Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, wrzesień 2023

W sierpniu ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży eksplodowały. W ciągu zaledwie miesiąca wzrosły przeciętnie o niemal 2%, a od stycznia już o ponad 9%. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że rekordowe ceny pojawiły się aż w 10 z 17 badanych miast. Dla przykładu w Krakowie w czerwcu po raz pierwszy został przekroczony poziom 12 000 zł za m2, a już w sierpniu było to ponad 13 000 zł za m2. Wzrost cen był wywołany przez ogromny, zamrożony przez wiele miesięcy popyt, który został nagle uwolniony przez „Bezpieczny kredyt 2%”. Znaczącym wydarzeniem była też obniżka stóp procentowych, która obniżyła oprocentowanie zwykłych kredytów hipotecznych i nieco poprawiła ich dostępność.

Sierpień był drugim miesiącem funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Preferencyjny kredyt pozwolił na zakup mieszkania wielu osobom, które wcześniej nie miały zdolności kredytowej lub dla których zwykłe kredyty hipoteczne były po prostu zbyt drogie. W krótkim czasie uwolniony został ogromny popyt, który kumulował się przez niemal rok. Należy jednak zaznaczyć, że kupują mieszkania nie tylko beneficjenci tego programu. Wiele osób posiadających oszczędności przez ostatnie miesiące wstrzymywało się z zakupem licząc na spadki cen mieszkań. Teraz stracili jednak nadzieję na lepsze warunki i również zaczęli dokonywać zakupów.

Widząc tak duże zainteresowanie zakupem mieszkania sprzedający mocno podnosili ceny. W sierpniu w porównaniu z lipcem wzrosły przeciętnie o 2%. Największe wzrosty odnotowaliśmy w Toruniu (6,3%), Gdyni (5,7%), Poznaniu (5,4%) i Krakowie (5%). Takie podwyżki są znaczące w skali roku, a tu mowa przecież o jednym miesiącu. Po raz ostatni tak wysokie wzrosty miesięcznie obserwowaliśmy w lutym 2022 r.

Sprzedający tak mocno windowali ceny, że aż w 10 z 17 badanych przez nas miast osiągnęły najwyższe poziomy w historii. Na liście miast, w których ceny wspięły się na rekordowe poziomy są: Gdynia, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław.

Co ciekawe były też miasta, w których ceny w sierpniu spadły. Dotyczy to 4 z 17 badanych miast. Chodzi o Sosnowiec (-8%), Częstochowę (-3%), Białystok (-2%) i Radom (-0,4%).

Na ceny warto też spojrzeć przez pryzmat dłuższego okresu. Przypomnijmy, że poprzedni szczyt cenowy mieliśmy w maju 2022 r. Później ceny nieznacznie spadały do stycznia br. i od lutego ponownie zaczęły rosnąć. Od tego poprzedniego szczytu ceny są obecnie wyższe średnio tylko o 4%. Najbardziej wzrosły w Katowicach (17%), Krakowie (11%) i Rzeszowie (10%). Z kolei poprzedniego szczytu nie udało się jeszcze przebić w Gdańsku (-5%), Szczecinie (-4%), Radomiu (-1%) i Częstochowie (-0,4%).

Przeciętne ceny mieszkań w sierpniu 2023 r.

Czas rozpatrywania wniosków o bezpieczny kredyt zaczyna się skracać

Na rynku kredytów hipotecznych wciąż najważniejszym wydarzeniem był start programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W sierpniu wciąż cieszył się ogromnym zainteresowaniem. Bardzo wysoki popyt, w połączeniu z ograniczoną liczbą banków i okresem wakacyjnym, doprowadził do znacznego wydłużenia się okresu rozpatrywania wniosków. Na szczęście w ostatnich dniach sytuacja stopniowo zaczyna się poprawiać. Skończył się sezon urlopowy, więc wnioski rozpatruje więcej analityków. Dodatkowo do programu dołączył kolejny bank, czyli mBank. Jeśli jednak ktoś planuje zakup mieszkania i skorzystanie z preferencyjnego kredytu, to w umowie przedwstępnej nadal najlepiej zapewnić sobie 3 miesiące na uzyskanie kredytu. Co prawda jest spora szansa, że nie będzie to trwało aż tak długo, ale lepiej nie ryzykować utraty zadatku.

Bezpieczny kredyt pozwala kupić coraz mniejsze mieszkanie

Dla części osób zainteresowanych preferencyjnym kredytem istotną informacją zapewne będzie to, że kurczy się możliwa do nabycia powierzchnia mieszkania. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w największych miastach. Dzieje się tak ponieważ kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” jest ograniczona. Nie może być wyższa niż 500 tys. zł w przypadku singla i 600 000 zł w przypadku małżeństwa lub osoby wychowującej przynajmniej jedno dziecko.

