Tagi:

Ostatnie lata na rynku najmu były niezwykłe. W 2020 r. popyt na najem mocno spadł ze względu na pandemię. W rezultacie najem wyraźnie staniał. W 2021 r. zainteresowanie najem zaczęło wracać do normy, a stawki nieco wzrosły. Z kolei w 2022 r. mieliśmy do czynienia z eksplozją popytu. Głównymi bodźcami wpływającymi na rynek najmu był atak Rosji na Ukrainę, rekordowo wysokie stopy procentowe, popandemiczny powrót do normalności oraz bardzo wysoka inflacja. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że pod wpływem tych czynników, od stycznia do listopada, stawki najmu wzrosły we wszystkich 16 badanych miastach, a średni wzrost wyniósł 14%. W 2023 r. sytuacja prawdopodobnie będzie już dużo bardziej stabilna.

Wojna wywołała napływ milionów uchodźców, którzy musieli przecież gdzieś zamieszkać. Wiosną nastąpił więc ogromny skok popytu. Z kolei bardzo mocny wzrost stóp procentowych i zmiany regulacji wprowadzone przez KNF uniemożliwiły wielu Polakom zaciągniecie kredytu hipotecznego, a więc zakup własnego lokum. To również podwyższało popyt na najem. Poza tym do dużych miast wrócili studenci i pracownicy, którzy w pandemii uczyli się i pracowali zdalnie. Z kolei wysoka inflacja to wyższe koszty utrzymania nieruchomości czy ich remontu.

Te wszystkie elementy doprowadziły do mocnych wzrostów stawek najmu w 2022 r. W ciągu zaledwie 2 miesięcy (w marcu i kwietniu) wzrosły średnio aż o 14%. W kolejnych miesiącach nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. W listopadzie koszty najmu były przeciętnie o 23% wyższe niż w styczniu. Wzrosty w tym okresie pojawiły się we wszystkich 16 analizowanych przez nas miastach. Największy wzrost stawek odnotowaliśmy w Krakowie (33%), Wrocławiu (32%), Toruniu (31%) i Warszawie (31%). Z kolei najmniejszy wzrost pojawił się w Katowicach (15%), Częstochowie (18%), Szczecinie (18%) i Białymstoku (18%).

Stawki najmu w listopadzie 2022 r.

Zyskowność wzrosła, ale jest niższa niż na lokatach

Dzięki wzrostowi stawek najmu rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem znacząco wzrosła w 2022 r. W styczniu było to 4,5% netto, a w listopadzie już 5,61% netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów związanych z zakupem i utrzymaniem mieszkania). Te wartości to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 5,61% w styczniu i 6,92% w listopadzie.

Rentowność w przypadku zakupu mieszkania bez udziału kredytu

Relatywna opłacalność takiej inwestycji jednak spadła. W styczniu oprocentowanie lokat bankowych czy obligacji skarbowych wynosiło ok. 1%. Inwestycja w mieszkanie przynosiła więc wielokrotnie wyższe zyski niż ulokowanie pieniędzy w banku. Obecnie obligacje skarbowe mają oprocentowanie wynoszące w pierwszym roku 6,75% – 7,25%, a najlepsze lokaty nawet 10%. Dlatego pomimo poprawy rentowności nie ma zbyt wielu chętnych do inwestycji w mieszkania na wynajem. To się zmieni dopiero, gdy wyraźnie spadnie poziom stóp procentowych.

Prognoza na 2023 r.

Sytuacja na rynku najmu w 2023 r. będzie prawdopodobnie znacznie bardziej stabilna niż w ubiegłym roku. Raczej nie zobaczymy już tak dużych wzrostów stawek najmu. Po pierwsze część osób mieszkających w najmowanych mieszkaniach niedługo może wreszcie zyskać możliwość zakupu własnego lokalu. Pojawiły się bowiem zapowiedzi złagodzenia rekomendacji KNF dla kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem i wprowadzenia preferencyjnego kredytu z niskim oprocentowaniem przez okres 10 lat. Poza tym od marca wzrosną limity cen mieszkań w programie „Mieszkanie bez wkładu”.

