Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2020
Sierpień zwykle przynosił wzrosty stawek za najem. W tym roku jest inaczej. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że koszty najmu spadały. W porównaniu z lipcem średnio obniżyły się o 1,5%. Uwagę najbardziej zwraca sytuacja w Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu, gdzie w ciągu zaledwie miesiąca stawki spadły odpowiednio o 9%, 6% i 5%. W krótkim terminie o sytuacji na rynku najmu rozstrzygną studenci, z których część może uczyć się z rodzinnego domu. W długim terminie wydaje się, że wszystko zależy od imigrantów. W Polsce demograficzna sprawia, że młodych osób będzie z roku na rok coraz mniej i zrekompensować mogą to jedynie przybysze z innych krajów.
Rzeczywistość epidemiczna dalej rzutuje na rynek najmu. Studenci, którzy zwykle szukali mieszkań w sierpniu i wrześniu, w tym roku czekają do ostatniej chwili. Liczba zachorowań jest bowiem coraz większa, a to sprawia, że coraz bardziej prawdopodobne staje się, że nauka będzie odbywała się w większości zdalnie. Zaostrzenie pandemii może spowodować również problemy ze znalezieniem pracy. W takiej sytuacji część studentów i innych młodych ludzi decyduje się przeczekać trudny okres w domu rodziców.
Odbija się to oczywiście na stawkach za najem. Zwykle one rosły w tym okresie roku. Obecnie natomiast powoli spadają. Wśród obserwowanych przez nas 15 miast wzrosty stawek zaobserwowaliśmy tylko w Toruniu i Łodzi, gdzie koszty najmu wzrosły w porównaniu z lipcem o ok. 3%. W pozostałych miastach spadły lub utrzymały się na wcześniejszym poziomie. Największe spadki miały miejsce we wspomnianych już Częstochowie, Lublinie i Sosnowcu.
Należy jednak dodać, że jeśli mieszkanie nie stoi puste, to jego właściciel wciąż całkiem nieźle na nim zarabia. Rentowość inwestycji w mieszkanie, nawet jeśli jest ono wynajmowane przez 11 miesięcy w roku, wynosi średnio 5,9% brutto. Poza tym obserwowane obecnie problemy nie będą trwały wiecznie. Wiele wskazuje na to, że w drugiej połowie przyszłego roku sytuacja zacznie wracać do normy. Wydaje się, że popyt na najem długoterminowy powinien wtedy wrócić do poziomu sprzed epidemii.
Nieco gorzej wyglądają perspektywy najmu krótkoterminowego. Tu istnieje ryzyko, że popyt już nie wróci do poziomu z 2019 roku. Zdobyte w ostatnim czasie doświadczenia związane z komunikacją przez internet mogą bowiem zdecydowanie zmniejszyć liczbę podróży służbowych. Zagrożeniem są również zapowiedzi wprowadzenia regulacji prawnych dotyczących najmu mieszkań turystom.
Jeśli chodzi o trendy długoterminowe, to zagrożeniem dla właścicieli mieszkań na wynajem jest demografia. W kolejnych latach będzie coraz mniej młodych osób, gdyż od lat 90-tych rodziło się znacznie mniej dzieci niż w poprzednim okresie. Tymczasem to głównie młodzi są najemcami. Gdy tylko w ich planach pojawia się założenie rodziny, to Polacy od razu chcą mieć własne mieszkanie. To daje im poczucie bezpieczeństwa i jest też tańsze niż najem. Z naszych wyliczeń wynika, że najem 40 metrowego mieszkania jest o 265 zł droższy niż wynosi rata kredytu na takie samo mieszkanie. Do zakupu potrzeba jednak posiadania wkładu własnego i zdolności kredytowej. To natomiast wymaga czasu na rozwinięcie kariery zawodowej i na zgromadzenie oszczędności.
Ten ubytek młodych mogą jednak zrekompensować imigranci. Nie chodzi jednak tylko na napływ nowych, ale także o poprawę sytuacji tych, którzy w naszym kraju już są. Stopniowo zamieniają oni proste, niskopłatne prace na lepsze, a to pozwala np. wyprowadzić się z pokoju w wieloosobowym mieszkaniu do oddzielnego lokalu. W kolejnych latach może to mieć ogromny wpływ na rynek najmu.
