Umowa kredytowa czy cyrograf?

Przed podpisaniem umowy kredytowej na kupno mieszkania lub budowę domu, warto przeczytać ją dokładnie, by wyłapać wszelkie niekorzystne zapisy. Bank prawdopodobnie nie zgodzi się na ich zmianę. Zawsze jednak pozostaje wtedy możliwość zmiany… banku.

Umowy kredytowe zwykle podpisuje się w pośpiechu, niemal bez czytania, nie mówiąc już o szczegółowej analizie: komu by się chciało wertować kilkanaście stron zapisanych zawiłym językiem prawniczym? Klienci na ogół wychodzą z założenia, że bank jest instytucją zaufania publicznego i nie oszuka ich tak jak na przykład firma działająca w systemie argentyńskim. Słusznie – mimo to zaciągając kredyt, warto jednak wiedzieć, do czego dokładnie się zobowiązuje na najbliższe 20 czy 30 lat.

Meandry oprocentowania

Podstawowym parametrem kredytu mieszkaniowego jest oprocentowanie. Od jego wysokości zależy to, czy w ciągu 20 lat trzeba będzie oddać bankowi na przykład dwa razy tyle, ile się pożyczyło, czy mniej. Zasady ustalania oprocentowania zapisane są oczywiście w umowach kredytowych (chociaż nie zawsze – ale o tym później). Klient podpisujący umowę zna oprocentowanie kredytu; sęk w tym, że nie zawsze wie, jakie będzie ono w przyszłości. Banki ustalają je dwojako: na podstawie indeksu WIBOR lub decyzją własnego zarządu:

Według indeksu WIBOR. Bank dolicza do indeksu WIBOR swoją marżę – jak sprzedawca w sklepie. Mamy więc na przykład kredyt w cenie: 3-miesięczny WIBOR plus marża 2 punkty procentowe lub 6-miesięczny WIBOR plus 1,5 punktu procentowego. Mamy wówczas pewność, że gdy zmieni się ów tajemniczy WIBOR, zmieni się także nasze oprocentowanie. Każdy ma oczywiście nadzieję, że będzie to zmiana w dół, ale w rzeczywistości zmiany mogą zachodzić w obie strony – tyle, że bank nie ma tu nic do gadania. Ale czy do końca prawda?

WIBOR zmienia się codziennie, jednak oprocentowanie kredytu nie jest aktualizowane tak często. Niektóre banku robią to raz w miesiącu, inne co kwartał, co pół roku lub nawet co rok (czyli tak rzadko, że trudno nawet mówić o oprocentowaniu zmiennym). Niektóre banki komplikują mechanizmy aktualizacji oprocentowania za pomocą wskaźników zmienności (w umowie jest wtedy zapis: oprocentowanie kredytu zmieni się z miesiąca na miesiąc, jeśli w danym miesiącu WIBOR wzrośnie lub spadnie o więcej niż…).

Zasady zmiany oprocentowania mogą być zapisane w umowie – wtedy bank nie moze ich zmienić. Niestety, czasem jednak „wyrzuca”je do tabeli opłat i prowizji lub do regulaminu. Te dokumenty bank może modyfikowac w dowolnym momencie, a zmiany oczywiście obowiazują kredytobiorców.

Załóżmy, ze w tabeli opłat i prowizji zapisana jest wysokość wspomnianego wskaźnika zmienności. Kiedy stopy spadają, bank może ustawiać wskaźnik na wysokim poziomie – zmiany stóp rynkowych nie przekładają się na oprocentowanie kredytu.Gdy stopy procentowe rosną, bank zeruje wskaźnik zmienności i każda podwyżka stóp rynkowych podraża kredyt.

Według ustaleń zarządu banku. Bank sam ustala oprocentowanie kredytów – niezależnie od indeksu WIBOR. Teoretycznie bank może w każdej chwili podnieść oprocentowanie, ale nie musi to oznaczać, że taki system jest zły; jak na razie jest nawet korzystniejszy dla kredytobiorców niż oparty na indeksie WIBOR. Dlaczego? Bo na rynku kredytów mieszkaniowych widać działanie konkurencji: żaden bank nie może pozwolić sobie na nieodpowiedzialne manewry z oprocentowaniem. Wręcz przeciwnie, możliwość samodzielnego decydowania o oprocentowaniu stała się dla kilku banków orężem w walce o klienta.

