Tagi:

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, maj 2024 r.

Rynek sprzedaży mieszkań zdecydowanie ostygł w porównaniu do „gorącej” drugiej połowy 2023 r. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że co prawda w kwietniu nadal przeważały wzrosty (10 miast ze wzrostem, 7 ze spadkiem cen), ale ta przewaga była najmniejsza od maja ubiegłego roku. Wśród siedmiu miast, w których ceny spadły, była m.in. Warszawa, w której spadki w ostatnich latach pojawiały się bardzo rzadko. W rezultacie coraz bardziej kurczy się różnica cenowa między Krakowem a stolicą. Z kolei z danych NBP wynika, że ceny używanych mieszkań w Warszawie zostały daleko w tyle za cenami nowych. Różnica wzrosła do rekordowego poziomu 10,5%. Na rynku kredytów hipotecznych coraz bardziej rośnie prawdopodobieństwo, że program „Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony.

Wspominane spadki cen w kwietniu odnotowaliśmy w Radomiu (-3,9%), Toruniu (-3,3%), Bydgoszczy (-2,9%), Łodzi (-2,6%), Sosnowcu (-2,3%), Lublinie (-0,2%) oraz… Warszawie (-0,2%). I choć spadek w stolicy wydaje się nieistotny, to jednak biorąc pod uwagę dotychczasowe wzrosty świadczy o odczuwalnym wyhamowaniu na tym rynku. Dla jasności – rynek w większości miast się nie zatrzymał. Nadal mieliśmy przewagę miast, w których ceny ofertowe rosły. Kupujący mieli jednak dużo większy wybór niż jeszcze kilka miesięcy temu oraz zwykle dużo więcej czasu na podjęcie decyzji. Dużo częściej również mają miejsce negocjacje ceny w dół (a nie w górę, jak to było przy BK2%).

Różnica cen między Warszawą a Krakowem skurczyła się o połowę

W pozostałych dziesięciu analizowanych miastach ceny wzrosły. Największe podwyżki zaobserwowaliśmy w Gdańsku (+5,3%), Rzeszowie (+4,5%) oraz Gdyni (+3,6%). Nieustannie rosną ceny również w Krakowie (+1,8%), które to miasto było rekordzistą wzrostów cen w wielu poprzednich naszych raportach. W rezultacie Kraków goni pod względem cen Warszawę. Jeszcze na początku ubiegłego roku stolica była o ok. 16% droższa. W kwietniu ta różnica wynosiła już tylko 8%.

W 9 z 17 miast padły też kolejne rekordy przeciętnej cen za m². Przekroczenie psychologicznych barier miało miejsce m.in. w Gdyni, gdzie przekroczono 12 tys. za m², oraz Gdańsku i Wrocławiu, gdzie przekroczono z kolei 13 tys. za m². Do poziomu 10 tys. za m² zbliżają się również Rzeszów (9900 zł) oraz Katowice (9700 zł). Warto jednak pamiętać, że mówimy o cenach w ofertach sprzedaży. W praktyce możliwości negocjowania cen są obecnie dość dobre ze względu na ograniczony popyt.

Przeciętne ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2024 r.

W Warszawie jeszcze nigdy nie było tak dużej różnicy cenowej między cenami nowych i używanych mieszkań

W ostatnim czasie NBP opublikował również dane pokazujące poziom cen ofertowych i transakcyjnych w I kw. 2024 r. To w jakim tempie ceny się zmieniały, zostało już szeroko omówione w mediach. Krótko wspomnimy więc tylko, że w I kw. 2024 r. ceny transakcyjne nadal rosły. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym były średnio o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r.

Ciekawą informacją z danych NBP są relacje cenowe nowych i używanych mieszkań. Teoretycznie wydaje się, że te nowe powinny być droższe. W praktyce bywa jednak różnie. Dla przykładu w Warszawie zwykle było odwrotnie. Najczęściej wyższe ceny transakcyjne obowiązywały na rynku wtórnym. Wyjątkiem były tylko lata 2013-2016, kiedy to ceny nowych mieszkań górowały. Z kolei w ostatnich latach na rynku wtórnym było o ok. 3% drożej niż na pierwotnym.

Zdecydowana zmiana zaszła w III i IV kw. 2023 r., czyli w okresie funkcjonowania programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Najpierw ceny się zrównały, a potem dla nowych mieszkań zaczęły coraz mocniej odstawać od tych z rynku wtórnego. W I kw. 2024 r. średnia cena nowego mieszkania w Warszawie była już o 10,5% wyższa niż na wtórnym. Dla porównania przed 2023 rokiem tylko raz (w III kw. 2016 r.) zdarzyło się, że ta różnica przekroczyła 5%.

Automatycznie pojawia się więc pytanie – co dalej? Czy sytuacja wróci do normy, czyli czekają nas mocne wzrosty na rynku wtórnym? Wydaje się jednak, że w najbliższym czasie jest to mało prawdopodobne. Preferowanie nowych mieszkań prawdopodobnie wynika z obaw o koszty termomodernizacji, które trzeba będzie wykonać w najbliższych latach. Ten element może mieć istotne znaczenie przez kilka – kilkanaście najbliższych lat.