Dla przykładu singiel, który nie ma wkładu własnego, przy obecnych cenach może kupić za preferencyjny kredyt w Krakowie maksymalnie 38 m2, a w Warszawie 35 m2 po przeciętnej cenie. Z kolei małżeństwo w Krakowie kupi maksymalnie 45 m2, a stolicy 41 m2. Im wyższe będą ceny mieszkań tym ta powierzchnia będzie mniejsza, ponieważ maksymalny limit kredytu raczej nie będzie podwyższany.

Maksymalna wielkość mieszkania jaką można kupić za bezpieczny kredyt

Bezpieczny kredyt w mBanku – drożej, wymagany jest wkład, ale szybciej

Przy okazji warto wspomnieć o warunkach preferencyjnego kredytu oferowanego od 14 września przez mBank. Niestety oprocentowanie promocyjne wynosi aż 8,94%, co powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłaty to aż 3,8%. Nieco lepsze warunki mają tzw. klienci wewnętrzni. W ich przypadku oprocentowanie wynosi 7,59%, ale więc po uwzględnieniu dopłat jest to 2,45%. W obu przypadkach oprocentowanie jest więc znacząco wyższe niż PKO BP oraz Pekao, w których oprocentowanie skorygowane wynosi równo 2%. Z kolei w Alior Banku oprocentowanie skorygowane jest dużo niższe i wynosi tylko 1,24%.

Zaletą oferty mBanku jest jednak to, że dopiero się pojawiła. Nie ma więc tam kolejki wniosków czekających na rozpatrzenie. Kredyt można więc uzyskać zdecydowanie szybciej niż u konkurencji.

Z kolei koleją wadą jest to, że klienci mBanku obecnie nie mogą korzystać z gwarancji BGK. Oznacza to, że aby uzyskać tam preferencyjny kredyt trzeba posiadać przynajmniej 20% lub nawet 40% wkładu własnego. Wyższy wymóg dotyczy tzw. nieruchomości nietypowych, czyli np. mieszkań większych niż 110 m2 lub domów o powierzchni (licząc łącznie z garażem) powyżej 180 m2.

Obniżka stóp procentowych poprawiła dostępność kredytów

Kolejnym istotnym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych była wrześniowa obniżka stóp procentowych. Dzięki niej średnie oprocentowanie stałe oferowanych kredytów z wysokim wkładem własnym (powyżej 20%) spadło z 7,42% do 7,17%. Z kolei dla kredytów z niskim wkładem (10%) spadło z 7,68% do 7,54%. Spadek jest więc mniejszy niż wynosiła obniżka stóp (0,75 pp.). Zwracamy jednak uwagę, że banki zaczęły obniżać stawki oprocentowania stałego już wcześniej, przewidując, że obniżka się pojawi. Dla przykładu w maju średnie oprocentowanie stałe dla wysokiego wkładu własnego wynosiło 7,99%. Było więc zdecydowanie wyższe niż w sierpniu, mimo że w tym czasie poziom stóp procentowych NBP się nie zmienił.

Niższe stopy procentowe podwyższyły też zdolność kredytową. Ponieważ oprocentowanie we wrześniu było tylko nieco niższe niż w sierpniu, to zmiana dostępnej kwoty kredytu w tym okresie również jest niewielka. W przypadku rodziny z dwójką dzieci i dochodem 8000 zł netto średnia dostępna kwota wzrosła z 303 tys. zł do 315 tys. zł. Większy wzrost nastąpił w poprzednich miesiącach tego roku, kiedy KNF złagodził rekomendację S oraz kiedy oprocentowania spadało pomimo braku obniżki stóp procentowych. Dla przykładu w styczniu średnia dostępna kwota dla wspomnianej rodziny wynosiła 280 tys. zł. W sumie wzrosła więc o 35 tys. zł.

Kwota bezpiecznego kredytu aż o 124 tys. zł wyższa niż zwykłego kredytu

Najwyższą kwotę kredytu mogą natomiast uzyskać osoby, które spełniają warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Gdyby wspominana wyżej rodzina mogła z niego skorzystać, to dostępna kwota wzrosłaby z wspomnianych 315 tys. zł do 439 tys. zł. Jest to efekt niskich rat, pomniejszanych przez dopłaty oraz spłaty w systemie rat malejących (przez pierwsze 10 lat).

