Tagi:
Rynek mieszkaniowy w I kwartale 2019
Pierwszy kwartał 2019 r. przyniósł kolejne podwyżki cen mieszkań. W niektórych przypadkach 3-miesięczne zmiany cen ofertowych były spektakularne. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w ciągu zaledwie 3 miesięcy aż o 13% wzrosły ceny dużych mieszkań w Gdańsku. Imponujące wzrosty obserwowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Radomiu (+10%) i Częstochowie (+9%). Utrzymywanie się dobrej koniunktury na rynku nieruchomości potwierdza również solidny wzrost wartości wniosków o kredyty hipoteczne.
Żeby ocenić jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości przeanalizowaliśmy 140 532 ogłoszeń dotyczących sprzedaży mieszkań w 16 miastach. Dotyczą one zarówno lokali nowych jak i używanych. Dane pokazują, że ceny ofertowe w I kwartale wzrosły średnio o ok. 3% w porównaniu do IV kwartału 2018 r. – Może się wydawać, że 3% to niewielki wzrost, ale gdyby takie tempo utrzymało się w całym roku, to ceny wzrosłyby o ponad 12%. Na rynku nieruchomości wciąż panuje więc dobra koniunktura, którą podtrzymuje niskie bezrobocie, rosnące płace i zapowiedzi nowych transferów socjalnych. Warto jednak dodać, że obecne tempo wzrostu cen mieszkań jest wyższe niż tempo wzrostu wynagrodzeń, więc na dłuższą metę jest nie do utrzymania. – tłumaczy Anton Bubiel z Rantier.io.
Małe mieszkania drożeją wolniej
Badane przez nas ogłoszenia sprzedaży mieszkań podzieliliśmy na trzy kategorie – mieszkania małe (do 35 m2), średnie (35-60 m2) i duże (powyżej 60 m2). Najmniejsze wzrosty cen zaobserwowaliśmy w przypadku tych pierwszych. W ciągu minionych 3 miesięcy istotnie zdrożały one jedynie w Gdańsku (+8%) i we Wrocławiu (+6%). Średnio małe mieszkania zdrożały o ok. 2,5%, podczas gdy średnie i duże o ok. 3,5%. Należy jednak dodać, że mimo to, cena m2 jest wciąż najwyższa w przypadku właśnie małych mieszkań.
Dobrą koniunkturę na rynku potwierdza także to, że w żadnym z badanych przez nas miast nie spadły ceny wszystkich trzech typów mieszkań. Małe i średnie lokale staniały w Łodzi i Sosnowcu, a średnie i duże w Gdyni i Katowicach. Największe tego typu zmiany dotyczą małych mieszkań w Sosnowcu (-5%) i dużych lokali w Gdyni (-5%). Dla porównania przypomnijmy, że największe wzrosty to +13% w przypadku dużych mieszkań w Gdańsku i +10% w przypadku średnich w Radomiu.
Rośnie popyt na kredyty hipoteczne
To co dzieje się na rynku nieruchomości w dużej mierze oddają też dane na temat kredytów hipotecznych. Dane BIK pokazują, że w I kwartale 2019 r. wartość składanych wniosków była zdecydowanie wyższa niż przed rokiem. W styczniu było to +7%, w lutym +17%, a w marcu aż +26%. Takie dane mogą robić wrażenie biorąc pod uwagę, że w ubiegłym roku wartość wypłacanych kredytów była już najwyższa od 2008 r.
– Warto pamiętać, że wzrosty wartości składanych wniosków kredytowych to w dużej mierze wynik znacznego wzrostu cen mieszkań, które zmuszają do zadłużania się na coraz wyższe kwoty. Można jednak powiedzieć, że Polacy wciąż chętnie kupują mieszkania z pomocą kredytów, a coraz wyższe ceny mieszkań nie zniechęciły ich do zakupów. To prawdopodobnie zasługa rosnących wynagrodzeń i wciąż wysokiego poziomu optymizmu Polaków. Wygląda więc na to, że jak na razie nie obawiamy się spowolnienia gospodarczego czy wzrostu stóp procentowych. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Jeśli chodzi o ofertę kredytową, to w I kwartale pojawiło się kilka zmian, zarówno pozytywnych jak i negatywnych. Ogólnie jednak przeciętne oprocentowanie i marże pozostały na poziomie zbliżonym do tego, co obserwowaliśmy na początku roku. Kredyty hipoteczne wciąż są tanie dzięki temu, że mamy rekordowo niskie stopy procentowe. Są one również dość łatwo dostępne. Co prawda banki w ostatnich latach zaostrzały kryteria ich przyznawania, ale rekompensowały to rosnące wynagrodzenia.
Na koniec dodajmy, że rynku widać też jednak pewne symptomy spowolnienia. W 2018 r roku deweloperzy sprzedali o 11% mniej mieszkań niż w 2017 r. Najnowsze dane, za I kwartał 2019 r., również pokazują 11% spadek w porównaniu do I kw. 2018 r. Warto takie informacje wykorzystać w negocjacjach ze sprzedającymi. To, że rosną ceny w ofertach wcale nie znaczy, że faktyczna cena musi być wyższa. Wszystko zależy od popytu i podaży.
Ofertowe ceny mieszkań w I kwartale 2019 r.
Ranking kredytów hipotecznych
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Raport Expandera i Rentier.io – Rynek mieszkaniowy marzec 2019
Ceny mieszkań zaczynają spadać. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w skali roku spadek występuje jedynie w przypadku nowych mieszkań w Warszawie (-1,4%). Gdy jednak weźmiemy pod uwagę zmiany 3-miesięczne, to takich przykładów jest zdecydowanie więcej. Najbardziej spadły ceny na rynku wtórnym w Gdyni (-14%), Łodzi (-8%) i Katowicach (-7%). W większości miast wciąż obserwujemy jednak wzrosty. Napędzają je rosnące wynagrodzenia i taniejące kredyty hipoteczne.
Rynek mieszkań w Polsce jest wciąż w trendzie wzrostowym, chociaż analiza danych z poszczególnych miast wskazuje na pewne oznaki ochłodzenia. Oprócz wspomnianych już spadków w Gdyni, Łodzi i Katowicach, ceny w ostatnich 3 miesiącach obniżono również w Poznaniu i to zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Zupełnie inaczej wygląda natomiast sytuacja w Gdyni czy Krakowie. W tym pierwszym używane mieszkania staniały w ciągu ostatnich 3 miesięcy aż o 14%, ale nowe podrożały średnio o 21%. W Krakowie sytuacja jest odwrotna – tanieją nowe (-4%), a drożeją używane (+9%).
