Tagi:
Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, wrzesień 2022
Stawki najmu wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w sierpniu wzrosły średnio o 2,3%, a od początku roku o 23%. Dodatkowo w badanych przez nas miastach było aż o 36% mniej ofert najmu niż przed rokiem. To zła wiadomość przede wszystkim dla studentów, którzy najczęściej we wrześniu i październiku szukają lokalu na kolejny rok akademicki. Wzrost stawek najmu i spadek cen mieszkań powodują, że coraz bardziej poprawia się opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu rentowność wynosi 4,95% netto, czyli tyle co na lokacie bankowej z oprocentowaniem 5,98%. W kolejnych miesiącach ta zyskowność może jeszcze wzrosnąć, ponieważ niewykluczone są dalsze wzrosty stawek najmu.
Nadszedł moment powrotu studentów na uczelnie i poszukiwania przez nich mieszkań na kolejny rok akademicki. Pandemia sprawiła, że przed rokiem mieli bardzo duży wybór ofert i przystępne ceny. Teraz jest zupełnie inaczej. Główne problemy to dostępność mieszkań na wynajem oraz ich cena. W wyniku wojny w Ukrainie oferta mieszkań na wynajem bardzo mocno się skurczyła. Jeszcze w lutym b.r. w badanych przez nas miastach naliczyliśmy nieco ponad 32 tysiące unikalnych ofert wynajmu mieszkań. W kwietniu i maju ich liczba skurczyła się do ok. 18 tysięcy. W sierpniu było to natomiast 27,8 tys. czyli sytuacja się poprawiła w porównaniu do wiosny. Wciąż ofert było jednak o 36% mniej niż przed rokiem, kiedy było ich prawie 44 tysiące.
Kolejna zła informacja jest taka, że najmocniejsze wzrosty stawek najmu pojawi się w miastach akademickich. W porównaniu do poziomu przed rokiem najmocniej zdrożał najem w Krakowie (46%) i Wrocławiu (43%). Z kolei w ujęciu wartościowym największy wzrost dokonał się we Wrocławiu, gdzie najem 50-mertowego mieszkania zdrożał o 968 zł (koszt bez opłat licznikowych i administracyjnych to 3200 zł). W Krakowie roczny wzrost wynosi 950 zł (do 3000 zł), a w Warszawie o 839 zł (do 3 550 zł). Z kolei najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Częstochowie i Sosnowcu. W obu przypadkach jest to wzrost o 16%, czyli o 250 zł przy mieszkaniu 50 m2.
Stawki najmu w sierpniu 2022 r.
Warto zwrócić uwagę na rodzaj ogrzewania i ocieplenie budynku
W tym sezonie poza cenami, najemcy powinni zwracać szczególną uwagę na rodzaj ogrzewania w mieszkaniu oraz ocieplenie budynku. W warunkach rosnących cen energii jest to coraz ważniejsza kwestia. Choć zimy w Polsce są coraz cieplejsze, to nie obejdziemy się bez ogrzewania. Najkorzystniej kosztowo zwykle wychodzi miejskie ogrzewanie centralne. Najlepiej żeby było olicznikowane, wtedy płacimy za faktyczne ogrzewanie w lokalu, w którym mieszkamy. Jeśli nie ma miejskiego CO, to dobrze się sprawdzają również kotłownie, które ogrzewają budynek lub kilka budynków. Ponownie, tu sporo zależy od tego w jaki sposób wspólnota lub spółdzielnia rozlicza te koszty. Jeżeli lokal nie jest wyposażony w licznik, to prawdopodobnie ogrzewanie jest rozliczane proporcjonalnie do powierzchni lokalu, a więc jest ryzyko, że będziemy płacić za sąsiada. Najwięcej wzrośnie rachunek za energię lokatorom mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe lub elektryczne. W przypadku tej ostatniej opcji w chłodniejszych miesiącach zimowych rachunek za prąd może okazać się zaskakująco wysoki, zbliżając się nawet do tysiąca złotych. W tym kontekście warto też zwrócić uwagę na to, czy budynek jest ocieplony. Ocieplony budynek wymaga mniej energii by w środku było ciepło, stąd też mieszkańcy takiego budynku płacą mniej za ogrzewanie.
Rośnie opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem
Spadki cen mieszkań i rosnące stawki najmu powodują, że rośnie opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem. Zakładając zakup mieszkania po cenach sierpniowych, bez udziału kredytu oraz wynajem po stawkach z tego samego okresu, przy pełnym obłożeniu inwestor mógłby liczyć na stopę zwrotu 4,85% netto. To zysk odpowiadający oprocentowaniu 5,98% na lokacie bankowej. Wyliczenie uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu). Wyliczenie dotyczy mieszkania o powierzchni 50 m2.
