Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań w II kwartale 2019
Koszty najmu mieszkań rosną. Największe wzrosty dotyczą małych mieszkań, w przypadku których koszt wzrósł o 7% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Małe lokale przynoszą też najwyższe zyski ich właścicielom. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że średnia rentowność w ich przypadku wynosi prawie 8% brutto. To jednak z pewnymi zastrzeżeniami, o których piszemy dalej. Uwagę zwracają koszty najmu małych lokali w Częstochowie i Sosnowcu. Są one blisko dwukrotnie wyższe niż rata kredytu płacona za podobnej wielkości mieszkanie kupowane na własność.
W porównaniu do poziomu sprzed roku koszt najmu małych mieszkań wzrósł średnio o 7%, tych średniej wielości o 5%, a dużych niemal się nie zmienił (+1%). Największą popularnością wśród najemców cieszą się małe lokale, o powierzchni nie przekraczającej 35 metrów kwadratowych. To bowiem najtańszy sposób, aby mieć dla siebie całe mieszkanie, a nie tylko pokój. Należy jednak dodać, że choć cena całkowita jest niska, to licząc ile trzeba zapłacić za m2, okazuje się, że w takim ujęciu są one najdroższe i przynoszą najwyższe zyski ich właścicielom. W przypadku tych zlokalizowanych w Częstochowie, Sosnowcu czy Łodzi jest to aż ok. 10% rocznie. Średnia rentowność małych mieszkań wynosi 7,9%, średnich 7,1%, a dużych 6,1%.
Należy jednak dodać, że podane przez nas wartości, to zyski brutto, czyli przed opodatkowaniem. Nie uwzględniają one również kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.
– Bardzo duży wpływ na zyskowność tego rodzaju inwestycji ma nie tylko wielkość mieszkania, ale również jego lokalizacja, sposób wynajmowania (krótko, długoterminowo czy w modelu mieszanym) oraz to jak długo pozostaje ono puste i nie zarabia. Warto dokładnie przeanalizować rynek, na którym rozważamy inwestycję. Dla przykładu, może się okazać, że w danym miejscu jest kilka uczelni i dużo studentów, których niekoniecznie stać na wynajem kawalerki, a chętnie by wynajęli pokój w mieszkaniu z innymi współlokatorami. W takiej sytuacji zdecydowanie wyższe zyski może przynieść średnie czy duże mieszkanie wynajmowane na pokoje. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
W większości miast rata jest niższa niż koszt najmu
Z punktu widzenia właściciela mieszkania, wynajem powinien przynosić jak najwyższe zyski. Ci, którzy mieszkają w takich mieszkaniach mają odwrotny punkt widzenia – zależy im, aby koszt najmu był jak najniższy. Często porównują ten koszt z ratą kredytu, jaką trzeba zapłacić kupując podobne mieszkanie. To porównanie w niektórych miastach wygląda wyjątkowo niekorzystnie dla najmu. – W Katowicach, niezależnie od wielkości mieszkania, koszt najmu jest aż o 500 zł wyższy niż rata kredytu. W Częstochowie, Sosnowcu i Łodzi taka sytuacja dotyczy małych i średnich mieszkań. Różnica jest tak duża, że w długim terminie zupełnie nie opłaca się najmowanie mieszkania. Odwrotną sytuację mamy w przypadku dużych mieszkań w Krakowie, Toruniu, Białymstoku i Gdyni. Tu koszt najmu jest niższy niż rata kredytu, a więc najem może być dobrą alternatywa dla zakupu własnego mieszkania. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 177 665 ogłoszeń najmu oraz 74 786 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2019 r. Przeciętne ceny stanowią medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, czerwiec 2019
Za wynajęcie mieszkania o powierzchni 40 m2 najwięcej trzeba zapłacić w Warszawie (2 190 zł) i w Gdańsku (1 891 zł). Najtaniej jest natomiast w Toruniu (1 062 zł) i Sosnowcu (1 158 zł). To czy najmem jest drogi czy tani lepiej jest jednak oceniać porównując jego koszt z ratą kredytu jaką trzeba zapłacić kupując podobne mieszkanie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w tym kontekście najem jest najdroższy w Katowicach, Sosnowcu, Częstochowie i Łodzi, gdzie kwota płacona wynajmującemu jest o ponad 400 zł wyższa niż rata kredytu. Najtaniej jest natomiast w Toruniu i Gdyni, gdzie te kwoty są do siebie zbliżone.
