Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2020
Kończy się dekada, która przyniosła ogromny rozwój rynku najmu w Polsce. Według najnowszych danych aż 727 tysięcy Polaków zgłosiło do urzędów skarbowych ryczałtowe rozliczenie przychodu z wynajmu. W ciągu roku przybyło więc aż 89 628 takich osób. Niestety pandemia mocno dotknęła część właścicieli mieszkań na wynajem. Nie wszystkim udaje się bowiem znaleźć lokatorów, a jeśli już to często wymaga to obniżenia stawki. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w Krakowie, Gdańsku i Warszawie stawki są już niższe niż były 2 lata temu. W tym pierwszym mieście rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do poziomu 3,27% netto (przy założeniu zamieszkania przez 11 miesięcy w roku) i jest najniższa wśród badanych przez nas miast. Najwyższa opłacalność takiej inwestycji występuje natomiast w Toruniu, gdzie jest to 4,81% netto.
Ponieważ kończy się nie tylko rok, ale również dekada, to postanowiliśmy spojrzeć na rynek najmu z nieco szerszej perspektywy. W ciągu minionych 10 lat przeszedł ogromna zmianę. Według danych NBP w 2010 r. opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem była zbliżona do oprocentowania lokaty bankowej. Od 2014 r. sytuacja zaczęła się jednak bardzo szybko zmieniać na korzyść zakupu mieszkań. W ubiegłym roku nastąpiło apogeum tego zjawiska. Według wyliczeń NBP rentowność inwestycji w mieszkanie była wtedy niemal o 6 pkt. proc wyższa niż lokaty.
Tak wysokie zyski oczywiście skusiły wielu Polaków. Według danych Ministerstwa Finansów aż 727 tysięcy osób zapłaciło ryczałtowy podatek od przychodów z najmu za 2019 r. Liczba takich podatników wzrosła więc w ciągu roku aż o 12%, czyli o aż 89 628 osób.
Średnia rentowność najmu to 3,86% netto
Wzrost cen mieszkań oraz wywołany pandemią spadek stawek za najem sprawił jednak, że obecnie taka inwestycja przynosi już zdecydowanie mniejsze zyski. NBP szacował, że w II kwartale w Warszawie wynosiła ona 3,4% w przypadku zakupu bez pomocy kredytu. Z naszych wyliczeń wynika, że obecnie w 16 analizowanych przez nas miastach jest to średnio 3,86% netto, przy założeniu że mieszkanie jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku. Najgorsza pod tym względem jest sytuacja w Krakowie, gdzie jest to 3,27%, a najlepsza w Częstochowie (4,81% netto).
Rentowność netto inwestycji w mieszkanie
Trzeba jednak dodać, że choć zyskowność spadła, to wciąż jest mniej więcej 10-krotnie wyższa niż na przeciętniej lokacie bankowej, gdzie średni zysk netto wynosi zaledwie 0,34%. Opłacalność inwestycji w mieszkanie znacząco przebija lokatę nawet jeśli lokal przez pół roku stoi pusty. W takim przypadku średnia rentowność przy zakupie bez udziału kredytu wynosi bowiem 1,33% netto.
Najem mieszkania w ciągu dekady zdrożał nawet o połowę
Na minioną dekadę warto jednak spojrzeć nie tylko przez pryzmat właścicieli mieszkań, ale również lokatorów. Dla nich był to bolesny okres, gdyż stawki za najem bardzo szybko rosły. Według NBP od połowy 2010 r. do połowy 2020 r. w Warszawie wzrosły o 22%. W przypadku Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, i Wrocławia średni wzrost kosztu najmu wyniósł natomiast aż 41%. Najgorzej było jednak w przypadku innych dużych miast. Gdy weźmiemy pod uwagę Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin i Zieloną Górę, to okaże się, że koszt najmu wzrósł średnio aż o 55%.
Dopiero epidemia koronawirusa zatrzymała wzrosty. W 8 z 16 badanych przez nas miast koszty najmu są już wyraźnie niższe niż przed rokiem. Szczególnie warto wspomnieć o Krakowie, Gdańsku i Warszawie, gdzie stawki spadły tak bardzo, że są już o ok. 4% niższe niż były 2 lata temu. Jest jednak również druga strona medalu. W Białymstoku koszt najmu jest aż o 15% wyższy niż w 2018 r. a w Szczecinie o 13%, a w Katowicach o 10%.