W kolejnych miesiącach ta zyskowność może nadal rosnąć ponieważ prawdopodobny jest dalszy wzrost stawek najmu oraz spadki cen mieszkań.
Rentowność netto w przypadku zakupu bez udziału kredytu
Jak zmienić mieszkanie najmowane na własne
Na koniec zostawiliśmy informacje dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. Niestety podwyżki stóp procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Dużo jednak zależy również od banku. Dla przykładu para z łącznym dochodem 6000 zł netto może liczyć na kredyt od 242 600 zł w PKO BP do 294 000 zł w Banku Pekao. Warto więc porównywać oferty i nie ograniczać się do internetowych rankingów, lecz zbadać zdolność kredytową dla swojego przypadku. Na dostępną kwotę kredytu ma bowiem wpływ wiele różnych czynników. Dla przykładu nasza przykładowa para najniższy kredyt otrzyma w PKO BP, ale jeśli posiada dwoje dzieci, to z kolei ten bank przyzna im najwyższy kredyt. Zdolność kredytową warto więc przebadać dla swojego przypadku i porównać w wielu bankach.
Maksymalna dostępna kwota kredytu
Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, kwiecień 2022
Ceny mieszkań w ogłoszeniach sprzedaży wciąż rosną. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w marcu mieszkania staniały jedynie w 6 z 17 miast. Mocno spadła natomiast dostępność kredytów hipotecznych. Szczególnie jest to bolesne dla wnioskodawców posiadających dzieci, ponieważ nowa rekomendacja KNF doprowadziła do urealnienia kosztów życia przyjmowanych przez banki do wyliczeń. W rezultacie dostępna kwota kredytu dla rodziny nierzadko spadła o ponad połowę w porównaniu w z wrześniem 2021 r. Warto też wspomnieć, że pomimo wprowadzanych przez banki obniżek marż średnie oprocentowanie (zmienne) dla kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym przekroczyło właśnie 8%. W rezultacie wzrostu oprocentowania oraz coraz wyższych cen mieszkań, raty kredytów na zakup mieszkania o powierzchni 50 m2 zwiększyły się w zależności od miasta od 60% do 111% w porównaniu z okresem tuż przed pandemią.
Za nami pełny miesiąc w warunkach wojny za naszą wschodnią granicą. Obawy z nią związane mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Inne istotne czynniki, to napływ ponad 2 mln imigrantów spowodowany wojną w Ukrainie, najwyższa od 22 lat inflacja (10,9% r/r w marcu), siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych.
Nowych ogłoszeń o 53% więcej niż w grudniu
Pierwsza z zaobserwowanych przez nas zmian na rynku, to znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W marcu odnotowaliśmy 106 925 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego 42 556 to oferty nowo dodane. Tych nowych było aż o 53% więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie ubiegłego roku. Należy jednak dodać, że marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze „niebezpiecznie” wysoka. Dla przykładu w marcu 2021 r. aktywnych ogłoszeń było 135 848, a więc jeszcze więcej niż obecnie. Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży.
Spadki cen tylko w 6 z 17 miast
Rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. Wśród 17 badanych przez nas miast w sześciu odnotowaliśmy stawki niższe niż przed miesiącem, a w 11 ceny wciąż rosły. Spadki w większości są minimalne. Jedyne warto odnotowania to
-3,5% w Gdyni i -2,4% w Poznaniu. Z kolei aż w 11 miastach odnotowaliśmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2. Warto też dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16% wyższe. W tym zakresie liderem jest tu Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 28% (z 6 742 zł do 8 662 zł).
Ceny mieszkań w marcu 2022 r.
Dostępna kwota kredytu spadła o połowę
Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest natomiast wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.
Dzieci zaczęły być ogromnym problem w uzyskaniu kredytu
Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi. Dla przykładu w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto, średnia dostępna kwota kredytu we wrześniu 2021 r. wynosiła 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 r. było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast.
Z kolei takie samo małżeństwo tylko bez dzieci otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci.
Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto
Średnie oprocentowanie przy 10% wkładu własnego przekroczyło 8%
Kolejnym ważnym wydarzeniem jest to, że po kwietniowej podwyżce stóp procentowych wyraźnie podskoczyły stawki WIBOR. Obecnie (dane z 12 kwietnia) stawka 3-miesięczna wynosi 5,43%, a 6-miesięczna aż 5,73%. Gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie (zmienne) kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wyniesie aż 8,04%. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredytów z wysokim (20%) wkładem średnie oprocentowanie wyniesie 7,51%.