W ostatnich latach na rynek trafiło mnóstwo mieszkań na wynajem. Planując tego rodzaju inwestycję warto o tym pamiętać. – Jeśli rynek najmu w danym mieście jest już nasycony, a kupowane mieszkanie nie ma dobrej lokalizacji, to możemy mieć problem ze znalezieniem najemcy. Czynnikiem ryzyka jest również to, że od przyszłego roku na Ukraińców szerzej otworzy się niemiecki rynek pracy. Z badań NBP wynika, że to może doprowadzić do tego, że w ciągu 4 lat z Polski może wyjechać nawet 25% pracujących u nas Ukraińców. To byłby duży wstrząs dla rynku najmu. Jeśli jednak mieszkanie kupione z przeznaczeniem na wynajem będzie na tyle atrakcyjne, że uda się zapewnić, że będzie wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, to rentowność brutto takiej inwestycji może wynieść od 5,5% do nawet 9,3% rocznie, w zależności od miasta. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Osoby, które najmują mieszkanie zapewne ucieszyłby fakt wspomnianego wstrząsu na rynku. W wielu miastach koszt najmu jest bardzo wysoki w porównaniu do raty kredytu jaką trzeba zapłacić za podobne mieszkanie. – Ci, którzy mają stałą pracę i pieniądze na wkład własny zwykle dość szybko decydują się na zakup mieszkania. Najem w długim okresie się po prostu nie opłaca. Rata kredytu jest nie tylko niższa niż koszt najmu, ale też płaci się ją tylko przez określony czas, czyli do momentu spłaty zadłużenia. Za najem trzeba płacić nie tylko więcej, ale też bez końca, bo przez cały czas gdy mieszkamy w danym lokalu. Poza tym najem nie daje poczucia bezpieczeństwa, gdyż właściciel w każdej chwili (z zachowaniem terminu wypowiedzenia) może wypowiedzieć umowę. Może też nie zgodzić się w niektóre zmiany w mieszkaniu, jakie we własnym lokum można przeprowadzać bez problemu. Żeby jednak nie zaburzyć pełnego obrazu rynku należy dodać, że popularność najmu rośnie m. in. dlatego, że daje on znacznie większą swobodę zmiany miejsca zamieszkania. Poza tym nie jest to tak poważne zobowiązanie jak kredyt na kilkaset tysięcy złotych. – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 26 590 ogłoszeń cen najmu oraz 40 134 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 maja 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2019
Sosnowiec, Częstochowa i Łódź, to miasta, w których najbardziej opłaca się inwestować w mieszkania na wynajem. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Sosnowcu można liczyć nawet na 9,5% zysku brutto rocznie, ale przy założeniu, że lokal będzie wynajęty przez pełne 12 miesięcy w roku. Z punktu widzenia osoby, która chce zamieszkać w tym mieście, najem jest tam bardzo drogi. Jego koszt jest o aż 73% wyższy niż rata kredytu. Odwrotna sytuacja jest w Krakowie, Gdyni i Białymstoku, gdzie to rata kredytu jest zbliżona do kosztu najmu.
Przeanalizowaliśmy 25 814 ogłoszeń dotyczących wynajmu mieszkań zamieszczonych w kwietniu. Zebrane dane pokazują, że koszty najmu mieszkań wciąż są zdecydowanie wyższe niż przed rokiem. – Największe wzrosty miały miejsce w Gdańsku (o 10%) i Warszawie (o 9%). Należy też dodać, że są to jednocześnie miasta, w których najem jest najdroższy. Nie oznacza to jednak, że tam można liczyć na najwyższą rentowność w przypadku inwestycji w mieszkanie na wynajem. Pomimo, iż przy pełnym obłożeniu stopa zwrotu brutto wciąż utrzymuje się w tych miastach na przyzwoitym poziomie (powyżej 6% w skali roku), to na sporo lepszy zwrot z inwestycji mogą liczyć wynajmujący mieszkania w Sosnowcu (9,5%) i Częstochowie (8,8%). Trzeba jednak dodać, że prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów początkowych (np. prowizji pośrednika) i cyklicznych (np. kredytu). Dlatego przed podjęciem tego rodzaju inwestycji trzeba dokładnie przeanalizować i policzyć ile wyniesie rentowność po uwzględnieniu dodatkowych kosztów w naszym konkretnym przypadku. – mówi Anton Bubiel z Rentier.io.
