Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2019
Coraz częściej mówi się o tzw. przegrzaniu rynku nieruchomości. Dane na temat cen ofertowych tego jednak nie potwierdzają. Według raportu Expandera i Rentier.io w tym roku ceny mieszkań, zarówno nowych jak i tych z rynku wtórnego, wzrosły już o 7%. Największe wzrosty nowych mieszkań zaobserwowaliśmy w Szczecinie (+15% od grudnia). W przypadku rynku wtórnego najbardziej zdrożały lokale w Sosnowcu (+15% od grudnia). Coraz wyższe ceny nie odstraszają jednak kupujących, co pokazują najnowsze dane na temat liczby wypłacanych kredytów hipotecznych. W kwietniu było ich aż o 8% więcej niż przed rokiem.
Zarówno sprzedający na rynku wtórnym jak i deweloperzy nie mają zamiaru obniżać cen. Wręcz przeciwnie, w ostatnim czasie wprowadzali kolejne podwyżki. Jedyny wyjątek, to ceny nowych mieszkań w Gdyni, które pozostają na poziomie z grudnia 2018 r. – Przypominamy jednak, że w ubiegłym roku nowe lokale zdrożały tam o ok. 30%. Wygląda więc na to, że poziom cen jest tam już tak wysoki, że dalsze podwyżki nie są, na chwilę obecną, akceptowane przez kupujących. Gdynia i Gdańsk są również ciekawe ze względu na to, że na tych rynkach szczególnie wysoki jest udział bardzo drogich ofert. Jest ich tak dużo, że średnia cena jest aż o 11% wyższa od mediany. W pozostałych miastach jest to ok. 2%. Kluczowe pytanie, to czy te wyjątkowo drogie oferty znajdą nabywców. – mówi Anton Bubiel z Rantier.io.
Zdolność kredytowa najniższa w historii
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to wciąż cieszą się one bardzo dużym zainteresowaniem. Według najnowszych danych BIK, w kwietniu wypłacono o 8% więcej kredytów hipotecznych niż przed rokiem. To niespodzianka, gdyż w poprzednich miesiącach liczba kredytów spadała i wydawało się, że rynek stopniowo spowalnia. – Ciekawostką jest to, że wypłacanych jest bardzo dużo kredytów hipotecznych, pomimo że banki ograniczają ich dostępność. Zdolność kredytowa dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto wynosi średnio 320 tys. zł. To najniższa wartość odkąd zbieramy informacje dla tego przypadku (od 2013 r.). Dla porównania dokładnie 4 lata temu taka rodzina mogła liczyć średnio na 466 tys. zł. Oznacza to spadek aż o jedną trzecią. Trzeba jednak dodać, że w tym czasie wiele osób otrzymało podwyżki wynagrodzenia, co częściowo rekompensuje negatywne zmiany. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 36 043 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w kwietniu 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Ceny mieszkań rosną, ale niemal najwolniej w Europie
Śledząc informacje na temat cen mieszkań można odnieść wrażenie, że rosną one w niesamowitym tempie. W dużej mierze jest to jednak efekt tego, że w mediach najlepiej rozchodzą się informacje spektakularne np. te o cenach w Gdańsku i Gdyni. Z najnowszych danych Eurostatu wynika jednak, że w całej Polsce ceny transakcyjne wzrosły od początku 2013 r. do IV kw. 2018 r. o 19%. Expander zwraca uwagę, że pod tym względem zajmujemy 23 miejsce na 29 państw, dla których opublikowano dane. Warto też dodać, że mimo tego wzrostu, dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż szybciej niż ceny mieszkań rosły nasze wynagrodzenia, a dodatkowo spadły ceny kredytów.
Po kryzysie finansowym z 2008 r. ceny mieszkań w Polsce spadały i najniższy poziom osiągnęły w 2013 r. Później zaczęły rosnąć, co obserwujemy do dziś. Za sobą mamy więc już ponad 5 lat wzrostów. Według Eurostatu, w tym czasie ceny transakcyjne wzrosły w naszym kraju o 19%. To jeden z wolniejszych wzrostów w UE. Najbardziej spektakularne zmiany miały miejsce w Irlandii (81%), na Islandii (77%) i na Węgrzech (59%). Jeśli chodzi o państwa naszego regionu, to wyprzedzają nas zarówno Czesi (44%), Słowacy (33%), jak i kraje bałtyckie. Jedynym krajem, w którym ceny mieszkań spadły w omawianym okresie są Włochy (-11%).
