006 – 2008)” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dość ciekawie przedstawia się również sytuacja w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Wszystkie te miasta prawie zrównały się pod względem średniej ceny ofertowej, która oscyluje w przedziale 7100 – 7300 zł/mkw. Różnice między nimi można jednak zauważyć, analizując podaż lokali w poszczególnych segmentach cenowych. – Pod koniec 2018 roku, aż jedną trzecią oferty wrocławskich deweloperów stanowiły mieszkania kosztujące 6 – 7 tys. zł/mkw. W Gdańsku dominowały natomiast nowe lokale z ceną ofertową 5 – 6 tys. zł/mkw. (37% podaży). Jeżeli chodzi o Poznań, to widoczna była dominacja „M” za 6 – 7 tys. zł/mkw. (42%) oraz 7 – 8 tys. zł/mkw. (36%).” – tłumaczy ekspert RynekPierwotny.pl.
Stabilna sytuacja w Łodzi, w Krakowie duże wzrosty
Jeśli spojrzymy na Łódź, to w IV kw. 2018 r. pod względem cenowym była ona drugą najstabilniejszą metropolią (wzrost średniej stawki ofertowej o 1,4%). Mimo tej stabilizacji, osoby szukające tanich mieszkań z Łodzi mogą mieć powody do niepokoju. W okresie X – XII 2018 r. udział nowych łódzkich lokali z ceną 4 – 5 tys. zł/mkw. zmalał bowiem o 3,4 punktu procentowego. Znacząco przybyło natomiast „M” kosztujących 6 – 7 tys. zł/mkw. (+3,7 p.p.). Takie mieszkania są znacząco droższe niż łódzkie lokale „z drugiej ręki”.
Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w Krakowie, w przypadku którego ostatnie zmiany cenowe budzą największe obawy o stabilność rynku pierwotnego. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl: „Kolejny kwartał przyniósł podwyżkę wynoszącą aż 5,9%. Była to największa zmiana w grupie sześciu analizowanych metropolii.” Dodatkowo można było zauważyć znaczący ubytek mieszkań w średnich segmentach cenowych (5 – 6 tys. zł/mkw. oraz 6 – 7 tys. zł/mkw.), przy jednoczesnym szybkim wzroście odsetka lokali kosztujących 8 – 10 tys. zł/mkw., które są za drogie dla przeciętnego krakowianina.
Rekordy na rynku kredytów hipotecznych
Ubiegły rok był wyjątkowy jeśli chodzi o zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Wartość przyznanego finansowania wyniosła ok. 53 mld zł i była najwyższa od 2008 r. Ten wynik, to częściowo efekt wzrostu cen mieszkań, przez który Polacy musieli zadłużać na wyższe kwoty niż w poprzednich latach. Dodatkowo wzrosła również liczba osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu. To natomiast wynik bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy połączony z wciąż bardzo niskimi stopami procentowymi.
Dla tych, którzy planują zaciągniecie kredytu w tym roku mamy zarówno dobre jak i złe informacje. Dobrą jest to, że niska inflacja sprawia, że spada ryzyko podwyżki stóp procentowych. – Stopy procentowe mogą pozostać na obecnym poziomie jeszcze przez kilka lat. Dzięki temu kredyty nadal będą tanie i dość łatwo dostępne. Warto jednak pamiętać, że okres spłaty może wynieść 20-30 lat, a w tak długim okresie stopy procentowe zapewne wzrosną, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Złą informacją jest prognozowane spowolnienie gospodarcze. Banki, obawiając się gorszej koniunktury, mogą zaostrzać wymogi dotyczące uzyskania kredytów hipotecznych.
– Dostępność kredytów obecnie jest dość dobra, ale w tym roku może się pogorszyć. Dotychczas banki chętnie udzielały kredytów, gdyż były one bardzo dobrze spłacane. Pojawiają się jednak obawy, że wraz z pogorszeniem się koniunktury gospodarczej więcej kredytobiorców może mieć problemy ze spłatą rat. Banki wolą się przed tym zabezpieczyć. Kilka z nich już zaostrzyło wymogi, co zmniejszyło dostępną kwotę kredytów. W najbliższym czasie ich śladem mogą pójść kolejne. Im bardziej gospodarka będzie spowalniała, tym mocniej będą rosły obawy banków, a więc i ograniczenia w zakresie udzielania kredytów, dodaje ekspert Expandera.