Stopy procentowe na rynku międzybankowym (a więc i WIBOR) w Polsce rosną już od wiosny tego roku. Banki, które muszą się ich trzymać, były zmuszone podnieść oprocentowanie, natomiast te, które nie musiały – długo utrzymywały oprocentowanie na zaniżonym poziomie.

Wcześniejsza utrudniona

Możliwość wcześniejszej spłaty części lub całości kredytu przed terminem jest dla kredytobiorcy bardzo korzystna. Nie oznacza to oczywiście, że każdą nadwyżkę finansową powinien od razu kierować do banku; taka strategia jest zupełnie nieopłacalna – wolne środki lepiej inwestować, a kredyt zostawić w spokoju. Swoboda w zarządzaniu własnymi finansami może się okazać cenna: jeśli trafi się nam naprawdę spora gotówka lub kurs waluty kredytu będzie wyjątkowo niski będziemy mogli wówczas pozbyć się długu bankowego lub choćby jego części.

Banki starają się na różne sposoby utrudnić wcześniejszą spłatę kredytu. Najprostszą metodą jest oczywiście pobieranie prowizji za taką operację. Wprawdzie coraz więcej banków z niej rezygnuje, nie znaczy to jednak, że uda się nam w nich spłacić kredyt wcześniej bez dopłaty – tyle że w innej formie, na przykład opłaty za aneks do umowy kredytowej (np. 100 – 200 zł), w którym zostanie rozpisany nowy harmonagram spłat (nadpłata może skracać okres kredytowania lub zmniejszać ratę z zachowaniem okresu spłaty).

To nie wszystko. Banki zastrzegają często minimalną kwotę wcześniejszej spłaty kredytu. Nie można wtedy dodawać do ustalonych rat na przykład kilkuset zł, żeby zadłużenie szybciej zaczęło spadać; progi ustalane są na poziomie ok. 5000 zł lub jako kilkukrotność miesięcznej raty. Ograniczenia mogą też dotyczyć terminu nadpłaty. Może ona np. być akceptowana tylko w dniu płatności raty (podczas gdy korzystniej byłoby wpłacić pieniądze dwa tygodnie wcześniej, bo np. frank szwajcarski jest wyjątkowo tani). Jeden z banków umożliwia wcześniejszą spłatę bez prowizji, ale tylko jednego w dnia w roku; w innym terminie wiąże się to z wysokim kosztem.

Kredytobiorcy, którzy zechcą wcześniej spłacić kredyt, mogą też napotkać utrudnienia administracyjne, na przykład 7 dni przed dokonaniem nadpłaty trzeba powiadomić bank pisemnie o takim zamiarze. Po takim zaanonsowaniu bank może (ale nie musi) zgodzić się na przyjęcie nadpłaty. W kilku bankach – jeśli takiego wniosku nie złożymy – nasze pieniądze będą czekać na nieoprocentowanym rachunku. Jednym z wyjątków jest PKO BP, który w umowie obiecuje, że „każda nadpłata zostanie automatycznie zaliczona jako spłata kredytu”.

Standardem jest przerzucenie prowizji za wcześniejszą spłatę z umowy kredytowej do tabeli opłat i prowizji. Oznacza to, że bank może wprowadzić taką prowizję w dowolnym momencie i zmiana będzie dotyczyła wszystkich, także ”starych” kredytobiorców.

Obowiązków bez liku

W każdej umowie sporo miejsca zajmuje wykaz obowiązków kredytobiorcy; bank wymaga, by kredytobiorca informował o każdym zdarzeniu, która ma wpływ na jego sytuację majątkową, na przykład o zmianie stanu cywilnego, narodzinach dziecka, zmianie pracy czy pensji. Sformułowania w umowach są bardzo mętne, bo przecież przez pojęcie „wszelkich okoliczności mających wpływ na sytuację finansową” można rozumieć bardzo wiele zdarzeń. Jeśli klient nie poinformuje o nich banku, ten ma prawo wypowiedzieć umowę kredytową. Oczywiście, jeśli kredytobiorca płaci raty terminowo, bank z pewnością się do tego nie posunie; niemniej takie zapisy w umowie mogą być niepokojące.