W Sosnowcu, Częstochowie i Katowicach najbardziej opłaca się własne mieszkanie
Nie powinno dziwić, że w tych miastach, w których rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest najwyższa, jednocześnie mieszkańcom najbardziej opłaca się kupić mieszkanie na własność. – W Sosnowcu i Katowicach koszt najmu mieszkania o powierzchni 40 m2 jest aż o ok. 500 zł wyższy niż rata kredytu. Należy jednak dodać, że rata jest niższa częściowo dlatego, że za jej pomocą finansujemy 90% ceny mieszkania. Pozostałe 10% musimy wyłożyć z własnej kieszeni, jako wkład własny. Z kolei najem najbardziej opłaca się w Krakowie, Gdyni i Białymstoku. W tych miastach rata kredytu jest bardzo zbliżona do kwoty płaconej za najem takiego samego mieszania. Należy jednak dodać, że niezależnie od tego jak duża jest różnica w danym regionie, Polacy chętnie kupują mieszkania na własność. Daje im to bowiem większe poczucie bezpieczeństwa, co jest ważne np. w sytuacji planowania założenia rodziny. Poza tym koszt najmu trzeba ponosić zawsze, a ratę płacimy tylko przez określony czas, czyli do momentu spłaty zadłużenia. Żeby jednak nie zaburzyć pełnego obrazu sytuacji trzeba dodać, że popularność najmu rośnie. Coraz więcej osób docenia to, że daje on dużą swobodę w przypadku chęci zmiany miejsca zamieszkania. Poza tym nie jest tak poważnym zobowiązaniem jak kredyt mieszkaniowy na kilkaset tysięcy złotych. – mówi Jarosław Sadowski z Expandera.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 25 814 ogłoszeń cen najmu oraz 36 213 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Te ostatnie wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 30 kwietnia 2019 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań w I kwartale 2019
Koszty najmu mieszkań rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że są one średnio o 3% wyższe niż przed rokiem. Mimo coraz wyższych cen mieszkań, inwestycja w mieszkanie na wynajem wciąż przynoszą zdecydowanie wyższy zysk niż lokata bankowa. Nawet 9% brutto można uzyskać kupując średniej wielkości mieszkanie w Sosnowcu i Częstochowie, a także w przypadku małych mieszkań w Łodzi. Zwracamy jednak uwagę, że jest to wynik przed opodatkowaniem i bez kosztów ewentualnego kredytu.
W porównaniu z sytuacją przed rokiem, największe wzrosty kosztu najmu odnotowaliśmy w przypadku dużych mieszkań w Bydgoszczy (13%), średnich mieszkań w Białymstoku i Toruniu (10%) oraz małych w Łodzi (12%). Miast, w których najem mieszkań staniał było niewiele i w większości przypadków obniżka była minimalna. Jedynym, o którym warto wspomnieć jest spadek o 5% w przypadku dużych mieszkań w Lublinie. Średnio najem zdrożał o ok. 3%, a więc w znacznie mniejszym stopniu niż wzrosły ceny mieszkań.
Duże mieszkania gorszą inwestycją?
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem utrzymuje się jednak na atrakcyjnym poziomie. W przypadku małych i średnich mieszkań jest to średnio ok. 7% brutto rocznie, a w przypadku dużych ok. 6% brutto, przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez 12 miesięcy w roku. – Największe mieszkania są mniej rentowne, ale istnieją sposoby na poprawę zyskowności. Wielu właścicieli takich mieszkań uzyskuje wysoką rentowność dzięki dzieleniu ich na mikro kawalerki lub wynajmując różnym najemcom poszczególne pokoje. – tłumaczy Anton Bubiel z Rentier.io.