Polski rynek nieruchomości – Styczeń 2019
W Warszawie, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym ceny przestały rosnąć. Tak wynika z danych Metrohouse, Expandera i portalu RynekPierwotny.pl. Kontynuację wzrostów nadal obserwujemy we Wrocławiu i Krakowie. Wyższe ceny to nie jedyna niekorzystna informacja dla kupujących. Banki zaostrzają kryteria przyznawania kredytów, co jest to związane z przewidywanym pogorszeniem koniunktury gospodarczej.
Rejony centralne miast drożeją najszybciej
Analiza cen transakcyjnych pozwala na stwierdzenie, że najszybciej drożejącymi mieszkaniami są te położone w centralnych rejonach miast. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym wzrostom jest wiek budynku. Najszybciej drożeją mieszkania w budynkach oddanych do użytku w ostatniej dekadzie. – Zwiększa się też różnica pomiędzy cenami lokali w centrach miast i na obrzeżach. Różnice te widoczne są zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie specyfika budownictwa w najlepszych lokalizacjach w mieście wymusza skupienie się na inwestycjach z najwyższej półki, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
W Krakowie coraz drożej
Pomimo, iż w Warszawie, Poznaniu i Gdańsku wzrosty cen przyhamowały, to są miasta, gdzie podwyżki są nadal widoczne. – Najwyższe wzrosty miały miejsce w Krakowie (4,1 proc.). W stolicy Małopolski za m kw. płacimy już średnio 7114 zł, a wśród klientów Metrohouse i Expandera ceny poniżej 6000 zł za metr dotyczyły zaledwie 20 proc. transakcji, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse. Ponownie wzrosły ceny w Łodzi, gdzie średnia cena za m kw. wyniosła 4243 zł i jest o 13,9 proc. wyższa niż przed rokiem. Jeżeli spojrzymy na wzrosty w innych miastach – łódzkie są rekordowo wysokie. Nominalnie łodzianie kupują mieszkania droższe o ponad 500 zł za m kw. niż 12 miesięcy temu. Do prawie 6000 zł za m kw. dochodzą średnie ceny mieszkań we Wrocławiu – jest to o 10,8 proc. drożej niż przed rokiem.
Ceny nowych mieszkań najbardziej stabilne w Warszawie
Od października do grudnia ubiegłego roku warszawski rynek pierwotny był najbardziej stabilny cenowo spośród analizowanych sześciu największych miast. Jednoprocentowy wzrost średniej ofertowej ceny 1 mkw. dla Warszawy nastąpił po podwyżce z III kw. 2018 r. wynoszącej aż 4,5%. Największe wzrosty odnotowano dla Krakowa i Wrocławia. Tutaj podwyżki cenowe zbliżyły się do 6% licząc kwartał do kwartału. Na uwagę zasługuje dodatkowo jeszcze jedna kwestia. Jak tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl – Na przełomie 2018 r. oraz 2019 r. mieliśmy do czynienia z bardzo zbliżonym poziomem cen nowych mieszkań (ok. 7100 zł/mkw. – 7300 zł/mkw.) w trzech metropoliach. Mowa o Wrocławiu, Poznaniu oraz Gdańsku. Warto odnotować, że spośród wymienionych ośrodków miejskich to Gdańsk cechował się najbardziej rozbudowaną ofertą luksusowych „M”.
Najszybciej spadł udział tanich lokali od deweloperów
W czwartym kwartale 2018 r. bardzo uwidoczniły się zmiany udziału nowych lokali należących do poszczególnych grup cenowych. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl największy ubytek można było zaobserwować w przypadku tanich „M” – W Mieście Kraka udział lokali kosztujących 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. spadł aż o 7,8 punktu procentowego. Ubyło też wiele krakowskich „M” za 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. (-5,0 p.p.). Spory ubytek tańszych mieszkań odczuli również klienci firm deweloperskich z Wrocławia. Na terenie tego dolnośląskiego miasta, udział lokali kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. spadł o prawie 7,0 punktów procentowych przez jeden kwartał. W 2019 roku można spodziewać się, że struktura oferowanych mieszkań w dalszym ciągu będzie przesuwać się w kierunku wyższych cen za 1 mkw.