Warto jednak dodać, że Warszawa była pod tym względem wyjątkiem. W zdecydowanej większości dużych miast drożej jest na rynku pierwotnym. Największe różnice występują w Katowicach (42%), Opolu (31%) i Łodzi (30%), gdzie na rynku wtórnym występuje sporo mieszkań w cenach znacznie niższych od tych obowiązujących w nowych inwestycjach. Stosunkowo niewielkie różnice w cenach na rynku pierwotnym i wtórnym występują z kolei w Gdańsku (2%) i Rzeszowie (2%). To miasta, w których starsze mieszkania są chętnie kupowane, a więc ich ceny są zbliżone do tych dla nowo wybudowanych lokali.

Transakcyjne ceny mieszkań w I kw. 2024 r. i ich zmiany od IV kw. 2023 r. wg. NBP

Ceny w ofertach aż o 17% wyższe niż w dokonanych transakcjach

Kolejna ciekawostka w danych NBP, to ogromna różnica (17%) pomiędzy cenami ofertowymi i transakcyjnymi na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach. Rekordziści to Kraków (23%) i Warszawa (22%). Nie oznacza to jednak, że kupujący mieszkania na rynku wtórnym wynegocjowali aż tak duże obniżki. Tak duża różnica częściowo może wynikać z tego, że ceny transakcyjne dotyczą mieszkań, dla których warunki sprzedaży często zostały ustalone kilka miesięcy wcześniej, gdy w ofertach obowiązywał niższy poziom cen. Nawet jeśli jednak uwzględnimy ten element, to nadal ta różnica wydaje się zbyt wysoka.

Części kupujących w I kwartale prawdopodobnie udało się więc wynegocjować cenę znacznie niższą niż ta w ogłoszeniu. Poza tym zapewne było wiele ofert, które miały tak wysokie ceny, że nie znalazły nabywców. Zawyżały więc średnią dla cen ofertowych, a nie miały wpływu na ceny transakcyjne.

Z kolei na rynku pierwotnym ta różnica była dużo mniejsza. Dla siedmiu największych miast wyniosła 4,9%, co oznacza, że możliwości negocjowania cen były minimalne. Ta różnica jest bowiem przede wszystkim efektem tego, że ceny dla tych transakcji były ustalane wiele miesięcy wcześniej. Jeśli bowiem kupowane jest mieszkanie w trakcie budowy, to od momentu ustalenia ceny do przeniesienia własności mieszkania może minąć ponad rok. Z kolei na rynku wtórnym trwa to znacznie krócej. W przypadku konieczności uzyskania kredytu 2-4 miesiące, a przy zakupie gotówkowym czasami zaledwie kilka dni.

„Kredyt na start” nie zostanie wprowadzony?

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest obecnie kwestia „Kredytu na Start”, czyli zapowiadanego przez rząd programu dopłat do kredytów. Napędza on pozytywne nastroje wśród sprzedających, mimo że obecnie popyt na mieszkania jest znacznie mniejszy niż w drugiej połowie ubiegłego roku. Pojawia się jednak coraz więcej niepewności w kwestii tego, czy program zacznie działać. W połowie maja w jednym z wywiadów wicepremier Krzysztof Gawkowski stwierdził nawet, że „może być tak, że nie będzie kredytu zero procent”. W ostatnich dniach marszałek Szymon Hołownia zapowiedział, że Trzecia Droga nie poprze tego programu.

Ponadto do już dość mocno rozbudowanych warunków programu dochodzą kolejne ograniczenia. W ramach konsultacji programu pojawiła się informacja o pomyśle wprowadzenia limitów ceny metra kwadratowego, co ma na celu uniknięcie wzrostu cen mieszkań. Nawet jeśli program wejdzie w życie, to może się okazać, że niewiele mieszkań spełnia limit ceny. Rozważany jest także pomysł rozszerzenia limitu wieku (35 lat) na pary bez dzieci.

Prawdopodobnie kwestia tego czy program zostanie uruchomiony, a jeśli tak to w jakim kształcie, zostanie zapewne rozstrzygnięta dopiero po wakacjach. Zostało do nich bowiem bardzo niewiele czasu, a latem zwykle niewiele się dzieje.

Tags: ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, I kwartał 2024 r.

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6% wyższe niż w IV kw. 2023 r. W Warszawie przeciętna cena mieszkania do 35 m² zbliża się do 20 tys. zł za m². Za kawalerkę o powierzchni 30 m² trzeba przeciętnie zapłacić 585 tys. zł. Jeśli chodzi o zmiany roczne, to niekwestionowanym liderem jest Kraków, w którym średniej wielkości mieszkania zdrożały aż o 38%. Bardzo mocno rosły też ceny w takich miastach jak Warszawa, Katowice, Wrocław i Łódź. To oczywiście przekłada się na wzrost kwot kredytów hipotecznych, które trzeba zaciągnąć, aby kupić mieszkanie. Dla par bez dzieci, spełniających warunki programu „Kredyt na start”, w większości badanych miast dopłaty obniżą ratę o ponad 1000 zł.