Należy jednak dodać, że wpływ na zmniejszenie popytu na rynku najmu będzie niewielki. Po pierwsze kredyt na 2% ruszy dopiero w drugiej połowie roku. Poza tym będzie obowiązywał limit pieniędzy na dopłaty, więc tegoroczna liczba uczestników będzie ograniczona. Z kolei zmiana w rekomendacji KNF tylko nieznacznie poprawi zdolność kredytową. Dostępność kredytów się poprawi, ale wciąż będzie dużo niższa niż przed podwyżkami stóp procentowych.

Zmiany zdolności kredytowej dla pary z dochodem 6000 zł netto

Innymi czynnikami, które będą miały wpływ na popyt będzie demografia oraz migracje. W przypadku dużych miast czynniki te będą najprawdopodobniej się równoważyły. Demografia obniża popyt ponieważ z roku na rok coraz mniej liczne roczniki wchodzą w dorosłość. Z kolei migracje – wewnątrz kraju i z zagranicy – powodują napływ ludności do dużych miast.

Z kolei podaż mieszkań na wynajem będzie najprawdopodobniej stabilna. Na rynku nie będzie pojawiało się zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem ponieważ rentowność takiej inwestycji jest za niska w porównaniu do oprocentowania lokat bankowych czy obligacji skarbowych.

Wpływ na stawki najmu ma też oczywiście poziom wynagrodzeń po uwzględnieniu kosztów życia. Z jednej strony wynagrodzenia rosną, co pozwala wydawać więcej na mieszkanie. Jednak w ubiegłym roku inflacja była tak wysoka, że realne dochody spadły. Akceptacja dla jeszcze wyższych stawek najmu będzie więc ograniczona.

Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki wydaje się, że stawki najmu będą prawdopodobnie dość stabilne. W praktyce oznacza to, że w części miast możemy zobaczyć dalsze niewielkie wzrosty, a w części niewielkie spadki. To oczywiście pod warunkiem, że 2023 r. nie będzie kolejnym, który nas zaskoczy jakimś nieprzewidywalnym wydarzeniem.

Po 10 miesiącach nieprzerwanych wzrostów, stawki najmu nieco spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w październiku najem staniał w 9 z 16 badanych miastach, w 2 z 16 stawki się nie zmieniły, a w 5 z 16 odnotowaliśmy dalsze wzrosty. Największe tąpnięcie nastąpiło w Katowicach (-9% m/m), które jest jedynym miastem, w którym obecne stawki są zbliżone do poziomu z początku roku. Dzięki spadkom cen mieszkań średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wzrosła do 5,54% netto, co jest odpowiednikiem lokaty z oprocentowaniem 6,84%.

Od grudnia ubiegłego roku obserwowaliśmy comiesięczny wzrost kosztów najmu. Największe wzrosty miały miejsce wiosną, kiedy nastąpił ogromny napływ uchodźców z Ukrainy. Później nadal rosły, ale już zdecydowanie wolniej. Łącznie w tym roku (od stycznia) stawki w badanych przez nas miastach wzrosły średnio o 23%. Rekordzistami są Kraków (36%), Warszawa (31%) i Wrocław (30%). Dane z października sugerują jednak, że potencjał do dalszych wzrostów się wyczerpuje.

Nowych ogłoszeń jest już więcej niż przed rokiem
Wzrosty stawek w dużej mierze były napędzane niedoborem mieszkań na wynajem. Nagle w naszym kraju pojawiło się bowiem kilka milionów osób, które szukały „dachu na głową”. Obecnie sytuacja podaży mieszkań na wynajem niemal wrócił już do normy. Liczba wszystkich aktywnych ogłoszeń o wynajmie w październiku wyniosła 30 tysięcy. Przed rokiem było to 33 tysiące, więc tu jeszcze trochę brakuje. Jeśli jednak spojrzymy na nowo dodane ogłoszenia, to w październiku br. było ich nawet więcej (15 tys.) niż przed rokiem (13 tys.). W listopadzie wszystkich aktywnych ogłoszeń może więc być nawet więcej niż przed rokiem.

W Warszawie i Krakowie najem wciąż drożeje
Stawki w październiku były w większości miast niższe niż we wrześniu. Oprócz wspomnianych już Katowic (-9% m/m), spore spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-5% m/m), Sosnowcu (-5% m/m) oraz Gdańsku (-5% m/m). Dalsze wzrosty odnotowaliśmy tylko w pięciu miastach. Są to Lublin (6% m/m), Częstochowa (5% m/m), Łódź (5% m/m), Warszawa (3% m/m) oraz Kraków (2% m/m). Szczególnie uwagę zwracają dwa ostatnie miasta, które są największymi rynkami najmu w Polsce. Dodatkowo w tych miastach nastąpił największy wzrost w porównaniu do poziomu z początku roku.