Najwyższą rentowność, przekraczającą 9% brutto, można uzyskać w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu i Częstochowie oraz małych mieszkań w Łodzi. – Tam, gdzie rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem jest największa, najemcom najbardziej opłaca się przenieść do własnego mieszkania. W przypadku małych mieszkań w Łodzi i średnich w Sosnowcu, koszt najmu jest aż o ok. 70% wyższy niż rata kredytu zaciąganego na zakup podobnego mieszkania. Gdy tylko stanie się to możliwe warto więc przenieść się do własnego mieszkania. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 71 751 ogłoszeń najmu oraz 130 204 ogłoszeń cen sprzedaży mieszkań. Te dane wykorzystano od oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Zwracamy uwagę, że prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości.
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
BUY TO LET, czyli kontrolowany zakup nieruchomości na wynajem
Buy to let (pol. kupić aby wynająć) jest to typ kredytu charakteryzujący się tym, że podstawą do liczenia zdolności kredytowej jest czynsz uzyskiwany z najmu nieruchomości jaką chcemy zakupić.
Rynek nieruchomości w sektorze nieruchomości komercyjnych
Rynek nieruchomości w sektorze nieruchomości komercyjnych, to przede wszystkim rynek najmu, czego przejawem jest między innymi znaczna przewaga ofert powierzchni dostępnej do wynajęcia, niż do nabycia. Przeglądając portale prezentujące oferty dotyczące nieruchomości komercyjnych można zauważyć, że tylko ok. jedna czwarta wszystkich ogłoszeń, dotyczy sprzedaży. Można oczywiście podnosić, i to całkiem słusznie, że przecież w zakresie jednej nieruchomości ofert wynajmu może być kilka podczas gdy oferta sprzedaży jest jedna, ale nie pozostawia to większych wątpliwości, co do przewagi rynku najmu. Powodem takiego stanu rzeczy jest to, iż inwestorzy wolą uzyskiwać stały dochód z najmu i w ten sposób utrzymywać i zwiększać posiadany kapitał, niż odkładać pieniądze na lokatę lub inwestować alternatywnie. Dlatego bardziej skłonni są wynajmować nieruchomość, niż sprzedawać. Biorąc pod uwagę, że kluczowym parametrem dla inwestora jest zwrot z inwestycji, należy przyjąć, że w takim wypadku najem jest finalnie korzystniejszy.
Opłacalność inwestycji w nieruchomość na wynajem to temat, który często przewija się w opracowaniach wielu specjalistów, którzy dogłębnie oceniając wpływ różnych czynników, zarówno na rynek, jak i samą nieruchomość nierzadko wydają negatywną opinię, dla tej formy lokaty kapitału. Oczywiście, jak każda inwestycja, tak również i ta w nieruchomość, obarczona jest ryzykiem. Wymaga znacznego zaangażowania zarówno w jej przygotowanie, jak i późniejszy okres eksploatacji. Ponadto, główną cechą inwestycji w nieruchomości jest brak możliwości szybkiego wycofania zainwestowanego kapitału (stosunkowo niska płynność). Wynika to z dość długiego czasu potrzebnego na znalezienie nabywcy, na pozyskania kredytu przez nabywcę, czy na zgromadzenie dokumentacji obiektu i dopięcie formalności. Łącznie zajmuje to przynajmniej kilka, a często kilkanaście miesięcy. Jednocześnie, dla pewnej równowagi, należy dodać, iż popyt na powierzchnie do wynajęcia jest i prawdopodobnie będzie na stosunkowo wysokim poziomie ze względu na popularne obecnie modele biznesowe. Dla przykładu niewiele placówek bankowych, czy aptek wykorzystuje własne pomieszczenia do prowadzenia działalności.
Może nam się wydawać, że proces inwestowania w nieruchomość na wynajem wydaje się wręcz banalny. Kupujemy lub budujemy, wrzucamy ofertę do biura pośrednictwa, podpisujemy umowę najmu i inwestycja się spłaca, a my raz w roku płacimy podatek od nieruchomości, ewentualnie dodatkowo czynsz raz na miesiąc. Jednocześnie sprawdzamy, czy wpływa nam na konto kwota za najem i odpowiednia wysokość z tytułu opłat eksploatacyjnych. Takie schematyczne podejście raczej nie przyniesie nam spodziewanego efektu, a w dłuższej perspektywie czasu może okazać się bardzo zgubne i prowadzić do straty.