Według GUS, od stycznia do marca deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 42 tys. mieszkań, czyli aż o 79% więcej niż przed rokiem. Dzięki temu niedługo zobaczymy dużo ofert nowych mieszkań będących w budowie. Obecnie sytuacja nie jest jednak tak dobra. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów była o 4% niższa niż przed rokiem. Ponadto zdecydowana większość z nich została już dawno sprzedana.

Niewielki spadek ofert pokazuje również nasza analiza liczby aktywnych ofert sprzedaży obejmująca zarówno rynek pierwotny, jak i wtórny. W ciągu I kw. 2024 r. w 17 badanych miastach odnotowaliśmy 96 tysięcy aktywnych ogłoszeń (po usunięciu duplikatów). To o 1% mniej niż przed rokiem. Warto jednak podkreślić, że 2024 r. zaczęliśmy od „wyczyszczonej” oferty, która z miesiąca na miesiąc dynamicznie przyrasta.

Ceny mieszkań nadal rosną

Na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program „Bezpieczny kredyt 2%”, to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 m²) zdrożały przeciętnie o 5,9% q/q, średniej wielkości (35-60 m²) o 4,9% q/q, a duże (powyżej 60 m²) o 4,4% q/q. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych.

Główną podstawą tego optymizmu są zapewne dwa elementy – planowane wprowadzenie nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych „Kredyt na Start” oraz szybki wzrost wynagrodzeń. Według GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w I kwartale było o 4% wyższe niż w IV kw. 2023 r. i o 12,5% wyższe niż przed rokiem.

W Warszawie średnia cena małych mieszkań to już prawie 20 tys. zł za m²

W segmencie małych mieszkań szczególnie wyróżnia się Warszawa, w której przeciętna cena wzrosła do 19 504 zł za m². Niewiele już brakuje do przekroczenia psychologicznej granicy 20 tys. zł za m². Jeśli jednak chodzi o procentowy wzrost w porównaniu do IV kw. 2023 r., to stolica z 6,6% wzrostu w segmencie małych lokali jest tylko lekko powyżej średniej.

Ceny małych mieszkań zdecydowanie najmocniej wzrosły w Sosnowcu (+19% q/q) i Rzeszowie (+13% q/q). Dwucyfrowe podwyżki odnotowaliśmy również w przypadku średniej wielkości mieszkań w Sosnowcu (+14% q/q) oraz dużych mieszkań w Warszawie (11% q/q) i Gdańsku (11% q/q).

Z kolei spadki cen w porównaniu do IV kw. 2023 r. były rzadkością. Pojawiły się jedynie dwa takie przypadki. Dotyczą małych mieszkań w Toruniu (-2% q/q) i dużych w Sosnowcu (-2% q/q).

W Rzeszowie m² kawalerki jest prawie o połowę droższy niż dużego mieszkania

Po dużych wzrostach cen małych mieszkań i spadku cen dużych, Sosnowiec znalazł się w nietypowej grupie miast. Rzadko zdarza się, że cena m² małego mieszkania jest o ponad 30% wyższa niż dużego. Dotychczas w tym gronie był Rzeszów i Wrocław. Obecnie dołączył do nich właśnie Sosnowiec (różnica 33%). Z kolei we Wrocławiu jest to 37%, a najbardziej imponująca jest w Rzeszowie (46%).

Małe i średnie mieszkania zdrożały aż o 19% r/r

Jeszcze bardziej imponujące są wzrosty, jakie dokonały się w porównaniu do I kwartału 2023 r. Małe i średnie mieszkania zdrożały przeciętnie aż o 19%, a duże o 16%. W tych danych szczególnie wyróżniają się średniej wielkości mieszkania w Krakowie, które zdrożały aż o 38% r/r. To jedyny przypadek wzrostu o ponad 30%. Z kolei wzrostów o ponad 20% było aż 16, więc nie będziemy wymieniać wszystkich przypadków. Patrząc jednak całościowo, a nie tylko na pojedyncze segmenty, to zdecydowanie najmocniejsze wzrosty pojawiły się w Krakowie, Warszawie, Katowicach, Wrocławiu i Łodzi.

Ofertowe ceny mieszkań za m2 w I kw. 2024 r. i zmiany od I kw. 2023 r.

Wzrost cen będzie spowalniał

Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program „Kredyt na Start”. Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku.

Chętnych na kredyt z dopłatą będzie znacznie mniej…

Wpływ „Kredytu na Start” na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż „Bezpiecznego kredytu 2%”, m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym. Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą „Bezpiecznego kredytu 2%”. Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób.