W większości analizowanych przez nas miast ceny nadal rosną. Największe wzrosty w porównaniu do listopada 2018 r. obserwujemy w Trójmieście. Aż o 21% zdrożały używane mieszkania w Gdańsku i nowe w Gdyni. Inne miasta, w których wzrost cen jest nadal znaczący, to Bydgoszcz i Częstochowa. Tam ceny na rynku wtórnym wzrosły od listopada 2018 r. odpowiednio o 13% i 11%.
W Gdyni ceny w ofertach wyższe niż w Warszawie
Niezwykle ciekawa jest obecnie sytuacja w Gdyni. – Mediana cen ofertowych dla nowych mieszkań wynosi tam aż 8 004 zł, a więc jest już wyższa niż w Warszawie (7 885 zł). Warto jednak zwrócić uwagę na publikowane przez nas dane na temat możliwej do wynegocjowania obniżki. W stolicy faktycznie płacona cena jest zbliżona do ofertowej, a w Gdyni można ją zbić aż o 16%. W rzeczywistości Warszawa wciąż jest więc zdecydowanie droższa. – tłumaczy Anton Bubiel z Rentier.io.
Przeciętne ceny nowych mieszkań w największych miastach w Polsce
Tanieją kredyty dla klientów z wysokim wkładem własnym
Dla osób planujących zakup mieszkania z pomocą kredytu mamy kilka dobrych informacji. – Oddala się ryzyko podwyżki stóp procentowych, a więc i wzrostu rat. W najbliższych latach NBP prawdopodobnie pozostawi je na obecnym poziomie. Ponadto banki coraz mocniej rywalizują o klientów dysponujących wkładem własnym przekraczającym 20%. To powoduje spadek marż, które wraz ze stawką WIBOR wpływają na poziom oprocentowania kredytów. W minionym miesiącu obniżkę wprowadził Millennium. Dzięki temu średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym spadła do poziomu 1,98%. Dla porównania jeszcze w połowie 2017 r. było to 2,21%. W przypadku kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym średnia marża to 2,36% i na mniej więcej takim poziomie jest już od ponad roku. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.
Coraz mniej banków udziela kredytów hipotecznych
Złą informacją jest natomiast to, że z rynku znika coraz więcej banków. Z związku łączeniem się Raiffeisena i BGŻ BNP Paribas, oferta kredytów hipotecznych tego pierwszego została wyłączona 8 marca. Dla przypomnienia, we wrześniu zniknęła oferta Deutsche Banku. Istnieje też ryzyko podobnego scenariusza w przypadku Euro Banku, który został przejęty przez Bank Millennium. To wszystko sprawia, że mamy coraz mniejszy wybór. Z jednej strony ułatwia to porównywanie ofert. Z drugiej jednak mniejsze różnicowanie oznacza, że trudniej znaleźć ofertę dobrze dopasowaną do określonych potrzeb, a także trudniejszy dostęp do kredytów w niestandardowych przypadkach. Miejmy więc nadzieję, że proces łączenia się banków już się kończy.
Metodologia raportu
Mediany cen wyliczono na podstawie analizy 55 679 ogłoszeń cen sprzedaży mieszkań dostępnych w internecie w lutym 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.
Przeciętne ceny mieszkań z rynku wtórnego w największych miastach w Polsce
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 10%
Ranking kredytów hipotecznych – wkład własny 25%
Regionalne rynki nieruchomości – Listopad 2018
WARSZAWA
Rekordowo drogie mieszkania w Warszawie
Nabywcy mieszkań w Warszawie muszą mierzyć się z wysokimi oczekiwaniami cenowymi sprzedających. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika, że średnia cena lokalu na rynku wtórnym przekracza już 8500 zł za m kw. Dobrą informacją jest natomiast to, że osoby posiadające przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na bardzo atrakcyjne warunki kredytowania.
W Warszawie płacimy już ponad 8500 zł za m kw. Jest to rekord, jeśli chodzi o publikację naszego raportu. Warto jednak dodać, że wysokie oczekiwania cenowe sprzedających często muszą zostać obniżone, aby doszło do zawarcia transakcji. Wysokie popyt na mieszkania, zwłaszcza w atrakcyjnie położonych lokalizacjach oraz potrzeba długiego oczekiwania na nowe lokale, zachęca do zakupów na rynku wtórnym. Jak twierdzą eksperci Metrohouse sytuacja na warszawskim rynku nieruchomości jest w ostatnich miesiącach 2018 roku bardzo dynamiczna. – Wzmożone zainteresowanie widać przede wszystkim w segmencie mieszkań o wartości 400-500 tys. zł. Są to najczęściej mieszkania 2-3 pokojowe na zamkniętych osiedlach wybudowanych w ostatnich 10-15 latach. Spowodowane to jest działalnością inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem, mówi Cezary Dymowski, dyrektor warszawskiego oddziału Metrohouse. Jak twierdzą specjaliści, odczuwalny jest spadek zainteresowania zakupami mieszkania w celu ich późniejszej odsprzedaży, ponieważ wysokie ceny przyczyniają się do niższej stopy zwrotu z takiej inwestycji.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Warszawie mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 988 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 988 do 2 726 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
KRAKÓW
Ceny nowych mieszkań podbijają stawki na rynku wtórnym
Wpływ na wysokie ceny mieszkań w Krakowie mają obecne projekty deweloperów. Z tego względu przeciętny mieszkaniec miasta pozwala sobie na zakup zaledwie 50 m kw. lokum. Dobrą informacją jest natomiast poprawa atrakcyjności oferty kredytów hipotecznych. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na bardzo niskie marże.
– W stolicy Małopolski właściciele mieszkań z rynku wtórnego wciąż próbują coś jeszcze ugrać na powszechnie panującej drożyźnie na rynku nieruchomości, a deweloperzy utrzymują w miarę stabilne ceny, komentuje sytuację na rynku Grzegorz Pastuch, dyrektor jednego z biur Metrohouse w Krakowie. Nowe mieszkania budują się głównie na obrzeżach i w dzielnicach wokół centrum. Według specjalistów, podwyżki na rynku pierwotnym, spowodowały wzrost cen na rynku wtórnym. – Nadal najtańszą dzielnicą jest Nowa Huta, która robi się jednak coraz bardzo popularna. Staje się doceniana ze względu na dużo przestrzeni i dostępność terenów zielonych. Średnia powierzchnia mieszkania kupowanego na rynku wtórnym w Krakowie to 50 metrów kwadratowych. Najwięcej za metr trzeba zapłacić na Starym Mieście – średnio ponad 9000 zł za m kw. W Bronowicach średnia cena waha się od 7200 do 8000 zł. W dzielnicach nowohuckich średnio trzeba zapłacić od 5200 do 5800 zł. Na południu Krakowa ceny oscylują na poziomie 5800-6300 za m kw. Tyle zapłacimy na Podgórzu Duchackim oraz Bieżanowie i Prokocimiu.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Krakowie mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 641 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 641 do 2 251 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
GDAŃSK
Wyższe ceny, nieco mniejszy ruch
Gdańsk wciąż przyciąga inwestorów, także tych którzy poszukują niestandardowych form lokowania kapitału na rynku nieruchomości. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że wysokie poziomy cen obserwowane w ostatnich tygodniach, zmniejszają zainteresowanie zakupami, zwłaszcza na rynku pierwotnym. Do zakupu zachęca natomiast atrakcyjne oprocentowanie kredytów.