Banki ograniczają dostępność kredytów
Według GUS wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw wzrosły w ubiegłym roku o ok. 7%. Niestety nie przełoży się to na istotny wzrost dostępnej kwoty kredytu, gdyż jednocześnie banki podwyższyły wymagania w zakresie dochodów kredytobiorców. Żeby otrzymać 300 000 zł kredytu czteroosobowa rodzina musi dysponować dochodem na poziomie 5 590 zł netto (wartość średnia dla 10 banków). W ciągu roku wymagania w tym zakresie wzrosły o 5%. – Banki postępują w ten sposób ponieważ obawiają się, że prognozowane pogorszenie koniunktury gospodarczej sprawi, że więcej kredytobiorców może mieć trudności z terminową spłatą rat. Zaostrzając kryteria ograniczają więc ryzyko. W okresach gorszej koniunktury zdarza się bowiem, że kredytobiorca jest zmuszony zmienić pracę na taką, w której zarobi mniej. Mimo to musi jednak poradzić sobie ze spłatą rat, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Niska inflacja oddala ryzyko podwyżek stóp procentowych
Dobrą informacją, zarówno dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego, jak i tych, którzy już go spłacają jest niespodziewanie niska inflacja. W grudniu wyniosła ona jedynie 1,1% r/r. – Wolny wzrost cen w gospodarce powoduje, że oddala się perspektywa podwyżek stóp procentowych. Pod koniec ubiegłego roku część ekonomistów prognozowało, że cykl podwyżek stóp rozpocznie się już w 2019 r. To natomiast oznaczałoby wzrost wysokości rat i kolejne pogorszenie dostępności kredytów. Obecnie wydaje się, że w tym roku stopy pozostaną na dotychczasowym poziomie, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Styczeń_2019
Polski rynek nieruchomości – Grudzień 2018
Według raportu Metrohouse i Expandera w ostatnich tygodniach 2018 r. ceny mieszkań na rynku wtórnym przestały rosnąć. Stawki podawane w ofertach są już tak wysokie, że skutecznie odstraszają wielu potencjalnych nabywców. Ponownie staniały natomiast kredyty hipoteczne, ale tylko te, dostępne dla osób posiadające ponad 20% wkładu własnego. Średnia marża dla tego rodzaju kredytów wynosi już tylko 2,01%. Warto dodać, że gdyby nie podatek bankowy, to wynosiłaby ok. 1,66%.
Końcówka roku pod znakiem stabilizacji
– W żadnym z analizowanych siedmiu miast nie zauważyliśmy tym razem znaczących podwyżek cen mieszkań nabywanych na rynku wtórnym. Nie wiadomo jeszcze, czy przez klientów kupujących został osiągnięty „próg bólu”, ale jak wiadomo, ceny mieszkań nie będą rosły w nieskończoność, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Na rynku używanych mieszkań można mówić o pewnego rodzaju działaniach rozpoznawczych wśród sprzedających. Ceny w ofertach mogą przyprawiać o zawrót głowy, ale nie każda wycena mieszkania do sprzedaży spotyka się z aprobatą kupujących i nawet przy obserwowanym dużym popycie na mieszkania, zbyt wysokie wyceny prowadzą do osłabienia zainteresowania ofertami.
Paraliżu transakcyjnego nie będzie
Od stycznia 2019 staliśmy przed ryzykiem znacznego spowolnienia transakcyjnego w przypadku sprzedaży nieruchomości na gruntach w użytkowaniu wieczystym. Wynika to z wejścia w życie ustawy przekształcającej użytkowanie wieczyste we własność. – Zator w transakcjach mógł być mocno widoczny, bowiem pierwotnie ustawa wskazywała okres dwunastu miesięcy na wydanie zaświadczenia o przekształceniu. Takie zaświadczenie będzie niezbędne, aby sprzedać mieszkanie. Po nowelizacji w ustawie znalazł się zapis, iż stosowne zaświadczenie, będzie wydawane w ciągu 30 dni w przypadku, gdy podstawą wydania będzie zbliżająca się transakcja, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Ta informacja zapewne uspokoi potencjalne strony transakcji.