Nasze pensje rosły szybciej niż ceny mieszkań
Warto dodać, że choć ceny mieszkań w Polsce wzrosły, to ich dostępność się poprawiła. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia zwiększały się w jeszcze szybszym tempie. W całej gospodarce narodowej średnia pensja netto wzrosła o ok. 25%, a w sektorze przedsiębiorstw aż o 33%. Po drugie, w porównaniu z 2013 r. znacznie spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych (z 5,7% do 3,7%). Po uwzględnieniu tych elementów, obecna dostępność mieszkań jest lepsza niż w 2013 r., mimo że wtedy ich ceny były znacznie niższe.
Trzeba jednak dodać, że to wartości średnie. W praktyce dużo zależy od tego jak faktycznie zmieniła się nasza pensja od 2013 r. Istotne jest także to, w którym mieście chcemy kupić nieruchomość. Dla przykładu nowe mieszkania w Kielcach zdrożały od początku 2013 r. jedynie o 7%, ale w Gdańsku aż o 50%. Są więc miasta, w których faktyczna dostępność mieszkań mocno wzrosła, ale także takie, w których o własne mieszkanie jest trudniej. W badaniu NBP, dotyczącym 7 największych miast, Gdańsk jest jedynym, w którym tzw. kredytowa dostępność mieszkania spadła w porównaniu z początkiem 2013 r.
Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać
Ceny mieszkań rosną ponieważ Polacy zarabiają coraz więcej, nie boją się utraty pracy, a także dlatego że tanie są kredyty hipoteczne. Sytuacja może się zmienić w momencie, gdy któryś z tych elementów znacząco się zmieni. Dla przykładu istotny wzrost stóp procentowych mógłby zniechęcić do zaciągania kredytów hipotecznych. Poważny kryzys, mógłby wywołać obawy o utratę pracy, a w takiej sytuacji niechętnie podejmujemy decyzje o zadłużeniu się na kilkaset tysięcy złotych. Obecnie nic nie wskazuje jednak na to, że w najbliższym czasie będziemy mieli z czymś takim do czynienia. Historia pokazuje jednak, że kryzysy przychodzą, gdy niemal nikt się ich nie spodziewa.
Zmiany cen mieszkań od I kw. 2013 r. do IV kw. 2018 r.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Rynek mieszkaniowy w I kwartale 2019
Pierwszy kwartał 2019 r. przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań. W niektórych przypadkach 3-miesięczne zmiany cen ofertowych były spektakularne. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu zaledwie 3 miesięcy aż o 13% wzrosły ceny dużych mieszkań w Gdańsku. Imponujące wzrosty obserwowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Radomiu (+10%) i Częstochowie (+9%). Utrzymywanie się dobrej koniunktury na rynku nieruchomości potwierdza również solidny wzrost wartości wniosków o kredyty hipoteczne.
Żeby ocenić jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości przeanalizowaliśmy 140 532 ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań w 16 miastach. Dotyczą one zarówno lokali nowych jak i używanych. Dane pokazują, że ceny ofertowe w I kwartale wzrosły średnio o ok. 3% w porównaniu do IV kwartału 2018 r. – Może się wydawać, że 3% to niewielki wzrost, ale gdyby takie tempo utrzymało się w całym roku, to ceny wzrosłyby o ponad 12%. Na rynku nieruchomości wciąż panuje więc dobra koniunktura, którą podtrzymuje niskie bezrobocie, rosnące płace i zapowiedzi nowych transferów socjalnych. Warto jednak dodać, że obecne tempo wzrostu cen mieszkań jest wyższe niż tempo wzrostu wynagrodzeń, więc na dłuższą metę jest nie do utrzymania. – tłumaczy Anton Bubiel z Rantier.io.
Małe mieszkania drożeją wolniej
Badane przez nas ogłoszenia sprzedaży mieszkań podzieliliśmy na trzy kategorie – mieszkania małe (do 35 m2), średnie (35-60 m2) i duże (powyżej 60 m2). Najmniejsze wzrosty cen zaobserwowaliśmy w przypadku tych pierwszych. W ciągu minionych 3 miesięcy istotnie zdrożały one jedynie w Gdańsku (+8%) i we Wrocławiu (+6%). Średnio małe mieszkania zdrożały o ok. 2,5%, podczas gdy średnie i duże o ok. 3,5%. Należy jednak dodać, że mimo to, cena m2 jest wciąż najwyższa w przypadku właśnie małych mieszkań.