W ostatnim czasie w Trójmieście dało się zauważyć spowolnienie na rynku pierwotnym. Na pewno nie dotyczy to na przykład położonego w południowej części miasta Jasienia, który od pewnego czasu rozwija się w szybkim tempie ciesząc się dużym zainteresowaniem deweloperów, jak też klientów zainteresowanych zakupem mieszkania. Jak twierdzi specjalista Metrohouse z oddziału w Gdańsku, Łukasz Jończy, w dużym stopniu wpływ na to mają ceny w tamtej okolicy jak i inwestycje miejskie, takie jak linia tramwajowa, która ma być oddana do użytku w IV kwartale 2019 r. – Nie maleje zapotrzebowanie na mieszkania inwestycyjne o średnim metrażu w dobrze skomunikowanych lokalizacjach. Klientów nie odstraszają utrzymujące się na wysokim poziomie ceny nieruchomości na rynku wtórnym. Rynek takich mieszkań charakteryzuje się dużą płynnością. Od niedawna na rynku nieruchomości w Gdańsku pojawiły się inwestycje takie jak kampusy studenckie, które skierowane są do pasywnych inwestorów oczekujących stałej stopy zwrotu, komentuje Łukasz Jończy.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Gdańsku mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Gdańsku, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 590 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 590 do 2 181 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
WROCŁAW
Wysokie ceny mieszkań we Wrocławiu
Już ponad 6000 zł za m kw. płacimy średnio za mieszkanie na rynku wtórnym we Wrocławiu. To najwyższy wynik w historii publikowanego przez Metrohouse i Expandera raportu. Do zakupów zachęcają jednak atrakcyjne oferty kredytów hipotecznych. Eksperci jednak ostrzegają, aby przy zaciąganiu kredytu pamiętać, że niskie stopy procentowe nie będą trwać wiecznie.
– Na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu obserwujemy coraz większe zainteresowanie zakupem domów i dużych mieszkań w cenie do 500 tys. zł. Nadal przeważają klienci gotówkowi, z których duża część jest zdeterminowana, aby jeszcze w tym roku dokonać transakcji, komentuje sytuację Karolina Górska, dyrektor oddziału Metrohouse we Wrocławiu. Według raportu Metrohouse i Expandera średnia cena w transakcjach mieszkaniowych w stolicy Dolnego Śląska wynosi obecnie 6127 zł i jest to najwyższa wartość notowana od początku publikacji niniejszego raportu. Przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie prawie 370 tys. zł. Najtańsze ceny m kw. w transakcjach rozpoczynały się od poziomu 4000 zł, ale takich transakcji było bardzo mało. Aby myśleć o zakupie należy przygotować się zwykle na cenę z przedziału 5000-6000 zł.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania we Wrocławiu mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie we Wrocławiu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 414 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 414 do 1 940 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
ŁÓDŹ
Coraz wyższe oczekiwania sprzedających mieszkania
Na łódzkim rynku nieruchomości obserwujemy, że sprzedający używane mieszkania coraz częściej żądają 5000 zł za m kw. Oczywiście średnia cena transakcyjna jest znacznie niższa. Według danych Metrohouse i Expandera wynosi ona 4 114 zł za m kw. Popyt na mieszkania podbija dobra sytuacja na rynku pracy i tanie kredyty hipoteczne. Na szczególnie atrakcyjne warunki kredytowe mogą obecnie liczyć klienci, którzy posiadają 20-procentowy wkład własny.
Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Łodzi wynosi 4114 zł. – Największym zainteresowaniem, tak jak i w poprzednim miesiącu, cieszą się mieszkania dwu oraz trzypokojowe. Coraz więcej klientów pyta o mieszkania czteropokojowe o metrażu ok. 65 m kw., a szczególnie dużym powodzeniem cieszą się takie osiedla jak: Retkinia, Karolew, Widzew, czy też Bałuty Doły, mówi Maciej Czyż, dyrektor oddziału Metrohouse w Łodzi. Ceny mieszkań po raz kolejny wzrosły, tym razem o 3 proc. w porównaniu do ostatniego notowania. – Niejednokrotnie ceny ofertowe sięgają już 5000 zł za m kw., co jeszcze pół roku temu byłoby trudno do wyobrażenia kwotą na lokalnym rynku, mówi Maciej Czyż. Na rynku pierwotnym ceny pozostają bez zmian. Deweloperzy zachęceni dobrą sprzedażą kontynuują budowę kolejnych etapów osiedli.
Wśród klientów zaineresowanych zakupem działki, bądź domu, największym zainteresowaniem cieszą się takie osiedla jak: Julianów, Marysin, czy też Rogi. Klienci poszukują działek w granicach 1000-1500 m kw., oraz domów o powierzchni około 150 m kw. Ceny domów w tych okolicach sięgają nawet miliona złotych.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Łodzi mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Łodzi, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 951 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 951 do 1 304 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
POZNAŃ
Wysokie ceny mieszkań, niższe zyski z wynajmu
W porównaniu do zeszłego roku ceny mieszkań w Poznaniu są wyższe o 13 proc. Taka sytuacja przyczynia się do obniżenia rentowności wynajmu mieszkań. Z raportu Metrohouse i Expandera wynika jednak, że kupujący mogą cały czas liczyć na atrakcyjne finansowanie zakupów kredytem hipotecznym.
W Poznaniu średnie ceny nabywanych na rynku wtórnym mieszkań zatrzymały się na poziomie 6167 zł za m kw. – W porównaniu do wartości sprzed miesiąca nie widać znaczących wahań cen. Warto jednak zauważyć, że porównując ceny rok do roku, obecne są o 13 proc. wyższe niż te sprzed 12 miesięcy, mówi Marcin Jańczuk, dyrektor w agencji Metrohouse. Średnio przeznaczamy na zakup mieszkania 357 tys. zł. Jak zwykle charakterystyczne są dość duże metraże sprzedawanych w Poznaniu mieszkań – obecnie średni powierzchnia przekracza 60 m kw.
Wśród transakcji na rynku wtórnym nadal można zauważyć tendencję nabywania lokali w celach inwestycyjnych. Wzrost cen powoduje coraz większą presję poszukiwania lokali w stanie do remontu, które można kupić z odpowiednio dużym dyskontem. W ten sposób można zwiększyć rentowność takiej inwestycji. Szacuje się, że przy zakupie mieszkania po cenach rynkowych rentowność z wynajmu wyniesie od 4 do 5 proc.