Koszty najmu w sierpniu 2020 r.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 28 236 ogłoszeń cen najmu oraz 38 246 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 sierpnia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, sierpień 2020
Stawki najmu zatrzymały się na poziomie zbliżonym do tego z początku roku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najdrożej jest w Warszawie (54 zł za m2), a najtaniej w Toruniu (30 zł za m2). Patrząc na te kwoty warto jednak pamiętać, że poziom dochodów w poszczególnych miastach jest bardzo różny. Po uwzględnieniu tego faktu najdroższy jest najmem w Białymstoku. Po jego opłaceniu, parze o przeciętnych dochodach zostaje na życie 4 672 zł. Z kolei w najlepszej sytuacji są najmujący w Katowicach, Gdańsku, Warszawie i Krakowie. Tam po opłaceniu kosztu najmu na życie zostaje ponad 7000 zł.
Wielokrotnie pisaliśmy o tym jak wyglądają stawki najmu w poszczególnych miastach, jak one się zmieniają i jak wygląda rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Tym razem sytuację można jednak opisać bardzo krótko. Stawki zatrzymały się na poziomie zbliżonym do początku roku i trwa oczekiwanie na to co przyniesie jesień i druga fala pandemii.
Przy okazji postanowiliśmy przeanalizować dostępność najmu w poszczególnych miastach uwzględniając różnice w dochodach. Dla przykładu w Warszawie za wynajęcie 50 metrowego mieszkania trzeba zapłacić ok. 2 700 zł, a w Toruniu tylko ok. 1 500 zł. Z drugiej strony para najemców o przeciętnych dochodach w Warszawie zarobi łącznie ok. 9 800 zł netto, a w Toruniu tylko ok. 7300 zł netto. To znacząco zmienia postrzeganie wysokich stawek w stolicy. W długim terminie kluczowa nie jest wysokość kosztu najmu, ale to ile pieniędzy zostaje na życie po jego opłaceniu.
Sprawdziliśmy więc ile trzeba zapłacić za najem 50 metrowego mieszkania w 12 wybranych miastach. Porównaliśmy również jakie są w tych miastach dochody. Do wyliczeń przyjęliśmy, że łączne dochody pary najemców to dwukrotność średniej pensji w danym mieście. W tym ujęciu widać wyraźnie, że wspomniany Toruń, mimo niskich stawek najmu, wypada słabo. Naszej przykładowej parze na życie zostaje tam 5 844 zł, a więc poniżej średniej dla badanych miast. Niski koszt najmu jest oczywiście zaletą, ale tylko dla osób o niskich dochodach np. tych, którzy dopiero wchodzą na rynek pracy. Pensja minimalna jest bowiem taka sama w całej Polsce.
W dłuższej perspektywie liczą się jednak również możliwe do uzyskania dochody, a dokładniej to ile pieniędzy zostanie nam na życie po opłaceniu najmu. Tu najlepiej wypadają Katowice (7 550 zł), Gdańsk (7339 zł), Warszawa (7090 zł) i Kraków (7000 zł). W tym ujęciu najgorzej wygląda sytuacja w Białymstoku (4672 zł), Lublinie (5440 zł) i Łodzi (5606 zł).
Porównanie kosztów najmu i dochodów
Na koniec warto dodać, że ta kolejność może niedługo ulec zmianie. Najbliższe miesiące będą bowiem czasem testu dla rynków najmu w poszczególnych miastach. Te, w których popyt na najem był generowany w dużym stopniu przez studentów, mogą przeżywać trudne czasy. Rektorzy części uczelni już ogłosili bowiem, że zajęcia w semestrze zimowym będą odbywać się zdalnie. Z kolei miasta, gdzie popyt na najem pochodzi głównie od pracowników i turystów, prawdopodobnie zachowają stabilną pozycję.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 27 665 ogłoszeń cen najmu występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 lipca 2020 r. Koszt najmu to stawki bez opłat licznikowych i administracyjnych. Dochód netto wyliczono w oparciu o dane GUS za I kw. 2020 r.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2020
Po ostatnich spadkach kosztu najmu, stawki niemalże powróciły do zeszłorocznego poziomu. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w II kwartale najem małego (<35 m2) mieszkania był tylko o 3% droższy niż przed rokiem, a w przypadku lokali średniej wielkości (35-60 m2) i dużych (>60 m2) jest tylko o 2% drożej. Po ostatnich zmianach kosztów najmu i cen mieszkań inwestorom wciąż najbardziej opłaca się kupować małe mieszkania. Natomiast najemcom najbardziej opłaca się zamiana małych lokali na własne. Koszt najmu jest tu bowiem średnio aż o 34% wyższy niż rata kredytu. Przy średniej wielkości mieszkaniach jest to 19%, a dla dużych tylko 4%.