PKO BP mocno obniżył marże, co może wpłynąć na cały rynek
Warto dodać, że oprocentowanie kredytów rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż. Szczególnie warto zwrócić uwagę, na to co w kwietniu zrobił PKO BP, który jest liderem rynku. Dla kredytów z wkładem własnym przekraczającym 20% już kilkukrotnie obniżył marżę, która obecnie wynosi tylko 1,64% (z 1,99% we wrześniu 2021 r.). Jest to o tyle istotne, że działania PKO BP mogą wymusić obniżki również w innych bankach i przeciętna marża może niedługo spaść w okolice 1,6%-1,7%. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2015 r. Obecnie średnia marża dla takich kredytów wynosi 1,95%, a przed podwyżkami stóp, czyli we wrześniu 2021 r. było to 2,21%.
Obniżane są również marże kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym. Średnia spadła z 2,87% we wrześniu do 2,46% obecnie. Tu również dużą zasługę w tym spadku ma PKO BP, w którym marża spadła z 3,08% do 2,26%. Także w tym przypadku wydaje się prawdopodobne, że średnia nadal będzie spadała w miarę jak inne banki będą dostosowywały swoje oferty do tego co zrobił PKO BP.
Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym
Już tylko dwie oferty oprocentowania stałego poniżej 7%
Wraz z podwyżkami stóp procentowych i rosnącymi stawkami WIBOR coraz wyższe są ofertowane przez banki poziomy oprocentowania stałego. Dla przykładu przy wysokim (20%) wkładzie własnym średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 7,46%. W momencie prowadzenia naszego badania (7-11 kwietnia) najniższe oprocentowania stałe ofertowały PKO Bank (6,98%) i Santander (6,99%). W pozostałych przypadkach oprocentowanie przekraczało 7%, a Alior Banku było to aż 8,62%, ale tutaj trzeba zaznaczyć, że jest to oferta z niezmienną ratą na okres aż 7 lat, a nie 5 lat w pozostałych prezentowanych ofertach.
Oprocentowanie stałe przy wkładzie własnym 20%
Na koniec pokażemy jeszcze jedną ciekawostkę. Porównaliśmy sytuację osób kupujących mieszkanie teraz i tych, którzy robili to tuż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, że w tym czasie sporo mówiło się o bańce na rynku nieruchomości i o cenach, które są już na tyle wysokie, że ograniczają dostępność mieszkań. Przyjmujemy, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i która posiada 10% wkładu własnego i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat.
Raty w zależności od miasta wzrosły o 60%-111%
Obecnie mamy zarówno wysokie ceny mieszkań jak i coraz droższe kredyty. Od wspomnianego lutego 2020 r. ceny podskoczyły przeciętnie aż o 25%. Dodatkowo oprocentowanie kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosło z 4,25% do 8,04%. Splot tych dwóch czynników powoduje, że osoby kupujące obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 muszą płacić ratę nawet 2-krotnie wyższą niż lutym 2020 r. Miastami, w których raty wzrosły najbardziej są Sosnowiec (+111%), Białystok (+98%) i Szczecin (+97%). W tym pierwszym rata wzrosła z 993 zł do 2 091 zł. Z kolei największa różnica w ujęciu wartościowym (wzrost aż o 1 951 zł) dotyczy Warszawy, gdzie rata wzrosła z 2 607 zł
do 4 559 zł.
Wśród analizowanych przez nas miast najmniejsze wzrosty rat pojawiły się w Katowicach (+60%), Bydgoszczy (+65%) i Częstochowie (+67%). Wzrost o 60% trudno jednak nazwać małym.
Jak zmieniła się rata kredytu na mieszkanie 50 m2
Jeśli do powyższego dodamy znaczący spadek zdolności kredytowej, to uzyskamy niezbyt optymistyczny obraz sytuacji. Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem.
Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie ofert kredytowych nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 r.
Od lipca trudniej o kredyt hipoteczny
Od 30 czerwca banki (z wyjątkiem banków spółdzielczych) musiały wprowadzić nowe zasadny udzielanie kredytów hipotecznych. Zobowiązała je do tego KNF w ramach nowej wersji Rekomendacji S. Expander zwraca uwagę, że zmiany w zasadach wyliczania zdolności kredytowej sprawią, że uzyskanie kredytu hipotecznego będzie trudniejsze. W przypadku okresu spłaty 35 lat dostępna kwota kredytu może zostać sztucznie obniżona o niemal 100 tys. zł. Pozytywnym akcentem będzie natomiast to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów z gwarancją zachowania stałego poziomu oprocentowanie na okres przynajmniej 5 lat. Z tego rozwiązania będą mogli skorzystać nie tylko ci, którzy dopiero się zadłużają, ale wszyscy posiadacze kredytów hipotecznych.