Najbezpieczniej i najefektywniej jest podeprzeć się wiedzą specjalistów i przygotować sobie biznesplan z warunkami brzegowymi, a później się go trzymać. Są jednak i tacy, którzy samodzielnie chcą zadbać o swój interes i zapewnić sobie zysk z wynajmu.
Jakie zatem są czynniki, które mogą nam pomóc osiągnąć sukces? W naszej opinii przede wszystkim jest to zaangażowanie i właściwe rozeznanie tematu zarówno pod względem sposobu zarządzania jak i samej nieruchomości.
Kupić – ale co?
Chcąc zainwestować w nieruchomość, którą chcemy później wynajmować, równolegle powinniśmy rozważać kilka podstawowych czynników. Pierwszym z nich, jest stan zaawansowania inwestycji – czyli to na jakim etapie gotowości będzie nabywana przez nas nieruchomość, np. czy będzie to grunt pod zabudowę, czy może nieruchomość do remontu, lokal w inwestycji deweloperskiej, czy też istniejąca nieruchomość, wymagającą jedynie niewielkich prac remontowych. Nie będziemy tu jednak wchodzić w szczegóły, związane z wysokością czynszu, atrakcyjnością obiektu na tle rynku, czy też potencjalnego najemcy. Decyzja odnośnie stanu nieruchomości wyznaczy nam moment (przynajmniej w przybliżeniu), w którym zaczniemy uzyskiwać przychód. Nie jest to bez znaczenia w sytuacji, gdy co najmniej częściowo finansujemy się kredytem. Bez względu na to, czy powierzchnia jest już wynajmowana czy też nie, musimy ten kredyt spłacać. Ważne jest aby mieć na uwadze jakie będą okoliczności na rynku w momencie osiągnięcia gotowości do najmu – czy przypadkiem nie okaże się, że w okolicy jest już kilka podobnych obiektów. Koniecznie na etapie podejmowania decyzji trzeba to rozważyć.
Kolejnym krokiem jest oczywiście zbadanie jaki rodzaj powierzchni jest lub będzie poszukiwany w danym rejonie, czyli kto potencjalnie może zostać naszym najemcą. Nabywając mały lokal użytkowy, w którym istnieje możliwość prowadzenia handlu lub usług, raczej możemy założyć, iż dokładne badanie rynku w zakresie występowania lokalnych przedsiębiorstw, czy ilości i struktury mieszkańców nie jest konieczne. Tymczasem np. w przypadku zakupu gruntu i rozpoczęcie budowy magazynu, lepiej nie rozpoczynać inwestycji bez wcześniejszego zbadania otoczenia. Jeśli w promieniu najbliższych kilkunastu kilometrów nie ma żadnej drogi o charakterze ponadlokalnym czy nie występują też firmy produkcyjne, to może się okazać, że możemy nie znaleźć chętnych na wynajem wybudowanej nieruchomości. Nie zawsze trafione jest również podejście „jakoś innym się udaje” opierające się na założeniu, że skoro na sąsiedniej działce powstał magazyn i właściciel ma w pełni wynajętą powierzchnię, to i my w końcu wszystko wynajmiemy. Nadwyżka podaży dostępnej powierzchni powoduje, wydłużenie czasu ekspozycji i nadmierny udział występowania pustostanów, konieczność ustalenia konkurencyjnej stawki najmu, czy też wprowadzenie atrakcyjnych dla najemców warunków, które nie zawsze są opłacalne dla wynajmującego (najczęściej nie są).
Biorąc pod uwagę, że inwestowanie w nieruchomości to proces wieloletni, za najbardziej atrakcyjne należy uznać obiekty, które są możliwie uniwersalne pod względem wykorzystania oraz takie które są najczęściej poszukiwane na rynku (biura / usługi / handel) czy też takie, których sposób użytkowania można zmienić, bez konieczności ponoszenia znacznych nakładów. Struktura obiektu, która nie jest mocno skonkretyzowana, powoduje bowiem, iż naszą ofertą może być zainteresowana większa liczba potencjalnych najemców. Nie można zapominać o tym, że nie jesteśmy w stanie do końca przewidzieć na jakie powierzchnie będzie popyt w przyszłości, a przecież inwestycja jest wieloletnia i zależy nam, aby była konkurencyjna w długim okresie eksploatacji.