Warto też pamiętać, że demografia jest nieubłagana. Z każdym rokiem w dorosłość wchodzi coraz mniej Polaków, ponieważ w latach 90-tych i na początku XXI wieku rodziło się coraz mniej dzieci. Czterdzieści lat temu rodziło się po około 700 tys. dzieci rocznie, 30 lat temu już po 500 tys. dzieci, a 20 lat temu już tylko 360 tysięcy. W ostatnich latach było to jednak rekompensowane dużym napływem imigrantów, głównie z Ukrainy. Oczywiście nowi imigranci wciąż do nas przybywają, ale nie jest to już taka skala jak po rozpoczęciu wojny w Ukrainie.

… dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu

W najbliższym czasie nie będzie więc zbyt wielu osób, które będą spełniały warunki programu. Dlatego niewiele jest głosów poparcia dla programu. Zdecydowanie przeważają z kolei komentarze tych, którzy z programu nie będą mogli skorzystać. Oni obawiają się, że nowy program mocno podbije ceny mieszkań, więc trudniej będzie im zamienić mieszkanie na większe lub kupić mieszkanie jako inwestycję.

Liczba „kredytów na start” będzie limitowana

Gdyby jednak okazało się, że popyt będzie zaskakująco wysoki, to program ma wbudowany bezpiecznik w postaci limitu wniosków, jakie będą mogły zostać złożone. W tym roku maksymalnie będzie mogło to być 35 tysięcy wniosków, a od przyszłego roku limit będzie wynosił po 15 tysięcy kwartalnie. W przypadku dużego zainteresowania popyt będzie więc „rozsmarowywany” w czasie. W ten sposób nie dojdzie do sytuacji, gdy dziesiątki tysięcy osób jednocześnie szuka mieszkania.

Powyżej limitu kwoty kredytu rata szybko rośnie

Kolejnymi elementami, które mają ograniczać wpływ programu na ceny mieszkań, są limity kwoty kredytu objętej dopłatą oraz dochodu. Poniższe tabele prezentują poziomy tych limitów. Warto jedynie dodać, że nieznaczne przekroczenie limitu dochodu nie powoduje wykluczenia z programu, ale zmniejszenie dopłaty. Jeśli jednak przekroczenie jest znaczące, to dopłata spada do zera.

Limity dochodu netto w ramach programu „Kredyt na start”

Z kolei przekroczenie limitu kwoty kredytu powoduje, że od nadwyżki będą naliczane odsetki w pełnej wysokości. Dla przykładu, jeśli para bez dzieci będzie chciała kupić mieszkanie w Warszawie za 700 tys. zł, to tylko 480 tys. zł będzie objęte oprocentowaniem 1,5%, a pozostałe 220 tys. zł będzie miało takie oprocentowanie jak zwykły kredyt hipoteczny, czyli ok. 7,5%.

Limity kwoty kredytu objętej dopłatą z programu „Kredyt na start”

Dopłata to 2 200 zł, a rata spada tylko o 1 144 zł

Wartym odnotowania elementem programu jest to, że spłata w ciągu pierwszych 10 lat, kiedy obowiązują dopłaty, będzie odbywała się w systemie rat malejących. Ma to taką zaletę, że zadłużenie jest spłacane znacznie szybciej niż przy ratach stałych. W rezultacie po zakończeniu dopłat i przejściu na raty stałe, wysokość rat jest zbliżona do poziomu z okresu dopłat.

W przypadku zwykłych kredytów hipotecznych kredytobiorcy zwykle wybierają jednak raty stałe, ponieważ w początkowym okresie spłaty są one znacznie niższe. Dla przykładu zaciągając kredyt na 625 tys. zł (przypadek Gdańska w poniższej tabeli) rata stała wynosi 4586 zł. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby natomiast 5 642 zł, a więc różnica przekracza 1000 zł. Dlatego niewiele osób wybiera raty malejące.

W przypadku „Kredytu z dopłatą” rata wyniesie jednak tylko 3 442 zł, ponieważ obniży ją dopłata, która w pierwszym miesiącu wyniesie 2 200 zł. Różnica między ratą w ramach programu a ratą stałą wyniesie jednak tylko 1 144 zł, czyli dużo mniej niż kwota dopłaty. Ta różnica wynika z tego, że jeden z porównywanych kredytów jest spłacany w systemie raty stałej, a drugi raty malejącej. Nie należy więc mylić kwoty dopłaty z różnicą w wysokości raty, gdy porównanie dotyczy raty stałej.

Różnice wysokości raty zwykłego kredytu z ratą stałą i w „Kredycie na start” dla pary bez dzieci

(zakładając okres spłaty 30 lat oraz że zwykły kredyt również można byłoby zaciągnąć na pełną wartość mieszkania)

Tags: , , , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV. kw. 2023 r.