W praktyce taki preferencyjny kredyt zaciągają jednak głównie single i młode małżeństwa, które nie mają jeszcze dzieci. Program pozwala bowiem uzyskać kredyt tylko jeśli ktoś nigdy wcześniej nie posiadał domu, ani mieszkania. Ich zdolność kredytów również jest dużo wyższa. Dla przykładu małżonkowie z dochodem łącznym 6000 zł netto, bez dzieci, w ramach kredytu z dopłatą mogą uzyskać 421 tys. zł. a w przypadku zwykłego kredytu 321 tys. zł.

Tags: ceny mieszkań, dostępna kwota kredytu

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2023

„Bezpieczny kredyt 2%” podbijał ceny mieszkań zanim jeszcze zaczął działać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w czerwcu, czyli jeszcze przez startem programu, ceny mieszkań były wyższe niż w styczniu we wszystkich 17 badanych miastach. Wzrosty nie były jednak zbyt duże. Przeciętne ceny wzrosły w tym okresie o 5,5%. Duży popyt to nie tylko zasługa dopłat, ale również dobrej dostępności preferencyjnego kredytu. Alior Bank przyzna singlowi z dochodem 5000 zł netto aż 500 000 zł, czyli o 161 624 zł więcej niż w przypadku zwykłego kredytu. Co ciekawe w tym banku przy odrobinie szczęścia można uzyskać oprocentowanie (skorygowane o dopłatę) niższe niż 2%.

Zwykle sezon letni, to zastój na rynku nieruchomości. Historycznie latem jest mniej ofert i mniej kupujących umawia się na prezentacje. Tym razem jest jednak inaczej. Już od maja odczuwalne jest większe zainteresowanie mieszkaniami. Już zapowiedzi wprowadzenia programu „Bezpieczny kredyt 2%” zdecydowanie zmieniły sytuację na rynku. Popyt wzrósł, a wraz z nim ceny mieszkań.

Zacznijmy od danych miesięcznych, czyli dotyczących ofert sprzedaży opublikowanych w czerwcu. Był to okres jeszcze przed startem programu, ale wiele osób już wtedy podpisywało umowy przedwstępne rezerwując sobie wybrane mieszkanie. W rezultacie we wszystkich badanych 17 miastach ceny były wyższe niż w styczniu br. Z kolei w porównaniu z poprzednim miesiącem, czyli z majem ceny były wyższe w 14 z 17 analizowanych przez nas miast. Spadki wystąpiły jedynie w Toruniu (-1,6%), Częstochowie (-2,6%) i Katowicach (-9,8%).

Spadek w Katowicach jest efektem zjawiska opisywanego przez nas w poprzednim raporcie. W maju w tym mieście pojawiły się w sprzedaży drogie inwestycje deweloperskie, które mocno podbiły medianę cen. W czerwcu nowych drogich inwestycji już nie wprowadzono do sprzedaży, przez co względem maja ceny ofert dodanych mogą sprawiać wrażenie istotnie tańszych. Jest to złudne wrażenie, gdyż ceny w czerwcu były wyższe niż kwietniowe.

Najwyższe wzrosty w porównaniu z majem w wystąpiły w Rzeszowie (8,5%) i Sosnowcu (8,2%).

Ofertowe ceny mieszkań w czerwcu 2023 r.

Najmocniej drożały małe i średniej wielkości mieszkania

Jakie mieszkania drożeją najszybciej? Z pomocą przychodzą dane kwartalne przygotowane w podziale na segmenty – małe mieszkania (do 35m2), średnie (35-60m2) oraz duże (powyżej 60m2). Porównując ceny w II kw. 2023 r. względem I kw. 2023 r. największe wzrosty odnotowaliśmy wśród małych mieszkań (+3,9%) oraz średnich (+3,5%). Duże mieszkania również podrożały, ale w najmniejszym stopniu, bo o 2,9%. Jest to spójne z przewidywaniami w kontekście programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Młodych ludzi, kupujących pierwsze w życiu mieszanie, często nie stać na duże, a więc i drogie nieruchomości. Dlatego cieszą się one mniejszym zainteresowaniem.

Ofertowe ceny mieszkań w II kw. 2023 r. i ich kwartalne zmiany

Mniej ofert sprzedaży

Warto dodać, że liczba ofert dodanych na portale w czerwcu była o 3,6% mniejsza niż w maju, a wszystkich aktywnych ofert w czerwcu było o 2,5% mniej niż miesiąc wcześniej. Można zatem stwierdzić, że podaż maleje. W warunkach zwiększonego popytu wywołuje to oczywistą presję na wzrost cen mieszkań.