Czynsz rynkowy
Kiedy nabywamy nieruchomość, powinniśmy wstępnie ustalić możliwą do uzyskania rynkową stawkę czynszu. Pozwoli nam to odpowiedzieć na pytanie, czy na danej inwestycji możemy potencjalnie uzyskać oczekiwany zwrot. Szerokie analizy publikowane przez firmy consultingowe dają pewien obraz o tym, jak w poszczególnych regionach kraju (zazwyczaj dużych miastach), kształtują się stawki najmu. Z całą pewnością mogą one wskazać ogólne tendencje, jednak warto dokładnie prześledzić jak to wygląda na rynku lokalnym, szczególnie jeżeli planujemy zainwestować w innej miejscowości niż miasta wojewódzkie. Tutaj pomocna będzie wiedza lokalnych specjalistów branży nieruchomości ale także oferty i informacje ogólnodostępne.
Analizując rynek ofertowy, warto również zrobić zestawienie czynników, od których zależy wysokość czynszu najmu i dopasować naszą nieruchomość do występujących na rynku lokalnym realiów. Jako podstawowe czynniki, które wpływają na wysokość stawki czynszu, poza czynnikami typowo rynkowymi (popyt i podaż), wyróżnia się przede wszystkim lokalizację (pod kątem planowanej działalności), przy czym ważne jest tu zarówno położenie na tle miasta / miejscowości, jak również najbliższe otoczenie. Innym czynnikiem jest również wielkość oferowanej powierzchni, która z reguły jest odwrotnie proporcjonalna do wysokości jednostkowej stawki najmu. Nie bez znaczenia pozostają również stan techniczny budynku i standard wykończenia lokalu, wyposażenie w technologie i udogodnienia dla najemców (winda, klimatyzacja, monitoring, system kontroli dostępu), a także w przypadku lokali – usytuowanie w budynku. Wskazane czynniki, wynikają głównie z cech samej nieruchomości, jednak o tym czy powierzchnia zostanie wynajęta i jaką stawkę czynszu gotowy będzie zapłacić najemca, decydują również inne czynniki, których wpływu nie da się ściśle określić. Zalicza się do nich między innymi modę na dane miejsce, jak również operatywność zarządcy czy po prostu ogólną ocenę obiektu i wynajmującego.
Umiejętne zarządzanie
Na etapie eksploatacji obiektu, działania właściciela są nie mniej istotne niż w fazie początkowej, kiedy podejmowana jest decyzja o szczegółach inwestycji, gdyż to od nich w dużym stopniu zależy, czy w dłuższej perspektywie czasu podtrzymamy umowy, a powierzchnia naszego obiektu będzie wynajęta. Szczególnego znaczenia fakt ten nabiera w sytuacji kiedy mamy do czynienia z nadpodażą dostępnej powierzchni. Wtedy powinniśmy starać się możliwie długo utrzymać istniejącą umowę najmu oraz dbać abyśmy byli postrzegani jako dobry partner biznesowy. Mało korzystnie postrzegana jest częsta rotacja najemców. Warto przed podpisaniem kolejnej umowy omówić z najemcą jego plany na pozyskanie klientów i rozwój działalności, a nawet zastanowić się nad możliwym wsparciem. Dzięki takim zabiegom, nie tylko nasz lokal będzie dobrze postrzegany, ale również my będziemy cieszyć się lepszą opinią jako wynajmujący. Można założyć, że najemca jest w zasadzie klientem wynajmującego i „kupuje” co miesiąc prawo do używania nieruchomości. Jak w każdym biznesie warto o klienta zadbać i utrzymać z nim dobre relacje.
W przypadku inwestycji w obiekty wielkopowierzchniowe nie obędzie się bez zatrudnienia wykwalifikowanego zarządcy lub nawet firmy zarządzającej, która powinna zadbać zarówno o samą nieruchomość, jak i jej opinię na rynku.