W większości badanych przez nas miast stawki jednak spadły. Prawdopodobną przyczyną jest to, że część wynajmujących nie znalazło najemców w najgorętszym okresie (sierpień, wrzesień) i była zmuszona obniżyć ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem. Podobnie wygląda sytuacja tych wynajmujących, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku wystawiali ogłoszenia z niższymi cenami niż obowiązywały we wrześniu.

Stawki najmu w październiku 2022 r.

Czy to już koniec wzrostów stawek najmu?
Dalsze kierunki zmian cen na tym rynku będą podyktowane w dużej mierze kwestią stóp procentowych, a więc dostępnością mieszkań do kupienia, oraz sytuacją za naszą wschodnią granicą. Na kolejny wzrost cen może zadziałać ewentualny duży napływ uchodźców z Ukrainy, którym w ich kraju może być trudno przetrwać zimę bez prądu i ogrzewania. Poza tym rośnie popyt na najem ze względu na to, że mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Z tego powodu 30-latkowie, którzy w przeszłości przenosili się już do własnych mieszkań, są zmuszeni do odkładania decyzji o zakupie. Nie robią tym samym miejsca dla młodszych roczników, które dopiero wchodzą na rynek najmu.

Z drugiej strony, ceny najmu są już bardzo wysokie i najemcom coraz trudniej jest zaakceptować dalsze podwyżki. Jednocześnie ofert wynajmu znów jest sporo, więc konkurencja wymusza spadki cen. Właściciele mieszkań znów muszą się bowiem liczyć z tym, że mogą nie znaleźć lokatora. Jeśli nie pojawi się duży napływ uchodźców, to możliwe są dalsze niewielkie spadki. Na większe będzie można liczyć dopiero, kiedy znacząco spadną stopy procentowe.

Rentowność inwestycji w mieszkanie rośnie
Spadki cen mieszkań w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiły, że rentowność mieszkań na wynajem istotnie wzrosła w ostatnim czasie. W październiku było to przeciętnie 5,54% netto, co jest odpowiednikiem 6,84% na lokacie bankowej. Dla porównania jeszcze w styczniu br. było to 4% netto. Wyliczenie dotyczy zakupu bez udziału kredytu i uwzględnia dodatkowe koszty takie jak: prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2, które jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne
Zamiana mieszkania najmowanego na własne jest obecnie bardzo trudna. Niełatwo jest odkładać na wkład własny ponieważ wzrosły koszty najmu i inne koszty życia. Trudno jest zrekompensować to np. korzystając z programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” ponieważ to wymaga zaciągnięcia wyższej kwoty kredytu. Tymczasem bardzo mocno spadła dostępność kredytów hipotecznych. Zdolność kredytowa pary bez dzieci, z dochodem 6000 zł netto spadła z 550 tys. zł do 263 tys. zł.

Z drugiej jednak strony kupując obecnie można wynegocjować dobrą cenę. Nabywców jest niewielu, więc sprzedający są skłonni do negocjacji i obniżania ceny. Dodatkowo można też uzyskać bardzo niską marżę w kredycie hipotecznym (nawet 1,3%), co raczej nie będzie możliwe przy niższym poziomie stóp procentowych. Oczywiście na przeszkodzie może stanąć wspomniana kwestia zdolności kredytowej. Warto jednak pamiętać, że poszczególne banki bardzo różnie szacują dostępną kwotę kredytu. Dla przykładu rodzinie z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto część banków w ogóle nie przyzna kredytu, ale Millennium oferuje 200 tys. zł.

Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

Wzrost stawek najmu wyhamował. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że przeciętny koszt najmu wciąż rósł, ale ten wzrost był najwolniejszy od momentu rozpoczęcia wojny w Ukrainie. W lipcu przeciętne stawki były tylko o 0,6% wyższe niż w czerwcu. Ceny rosną wolniej ponieważ poprawiła się dostępność mieszkań na wynajem. Drugi miesiąc z rzędu wzrosła liczba ogłoszeń o wynajmie. Nowo dodanych ofert było aż o 50% więcej niż w kwietniu, kiedy wojna wywołała ogromny skok popytu na najem.