Dobrą koniunkturę na rynku potwierdza także to, że w żadnym z badanych przez nas miast nie spadły ceny wszystkich trzech typów mieszkań. Małe i średnie lokale staniały w Łodzi i Sosnowcu, a średnie i duże w Gdyni i Katowicach. Największe tego typu zmiany dotyczą małych mieszkań w Sosnowcu (-5%) i dużych lokali w Gdyni (-5%). Dla porównania przypomnijmy, że największe wzrosty to +13% w przypadku dużych mieszkań w Gdańsku i +10% w przypadku średnich w Radomiu.
Rośnie popyt na kredyty hipoteczne
To co dzieje się na rynku nieruchomości w dużej mierze oddają też dane na temat kredytów hipotecznych. Dane BIK pokazują, że w I kwartale 2019 r. wartość składanych wniosków była zdecydowanie wyższa niż przed rokiem. W styczniu było to +7%, w lutym +17%, a w marcu aż +26%. Takie dane mogą robić wrażenie biorąc pod uwagę, że w ubiegłym roku wartość wypłacanych kredytów była już najwyższa od 2008 r.
– Warto pamiętać, że wzrosty wartości składanych wniosków kredytowych to w dużej mierze wynik znacznego wzrostu cen mieszkań, które zmuszają do zadłużania się na coraz wyższe kwoty. Można jednak powiedzieć, że Polacy wciąż chętnie kupują mieszkania z pomocą kredytów, a coraz wyższe ceny mieszkań nie zniechęciły ich do zakupów. To prawdopodobnie zasługa rosnących wynagrodzeń i wciąż wysokiego poziomu optymizmu Polaków. Wygląda więc na to, że jak na razie nie obawiamy się spowolnienia gospodarczego czy wzrostu stóp procentowych. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Jeśli chodzi o ofertę kredytową, to w I kwartale pojawiło się kilka zmian, zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Ogólnie jednak przeciętne oprocentowanie i marże pozostały na poziomie zbliżonym do tego, co obserwowaliśmy na początku roku. Kredyty hipoteczne wciąż są tanie dzięki temu, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Są one również dość łatwo dostępne. Co prawda banki w ostatnich latach zaostrzały kryteria ich przyznawania, ale rekompensowały to rosnące wynagrodzenia.
Na koniec dodajmy, że rynku widać też jednak pewne symptomy spowolnienia. W 2018 r roku deweloperzy sprzedali o 11% mniej mieszkań niż w 2017 r. Najnowsze dane, za I kwartał 2019 r., również pokazują 11% spadek w porównaniu do I kw. 2018 r. Warto takie informacje wykorzystać w negocjacjach ze sprzedającymi. To, że rosną ceny w ofertach wcale nie znaczy, że faktyczna cena musi być wyższa. Wszystko zależy od popytu i podaży.
Ofertowe ceny mieszkań w I kwartale 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Ceny mieszkań zaczynają spadać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w skali roku spadek występuje jedynie w przypadku nowych mieszkań w Warszawie (-1,4%). Gdy jednak weźmiemy pod uwagę zmiany 3-miesięczne, to takich przykładów jest zdecydowanie więcej. Najbardziej spadły ceny na rynku wtórnym w Gdyni (-14%), Łodzi (-8%) i Katowicach (-7%). W większości miast wciąż obserwujemy jednak wzrosty. Napędzają je rosnące wynagrodzenia i taniejące kredyty hipoteczne.
Rynek mieszkań w Polsce jest wciąż w trendzie wzrostowym, chociaż analiza danych z poszczególnych miast wskazuje na pewne oznaki ochłodzenia. Oprócz wspomnianych już spadków w Gdyni, Łodzi i Katowicach, ceny w ostatnich 3 miesiącach obniżono również w Poznaniu i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w Gdyni czy Krakowie. W tym pierwszym używane mieszkania staniały w ciągu ostatnich 3 miesięcy aż o 14%, ale nowe podrożały średnio o 21%. W Krakowie sytuacja jest odwrotna – tanieją nowe (-4%), a drożeją używane (+9%).