Kwota „Bezpiecznego kredytu 2%” o 161 tys. zł wyższa niż zwykłego

Start programu „Bezpieczny kredyt 2%” jest również najważniejszym wydarzeniem na rynku kredytów hipotecznych. Oferta cieszy się ogromnym zainteresowaniem nie tylko ze względu a dopłaty, ale również ze względu na dobrą dostępność takich kredytów. Nie jest wymagany żaden wkład własny. Dodatkowo dostępna kwota jest dużo wyższa niż dla zwykłego kredytu. Zbadaliśmy pod tym kątem trzy banki, do których trafia zdecydowanie najwięcej wniosków o „Bezpieczny kredyt 2%”.

W przypadku singla z dochodem 5000 zł netto najwyższą kwotę gotowy jest przyznać Alior Bank – 500 000 zł. Jest to jednocześnie maksymalna kwota jaką ustawa dopuszcza w przypadku osób nie będących w związku małżeńskim i nieposiadających dzieci. Ta kwota jest niemal o połowę wyższa niż w przypadku standardowego kredytu tego banku. Na drugim miejscu pod tym względem jest Bank Pekao (452 600 zł). Ostatnie miejsce zajął PKO BP (399 200 zł).

Dostępna kwota kredytu na singla z dochodem 5000 zł netto

Oprocentowanie „Bezpiecznego kredytu 2%” nawet poniżej 2%

Raty bezpiecznego kredytu są wyjątkowo niskie nie tylko dzięki wysokim dopłatom. Banki też w pewnym stopniu się do tego przyczyniły. PKO BP i Bank Pekao ofertują oprocentowanie wynoszące 7,14%, czyli dokładnie na poziomie wskaźnika BGK. To powoduje, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wynosi dokładnie 2%.

Z kolei w Alior Banku możliwe jest uzyskanie stawki niższej niż 2%. Bank codzienne zmienia stawkę oprocentowania, ale nierzadko jest ona niższa niż 7,14%. W dniu naszego badania oprocentowanie wynosiło 6,798%. To oznacza, że oprocentowanie skorygowane o dopłatę wyniosło tylko 1,658%, a więc poniżej 2%.

Tags: bezpieczny kredyt 2%, ceny mieszkań, zdolność kredytowa, dostępna kwota kredytu

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, III kw. 2022

Najemcy nareszcie mają trochę większy wybór mieszkań. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od wiosny i wywołanego wojną ogromnego skoku popytu na rynku najmu, liczba dostępnych ofert wzrosła o 68%. Wciąż jednak ogłoszeń jest zdecydowanie mniej niż przed rokiem. Stawki najmu są coraz wyższe – we wrześniu przeciętnie o 28% r/r. Dzięki temu rośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Dla małych mieszkań jest to już 5,9% netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29%. Zbliżamy się więc do momentu, gdy taka inwestycja ponownie będzie przynosiła wyższe zyski niż najlepsza lokata.

Zacznijmy od danych z września, czyli okresu, gdy studenci gorączkowo szukali lokali na kolejny rok akademicki. W tym roku ich sytuacja była zdecydowanie gorsza. Po pierwsze mieli dużo mniej ofert do wyboru. W analizowanych przez nas 16 miastach liczba aktywnych ogłoszeń wyniosła 30,8 tys., podczas gdy przed rokiem było ich 40 tysięcy. Trzeba jednak dodać, że te 30 tysięcy, to i tak sporo. Jeszcze w kwietniu i maju aktywnych ogłoszeń było zaledwie po ok. 18 tysięcy. Od tego czasu dostępnych ofert przybyło więc aż o 68%, co jest efektem m. in. powrotu części imigrantów z Ukrainy do swojej ojczyzny.

We wrześniu najem był o 28% droższy niż przed rokiem

Niestety studenci oraz inne osoby szukające mieszkania na wynajem musiały pogodzić się z tym, że ceny najmu zdecydowanie wzrosły. W badanych przez nas miastach wrześniowe stawki wzrosły przeciętnie o 28% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Zdecydowanie wyróżnia się Kraków, gdzie ceny najmu poszły w górę niemal o połowę (o 46%). Ten ogromny wzrost w Krakowie, to jednak efekt zmian jakie zaszły kilka miesięcy temu. We wrześniu stawki były niemal na takim samym poziomie jak w sierpniu. W pozostałych miastach kolejny miesiąc z rzędu obserwowaliśmy przewagę wzrostów. Podwyżki są jednak dużo mniejsze niż wiosną. Pojawiało się nawet kilka spadków w porównaniu do sierpnia – w 6 z 16 badanych miast.