Podatek bankowy podwyższa koszt kredytu o 14 tys. zł…
Przez większość tego roku koszt kredytów hipotecznych pozostawał stabilny. Dopiero w IV kwartał przyniósł obniżki marż, ale dotyczyły one przede wszystkim kredytorów w wkładem własnym przekraczającym 20%. W grudniu średnia marża dla tego rodzaju kredytów spadła do 2,01%, co jest najniższą wartością od początku 2016 r., czyli od czasu wprowadzenia podatku bankowego. – Kredyty hipoteczne są obecnie dość tanie, ale gdyby podatek bankowy nie obowiązywał, to byłyby jeszcze tańsze. Wtedy średnia marża wynosiłaby tylko ok. 1,66%. Oprocentowanie kredytu zamiast 3,73% wynosiłaby więc ok. 3,38%. W przypadku przeciętnego kredytu (250 000 zł na 25 lat) podatek podwyższa więc koszt kredytu o 14 124 zł, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
… ale zabezpiecza przed nadmiernym wzrostem cen mieszkań
Warto jednak dodać, że choć podatek bankowy oznacza dodatkowe koszty dla kredytobiorców, to z drugiej strony mógł nas też uchronić przed nadmiernymi wzrostami cen mieszkań. Kredyty hipoteczne są dość tanie, co w połączeniu z dobrą sytuacją na rynku pracy spowodowało istotny wzrost popytu na mieszkania i odczuwalny wzrost ich cen. – Gdyby oprocentowanie było jeszcze niższe, to mogłoby jeszcze bardziej nakręcić koniunkturę na rynku nieruchomości, doprowadzając do jeszcze większych wzrostów cen mieszkań, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
Według Eurostatu od 2013 r. do II kw. 2018 r. ceny mieszkań w Irlandii wzrosły o 76%, na Węgrzech o 54%, a w Czechach o 37%. U nas w tym okresie wzrost wyniósł 15% i był jednym z najmniejszych w Unii Europejskiej. Dane NBP za III kw. pokazują, że ostatnie wzrosty sprawiły, że ceny są już o ok. 20% wyższe niż w 2013 r. To wciąż mniej niż w większości krajów UE. Miejmy jednak nadzieję, że gdy przyjdzie spowolnienie na rynku nieruchomości, rządzący zlikwidują podatek, aby wspomóc koniunkturę.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Grudzień_2018
Regionalne rynki nieruchomości – Listopad 2018
WARSZAWA
Rekordowo drogie mieszkania w Warszawie
Nabywcy mieszkań w Warszawie muszą mierzyć się z wysokimi oczekiwaniami cenowymi sprzedających. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika, że średnia cena lokalu na rynku wtórnym przekracza już 8500 zł za m kw. Dobrą informacją jest natomiast to, że osoby posiadające przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na bardzo atrakcyjne warunki kredytowania.
W Warszawie płacimy już ponad 8500 zł za m kw. Jest to rekord, jeśli chodzi o publikację naszego raportu. Warto jednak dodać, że wysokie oczekiwania cenowe sprzedających często muszą zostać obniżone, aby doszło do zawarcia transakcji. Wysokie popyt na mieszkania, zwłaszcza w atrakcyjnie położonych lokalizacjach oraz potrzeba długiego oczekiwania na nowe lokale, zachęca do zakupów na rynku wtórnym. Jak twierdzą eksperci Metrohouse sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości jest w ostatnich miesiącach 2018 roku bardzo dynamiczna. – Wzmożone zainteresowanie widać przede wszystkim w segmencie mieszkań o wartości 400-500 tys. zł. Są to najczęściej mieszkania 2-3 pokojowe na zamkniętych osiedlach wybudowanych w ostatnich 10-15 latach. Spowodowane to jest działalnością inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem, mówi Cezary Dymowski, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse. Jak twierdzą specjaliści, odczuwalny jest spadek zainteresowania zakupami mieszkania w celu ich późniejszej odsprzedaży, ponieważ wysokie ceny przyczyniają się do niższej stopy zwrotu z takiej inwestycji.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Warszawie mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 988 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 988 do 2 726 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
KRAKÓW
Ceny nowych mieszkań podbijają stawki na rynku wtórnym
Wpływ na wysokie ceny mieszkań w Krakowie mają obecne projekty deweloperów. Z tego względu przeciętny mieszkaniec miasta pozwala sobie na zakup zaledwie 50 m kw. lokum. Dobrą informacją jest natomiast poprawa atrakcyjności oferty kredytów hipotecznych. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na bardzo niskie marże.