W lipcu stawki najmu wzrosły w 8 z 16 badanych miast, w sześciu spadły, a w dwóch się nie zmieniły. Dla porównania jeszcze w marcu i kwietniu wzrosty obserwowaliśmy w 15 z 16 miast. Sytuacja się więc unormowała. Poziom stawek jest przeciętnie o 20% wyższy niż na początku roku, ale to głównie efekt podwyżek dokonanych wiosną. W lipcu koszty najmu były stabilne. Duży wzrost odnotowaliśmy jedynie w Częstochowie (+11% m/m), a spory spadek w Lublinie (-8% m/m). Są to jednak stosunkowo nieduże rynki, na których odnotowujemy po ok. 200 nowych ogłoszeń miesięcznie, więc łatwiej tu o duże zmiany niż w największych miastach. Dla porównania w Warszawie takich ogłoszeń było w lipcu 4 376.

Stawki najmu w lipcu 2022 r.

Ceny najmu nie rosną już tak szybko, a w niektórych miastach nawet spadają, ponieważ spadł popyt, a jednocześnie poprawiła się dostępność. Już drugi miesiąc z rzędu wzrosła liczba ogłoszeń wynajmu mieszkań. Dotyczy to zarówno nowych ofert, jak również wszystkich aktywnych ofert niezależnie od tego, kiedy zostały dodane na portale. Tych nowych było o ponad 50% więcej niż w kwietniu. Przyczyną większej podaży są wakacje, czyli okres, gdy studenci zwalniają najmowane mieszkania. Poza tym część Ukraińców zdecydowała się na powrót do domu, więc opuścili najmowane lokale.

Kluczowy będzie jednak wrzesień, kiedy na rynek powrócą studenci. Wtedy ponownie wzrośnie popyt i okaże się, czy ceny znów zaczną mocno rosnąć czy też pozostaną stabilne. Na spadki niestety w najbliższym czasie nie ma co liczyć. Wysokie stopy procentowe sprawiają bowiem, że bardzo trudno jest kupić własne mieszkanie. Dlatego niewiele osób przenosi się z mieszkań najmowanych do własnych. Nie robią więc miejsca dla nowego rocznika młodych, którzy wyprowadzają się od rodziców i wchodzą na rynek najmu. Popyt wciąż będzie więc wysoki.

Jednoczenie na rynku nie pojawia się już zbyt wiele nowych mieszkań na wynajem. Przy obecnych cenach mieszkań i stawkach najmu opłacalność takiej inwestycji jest niższa niż na lokacie bankowej czy obligacji. Średnia rentowność zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2 wynosi 4,68% netto, czyli jest to odpowiednik lokaty czy obligacji z oprocentowaniem 5,78% brutto. Dla porównania na rocznej obligacji skarbowej oprocentowanie wynosi 6,5% brutto i niedługo może jeszcze wzrosnąć.

Na koniec wróćmy jeszcze do kwestii zamiany mieszkania najmowanego na własne. Jest to tak trudne ponieważ przy obecnym poziomi stóp procentowych raty kredytów są dużo wyższe niż koszt najmu. Dla przykładu w Toruniu czy Białymstoku rata kredytu na mieszkanie o powierzchni 50 m2 jest o ponad połowę wyższa niż stawka najmu takiego samego mieszkania i to przy najdłuższym możliwym okresie kredytowania (35 lat). Jeśli kredyt będzie na 30 lat czy 25 lat, to różnica będzie jeszcze większa. Jeśli chodzi o kwoty bezwzględne, to największa różnica występuje w Warszawie (1 504 zł) i Krakowie (1 367 zł). Najmniej różni się rata i koszt najmu w Częstochowie (338 zł) i Sosnowcu (360 zł).

Porównanie kosztu najmu i raty kredytu na 35 lat

Należy jednak dodać, że to porównanie nie uwzględnia faktu, że raty płaci się tylko przed określony czas, a za najem zawsze, czyli tak długo jak chcemy mieszkać. Ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać. W długim terminie wciąż bardziej opłaca się zakup. W polskich warunkach daje on także dużo większe poczucie bezpieczeństwa. Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie maja jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie.

Jak to policzyliśmy

Wyliczenia sporządzono na podstawie 13 437ogłoszeń najmu oraz 34 284 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Publikujemy wyniki tylko, gdy liczba ogłoszeń jest nie mniejsza niż 100. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 1 do 31 lipca 2022 r.

Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.