Koszty najmu w listopadzie 2020 r.
Jaka będzie kolejna dekada na rynku najmu
Obecnie bardzo trudno przewidzieć, czy trudności runku najmu są tylko chwilowe, czy też czeka nas wieloletnie załamanie. Pozytywne sygnały płyną np. z ZUS, który niedawno poinformował, że w listopadzie odnotował rekordową liczbę (738 tys.) cudzoziemców płacących składki. Obcokrajowców jest u nas coraz więcej, co podwyższa popyt na mieszkania na wynajem. Zbliża się również moment, kiedy pandemia zostanie opanowana dzięki szczepionce. Za rok być może ponownie będziemy bez obaw podróżować, co przywróci popyt na najem krótkoterminowy. Poza tym kolejny rok akademicki może już odbywać się w tradycyjnej formie, co przyciągnie na rynek najmu studentów.
Zagrożeniem dla tego rynku jest natomiast demografia, czyli bardzo szybki spadek liczby młodych Polaków wchodzących w dorosłość. Od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Poza tym pandemia może pozostawić po sobie trwałą zmianę w postaci upowszechnienia się zdalnej pracy i nauki. Gdyby studiowanie czy znalezienie dobrej pracy nie wymagało już przenoszenia się do dużego miasta, to wielu młodych ludzi mogłoby pozostać w rodzinnych stronach. Inni mogliby zdecydować się poprawić swój poziom życia zachowując wielkomiejską pensję, ale przenosząc się gdzieś, gdzie życie jest tańsze. Nikt jednak nie wie w jakim stopniu upowszechni się w pełni zdalna nauka i praca. Obecnie wydaje się, że w najbliższym czasie po pandemii będzie jednak przeważał model hybrydowy, czyli kilka dni w tygodniu spędzamy pracując/ucząc się w domu, a kilka w biurze / na uczelni.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 21 530 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 43 898 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 30 XI 2020 r.
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, listopad 2020
Rynek najmu coraz mocniej odczuwa skutki pandemii. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od marca koszty najmu spadły w 14 z 15 analizowanych przez nas miast. Najlepsze wiadomości mamy dla najemców z Torunia i Krakowa, gdzie spadki były dwucyfrowe i wyniosły odpowiednio -11% i -10%. Odnotowaliśmy również rekordową liczbę nowych ogłoszeń dotyczących wynajmu, która po raz pierwszy odkąd publikujemy raport przekroczyła 30 000. Po usunięciu ogłoszeń dotyczących tego samego mieszkania w październiku było ich aż 32 040. Mimo spadków stawek rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi średnio 3,92% netto, a więc jest 9-krotnie wyższe niż na przeciętnej lokacie bankowej. To oczywiście przy założeniu, że mieszkanie nie stoi puste, lecz jest wynajęte przez 11 miesięcy w roku.
Koszty najmu już niemal we wszystkich analizowanych przez nas miastach są niższe niż w marcu, czyli na początku pandemii. Wzrosły jedynie w Sosnowcu, ale to tak naprawdę efekt wyjątkowo niskich poziomów w marcu. Był to jedyny miesiąc w tym roku kiedy średnia spadła tam poniżej 30 zł za m2. W rzeczywistości tam również obserwujemy spadki. Jeszcze w lipcu średni koszt najmu w Sosnowcu wynosił niecałe 33 zł za m2, a obecnie 30,57 zł. Przy okazji warto też wspomnieć o sytuacji na największym rynku najmu, czyli w Warszawie. Średni koszt najmu wynosi tam 54 zł za m2 i jest to o 7,1% mniej niż w marcu.
Główną przyczyną obniżek jest oczywiście pandemia, która wymusiła m. in. zdalną naukę. Studenci, którzy pochodzą z miejscowości odległych od uczelni zostali więc w rodzinnych domach. Rezygnacja z najmu mieszkania nie wynika jednak wyłącznie z tego, że nie muszą chodzić na zajęcia. Duże znaczenie ma też kwestia finansowa. W obecnej sytuacji trudno byłoby im znaleźć pracę. Wiele branż, w których studenci zwykle pracują, funkcjonuje na bardzo zwolnionych obrotach.