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to dla osób planujących zakup mieszkania w Poznaniu mamy dobre informacje. Ci, którzy mają przynajmniej 20% wkładu własnego mogą obecnie liczyć na atrakcyjne warunki kredytowania. – Marże dla tego rodzaju kredytów są obecnie najniższe od 2016 r. czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. Poza tym stopy procentowe wciąż pozostają na rekordowo niskim poziomie, więc oprocentowanie kredytu jest niskie, niezależnie od wkładu własnego. Dzięki temu rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Poznaniu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 482 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego), komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Na horyzoncie pojawiają się jednak pewne zagrożenia. – W przyszłym roku banki po raz kolejny mogą ograniczyć dostępność kredytów. Warto też pamiętać, że tak niskie stopy procentowe nie zostaną z nami na zawsze. Gdyby powróciły one do poziomu z 2012 r., to rata kredytu na opisane wcześniej mieszkanie wzrosłaby z 1 482 do 2 032 zł. Lepiej wiec nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje ekspert Expandera.
Warszawa traci na znaczeniu, a Gdańsk pokonał Kraków
W ostatnim czasie nie bez powodu sporo mówi się na temat szybko rosnących cen mieszkań. W wielu miastach są one już wyższe niż w 2008 r. Expander zwraca jednak uwagę, że jednocześnie następuje wiele zmian strukturalnych. Dla przykładu na rynku wtórnym wyraźnie na znaczeniu traci stolica. Ceny w Warszawie wciąż są znacznie wyższe niż w innych miastach, ale ta nadwyżka jest rekordowo niska. Poza tym Gdańsk, który od lat był tańszy od Krakowa, zaczyna go wyraźnie prześcigać.
NBP właśnie opublikował dane na temat transakcyjnych cen mieszkań w III kwartale 2018 r. Pokazują one, że we wszystkich siedemnastu analizowanych miastach ceny są wyższe niż przed rokiem. W większości przypadków są też wyższe niż 10 lat temu. Wzrosty mają jednak różną skalę. Dla przykładu na rynku wtórnym w Warszawie ceny są o 2% wyższe niż przed rokiem, podczas gdy w innych dużych miastach wzrosły średnio o ok. 9%. To sprawia, że różnica w cenach mieszkań między stolicą, a innymi dużymi miastami, jest coraz mniejsza.
Jeśli porównamy ceny na rynku wtórnym w Warszawie ze średnią dla sześciu kolejnych największych miast*, to okaże się, że mieszkania w stolicy są o 38% droższe. To sporo, ale nadwyżka jest najmniejsza odkąd NBP publikuje dane na temat cen mieszkań. Nie jest to przypadek. Podobne wyniki dało porównanie ze średnią dla dziesięciu najmniejszych miast** z zestawiania NBP. Tu różnica wynosi 80% i jest jedną z najniższych w historii (minimum to 77%).
Trudno ocenić czy za tą słabością stolicy stoją jakieś fundamentalne czynniki, które sprawią, że ceny mieszkań w innych miastach nadal będą zbliżały się do tych w Warszawie. Kilka elementów skłania jednak do poglądu, że bardziej prawdopodobne jest to, że obserwowany trend niedługo się odwróci. Sytuacja na rynku wtórnym zwykle z pewnym opóźnieniem kopiuje to, co dzieje się na rynku pierwotnym. Tu natomiast w ostatnich kwartałach obserwujemy wzrost (po wcześniejszym spadku) rozbieżności cenowych między Warszawą, a innymi miastami. Powrót do wcześniejszych różnic cenowych może jednak nastąpić w różny sposób. Ceny na rynku wtórnym w Warszawie mogą rosnąć szybciej niż w innych miastach. Może się też zdarzyć, że ceny w Warszawie wcale nie przyspieszą, lecz że spadną w tych miastach, w których dotychczas rosły zbyt szybko. W obu przypadkach różnica uległaby zwiększeniu.
W Gdańsku drożej niż w Krakowie
Kolejną ciekawostką jest zmiana relacji cen w Gdańsku i Krakowie. Przez lata mieszkania w Krakowie były zdecydowanie droższe. Jeszcze 3 lata temu różnica na rynku wtórnym wynosiła 16%. W IV kwartale 2017 r. po raz pierwszy w historii średnie ceny, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym, wyższe były w Gdańsku. Wtedy różnice były jednak minimalne. Najnowsze dane pokazują, że nie był to przypadek. Przewaga Gdańska utrzymuje się już cztery kwartały z rzędu i rośnie. Używane mieszkania są tam o 7% droższe niż w Krakowie, a nowe o 5%. W tym przypadku wydaje się, że sytuacja raczej nie wróci do poprzedniego stanu. Gdańsk prawdopodobnie trwałe pokonał Kraków pod względem cen nieruchomości.
* Gdańsk, Gdynia, Łódź, Kraków, Poznań, Szczecin, Wrocław
** Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Listopad 2018
Według raportu Metrohouse i Expandera w Gdańsku, Warszawie i we Wrocławiu na rynku wtórnym odnotowujemy rekordowe kwoty za m kw. mieszkania. Sytuację na rynku podgrzewa bardzo dobra sytuacja na rynku pracy oraz bardzo tanie kredyty. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych z wkładem własnym powyżej 20% jest obecnie najniższe od początku 2016 r.
Najwyższe miesięczne wzrosty we Wrocławiu i w Łodzi
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca największe zmiany cenowe odnotowujemy we Wrocławiu i w Łodzi, gdzie kupujemy lokale droższe odpowiednio o 3,7 i 3,6 proc. We Wrocławiu za m kw. płacimy średnio 6127 zł, a przeciętne nabywane mieszkanie zamyka się w budżecie prawie 370 tys. zł. Stosunkowo niższe procentowe wzrosty dotyczą Warszawy (2,8 proc.), choć tu płacimy już za m kw. ponad 8500 zł. – Warte odnotowania jest, że już ponad 36 proc. transakcji w stolicy przeprowadzana jest w cenach wyższych niż 10 000 zł za m kw. Natomiast ceny niższe niż 6000 zł dostępne są w większości tylko w budownictwie wielkopłytowym np. na Targówku i Białołęce, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Inwestorzy nadal na fali
Obserwowane wzrosty cen to poniekąd zasługa „inwestorów” nabywających mieszkania na wynajem. – Niezależnie od miasta, najczęstszym produktem inwestycyjnym są niewielkie mieszkania położone w dzielnicach zlokalizowanych w bliskiej odległości od centrum miasta. W przypadku największych miast prym wiodą inwestycje deweloperskie. Jednak w przypadku takiego zakupu należy przygotować dość solidną analizę rentowności przedsięwzięcia. Powodem są duże podwyżki cen materiałów budowlanych i wykończeniowych oraz robocizny, co w perspektywie gruntownego remontu mieszkania ma duże znaczenie dla atrakcyjności inwestycji, mówi Marcin Jańczuk z Metrohouse. Duża grupa nabywców preferuje natomiast lokale z rynku wtórnego, gdzie koszty remontowe mogą być znacznie niższe, a sam proces przystosowania lokalu do wynajmu trwa krócej niż przy mieszkaniu z rynku pierwotnego.