Trudniej o kredyt na długi okres
Pierwszą istotną zmianą, którą banki muszą wprowadzić jest zmiana sposobu wyliczania dostępnej kwoty kredytu. Już poprzednia wersja Rekomendacji S zmuszała banki do sztucznego obniżania dostępnej kwotę kredytu w przypadku, jeśli klient wybrał okres spłaty dłuższy niż 30 lat. Teraz taka obniżka będzie stosowana już w przypadku okresu dłuższego niż 25 lat. Jeśli dochody jakiegoś klienta pozwalały na spłatę raty w wysokości np. 2 000 zł i jeśli chciał on kredyt na 35 lat, to zamiast 519 tys. zł kredytu mógł liczyć tylko na 474 tys. zł (przy oprocentowaniu kredytu 3%). Od lipca taka osoba dostanie maksymalnie 421 tys. zł. Dostępna kwota kredytu zostanie więc sztucznie obniżona aż o 98 tys. zł. Należy jednak dodać, że jeśli ktoś wybierze okres 25 lat lub krótszy, to jego zdolność kredytowa się nie zmieni.
Dostępna kwota kredytu przy racie 2000 zł i oproc. 3% i okresie 35 lat
Trudniej o kredyt przy dochodzie w wielu walutach
Nowa rekomendacja jeszcze bardziej utrudnia dostęp do kredytu hipotecznego dla osób uzyskujących dochody w różnych walutach. W dzisiejszych czasach, kiedy praca zdalna nie jest niczym niezwykłym, nie powinno dziwić, że mieszkając w Polsce można pracować dla firmy z drugiego końca świata, która wynagrodzenie wypłaca w walucie swojego kraju. Załóżmy, że o kredyt stara się para, gdzie jedna osoba otrzymuje dochody w złotych, a druga w euro. Jeśli wyższy jest dochód w euro, to w takiej walucie zostanie udzielony kredyt, jeśli wyższy jest dochód w złotych, to kredyt będzie w złotych. Problem polega na tym, że zgodnie z Rekomendacją S bank, dokonując wyliczeń, musi przyjąć, że zmiany kursów walutowych obniżą ten dochód, który jest niższy aż o 50% (dotychczas była to obniżka o 20%). Jeśli więc para zarabia np. 2000 euro i 4000 zł, to bank wyliczy zdolność kredytową tak, jakby dochód wynosił 2 000 euro i 2 000 zł. To oczywiście spowoduje znaczące zmniejszenie dostępnej kwoty kredytu.
Łatwiej o kredyt ze stałym oprocentowaniem
Kolejną istotną zmianą jest to, że banki muszą wprowadzić oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem, które nie może się zmienić przez okres przynajmniej 5 lat. Biorąc pod uwagę, że stopy procentowe najprawdopodobniej niedługo wzrosną, to zablokowanie sobie obecnego oprocentowania może się wydawać korzystnym rozwiązaniem. Problem polega jednak na tym, że takie oprocentowanie zwykle jest zdecydowanie wyższe od zmiennego. Dla przykładu w Banku Millennium, przy wkładzie własnym wynoszącym 25%, oprocentowanie stałe wynosi 3,96%, a zmienne 2,31%. Nawet, gdyby zaraz po uruchomieniu kredytu WIBOR 3M powrócił do poziomu sprzed pandemii (1,71%), to oprocentowanie zmienne wzrosłoby do 3,81%. Wciąż byłoby więc mniejsze od oprocentowania stałego. W takiej sytuacji osoba, która wybrała oprocentowanie stałe, przez 5 lat płaciłaby wyższe raty niż ta, która wybrała oprocentowanie zmienne.
Oprocentowanie stałe wcale nie jest stałe
Kolejną wadą ofert kredytowych z oprocentowaniem stałym jest to, że ochrona przed podwyżkami stóp procentowych działa dość krótko. Większość banków wprowadziło oferty na najkrótszy dopuszczalny przez Rekomendację S termin, czyli 5 lat. W Credit Agricole jest to 7 lat. Po tym okresie można ponownie włączyć oprocentowanie stałe, albo przejść na oprocentowanie zmienne. Nawet jeśli ktoś ponownie wybierze stałą stawkę, to nie będzie to już ten sam poziom, co na początku. Jeśli stopy procentowe wzrosną, to oprocentowanie stałe w kolejnym okresie również będzie wyższe.