W ostatnim czasie mocniej drożeje najem małych mieszkań

W raporcie prezentujemy również dane kwartalne, które zawierają na tyle dużo ogłoszeń, aby pokazać zmiany ceny w zależności od wielkości mieszkania. W III kwartale 2022 r. najmocniej rosły stawki najmu dla małych mieszkań (do 35 m2). W porównaniu do II kwartału wzrosły aż o 7,4%. Dla średniej wielkości mieszkań było to 4,7%, a dla dużych 2%. Najwyższe stawki dla małych mieszkań obowiązują w Warszawie. Najem lokalu o powierzchni 30 m2 kosztuje już 2 571 zł. Na kolejnych miejscach są Wrocław (2 471 zł) i Gdańsk (2 400 zł). Są to stawki ofertowe bez opłat licznikowych i administracyjnych.

Koszty najmu w III kw. 2022 oraz ich zmiany od II kw. 2022

Rośnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem

Wzrost stawek najmu w połączeniu z lekko spadającymi cenami mieszkań powoduje, że coraz wyższa jest rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem. Najbardziej opłacalny jest zakup małego mieszkania (do 35 m2). W takim przypadku średnia rentowość wynosi 5,9% netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29%. Wśród analizowanych przez nas miast najwyższą zyskowność ma inwestycja w małe mieszkanie w Szczecinie – 6,69% netto, co jest odpowiednikiem lokaty na 8,26%.

W przypadku średniej wielkości mieszkań przeciętna rentowność netto wynosi 5,42% netto (odpowiednik lokaty na 6,69%). Najniższa jest dla dużych mieszkań – 4,81% netto (odpowiednik 5,94%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie oraz odpowiednik oprocentowana lokaty

Wyliczenia dokonano przy założeniu, że mieszkanie jest kupowane bez udziału kredytu i jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%). Przestaliśmy natomiast uwzględniać opłatę za zarządzanie najmem, ponieważ zdecydowana większość posiadaczy mieszkań na wynajem zajmuje się tym samodzielnie.

Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne

Na koniec informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Taka przeprowadzka obecnie nie jest łatwa ponieważ podwyżki stop procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Podpowiadamy więc co zrobić, aby zmiana mieszkania się jednak udała.

Zanim zaczniemy szukać kredytu na mieszkanie warto pozbyć się wszystkich posiadanych już debetów, kart kredytowych i pożyczek ratalnych. Poza tym najlepiej porównać oferty kredytu hipotecznego w wielu bankach. Różnice w dostępnej kwocie kredytu w poszczególnych instytucjach finansowych są bardzo wysokie i czasami przekraczają 100 000 zł. Może też się zdarzyć, że jeden bank w ogóle odmówi przyznania kredytu, a innych bez problemu go udzieli. Tak będzie np. w przypadku pary posiadającej dziecko, której dochód wynosi 5000 zł netto. mBank podaje, że w ogóle nie mają oni zdolności kredytowej, a PKO BP przyzna im 131 000 zł.

Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu.

Gdzie po najwyższą kwotę kredytu hipotecznego

Tags: dostępna kwota kredytu, wynajem, najem, zdolność kredytowa

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2022

Stawki najmu wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w sierpniu wzrosły średnio o 2,3%, a od początku roku o 23%. Dodatkowo w badanych przez nas miastach było aż o 36% mniej ofert najmu niż przed rokiem. To zła wiadomość przede wszystkim dla studentów, którzy najczęściej we wrześniu i październiku szukają lokalu na kolejny rok akademicki. Wzrost stawek najmu i spadek cen mieszkań powodują, że coraz bardziej poprawia się opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu rentowność wynosi 4,95% netto, czyli tyle co na lokacie bankowej z oprocentowaniem 5,98%. W kolejnych miesiącach ta zyskowność może jeszcze wzrosnąć, ponieważ niewykluczone są dalsze wzrosty stawek najmu.

Nadszedł moment powrotu studentów na uczelnie i poszukiwania przez nich mieszkań na kolejny rok akademicki. Pandemia sprawiła, że przed rokiem mieli bardzo duży wybór ofert i przystępne ceny. Teraz jest zupełnie inaczej. Główne problemy to dostępność mieszkań na wynajem oraz ich cena. W wyniku wojny w Ukrainie oferta mieszkań na wynajem bardzo mocno się skurczyła. Jeszcze w lutym b.r. w badanych przez nas miastach naliczyliśmy nieco ponad 32 tysiące unikalnych ofert wynajmu mieszkań. W kwietniu i maju ich liczba skurczyła się do ok. 18 tysięcy. W sierpniu było to natomiast 27,8 tys. czyli sytuacja się poprawiła w porównaniu do wiosny. Wciąż ofert było jednak o 36% mniej niż przed rokiem, kiedy było ich prawie 44 tysiące.

