Rynek pierwotny a wtórny – czym się różnią?

Kupno nieruchomości to jedna z najważniejszych w życiu decyzji. Zwłaszcza jeśli transakcja jest finansowana zaciągniętym na kilkadziesiąt lat kredytem hipotecznym. Zanim wybierzesz preferowaną lokalizację, metraż i określisz widełki cenowe, zastanów się nad tym, z jakiego rynku powinna pochodzić nieruchomość – pierwotnego, a może wtórnego. Sprawdźmy, czym jest w praktyce rynek pierwotny i wtórny oraz czym się od siebie różnią.

Rynek pierwotny a wtórny – różnica

Kiedy rynek pierwotny, a kiedy wtórny? Kupno mieszkania na rynku pierwotnym to nic innego jak kupno bezpośrednio od podmiotu zajmującego się budową nieruchomości. Może być to deweloper – przedsiębiorca, który inwestuje w nieruchomość, budując ją na zakupionej działce lub spółdzielnia mieszkaniowa. Realizując transakcję na rynku pierwotnym, kupujesz więc mieszkanie z pierwszej ręki, z reguły nowe i niezamieszkałe uprzednio przez nikogo. Kupno mieszkania na rynku wtórnym to kupno mieszkania z drugiej ręki, od aktualnego właściciela – osoby fizycznej lub firmy. Takie nieruchomości są z reguły wykończone, a niektóre także kompleksowo urządzone i co za tym idzie – gotowe do zamieszkania. Umożliwiają więc niemal natychmiastowe zamieszkanie lub czerpanie zysków z inwestycji. Wybór mieszkania z określonego źródła niesie za sobą określone konsekwencje. Jakie?

Rynek pierwotny a wtórny – mieszkania i ich standard

Większość mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym to mieszkania w stanie deweloperskim – z ułożonymi posadzkami, otynkowanym ścianami i sufitami, podłączonymi i rozprowadzonymi instalacjami: wodno-kanalizacyjną i elektryczną, czasem także z parapetami i białym montażem urządzeń sanitarnych. Takie mieszkanie będziesz musiał więc wykończyć i urządzić samodzielnie. Większość mieszkań z rynku wtórnego to mieszkania wykończone, a nierzadko kompleksowo urządzone. Jeśli cena nieruchomości uwzględnia także wyposażenie, można wprowadzić się „na gotowe”, bez konieczności inwestowania jakichkolwiek dodatkowych środków i czasu.

Czytaj także: Odbiór mieszkania od dewelopera – warto być przygotowanym

Rynek pierwotny a wtórny – koszty zakupu mieszkania

Jak wskazują dane NBP przytoczone w raporcie Expandera w IV kw. 2021 r., nowe lokale zdrożały średnio o 18% r/r, a te z rynku wtórnego o 12% r/r. Na rynku pierwotnym najbardziej imponujące podwyżki miały miejsce w przypadku nowych mieszkań w Gdyni (35% r/r), Białymstoku (30% r/r) i Szczecinie (27% r/r). W przypadku rynku wtórnego najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie (21% r/r), Kielcach (17% r/r) i Zielonej Górze (17% r/r). Mimo takich danych trudno precyzyjnie określić, które mieszkania – z rynku pierwotnego czy wtórnego – są jednoznacznie droższe. Wiele zależy tu bowiem od standardu inwestycji, renomy dewelopera, lokalizacji czy dostępności dodatkowych udogodnień dla mieszkańców.

Rynek pierwotny a rynek wtórny różnice – różnice w kosztach podatkowych

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, jest się zobowiązanym do uiszczenia 2-procentowego podatku od czynności cywilnoprawnych PCC (jedynym wyjątkiem jest kupno mieszkania od firmy na podstawie faktury VAT). Wybierając nieruchomość z rynku pierwotnego, unikniesz konieczności odprowadzenia PCC. Wskazana przez dewelopera cena zawiera już bowiem podatek VAT.

Rynek pierwotny a rynek wtórny – który z nich warto wybrać?

Na to pytanie trudno odpowiedzieć jednoznacznie. Wiele zależy bowiem od indywidualnych preferencji, potrzeb i oczekiwań nabywcy. W kolejnym akapicie omówimy najważniejsze wady i zalety nieruchomości z rynku pierwotnego i wtórnego.

Czytaj także: Ile kosztuje wykończenie mieszkania?

Mieszkania rynek wtórny a pierwotny – podsumowanie wad i zalet

Jeśli kupisz mieszkanie na rynku pierwotnym:

• możesz mieć realny wpływ na rozmieszczenie poszczególnych pomieszczeń czy ustawienie ścianek działowych. Nierzadko zdarza się bowiem, że na życzenie przyszłego właściciela deweloper wprowadza do wnętrza niewielkie zmiany. To ogromna zaleta dla osób, które mają ściśle sprecyzowane oczekiwania i szukają mieszkania np. pod inwestycje;
• kupisz nowe, pachnące świeżością mieszkanie, w którym jeszcze nikt nie mieszkał. Będziesz mógł więc zaaranżować wnętrza dokładnie tak, jak chcesz, bez kompromisów;
• będziesz mieszkał w nowej inwestycji, nierzadko wyposażonej w atrakcyjne części wspólne, niedostępne w starszych inwestycjach z rynku wtórnego;
• nie będziesz musiał szukać wolnego miejsca na osiedlowym parkingu. Większość mieszkań na rynku pierwotnym to mieszkania kupowane wraz z miejscem parkingowym, czasem nawet dwoma;
• dostaniesz rękojmię od dewelopera. Ostatnią, lecz nie najmniej ważną zaletą kupna mieszkania z rynku pierwotnego jest rękojmia na mieszkanie od dewelopera. Czym jest w praktyce? Rękojmia nakłada na dewelopera obowiązek usunięcia konkretnych, zauważonych przez nabywcę wad i usterek w mieszkaniu na własny koszt. Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego obejmuje odpowiedzialność za wady fizyczne i za wady prawne. Okres rękojmi wynosi obecnie 5 lat od momentu odbioru nieruchomości. Rękojmia jest więc swoistą gwarancją na mieszkanie od dewelopera;
• będziesz musiał poczekać na finalizację inwestycj Jeśli kupisz mieszkanie w stanie deweloperskim na początkowym etapie realizacji inwestycji, bardzo prawdopodobne jest, że na odebranie kluczy będziesz musiał poczekać nawet 2-3 lata;
• będziesz musiał dojeżdżać do centrum. Z powodu braku nieruchomości odpowiednich pod budowę osiedli gruntowych w centrach miast, deweloperzy budują przede wszystkim na obrzeżach. Choć nie jest to regułą, chcąc mieszkać w centrum zdecydowanie lepiej poszukać mieszkania z drugiej ręki;
• będziesz musiał wykończyć i umeblować mieszkanie. Biorąc pod uwagę rosnące ceny materiałów budowlanych oraz problemy ze znalezieniem kompetentnej ekipy remontowej, samodzielne wykończenie kupionego na rynku pierwotnym M może skutkować nie tylko dodatkowymi kosztami, ale także stresem.

Jeśli kupisz mieszkanie na rynku wtórnym:

• będzie ono dostępne od ręki. W mieszkaniu z rynku wtórnego możesz zamieszkać nawet w dniu podpisania aktu notarialnego – bez konieczności wykańczania czy remontowania;
• będziesz mógł dokładnie sprawdzić plusy i minusy inwestycji. Jeśli rozważasz kupno mieszkania z rynku wtórnego, nic nie stoi na przeszkodzie, abyś porozmawiał z mieszkańcami i zapytał o odczucia, plusy i minusy inwestycji. Dzięki temu zyskasz informacje z pierwszej ręki i będziesz mógł podjąć jeszcze lepszą decyzję;
• z powodzeniem znajdziesz nieruchomość w dogodnej lokalizacji. Kupując mieszkanie z drugiej ręki, zamieszkasz dokładnie tam, gdzie chcesz. Wybór tego jedynego M nie będzie bowiem uzależniony od lokalizacji inwestycji realizowanych przez deweloperów;
• zamieszkasz w nowoczesnej inwestycji – bez konieczności oczekiwania i remontowania M. Mieszkania z rynku wtórnego to nie tylko urządzone w stylu PRL-u lokale w starych blokach z wielkiej płyty. Wiele z nich to mieszkania zlokalizowane w nowoczesnych inwestycjach zbudowanych zaledwie kilka lat temu. Wybierając jedno z nich, zamieszkasz na prestiżowym osiedlu, w pięknie urządzonym M z miejscem postojowym i komórką lokatorką, bez konieczności kilkuletniego oczekiwania, samodzielnego aranżowania i remontowania;
• będziesz mógł negocjować cenę. W przypadku kupna mieszkania z drugiej ręki masz zdecydowanie większe szanse na wynegocjowanie korzystnej dla siebie ceny niż w przypadku tego z rynku pierwotnego;
• będziesz musiał przymknąć oko na detale. Mieszkanie z rynku wtórnego nigdy nie będzie wyglądać tak, jakbyś urządził je samodzielnie. Taka decyzja niesie więc za sobą konieczność przymknięcia oka na drobne niedociągnięcia, np. zbyt wąski blat kuchenny, pomalowane na różowo ściany czy zbyt ciemna podłoga;
• stan budynku może pozostawiać sporo do życzenia. Jeśli kupujesz mieszkanie z bloku z wielkiej płyty lub w zabytkowej kamienicy, stan budynku może nie być wzorcowy, a ewentualny przyszły remont może pociągnąć za sobą dodatkowe koszty.

Kredyt hipoteczny na mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego – tylko z pomocą eksperta

Nie masz wystarczających środków, by sfinansować transakcję zakupu gotówką? Sięgnij po niedrogi kredyt hipoteczny. Z powodzeniem sfinansujesz nim zarówno mieszkanie z rynku wtórnego, jak i pierwotnego – także z wykończeniem. Biorąc pod uwagę rosnące stopy procentowe oraz wciąż aktualne procedury wprowadzone w odpowiedzi na pandemiczne restrykcje, samodzielny wybór kredytu może narazić Cię nie tylko na dodatkowe koszty, ale także zwiększyć ryzyko negatywnej decyzji kredytowej. Aby uniknąć takiego scenariusza, zaufaj ekspertowi jakim jest Expander. Korzystając z jego pomocy, otrzymasz kompleksowe wsparcie na każdym etapie procedury kredytowej. W dodatku dla Ciebie jest to zupełnie za darmo. Specjalista porówna dla Ciebie oferty wielu banków i wybierze produkt, który precyzyjnie odpowie na Twoje potrzeby i nie obciąży konta. Pomoże także dopełnić formalności, skompletować dokumenty, udzieli odpowiedzi na wszystkie pytania i rozwieje wątpliwości.

Czytaj także: Podatek od zakupu mieszkania – przejrzysty poradnik dla (przyszłych) właścicieli nieruchomości