Zalety oprocentowania stałego ukazałyby się natomiast w przypadku, gdyby stopy procentowe nie tylko powróciły do poziomu sprzed pandemii, ale wzrosły znacznie bardziej. Wtedy kredytobiorcy z oprocentowaniem stałym przez 5 lat mogliby płacić niskie raty, a ich wzrost odczuliby dopiero po zakończeniu tego okresu. W przypadku oprocentowania zmiennego aktualizacja stawki WIBOR najczęściej odbywa się co 3 miesiące. Podwyżki rat pojawiałyby się bardzo szybko, wraz ze wzrostem stóp procentowych.
Oprocentowanie stałe także dla „starych” kredytów
Na koniec warto dodać, że o oprocentowanie stałe mogą wnioskować również osoby, które już spłacają kredyt hipoteczny. W tym celu należy złożyć odpowiedni wniosek. Wtedy bank zaproponuje stawkę oprocentowania, która obowiązywałaby przez 5 lat. Jeśli klient się zgodzi, to wystarczy tylko podpisać aneks do umowy kredytowej. Jeśli propozycji nie zaakcentuje, to oprocentowanie nadal będzie zmieniane tak jak dotychczas.
Banki spółdzielcze mają więcej czasu na wprowadzenie powyższych regulacji. Mają na to czas do końca 2022 roku.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Najniższe wynagrodzenie pozwala na zakup nawet 89 m2 mieszkania
Jednym z powodów bardzo wysokiego popytu na mieszkania jest fakt, że kredyty hipoteczne są obecnie dostępne nawet dla osób o bardzo niskich dochodach. Z danych zebranych przez Expandera wynika, że dwie osoby, które otrzymują po minimalnym wynagrodzeniu (łącznie zarabiają 4 124 zł netto), wspólnie uzyskają kredyt hipoteczny nawet na 380 000 zł. Suma takiego kredytu i 10% wkładu własnego daje kwotę 422 222 zł. Za nią można natomiast kupić mieszkanie o powierzchni od 42 m2 w Warszawie do 89 m2 w Zielonej Górze. Problem polega jednak na tym, że w takiej sytuacji rata pochłonie ponad 40% dochodu takiej pary, a samodzielne zebranie wymaganego wkładu własnego może im zająć nawet 8 lat.
Fenomen ogromnego popytu na kredyty hipoteczne i mieszkania często jest tłumaczony niskim oprocentowaniem lokat bankowych, które w połączeniu z dość wysoką inflacją zachęcają do inwestowania w mieszkania. Jest jednak również inna przyczyna – bardzo duża dostępność kredytów hipotecznych. To z kolei efekt najniższego w historii oprocentowania kredytów oraz rosnących wynagrodzeń, zwłaszcza pensji minimalnej, która w ciągu 10 lat się podwoiła. To sprawia, że nawet osoba, która uzyskuje najniższe wynagrodzenie (2062 zł netto) może liczyć na kredyt hipoteczny. Dostępna kwota w takim przypadku wyniesie ok. 130 000 zł.
Problem polega jednak na tym, że do jego uzyskania potrzebne jest posiadanie oszczędności, które pokryją przynajmniej 10% kupowanej nieruchomości. Oszczędzanie przy tak niskim dochodzie nie jest łatwe. Zadłużanie się w takiej sytuacji jest też dość ryzykowne, gdyż utrata pracy może oznaczać duże kłopoty ze spłatą. Dlatego niewiele osób będących w takiej sytuacji decyduje się na samodzielne zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Postanowiliśmy więc przeanalizować bardziej realną sytuację, czyli parę osób uzyskujących po najniższym wynagrodzeniu, która chciałby wspólnie zaciągnąć kredyt.
Para z najniższym wynagrodzeniem dostanie nawet 380 000 zł kredytu
W przypadku pary bez dzieci, której łączny dochód wynosi 2-krotność najniższego wynagrodzenia (4 124 zł netto), dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 274 200 zł (PKO BP) do nawet 380 000 zł (BPS). Przyjęliśmy założenie, że te osoby nie spłacają żadnego innego kredytu, że mają 10% wkładu własnego i że okres spłaty wyniesie 30 lat.
Maksymalna kwota kredytu dla pary z najniższym dochodem
Jeśli do kwoty kredytu dodamy wkład własny (10%), to okaże się, że taka para może kupić mieszkanie za 422 222 zł. W tym jest 380 000 zł kredytu i 42 222 zł z oszczędności (często zgromadzonych dzięki wsparciu rodziców). Jeśli porównamy to z cenami mieszkań w różnych miastach, to okazuje się, że mimo najniższych dochodów, taka para może kupić całkiem duże mieszkanie.