Rynek najmu osiągnął stan, który można porównać do równowagi. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w IV kwartale 2023 r. stawki najmu były bardzo zbliżone do poziomów z IV kwartału 2022 r. Oczywiście, w poszczególnych miastach zdarzały się znaczące zmiany. Na przykład najem małego mieszkania w Sosnowcu zdrożał aż o 10% r/r, a średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie o 8,5%. Na drugim biegunie mamy spadki o ponad 7% dla średnich i dużych mieszkań w Łodzi oraz dużych mieszkań we Wrocławiu. Policzyliśmy również, jak wygląda porównanie stawek najmu z ratą kredytu udzielanego w ramach programu „Mieszkanie na start”. W przypadku większych rodzin rata niemal zawsze będzie niższa niż koszt najmu. Z kolei dla singla rata będzie niższa tylko w 5 z 17 badanych miast. Wpływ na rynek najmu będzie więc bardzo różny w zależności od miasta i rodzaju uczestnika programu.

Pod koniec grudnia pisaliśmy, że trudno ocenić, czy rok zakończy się wzrostem czy spadkiem stawek najmu, ponieważ w listopadzie 2023 r. były one bardzo zbliżone do poziomu z grudnia 2022 r. Dane grudniowe przyniosły jednak wzrosty, które spowodowały, że roczna zmiana przeciętnych stawek najmu wyniosła 2,9%. Dużą zasługę w tym ma Rzeszów, w którym przeciętny koszt najmu w grudniu był aż o 18% wyższy niż przed rokiem. Znaczące wzrosty odnotowaliśmy również w Szczecinie (8% r/r) i Białymstoku (7% r/r). W pozostałych badanych miastach mamy do czynienia z ewidentną stabilizacją, ponieważ zmiany roczne są zazwyczaj minimalne.

Dane miesięczne mogą cechować jednak spore wahania, dlatego też przeanalizowaliśmy także dane kwartalne, w rozbiciu na segmenty małych (do 35 m2), średnich (35-60 m2) i dużych mieszkań (powyżej 60 m2).

Stawki małych mieszkań zbliżone do poziomu sprzed roku

W przypadku małych lokali stawki w IV kwartale były zbliżone do poziomu sprzed roku, ze średnią zmianą wynoszącą 0,7% r/r. Po dokładniejszej analizie widać, że był to rok przeplatany wzrostami i spadkami. Ostatni kwartał to zdecydowana przewaga tych drugich. Porównując stawki w IV kw. 2023 r. do III kw. 2023 r., odnotowaliśmy spadki aż w 11 z 17 miast, ze średnią zmianą wynoszącą -1,2% kw./kw. Nie należy jednak wyciągać z tych zmian zbyt daleko idących wniosków, ponieważ ten kwartał obejmował październikowe i listopadowe spadki oraz grudniowe wzrosty. Na razie nie ma więc podstaw do twierdzenia, że okres stabilizacji się skończył.

Jeśli chodzi o zmiany stawek dla małych mieszkań w poszczególnych miastach, to największe wzrosty roczne odnotowaliśmy w Sosnowcu (10% r/r) i Katowicach (7,8% r/r). W tym gronie znalazłby się zapewne również Rzeszów, ale liczba ogłoszeń o wynajmie małych mieszkań w IV kw. 2022 r. była tam mniejsza niż 100. Zgodnie z zasadami naszego raportu, w takiej sytuacji nie podajemy danych, uznając je za zbyt mało wiarygodne.

Jeśli chodzi o największe spadki, to wyraźnie wyróżniają się Łódź i Wrocław, gdzie koszt najmu małych mieszkań spadł tam odpowiednio o 5,8% r/r i 4,6%.

W Rzeszowie stawki najmu średniej wielkości mieszkań wzrosty aż o 8,5%

Na rynku najmu lokali średniej wielkości również mamy do czynienia ze stawkami, które są bardzo zbliżone do poziomu sprzed roku, z przeciętną zmianą wynoszącą -0,4% r/r. W poszczególnych miastach zdarzały się jednak znaczące zmiany. Największe wzrosty kosztów najmu odnotowaliśmy w Rzeszowie (8,5%), Radomiu (5,6%) oraz Sosnowcu (4,9%). Z kolei największe spadki stawek najmu pojawiły się w Łodzi (7,8%), Częstochowie (6,8%) oraz Toruniu (4,6%).

Najem dużych mieszkań we Wrocławiu i Łodzi staniał o ponad 7%

W przypadku dużych mieszkań stawki najmu w IV kw. 2023 r. również były zbliżone do poziomu sprzed roku. Średnia zmiana wyniosła -0,1% r/r. W części badanych miast pojawiły się jednak znaczące zmiany. Największe spadki odnotowaliśmy we Wrocławiu (-7,5% r/r) oraz Łodzi (-7,1% r/r). Z kolei największe wzrosty kosztów najmu dotyczą Bydgoszczy (4,9% r/r) oraz Torunia (4% r/r).

Koszty najmu za m2 w IV kw. 2023 r. i ich zmiany od IV kw. 2022 r.

Rata kredytu na start a koszty najmu

Na przyszłość rynku najmu wpływ będzie miał również nowy program „Mieszkanie na start”. Z naszych wyliczeń wynika jednak, że prawdopodobnie wpływ ten nie będzie tak duży jak w przypadku „Bezpiecznego kredytu 2%”. Poprzedni program oferował tak niskie raty, że w zdecydowanej większości przypadków były one niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Przenosiny z mieszkania najmowanego do własnego były więc bardzo łatwe. W przypadku nowego programu sytuacja nie będzie już tak jednoznaczna.

Nowy program przyznaje tym wyższe dopłaty, im większa jest liczba osób w gospodarstwie domowym uczestników. Z naszych wyliczeń wynika, że program będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Małżeństwo z trójką dzieci będzie miało ratę niższą niż koszt najmu aż w 16 z 17 badanych miast. Dotyczy to zakupu mieszkania o powierzchni 70 m2, kupowanego po przeciętnej cenie, za preferencyjny kredyt na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem jest tańszy dla takiej rodziny jest Kraków, o którym więcej napiszemy poniżej.

Na drugim biegunie jest singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 m2. W jego przypadku rata niższa niż koszt najmu będzie obowiązywała tylko w 5 z 17 miast. Z kolei dla pary bez dzieci, kupującej mieszkanie o powierzchni 50 m2, „Mieszkanie na start” będzie korzystniejsze niż najem w 10 z 17 badanych miast.

Opisane różnice w wynikach różnych grup uczestników to efekt dwóch czynników. Im większe gospodarstwo domowe, tym niższe oprocentowanie kredytu na start. Ponadto, im więcej osób, tym wyższa część kwoty kredytu jest objęta obniżonym oprocentowaniem.

Porównanie pierwszej raty w Mieszkaniu na start i kosztu najmu

Zasady programu powodują nietypowe wyniki w Krakowie

W naszym zestawieniu Kraków wyróżnia się jako jedyne miasto, w którym rata preferencyjnego kredytu jest wyższa niż koszt najmu nawet dla rodziny z trójką dzieci. Co więcej, wysokość takiej raty dla tej rodziny jest wyższa niż w Warszawie, mimo że to w stolicy ceny mieszkań są wyższe.

Te nietypowe wyniki wynikają z jednej z zasad programu, która mówi, że jeśli w mieście będącym stolicą województwa, wartość odtworzeniowa 1 m2 lokalu mieszkalnego jest o co najmniej 15% wyższa niż wartość dla całego kraju, kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem zostaje zwiększona o co najmniej 10%. Jeśli z kolei będzie wyższa o co najmniej 30%, kwota jest zwiększana o 20%.

Obecnie nie wiadomo dokładnie jak tą regułę interpretować. Dla przykładu nie jest dokładnie określone, jak należy policzyć średni wskaźnik dla całego kredytu (czy powinna to być średnia ważona czy arytmetyczna). Dla potrzeb naszych wyliczeń przyjęliśmy średnią arytmetyczną z wskaźników dla wszystkich regionów Polski.

Wskaźnik w Zielonej Górze czy Olsztynie jest wyższy niż w Krakowie

Średni wskaźnik przeliczeniowy w Krakowie w I kw. 2024 r. wynosi 7 522,50 zł, co jest zadziwiająco niskim poziomem w porównaniu do cen mieszkań obowiązujących w tym mieście. Dla porównania wyższy wskaźnik obowiązuje np. w Gorzowie Wielkopolskim, Zielonej Górze, Olsztynie czy gminach sąsiadujących z Wrocławiem.

Niski poziom wskaźnika sprawia, że w Krakowie kwota kredytu objęta obniżonym oprocentowaniem prawdopodobnie nie zostanie podwyższona. Z kolei uczestnicy programu w Warszawie i Wrocławiu prawdopodobnie skorzystają z maksymalnej podwyżki o 20%. To dlatego w naszych wyliczeniach rata w Krakowie jest nieco wyższa niż w Warszawie, mimo że stolica ma wyższe ceny mieszkań.

Rentowność najmu spadła

Na koniec zostawiliśmy wyliczenia dotyczące rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. Rentowność ta spada w związku ze wzrostem cen mieszkań oraz stabilizacją stawek najmu. Żeby kupić mieszkanie trzeba więc płacić coraz więcej, a dochód z najmu pozostaje na zbliżonym poziomie jak przed rokiem.

Średnia rentowność netto przy zakupie „za gotówkę” i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku, dla małych mieszkań wyniosła 5,3%, dla lokali średniej wielkości 4,8%, a dla dużych 4,3%. Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1%, 5,5% oraz 4,8%.

Dużo wyższy od zysku z najmu był wzrost wartości mieszkania

Należy jednak dodać, że osoba, która kupiła mieszkanie na wynajem rok temu, zarobiła nie tylko około 5% netto z wynajmu, ale również zyskała na wzroście wartości swojej nieruchomości. W analizowanych przez nas 17 miastach taki wzrost w 2023 r. wyniósł średnio aż 16%.