Rekordowo dużo ogłoszeń dotyczących najmu
Za spadek cen z pewnością odpowiada też rosnąca liczba mieszkań na wynajem. W październiku odnotowaliśmy aż 32 040 nowych unikalnych (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania) internetowych ogłoszeń dotyczących wynajmu. Dla porównaniu w marcu było ich 21 290, a więc w ciągu zaledwie 7 miesięcy ich liczba zwiększyła się aż o połowę. Konkurencja jest więc bardzo zacięta. Warto też zwrócić uwagę, że właściciele mieszkań bez problemu mogą sobie pozwolić na obniżki. Przy obecnych stawkach średnia rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem wynosi 3,92% netto przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez 11 miesięcy w roku. To aż 9-krotnie więcej niż na przeciętnej lokacie bankowej.
Oczywiście inwestycja w mieszkania na wynajem jest bardziej ryzykownym przedsięwzięciem niż np. rok temu, kiedy najemców można było znaleźć bez problemu. W przypadku słabej lokalizacji mieszkania lub zbyt wygórowanej stawki najmu istnie ryzyko, że będzie stało puste i nie będzie przynosiło zysków. Stopy zwrotu jednak kuszą. Jeśli uda się zapewnić lokatorów przez 11 miesięcy w roku, to w Sosnowcu roczna rentowność wyniesie 7,74% brutto, a w Częstochowie 6,94%. Po uwzględnieniu dodatkowych kosztów będzie to odpowiednio 5,18% netto oraz 4,67% netto. Najniższa jest natomiast w Toruniu (4,71% brutto, 3,16% netto) i Krakowie (4,73% brutto, 3,28% netto).
Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Koszty najmu w poszczególnych miastach
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 32 040 nowo zamieszczonych ogłoszeń najmu oraz 66 441 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 do 31 X 2020 r.
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2020
Pandemia i wywołane nią zmniejszenie liczby najemców jest problemem dla części osób, które zainwestowały w mieszkania na wynajem. Niezwykłe jest jednak to, że nawet jeśli mieszkanie przez pół roku stoi puste, to i tak zyskowność takiej inwestycji jest 3-krotnie wyższa niż lokaty bankowej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w takiej sytuacji tzw. rentowność netto wynosi średnio 1,4%. Jeśli natomiast mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12-miesięcy w roku, to zysk wynosi 4,5% netto. Jest to zyskowność przy zakupie za „gotówkę”, już po uwzględnieniu podatku, ubezpieczenia i innych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania. Mamy też dobre wiadomości dla najemców. Obecnie jest dobry moment, aby poszukać tańszego lokalu lub lepszego za takie same pieniądze.
Zysk jakie przynosi mieszkanie na wynajem zależy od wielu czynników. W obecnej sytuacji jednym z ważniejszych elementów jest to jak długo w ciągu roku mieszkanie stoi puste. W związku z nauką zdalną na uczelniach, wiele mieszkań na wynajem nie znalazło bowiem lokatorów. Z naszych wyliczeń wynika, że gdy jest wynajęte przez 12 miesięcy w roku, to przeciętna rentowność w badanych przez nas 15 miastach wynosi 4,5% netto. Jeśli jest zamieszkane przez 11 miesięcy, to rentowność spada do 4% netto. W przypadku, gdy aż przez 6 miesięcy nie przynosi dochodu, to zysk spada do 1,4% netto. Nie jest to może imponujący wynik, ale warto pamiętać, że według NBP przeciętne oprocentowanie lokat bankowych zakładanych we wrześniu wyniosło 0,49%. Po odliczeniu podatku daje to 0,4% netto. Nawet, gdy mieszkanie przez pół roku stoi puste, to przynosi ponad trzykrotnie wyższy zysk niż lokata.