Kolejna zła informacja jest taka, że najmocniejsze wzrosty stawek najmu pojawi się w miastach akademickich. W porównaniu do poziomu przed rokiem najmocniej zdrożał najem w Krakowie (46%) i Wrocławiu (43%). Z kolei w ujęciu wartościowym największy wzrost dokonał się we Wrocławiu, gdzie najem 50-mertowego mieszkania zdrożał o 968 zł (koszt bez opłat licznikowych i administracyjnych to 3200 zł). W Krakowie roczny wzrost wynosi 950 zł (do 3000 zł), a w Warszawie o 839 zł (do 3 550 zł). Z kolei najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Częstochowie i Sosnowcu. W obu przypadkach jest to wzrost o 16%, czyli o 250 zł przy mieszkaniu 50 m2.

Stawki najmu w sierpniu 2022 r.

Warto zwrócić uwagę na rodzaj ogrzewania i ocieplenie budynku
W tym sezonie poza cenami, najemcy powinni zwracać szczególną uwagę na rodzaj ogrzewania w mieszkaniu oraz ocieplenie budynku. W warunkach rosnących cen energii jest to coraz ważniejsza kwestia. Choć zimy w Polsce są coraz cieplejsze, to nie obejdziemy się bez ogrzewania. Najkorzystniej kosztowo zwykle wychodzi miejskie ogrzewanie centralne. Najlepiej żeby było olicznikowane, wtedy płacimy za faktyczne ogrzewanie w lokalu, w którym mieszkamy. Jeśli nie ma miejskiego CO, to dobrze się sprawdzają również kotłownie, które ogrzewają budynek lub kilka budynków. Ponownie, tu sporo zależy od tego w jaki sposób wspólnota lub spółdzielnia rozlicza te koszty. Jeżeli lokal nie jest wyposażony w licznik, to prawdopodobnie ogrzewanie jest rozliczane proporcjonalnie do powierzchni lokalu, a więc jest ryzyko, że będziemy płacić za sąsiada. Najwięcej wzrośnie rachunek za energię lokatorom mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe lub elektryczne. W przypadku tej ostatniej opcji w chłodniejszych miesiącach zimowych rachunek za prąd może okazać się zaskakująco wysoki, zbliżając się nawet do tysiąca złotych. W tym kontekście warto też zwrócić uwagę na to, czy budynek jest ocieplony. Ocieplony budynek wymaga mniej energii by w środku było ciepło, stąd też mieszkańcy takiego budynku płacą mniej za ogrzewanie.

Rośnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Spadki cen mieszkań i rosnące stawki najmu powodują, że rośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Zakładając zakup mieszkania po cenach sierpniowych, bez udziału kredytu oraz wynajem po stawkach z tego samego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 4,85% netto. To zysk odpowiadający oprocentowaniu 5,98% na lokacie bankowej. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu). Wyliczenie dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2.

W kolejnych miesiącach ta zyskowność może nadal rosnąć ponieważ prawdopodobny jest dalszy wzrost stawek najmu oraz spadki cen mieszkań.

Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu

Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne
Na koniec zostawiliśmy informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety podwyżki stóp procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Dużo jednak zależy również od banku. Dla przykładu para z łącznym dochodem 6000 zł netto może liczyć na kredyt od 242 600 zł w PKO BP do 294 000 zł w Banku Pekao. Warto więc porównywać oferty i nie ograniczać się do internetowych rankingów, lecz zbadać zdolność kredytową dla swojego przypadku. Na dostępną kwotę kredytu ma bowiem wpływ wiele różnych czynników. Dla przykładu nasza przykładowa para najniższy kredyt otrzyma w PKO BP, ale jeśli posiada dwoje dzieci, to z kolei ten bank przyzna im najwyższy kredyt. Zdolność kredytową warto więc przebadać dla swojego przypadku i porównać w wielu bankach.

Maksymalna dostępna kwota kredytu

Tags: wynajem, najem, zdolność kredytowa, dostępna kwota kredytu

Najniższe wynagrodzenie pozwala na zakup nawet 89 m2 mieszkania

Jednym z powodów bardzo wysokiego popytu na mieszkania jest fakt, że kredyty hipoteczne są obecnie dostępne nawet dla osób o bardzo niskich dochodach. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że dwie osoby, które otrzymują po minimalnym wynagrodzeniu (łącznie zarabiają 4 124 zł netto), wspólnie uzyskają kredyt hipoteczny nawet na 380 000 zł. Suma takiego kredytu i 10% wkładu własnego daje kwotę 422 222 zł. Za nią można natomiast kupić mieszkanie o powierzchni od 42 m2 w Warszawie do 89 m2 w Zielonej Górze. Problem polega jednak na tym, że w takiej sytuacji rata pochłonie ponad 40% dochodu takiej pary, a samodzielne zebranie wymaganego wkładu własnego może im zająć nawet 8 lat.