Minimalne dochody i 2-pokojowe mieszkanie w stolicy
Według danych NBP o cenach transakcyjnych w I kw. 2021 r. cena m2 mieszkania na rynku wtórnym w Zielonej Górze wynosi 4 764 zł za m2. Oznacza to, że dysponując kwotą 422 222 zł można tam kupić mieszkanie o powierzchni 88,6 m2. Zielona Góra ma jednak najniższe ceny wśród 17 miast, dla których NBP podaje dane. Najdrożej jest natomiast w Warszawie – 10 135 zł za m2. Nawet w stolicy nasza przykładowa para może więc kupić całkiem spore mieszkanie. W przypadku przeciętnej ceny będzie to niecałe 42 m2, a więc 2-pokojowe mieszkanie.
Jakie mieszkanie możne kupić para przy najniższych dochodach
Na wkład własny mogą odkładać nawet 8 lat
Warto jednak dodać, że prezentowane przykłady mają przede wszystkim pokazać jak duża jest obecnie dostępność kredytów. W praktyce osoby o tak niskich dochodach z reguły nie zadłużają się na tak wysokie kwoty. Jednym z problemów jest wkład własny. Gdyby rodzice nie pomogli naszej przykładowej parze w zgromadzeniu oszczędności i jeśli w okresie oszczędzania taka para musiałaby płacić za najmowanie mieszkania, to zgromadzenie kwoty 42 222 zł mogłoby im zająć 8 lat (przy założeniu, że będą w stanie odkładać po 10% dochodu) lub 4 lata (jeśli uda im się odkładać po 20% dochodu). Dlatego dla takich osób wprowadzenie programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” byłoby ogromną korzyścią. Od razu mogłyby zacząć płacić na własne „cztery kąty”, zamiast być wmuszonym do wieloletniego płacenia za najem
Koszt utrzymania mieszkania pochłonąłby połowę dochodu
Pary o tak niskich dochodach nie zaciągają tak wysokich kredytów także dlatego, że ich po prostu na to nie stać. Już na początku spłaty rata pochłaniałaby ok. 40% dochodu. Rata to jednak nie jedyny koszt związany z utrzymaniem mieszkania. Trzeba jeszcze zapłacić czynsz (w tym woda, śmieci, ogrzewanie, fundusz remontowy), opłacić rachunki za prąd i inne media, ubezpieczyć mieszkanie (obowiązkowe przy kredycie). Suma raty i kosztów utrzymania mieszkania mogłaby przekroczyć połowę dochodów. W przypadku utraty pracy przez jedno z nich nie mieliby szans na poradzenie sobie ze spłatą.
Dodatkowo istnieje ryzyko wzrostu stóp procentowych. Gdyby za kilka lat oprocentowanie kredytu znacząco wzrosło, to istotnie wzrosłaby również wysokość raty. Dlatego, niezależnie od wysokości dochodu, lepiej nie wykorzystywać swojej zdolności kredytowej do maksimum.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Co zrobić, aby bank przyznał wyższą kwotę kredytu
Ceny mieszkań rosną pomimo pandemii. Mocno drożeją też działki budowlane i domy. To wszystko sprawia, że część osób ma problem z uzyskaniem takiej kwoty, która wystarczy na zakup wymarzonej nieruchomości. Czasami rozwiązaniem problemu jest po prostu sprawdzenie oferty wielu banków, ponieważ znacznie się one od siebie różnią. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku małżeństwa z dwójką dzieci i dochodem wynoszącym 6000 zł netto, dostępna kwota kredytu wynosi w zależności od banku od 258 tys. zł do nawet 518 tys. zł. Są jednak również inne sposoby podwyższenia dostępnej kwoty kredytu.
Sprawdź jak najwięcej banków
Podwyższenie dostępnej kwoty kredytu hipotecznego można uzyskać poprzez bardzo różne działania. Przede wszystkim warto sprawdzić oferty jak największej liczby banków. Niestety dość często zdarza się, że ktoś pyta o zdolność kredytową tylko w swoim banku, czyli tym w którym ma konto. Tymczasem, gdy jeden bank zaproponuje maksymalnie np. 250 tys. zł, to inny może przyznać ponad 500 tys. zł. Mniej więcej tak wygląda sytuacja w przypadku rodziny z dwójką dzieci, z dochodem 6000 zł netto, nie posiadającą żadnych kredytów i dysponującej wkładem własnym wynoszącym przynajmniej 20%. Alior Bank wyliczył ich zdolność kredytową na 258 tys. zł, a BPS aż na 518 tys. zł. Dlatego warto odwiedzić jak najwięcej banków lub poprosić o wyliczenie eksperta finansowego.
