Wkład własny przy kredycie hipotecznym: Czym jest? Ile wynosi minimalny wkład własny? Co może nim być?

Rozważasz zakup mieszkania na kredyt? Bank będzie wymagał od ciebie wkładu własnego. To część ceny nieruchomości, którą musisz pokryć z własnych środków. Wyjaśniamy, czym jest wkład własny, ile wynosi minimalna wysokość oraz w jakich formach można go wnieść. Dzięki temu łatwiej ocenisz, czy masz szansę na kredyt hipoteczny.

Na wysokość udzielonego kredytu wpływa wiele czynników. Dlatego odpowiednia kwota wkładu własnego nie gwarantuje jeszcze, że otrzymasz na tyle duże finansowanie, aby pokryć koszt wymarzonego mieszkania.

Skorzystaj z naszego kalkulatora zdolności kredytowej i umów się na bezpłatną konsultację ekspertem Expander!

Co może być wkładem własnym? Formy wkładu własnego

Wkład własny to nie tylko gotówka. Banki akceptują różne formy zabezpieczenia przy udzielaniu kredytu na zakup mieszkania lub budowę domu. Dzięki temu nawet osoby, które nie zgromadziły dużych oszczędności, mogą ubiegać się o finansowanie. Zobacz, co banki uznają za wkład własny i jak możesz obniżyć dzięki temu ratę kredytu i całkowity koszt kredytu.

Gotówka jako wkład własny

To najprostsza i najczęściej spotykana forma wkładu własnego. Gotówką mogą być środki zgromadzone na koncie oszczędnościowym, lokacie lub funduszu inwestycyjnym. Bank uznaje również zadatek wpłacony deweloperowi lub sprzedającemu mieszkanie oraz inne koszty związane z inwestycją, takie jak opłacenie projektu budowlanego, zakup materiałów czy uzbrojenie działki.

Wkładem własnym może być też pożyczka z zakładowej kasy zapomogowo-pożyczkowej, jeśli nie jest raportowana do BIK. To dobre rozwiązanie, gdy brakuje Ci części środków, a chcesz szybciej uzyskać decyzję kredytową.

Działka jako wkład własny

Działka może zostać uznana za wkład własny, jeśli starasz się o kredyt hipoteczny na budowę domu. Warunkiem jest brak obciążeń hipotecznych i praw osób trzecich. Banki wymagają wtedy dokumentów potwierdzających własność i przeznaczenie działki, w tym:

• odpisu z księgi wieczystej,
• wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów,
• dokumentu własności,
• aktualnych warunków zabudowy lub wypisu z MPZP.

Bank dokonuje wyceny gruntu i określa, jaką część wkładu własnego może on stanowić. W efekcie możesz zmniejszyć kwotę kredytu i obniżyć całkowity koszt kredytu.

Nieruchomość jako wkład własny

Wkładem własnym może być też inna nieruchomość – dom, mieszkanie lub lokal użytkowy – o ile nie jest obciążona hipoteką i nie ustanowiono na niej służebności. Takie rozwiązanie sprawdza się, gdy planujesz zmianę mieszkania lub kupno nowego domu z rynku pierwotnego.

Jeśli nieruchomość stanowi zabezpieczenie, bank wymaga jej wyceny przez rzeczoznawcę. W przypadku pozytywnej decyzji zostanie na niej ustanowiona hipoteka banku. Z kolei, gdy planujesz sprzedaż nieruchomości, musisz złożyć w banku oświadczenie i sfinalizować transakcję przed wypłatą kredytu.

PPK, IKZE lub IKE jako wkład własny

Środki zgromadzone w programach takich jak PPK, IKE czy IKZE również mogą stanowić wkład własny. Banki akceptują je po potwierdzeniu wysokości salda rachunku. Dzięki temu możesz wykorzystać środki odłożone na przyszłość, by zmniejszyć kwotę kredytu i obniżyć raty kredytu hipotecznego.

To rozwiązanie szczególnie korzystne, jeśli chcesz kupić mieszkanie wcześniej, zamiast czekać na zgromadzenie pełnej gotówki.

Kiedy płaci się wkład własny przy kredycie hipotecznym?

Wkład własny musi być udokumentowany, zatwierdzony przez bank i zabezpieczony na czas procesu kredytowego, zanim zostanie podpisana umowa kredytowa. Wpłacasz go po jej podpisaniu, ale przed uruchomieniem kredytu. Środki trafiają bezpośrednio do osoby sprzedającej nieruchomość lub dewelopera.

Kiedy płaci się wkład własny przy kredycie hipotecznym na mieszkanie z obiegu wtórnego? Zabezpieczenie najczęściej zostaje przekazane w momencie podpisania aktu notarialnego lub wcześniej, np. przy podpisaniu umowy przedwstępnej. To zależy od indywidualnych ustaleń z właścicielem. Natomiast jeżeli nieruchomość pochodzi od dewelopera, wkład własny wpłaca się przed umową przeniesienia własności.

Jak to wygląda w praktyce: 

1. Wpłacasz swoje środki sprzedającemu.

1. Bank weryfikuje, czy wkład własny został wniesiony.

1. Po pozytywnej weryfikacji bank uruchamia kredyt, a sprzedający otrzymuje pozostałą kwotę za nieruchomość.

Do wkładu własnego dolicza się:

• zadatek – zabezpieczenie transakcji wpłacane przy podpisywaniu umowy przedwstępnej,
• zaliczkę – część ceny zakupu, która podlega zwrotowi w przypadku niezrealizowania transakcji, niezależnie od przyczyny.

Czy wkład własny zmniejsza kredyt? Wpływ wkładu własnego na koszt kredytu hipotecznego

Jeśli wpłacisz więcej niż wymagane minimum, pożyczasz mniej od banku – a to oznacza niższą ratę kredytu, mniejsze odsetki i niższą marżę. Zmniejsza się także całkowity koszt kredytu, bo nie płacisz za ubezpieczenie niskiego wkładu własnego ani inne opłaty związane z ryzykiem banku.

Dla banku jesteś wtedy bezpiecznym kredytobiorcą, więc możesz liczyć na lepsze warunki – niższe oprocentowanie, krótszy czas analizy wniosku i większą elastyczność przy negocjacjach. Wysoki wkład własny poprawia też Twoją zdolność kredytową, dzięki czemu łatwiej uzyskać zgodę na wyższą kwotę finansowania.

Wskazówka eksperta Expander: Jeśli chcesz sprawdzić, jak Twój wkład własny wpływa na zdolność kredytową i koszt kredytu, umów się na rozmowę z ekspertem Expander. Specjalista obliczy, jak wysoki kredyt możesz otrzymać, porówna oferty banków i pomoże Ci wybrać najkorzystniejsze finansowanie dopasowane do Twojej sytuacji.

Czy kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest możliwy?

Zazwyczaj bank wymaga wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości. To rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która ma ograniczać ryzyko nadmiernego zadłużenia. Istnieją jednak sytuacje, w których można uzyskać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego.

Program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy

Osoby bez oszczędności mogą skorzystać z rządowego programu Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, który pozwala sfinansować nawet 100% wartości inwestycji. Z takiej formy wsparcia mogą skorzystać single, małżeństwa, rodzice wychowujący wspólnie dziecko oraz rodziny wielodzietne.

Środki można przeznaczyć na zakup i wykończenie mieszkania lub domu, zakup działki budowlanej pod budowę lub samą budowę domu jednorodzinnego wraz z pracami wykończeniowymi.

Preferencyjne oferty dla wybranych zawodów

Niektóre banki przygotowują specjalne oferty dla określonych grup zawodowych. Służby mundurowe, lekarze, prawnicy czy notariusze mogą liczyć na łagodniejsze wymagania dotyczące wkładu własnego lub lepsze warunki kredytowe np. niższą marżę czy szybszą decyzję kredytową.

Kredyt współdzielony z rodziną

Innym sposobem na uzyskanie kredytu na mieszkanie bez wkładu własnego jest kredyt współdzielony, np. z rodzicami lub rodzeństwem. W takiej sytuacji nieruchomość współkredytobiorcy może zostać uznana przez bank jako wkład własny. Warto jednak pamiętać, że nie każda instytucja dopuszcza taką możliwość, a część z nich wymaga dodatkowych zabezpieczeń lub dokumentów.

Jak bank sprawdza wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego?

Po złożeniu wniosku o kredyt hipoteczny bank zawsze sprawdza, skąd pochodzą środki stanowiące Twój wkład własny. Celem jest potwierdzenie, że zabezpieczenie kredytu pochodzi z legalnego źródła i nie jest finansowane innym zobowiązaniem.
Dlatego już na etapie analizy kredytowej musisz przedstawić dokumenty potwierdzające rodzaj i wartość wkładu własnego.

Oto, co warto przygotować w zależności od jego formy:

• Gotówka – wyciąg z konta bankowego lub zaświadczenie z instytucji finansowej potwierdzające wysokość środków. Bank sprawdzi, czy wkład własny nie pochodzi z kredytu gotówkowego ani pożyczki konsumenckiej.
• Wydatki inwestycyjne – faktury za usługi lub materiały budowlane (z danymi kredytobiorcy), jeśli wkład własny stanowią poniesione koszty budowy.
• Zadatek przed kupnem nieruchomości – oświadczenie o wpłaceniu zadatku podpisane przez obie strony umowy sprzedaży.
• Nieruchomość jako wkład własny – dokument potwierdzający własność (akt notarialny, odpis z księgi wieczystej), operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli planujesz sprzedaż nieruchomości przed wypłatą kredytu, bank poprosi o stosowne oświadczenie.
• Darowizna – umowa darowizny lub oświadczenie darczyńcy oraz potwierdzenie przelewu z konta darczyńcy na konto kredytobiorcy.

Na podstawie przedstawionych dokumentów bank ocenia wiarygodność źródła wkładu własnego, ustala jego wartość i podejmuje ostateczną decyzję kredytową.

Czy wkład własny przepada przy rezygnacji z kredytu mieszkaniowego?

Wkład własny nie przepada, jeśli zrezygnujesz z kredytu przed podpisaniem umowy. Pieniądze pozostają Twoje, ponieważ nie trafiają do banku – stanowią jedynie zabezpieczenie, które masz przygotowane na potrzeby kredytu hipotecznego.

Sytuacja wygląda inaczej, gdy wkład własny stanowi zaliczka lub zadatek wpłacony sprzedającemu.

• Zaliczka zazwyczaj podlega zwrotowi, niezależnie od tego, kto rezygnuje z transakcji – chyba że umowa przedwstępna określa to inaczej.
• Zadatek przepada, jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy z winy kupującego, na przykład z powodu braku kredytu. Jeśli jednak w umowie znajduje się zapis o zwrocie w przypadku nieuzyskania finansowania, właściciel nieruchomości musi pieniądze oddać.

Wskazówka eksperta Expander: Zanim podpiszesz umowę przedwstępną, skonsultuj jej treść ze specjalistą. Ekspert Expander pomoże Ci przeanalizować zapisy, wyjaśni konsekwencje i doradzi, jak zabezpieczyć wkład własny na wypadek rezygnacji z kredytu.

Jak zgromadzić środki na wkład własny?

Planujesz kredyt hipoteczny i potrzebujesz uzbierać środki na wkład własny? Zacznij od stworzenia prostego planu oszczędzania.

1. Policz swoje wydatki i możliwości oszczędzania.
   Sprawdź, ile możesz odkładać co miesiąc, nie rezygnując z najważniejszych potrzeb. Zrób listę stałych opłat i określ kwotę, którą jesteś w stanie przeznaczyć na oszczędności. Dzięki temu łatwo obliczysz, ile czasu zajmie Ci zebranie wymaganego wkładu własnego.
2. Ogranicz niepotrzebne wydatki.
   Zastanów się, z czego możesz zrezygnować – może z kilku subskrypcji, częstszych wyjść do restauracji czy dodatkowych usług, których nie używasz. Nawet drobne kwoty regularnie odkładane mogą w dłuższej perspektywie przynieść wymierne efekty.
3. Korzystaj z kont oszczędnościowych i lokat.
   Zaoszczędzone środki wpłacaj na konto oszczędnościowe z wysokim oprocentowaniem lub rozważ lokatę terminową. W ten sposób Twoje pieniądze będą pracować, a Ty zyskasz dodatkowe odsetki.
4. Szukaj sposobów na zwiększenie dochodów.
   Jeśli chcesz przyspieszyć proces, rozważ wynajem tańszego mieszkania, rozmowę o podwyżce lub podjęcie dodatkowych zleceń. Nawet niewielkie dodatkowe wpływy mogą znacząco skrócić czas potrzebny na zgromadzenie wkładu.

Często zadawane pytania