– W stolicy Małopolski właściciele mieszkań z rynku wtórnego wciąż próbują coś jeszcze ugrać na powszechnie panującej drożyźnie na rynku nieruchomości, a deweloperzy utrzymują w miarę stabilne ceny, komentuje sytuację na rynku Grzegorz Pastuch, dyrektor jednego z biur Metrohouse w Krakowie. Nowe mieszkania budują się głównie na obrzeżach i w dzielnicach wokół centrum. Według specjalistów, podwyżki na rynku pierwotnym, spowodowały wzrost cen na rynku wtórnym. – Nadal najtańszą dzielnicą jest Nowa Huta, która robi się jednak coraz bardzo popularna. Staje się doceniana ze względu na dużo przestrzeni i dostępność terenów zielonych. Średnia powierzchnia mieszkania kupowanego na rynku wtórnym w Krakowie to 50 metrów kwadratowych. Najwięcej za metr trzeba zapłacić na Starym Mieście – średnio ponad 9000 zł za m kw. W Bronowicach średnia cena waha się od 7200 do 8000 zł. W dzielnicach nowohuckich średnio trzeba zapłacić od 5200 do 5800 zł. Na południu Krakowa ceny oscylują na poziomie 5800-6300 za m kw. Tyle zapłacimy na Podgórzu Duchackim oraz Bieżanowie i Prokocimiu.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Krakowie mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 641 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 641 do 2 251 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
GDAŃSK
Wyższe ceny, nieco mniejszy ruch
Gdańsk wciąż przyciąga inwestorów, także tych którzy poszukują niestandardowych form lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że wysokie poziomy cen obserwowane w ostatnich tygodniach, zmniejszają zainteresowanie zakupami, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Do zakupu zachęca natomiast atrakcyjne oprocentowanie kredytów.
W ostatnim czasie w Trójmieście dało się zauważyć spowolnienie na rynku pierwotnym. Na pewno nie dotyczy to na przykład położonego w południowej części miasta Jasienia, który od pewnego czasu rozwija się w szybkim tempie ciesząc się dużym zainteresowaniem deweloperów, jak też klientów zainteresowanych zakupem mieszkania. Jak twierdzi specjalista Metrohouse z oddziału w Gdańsku, Łukasz Jończy, w dużym stopniu wpływ na to mają ceny w tamtej okolicy jak i inwestycje miejskie, takie jak linia tramwajowa, która ma być oddana do użytku w IV kwartale 2019 r. – Nie maleje zapotrzebowanie na mieszkania inwestycyjne o średnim metrażu w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Klientów nie odstraszają utrzymujące się na wysokim poziomie ceny nieruchomości na rynku wtórnym. Rynek takich mieszkań charakteryzuje się dużą płynnością. Od niedawna na rynku nieruchomości w Gdańsku pojawiły się inwestycje takie jak kampusy studenckie, które skierowane są do pasywnych inwestorów oczekujących stałej stopy zwrotu, komentuje Łukasz Jończy.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Gdańsku mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Gdańsku, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 590 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 590 do 2 181 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
WROCŁAW
Wysokie ceny mieszkań we Wrocławiu
Już ponad 6000 zł za m kw. płacimy średnio za mieszkanie na rynku wtórnym we Wrocławiu. To najwyższy wynik w historii publikowanego przez Metrohouse i Expandera raportu. Do zakupów zachęcają jednak atrakcyjne oferty kredytów hipotecznych. Eksperci jednak ostrzegają, aby przy zaciąganiu kredytu pamiętać, że niskie stopy procentowe nie będą trwać wiecznie.