Dostępna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny z dochodem 6000 zł netto
Rezygnacja ze starych kredytów
Jeśli żaden bank nie chce nam przyznać takiej kwoty jakiej potrzebujemy, to rozwiązaniem może być rezygnacja z posiadanych kart kredytowych, debetów w koncie lub wcześniejsza spłata kredytów ratalnych. Dla przykładu zamknięcie karty kredytowej z limitem 10 000 zł podwyższy dostępną kwotę kredytu hipotecznego o ok. 30 tys. zł. Spłata przed terminem jakiegoś starego kredytu z ratą wynoszącą 300 zł podwyższy możliwą do uzyskania kwotę kredytu hipotecznego o ok. 40 tys. zł.
Wyższy dochód
Dość trudnym, ale bardzo skutecznym rozwiązaniem jest zwiększenie dochodu. W grę może wchodzić np. prośba o podwyżkę, czy zmiana pracy na lepiej płatną. W przypadku działalności gospodarczej wyższy dochód można wykazać starając się minimalizować przez pewien czas koszty. Jeśli naszej przykładowej rodzinie z dochodem 6000 zł uda się podwyższyć dochód o 500 zł, to dostępna kwota kredytu wzrośnie o ok. 80 tys. zł.
Dłuższy okres spłaty
Czasami sami zaniżamy dostępną kwotę kredytu upierając się przy bardzo krótkim okresie kredytowania. Dla przykładu jeśli nasza przykładowa rodzina będzie chciała spłacać kredyt w ciągu 10 lat to otrzyma od nieco ponad 100 tys. zł do nieco ponad 200 000 zł (w zależności od banku). Przy okresie 30 lat może natomiast liczyć nawet na 518 tys. Warto dodać, że dłuższy okres warto zastosować nie tylko po to, aby otrzymać wyższy kredyt, ale również dla bezpieczeństwa. Nawet jeśli stać nas na spłatę wysokiej raty, to lepiej wybrać nieco dłuższy okres z niższą ratą. W okresie spłaty wiele może się zdarzyć. Jeśli np. stracimy pracę i przez jakiś czas nie będziemy mogli znaleźć nowej, to łatwiej poradzimy sobie ze spłatą niskiej raty. Jeśli natomiast nic złego się nie zdarzy, to możemy nadpłacać kredyt i w ten sposób skrócić okres spłaty. Warto jednak pamiętać, że w większości banków w pierwszych 3 latach jest naliczana prowizja za wcześniejszą spłatę. Nadpłaty lepiej więc dokonywać dopiero po tym okresie.
Dodatkowy kredytobiorca
Jeśli żaden z powyższych sposobów nie pomógł w wystarczającym stopniu, to można rozważyć dołączenie dodatkowej osoby jako kredytobiorcę. Należy jednak dodać, że taka osoba musi posiadać stałe dochody. Dla przykładu singiel zarabiający 5000 zł netto może liczyć na kredyt wynoszący średnio 496 tys. zł. Jeśli jednak jako dodatkowy kredytobiorca dołączony zostanie jej narzeczony czy narzeczona i ich łączny dochód wzrośnie do 6000 zł, to wspólnie mogą liczyć na 590 tys. zł kredytu (jeśli żadne z nich nie ma dzieci).
Bywają też sytuacje odwrotne. Jeśli narzeczona czy narzeczony nie ma pracy, to lepiej zaciągnąć kredyt samodzielnie. Dodatkowy kredytobiorca bez dochodów tylko obniży dostępną kwotę kredytu, gdyż podwyższy szacowane przez bank koszty życia. Tego manewru nie da się jednak zastosować w przypadku małżonka (wyjątek to rozdzielność majątkowa) czy dzieci (wyjątek do dorosłe dzieci mieszkające oddzielnie). Jeśli małżonkowie z dziećmi mieszkają razem, to koszty zżycia zostaną oszacowane dla całej rodziny i dostępna kwota będzie niższa niż w przypadku singla, który uzyskuje dokładnie takie same dochody.