Zakup nawet jednej nieruchomości na wynajem to już biznes
Tak właśnie jest. Właściciel nieruchomości na wynajem ma sporo zajęć i odpowiedzialności. O ile w przypadku jednego lokalu można to robić „przy okazji” o tyle przy wynajmie kilku lokali użytkowych, należy zakładać, że będzie to pełen etat. Umowy, koszty, rozliczenia, podatki, negocjacje, awarie itp., to tylko część zagadnień z jakimi przyjdzie się zmierzyć wynajmującemu. Niezależnie jednak od tego jak inwestor zorganizuje sobie oferowanie na rynku i późniejszą obsługę najemców (samodzielnie czy skorzysta z pośrednika i zarządcy) to jak w każdym biznesie kluczowe są założenia i biznesplan oparty na danych rynkowych. Jak pokazuje doświadczenie, zdecydowanie warto zainwestować w stosowną analizę rynku na etapie planowania i wspólnie z konsultantem przygotować biznesplan z realnymi prognozami w oparciu o potwierdzone informacje. Opieranie decyzji wyłącznie na danych dostępnych na portalach ofertowych może być ryzykowne, szczególnie, że oferty są bardzo wstępną i ograniczoną informacją, a finalny sposób rozliczania to nie tylko wynegocjowany ostatecznie poziom czynszu ale szereg innych warunków, które wprost wpływają na zwrot z inwestycji. Przy finansowaniu z kredytu, kluczowy wpływ na opłacalność będą miały warunki kredytowe, które należy uwzględnić w prognozach.
Niezbyt jeszcze w Polsce wykształcony rynek finansowania najmu, w krajach Europy zachodniej stanowi na tyle istotny sektor rynku nieruchomości (w tym również mieszkalnych), że oferta kredytów BUY-TO-LET jest szeroka i powszechnie dostępna.
Patrząc na rozwój rynku w Polsce pod kątem możliwości inwestycyjnych w ostatnich kilku latach widać, że oferta w Polsce znacznie się poszerzyła i to chyba najlepsza prognoza, szczególnie dla przyszłych rentierów.
Buy to let (pol. kupić aby wynająć) jest to typ kredytu charakteryzujący się tym, że podstawą do liczenia zdolności kredytowej jest czynsz uzyskiwany z najmu nieruchomości jaką chcemy zakupić.
Ryzyko finansowania takiej inwestycji polega na tym, że rynkowo kwoty najmu mogą być różne co stanowi ryzyko dla banku pod względem odpowiedniego określenia stawki czynszu a także w przypadku okresów gdzie lokal/mieszkanie nie ma najemcy to ryzykiem jest brak dochodu z najmu.
Dla zmniejszenia ryzyka inwestorzy decydujący się na taki rodzaj inwestycji powinni posiadać tzw. rezerwy na czas braku ewentualnego najmu.
Kredyty buy to let przyznawane są na zakup nieruchomości niekomercyjnych.
A co w przypadku komercji?
W bankach dominuje prosta zasada: wskaźnik udziału kredytu w łącznych kosztach projektu (LTC) i stosunku kwoty kredytu do wartości rynkowej nieruchomości (LTV) nie powinny przekraczać 70%. Potocznie oznacza to, że Klient powinien mieć przynajmniej 30% wkładu własnego liczonego od kwoty netto zakupu. Poza tym rata kredytu nie powinna przekraczać 70% wartości czynszu.
Kredyt udzielany jest na lat 10 plus 5 lat amortyzacji (nie dłużej niż okres umowy najmu). Inwestor ma możliwości powołania spółki celowej ale pod warunkiem, że ma doświadczenie w prowadzeniu tego typu inwestycji.
Monika Mojzesowicz
Dyrektor Departamentu Produktów dla Firm
Rekordowy udział zakupów mieszkań za gotówkę
Z najnowszego raportu NBP wynika, że w IV kwartale 2017 r. aż 74% nowych mieszkań w największych miastach zostało kupionych za gotówkę. Oznacza to powrót do rekordowo wysokiego poziomu z IV kw. 2016 r. Continue reading