Kredyty z wysokim wkładem nadal rekordowo tanie
Koniec roku to zwykle czas zmian w ofertach kredytów mieszkaniowych. Banki, które zrealizowały swoje plany w zakresie wartości udzielonych kredytów wprowadzają podwyżki. Te, które chcą pod koniec roku nieco poprawić sprzedaż obniżają marże. Taka może być też przyczyna ostatnio wprowadzanych zmian. – Podwyżkę marż wprowadził PKO BP, a obniżkę Raiffeisen Polbank. Mimo to kredyty z wkładem własnym przekraczającym 20% nadal są najtańsze od czasu wprowadzenia podatku bankowego, czyli od początku 2016 r. Ich średnia marża nadal wynosi bowiem 2,02%. Nieco zdrożały natomiast kredyty z najniższym wkładem, gdyż obniżka w Raiffeisen Polbank niestety ich nie dotyczy, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Nieco poprawiła się dostępność kredytów
Dobrą informacją jest również zatrzymanie się procesu spadku dostępności kredytowej. Przypomnijmy, że zdolność kredytowa spada od maja 2015 r. i w tym czasie zmniejszyła się aż o 30%. W przypadku 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto dostępna kwota kredytu spadła w omawianym okresie z 466 tys. zł do 330 tys. zł. – W minionym miesiącu minimalnie ona wzrosła. Niestety może to być jedynie chwilowa poprawa. Ze względu na prognozy mówiące o spowolnieniu gospodarczym banki wolą zachować ostrożność w tej kwestii. Na większą poprawę raczej nie ma więc co liczyć. Warto jednak dodać, że pomimo, że dostępność kredytów jest dużo gorsza niż 2-3 lata temu, to obecnie cieszą się one ogromnym zainteresowaniem. W dużej mierze wynika to z niskiego bezrobocia, rosnących płac i tego, że kredyty są obecnie bardzo tanie, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Listopad_2018
Regionalne rynki nieruchomości – Październik 2018
WARSZAWA
W Warszawie coraz częściej mieszkania kupują obcokrajowcy
Problemy ze znalezieniem ekip remontowych dysponujących wolnymi terminami oraz wysokie ceny takich usług sprawiają, że kupujący mieszkania w Warszawie coraz częściej szukają lokali gotowych do zamieszkania. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę, że zauważalny jest tu wzrost zakupów dokonywanych przez obcokrajowców.
Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w Warszawie wynosi 8300 zł za m kw. W stolicy nadal utrzymuje się wysoki popyt na lokale nabywane w celach inwestycyjnych. – Szczególnie dużym powodzeniem cieszą się mieszkania mniejsze: kawalerki i lokale dwupokojowe o metrażu od 30 do 60 m kw., zwłaszcza z rynku wtórnego, który ze względu na wzrost cen na pierwotnym jest realną alternatywą. Klienci kupujący coraz częściej szukają mieszkań nie tylko w dobrym komunikacyjnie punkcie, ale i takich, które nie wymagają większych nakładów remontowych i są gotowe do wystawienia na rynek w krótkim czasie. Pożądanym przedziałem cenowym dla takich mniejszych mieszkań jest 300-500 tys. zł. Najchętniej wybierane są mieszkania w budynkach wybudowanych po 2000 r. lub w wyremontowanych kamienicach, mówi Adam Kasprzyk, dyrektor oddziału Metrohouse w Warszawie. Do najpopularniejszych rejonów tradycyjnie zaliczyć należy Mokotów, Powiśle, Wolę, Ochotę i Śródmieście. Kupującymi coraz częściej są też obcokrajowcy – zarówno ci, którzy wiążą swoją przyszłość zawodową ze stolicą, jak i ci, którzy chcą swoim rodakom zapewnić mieszkania na wynajem z dobrą stopą zwrotu. Wyżej wymienione grupy nabywców najczęściej dokonują zakupów „gotówkowych”.
Nowe mieszkania droższe o 1000 zł/mkw.
W poprzednich odsłonach raportu cenowego Warszawa nie była miastem cechującym się największą dynamiką kosztów zakupu nowych lokali. Sytuacja zmieniła się wraz z nadejściem III kw. 2018 r. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że średnia ofertowa cena za 1 mkw. warszawskiego nowego mieszkania wzrosła o 4,5% od początku lipca do końca września br. Na przełomie III kw. i IV kw. 2018 r. za przeciętne lokum z oferty stołecznych deweloperów trzeba było zapłacić już 8601 zł/mkw. (o prawie 1000 zł/mkw. więcej niż rok wcześniej).
Średnia cena transakcyjna nowego warszawskiego metrażu obecnie jest nieco niższa od stawki ofertowej. Tym niemniej, nabywcy nowych stołecznych mieszkań nie mają szczególnych powodów do zadowolenia. Kolejną ważną kwestią wydaje się sześcioprocentowy spadek podaży nowych „M” z III kw. 2018 roku, który będzie wywierał dodatkową presję na warszawskie ceny.
Rośnie udział mieszkań z ceną powyżej 10 000 zł/mkw.
Dokładniejsze informacje serwisu RynekPierwotny.pl pozwalają na wyjaśnienie, dlaczego w ciągu jednego kwartału średni koszt zakupu nowych „M” z Warszawy wzrósł o 4,5%. Na cenową średnią dodatnio wpłynął między innymi wzrost (o 3,8 punktu procentowego – p.p.) udziału mieszkań kosztujących ponad 10 000 zł/mkw. Po ostatnich zmianach, odsetek takich drogich stołecznych lokali wynosi już 17%. Warto też nadmienić, że w III kw. 2018 r. ubyło warszawskich mieszkań z ceną do 6000 zł/mkw. (-1,8 p.p.) oraz 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. (-3,0 p.p.).
Kredyty najtańsze od czasu wprowadzenia podatku bankowego
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Warszawie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 982 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2 719 zł., dodaje ekspert Expandera.
POZNAŃ
Poznański rynek mieszkań rozgrzany do czerwoności
W Poznaniu ceny na rynku wtórnym są już o 18% wyższe niż przed rokiem. Wzrosty są więc wyższe niż w przypadku Gdańska, który do niedawna był niekwestionowanym liderem w tym zakresie. Na rynku pierwotnym przekroczona została natomiast symboliczna granica, średnia cena pokonała poziom 7 000 zł/mkw. Na pocieszenie eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kredyty hipoteczne staniały i są najtańsze od początku 2016 r.
Poznański rynek mieszkań jest rozgrzany do czerwoności. Przeciętna cena m kw. nabywanego lokalu, to według raportu Metrohouse i Expandera 6186 zł. – Wysokie poziomy cen powodują, że potencjalni nabywcy zaczynają kalkulować zasadność zakupu. Wielu z nich zastanawia się, czy jest to właściwy moment na transakcję. Z równie dużą ostrożności do zakupu działek pod zabudowę wielorodzinną podchodzą deweloperzy, mówi Alina Melosik z poznańskiego biura Metrohouse.
W Poznaniu mieszkania deweloperskie w centrum miasta można zakupić w cenie 7-9,5 tys. zł za m kw. Mieszkanie do remontu z rynku wtórnego można kupić już od ok. 5 tys. zł za m kw. Co ciekawe, klienci pytają nie tylko o segment popularny, ale także o droższe, luksusowo wyposażone lokale. – Zapytania dotyczą także dużych apartamentów, wykończonych wysokiej klasy materiałami, gdzie cena dochodzi nawet do 12 tys. zł. za m kw. Popularne są też duże mieszkania na parterze z ogródkami, mówi Alina Melosik z Metrohouse.
Nowe mieszkania kosztują już średnio 7 031 zł/mkw.
Dane serwisu RynekPierwotny.pl wskazują, że od początku lipca do końca września br. na terenie Poznania było widoczne dość szybkie tempo wzrostu cen nowych mieszkań. We wspomnianym mieście odnotowano zmianę mniejszą (+2,9%) niż kwartalny wynik dla Warszawy oraz Krakowa. Równocześnie Poznań wyprzedził trzy pozostałe metropolie (Wrocław, Łódź i Gdańsk) pod względem szybkości podwyżek. Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że kolejny wzrost średniej ceny poznańskiego metrażu skutkował przekroczeniem symbolicznej granicy 7000 zł za 1 mkw. nowego mieszkania. Pod koniec września 2018 roku, średnia ofertowa stawka w cennikach poznańskich deweloperów wynosiła 7031 zł/mkw. Tym samym Poznań wyprzedził Wrocław pod względem cenowym. W nawiązaniu do wyniku Poznania z III kw. 2018 r. (7031 zł/mkw.) warto wspomnieć, że rok wcześniej (w III kw. 2017 r.) analogiczna średnia cena tamtejszego metrażu wynosiła 6543 zł/mkw.
Podobnie jak w przypadku innych metropolii, eksperci RynekPierwotny.pl dokładnie zbadali zmiany struktury cenowej nowych mieszkań. Wyniki tej analizy odpowiadają na pytanie, dlaczego poznańskie lokale przez kwartał podrożały prawie o 3%. Przyczyn takiej zmiany trzeba upatrywać w spadkach udziału mieszkań kosztujących 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. (-2,6 punktu procentowego – p.p.) oraz 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. (-5,0 p.p.). Równocześnie wzrósł odsetek poznańskich mieszkań z wyższych kategorii cenowych (aż o 8,2 p.p.).
Banki zaczęły konkurować o kredytobiorców z wysokim wkładem własnym
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Poznaniu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 477 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2 026 zł., dodaje ekspert Expandera.
KRAKÓW
Małe mieszkania w Krakowie sprzedają się nawet w 2 tygodnie
W Krakowie ogromną popularnością cieszą się małe mieszkania. Na rynku wtórym, takie do 55 m kw. i z rynkową ceną sprzedają się nawet w ciągu dwóch tygodni. Niesłabnącym zainteresowaniem cieszą się więc również kredyty hipoteczne. Na szczęcie banki w ostatnim czasie uatrakcyjniły ofertę. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że kredyty mieszkaniowe są teraz najtańsze od początku 2016 r.
W Krakowie, według raportu Metrohouse i Expandera, płacimy za m kw. mieszkania na rynku wtórnym średnio 6853 zł. Wysokie tempo sprzedaży na krakowskim rynku nieruchomości trwa nadal i nic nie wskazuje na to, aby miało wyhamować. – Wśród nowych mieszkań próżno szukać kawalerek, do których wprowadzić się można w tym roku. Znajdziemy jednak popularne, niewielkie dwupokojowe mieszkania, ale w tym przypadku ich cena często przekracza 8000 zł za m kw., nawet w bardziej odległych dzielnicach takich jak Nowa Huta, mówi Aneta Thomas z krakowskiego biura Metrohouse. Mając świadomość coraz wyższych cen klienci zaczynają rozważać lokalizacje, które do tej pory nie cieszyły się większą popularnością jak np. Osiedle Złocień, gdzie gotowe mieszkanie deweloperskie znajdziemy w okolicy 5000 zł za m kw. Czas sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego w rynkowej cenie, w zależności od metrażu może wynieść nawet dwa tygodnie. Największe szanse na szybką transakcję mają małe mieszkanie, do 55 m kw.
W minionym kwartale nowe mieszkania zdrożały o 4%
W III kw. 2018 r. Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem tempa zmian cenowych. Na terenie Miasta Kraka odnotowano kwartalny wzrost średniej ceny za nowy lokal wynoszący 4,0%. Pod koniec września 2018 r. przeciętna stawka w cennikach krakowskich deweloperów wynosiła 7280 zł/mkw. To może stanowić zaskoczenie dla krakowian, którzy na bieżąco nie śledzą zmian cenowych i pamiętają jeszcze wyniki na poziomie około 6500 zł/mkw. Z punktu widzenia nabywców nowych lokali, pewnym pozytywem jest to, że podaż na krakowskim rynku pierwotnym nieco wzrosła od lipca do września br. Pod względem wielkości oferty deweloperskiej, Kraków nadal nie mógł jednak wyprzedzić konkurującego z nim Wrocławia. Trudno obecnie powiedzieć, która spośród wspomnianych metropolii (Kraków, Wrocław) jest deweloperskim rynkiem „numer dwa” (po Warszawie).
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl oprócz zmian średniej ceny krakowskich nowych mieszkań sprawdzili również przekształcenia, jakim uległa struktura cenowa oferty deweloperów. Dokładne dane wspomnianego serwisu dobrze wyjaśniają, dlaczego od lipca do września 2018 r. szybko wzrósł koszt zakupu nowych krakowskich „M”. Za tę zmianę średniej ofertowej ceny odpowiadał wzrost udziału mieszkań kosztujących 8000 zł/mkw. – 10 000 zł/mkw. (+5,6 punktu procentowego – p.p.) oraz lokali z ceną ponad 10 000 zł/mkw. (+2,5 p.p.). Warto podkreślić, że równocześnie spadło rynkowe znaczenie mieszkań wycenionych na 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. (-3,9 p.p.) oraz 7000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. (-2,6 p.p.).
Tanieją kredyty hipoteczne
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Krakowie, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 636 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2 245 zł., dodaje ekspert Expandera.
ŁÓDŹ
Ceny stabilne, kredyty tanieją, więc kupujemy większe mieszkania
Nowe mieszkania w Łodzi kosztują średnio 5 610 zł/mkw., a te z drugiej ręki 3 970 zł/mkw. Nie powinno więc dziwić, że rośne zainteresowanie tymi drugimi, zwłaszcza że przybywa wśród nich stosunkowo nowszych lokali, cechujących się dobrym stanem technicznym i niewymagających większego wkładu finansowego. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę, że mieszkańcy Łodzi kupują coraz większe mieszkania.
W Łodzi można mówić o stabilizacji cenowej. Według raportu Metrohouse i Expandera za m kw. mieszkania na rynku wtórnym płacimy 3970 zł. Jest to tylko o 2 proc. więcej niż przed rokiem. – Warte podkreślenia jest, że mieszkańcy Łodzi kupują coraz większe mieszkania. W ostatnich trzech miesiącach średni metraż nabywanego lokalu to 60 m kw. Jest to jeden z najlepszych wyników pośród największych miast w Polsce, mówi Marcin Jańczuk z biura Metrohouse. Mimo tego, że w ostatnim czasie przedmiotem sprzedaży były mieszkania stosunkowo nowe, to obecnie analizowane transakcje wskazują, że wracamy do zakupów na osiedlach z wielkiej płyty i w kamienicach. Ma to od razu przełożenie na ceny transakcyjne, które ponownie wróciły do poziomu poniżej 4000 zł za m kw. Mimo coraz wyższych kosztów związanych z remontem nieruchomości, wielu nabywców liczy na to, że uda się im kupić mieszkanie do własnej aranżacji, co znajdzie odzwierciedlenie w korzystnej cenie transakcyjnej.
Na rynku pierwotnym również wyhamowanie wzrostu cen
Trzeci kwartał 2018 r. przyniósł pewne wytchnienie od szybkich podwyżek cen łódzkiego metrażu, które miały miejsce niedawno. W tym kontekście trzeba jednak pamiętać o kilku kwestiach. Po pierwsze, na przełomie września i października 2018 r. średnia ofertowa cena 1 mkw. nowych mieszkań z Łodzi wynosiła już 5610 zł. Taki wynik oznaczał kwartalny wzrost na poziomie 1,7%. Po drugie, aktualne ceny nowego łódzkiego metrażu mogą działać zniechęcająco na potencjalnych klientów firm deweloperskich, którzy pamiętają znacznie niższe stawki. Rok temu (w III kw. 2017 r.) łódzcy deweloperzy wyceniali 1 mkw. mieszkania na 5177 zł. Chodzi oczywiście o średnią stawkę dotyczącą wszystkich lokali z podaną ceną.
Roczny wzrost średniej ceny nowych łódzkich „M” wynoszący około 8,4%, może zachęcić większą liczbę łodzian do szukania lokum na rynku wtórnym. Wśród łódzkich mieszkań „z drugiej ręki” przybywa bowiem nowszych lokali cechujących się dobrym stanem technicznym i niewymagających większego wkładu finansowego.
Dane portalu RynekPierwotny.pl pozwalają na stwierdzenie, czy ostatni wzrost średniej ceny nowych łódzkich „M” (o 1,7% kwartalnie) był związany ze zmniejszeniem udziału najtańszych mieszkań. Po porównaniu struktury cenowej rynku pierwotnego pod koniec II kw. 2018 r. i III kw. 2018 r. okazało się, że wyraźnie wzrósł odsetek droższych łódzkich lokali o cenie 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. (+5,7 punktu procentowego – p.p.). Proporcjonalnie spadł natomiast udział mieszkań z niższej półki cenowej. Mowa o lokalach kosztujących 4000 zł/mkw. – 5000 zł/mkw. (-2,9 p.p.) oraz 5000 zł/mkw. – 6000 zł/mkw. (-2,7 p.p.).
Kredyty hipoteczne najtańsze od początku 2016 r.
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Łodzi, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 948 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 1 301 zł., dodaje ekspert Expandera.
WROCŁAW
Mniejsza aktywność inwestorów mieszkaniowych we Wrocławiu
Dzięki niskiemu udziałowi zakupów inwestycyjnych we Wrocławiu ceny są dość stabilne. Obecnie mieszkania kupują tu przede wszystkim nabywcy szukający lokalu dla siebie. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl mają dla nich dobre wiadomości. W ostatnim czasie staniały kredyty hipoteczne. W przypadku tych z wysokim (min. 20%) wkładem własnym średnia marża jest teraz najniższa od początku 2016 r.
Z danych zawartych w raporcie Metrohouse i Expandera wynika, że średnie ceny mieszkań we Wrocławiu wynoszą 5905 zł za m kw. Choć w porównaniu do innych dużych miast, we Wrocławiu, wzrosty cen nie są wcale największe, to działający na rynku pośrednicy informują o zmniejszonym ruchu ze strony inwestorów. – W ostatnich tygodniach więcej jest zapytań od klientów indywidualnych, poszukujących lokum na własne potrzeby. Zwiększyła się też liczba zapytań o droższe nieruchomości, które do tej pory nie cieszyły się większym zainteresowaniem, mówi Karolina Górska z wrocławskiego biura Metrohouse. Dodaje, że po ekspansji zakupów inwestycyjnych, rynek coraz bardziej się stabilizuje, a rozbieżność pomiędzy cenami ofertowymi, a transakcyjnymi zmniejsza się. W stolicy Dolnego Śląska kupujemy dość duże mieszkania w porównaniu do innych największych miast w Polsce. Średni metraż nabywanego w ostatnich trzech miesiącach mieszkania wynosi 65 m kw. Przeciętnie płacimy za mieszkanie we Wrocławiu 376 000 zł.
Ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu
Pod względem wielkości podaży lokalnego rynku pierwotnego, Wrocław mocno konkuruje z Krakowem. Oprócz statystyk portalu RynekPierwotny.pl, potwierdzają to również dane GUS-u dotyczące np. liczby rozpoczętych oraz ukończonych mieszkań. Różnica podażowa między wspomnianymi miastami (Krakowem oraz Wrocławiem) nieco zmieniła się, bo w dolnośląskiej metropolii od lipca do września br. odnotowano dość wyraźny spadek podaży mieszkań. Pomimo tej zmiany, wzrost średniej ofertowej ceny wrocławskiego metrażu był tylko symboliczny (+0,3%) i najmniejszy w grupie sześciu analizowanych metropolii. Pod koniec września bieżącego roku, za 1 mkw. nowego mieszkania z Wrocławia, przeciętnie trzeba było zapłacić 6893 zł. To wynik o wiele mniejszy niż analogiczna stawka dotycząca Krakowa (7280 zł/mkw.).
Bardziej szczegółowe dane portalu RynekPierwotny.pl mogą wyjaśnić przyczyny cenowej stabilizacji na wrocławskim rynku pierwotnym. Chodzi o informacje dotyczące rozkładu cen nowych mieszkań. Takie dane wskazują, że od początku lipca do końca września br. we Wrocławiu przybyło lokali deweloperskich z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. (+3,2 punktu procentowego – p.p.) oraz 8000 zł/mkw. – 10 000 zł/mkw. (+2,5 p.p.). Równocześnie zmniejszył się udział mieszkań kosztujących od 5000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. (-2,5 p.p) oraz 7000 zł/mkw. – 8000 zł/mkw. (-2,1 p.p.). Sumaryczny wpływ wspomnianych zmian na średnią cenę metrażu był praktycznie zerowy.
Tanieją kredyty hipoteczne
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie we Wrocławiu, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 410 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 1 934 zł., dodaje ekspert Expandera.
GDAŃSK
Dobre wiadomości dla kupujących nowe mieszkania w Gdańsku
W tym roku ceny mieszkań w Gdańsku rosły w niesamowitym tempie. Na szczęście w ostatnich miesiącach deweloperzy zdecydowanie zwiększyli podaż mieszkań. Na rynek trafiło sporo nowych mieszkań z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw., co zdecydowanie wyhamowało wzrost cen. Eksperci Metrohouse, Expandera i serwisu RynekPierwotny.pl zwracają również uwagę na wzrost zainteresowania nieruchomościami gruntowymi i domami.
– Na rynku trójmiejskim daje się zauważyć znaczące odwrócenie trendu – do biur pośrednictwa o pomoc o wiele częściej zgłaszają się klienci poszukujący mieszkania niż ci, którzy mierzą się ze sprzedażą nieruchomości. Jest to związane z obecną hossą na rynku nieruchomości. Nieruchomości sprzedają się na tyle szybko, że klienci zwracają się o pomoc do pośredników którzy monitorują rynek na bieżąco, mówi Łukasz Jończy, doradca Metrohouse z Gdańska. Niezmiennie duże zainteresowanie dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Powodzeniem cieszą się mieszkania, które doskonale nadają się na produkt inwestycyjny (zwykle 1-2 pokoje), ale także i te do zamieszkania przez klientów indywidualnych. W obu przypadkach klienci najczęściej wybierają dobrze skomunikowane nieruchomości. Ostatnie tygodnie owocowały też zdecydowanym wzrostem zainteresowania nieruchomościami gruntowymi i domami. Według raportu Metrohouse i Expandera ceny mieszkań w Gdańsku biją kolejne rekordy. Obecnie za m kw. płacimy 6640 zł, a za lokal płacimy przeciętnie 376 tys. zł.
Ceny nowych mieszkań nareszcie wyhamowały
Wyniki cenowe z III kw. 2018 r. dotyczące Gdańska, mogą stanowić pewne zaskoczenie dla osób, które spodziewały się kontynuacji bardzo szybkich wzrostów cen metrażu. Dane RynekPierwotny.pl wskazują bowiem, że od lipca do września br. tempo zmian cenowych znacząco wyhamowało. Pod koniec III kw. 2018 r. średni koszt zakupu 1 mkw. nowego gdańskiego mieszkania oscylował na poziomie 7134 zł/mkw. Oznaczało to wzrost o 1,3% w skali kwartału oraz zajęcie przez Gdańsk trzeciego miejsca pod względem poziomu cen nowych lokali (po Warszawie i Krakowie). Jeszcze rok temu taki scenariusz wydawałby się raczej mało prawdopodobny. W tym kontekście warto nawiązać do danych portalu RynekPierwotny.pl sprzed roku (III kw. 2017 r.). Wskazują one, że wówczas przeciętna ofertowa cena 1 mkw. nowych mieszkań z Gdańska wynosiła 6194 zł.
Kolejne informacje zgromadzone przez serwis RynekPierwotny.pl dobrze tłumaczą, dlaczego od lipca do września br. znacząco zmniejszył się impet zmian cenowych na gdańskim rynku. Na taką rynkową stabilizację wpłynęły dwa czynniki. Pierwszym czynnikiem był wyraźny wzrost podaży nowych „M” na terenie Gdańska. Warto również pamiętać o odbudowie oferty tańszych mieszkań deweloperskich. Dane RynekPierwotny.pl wskazują, że w III kw. 2018 r. udział gdańskich lokali z ceną 6000 zł/mkw. – 7000 zł/mkw. wzrósł aż o 16,4 punktu procentowego. Z pewnością jest to dobra wiadomość dla większości klientów gdańskich deweloperów.
Tańsze kredyty dla posiadających wysoki wkład własny
Mamy dobre informacje dla osób, które z pomocą kredytu planują kupić mieszkanie. W ostatnim czasie kilka banków wprowadziło obniżki marż. Dotyczą one jednak przede wszystkim kredytów z przynajmniej 20% wkładem własnym. W ich przypadku najniższa marża wynosi obecnie 1,5%. Średnia (2,02%) jest natomiast najniższa od początku 2016 r., czyli od momentu wprowadzenia podatku bankowego. – Wygląda na to, że zaostrza się konkurencja między bankami. Chętnych na kredyt jest co prawda bardzo wielu, ale każdy chciałby uzyskać atrakcyjne warunki. Część banków postanowiła więc obniżyć koszt kredytu, aby zyskać nowych klientów. Szczególnie należy im na tych, którzy posiadają wysoki wkład własny, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.
Jednocześnie ostrzegamy, aby nie przesadzać z kwotą zadłużenia. Co prawda rosnące ceny mieszkań zmuszają do pożyczania coraz wyższych kwot, ale należy pamiętać, że tak niskie stopy procentowe jak obecnie nie zostaną z nami na zawsze. – Nie można wykluczyć, że za kilka lat oprocentowanie kredytów będzie zdecydowanie wyższe niż dziś i że rata wzrośnie nawet o połowę. Dlatego najlepiej wnioskować o taką kwotę, abyśmy poradzili sobie ze spłatą nawet gdyby rata wzrosła nam o kilkaset złotych. Po uwzględnieniu obecnego poziomu oprocentowania i cen mieszkań, rata kredytu zaciąganego na mieszkanie w Gdańsku, o powierzchni 50 m2 wyniesie średnio 1 585 zł (przy założeniu 10% wkładu własnego). Gdyby stopy procentowe w naszym kraju wróciły do poziomu z 2012 r., to rata takiego kredytu wzrosłaby do 2 175 zł., dodaje ekspert Expandera.