– Na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu obserwujemy coraz większe zainteresowanie zakupem domów i dużych mieszkań w cenie do 500 tys. zł. Nadal przeważają klienci gotówkowi, z których duża część jest zdeterminowana, aby jeszcze w tym roku dokonać transakcji, komentuje sytuację Karolina Górska, dyrektor oddziału Metrohouse we Wrocławiu. Według raportu Metrohouse i Expandera średnia cena w transakcjach mieszkaniowych w stolicy Dolnego Śląska wynosi obecnie 6127 zł i jest to najwyższa wartość notowana od początku publikacji niniejszego raportu. Przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie prawie 370 tys. zł. Najtańsze ceny m kw. w transakcjach rozpoczynały się od poziomu 4000 zł, ale takich transakcji było bardzo mało. Aby myśleć o zakupie należy przygotować się zwykle na cenę z przedziału 5000-6000 zł.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania we Wrocławiu mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie we Wrocławiu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 414 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 414 do 1 940 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
ŁÓDŹ
Coraz wyższe oczekiwania sprzedających mieszkania
Na łódzkim rynku nieruchomości obserwujemy, że sprzedający używane mieszkania coraz częściej żądają 5000 zł za m kw. Oczywiście średnia cena transakcyjna jest znacznie niższa. Według danych Metrohouse i Expandera wynosi ona 4 114 zł za m kw. Popyt na mieszkania podbija dobra sytuacja na rynku pracy i tanie kredyty hipoteczne. Na szczególnie atrakcyjne warunki kredytowe mogą obecnie liczyć klienci, którzy posiadają 20-procentowy wkład własny.
Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi wynosi 4114 zł. – Największym zainteresowaniem, tak jak i w poprzednim miesiącu, cieszą się mieszkania dwu oraz trzypokojowe. Coraz więcej klientów pyta o mieszkania czteropokojowe o metrażu ok. 65 m kw., a szczególnie dużym powodzeniem cieszą się takie osiedla jak: Retkinia, Karolew, Widzew, czy też Bałuty Doły, mówi Maciej Czyż, dyrektor oddziału Metrohouse w Łodzi. Ceny mieszkań po raz kolejny wzrosły, tym razem o 3 proc. w porównaniu do ostatniego notowania. – Niejednokrotnie ceny ofertowe sięgają już 5000 zł za m kw., co jeszcze pół roku temu byłoby trudno do wyobrażenia kwotą na lokalnym rynku, mówi Maciej Czyż. Na rynku pierwotnym ceny pozostają bez zmian. Deweloperzy zachęceni dobrą sprzedażą kontynuują budowę kolejnych etapów osiedli.
Wśród klientów zaineresowanych zakupem działki, bądź domu, największym zainteresowaniem cieszą się takie osiedla jak: Julianów, Marysin, czy też Rogi. Klienci poszukują działek w granicach 1000-1500 m kw., oraz domów o powierzchni około 150 m kw. Ceny domów w tych okolicach sięgają nawet miliona złotych.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Łodzi mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Łodzi, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 951 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 951 do 1 304 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
POZNAŃ
Wysokie ceny mieszkań, niższe zyski z wynajmu
W porównaniu do zeszłego roku ceny mieszkań w Poznaniu są wyższe o 13 proc. Taka sytuacja przyczynia się do obniżenia rentowności wynajmu mieszkań. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że kupujący mogą cały czas liczyć na atrakcyjne finansowanie zakupów kredytem hipotecznym.
W Poznaniu średnie ceny nabywanych na rynku wtórnym mieszkań zatrzymały się na poziomie 6167 zł za m kw. – W porównaniu do wartości sprzed miesiąca nie widać znaczących wahań cen. Warto jednak zauważyć, że porównując ceny rok do roku, obecne są o 13 proc. wyższe niż te sprzed 12 miesięcy, mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w agencji Metrohouse. Średnio przeznaczamy na zakup mieszkania 357 tys. zł. Jak zwykle charakterystyczne są dość duże metraże sprzedawanych w Poznaniu mieszkań – obecnie średni powierzchnia przekracza 60 m kw.