Należy jednak dodać, że jest jeszcze wiele innych czynników, które mogą zarówno sprawić, że wyniki będą gorsze jak i lepsze niż w naszym wyliczeniu. Bardzo istotna jest cena zakupu. Jeśli lokal został kupiony kilka lat temu, przy niższych cenach, to rentowność będzie wyższa. Wyniki będą natomiast gorsze, jeśli właściciel zgodzi się na znaczącą obniżkę stawki za najem. Dużo zależy też od tego czy mieszkanie zostało kupione z pomocą kredytu, czy też za „gotówkę”. Kredyt w niektórych przypadkach podwyższy zyskowność, a w innych sprawi, że niewielkie zyski zamienią się w straty. My do wyliczeń przyjęliśmy zakup bez udziału kredytu.
Dobry czas dla lokatorów
Dane na temat ofertowych stawek najmu w III kwartale pokazują niewielkie spadki. W 15 analizowanych przez nas miastach ceny najmu małych mieszkań spadły średnio o 1,44%. Średnie mieszkania również oferowane są taniej, ale jedynie o 0,13%. W segmencie dużych mieszkań czynsze najmu są natomiast minimalnie wyższe (o 0,39%) niż w III kw. 2019. Przypomnijmy jednak, że był to okres jeszcze przed nasileniem się pandemii, kiedy wielu osobom wydawało się, że sytuacja wraca do normy. Wiele wskazuje na to, że w IV kwartale sytuacja najemców będzie zdecydowanie lepsza. Drastyczny wzrost zachorowań na koronawirusa sprawił, że zawieszona została działalność kilku branż, a nauka na uczelniach wyższych odbywa się zdalnie. Wiele mieszkań na wynajem będzie więc stało pustych i w miarę upływu czasu ich właściciele zaczną godzić się na większe ustępstwa cenowe. Jest to więc zdecydowanie dobry moment, aby poszukać tańszego lokalu lub lepszego za takie same pieniądze jakie ktoś płaci obecnie.
Rentowność netto inwestycji w mieszkanie na wynajem
Jak to policzyliśmy
Rentowność netto, to zysk właściciela mieszkania na wynajem, ale już po uwzględnieniu wszystkich kosztów. Przy zakupie lokalu są to: prowizja pośrednika (3%), podatek od czynności cywilnoprawnych (2%), taksa notarialna oraz odświeżenie używanego lokalu i zakup mebli. W trakcie trwania wynajmu od uzyskanych przychodów odliczyliśmy czynsz, koszt ubezpieczenia mieszkania (0,1% rocznie), koszty zarządcy zajmującego się sprawami wynajmu (10% przychodu), podatek ryczałtowy (8,5%) oraz nakłady na odświeżenie lokalu co 10 lat oraz co 3 lata drobne naprawy.
Wyliczenia sporządzono na podstawie 81 624 ogłoszeń najmu oraz 117 889 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 VII do 30 IX 2020 r.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2020
Sierpień zwykle przynosił wzrosty stawek za najem. W tym roku jest inaczej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że koszty najmu spadały. W porównaniu z lipcem średnio obniżyły się o 1,5%. Uwagę najbardziej zwraca sytuacja w Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu, gdzie w ciągu zaledwie miesiąca stawki spadły odpowiednio o 9%, 6% i 5%. W krótkim terminie o sytuacji na rynku najmu rozstrzygną studenci, z których część może uczyć się z rodzinnego domu. W długim terminie wydaje się, że wszystko zależy od imigrantów. W Polsce demograficzna sprawia, że młodych osób będzie z roku na rok coraz mniej i zrekompensować mogą to jedynie przybysze z innych krajów.
Rzeczywistość epidemiczna dalej rzutuje na rynek najmu. Studenci, którzy zwykle szukali mieszkań w sierpniu i wrześniu, w tym roku czekają do ostatniej chwili. Liczba zachorowań jest bowiem coraz większa, a to sprawia, że coraz bardziej prawdopodobne staje się, że nauka będzie odbywała się w większości zdalnie. Zaostrzenie pandemii może spowodować również problemy ze znalezieniem pracy. W takiej sytuacji część studentów i innych młodych ludzi decyduje się przeczekać trudny okres w domu rodziców.