Fenomen ogromnego popytu na kredyty hipoteczne i mieszkania często jest tłumaczony niskim oprocentowaniem lokat bankowych, które w połączeniu z dość wysoką inflacją zachęcają do inwestowania w mieszkania. Jest jednak również inna przyczyna – bardzo duża dostępność kredytów hipotecznych. To z kolei efekt najniższego w historii oprocentowania kredytów oraz rosnących wynagrodzeń, zwłaszcza pensji minimalnej, która w ciągu 10 lat się podwoiła. To sprawia, że nawet osoba, która uzyskuje najniższe wynagrodzenie (2062 zł netto) może liczyć na kredyt hipoteczny. Dostępna kwota w takim przypadku wyniesie ok. 130 000 zł.

Problem polega jednak na tym, że do jego uzyskania potrzebne jest posiadanie oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% kupowanej nieruchomości. Oszczędzanie przy tak niskim dochodzie nie jest łatwe. Zadłużanie się w takiej sytuacji jest też dość ryzykowne, gdyż utrata pracy może oznaczać duże kłopoty ze spłatą. Dlatego niewiele osób będących w takiej sytuacji decyduje się na samodzielne zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Postanowiliśmy więc przeanalizować bardziej realną sytuację, czyli parę osób uzyskujących po najniższym wynagrodzeniu, która chciałby wspólnie zaciągnąć kredyt.

Para z najniższym wynagrodzeniem dostanie nawet 380 000 zł kredytu

W przypadku pary bez dzieci, której łączny dochód wynosi 2-krotność najniższego wynagrodzenia (4 124 zł netto), dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 274 200 zł (PKO BP) do nawet 380 000 zł (BPS). Przyjęliśmy założenie, że te osoby nie spłacają żadnego innego kredytu, że mają 10% wkładu własnego i że okres spłaty wyniesie 30 lat.

Maksymalna kwota kredytu dla pary z najniższym dochodem

Jeśli do kwoty kredytu dodamy wkład własny (10%), to okaże się, że taka para może kupić mieszkanie za 422 222 zł. W tym jest 380 000 zł kredytu i 42 222 zł z oszczędności (często zgromadzonych dzięki wsparciu rodziców). Jeśli porównamy to z cenami mieszkań w różnych miastach, to okazuje się, że mimo najniższych dochodów, taka para może kupić całkiem duże mieszkanie.

Minimalne dochody i 2-pokojowe mieszkanie w stolicy
Według danych NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2021 r. cena m2 mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wynosi 4 764 zł za m2. Oznacza to, że dysponując kwotą 422 222 zł można tam kupić mieszkanie o powierzchni 88,6 m2. Zielona Góra ma jednak najniższe ceny wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane. Najdrożej jest natomiast w Warszawie – 10 135 zł za m2. Nawet w stolicy nasza przykładowa para może więc kupić całkiem spore mieszkanie. W przypadku przeciętnej ceny będzie to niecałe 42 m2, a więc 2-pokojowe mieszkanie.

Jakie mieszkanie możne kupić para przy najniższych dochodach

Na wkład własny mogą odkładać nawet 8 lat
Warto jednak dodać, że prezentowane przykłady mają przede wszystkim pokazać jak duża jest obecnie dostępność kredytów. W praktyce osoby o tak niskich dochodach z reguły nie zadłużają się na tak wysokie kwoty. Jednym z problemów jest wkład własny. Gdyby rodzice nie pomogli naszej przykładowej parze w zgromadzeniu oszczędności i jeśli w okresie oszczędzania taka para musiałaby płacić za najmowanie mieszkania, to zgromadzenie kwoty 42 222 zł mogłoby im zająć 8 lat (przy założeniu, że będą w stanie odkładać po 10% dochodu) lub 4 lata (jeśli uda im się odkładać po 20% dochodu). Dlatego dla takich osób wprowadzenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” byłoby ogromną korzyścią. Od razu mogłyby zacząć płacić na własne „cztery kąty”, zamiast być wmuszonym do wieloletniego płacenia za najem

Koszt utrzymania mieszkania pochłonąłby połowę dochodu
Pary o tak niskich dochodach nie zaciągają tak wysokich kredytów także dlatego, że ich po prostu na to nie stać. Już na początku spłaty rata pochłaniałaby ok. 40% dochodu. Rata to jednak nie jedyny koszt związany z utrzymaniem mieszkania. Trzeba jeszcze zapłacić czynsz (w tym woda, śmieci, ogrzewanie, fundusz remontowy), opłacić rachunki za prąd i inne media, ubezpieczyć mieszkanie (obowiązkowe przy kredycie). Suma raty i kosztów utrzymania mieszkania mogłaby przekroczyć połowę dochodów. W przypadku utraty pracy przez jedno z nich nie mieliby szans na poradzenie sobie ze spłatą.