W większości analizowanych przez nas miast ceny nadal rosną. Największe wzrosty w porównaniu do listopada 2018 r. obserwujemy w Trójmieście. Aż o 21% zdrożały używane mieszkania w Gdańsku i nowe w Gdyni. Inne miasta, w których wzrost cen jest nadal znaczący, to Bydgoszcz i Częstochowa. Tam ceny na rynku wtórnym wzrosły od listopada 2018 r. odpowiednio o 13% i 11%.
W Gdyni ceny w ofertach wyższe niż w Warszawie
Niezwykle ciekawa jest obecnie sytuacja w Gdyni. – Mediana cen ofertowych dla nowych mieszkań wynosi tam aż 8 004 zł, a więc jest już wyższa niż w Warszawie (7 885 zł). Warto jednak zwrócić uwagę na publikowane przez nas dane na temat możliwej do wynegocjowania obniżki. W stolicy faktycznie płacona cena jest zbliżona do ofertowej, a w Gdyni można ją zbić aż o 16%. W rzeczywistości Warszawa wciąż jest więc zdecydowanie droższa. – tłumaczy Anton Bubiel z Rentier.io.
Przeciętne ceny nowych mieszkań w największych miastach w Polsce
Tanieją kredyty dla klientów z wysokim wkładem własnym
Dla osób planujących zakup mieszkania z pomocą kredytu mamy kilka dobrych informacji. – Oddala się ryzyko podwyżki stóp procentowych, a więc i wzrostu rat. W najbliższych latach NBP prawdopodobnie pozostawi je na obecnym poziomie. Ponadto banki coraz mocniej rywalizują o klientów dysponujących wkładem własnym przekraczającym 20%. To powoduje spadek marż, które wraz ze stawką WIBOR wpływają na poziom oprocentowania kredytów. W minionym miesiącu obniżkę wprowadził Millennium. Dzięki temu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym spadła do poziomu 1,98%. Dla porównania jeszcze w połowie 2017 r. było to 2,21%. W przypadku kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym średnia marża to 2,36% i na mniej więcej takim poziomie jest już od ponad roku. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Coraz mniej banków udziela kredytów hipotecznych
Złą informacją jest natomiast to, że z rynku znika coraz więcej banków. Z związku łączeniem się Raiffeisena i BGŻ BNP Paribas, oferta kredytów hipotecznych tego pierwszego została wyłączona 8 marca. Dla przypomnienia, we wrześniu zniknęła oferta Deutsche Banku. Istnieje też ryzyko podobnego scenariusza w przypadku Euro Banku, który został przejęty przez Bank Millennium. To wszystko sprawia, że mamy coraz mniejszy wybór. Z jednej strony ułatwia to porównywanie ofert. Z drugiej jednak mniejsze różnicowanie oznacza, że trudniej znaleźć ofertę dobrze dopasowaną do określonych potrzeb, a także trudniejszy dostęp do kredytów w niestandardowych przypadkach. Miejmy więc nadzieję, że proces łączenia się banków już się kończy.
Metodologia raportu
Mediany cen wyliczono na podstawie analizy 55 679 ogłoszeń cen sprzedaży mieszkań dostępnych w internecie w lutym 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Przeciętne ceny mieszkań z rynku wtórnego w największych miastach w Polsce
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 10%
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 25%
Czy ceny mieszkań w Polsce są już zbyt wysokie?
Ceny mieszkań w ubiegłym roku rosły w niesamowitym tempie. W części miast są już wyższe niż w 2007 r. Pytanie jednak czy są już przesadnie wysokie? Z obliczeń Expandera wynika, że zakup mieszkania o powierzchni 60 m2 w największych miastach Polski pochłania dochód z okresu 6-10 lat. W porównaniu do innych miast na świecie jest to wartość zbliżona do średniej. Co ciekawe w 2007 r., w szczycie bańki na rynku, w Warszawie było to aż 18 lat.
W ostatnim czasie mieliśmy do czynienia z znacznymi wzrostami cen mieszkań. W części miast ceny są już wyższe niż w okresie poprzedniego boomu na rynku. Od tamtego czasu bardzo istotnie wzrosły jednak również wynagrodzenia w naszym kraju. Pojawia się więc pytanie czy biorąc pod uwagę obecny poziom płac, to ceny mieszkań są wysokie czy niskie? Żeby to sprawdzić porównaliśmy pensje w różnych miastach z obowiązującymi tam cenami mieszkań. Obliczony przez nas wskaźnik pokazuje ile średnich pensji netto potrzeba, żeby na rynku wtórnym kupić mieszkanie o powierzchni 60 m2 po przeciętnej cenie.
Najtrudniej o mieszkanie w Warszawie, a najłatwiej w Łodzi
Wśród analizowanych miast, zakup mieszkania jest najmniejszym obciążeniem w Łodzi. Mimo, że pensje są tam znacznie niższe niż w Warszawie, to mieszkania (na rynku wtórnym) są tu wyjątkowo tanie. Wynika to z bardzo szybkiego wyludniania się tego miasta. Dzięki temu 60-cio metrowe mieszkanie można tam kupić za równowartość 6-letniego wynagrodzenia. Najgorzej jest natomiast w Warszawie, gdzie potrzeba niemal 10-letniego dochodu.
Powyższa tabela pozwala ocenić, w których miastach dostępność mieszkań jest lepsza, a w których gorsza. Nic nie mówi jednak na temat tego, czy mieszkania, w porównaniu do naszych dochodów, są drogie, czy tanie. To pokaże nam dopiero porównanie tych wartości z innymi miastami na świecie oraz z poziomem wskaźnika w przeszłości.
W Chicago wystarczy dochód z 4 lat, w Hong Kongu to aż 22 lata
Firma UBS przygotowała w ubiegłym roku raport, w którym zaprezentowała wskaźnik cen mieszkań w stosunku do dochodów dla dwudziestu wybranych miast. Wynika z niego, że w połowie 2018 r. najłatwiej dostępne były mieszkania w Chicago (3 lala), Bostonie (4 lata) i Los Angeles (4 lata). Najgorzej było natomiast w Hong Kongu (22 lata). Londynie (15 lat) i Paryżu (14 lat). Mediana wartości wśród badanych miast wyniosła 7,5 roku, a więc dokładnie tyle ile wynosi w Poznaniu.
Należy jednak dodać, że w raporcie UBS uwzględniono miasta, które często pod wieloma względami różnią się od Warszawy czy innych polskich miast. Na podstawie danych z portalu numbeo.com przygotowaliśmy więc wyliczenie dla dwunastu zagranicznych stolic, które mogą być lepszym punktem odniesienia. Wśród nich najłatwiej o mieszkanie w Sofii (7 lat), a najtrudniej w Pradze (13 lat). Mediana to natomiast 10 lat, a więc wynosi dokładnie tyle ile w Warszawie.
W 2013 r. ceny były dużo niższe, ale dostępność taka jak dziś
Obecne wartości wskaźników można porównywać również do ich poziomów w przeszłości. Zdaniem UBS w ciągu ostatnich 10 lat dostępność mieszkań się pogorszyła. Mediana dla analizowanych przez nich miast wzrosła o 2 lata (z 5,5 roku do 7,5 roku). U nas takiego efektu jednak nie widać, co wynika z szybkiego wzrostu wynagrodzeń. W ostatnich latach najniższe ceny mieszkań obserwowaliśmy na początku 2013 r. Wtedy jednak wskaźnik dostępności dla Warszawy był niemal taki sam jak teraz i wynosił niecałe 10 lat. Dla porównania w 2007 r., na szczycie ostatniego boomu, zakup mieszkania w Warszawie wymagał wydania aż 18-letniego dochodu. W tym kontekście dostępność istotnie więc wzrosła.
Podsumowanie
Ceny mieszkań istotnie wzrosły, ale nie oderwały się od poziomu wynagrodzeń. Mimo nadchodzącego spowolnienia gospodarczego nie ma więc co liczyć na duże spadki cen, jak miało to miejsce po boomie z 2007 r. Wtedy ceny wzrosły bowiem zbyt mocno w porównaniu do dochodów Polaków. Później musiały też mocno spaść. Teraz nadchodzące spowolnienia na rynku będzie wyglądało zupełnie inaczej. W niektórych miastach zobaczymy niewielkie spadki, a w innych niewielkie wzrosty, związane z tym, że nasze pensje wciąż będą rosły.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
To był ciekawy rok na rynku mieszkaniowym
Istotne wzrosty cen mieszkań, kontynuacja mody na inwestowanie na rynku nieruchomości oraz rekordowa akcja kredytowa. Pod wieloma względami 2018 rok był przełomowy. Trendy minionego roku omawiają eksperci Metrohouse, Expandera oraz portalu RynekPierwotny.pl.
Rekordowe wzrosty cen na rynku wtórnym
Wtórny rynek mieszkań 2018 r. był wyjątkowy pod względem wzrostów cen. Już dawno w największych miastach w Polsce nie obserwowaliśmy tak dynamicznych podwyżek. – O ile na początku 2018 roku nasze analizy wykazywały kilkuprocentowe zmiany cen w porównaniu rok do roku, to już zmiany cen w ostatnich 12-stu miesiącach osiągnęły znacznie wyższe pułapy. Jeszcze przed rokiem liderem wzrostów był Kraków, gdzie odnotowaliśmy zmianę 4 proc. r/r. Obecnie w pięciu na sześć analizowanych miastach wzrosty cen przekroczyły więcej niż 10 proc., mówi Marcin Jańczuk, analityk z Metrohouse.
W ciągu roku byliśmy obserwatorami znacznych wzrostów cen w Trójmieście. Gdańsk, z racji możliwości wynajmu krótkoterminowego i wakacyjnego cieszył się szczególnym zainteresowaniem inwestorów, którzy windowali ceny w tym rejonie. Ostatnie odczyty z raportu Metrohouse i Expandera wskazują, że w ciągu roku ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły tu o 10,3 proc. (6385 zł za m kw.). Jednak to nie Gdańsk okazał się liderem wzrostów. Są nimi Łódź, gdzie ceny wzrosły o 13,9 proc., a za m kw. lokalu płacimy już 4243 zł oraz Kraków, gdzie różnica w ciągu 12-stu miesięcy wyniosła 13,2 proc., a obecnie za m kw. płacimy już 7114 zł. We Wrocławiu i w Warszawie wzrosty też były bardzo zauważalne i wyniosły odpowiednio 10,8 proc. (5929 zł) i 10,2 proc. (8611 zł). Z największych miast tylko w Poznaniu wzrosty cen nie przekroczyły 10 proc (8,7 proc.). W stolicy Wielkopolski za m kw. płacimy obecnie średnio 5688 zł.
Cenniki deweloperów wpływają na ceny mieszkań z drugiej ręki
Drożejące mieszkania na rynku wtórnym to w prostej linii wynik tego, co możemy zaobserwować na rynku pierwotnym. Zwykle właśnie sytuacja w branży deweloperskiej ma silne przełożenie na zachowania rynkowe sprzedających. Tymczasem na rynku deweloperskim mieliśmy do czynienia z wysokim popytem na mieszkania, który napędzamy był zwłaszcza przez inwestorów indywidualnych, którzy właśnie na rynku nieruchomości upatrywali najlepszej przystani dla swojego kapitału.
Choć w ostatnim kwartale 2018 r. zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych nieco osłabło, co było pochodną coraz wyższych cenników w biurach deweloperskich, to z pewnością miniony rok był dla branży bardzo udany. – Kupujący mieszkania na własne potrzeby musieli więc rywalizować z inwestorami, ale także godzić się na bardzo odległe terminy oddawania do użytku wymarzonych M. Alternatywą był, jak zwykle rynek wtórny, gdzie wybór mieszkań i lokalizacji jest znacznie szerszy. Jednak korzystając z okazji sprzedający także zaczęli podnosić poprzeczkę oczekiwań, co bardzo szybko przyczyniło się do pojawienia się na rynku cen (także tych transakcyjnych), które jeszcze nigdy nie gościły w analizach, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Końcówka roku w Warszawie dość spokojna
W IV kwartale 2018 roku mogliśmy zaobserwować kilka ciekawych zmian na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Jedną z nich jest fakt, że najmniejsze zmiany cen metrażu wystąpiły w stolicy. – Od października do grudnia 2018 r. średni ofertowy koszt zakupu nowego mieszkania z Warszawy wzrósł o zaledwie 1,0%. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że pomimo cenowej stabilizacji w Warszawie, tamtejsza średnia cena nowych „M” zaczyna przywodzić na myśl czasy poprzedniego boomu mieszkaniowego (tzn. lata 2006 – 2008)” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Dość ciekawie przedstawia się również sytuacja w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Wszystkie te miasta prawie zrównały się pod względem średniej ceny ofertowej, która oscyluje w przedziale 7100 – 7300 zł/mkw. Różnice między nimi można jednak zauważyć, analizując podaż lokali w poszczególnych segmentach cenowych. – Pod koniec 2018 roku, aż jedną trzecią oferty wrocławskich deweloperów stanowiły mieszkania kosztujące 6 – 7 tys. zł/mkw. W Gdańsku dominowały natomiast nowe lokale z ceną ofertową 5 – 6 tys. zł/mkw. (37% podaży). Jeżeli chodzi o Poznań, to widoczna była dominacja „M” za 6 – 7 tys. zł/mkw. (42%) oraz 7 – 8 tys. zł/mkw. (36%).” – tłumaczy ekspert RynekPierwotny.pl.