Odbija się to oczywiście na stawkach za najem. Zwykle one rosły w tym okresie roku. Obecnie natomiast powoli spadają. Wśród obserwowanych przez nas 15 miast wzrosty stawek zaobserwowaliśmy tylko w Toruniu i Łodzi, gdzie koszty najmu wzrosły w porównaniu z lipcem o ok. 3%. W pozostałych miastach spadły lub utrzymały się na wcześniejszym poziomie. Największe spadki miały miejsce we wspomnianych już Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu.
Należy jednak dodać, że jeśli mieszkanie nie stoi puste, to jego właściciel wciąż całkiem nieźle na nim zarabia. Rentowość inwestycji w mieszkanie, nawet jeśli jest ono wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, wynosi średnio 5,9% brutto. Poza tym obserwowane obecnie problemy nie będą trwały wiecznie. Wiele wskazuje na to, że w drugiej połowie przyszłego roku sytuacja zacznie wracać do normy. Wydaje się, że popyt na najem długoterminowy powinien wtedy wrócić do poziomu sprzed epidemii.
Nieco gorzej wyglądają perspektywy najmu krótkoterminowego. Tu istnieje ryzyko, że popyt już nie wróci do poziomu z 2019 roku. Zdobyte w ostatnim czasie doświadczenia związane z komunikacją przez internet mogą bowiem zdecydowanie zmniejszyć liczbę podróży służbowych. Zagrożeniem są również zapowiedzi wprowadzenia regulacji prawnych dotyczących najmu mieszkań turystom.
Jeśli chodzi o trendy długoterminowe, to zagrożeniem dla właścicieli mieszkań na wynajem jest demografia. W kolejnych latach będzie coraz mniej młodych osób, gdyż od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Tymczasem to głównie młodzi są najemcami. Gdy tylko w ich planach pojawia się założenie rodziny, to Polacy od razu chcą mieć własne mieszkanie. To daje im poczucie bezpieczeństwa i jest też tańsze niż najem. Z naszych wyliczeń wynika, że najem 40 metrowego mieszkania jest o 265 zł droższy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Do zakupu potrzeba jednak posiadania wkładu własnego i zdolności kredytowej. To natomiast wymaga czasu na rozwinięcie kariery zawodowej i na zgromadzenie oszczędności.
Ten ubytek młodych mogą jednak zrekompensować imigranci. Nie chodzi jednak tylko na napływ nowych, ale także o poprawę sytuacji tych, którzy w naszym kraju już są. Stopniowo zamieniają oni proste, niskopłatne prace na lepsze, a to pozwala np. wyprowadzić się z pokoju w wieloosobowym mieszkaniu do oddzielnego lokalu. W kolejnych latach może to mieć ogromny wpływ na rynek najmu.
Koszty najmu w sierpniu 2020 r.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 236 ogłoszeń cen najmu oraz 38 246 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 sierpnia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2020
Po ostatnich spadkach kosztu najmu, stawki niemalże powróciły do zeszłorocznego poziomu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale najem małego (<35 m2) mieszkania był tylko o 3% droższy niż przed rokiem, a w przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m2) i dużych (>60 m2) jest tylko o 2% drożej. Po ostatnich zmianach kosztów najmu i cen mieszkań inwestorom wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast najemcom najbardziej opłaca się zamiana małych lokali na własne. Koszt najmu jest tu bowiem średnio aż o 34% wyższy niż rata kredytu. Przy średniej wielkości mieszkaniach jest to 19%, a dla dużych tylko 4%.
Spadki kosztów najmu obserwowane w ostatnich miesiącach niemalże w całości zniosły wzrosty z drugiej połowy 2019 r. i początku 2020 r. Średnie koszty najmu w II kw. 2020 r. były tylko minimalnie wyższe niż przed rokiem. Oczywiście sytuacja w niektórych miastach uległa istotnym zmianom, szczególnie w zakresie dużych mieszkań. Tu na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10%) i Częstochowie (-8%), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16%) i Gdyni (+15%). Jeśli chodzi o konkretne ceny, to najwięcej zapłacą najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000zł), a najmniej najemcy małego mieszkania w Sosnowcu (950zł).
Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty
Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (<35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1% brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3%, a dla dużych (>60 m2) rentowność to 5,6%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.
Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu
Porównaliśmy również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu 35-metrowego mieszkania jest aż o 34% wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10% wkładu własnego. Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie. Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20%. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2020 r.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, czerwiec 2020
Stawki za najem ponownie spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z lutym ceny w ogłoszeniach są średnio o 3% niższe. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie spadek wynosi aż 9%. To oczywiście wynik pandemii, która istotnie obniżyła popyt na mieszkania na wynajem. Szczególnie rzuca się oczy wzrost pustych mieszkań wynajmowanych studentom na pokoje. Koronawirus wymusił naukę zdalną, a to pozwoliło na rezygnację z najmowanego mieszkania i powrót do rodzinnego domu. Kluczowy dla tego segmentu będzie więc wrzesień, kiedy okaże się czy studenci wrócili na rynek najmu, czy też nadal planują uczyć się z domu rodziców.
Przez wiele lat najmujący mieszkania w dużych miastach mieli ogromne problemy ze znalezieniem lokalu. Nierzadko zanim ktoś zdążył dojechać, żeby obejrzeć mieszkanie, to już zostało ono wynajęte. Odbywały się też kastingi, kiedy właściciel wybierał komu z licznych chętnych wynająć mieszkanie. Na szczęście w ostatnich latach sytuacja znacznie się poprawiła, ponieważ na rynek najmu trafiło mnóstwo mieszkań. Teraz można wręcz mówić o odwróceniu sytuacji, czyli karty rozdają najemcy. Ktoś, to chce nająć mieszkanie może najpierw spokojnie obejrzeć kilka, ponegocjować cenę i wybrać to, które najbardziej mu odpowiada.
Przez koronawirusa spadł zarówno popyt na najem krótko- jak i długoterminowy. Studenci zwolnili najmowane mieszkania ze względu na naukę zdalną. Zamiana bezpośrednich spotkań biznesowych na telekonferencje ograniczyły podróże służbowe. Jedynie w miastach popularnych wśród turystów sytuacja wygląda nieźle. Polacy spędzają bowiem urlopy w kraju i chętnie wybierają prywatne apartamenty zamiast hoteli.
Jeśli chodzi o koszty najmu w maju, to w porównaniu z lutym spadły one aż w 11 z 15 miast. Skala spadków wynosi od -9% w Częstochowie do -1% w Katowicach. Ceny nie zmieniły się w Gdyni, Łodzi i Sosnowcu. Wzrosty zaobserwowaliśmy jedynie w Toruniu (+7%). We wszystkich badanych miastach ceny spadły średnio o 3%.
Koszty najmu w maju 2020 r.
Dla porównania raty kredytów hipotecznych spadły od lutego o 10%-12% ze względu na niższe oprocentowanie. Jeśli do tego dojdzie niższa cena zakupu, to łączny spadek raty może przekroczyć 20%. Dlatego jeśli chodzi o koszty, to posiadanie własnego mieszkanie opłaca się znacznie bardziej niż najem. Koszt najmu jest średnio o 21% wyższy niż wynosi rata.
Problem polega jednak na tym, że kredyty są obecnie dość trudno dostępne. Większość banków wymaga dziś posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego. Zaostrzone zostały też kryteria związane z źródłem dochodu. Takich problemów nie ma w przypadku najmu. Co prawda też trzeba na początku wpłacić dodatkową kwotę (kaucję), ale jest ona wielokrotnie niższa niż wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu. Nikt też raczej nie odmówi nam wynajęcia mieszkania z powodu tego, że prowadzimy działalność gospodarczą czy uzyskujemy dochody na podstawia umowy cywilnoprawnej. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu jest to natomiast problem.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Na koniec warto dodać, że kluczowe dla rynku najmu będzie to jak długo pozostaną z nami takie elementy jak nauka zdalna czy unikanie spotkań bezpośrednich. Im dłużej będzie trwała epidemia tym większe straty poniosą posiadacze pustych mieszkań na wynajem. Jesienią będą kończyć się wakacje kredytowe i jeśli do tego czasu nie uda się znaleźć najemców, to część wynajmujących będzie zmuszona sprzedać takie lokale.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 26 744 ogłoszeń cen najmu oraz 48 540 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 maja 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.