Wśród transakcji na rynku wtórnym nadal można zauważyć tendencję nabywania lokali w celach inwestycyjnych. Wzrost cen powoduje coraz większą presję poszukiwania lokali w stanie do remontu, które można kupić z odpowiednio dużym dyskontem. W ten sposób można zwiększyć rentowność takiej inwestycji. Szacuje się, że przy zakupie mieszkania po cenach rynkowych rentowność z wynajmu wyniesie od 4 do 5 proc.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Poznaniu mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Poznaniu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 482 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 482 do 2 032 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
Warszawa traci na znaczeniu, a Gdańsk pokonał Kraków
W ostatnim czasie nie bez powodu sporo mówi się na temat szybko rosnących cen mieszkań. W wielu miastach są one już wyższe niż w 2008 r. Expander zwraca jednak uwagę, że jednocześnie następuje wiele zmian strukturalnych. Dla przykładu na rynku wtórnym wyraźnie na znaczeniu traci stolica. Ceny w Warszawie wciąż są znacznie wyższe niż w innych miastach, ale ta nadwyżka jest rekordowo niska. Poza tym Gdańsk, który od lat był tańszy od Krakowa, zaczyna go wyraźnie prześcigać.
NBP właśnie opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w III kwartale 2018 r. Pokazują one, że we wszystkich siedemnastu analizowanych miastach ceny są wyższe niż przed rokiem. W większości przypadków są też wyższe niż 10 lat temu. Wzrosty mają jednak różną skalę. Dla przykładu na rynku wtórnym w Warszawie ceny są o 2% wyższe niż przed rokiem, podczas gdy w innych dużych miastach wzrosły średnio o ok. 9%. To sprawia, że różnica w cenach mieszkań między stolicą, a innymi dużymi miastami, jest coraz mniejsza.
Jeśli porównamy ceny na rynku wtórnym w Warszawie ze średnią dla sześciu kolejnych największych miast*, to okaże się, że mieszkania w stolicy są o 38% droższe. To sporo, ale nadwyżka jest najmniejsza odkąd NBP publikuje dane na temat cen mieszkań. Nie jest to przypadek. Podobne wyniki dało porównanie ze średnią dla dziesięciu najmniejszych miast** z zestawiania NBP. Tu różnica wynosi 80% i jest jedną z najniższych w historii (minimum to 77%).
Trudno ocenić czy za tą słabością stolicy stoją jakieś fundamentalne czynniki, które sprawią, że ceny mieszkań w innych miastach nadal będą zbliżały się do tych w Warszawie. Kilka elementów skłania jednak do poglądu, że bardziej prawdopodobne jest to, że obserwowany trend niedługo się odwróci. Sytuacja na rynku wtórnym zwykle z pewnym opóźnieniem kopiuje to, co dzieje się na rynku pierwotnym. Tu natomiast w ostatnich kwartałach obserwujemy wzrost (po wcześniejszym spadku) rozbieżności cenowych między Warszawą, a innymi miastami. Powrót do wcześniejszych różnic cenowych może jednak nastąpić w różny sposób. Ceny na rynku wtórnym w Warszawie mogą rosnąć szybciej niż w innych miastach. Może się też zdarzyć, że ceny w Warszawie wcale nie przyspieszą, lecz że spadną w tych miastach, w których dotychczas rosły zbyt szybko. W obu przypadkach różnica uległaby zwiększeniu.
W Gdańsku drożej niż w Krakowie
Kolejną ciekawostką jest zmiana relacji cen w Gdańsku i Krakowie. Przez lata mieszkania w Krakowie były zdecydowanie droższe. Jeszcze 3 lata temu różnica na rynku wtórnym wynosiła 16%. W IV kwartale 2017 r. po raz pierwszy w historii średnie ceny, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, wyższe były w Gdańsku. Wtedy różnice były jednak minimalne. Najnowsze dane pokazują, że nie był to przypadek. Przewaga Gdańska utrzymuje się już cztery kwartały z rzędu i rośnie. Używane mieszkania są tam o 7% droższe niż w Krakowie, a nowe o 5%. W tym przypadku wydaje się, że sytuacja raczej nie wróci do poprzedniego stanu. Gdańsk prawdopodobnie trwałe pokonał Kraków pod względem cen nieruchomości.
* Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin, Wrocław
** Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Listopad 2018
Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku, Warszawie i we Wrocławiu na rynku wtórnym odnotowujemy rekordowe kwoty za m kw. mieszkania. Sytuację na rynku podgrzewa bardzo dobra sytuacja na rynku pracy oraz bardzo tanie kredyty. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z wkładem własnym powyżej 20% jest obecnie najniższe od początku 2016 r.
Najwyższe miesięczne wzrosty we Wrocławiu i w Łodzi
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca największe zmiany cenowe odnotowujemy we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie kupujemy lokale droższe odpowiednio o 3,7 i 3,6 proc. We Wrocławiu za m kw. płacimy średnio 6127 zł, a przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie prawie 370 tys. zł. Stosunkowo niższe procentowe wzrosty dotyczą Warszawy (2,8 proc.), choć tu płacimy już za m kw. ponad 8500 zł. – Warte odnotowania jest, że już ponad 36 proc. transakcji w stolicy przeprowadzana jest w cenach wyższych niż 10 000 zł za m kw. Natomiast ceny niższe niż 6000 zł dostępne są w większości tylko w budownictwie wielkopłytowym np. na Targówku i Białołęce, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Inwestorzy nadal na fali
Obserwowane wzrosty cen to poniekąd zasługa „inwestorów” nabywających mieszkania na wynajem. – Niezależnie od miasta, najczęstszym produktem inwestycyjnym są niewielkie mieszkania położone w dzielnicach zlokalizowanych w bliskiej odległości od centrum miasta. W przypadku największych miast prym wiodą inwestycje deweloperskie. Jednak w przypadku takiego zakupu należy przygotować dość solidną analizę rentowności przedsięwzięcia. Powodem są duże podwyżki cen materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz robocizny, co w perspektywie gruntownego remontu mieszkania ma duże znaczenie dla atrakcyjności inwestycji, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Duża grupa nabywców preferuje natomiast lokale z rynku wtórnego, gdzie koszty remontowe mogą być znacznie niższe, a sam proces przystosowania lokalu do wynajmu trwa krócej niż przy mieszkaniu z rynku pierwotnego.
Kredyty z wysokim wkładem nadal rekordowo tanie
Koniec roku to zwykle czas zmian w ofertach kredytów mieszkaniowych. Banki, które zrealizowały swoje plany w zakresie wartości udzielonych kredytów wprowadzają podwyżki. Te, które chcą pod koniec roku nieco poprawić sprzedaż obniżają marże. Taka może być też przyczyna ostatnio wprowadzanych zmian. – Podwyżkę marż wprowadził PKO BP, a obniżkę Raiffeisen Polbank. Mimo to kredyty z wkładem własnym przekraczającym 20% nadal są najtańsze od czasu wprowadzenia podatku bankowego, czyli od początku 2016 r. Ich średnia marża nadal wynosi bowiem 2,02%. Nieco zdrożały natomiast kredyty z najniższym wkładem, gdyż obniżka w Raiffeisen Polbank niestety ich nie dotyczy, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Nieco poprawiła się dostępność kredytów
Dobrą informacją jest również zatrzymanie się procesu spadku dostępności kredytowej. Przypomnijmy, że zdolność kredytowa spada od maja 2015 r. i w tym czasie zmniejszyła się aż o 30%. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto dostępna kwota kredytu spadła w omawianym okresie z 466 tys. zł do 330 tys. zł. – W minionym miesiącu minimalnie ona wzrosła. Niestety może to być jedynie chwilowa poprawa. Ze względu na prognozy mówiące o spowolnieniu gospodarczym banki wolą zachować ostrożność w tej kwestii. Na większą poprawę raczej nie ma więc co liczyć. Warto jednak dodać, że pomimo, że dostępność kredytów jest dużo gorsza niż 2-3 lata temu, to obecnie cieszą się one ogromnym zainteresowaniem. W dużej mierze wynika to z niskiego bezrobocia, rosnących płac i tego, że kredyty są obecnie bardzo tanie, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2018