Podane rentowności najmu to wartości netto, czyli po uwzględnieniu dodatkowych kosztów. Nasze wyliczenia obejmują prowizję pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, opłatę notarialną i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%). Rentowność w IV kw. 2023 r. można więc porównać do oprocentowania lokaty bankowej, które wynosi 6,54% brutto dla małych mieszkań, 5,9% brutto dla średniej wielkości i 5,26% brutto dla dużych.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Tags: , , ,

Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, IV kw. 2023

Wreszcie wiadomo, jak zachowywały się ceny mieszkań w 2023 r. w poszczególnych segmentach rynku. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że niemal w identycznym stopniu zdrożały małe (o 15,3%) i średnie mieszkania (o 15,8%). Zauważalnie słabiej drożały duże lokale, notując wzrost o 12,5%. To prawdopodobnie efekt ograniczenia maksymalnej kwoty „Bezpiecznego kredytu 2%” do 600 000 zł. Rekordowe wzrosty odnotowaliśmy w przypadku średniej wielkości mieszkań w Krakowie, gdzie przeciętna cena za m2 wzrosła aż o 35% r/r (z 10 854 zł do 14 655 zł). W rezultacie ceny w tym segmencie w Krakowie są już bardzo blisko stawek warszawskich. Te informacje skłaniają do refleksji: czy ceny mogą jeszcze wzrosnąć i kiedy zaczną spadać. Dlatego przedstawiamy czynniki, które będą kluczowe dla rynku w najbliższym czasie.

Na początku stycznia podsumowaliśmy rok 2023. Już wiemy, że był to rok dynamicznych wzrostów. Aktualizacja raportu o dane grudniowe jedynie „podkręciła” i tak już rekordowe wskaźniki. Grudniowy wzrost o 2,69% m/m na pierwszy rzut oka może nie wydawać się duży, ale warto pamiętać, że była to zmiana w ciągu zaledwie jednego miesiąca. Dodając ten element do zmian we wcześniejszych miesiącach 2023 r., uzyskujemy wzrost nie o 13%, jak wynikało z danych listopadowych, ale aż o 16%.

Przyczyną tak mocnych wzrostów w końcówce roku była informacja o wyczerpywaniu się pieniędzy na dopłaty, wypłacane w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%” (BK2%). Ta informacja spowodowała, że osoby, które planowały skorzystać z programu, rzuciły się do poszukiwania mieszkania, aby jeszcze zdążyć skorzystać z dopłat. Tymczasem na rynku było już niewiele odpowiednich lokali. Skok popytu w sytuacji ograniczonej podaży spowodował mocny wzrost cen.

W ubiegłym roku w programie „Bezpieczny kredyt 2%” największą popularnością cieszyły się mieszkania średniej wielkości, które w naszym raporcie definiujemy jako mające metraż od 35 do 60 m2. Ta popularność wynikała z tego, że wśród uczestników dominowali single (udział około 60%). Ci zwykle kupowali lokale o powierzchni około 50 m2. Większe mieszkania, nieznacznie przekraczające 60 m2, preferowały małżeństwa. Udział par był jednak zdecydowanie mniejszy.

Szalone wzrosty średniej wielkości mieszkań w Krakowie

Wspomniana popularność przełożyła się na ceny średniej wielkości mieszkań, które wzrosły o 15,8% r/r, a więc mocniej niż małe i duże lokale. Rekordzistą w tym segmencie jest Kraków, gdzie tego typu mieszkania zdrożały aż o 35%. Na kolejnych miejscach znalazły się Wrocław (23%) i Katowice (23%). Wzrosty poniżej 10% odnotowaliśmy tylko w Gdańsku (4%), Radomiu (6%), Rzeszowie (7%) i Sosnowcu (9%).

Małe mieszkania zdrożały przeciętnie o 15,3% r/r

Wzrost cen małych mieszkań (do 35 m2) również był bardzo mocny i wyniósł 15,3% r/r. Przyczyny wzrostów były bardzo podobne jak w przypadku średniej wielkości lokali. Cieszyły się one dużym zainteresowaniem, ponieważ zwykle spełniały warunki programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Największe podwyżki w tym segmencie również odnotowaliśmy w Krakowie (28%), a na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (24%), Warszawa (23%) i Wrocław (20%). Z kolei najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Rzeszowie (1,6%).

Duże mieszkania zdrożały „tylko” o 12,5%

Segment dużych mieszkań (powyżej 60 m2) był nieco mniej rozgrzany niż małe i średnie lokale, ale wzrosty również były imponujące. Przeciętnie w badanych miastach ceny wzrosły o 12,5%. W tym przypadku również największe wzrosty pojawiły się w Krakowie (24%). Na kolejnych miejscach znalazły się Katowice (21%), Poznań (20%) i Wrocław (19%). Najmniejszy wzrost odnotowaliśmy w Gdyni (0,9%).