Dodatkowo istnieje ryzyko wzrostu stóp procentowych. Gdyby za kilka lat oprocentowanie kredytu znacząco wzrosło, to istotnie wzrosłaby również wysokość raty. Dlatego, niezależnie od wysokości dochodu, lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: zdolność kredytowa, dostępna kwota kredytu, kredyt hipoteczny

Ponad 1 mln zł kredytu przy 10 000 zł dochodu

Rodzina z dwójką dzieci, w której łączny dochód wynosi 10 000 zł netto, może liczyć na ponad 1 mln zł kredytu hipotecznego. Kwota jest tak wysoka dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. Expander ostrzega jednak, wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum jest ryzykowne. Za rok lub dwa stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Dla przykładu rata kredytu na milion złotych, przy okresie spłaty 25 lat wynosi 4 742 zł. Gdyby jednak stopy procentowe z jakiegoś powodu mocno wzrosły i powróciły np. do poziom sprzed 10 lat, to rata takiego kredytu mogłaby wynieść aż 7 580 zł, a więc zwiększyłaby się aż o 2 837 zł.

Gdy ktoś sprawdza na jaką kwotę kredytu hipotecznego może liczyć, to powinien pamiętać o kilku elementach. Po pierwsze w różnych bankach dostępna kwota będzie zupełnie inna. W przypadku naszej przykładowej rodziny z dochodem 10 000 zł, obecnie banki są gotowe przyznać od 792 tys. zł do 1,08 mln zł Dlatego nie powinniśmy kierować się informacją z tylko jednego banku, lecz sprawdzić ich jak najwięcej. Dzięki temu uzyskamy pełny obraz sytuacji.

Maksymalna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny z dochodem 10 000 zł netto

Warto też pamiętać, że zamieszczane w Internecie rankingi (w tym nasz) są jedynie informacją przybliżoną. W praktyce dostępna kwota kredytu zależy od wielu czynników. Kluczowa jest oczywiście wysokość uzyskiwanego dochodu – im wyższy, tym bank przyzna większy kredyt. Jeśli jednak ktoś w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny posiada już jakieś inne kredyty lub zobowiązania (np. płaci alimenty), to obniża to dostępną kwotę nowego kredytu. Duże znaczenie ma też wysokość posiadanego wkładu własnego. Im wyższy wkład tym niższe jest zwykle oprocentowanie kredytu, a tym samym rośnie dostępna kwota.

Im więcej dzieci tym niższy kredyt
Kolejny ważny czynnik to osoby na utrzymaniu wnioskodawcy. Posiadanie dzieci traktowane jest przez banki jako dodatkowy koszt. Dlatego im więcej dzieci, tym niższa jest dostępna kwota kredytu. Ważny jest również okres spłaty. Im jest krótszy, tym wyższa rata, a tym samym zmniejsza się dostępna kwota. Do tego dochodzą inne istotne elementy np. czy ktoś wraz z kredytem zakupi od banku dodatkowe produkty. Zwykle jeśli zdecydujemy się na otwarcie konta, skorzystanie z karty kredytowej czy zakup ubezpieczenia oferowanego przez bank, to oprocentowanie kredytu będzie niższe, a więc wzrośnie zdolność kredytowa.

To wszystko sprawia, że jeśli chcemy poznać dokładną wysokość dostępnej kwoty kredytu, to powinniśmy ją sprawdzić uwzględniając te wszystkie elementy. Należy to zrobić jeszcze zanim zaczniemy szukać wymarzonej nieruchomości, a szczególnie zanim podpiszemy umowę przedwstępną ze sprzedającym. Może się bowiem okazać, że w praktyce żaden bank nie udzieli nam takiej kwoty, jaką wyliczyliśmy sobie przy ogólnym sprawdzaniu.

Na koniec warto dodać, że ryzykowne jest wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum. Stopy procentowe są obecnie na najniższym poziomie w historii i jest bardzo prawdopodobne, że wzrosną w okresie spłaty kredytu. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina z dochodem 10 000 zł netto zaciąga kredyt na kwotę 1 mln zł. Rata w takim przypadku wyniosłaby
ok. 4 742 zł. Gdyby po jakimś czasie stopy procentowe w Polsce mocno wzrosły i np. powróciły do poziomu sprzed 10 lat, to rata wzrosłaby do ok. 7 580 zł, czyli aż o 2 837 zł. Najlepiej wybrać taką kwotę kredytu, w przypadku której poradzimy sobie ze spłatą nawet w sytuacji mocnego wzrostu oprocentowania kredytu.