Stabilna sytuacja w Łodzi, w Krakowie duże wzrosty
Jeśli spojrzymy na Łódź, to w IV kw. 2018 r. pod względem cenowym była ona drugą najstabilniejszą metropolią (wzrost średniej stawki ofertowej o 1,4%). Mimo tej stabilizacji, osoby szukające tanich mieszkań z Łodzi mogą mieć powody do niepokoju. W okresie X – XII 2018 r. udział nowych łódzkich lokali z ceną 4 – 5 tys. zł/mkw. zmalał bowiem o 3,4 punktu procentowego. Znacząco przybyło natomiast „M” kosztujących 6 – 7 tys. zł/mkw. (+3,7 p.p.). Takie mieszkania są znacząco droższe niż łódzkie lokale „z drugiej ręki”.
Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w Krakowie, w przypadku którego ostatnie zmiany cenowe budzą największe obawy o stabilność rynku pierwotnego. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl: „Kolejny kwartał przyniósł podwyżkę wynoszącą aż 5,9%. Była to największa zmiana w grupie sześciu analizowanych metropolii.” Dodatkowo można było zauważyć znaczący ubytek mieszkań w średnich segmentach cenowych (5 – 6 tys. zł/mkw. oraz 6 – 7 tys. zł/mkw.), przy jednoczesnym szybkim wzroście odsetka lokali kosztujących 8 – 10 tys. zł/mkw., które są za drogie dla przeciętnego krakowianina.
Rekordy na rynku kredytów hipotecznych
Ubiegły rok był wyjątkowy jeśli chodzi o zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Wartość przyznanego finansowania wyniosła ok. 53 mld zł i była najwyższa od 2008 r. Ten wynik, to częściowo efekt wzrostu cen mieszkań, przez który Polacy musieli zadłużać na wyższe kwoty niż w poprzednich latach. Dodatkowo wzrosła również liczba osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu. To natomiast wynik bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy połączony z wciąż bardzo niskimi stopami procentowymi.
Dla tych, którzy planują zaciągniecie kredytu w tym roku mamy zarówno dobre jak i złe informacje. Dobrą jest to, że niska inflacja sprawia, że spada ryzyko podwyżki stóp procentowych. – Stopy procentowe mogą pozostać na obecnym poziomie jeszcze przez kilka lat. Dzięki temu kredyty nadal będą tanie i dość łatwo dostępne. Warto jednak pamiętać, że okres spłaty może wynieść 20-30 lat, a w tak długim okresie stopy procentowe zapewne wzrosną, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Złą informacją jest prognozowane spowolnienie gospodarcze. Banki, obawiając się gorszej koniunktury, mogą zaostrzać wymogi dotyczące uzyskania kredytów hipotecznych.
– Dostępność kredytów obecnie jest dość dobra, ale w tym roku może się pogorszyć. Dotychczas banki chętnie udzielały kredytów, gdyż były one bardzo dobrze spłacane. Pojawiają się jednak obawy, że wraz z pogorszeniem się koniunktury gospodarczej więcej kredytobiorców może mieć problemy ze spłatą rat. Banki wolą się przed tym zabezpieczyć. Kilka z nich już zaostrzyło wymogi, co zmniejszyło dostępną kwotę kredytów. W najbliższym czasie ich śladem mogą pójść kolejne. Im bardziej gospodarka będzie spowalniała, tym mocniej będą rosły obawy banków, a więc i ograniczenia w zakresie udzielania kredytów, dodaje ekspert Expandera.