To oczywiście nie wszystko. Dla banku bardzo istotne jest także zabezpieczenie kredytu, a więc nieruchomość obciążona hipoteką na jego rzecz. W umowach kredytowych banki zastrzegają sobie prawo zlecenia klientowi wyceny domu czy mieszkania w trakcie spłaty kredytu (wyceny musi oczywiście dokonać rzeczoznawca majątkowy, a usługa taka kosztuje kredytobiorcę 400-500 zł, jeśli chodzi o mieszkanie i 1000 – 1200 zł, jeśli dotyczy domu).

Jeśli wartość nieruchomości spadnie, bank będzie mógł wypowiedzieć umowę kredytową, ewentualnie zażądać ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń (np. jeden z banków zastrzega sobie możliwość podniesienia oprocentowanie kredytu o 2 punkty procentowe w razie znaczącego obniżenia się wartości nieruchomości). Nie trzeba dodawać, że bank udzielający kredytu zabrania wpisywania hipotek na rzecz innych kredytodawców do księgi wieczystej tej nieruchomości.

Mało kto wie, że po zaciągnięciu kredytu mieszkaniowego będzie musiał pytać bank o zgodę na zaciągnięcie każdego następnego zobowiązania. Takie zapisy znajdują się w umowach kredytowych kilku banków (i dotyczą albo wszystkich kredytów, albo tych powyżej określonej kwoty). Niektóre, bardziej liberalne banki wymagają jedynie powiadomienia o zaciągnięciu kolejnego kredytu.

Większość banków wymaga, by spłata kredytu była dokonywana z konta osobistego prowadzonego w ich placówce (oznacza to konieczność założenia rachunku ROR, który kosztuje kilka złotych miesięcznie). Bank Millennium stawia sprawę jasno: wypowiedzenie umowy rachunku bankowego oznacza wypowiedzenie umowy kredytu. Bank Zachodni WBK wymaga natomiast, by na konto przesyłana była pensja (wynosząca nie mniej niż 120 proc. raty kredytu).

Lepiej w umowie niż w regulaminie

Niepokojącą praktyką jest przerzucanie przez banki ważnych postanowień dotyczących kredytu z umowy do regulaminu. W regulaminach opisywane są zasady ustalania i zmiany oprocentowania, a także obowiązki kredytobiorcy. Regulamin jest wewnętrznym dokumentem banku. Klient, który podpisuje umowę kredytową, oświadcza tym samym, że z regulaminem się zapoznał i akceptuje jego postanowienia. Najczęściej jest to fikcja, bo regulaminy są kilka razy obszerniejsze od umów, więc „tym bardziej” nie są czytane.

Niebezpieczeństwo tkwi w tym, że bank może zmienić regulamin bez pytania kredytobiorcy o zgodę. Ten ostatni ma wówczas dwa wyjścia: zaakceptować zmiany lub wypowiedzieć umowę kredytu (a następnie – po upływie 30 dniowego terminu wypowiedzenia – oddać wszystkie pożyczone pieniądze).

Jeśli nie zapłaci się raty…

Oczywiście bank zacznie wtedy naliczać karne odsetki: od 18 do 40 % w skali roku. Banki ustalają ich poziom w bardzo różny sposób; jednym z rozwiązań jest zapis w umowie kredytowej, że odsetki karne wynoszą np. 150 % odsetek ustawowych (obecnie daje to 18,4 %). Poziom odsetek może być także ustalony w tabeli opłat i prowizji. Tak czy inaczej – odsetki karne naliczane są zawsze za każdy dzień opóźnienia i liczone od raty kredytu, a nie od całości zadłużenia. Od całości będą naliczane od momentu wypowiedzenia umowy kredytowej – a wówczas ich wysokość ma duże znaczenie.