Warto zachować ostrożność
Podwyższając dostępną kwotę kredytu warto pamiętać, aby z tym nie przesadzać. Obecnie mamy rekordowo tanie kredyty hipoteczne, ale za kilka lat prawdopodobnie oprocentowanie wzrośnie, a wraz z nim raty kredytów. Warto więc wybrać taką kwotę, przy której poradzimy sobie ze spłatą raty nawet gdyby oprocentowanie mocno wzrosło.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Ponad 1 mln zł kredytu przy 10 000 zł dochodu
Rodzina z dwójką dzieci, w której łączny dochód wynosi 10 000 zł netto, może liczyć na ponad 1 mln zł kredytu hipotecznego. Kwota jest tak wysoka dzięki rekordowo niskim stopom procentowym. Expander ostrzega jednak, wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum jest ryzykowne. Za rok lub dwa stopy procentowe wzrosną, a wraz z nimi raty kredytów. Dla przykładu rata kredytu na milion złotych, przy okresie spłaty 25 lat wynosi 4 742 zł. Gdyby jednak stopy procentowe z jakiegoś powodu mocno wzrosły i powróciły np. do poziom sprzed 10 lat, to rata takiego kredytu mogłaby wynieść aż 7 580 zł, a więc zwiększyłaby się aż o 2 837 zł.
Gdy ktoś sprawdza na jaką kwotę kredytu hipotecznego może liczyć, to powinien pamiętać o kilku elementach. Po pierwsze w różnych bankach dostępna kwota będzie zupełnie inna. W przypadku naszej przykładowej rodziny z dochodem 10 000 zł, obecnie banki są gotowe przyznać od 792 tys. zł do 1,08 mln zł Dlatego nie powinniśmy kierować się informacją z tylko jednego banku, lecz sprawdzić ich jak najwięcej. Dzięki temu uzyskamy pełny obraz sytuacji.
Maksymalna kwota kredytu dla 4-osobowej rodziny z dochodem 10 000 zł netto
Warto też pamiętać, że zamieszczane w Internecie rankingi (w tym nasz) są jedynie informacją przybliżoną. W praktyce dostępna kwota kredytu zależy od wielu czynników. Kluczowa jest oczywiście wysokość uzyskiwanego dochodu – im wyższy, tym bank przyzna większy kredyt. Jeśli jednak ktoś w momencie wnioskowania o kredyt hipoteczny posiada już jakieś inne kredyty lub zobowiązania (np. płaci alimenty), to obniża to dostępną kwotę nowego kredytu. Duże znaczenie ma też wysokość posiadanego wkładu własnego. Im wyższy wkład tym niższe jest zwykle oprocentowanie kredytu, a tym samym rośnie dostępna kwota.
Im więcej dzieci tym niższy kredyt
Kolejny ważny czynnik to osoby na utrzymaniu wnioskodawcy. Posiadanie dzieci traktowane jest przez banki jako dodatkowy koszt. Dlatego im więcej dzieci, tym niższa jest dostępna kwota kredytu. Ważny jest również okres spłaty. Im jest krótszy, tym wyższa rata, a tym samym zmniejsza się dostępna kwota. Do tego dochodzą inne istotne elementy np. czy ktoś wraz z kredytem zakupi od banku dodatkowe produkty. Zwykle jeśli zdecydujemy się na otwarcie konta, skorzystanie z karty kredytowej czy zakup ubezpieczenia oferowanego przez bank, to oprocentowanie kredytu będzie niższe, a więc wzrośnie zdolność kredytowa.
To wszystko sprawia, że jeśli chcemy poznać dokładną wysokość dostępnej kwoty kredytu, to powinniśmy ją sprawdzić uwzględniając te wszystkie elementy. Należy to zrobić jeszcze zanim zaczniemy szukać wymarzonej nieruchomości, a szczególnie zanim podpiszemy umowę przedwstępną ze sprzedającym. Może się bowiem okazać, że w praktyce żaden bank nie udzieli nam takiej kwoty, jaką wyliczyliśmy sobie przy ogólnym sprawdzaniu.
Na koniec warto dodać, że ryzykowne jest wykorzystywanie swojej zdolności kredytowej do maksimum. Stopy procentowe są obecnie na najniższym poziomie w historii i jest bardzo prawdopodobne, że wzrosną w okresie spłaty kredytu. Załóżmy, że nasza przykładowa rodzina z dochodem 10 000 zł netto zaciąga kredyt na kwotę 1 mln zł. Rata w takim przypadku wyniosłaby
ok. 4 742 zł. Gdyby po jakimś czasie stopy procentowe w Polsce mocno wzrosły i np. powróciły do poziomu sprzed 10 lat, to rata wzrosłaby do ok. 7 580 zł, czyli aż o 2 837 zł. Najlepiej wybrać taką kwotę kredytu, w przypadku której poradzimy sobie ze spłatą nawet w sytuacji mocnego wzrostu oprocentowania kredytu.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors