Tagi:
Polski rynek nieruchomości – Styczeń 2018
Choć na rynku wtórnym w większości analizowanych przez ekspertów miast spadają ceny transakcyjne, to nowe mieszkania są coraz droższe. Ta zmiana oferty dotyczy nie tylko największych rynków, czyli Warszawy lub Krakowa. Continue reading
Polski rynek nieruchomości – Grudzień 2017
Według najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, ceny transakcyjne w większości analizowanych miast nie uległy znacznym podwyżkom. Continue reading
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w ciągu roku wzrosły aż o 10%
Według najnowszych danych NBP, transakcyjne ceny używanych mieszkań w Łodzi, Trójmieście, Wrocławiu i Katowicach wzrosły w ciągu minionych 12 miesięcy aż o ok. 10%. Continue reading
Polski rynek nieruchomości – Listopad 2017
Po raz pierwszy w historii raportu Metrohouse i Expandera, średnia cena mieszkań w Warszawie przebiła rekordową kwotę 8000 zł za m kw. Wyższe stawki względem ostatniego notowania, nawet o 4%, zaobserwować można również w Poznaniu i Gdańsku. W zakresie kredytów hipotecznych, miniony miesiąc przyniósł zmiany ofert w dwóch dużych bankach – mBanku i Banku Pekao. Pierwszy zdecydował się obniżyć marże, a drugi je podwyższył, zwiększając koszt kredytu o ok. 2400 zł.
Dzięki obniżce, mBank wskoczył na podium naszego zestawiania kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Podwyżka w Pekao na szczęście nie objęła kredytów udzielanych w ramach programu Mieszkanie dla młodych, w których marża wynosi nadal 1,95%, niezależnie od wkładu własnego. – To bardzo istotne, gdyż wiele osób już przygotowuje się na styczniowe uruchomienie ostatniej puli dopłat. Dla zwykłych kredytów jest to natomiast 1,75% (wkład własny wyższy niż 20%) lub 1,85% (wkład niższy niż 20%). Uzyskanie powyżej opisanych poziomów marż wymaga jednak zobowiązania się do korzystania z kilku dodatkowych produktów – komentuje Jarosław Sadowski, Expander.
Korzystne teraz raty mogą znacznie wzrosnąć
Osoby, które obecnie wnioskują o kredyt hipoteczny, powinny pamiętać, że rata podawana im w symulacji będzie prawdopodobnie obowiązywała krócej niż rok. Już w połowie przyszłego roku może bowiem zacząć rosnąć stawka WIBOR, od której zależy wysokość oprocentowania takich kredytów. – Podwyżka o 0,25 proc. podniesie ratę kredytu na kwotę 300 000 zł na 25 lat o 42 zł (z 1555 zł do 1597 zł). Gdyby jednak kiedyś podstawowa stopa NBP wzrosła np. do 6%, to rata mogłaby wzrosnąć aż o 657 zł (do 2381 zł). Nie należy więc przesadzać z kwotą zadłużenia, gdyż w przyszłości może to sprowadzić na nas kłopoty – ostrzega Sadowski, Expander.
Rekord średnich cen transakcyjnych padł w stolicy
Średnie ceny nabywanych mieszkań w Warszawie wynoszą już 8070 zł za m kw. Jest to o 2,7 proc. więcej niż przed miesiącem. – Już nie tylko Śródmieście, Żoliborz czy Mokotów mają monopol na najwyższą półkę cenową. Transakcje w cenach powyżej 10000 zł za m kw. odnajdujemy w ostatnim czasie także na Bielanach, Woli, a nawet Pradze Południe. Dostępność komunikacyjna odgrywa kluczową rolę przy wyborze mieszkania w stolicy – dobrze położone pod tym względem budynki zyskują w porównaniu do podobnego standardu mieszkań, ale z dłuższym dojazdem do centralnych rejonów miasta – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.
Największe wzrosty cen miały miejsce w Poznaniu i Gdańsku. W stolicy Wielkopolski średnia wynosi 5458 zł za m kw. i jest wyższa o ponad 4 proc. od cen sprzed miesiąca. Natomiast w Gdańsku ceny wzrosły w tym samym okresie o 3,8 proc. i wynoszą 5847 zł. W Gdańsku najlepiej sprzedają się lokale dwupokojowe. Popularnymi dzielnicami są m.in. Jasień, Siedlce.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2017
Polski rynek nieruchomości – Październik 2017
Jak wynika z najnowszego raportu Metrohouse i Expandera, marże kredytów hipotecznych spadły w minionym miesiącu najbardziej od kwietnia 2013 r. Jednocześnie nastąpił wzrost cen transakcyjnych mieszkań w stolicy (o 2,4%). Inaczej wyglądała natomiast sytuacja w Poznaniu, Wrocławiu oraz Gdańsku i Gdyni – tam zaobserwowano niewielkie spadki. W Łodzi coraz bardziej zaciera się różnica cenowa między rynkiem wtórnym, a pierwotnym. Zapłacimy tu średnio 5200 zł za m kw. za nowe mieszkanie i prawie 4000 zł za m kw. za lokal używany.
W tym roku obserwowaliśmy istotny wzrost zainteresowania kredytami hipotecznymi. Na przykład w lipcu, udzielono ich na kwotę aż o 21,7% wyższą niż przed rokiem (wg. BIK). – Najnowsze dane, za wrzesień pokazują już jednak znacznie mniejszy popyt. Część banków mogła zacząć się obawiać, czy do końca grudnia uda im się zrealizować swój plan, w zakresie wartości udzielonych kredytów. Zaczęły więc obniżać marze. Największą obniżkę wprowadziły BGŻ BNP Paribas i Bank Pekao. Dzięki pozytywnym zmianom w ofertach średnia marża dla kredytów z wysokim (25%) wkładem własnym spadła do 2,09%, czyli aż o 0,07 pkt. proc. To największy miesięczny spadek od kwietnia 2013 r.– komentuje Jarosław Sadowski, Expander.
Ceny transakcyjne rosną nad morzem i w stolicy. Łódzki rynek zmniejsza różnice na rynku wtórnym i perwotnym
W Łodzi coraz bardziej zmniejsza się różnica pomiędzy cenami w transakcjach na rynku wtórnym i pierwotnym, która była charakterystyczną cechą dla tego miasta. ¬– Przy średniej cenie nowych mieszkań w Łodzi dochodzącej do 5200 zł za m kw., mamy ceny rynku wtórnego sięgające 4000 zł za m kw. (dokładnie 3964 zł). W ostatnich transakcjach trudno jest znaleźć propozycje poniżej 3000 zł za m kw., co świadczy o tym, że szczególnie wzrosły ceny najniższego segmentu lokali – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse. Podobne procentowo wzrosty (o 2,4 proc.) miały miejsce w Warszawie, gdzie ceny osiągnęły poziom 7856 zł za m kw. W stolicy powodzeniem cieszą się zwłaszcza mieszkania na Mokotowie, Pradze Południe, Białołęce i Woli. ¬– W porównaniu do zeszłego roku odnotowujemy mniejsze zainteresowanie Ursynowem, Śródmieściem i Ochotą. Niewielki wzrost cen odnotowaliśmy także w Gdańsku i Gdyni, gdzie obecne ceny wynoszą odpowiednio 5632 i 5608 zł za m kw. – dodaje ekspert Metrohouse.
W pozostałych trzech miastach widoczne są nieco niższe ceny niż przed miesiącem. ¬– We Wrocławiu spadki wyniosły 2,4 proc., jest to więc kontynuacja obniżek sprzed miesiąca. Za m kw. w tym mieście płaciliśmy 5594 zł. Obniżki cen pojawiły się też w Krakowie, gdzie średnia kwota za m kw. to 6297 zł. W porównaniu do innych miast, w Krakowie nadal sprzedawane są nieduże mieszkania – średni nabywany metraż wynosi 48 m kw. Jedynym miastem, gdzie ceny są niższe w porównaniu do zeszłego roku jest Poznań, gdzie za m kw. płacono 5231 zł za m kw. (2,5 proc. taniej niż we wrześniu 2016 r.) – mówi Jańczuk, Metrohouse.
W III kw. 2017 r. nowe mieszkania drożały powoli. Rynek czeka na wznowienie MdM-u
W trzecim kwartale 2017 r. program MdM bardzo krótko wspierał nabywców mieszkań. Mimo tego, deweloperzy nie mogli narzekać na wyniki sprzedażowe. Za wysokim popytem, nie szły w parze szybkie wzrosty cen ofertowych. Kwartalny wzrost średniej ceny 1 m kw. przekroczył jeden procent tylko na terenie Łodzi oraz Poznania.
¬– Nie można się spodziewać bardzo dużych wzrostów przeciętnych stawek za 1 m kw. nowego metrażu, gdyż popytową presję na wzrost cen, ogranicza przede wszystkim rekordowo wysoka podaż. Transakcje na rynku pierwotnym w IV kw. 2017 roku, na pewno będą po części związane ze zbliżającym się odblokowaniem ostatnich środków na dopłaty mieszkaniowe (ok. 380 mln zł). Fundusze z programu MdM, znów staną się dostępne na początku 2018 r. – komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Na koniec warto przypomnieć, że od stycznia po raz ostatni będzie możliwość uzyskania dopłaty w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Prawdopodobnie zainteresowanie będzie jednak tak duże, że pieniądze mogą się skończyć w 2 tygodnie. Teraz więc nastąpił ostatni moment na szukanie wymarzonego mieszkania, które spełni warunki programu.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Pazdziernik_2017
Będzie coraz trudniej kupić mieszkanie
Według najnowszego raportu NBP tzw. kredytowa dostępność mieszkania jest największa w Gdańsku. Relacja dochodów mieszkańców do cen nieruchomości i koszów kredytu jest tam najkorzystniejsza. We wszystkich największych miastach dużo łatwiej można dziś sfinansować zakup mieszkania niż jeszcze kilka lat temu, choć nadal nieco brakuje do sytuacji kupujących z 2006 r. Expander zwraca jednak uwagę, że w najbliższych latach te korzystne okoliczności ulegną zmianie i o własne lokum będzie trudniej niż dziś.
Dostępność mieszkań zależy przede wszystkim od trzech czynników – poziomu dochodów, cen nieruchomości i kosztu kredytu. Od połowy 2012 r. ten ostatni czynnik znacznie poprawił naszą sytuację. Obniżki stóp procentowych spowodowały, że średnie oprocentowanie nowo udzielanych kredytów spadło z nieco ponad 7% do 4,4%. Jednocześnie, w ciągu minionych 5 lat o ok. 20% wzrosły nasze wynagrodzenia. Na niekorzyść działały w tym okresie jedynie rosnące ceny nieruchomości. Ich podwyżki były jednak stosunkowo niewielkie, szczególnie na rynku wtórnym, gdzie wzrosły tylko o niecałe 2%.
Dzięki wspomnianym, korzystnym czynnikom, w największych miastach teoretycznie możemy pozwolić sobie na mieszkanie aż o 30 m2 większe niż w 2012 r. Poprawa następowała jednak głównie w latach 2012 – 2014. Od 2015 r. niewiele już się zmieniało. W tym czasie stopy procentowe były już bowiem stabilne, a wzrost pensji był rekompensowany podwyżką cen mieszkań i marż kredytowych.
Lepiej niż w 2006 r. jedynie w Krakowie
Ciekawe wydaje się też porównanie obecnej dostępności mieszkań z jej poziomem w 2006 r. Mimo opisanej poprawy, w większości wypadków, teraz jest nieco trudniej o mieszkanie niż 11 lat temu. Wynika to przede wszystkim z tego, że ceny lokali w tamtym okresie były bardzo niskie, np. średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w analizowanych miastach była aż o 46% niższa iż obecnie. Jedynym wyjątkiem jest tu Kraków, gdzie dostępność mieszkań jest lepsza teraz niż w 2006 r. Dzieje się tak ponieważ, w tamtym czasie nowe mieszkania w Krakowie były bardzo drogie. Według danych NBP o cenach transakcyjnych z tamtego okresu, były one wyższe nawet niż w Warszawie.
Lepiej już nie będzie
Wiele wskazuje na to, że dużo lepszej dostępności mieszkań niż obecnie już nie zobaczymy. Co prawda jest szansa, że nasze pensje będą w najbliższym czasie rosły szybciej. Mamy bowiem dobrą koniunkturę gospodarczą i rekordowo niskie bezrobocie. Jednocześnie przyspiesza jednak wzrost cen mieszkań. Natomiast, za 1-2 lata zapewne zaczną rosnąć stopy procentowe, a wraz z nimi oprocentowanie kredytów. Pamiętajmy bowiem, że obecnie mamy najniższe stopy procentowe w historii i raczej nie pozostaną one na tym poziomie na zawsze. To sprawi, ze dostępność kredytowa mieszkań w przyszłości zacznie spadać.
Kredytowa dostępność mieszkania
Źródło: Expander na podstawie NBP
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors