Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2023

Wreszcie wiadomo, jak zachowywały się ceny mieszkań w 2023 r. w poszczególnych segmentach rynku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niemal w identycznym stopniu zdrożały małe (o 15,3%) i średnie mieszkania (o 15,8%). Zauważalnie słabiej drożały duże lokale, notując wzrost o 12,5%. To prawdopodobnie efekt ograniczenia maksymalnej kwoty „Bezpiecznego kredytu 2%” do 600 000 zł. Rekordowe wzrosty odnotowaliśmy w przypadku średniej wielkości mieszkań w Krakowie, gdzie przeciętna cena za m2 wzrosła aż o 35% r/r (z 10 854 zł do 14 655 zł). W rezultacie ceny w tym segmencie w Krakowie są już bardzo blisko stawek warszawskich. Te informacje skłaniają do refleksji: czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć i kiedy zaczną spadać. Dlatego przedstawiamy czynniki, które będą kluczowe dla rynku w najbliższym czasie.

Na początku stycznia podsumowaliśmy rok 2023. Już wiemy, że był to rok dynamicznych wzrostów. Aktualizacja raportu o dane grudniowe jedynie „podkręciła” i tak już rekordowe wskaźniki. Grudniowy wzrost o 2,69% m/m na pierwszy rzut oka może nie wydawać się duży, ale warto pamiętać, że była to zmiana w ciągu zaledwie jednego miesiąca. Dodając ten element do zmian we wcześniejszych miesiącach 2023 r., uzyskujemy wzrost nie o 13%, jak wynikało z danych listopadowych, ale aż o 16%.

Przyczyną tak mocnych wzrostów w końcówce roku była informacja o wyczerpywaniu się pieniędzy na dopłaty, wypłacane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” (BK2%). Ta informacja spowodowała, że osoby, które planowały skorzystać z programu, rzuciły się do poszukiwania mieszkania, aby jeszcze zdążyć skorzystać z dopłat. Tymczasem na rynku było już niewiele odpowiednich lokali. Skok popytu w sytuacji ograniczonej podaży spowodował mocny wzrost cen.

W ubiegłym roku w programie „Bezpieczny kredyt 2%” największą popularnością cieszyły się mieszkania średniej wielkości, które w naszym raporcie definiujemy jako mające metraż od 35 do 60 m2. Ta popularność wynikała z tego, że wśród uczestników dominowali single (udział około 60%). Ci zwykle kupowali lokale o powierzchni około 50 m2. Większe mieszkania, nieznacznie przekraczające 60 m2, preferowały małżeństwa. Udział par był jednak zdecydowanie mniejszy.

Szalone wzrosty średniej wielkości mieszkań w Krakowie

Wspomniana popularność przełożyła się na ceny średniej wielkości mieszkań, które wzrosły o 15,8% r/r, a więc mocniej niż małe i duże lokale. Rekordzistą w tym segmencie jest Kraków, gdzie tego typu mieszkania zdrożały aż o 35%. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław (23%) i Katowice (23%). Wzrosty poniżej 10% odnotowaliśmy tylko w Gdańsku (4%), Radomiu (6%), Rzeszowie (7%) i Sosnowcu (9%).

Małe mieszkania zdrożały przeciętnie o 15,3% r/r

Wzrost cen małych mieszkań (do 35 m2) również był bardzo mocny i wyniósł 15,3% r/r. Przyczyny wzrostów były bardzo podobne jak w przypadku średniej wielkości lokali. Cieszyły się one dużym zainteresowaniem, ponieważ zwykle spełniały warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Największe podwyżki w tym segmencie również odnotowaliśmy w Krakowie (28%), a na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (24%), Warszawa (23%) i Wrocław (20%). Z kolei najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Rzeszowie (1,6%).

Duże mieszkania zdrożały „tylko” o 12,5%

Segment dużych mieszkań (powyżej 60 m2) był nieco mniej rozgrzany niż małe i średnie lokale, ale wzrosty również były imponujące. Przeciętnie w badanych miastach ceny wzrosły o 12,5%. W tym przypadku również największe wzrosty pojawiły się w Krakowie (24%). Na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (21%), Poznań (20%) i Wrocław (19%). Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Gdyni (0,9%).

Kraków goni Warszawę – tylko 6% różnicy

Opisane mocne wzrosty w Krakowie spowodowały, że ceny w tym mieście bardzo zbliżyły się do poziomu w Warszawie. Szczególnie jest to widoczne w segmencie średniej wielkości mieszkań. Tam różnica w cenie za m2 jest już mniejsza niż 1000 zł. W Warszawie przeciętna cena wynosi bowiem 15 539 zł, a w Krakowie 14 655 zł. W ujęciu procentowym oznacza to, że stolica jest tylko o 6% droższa niż Kraków w segmencie średniej wielkości mieszkań. Dla dużych mieszkań różnica ta wynosi 8%, a dla małych 12%.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. i zmiany od IV kw. 2022 r.

Czy czekają nas dalsze wzrosty cen mieszkań?

Jeśli chodzi o sytuację na rynku w 2024 r., to kluczowe będą trzy elementy: poziom stóp procentowych, poziom wynagrodzeń oraz ostateczny kształt programu „Mieszkanie na start”. Obecnie wydaje się, że wszystkie te czynniki mogą stymulować rynek i prowadzić do dalszego wzrostu cen w dużych miastach.

Obniżki stóp procentowych poprawią dostępność kredytów hipotecznych, podniosą dostępną kwotę i obniżą raty. Kluczowe będzie jednak to, jak mocne będą te obniżki. Tu jednak istnieją duże rozbieżności w ocenach. Kontrakty terminowe FRA przewidują, że pod koniec roku stopy procentowe mogą wynosić około 5%. To oznaczałoby zauważalną poprawę parametrów kredytów hipotecznych. Wciąż jednak oprocentowanie byłoby dość wysokie, ponieważ spadłoby prawdopodobnie do około 6,5%. Należy jednak dodać, że są też prognozy mówiące o tym, że w tym roku stopy mogą pozostać bez zmian.

Para z minimalnym wynagrodzeniem dostanie około 400 000 zł kredytu
Ceny mieszkań i ruch na rynku w dużej mierze zależą również od poziomu wynagrodzeń oraz od tego, ile osób stać na zakup mieszkania. W tym roku wynagrodzenia mają nadal rosnąć. Szczególnie będzie to zauważalne w przypadku wynagrodzenia minimalnego, którego kwota netto wzrosła od stycznia do 3221 zł, czyli aż o 18% r/r. W rezultacie para z takimi dochodami ma łączny dochód 6 442 zł. Jeśli nie mają dzieci, to w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt (standardowy, bez dopłat) na około 400 000 zł. Rosnące wynagrodzenia również będą czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań.

Czy Mieszkanie na start podbije ceny mieszkań?

Dalszemu wzrostowi cen może sprzyjać także wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie na start”. Obecnie trudno jeszcze ocenić jego wpływ. Znamy bowiem tylko wstępne założenia, które mogą się jeszcze zmienić. Znane dziś parametry wydają się być nieco bardziej restrykcyjne niż w przypadku poprzednika, czyli „Bezpiecznego kredytu 2%”. Ewentualne wzrosty nie powinny więc już tak duże.

Szczególnie wyraźnie różnicę widać w przypadku singli, którzy byli największą grupą uczestników poprzedniego programu. W „Bezpiecznym kredycie 2%” dopłaty mogli otrzymać do kwoty kredytu wynoszącej 500 000 zł. W nowym programie dopłaty dla tej grupy mają być wypłacane tylko do kwoty kredytu wynoszącej 200 000 zł. Przy wyższej kwocie nadwyżka będzie oprocentowana jak zwykły kredyt.

W przypadku par wspomniany limit ma być dużo wyższy niż dla singli i ma wynieść 400 000 zł. Z drugiej jednak strony będzie zdecydowanie mniejszy niż 600 000 zł, które obowiązywało w BK2%. Programy mają jednak wiele różnic (poziom oprocentowania, limity dochodowe itp.). Wynik porównania z poprzednim programem będzie więc bardzo różny w zależności od sytuacji uczestnika.

To co wydaje się prawdopodobne – z nowego programu zapewne częściej będą korzystać pary niż single. To z kolei przeniesie popyt z mieszkań małych i średnich na średnie i duże.

Różnice między „Bezpiecznym kredytem 2%”, a „Mieszkaniem na start”

Czy jest szansa na spadek cen mieszkań?

W najbliższym czasie możliwy wydaje się jedynie niewielki spadek cen, ale tylko w części miast, gdzie były bardzo mocne wzrosty. Ponadto szansa na to może się pojawić raczej w pierwszej połowie roku, kiedy popyt będzie mniejszy. Warto jednak dodać, że kryzysy zwykle przychodzą niespodziewanie. Bardzo trudno jest je przewidzieć. Czynnikiem, który mogłyby doprowadzić do znaczących spadków cen mieszkań jest np. znaczący wzrost bezrobocia wywołany szybkim rozwojem sztucznej inteligencji. Bardziej prawdopodobne jest jednak to, że jeśli dojdzie do mocnych spadków, to wywoła je jakiś inny, wcześniej niezauważony lub ignorowany czynnik.

Tags: kredyt na start, mieszkanie na start, bezpieczny kredyt 2%, ceny mieszkań

Mieszkanie na start – ile wyniesie rata?

Założenia programu „Mieszkanie na start” powodują, że wysokość raty i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku różnych czynników. Po pierwsze, ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kwoty kredytu 400 000 zł, rata singla może wynieść 2 773 zł, pary 1 833 zł, a rodziny z 3 dzieci 1 333 zł. Inne czynniki, które wpływają na wysokość raty, to dochód uczestnika programu, kwota kredytu czy miejsce, w którym będzie zlokalizowane kupowane mieszkanie. Zobacz ile wyniesie rata w Twoim przypadku – kalkulator mieszkanie na start

Warto zacząć od tego, że kredyt oferowany w ramach programu „Mieszkanie na start” będzie zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż zwykły kredyt hipoteczny. Trudniej jest go porównać do „Bezpiecznego kredytu 2%”, który funkcjonował do końca ubiegłego roku. Choć oprocentowanie w nowym programie będzie niższe, to wynik porównania byłby bardzo różny w zależności od kilku czynników – kwoty kredytu, rodzaju wnioskodawcy, miasta, w którym znajdowałaby się kupowana nieruchomość, czy wysokości uzyskiwanego dochodu. Ograniczymy się więc do porównania rat kredytu na start i zwykłego kredytu hipotecznego.

Najwyższe dopłaty dla rodzin z dziećmi

Program „Mieszkanie na start” będzie najbardziej hojny dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci. Będzie pozwalał uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0%) na pierwsze 10 lat spłaty. Dopiero od 11 roku dopłaty mają się skończyć i zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie.

Oczywiście takie rodziny zwykle mają już mieszkanie lub dom. W ich przypadku kredyt będzie można jednak przeznaczyć na zmianę nieruchomości, np. na zakup większego mieszkania.

Jeśli taka rodzina zaciągnie kredyt na 400 000 zł, to rata w okresie dopłat wyniesie tylko 1 333 zł. Dla porównania, rata zwykłego kredytu hipotecznego wyniosłaby ok. 3 713 zł. Byłaby więc ponad 2-krotnie wyższa. Z kolei suma dopłat w okresie 10 lat wyniosłaby 228 956 zł.

Raty i sumy dopłat dla kredytu 400 000 zł

(gdy dochód mieści się w limicie, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Dopłata dla singla będzie najniższa

Z kolei najmniejsze korzyści z „Mieszkania na start” uzyskają single. Najmniejsze, to znaczy niższe niż dla rodzin z dziećmi czy par, ale warunki wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. W tym przypadku będą naliczane odsetki, ale bardzo niskie. Dopłaty mają obniżać oprocentowanie ich kredytów do 1,5%, a więc jeszcze niższego poziomu niż dla „Bezpiecznego kredytu 2%”. Zaletą w porównaniu do starego programu będzie również to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczała tylko zdolność kredytowa uczestnika.

Wysokość dopłat dla singli będzie jednak limitowana. Dopłaty w pełnej wysokości otrzymają tylko, jeśli dochód i kwota kredytu nie przekroczą odpowiednio 10 000 zł brutto i 200 000 zł (dalej opiszemy wyjątki od tej zasady). Zacznijmy od osoby, której dochody mieszczą się w limicie i która chce pożyczyć 200 000 zł. Dopłaty będą więc wypłacane w pełnej wysokości. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 917 zł, a suma dopłat 90 428 zł. Dla porównania, pierwsza rata zwykłego kredytu wynosiłaby 1 857 zł.

Niższe dopłaty w przypadku przekroczenia dochodu

Gdyby jednak dochód singla był wyższy, to dopłaty zostałyby zmniejszone. Dla przykładu, przy takiej samej kwocie kredytu (200 000 zł), ale w przypadku dochodu wynoszącego 11 000 zł brutto, dopłaty zostaną pomniejszone o 500 zł miesięcznie. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby 1 417 zł, a suma dopłat już tylko 30 428 zł. Z kolei przekroczenie limitu dochodu o 2 000 zł całkowicie odebrałoby prawo do dopłat.

Przy okazji warto dodać, że limity dla par i rodzin z dziećmi są wyższe i wynoszą:
10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.

Raty i sumy dopłat w przypadku przekroczenia limitu dochodu

(kwota kredytu 200 000 zł, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Zmniejszenie wysokości dopłat wystąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 000 zł. Są jednak od tej zasady wyjątki. W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego) są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit może wynieść 240 000 zł.

Załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową sytuacją, czyli singiel kupuje mieszkanie w takim miejscu, w którym limit wynosi 200 000 zł, a jego dochody są niższe niż 10 000 zł brutto. Kredyt na start chce jednak zaciągnąć na 400 000 zł. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł.

Suma dopłat będzie więc dokładnie taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 000 zł. Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż dla zwykłego kredytu na 400 000 zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu na start, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi.

Dopłaty dla pary

Skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. do pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 000 zł. Choć ich oprocentowanie również wyniesie 1,5%, to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż dla singla, a suma dopłat znacznie wyższa. Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Z kolei suma dopłat wyniesie 180 856 zł, a więc będzie dokładnie dwukrotnie wyższa.

Warszawa, a inne miasta

Oprócz poziomu dochodu i rodzaju wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wspomnieliśmy już, że w zależności od poziomu cen w danym mieście, limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit ma wynosić 480 000 zł.

Załóżmy, że dwie pary chcą skorzystać z programu „Mieszkanie na start” i zaciągnąć kredyt na 600 000 zł. Jedna z nich chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 000 zł, a w drugim do 400 000 zł.

Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

x

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Dopłaty dla pary

Warszawa, a inne miasta

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

Założenia do wyliczeń

We wszystkich przypadkach przyjęliśmy okres kredytowania wynoszący 25 lat. Wyliczając sumę dopłat, przyjęliśmy, że przez cały okres 10 lat oprocentowanie standardowe wynosiłoby 7,14%. Należy też dodać, że wyliczeń dokonaliśmy na podstawie dostępnych obecnie informacji o programie. Te mają dość ogólny charakter i założenia mogą się jeszcze zmienić.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: Kredyt 0%, kredyt na start, mieszkanie na start, bezpieczny kredyt 2%

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2023 i podsumowanie 2023 r.

Na rynku najmu rok 2023 był dużo spokojniejszy niż obfitujący w ogromne wzrosty rok 2022. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od grudnia 2022 r. do listopada br. stawki najmu przeciętnie wzrosły o niecałe 2%. Znaczące podwyżki miały miejsce tylko w trzech miastach – Rzeszowie (10%), Białymstoku (7%) i Sosnowcu (6%). Zaskakujący był listopad, kiedy spodziewana była kontynuacja, a nawet nasilenie tendencji spadkowej z poprzednich dwóch miesięcy. Spadki nie nadeszły ponieważ wciąż nie widać wysypu ofert wynajmu mieszkań dotychczas zajmowanych przez uczestników programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Dzięki temu programowi, był to wyjątkowo dobry rok dla osób, które chciały przenieść się z mieszkania najmowanego do własnego. Nawet w listopadzie, czyli już po mocnych wzrostach cen mieszkań, rata takiego preferencyjnego kredytu była od 83 zł do 517 zł niższa niż koszt najmu.

W tym roku na rynku najmu nie było już tak spektakularnych wydarzeń jak ubiegłoroczny napływ uchodźców z Ukrainy, który wywołał wzrost stawek najmu aż o 23%. Spokój nie wystarczył jednak, żeby koszty najmu wróciły do wcześniejszych poziomów. W większości badanych przez nas miast obserwowaliśmy wręcz dalsze, choć niewielkie wzrosty. Od grudnia 2022 r. do listopada br. podwyżki pojawiły się aż w 11 z 17 badanych przez na miast. W większości przypadków wzrosty były jednak bardzo niewielkie, więc średnia zmiana wyniosła tylko 1,8%. Wzrost jest tak niewielki, że w styczniu, gdy poznamy dane za grudzień, może się okazać, że rok zakończy się przewagą spadków.

Przypomnijmy bowiem, że jesień przyniosła przeceny. Spadki stawek najmu odnotowaliśmy we wrześniu (-1,06% m/m) i październiku (-0,48% m/m). Z kolei w listopadzie zamiast spodziewanych dalszych spadków była stabilizacja. Średnia co prawda minimalnie spadła (-0,14% m/m), ale z drugiej strony wzrosty odnotowaliśmy w dziewięciu miastach, a spadki tylko w ośmiu.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to w porównaniu z sierpniem największe spadki odnotowaliśmy w Gdyni (-9,3%), Gdańsku (-8,6%) oraz Łodzi (-6,2%). W pierwszych dwóch miastach sytuacja jest dość typowa. Są to miasta popularne wśród turystów, gdzie latem stawki wyraźnie rosną, a później wracają do niższych poziomów. Z kolei w Łodzi faktycznie wygląda to na korektę wynikającą z nadmiaru mieszkań na wynajem w stosunku do liczby najemców i nadmiernego wzrostu stawek.

Przeciętny miesięczny koszt najmu m2 mieszkania
(bez opłat licznikowych i administracyjnych)

Liczba ogłoszeń na razie nie rośnie

Sytuacja w listopadzie była zaskoczeniem ponieważ wydawało się, że w tym okresie będzie już widać efekty licznych przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnych, w związku z ogromną popularnością programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Tymczasem spadki wyhamowały, a liczba nowych, unikalnych ogłoszeń nie wzrosła, lecz zachowała się jak co roku. Po wzroście, który zwykle ma miejsce przed rozpoczęciem roku akademickiego (we wrześniu było 45 tys.), liczba ogłoszeń spadła do poziomu z czerwca (33 tys.).

To był wyjątkowo dobry rok na zamianę najmowanego mieszkania na własne

Znaczące wzrosty stawek najmu, jakie pojawiły się w 2022 r. sprawiły, że wiele osób chciało jak najszybciej przenieść się do własnego mieszkania. Niestety zwykle nie było to możliwe. Podwyżki stóp procentowych i zmiany w regulacjach sprawiły, że kredyty hipoteczne były niemal niedostępne dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Sytuacja drastycznie poprawiła się dopiero w lipcu tego roku, gdy ruszył program „Bezpieczny kredyt 2%”.

Program zdecydowanie podniósł zdolność kredytową i obniżył wysokość raty. W naszym sierpniowym raporcie wyliczyliśmy, że w przypadku mieszkania o powierzchni 42 m2 rata preferencyjnego kredytu była (w zależności od miasta) niższa niż koszt najmu od 166 zł do nawet 699 zł miesięcznie. Niestety od tego czasu wzrosły ceny mieszkań i korzyści się zmniejszyły. W listopadzie te różnice wynosiły od 83 zł w Toruniu do 517 zł w Sosnowcu. Wciąż preferencyjny kredyt był bardziej opłacalny niż najem, ale część korzyści przejęli deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym.

Warto też dodać, że wzrost cen mieszkań sprawił, że za maksymalną kwotę bezpiecznego kredytu (600 tys. zł) i bez wkładu własnego nie da się już kupić 42 m2 po przeciętnej cenie w Warszawie i Krakowie. Konieczny jest wkład własny lub zmniejszenie wielkości mieszkania. Dlatego brakuje tych miast w poniższym wyliczeniu.

Porównanie raty „Bezpiecznego kredytu 2%” i kosztu najmu
(kredyt bez wkładu własnego, na 30 lat, mieszkanie 42 m2)

Fala przeprowadzek dopiero w przyszłym roku?

Nie powinno więc dziwić, że program cieszył się tak wielką popularnością. Według ZBP do 14 grudnia w ramach „Bezpiecznego kredytu 2%” przyznano już ponad 52 tysiące kredytów. Niestety nie ma danych na temat tego, jak wielu uczestników programu mieszkało dotychczas w najmowanych mieszkaniach. Można jednak podejrzewać, że udział był znaczący, ponieważ korzystali z niego młodzi ludzie, którzy nigdy wcześniej nie posiadali domu ani mieszkania. Skoro program wystartował w lipcu, to można było się spodziewać, że pod koniec roku ruszy fala przeprowadzek do własnych mieszkań.

Wspominaliśmy już jednak, że w danych na temat liczby wystawianych ogłoszeń o wynajmie na razie tej fali nie widać. Opóźnienie w przeprowadzkach może wynikać z tego, że rozpatrywanie wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%” w lipcu, sierpniu i wrześniu szło dość wolno. Wypłaty wielu kredytów przesunęły się więc na jesień. Poza tym znaczna część kupionych mieszkań nie była jeszcze skończona i wciąż trwa ich budowa lub prace wykończeniowe. Do tego dochodzi okres wypowiedzenia umowy najmu. To wszystko może sprawić, że falę przeprowadzek zobaczymy dopiero w przyszłym roku.

Co czeka rynek najmu w 2024 r.

Fala przeprowadzek z mieszkań najmowanych do własnych będzie miała zapewne znaczący wpływ na rynek najmu w przyszłym roku. Może nastąpić wysyp ofert wynajmu, znacząco przewyższający popyt. W związku z tym w pierwszej połowie roku prawdopodobny jest spadek stawek najmu.

Jest jednak również druga strona medalu. Istnieje obawa, że ponownie trudno będzie o takie przeprowadzki tym, którzy nie skorzystali z programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Pula pieniędzy na dopłaty na 2024 r. została już wykorzystana. Z kolei zapowiedzi ze strony nowego rządu są bardzo ogólne i nie ma pewności czy w przyszłym roku będzie funkcjonował program wsparcia w zakupie pierwszego mieszkania. Dodatkowo stopy procentowe najprawomocniej przez większość przyszłego roku zostaną na obecnym poziomie. Dlatego po fali przeprowadzek znów może dojść do kumulacji osób, które będą czekały na możliwość zakupu swojego mieszkania. W takiej sytuacji nadwyżka podaży na rynku najmu byłaby stopniowo zmniejszana.

Rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem spadła do 5% netto

Na koniec informacje dla osób, które rozważają inwestycję w mieszkanie na wynajem. Mocne wzrosty cen mieszkań w połączeniu z nieznacznymi podwyżkami stawek najmu spowodowały, że rentowność nowych inwestycji nieco spadła. Biorąc pod uwagę dane z listopada, średnia rentowność w badanych przez nas miastach wyniosła 5% netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty bankowej wynoszącego 6,17%. Dla porównania w grudniu ubiegłego roku było to 5,48% (odpowiednik 6,76%).

Wyliczenia dotyczą zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest zamieszkane przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględnia dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkane przez 12 m-cy w roku)

Tags: wynajem, bezpieczny kredyt 2%, najem

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, listopad 2023

W październiku sytuacja na rynku nieruchomości zaczęła się nieco uspokajać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że po raz pierwszy odkąd funkcjonuje „Bezpieczny kredyt 2%” wzrosła liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży w badanych przez nas miastach (z 99 617 do 103 823). Ofert przybywało więc szybciej niż wycofano ze względu na sprzedaż mieszkania. Końcówka roku z pewnością przyniesie jednak kolejny boom na rynku. Kończą się bowiem pieniądze na dopłaty z „Bezpiecznego kredytu 2%”, co powoduje, że wiele osób przyspiesza decyzje o zakupie. Z kolei w zakresie zwykłych kredytów hipotecznych uwagę zwraca wzrost oprocentowania. Średnia stawka stała wzrosła z 7,31% do 7,53%. Warte odnotowania są również dane GUS, z których wynika, że najprawdopodobniej 2023 r. będzie już piątym z kolei rokiem z ponad 200 tys. mieszkań oddanych do użytkowania.

W październiku ponownie dominowały wzrosty cen mieszkań. Przewaga nie była już jednak tak druzgocąca jak we wrześniu, kiedy wzrosty odnotowaliśmy aż w 15 z 17 miast. Tym razem mamy 11 miast, w których cena wzrosła, 5 w których spadła i jedno (Szczecin), w którym cena pozostała na poziomie sprzed miesiąca. W danych miesięcznych uwagę szczególnie zwracają duże spadki w Katowicach (-10% m/m) i Sosnowcu (-8% m/m).

Iluzja spadku cen

Wbrew pozorom przyczyną opisanej sytuacji nie jest załamanie na rynku w tych dwóch miastach. Kluczowe znaczenia miała proporcja ogłoszeń z rynku pierwotnego (dużo droższych) względem ogłoszeń z rynku wtórnego (tańszych). W ostatnich miesiącach te proporcje we wspomnianych miastach mocno się zmieniały. Najpierw wzrósł udział ogłoszeń dotyczących nowych mieszkań przez co latem obserwowaliśmy znaczące wzrosty przeciętnej ceny. Z kolei w październiku z puli ogłoszeń zniknęło wiele nowych, czyli droższych mieszkań, a zostały głównie starsze i tańsze. To spowodowało iluzję gwałtownych spadków cen.

Taniej niż przed rokiem tylko w Gdańsku

Co ciekawe pomimo tak dużego spadku w październiku Katowice są na drugim miejscu (po Krakowie) pod względem wzrostu cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy. W porównaniu z październikiem 2022 r. mieszkania w Krakowie zdrożały o 27%, a w Katowicach o 21%. Na kolejnych miejscach są Wrocław (19%), Warszawa (17%) i Poznań (17%). Jedynym miastem, w których ceny były niższe niż przed rokiem jest Gdańsk (-0,8%). Przeciętny wzrost cen w 17 badanych miastach wyniosły średnio 11% r/r.

Przeciętne ceny mieszkań w październiku 2023 r.

Niespodziewanie wzrosła liczba aktywnych ogłoszeń

Warto też dodać, że w październiku w badanych miastach dodano 42 293 nowe unikalne ogłoszenia o sprzedaży mieszkań, czyli o 14% więcej niż we wrześniu. Z kolei liczba wszystkich aktywnych unikalnych ogłoszeń (103 823) w badanych miastach wzrosła po raz pierwszy odkąd funkcjonuje program „Bezpieczny kredyt 2%”. Można więc postawić hipotezę, że w październiku rynek spowalniał i podaż zaczynała przeważać popyt.

Ceny transakcyjne również rosły, ale mniej niż ofertowe

Warto też wspomnieć o opublikowanych niedawno danych NBP na temat cen mieszkań. Dane dotyczą III kw., więc uśredniają ceny z lipca, sierpnia i września. Nie zawierają natomiast jeszcze cen z października. Są jednak niezwykle ciekawe ponieważ mamy tu dane transakcyjne z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Nie ma więc tak wielu zakłóceń jak w przypadku danych o cenach ofertowych.

Te dane potwierdzają tendencję wzrostu cen mieszkań, ale zmiany są mniejsze niż mogło się to wydawać na podstawie cen ofertowych. W porównaniu do poziomu przed rokiem ceny nowych mieszkań wzrosły w 15 z 17 miast, dla których NBP publikuje dane. Na rynku wtórnym jest to 12 z 17 miast. Średnia zmiana wynosi natomiast 6,1% /r/ dla nowych mieszkań i tylko 3,6% na rynku wtórnym. Przypomnijmy, że w naszym poprzednim raporcie informowaliśmy, że ceny ofertowe we wrześniu były o 11% wyższe niż w styczniu.

Takie różnice miedzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi to jednak nic niezwykłego. Dla przykładu ogłoszenia ze zbyt wysoką ceną może przez kilka miesięcy pojawiać się w statystykach cen ofertowych i zawyżać średnią. Nigdy może jednak nie pojawić się w statystykach cen transakcyjnych. Zwykle pojawia się tam dopiero, gdy cena zostanie obniżona lub gdy ceny innych mieszkań podskoczą do takiego poziomu.

Ponadto ceny transakcyjne nieraz są pochodną ofert z wcześniejszych okresów. Szczególnie jeżeli mamy do czynienia z zakupem na kredyt. Tak więc na przykład część transakcji z lipca i sierpnia, to często finalizacja decyzji zakupowych mieszkań, które stanowiły oferty we wcześniejszych miesiącach, często w II kw 2023 r., W przypadku rynku pierwotnego ten „poślizg” może stanowić nawet kilka kwartałów.

Przeciętne ceny transakcyjne w III kw. 2023 i ich zmiany roczne danych wg. NBP

W budowie jest 810 tys. mieszkań

Kolejną ciekawostką z rynku nieruchomości są dane GUS, na temat liczby mieszkań oddanych do użytkowania. Od stycznia do października było to nieco ponad 180 tys. mieszkań, co oznacza, że 2023 rok będzie prawdopodobnie piątym z rzędu rokiem, w którym przekroczona zostanie granica 200 tys. nowych mieszkań. Nieźle wyglądają też perspektywy na przyszły rok. W budowie pozostaje bowiem 810 tys. mieszkań, czyli tylko o 5,8% mniej niż przed rokiem.

Kończą się pieniądze na dopłaty

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest zbliżające się wielkimi krokami wstrzymanie przyjmowania wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”. Zainteresowanie programem było tak duże, że w dużej mierze został już wykorzystany limit pieniędzy na przyszłoroczne dopłaty. Według ZBP do 23 listopada wykorzystano już 745 mln zł z 941 mln zł przeznaczonych na dopłaty w latach 2023-2024. Wyliczenia nie uwzględniają jednak wniosków będących w tracie rozpatrywania oraz tych, które zostaną złożone do końca roku. Biorąc to pod uwagę istnieje duże ryzyko, że na początku przyszłego roku przyjmowanie nowych wniosków zostanie wstrzymane.

Obawy spowodowane wstrzymaniem programu spowodowały, że popyt na preferencyjny kredyt ponownie się ożywił. Konstrukcja programu powoduje, że gwarancję otrzymania kredytu z dopłatą mają tylko osoby, które złożą kompletny wniosek do 31 grudnia. Po tym terminie szanse są niewielkie. W przyszłym roku może nie być już pieniędzy na dopłaty, a w kolejnych latach nie ma pewności czy program nadal będzie działał. Dlatego obserwujemy teraz nerwowe reakcje osób, które planowały skorzystać z programu w dalszej przyszłości. Przyspieszają decyzje o zakupie ponieważ obawiają się, że to ostania szansa na uzyskanie wsparcia.

Niemal wszystkie banki podwyższyły oprocentowanie kredytów hipotecznych
Nienajlepsze informacje mamy dla osób, które planują zaciągnąć zwykły kredyt hipoteczny. W porównaniu z październikiem niemal wszystkie banki podwyższyły stawki oprocentowania. Wynika to z faktu, że zmieniły się prognozy dotyczące tego, co będzie działo się ze stopami procentowymi w najbliższych miesiącach. W październiku prognozowano, że nadal będą spadały. Stawka WIBOR 3M nieustannie spadła. Po listopadowej decyzji RPP o utrzymaniu stóp na wcześniejszym poziomie prognozy się zmieniły.

Obecnie dominuje pogląd, że w tym roku i przez większość 2024 r. stopy procentowe mogą pozostać na obecnym poziomie. To spowodowało, że stawka WIBOR 3M podskoczyła z 5,62% (8 listopada) do 5,83%. W rezultacie wzrosło oprocentowanie zmienne w ofertach tego rodzaju kredytów. Banki podwyższyły też poziom oferowanego oprocentowania stałego. Średnia stawka dla kredytu z wysokim wkładem własnym (ponad 20%) wzrosło z 7,31% do 7,53%.

Oprocentowanie stałe dla kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 tys. zł, wkład własny powyżej 20%, klient bez relacji z bankiem)

Najlepsza stawka to teraz 7%

Największą podwyżkę wprowadził Santander, w którym oprocentowanie wzrosło z 6,62% do 7,51%. Oprócz niego oprocentowanie poniżej 7% oferowały jeszcze Alior Bank i Citi Bank. Po podwyżkach pierwszy ofertuje 7,19%, a drugi 7,8%. Najniższą stawkę można znaleźć w BNP Paribas i jest to równo 7% (w przypadku skorzystania z konta, zapewnienia na nie wpływu 2500 zł miesięcznie, zgody na e-korespondencję i przystąpienia do ubezpieczenia w pakiecie podstawowym). Dla ścisłości dodajmy jednak, że przy wyższym cross-sellu (zakup wielu produktów dodatkowych) niż ten, jaki założyliśmy w naszym zestawieniu, wciąż można liczyć na pojedyncze oferty z oprocentowaniem nieco poniżej 7%.

Przyszłość jest niepewna

Jeśli chodzi o przyszłość, to obecnie wydaje się, że po gorącej końcówce roku zobaczymy ochłodzenie nastojów, ponieważ skończą się pieniądze na dopłaty z „Bezpiecznego kredytu 2%”. Bardzo trudno jest jednak stawiać jakiekolwiek prognozy. Nie ma bowiem pewności czy nowa władza wprowadzi nowy program wsparcia dla kupujących pierwsze w życiu mieszkanie, a jeśli tak, to jaki. Trudno też przewidzieć co dalej będzie się działo z poziomem stóp procentowych.

Tags: bezpieczny kredyt 2%, ceny mieszkań

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2023

Na rynek najmu powróciły spadki stawek. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że we wrześniu w porównaniu z sierpniem spadły o 1%. Przyczyną jest wysyp ofert kierowanych do studentów. Studenci zwykle porównują jednak stawki z poziomem, jaki płacili w poprzednim roku akademickim. W tym ujęciu mamy wzrost kosztu najmu o 2,5%. Zmiany na tym rynku są jednak minimalne w porównaniu do tego, co dzieje się w ostatnim czasie z cenami mieszkań. Ich wzrosty są tak mocne, że wymuszają zaciąganie zdecydowanie wyższych kredytów, co ogranicza korzyści z przeprowadzki z najmowanego do własnego mieszkania. Od lipca roczna korzyść z przeprowadzki spadła z 5 503 zł do 3 703 zł.

W III kwartale na rynku najmu kluczowy jest wrzesień. Co roku w tym miesiącu obserwujemy zdecydowany wzrost zarówno popytu jak i podaży. Kumuluje się wtedy popyt ze strony studentów, którzy szukają mieszkań na kolejny rok akademicki. Jednocześnie wystawianych jest w tym czasie wiele ogłoszeń o wynajmie, które są kierowane właśnie do tej grupy. Tak było również w tym roku. Liczba aktywnych ogłoszeń w 17 badanych przez nas miastach wyniosła we wrześniu aż 76 tysięcy, czyli w ciągu zaledwie dwóch miesięcy przybyło ponad 10 tysięcy ogłoszeń.

Po trzech miesiącach wzrostów stawki w ogłoszeniach spadły. We wrześniu były o 1,06% niższe niż w sierpniu. Największe spadki zaobserwowaliśmy w Sosnowcu (-6,3%), Gdyni (-5.9%), Katowicach (-3,7%) i Gdańsku (-3,1%). Tylko w 4 z 17 badanych miast stawki były wyższe niż w sierpniu. Były to Radom (+7,9%), Rzeszów (+2,4%), Częstochowa (+1,4%) oraz Bydgoszcz (+0,5%).

Gdy jednak w porównaniu uwzględnimy dłuższy okres, to przeważają niewielkie wzrosty stawek najmu. Od stycznia stawki wzrosły przeciętnie o 1,3%, a w porównaniu do poziomu sprzed roku o 2,5%.

Małe drożeją, duże tanieją

Dane kwartalne pokazują jednak, że wspomniane wzrosty nie dotyczą wszystkich segmentów rynku. Nieznacznie drożeje najem małych mieszkań, czyli o powierzchni do 35 m2. W III kwartale koszt najmu takich lokali wzrósł o 2,5% w porównaniu z I kw. 2023 r. i o 1,7% od III kw. 2022 r. Z kolei najem dużych mieszkań tanieje. Tu analogiczne zmiany to -4,2% i -2,2%. Najbardziej skomplikowana sytuacja występuje w przypadku lokali średniej wielkości. Tutaj w poszczególnych kwartałach mieliśmy zarówno niewielkie wzrosty jak i niewielkie spadki. W sumie stawki najmu są tam jednak zbliżone do poziomu sprzed roku.

Koszty najmu m2 w III kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany

Możliwe dalsze spadki stawek najmu

W kolejnych miesiącach bardziej prawdopodobne wydają się spadki stawek najmu. Popyt będzie się bowiem kurczył ze względu na program „Bezpieczny kredyt 2%”, który wielu osobom umożliwia przeprowadzkę z mieszkania najmowanego do własnego. Z danych ZBP wynika, że do 19 października podpisano 24 tysiące umów na preferencyjne kredyty. Ponadto wiele wniosków wciąż czeka na rozpatrzenie i nadal składane są kolejne. Zakupione za preferencyjne kredyty mieszkania są obecnie przygotowywane do zamieszkania i „za chwilę” prawdopodobnie ruszy fala przeprowadzek. Mocny spadek popytu przy solidnej podaży mieszkań na wynajem prawdopodobnie zaowocuje spadkiem stawek najmu.

Kurczy się oszczędność z przeprowadzki do własnego mieszkania
Niestety korzyść z przeprowadzki z najmowanego mieszkania do własnego, kupionego za kredyt z dopłatą, jest coraz mniejsza. To wynik mocnych wzrostów cen mieszkań. W lipcu średnia różnica między stawką najmu i ratą dla mieszkania o powierzchni 40 m2 wynosiła 465 zł miesięcznie (5 503 zł rocznie). We wrześniu było to już 309 zł miesięcznie (3 703 zł rocznie). Wciąż więc taka przeprowadzka była bardzo opłacalna, ale ta korzyść wyraźnie się zmniejszyła.

Największe niekorzystne zmiany zaszły w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku i Gdyni, gdzie miesięczna korzyść z przeprowadzki zmniejszyła się o ponad 200 zł miesięcznie. Dla przykładu w Krakowie przeprowadzka w lipcu dawała oszczędność 223 zł miesięcznie (3 873 zł rocznie). Z kolei ci, który zakupu mieszkania za preferencyjny kredyt dokonali we wrześniu zaoszczędzą na tym już tylko 34 zł miesięcznie (403 zł rocznie).

Jedynymi miastami, w których opłacalność przeprowadzki poprawiła się od lipca są Częstochowa i Radom. W pierwszym korzyść wynosi 395 zł miesięcznie, czyli 60 zł więcej niż w lipcu. W Radomiu jest to 423 zł miesięcznie, czyli o 38 zł więcej niż w lipcu.

Porównanie raty „Bezpiecznego kredytu 2%” i kosztu najmu
(kredyt bez wkładu własnego, na 30 lat, mieszkanie 40 m2)

Spada rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem
W 2023 r., szczególnie od połowy roku, konsekwentnie pogorszają się wskaźniki rentowności wynajmu. Wynika to z pogarszającej się relacji przychodów z najmu (które maleją) do cen mieszkań (które dynamicznie rosną). W przypadku małych mieszkań średnia rentowność netto (uwzględniająca podatki i wszystkie koszty) spadła z 5,9% do 5,7%. Dla średniej wielkości mieszkań by to spadek z 5,5% do 5%. Z kolei dla dużych lokali rentowność spadła z 4,9% do 4,3%. Są to stawki odpowiadające oprocentowaniu lokaty z oprocentowaniem 7% (małe lokale), 6,1% (średnie) i 5,4% (duże).

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajem przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty
(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: bezpieczny kredyt 2%, najem, wynajem

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, październik i III kw. 2023

Ceny mieszkań rosną coraz szybciej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że tylko we wrześniu wzrosły przeciętnie o 2%, a od stycznia aż o 11%. Rekordowe poziomy cen odnotowaliśmy w 10 z 17 badanych miast. Największa „gorączka” panuje w Katowicach i Krakowie, gdzie ceny mieszkań są o ponad 20% wyższe niż na początku roku. Winą za te wzrosty jest obarczany program „Bezpieczny kredyt 2%”. Jest to jednak pewne uproszczenie. W rzeczywistości sytuacja jest bardziej skomplikowana.

Analizę zaczniemy od danych miesięcznych, które w obecnej sytuacji są ciekawsze niż kwartalne. Wrzesień był ósmym z rzędu miesiącem, kiedy przeciętne ceny mieszkań rosły w analizowanych przez nas miastach. W porównaniu z sierpniem podwyżki pojawiły się aż w 15 z 17 miast. Te podwyżki w 10 miastach spowodowały ustanowienie nowego rekordu. Taka sytuacja miała miejsce w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Rzeszowie, Warszawie i Wrocławiu. Dla przykładu w Katowicach i Białymstoku po raz pierwszy przeciętna cena przekroczyła 9000 zł za m2, a w Łodzi pierwszy raz pokonała 8000 zł za m2.

Ogromne wrażenie robią dane na temat zmian cen od stycznia, czyli w ciągu zaledwie 8 miesięcy. W tak krótkim czasie ceny wzrosły przeciętnie o 11%. Rekordzistami są Katowice (27%) i Kraków (+23%). Z kolei najmniejsze wzrosty (o 5%) wystąpiły w Radomiu, Gdańsku i Sosnowcu. Wśród 17 badanych miast nie ma ani jednego, w którym przeciętna cena byłaby niższa niż w styczniu.

Przeciętne ceny mieszkań we wrześniu 2023 r.

Jakie mieszkania najmocniej drożały?

Przeanalizowaliśmy również dane kwartalne, które pozwalają sprawdzić zmiany cen w poszczególnych segmentach rynku – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2). Okazuje się, że najmniejsze wzrosty dotyczyły małych lokali. W III kw. 2023 r. były przeciętnie o 3,11% droższe niż w II kw. 2023 r. Z kolei duże zdrożały o 5,24%, a te średniej wielkości o 5,09%. Z kolei patrząc na zmiany od I kw. 2023 r. największe wzrosty (8,8%) dotyczyły mieszkań średniej wielkości. Dla dużych wzrost jest tylko nieznacznie niższy (8,3%). Również w tym przypadku najwolniej drożały małe lokale (7,1%).

