Księga wieczysta – czym jest, co warto o niej wiedzieć i dlaczego warto przeanalizować jej treść przed zakupem nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest księga wieczysta i czemu służy;
• jak sprawdzić treść księgi wieczystej nieruchomości;
• jak sprawdzić wpisy w księdze wieczystej;
• jak sprawdzić hipotekę w księdze wieczystej;
• jak założyć księgę wieczystą.

Księga wieczysta – co to?

Księga wieczysta (w skrócie KW) jest ogólnodostępnym dokumentem zawierającym najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Przybiera ona postać papierowego oraz elektronicznego dokumentu (e-księga wieczysta) i prowadzi się ją w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Jak wygląda księga wieczysta? Księga wieczysta mieszkania składa się z 4 działów, a każdy z nich zawiera odmienne dane.

Księga wieczysta - działy

• W dziale I KW znajdziesz podstawowe informacje dotyczące nieruchomości: jej adres, powierzchnię, przeznaczenie, liczbę pomieszczeń i kondygnacji. Dział I zawiera także dane na temat udziału właściciela w częściach wspólnych budynku.
• II dział KW zawiera dane na temat aktualnego właściciela (lub użytkownika wieczystego) nieruchomości oraz sposobie jej nabycia. Analizując zawarte w nim informacje, upewnisz się, że osoba sprzedająca jest formalnym właścicielem nieruchomości i dysponuje prawem jej własności. Jeśli nieruchomość ma więcej niż jednego właściciela, w II dziale znajdziesz także informacje na temat procentowego podziału własności między właścicielami.
• III dział KW dotyczy obciążeń nieruchomości (wszystkich poza hipoteką) takich jak służebności gruntowe czy egzekucje komornicze. Informacje zawarte w dziale III dostarczą Ci informacji, czy nieruchomość, którą planujesz nabyć, nie jest przedmiotem egzekucji komorniczej i nie posiada innych obciążeń, które byłyby przeszkodą w jej zakupie czy późniejszym użytkowaniu.
• Dział IV KW zawiera wpis (lub wpisy) dotyczące hipoteki. Jeśli sfinansujesz zakup nieruchomości kredytem hipotecznym, to właśnie w dziale IV pojawi się informacja o ustanowionej na mieszkaniu hipotece, wierzycielu hipotecznym (w tym przypadku banku) i kwocie hipoteki. Co ważne – jeśli kupujesz nieruchomość, którą aktualny właściciel nabył na kredyt, w dziale IV znajdziesz wpis informujący o aktualnym kredytodawcy i kwocie hipoteki. Choć z całą pewnością należy się z nim zapoznać, nie powinien być on przeszkodą w realizacji transakcji. Po spłacie kredytu wpis w księdze wieczystej zostanie usunięty z księgi wieczystej i zastąpiony nowym (informującym o aktualnym wierzycielu hipotecznym, czyli banku, który udzielił Ci kredytu).

Księga wieczysta – numer

Każdy numer księgi wieczystej działki, mieszkania czy domu przybiera określoną strukturę. Składają się na nią trzy części. Pierwsza z nich to czteroznakowy kod, który pozwala zidentyfikować Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego, który założył bądź prowadzi księgę wieczystą. Druga część numeru złożona z 8 znaków KW pozwala zidentyfikować repertorium ksiąg wieczystych w sądzie. Trzecia jest cyfrą kontrolną, którą w procesie zakładania księgi nadaje sąd.

Zobacz także: Jak budować historię kredytową?

Księga wieczysta – jak sprawdzić jej zawartość?

Jeśli „masz już na oku” konkretną nieruchomość, poproś sprzedającego o wskazanie numeru księgi wieczystej. Dysponując nim, z powodzeniem samodzielnie sprawdzisz zawarte w dokumencie informacje – bezpłatnie, w odpowiednim wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego lub online – bez konieczności wychodzenia z domu.

Aby sprawdzić zawartość elektronicznej księgi wieczystej, wejdź na stronę https://ekw.ms.gov.pl/, naciśnij przycisk Przeglądanie księgi wieczystej, a następnie wpisz wskazany przez sprzedającego numer. Po naciśnięciu Wyszukaj księgę, Twoim oczom ukaże się zawartość księgi wieczystej online.

Dlaczego warto przeanalizować zawartość księgi wieczystej przed zawarciem umowy przedwstępnej?

Informacje zawarte w księdze wieczystej nieruchomości pozwolą Ci skutecznie zabezpieczyć swoje interesy przed transakcją. Dzięki nim zachowasz pewność, że osoba sprzedająca ma prawo własności do nieruchomości, zadeklarowana przed sprzedającego powierzchnia zgadza się ze stanem faktycznym, a nieruchomość nie jest obciążona (np. zajęciem komorniczym).

Czy każda nieruchomość musi posiadać księgę wieczystą?

Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem nie istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla nieruchomości. Jeśli jednak jest ona założona, konieczne jest dokonywanie w niej odpowiednich wpisów. Jak wskazuje art. 35 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece: właściciel nieruchomości jest obowiązany do niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej.

Jak założyć księgę wieczystą?

Księgę wieczystą mieszkania w bloku, domu lub działki możesz założyć na dwa sposoby:
1. składając wniosek osobiście w siedzibie sądu rejonowego właściwego dla adresu nieruchomości;
2. z pomocą notariusza. Co jednak ważne, notariusz może założyć nową księgę wieczystą wyłącznie przy okazji innej czynności związanej z daną nieruchomością. Z reguły jest to zawarcie umowy sprzedaży.

Zmiana nazwiska w księdze wieczystej – czy to możliwe?

Czasem zdarza się, że właściciel nieruchomości, np. na skutek wejścia w związek małżeński zmieni nazwisko. Czy zmiana wpisu w księdze wieczystej jest możliwa? Jak najbardziej. Osoba, która zmieniła nazwisko może, a nawet powinna (obligują ją do tego przepisy prawa) dokonać zmiany w księdze wieczystej. Aby to zrobić, powinna dysponować dokumentem, potwierdzającym zmianę nazwiska (np. oryginałem odpisu aktu małżeństwa), a następnie złożyć w sądzie wieczystoksięgowym właściwym dla lokalizacji nieruchomości stosowny wniosek wraz z wymaganymi załącznikami i uiścić opłatę skarbową w wysokości 100 zł.

Kredyt hipoteczny na własne M – tylko z pomocą eksperta

Planujesz zakup nieruchomości na kredyt? Wybór przypadkowej „hipoteki” może narazić Cię nie tylko na dodatkowe koszty, ale także na mniejsze szanse na pozytywną decyzję kredytową, konieczność dostarczenia większej liczby dokumentów czy utrudniony proces wnioskowania. Najlepszym sposobem na znalezienie szytego na miarę finansowania jest skorzystanie z usług eksperta – Expandera. Bazując na swojej wiedzy i praktycznym doświadczeniu, specjalista Expander pomoże znaleźć bank, który zaoferuje Ci najlepsze warunki finansowania. To jednak nie wszystko. Będziesz mógł liczyć na jego wsparcie na każdym etapie procesu kredytowego: począwszy od analizy zapisów księgi wieczystej, poprzez skompletowanie dokumentów aż po samo złożenie wniosku. Ekspert odpowie także na wszelkie nurtujące Cię pytania, rozwieje wątpliwości i krok po kroku wytłumaczy przebieg procesu starania o kredyt. Pamiętaj także, że usługi eksperta kredytowego Expander są dla Ciebie bezpłatne – wynagradza go bowiem kredytujący nieruchomość bank.

Zobacz także: Ile wynoszą koszty notarialne przy zakupie mieszkania?