Spadki kosztów najmu obserwowane w ostatnich miesiącach niemalże w całości zniosły wzrosty z drugiej połowy 2019 r. i początku 2020 r. Średnie koszty najmu w II kw. 2020 r. były tylko minimalnie wyższe niż przed rokiem. Oczywiście sytuacja w niektórych miastach uległa istotnym zmianom, szczególnie w zakresie dużych mieszkań. Tu na jednym biegunie mamy znaczące spadki w Bydgoszczy (-10%) i Częstochowie (-8%), a na drugim duże wzrosty w Toruniu (+16%) i Gdyni (+15%). Jeśli chodzi o konkretne ceny, to najwięcej zapłacą najemcy dużego mieszkania w Warszawie (średnio 4000zł), a najmniej najemcy małego mieszkania w Sosnowcu (950zł).
Opłacalność wciąż wysoka, pod warunkiem, że lokal nie stoi pusty
Ponieważ w ostatnim czasie zmianie uległy nie tylko koszty najmu, ale również koszty kredytów i ceny mieszkań, to sprawdziliśmy jak obecnie wygląda opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Najwyższą stopę zwrotu z najmu przynoszą wciąż małe mieszkania (<35 m2). W przypadku inwestycji bez kredytu stopa zwrotu wynosi średnio 7,1% brutto. Dla lokali średniej wielkości (35-60 m2) jest to 6,3%, a dla dużych (>60 m2) rentowność to 5,6%. To jednak przy założeniu, że mieszkanie przynosi zyski przez pełne 12 miesięcy w roku. Jeśli przez kilka miesięcy będzie stało puste, to zyski będą zdecydowanie niższe.
Koszt najmu aż o 1/3 wyższy niż rata kredytu
Porównaliśmy również koszt najmu z ratą kredytu. Największe różnice dotyczą małych lokali. Rezygnując z najmu kawalerki na rzecz własnego mieszkania można sporo zaoszczędzić, ponieważ stawka najmu 35-metrowego mieszkania jest aż o 34% wyższa niż rata kredytu na takie samo mieszkanie, przy założeniu 10% wkładu własnego. Dla przykładu w Szczecinie, Lublinie i Częstochowie taki ruch pozwoli zaoszczędzić ok. 6300 zł rocznie. Problem polega jednak na tym, że aby uzyskać kredyt trzeba posiadać przynajmniej 10% wkładu własnego, a coraz więcej banków wymaga aż 20%. Poza tym o kredyt jest dziś znacznie trudniej niż jeszcze na początku roku. Warto też wspomnieć, że osoby młode, które najmują kawalerki, jeśli myślą o zakupie własnego mieszkania, to zwykle większego, w którym znajdzie się osobny pokój dla dziecka. Biorąc to pod uwagę zyski z zamiany na własne nie będą już tak wysokie.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Koszt najmu i rentowność inwestycji w mieszkanie
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 68 957 ogłoszeń najmu oraz 112 865 ogłoszeń sprzedaży mieszkań (unikalnych, czyli z pominięciem duplikatów). Te dane wykorzystano do oszacowania rentowności inwestycji w mieszkanie na wynajem. Prezentowana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych z okresu od 01 IV do 30 VI 2020 r.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, czerwiec 2020
Stawki za najem ponownie spadły. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w porównaniu z lutym ceny w ogłoszeniach są średnio o 3% niższe. Rekordzistą jest Częstochowa, gdzie spadek wynosi aż 9%. To oczywiście wynik pandemii, która istotnie obniżyła popyt na mieszkania na wynajem. Szczególnie rzuca się oczy wzrost pustych mieszkań wynajmowanych studentom na pokoje. Koronawirus wymusił naukę zdalną, a to pozwoliło na rezygnację z najmowanego mieszkania i powrót do rodzinnego domu. Kluczowy dla tego segmentu będzie więc wrzesień, kiedy okaże się czy studenci wrócili na rynek najmu, czy też nadal planują uczyć się z domu rodziców.
Przez wiele lat najmujący mieszkania w dużych miastach mieli ogromne problemy ze znalezieniem lokalu. Nierzadko zanim ktoś zdążył dojechać, żeby obejrzeć mieszkanie, to już zostało ono wynajęte. Odbywały się też kastingi, kiedy właściciel wybierał komu z licznych chętnych wynająć mieszkanie. Na szczęście w ostatnich latach sytuacja znacznie się poprawiła, ponieważ na rynek najmu trafiło mnóstwo mieszkań. Teraz można wręcz mówić o odwróceniu sytuacji, czyli karty rozdają najemcy. Ktoś, to chce nająć mieszkanie może najpierw spokojnie obejrzeć kilka, ponegocjować cenę i wybrać to, które najbardziej mu odpowiada.
Przez koronawirusa spadł zarówno popyt na najem krótko- jak i długoterminowy. Studenci zwolnili najmowane mieszkania ze względu na naukę zdalną. Zamiana bezpośrednich spotkań biznesowych na telekonferencje ograniczyły podróże służbowe. Jedynie w miastach popularnych wśród turystów sytuacja wygląda nieźle. Polacy spędzają bowiem urlopy w kraju i chętnie wybierają prywatne apartamenty zamiast hoteli.
Jeśli chodzi o koszty najmu w maju, to w porównaniu z lutym spadły one aż w 11 z 15 miast. Skala spadków wynosi od -9% w Częstochowie do -1% w Katowicach. Ceny nie zmieniły się w Gdyni, Łodzi i Sosnowcu. Wzrosty zaobserwowaliśmy jedynie w Toruniu (+7%). We wszystkich badanych miastach ceny spadły średnio o 3%.
Koszty najmu w maju 2020 r.
Dla porównania raty kredytów hipotecznych spadły od lutego o 10%-12% ze względu na niższe oprocentowanie. Jeśli do tego dojdzie niższa cena zakupu, to łączny spadek raty może przekroczyć 20%. Dlatego jeśli chodzi o koszty, to posiadanie własnego mieszkanie opłaca się znacznie bardziej niż najem. Koszt najmu jest średnio o 21% wyższy niż wynosi rata.
Problem polega jednak na tym, że kredyty są obecnie dość trudno dostępne. Większość banków wymaga dziś posiadania przynajmniej 20% wkładu własnego. Zaostrzone zostały też kryteria związane z źródłem dochodu. Takich problemów nie ma w przypadku najmu. Co prawda też trzeba na początku wpłacić dodatkową kwotę (kaucję), ale jest ona wielokrotnie niższa niż wkład własny potrzebny do uzyskania kredytu. Nikt też raczej nie odmówi nam wynajęcia mieszkania z powodu tego, że prowadzimy działalność gospodarczą czy uzyskujemy dochody na podstawia umowy cywilnoprawnej. W przypadku chęci zaciągnięcia kredytu jest to natomiast problem.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Na koniec warto dodać, że kluczowe dla rynku najmu będzie to jak długo pozostaną z nami takie elementy jak nauka zdalna czy unikanie spotkań bezpośrednich. Im dłużej będzie trwała epidemia tym większe straty poniosą posiadacze pustych mieszkań na wynajem. Jesienią będą kończyć się wakacje kredytowe i jeśli do tego czasu nie uda się znaleźć najemców, to część wynajmujących będzie zmuszona sprzedać takie lokale.
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 26 744 ogłoszeń cen najmu oraz 48 540 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 31 maja 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, maj 2020
Kwiecień 2020 był trudnym miesiącem dla wynajmujących. Przedłużający się zakaz najmu na doby zmusił wielu właścicieli mieszkań do poszukiwania „ratunku” w najmie długoterminowym. To oczywiście przełożyło się na spadek cen. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że aż w 11 z 15 analizowanych miast przeciętne koszty najmu zmniejszyły się w porównaniu do cen z marca. Wykorzystując te dane sprawdziliśmy jak wygląda opłacalność najmu w porównaniu z zakupem mieszkania. Po uwzględnieniu zmian cen mieszkań i oprocentowania kredytów, okazało się, że koszt najmu wciąż jest wyższy niż rata kredytu. Różnica jest jednak mniejsza niż przed rokiem – spadła z 26% do 20%.
Brakuje najemców, ceny najmu spadają
Wysyp dużej liczby mieszkań, wcześniej oferowanych na doby na Airbnb i Bookingu, wywołał spadek cen na rynku najmu długoterminowego. Trudną sytuację potęgował brak najemców, gdyż np. studenci powyjeżdżali do rodzimych miast. Podobnie postąpili młodzi, którzy stracili pracę. Część najmujących odczuła istotny spadek dochodów. Powyższe sprawiło, że w kwietniu już aż w 11 z 15 analizowanych miast przeciętne ceny najmu zmalały w porównaniu do cen z marca b.r. W przypadku Gdańska, Wrocławia, Warszawy i Częstochowy była to kontynuacja spadków zapoczątkowanych już w marcu.
Spadki najbardziej odczuły Białystok i Wrocław, w których ceny w ciągu zaledwie miesiąca spadły odpowiednio aż o -7,7% oraz -4,4%. Spadki w okresie marzec-kwiecień nie wpłynęły jedynie na rynek najmu w Gdyni, gdzie ceny rosły zarówno w marcu, jak i w kwietniu. Z kolei w Szczecinie, Łodzi oraz Sosnowcu ceny zmalały w marcu, ale już w kwietniu wróciły do poziomów z lutego.
W obecnych warunkach stopy zwrotu z najmu znacząco ucierpiały obniżając się do średniego poziomu 6,6% brutto w skali roku. To przy założeniu braku pustostanów i problemów z płatnościami od najemców.
Kosztu najmu w wybranych miastach
Najem wciąż droższy niż kredyt
Z punku widzenia osoby, która rozważa najem mieszkania lub zakup własnego, ostatnie spadki stawek i wcześniejszy powolny ich wzrost sprawił, że atrakcyjność najmu wzrosła. Co prawda koszt najmu zwykle wciąż jest wyższy niż rata kredytu, ale różnica jest mniejsza niż przed rokiem. W 15 badanych przez nas miastach obecnie jest to 20%, podczas gdy przed rokiem było 26%. W dużej mierze wynika to z tego, że mieszkania znacząco zdrożały, a stawki najmu są średnio o tylko 4% wyższe niż przed rokiem.
Gdyby tendencja zbliżania się do siebie poziomu raty i kosztu najmu miała się utrzymać w przyszłości, to najem mógłby stać się realną alternatywą dla posiadania własnego mieszkania. Dotychczas jego popularność była u nas dużo niższa niż na zachodzie, gdyż w dłuższym okresie było to dużo droższe niż kredyt zaciągany za zakup podobnego mieszkania. Teraz wszystko będzie zależało od tego jak kryzys związany z epidemią przełoży się na ceny mieszkań i stawki za najem. Jeśli doprowadzi do dalszego zbliżania się tych wartości, to popularność najmu będzie rosła.
Porównanie kosztów najmu i raty kredytu
Jak to policzyliśmy
Wyliczenia sporządzono na podstawie 20 629 ogłoszeń cen najmu oraz 35 349 ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Podana przez nas rentowność jest wartością brutto, czyli przed odliczeniem odpowiednich podatków oraz bez dodatkowych kosztów. Nie uwzględniono m.in. kosztów ewentualnego kredytu, zaciąganego na zakup mieszkania, kosztów okresowych napraw i remontów, kosztów umów notarialnych, opłat sądowych, prowizji i opłat dla pośredników. Takie koszty mają charakter indywidualny w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Powyższa analiza dotyczyła mieszkań występujących w ogłoszeniach internetowych w okresie od 1 do 30 kwietnia 2020 r. Przeciętne koszty oznaczają medianę zbioru dla danego miasta.
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, kwiecień 2020
Rynek najmu mieszkań gwałtownie się zmienił. Spadki stawek za najem do niedawna były bardzo rzadkie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika jednak, że w marcu pojawiły się aż w 7 z 15 badanych miast. Jak na razie były jednak nieznaczne. Rządowy zakaz najmu krótkoterminowego stał się potężnym ciosem dla wynajmujących mieszkania w tym modelu. W tej grupie stosunkowo dobre nastroje panują jedynie wśród tych, którzy posiadają mieszkania w miejscowościach turystycznych. Liczą bowiem, że w wakacje Polacy zostaną w kraju i że będą zdecydowanie bardziej preferować apartamenty niż zatłoczone hotele. Przyszłość całego rynku najmu nie wygląda jednak najlepiej ze względu na zaczynający się kryzys.
Co czeka rynek najmu w przyszłości
Wiele wskazuje na to, że rozpoczynający się kryzys gospodarczy może doprowadzić do znacznego wzrostu bezrobocia i tym samym spadku popytu na najem. Im więcej osób straci pracę tym gorzej dla posiadaczy mieszkań. Najmującymi są przede wszystkim trzy grupy osób – młodzi Polacy, imigranci i turyści. Młodzi i imigranci, jeśli strącą pracę i nie będą mogli znaleźć nowej, to wrócą do rodzinnego domu i tym samym zmniejszą popyt na najem. Im większa będzie skala bezrobocia, tym większy będzie wpływ na rynek. Ci, którzy nie wyjadą (np. studenci) w kryzysie mogą dysponować mniejszym budżetem i wybierać tańsze oferty. W przypadku najmu długoterminowego istnieje więc ryzyko znaczonego spadku popytu. Jeśli faktycznie do tego dojdzie, to część właścicieli nie znajdzie chętnych do najmu i będzie zmuszona sprzedać swoje lokale. Część będzie musiała natomiast obniżyć stawki.
Jeśli chodzi o turystów, którzy korzystają z najmu krótkoterminowego, to sytuacja jest bardziej skomplikowana. Z jednej strony wzrost bezrobocia może sprawić, że część osób zrezygnuje z wyjazdów weekendowych czy wakacyjnych. Z drugiej, więcej Polaków może obawiać się zarażenia podczas lotu samolotem i w rezultacie zdecydować się na wypoczynek w kraju. Podobne obawy mogą też sprawiać, że chętniej będą wybierali apartamenty wakacyjne niż hotele czy pensjonaty. W ten sposób można bowiem ograniczyć liczbę osób, z którymi trzeba się stykać. Jednak w przypadku znacznego wzrostu bezrobocia skutki negatywne byłyby zdecydowanie większe niż pozytywne.
Stawki za najmem zaczęły spadać
Dotychczas obserwowaliśmy głównie wzrosty stawek. Obecnie sytuacja na rynku zmienia się jednak bardzo szybko. W marcu, w porównaniu z lutym, przeciętne ceny najmu mieszkań nagle spadły w 7 z 15 analizowanych miast. W większości przypadków były to jednak niewielkie obniżki (o 1%-2%). Wyjątkiem jest Sosnowiec, gdzie koszty najmu tąpnęły o 7%. Na drugim biegunie jest natomiast Toruń, gdzie zaobserwowaliśmy wzrost aż o 9%. Trzeba jednak dodać, że w 14 na 15 miast koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. Tylko w Sosnowcu, po wspomnianej obniżce, powróciły do poziomu z marca 2019 r.
Porównaliśmy również liczbę nowych unikalnych ogłoszeń najmu. W marcu było ich 21 290, a więc niemal tyle co w lutym. Warto jednak dodać, że w niektórych miastach pojawiły się nowe ogłoszenia na najem długoterminowy, w przypadku których widać, że chodzi o mieszkania typowo przygotowane pod najem na doby. Takie ogłoszenia stanowią jednak relatywnie niedużą część wszystkich ofert. Oznacza to, że prawdopodobnie większość właścicieli mieszkań wynajmowanych na doby nie decyduje się jeszcze na drastyczne kroki i wierzy, że przeczeka okres zakazu.
W najgorszej sytuacji są wynajmujący ponoszący duże koszty utrzymywania pustych mieszkań, które kupili w dużej mierze za kredyt. Co prawda zwykle korzystają oni z wakacji kredytowych, ale zawieszone raty i tak trzeba będzie spłacić w przyszłości i to z dodatkowymi odsetkami. Jeśli latem popyt na krótkoterminowy najem nie wróci, to część z nich będzie zmuszona sprzedać lokal lub poszukać najemców długoterminowych, o których nie będzie łatwo. Trzeba jednak dodać, że duża część zakupów mieszkań w ostatnich latach była realizowana przez inwestorów, którzy kupowali bez pomocy kredytu lub z niewielkim jego udziałem. Dlatego raczej nie czeka nas paniczna wyprzedaż mieszkań.
Przeciętne koszty najmu w marcu 2020 r.
Metodologia raportu
Podane koszty najmu to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 21 290 ogłoszeń dostępnych w internecie w marcu 2020 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.