Wypowiedzenie umowy kredytu

Niektóre banki (np. PKO BP, Deutsche Bank) zastrzegają sobie w umowach takie prawo w razie niespłacenia przez kredytobiorcę dwóch rat. Raiffeisen Bank Polska może to zrobić już wtedy, gdy nastąpi jakiekolwiek opóźnienie w spłacie. Bank ten – podobnie jak kilka innych – zastrzega sobie także prawo do ściągnięcia zaległej należności z każdego innego rachunku klienta, który prowadzi. Może np. zlikwidować lokatę terminową (spóźnialski kredytobiorca traci wtedy odsetki).

Większość wymienionych zapisów to zagrożenia potencjalne. Bank wcale nie musi utrzymywać oprocentowania na bardzo wysokim poziomie, jeśli decyduje o nim jego zarząd. Z pewnością wyrazi zgodę na zaciągnięcie kolejnego kredytu, jeśli nie będzie to zagrażać spłacie tego pierwszego. Nie wypowie też umowy kredytu, jeśli nie powiadomimy go o zmianie pracy. Ale dobrze jest pamiętać o tym, że w relacji z kredytobiorcą pozycja banku jest bardzo silna. Dlatego przed podpisaniem umowy o kredyt należy ją bardzo uważnie przeczytać, a wszelkie wątpliwości wyjaśnić u doradcy finansowego. Tylko wtedy uda wybrać najlepszą z ofert banków i zaoszczędzić pieniądze.

Warto wiedzieć

Kredytobiorca idzie do wojska

Banki niezbyt chętnie pożyczają pieniądze młodym mężczyznom, którym grozi powołanie do wojska. Warunkiem zaciągnięcia kredytu przez taka osobę może być np. zamrożenie w banku lokaty na pokrycie rat kredytu w czasie służby wojskowej. W umowach kredytowych znajdują się tajemnicze zapisy typu: Powołanie kredytobiorcy do odbycia czynnej służby wojskowej nie powoduje zastosowania postanowień art. 131 ust. 1 pkt 2 Ustawy z dnia 21 listopada 1967 roku o powszechnym obowiązku obrony Rzeczpospolitej Polskiej z późniejszymi zmianami. Wspomniany artykuł mówi o tym, że na czas służby zawiesza się spłatę kredytów; wpis w umowie kredytowej dotyczący zabezpieczenia spłat (np. wspomnianego zamrożenia lokaty) nie jest więc stawianiem się przez bank ponad prawem, lecz jak najbardziej legalnym zabezpieczaniem spłaty długu.

Kredyt a Polska w strefie euro

W publikacjach prasowych pojawiły się ostatnio informacje o zmianach bankowych umów kredytowych po wejściu Polski do strefy euro. Nie są one jednak konieczne. Z informacji NBP wynika, że banki nie będą mogły pobierać prowizji za przeliczenie kredytu ze złotych na euro. Operacja ta odbędzie się po jednolitym kursie wymiany – nie będzie kursów kupna-sprzedaży. Obowiązywać będzie zasada kontynuacji umów – przejście na euro nie może być powodem zerwania umowy czy zmiany jej warunków (oczywiście poza technicznymi poprawkami, które będą załatwiane aneksem). Warto dodać, że dla osób spłacających kredyty w złotówkach konerwsja na euro nie ma żadnego znaczenia – po jednolitym kursie zostaną także przeliczone nasze pensje, zatem nie zmieni się relacja raty do pensji.

Co to znaczy?

WIBOR – Warsaw Inter-Bank Offered Rate (warszawski indeks oprocentowania kredytów międzybankowych), czyli procent, na jaki banki udzielają pożyczek innym bankom. WIBOR jest często stosowany jako baza oprocentowania kredytów mieszkaniowych, rzadziej kredytów konsumpcyjnych. Banki najczęściej aktualizują oprocentowanie kredytu w oparciu o WIBOR 3- lub 6-miesięczny.

Artykuł ukaże się w grudniowym numerze miesięcznika ŁADNY DOM