Rekordowe kwoty kredytów hipotecznych

Coraz wyższe ceny mieszkań powodują, że do ich zakupu potrzeba coraz wyższych kredytów. Z najnowszych danych BIK wynika, że średnia kwota dla kredytów udzielonych we wrześniu wzrosła do rekordowego poziomu 395 tys. zł. Liczba kredytów udzielonych w tym czasie wzrosła do 18,1 tysiąca. Można więc powiedzieć, że sprzedaż kredytów powróciła do „normalnych” poziomów. Dla porównania od sierpnia 2022 do lutego 2023 było to nieco ponad 6 tysięcy kredytów miesięcznie.

Są dwie główne przyczyny wzrostu zainteresowania kredytami hipotecznymi – poprawa dostępności oraz program „Bezpieczny kredyt 2%”. To pierwsze jest wynikiem obniżek stóp procentowych i złagodzenia Rekomendacji S przez KNF. Średnie oprocentowanie stałe w ofertach kredytowych spadło z poziomu 9,36% w listopadzie 2022 r. do 7,15% obecnie. W tym samym czasie dostępna kwota kredytu dla pojedynczego wnioskodawcy, bez dzieci, z dochodem 5000 zł netto wzrosła z 235 tys. zł do 291 tys. zł, czyli o 23%. Z kolei dla rodzin z dziećmi procentowy wzrost był mniejszy. Dostępna kwota dla pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto wzrosła z 268 tys. zł do 297 tys. zł, czyli o 11%.

Dostępna kwota kredytu w październiku 2023 r.

Co dalej z cenami mieszkań?

Prawdopodobnie okres największej gorączki związanej z rządowym programem „Bezpieczny kredyt 2%” mamy za sobą. ZBP podaje, że do 19 września 2023 r. Polacy złożyli 60 tys. wniosków w ramach tego programu. Dane miesięczne wskazują jednak, że najwięcej wniosków trafiło do banków tuż po uruchomieniu programu, a w kolejnych miesiącach ich liczba się zmniejszała. Prawdopodobnie dzięki temu poprawia się dostępność mieszkań rozumiana jako liczba ofert sprzedaży. Ta już w sierpniu nieznacznie wzrosła, a we wrześniu nowych unikalnych ogłoszeń w analizowanych przez nas miastach trafiło na portale o 4,9% więcej niż w sierpniu.

Warto jednak dodać, że kurczący się popyt na preferencyjne kredyty może zastąpić większe zainteresowanie tymi zwykłymi. Obniżenie stóp procentowych (we wrześniu i październiku – łącznie o 1p.p.), zwiększa możliwości zakupowe w grupie potencjalnych kredytobiorców nie będących beneficjentami programu rządowego.

Biorąc powyższe pod uwagę wydaje się, że w kolejnych miesiącach ceny nie będą rosły już tak szybko. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz stabilizacji cen lub niewielkich wzrostów.

Czy „Bezpieczny kredyt 2%” doprowadził do wzrostu cen

W ostatnim czasie dużo kontrowersji budzi to, czy program dopłat do kredytów hipotecznych jest przyczyną obserwowanego wzrostu cen. Odpowiedź na to pytanie jest jednak bardziej skomplikowana niż do się wydaje na pierwszy rzut oka.

Gdyby program i związane z nim złagodzenie Rekomendacji S nie zostało wprowadzone, to ceny w tym roku by nie wzrosły. Mocny wzrost i tak pojawiłby się jednak np. w 2025 r. Przez długi okres zastoju na rynku kredytów hipotecznych mielibyśmy bowiem o wiele większy odłożony popyt, który w pewnym momencie zostałby uwolniony przez obniżki stóp procentowych. W tym momencie mielibyśmy jednak bardzo małą podaż, ponieważ deweloperzy na dłuższy czas ograniczyliby produkcję. Bez programu nie dość, że wzrost cen i tak by się pojawił, to jeszcze młodzi musieliby czekać o 2-3 lata dłużej na własne mieszkanie.

Można też spojrzeć na tą kwestię z innej strony. Gdyby taki sam program został wprowadzony wcześniej i gdyby Polacy nie obawiali się, że pieniędzy na dopłaty niedługo zabraknie, to nie byłoby takiej kumulacji popytu. Nie byłoby więc też tak mocnych wzrostów cen.

Dopłaty miały oczywiście pewien wpływ na wzrost cen. Główną przyczyną tak dużych wzrostów był jednak nadmierny popyt przy dość niskiej podaży. Ten popyt wynikał z dwóch przyczyn. Program wprowadzono za późno. Przez wiele miesięcy młodzi nie byli wstanie kupić mieszkania, ponieważ wysokie stopy procentowe i regulacje KNF sprawiły, że kredyty hipoteczne były dla nich niedostępne. To doprowadziło do kumulacji popytu, który nagłe został uwolniony, gdy program wszedł w życie.

Popyt podbiły też doświadczenia z poprzedniego programu, czyli „Mieszkanie dla młodych”. Po udostępnieniu kolejnych transz pieniędzy na dopłaty, limity kończyły się po kilku dniach. Podobne obawy dotyczą „Bezpiecznego kredytu 2%” w przyszłym roku. To spowodowało, że z programu korzystają osoby, które nie planują jeszcze założenia rodziny i w standardowych warunkach jeszcze przez jakiś czas mieszkałyby z rodzicami czy w wynajmowanym mieszkaniu. Ponieważ jednak „trafiła się okazja, która może się nie powtórzyć”, to takie osoby również zdecydowały się na pośpieszne zakupy.

Prawdziwym problemem jest więc to, że programy wsparcia pojawiają się i znikają. Jeśli chcemy wspierać młodych w zakupie pierwszego mieszkania, a nie powiększać zyski deweloperów, to powinniśmy to robić w sposób ciągły. Tak, aby nie generować sztucznych kumulacji popytu. Osoby spełniające warunki programu powinny mieć pewność, że jeśli będą chciały kupić mieszkanie za kilka miesięcy, to pieniędzy na dopłaty dla nich nie zabraknie. Z kolei wysokość dopłat powinna wynikać z obiektywnego wskaźnika, a nie być ustalana odgórnie przez polityków. Taki charakter mają np. dopłaty, które przez określony czas obniżają oprocentowanie do 2% czy 0%. Dopłaty są wysokie w okresie wysokich stóp procentowych, a więc gdy raty są wysokie. Gdy stopy procentowe spadają, to i wysokość dopłat jest coraz niższa. Wielkość pomocy jest więc automatycznie dostosowywana do sytuacji.

Tags: kredyt 2%, bezpieczny kredyt 2%, ceny mieszkań