Kraków goni Warszawę – tylko 6% różnicy

Opisane mocne wzrosty w Krakowie spowodowały, że ceny w tym mieście bardzo zbliżyły się do poziomu w Warszawie. Szczególnie jest to widoczne w segmencie średniej wielkości mieszkań. Tam różnica w cenie za m2 jest już mniejsza niż 1000 zł. W Warszawie przeciętna cena wynosi bowiem 15 539 zł, a w Krakowie 14 655 zł. W ujęciu procentowym oznacza to, że stolica jest tylko o 6% droższa niż Kraków w segmencie średniej wielkości mieszkań. Dla dużych mieszkań różnica ta wynosi 8%, a dla małych 12%.

Ofertowe ceny mieszkań w IV kw. 2023 r. i zmiany od IV kw. 2022 r.

Czy czekają nas dalsze wzrosty cen mieszkań?

Jeśli chodzi o sytuację na rynku w 2024 r., to kluczowe będą trzy elementy: poziom stóp procentowych, poziom wynagrodzeń oraz ostateczny kształt programu „Mieszkanie na start”. Obecnie wydaje się, że wszystkie te czynniki mogą stymulować rynek i prowadzić do dalszego wzrostu cen w dużych miastach.

Obniżki stóp procentowych poprawią dostępność kredytów hipotecznych, podniosą dostępną kwotę i obniżą raty. Kluczowe będzie jednak to, jak mocne będą te obniżki. Tu jednak istnieją duże rozbieżności w ocenach. Kontrakty terminowe FRA przewidują, że pod koniec roku stopy procentowe mogą wynosić około 5%. To oznaczałoby zauważalną poprawę parametrów kredytów hipotecznych. Wciąż jednak oprocentowanie byłoby dość wysokie, ponieważ spadłoby prawdopodobnie do około 6,5%. Należy jednak dodać, że są też prognozy mówiące o tym, że w tym roku stopy mogą pozostać bez zmian.

Para z minimalnym wynagrodzeniem dostanie około 400 000 zł kredytu
Ceny mieszkań i ruch na rynku w dużej mierze zależą również od poziomu wynagrodzeń oraz od tego, ile osób stać na zakup mieszkania. W tym roku wynagrodzenia mają nadal rosnąć. Szczególnie będzie to zauważalne w przypadku wynagrodzenia minimalnego, którego kwota netto wzrosła od stycznia do 3221 zł, czyli aż o 18% r/r. W rezultacie para z takimi dochodami ma łączny dochód 6 442 zł. Jeśli nie mają dzieci, to w niektórych bankach mogą uzyskać kredyt (standardowy, bez dopłat) na około 400 000 zł. Rosnące wynagrodzenia również będą czynnikiem sprzyjającym wzrostowi cen mieszkań.

Czy Mieszkanie na start podbije ceny mieszkań?

Dalszemu wzrostowi cen może sprzyjać także wprowadzenie nowego programu „Mieszkanie na start”. Obecnie trudno jeszcze ocenić jego wpływ. Znamy bowiem tylko wstępne założenia, które mogą się jeszcze zmienić. Znane dziś parametry wydają się być nieco bardziej restrykcyjne niż w przypadku poprzednika, czyli „Bezpiecznego kredytu 2%”. Ewentualne wzrosty nie powinny więc już tak duże.

Szczególnie wyraźnie różnicę widać w przypadku singli, którzy byli największą grupą uczestników poprzedniego programu. W „Bezpiecznym kredycie 2%” dopłaty mogli otrzymać do kwoty kredytu wynoszącej 500 000 zł. W nowym programie dopłaty dla tej grupy mają być wypłacane tylko do kwoty kredytu wynoszącej 200 000 zł. Przy wyższej kwocie nadwyżka będzie oprocentowana jak zwykły kredyt.

W przypadku par wspomniany limit ma być dużo wyższy niż dla singli i ma wynieść 400 000 zł. Z drugiej jednak strony będzie zdecydowanie mniejszy niż 600 000 zł, które obowiązywało w BK2%. Programy mają jednak wiele różnic (poziom oprocentowania, limity dochodowe itp.). Wynik porównania z poprzednim programem będzie więc bardzo różny w zależności od sytuacji uczestnika.

To co wydaje się prawdopodobne – z nowego programu zapewne częściej będą korzystać pary niż single. To z kolei przeniesie popyt z mieszkań małych i średnich na średnie i duże.

Różnice między „Bezpiecznym kredytem 2%”, a „Mieszkaniem na start”

Czy jest szansa na spadek cen mieszkań?

W najbliższym czasie możliwy wydaje się jedynie niewielki spadek cen, ale tylko w części miast, gdzie były bardzo mocne wzrosty. Ponadto szansa na to może się pojawić raczej w pierwszej połowie roku, kiedy popyt będzie mniejszy. Warto jednak dodać, że kryzysy zwykle przychodzą niespodziewanie. Bardzo trudno jest je przewidzieć. Czynnikiem, który mogłyby doprowadzić do znaczących spadków cen mieszkań jest np. znaczący wzrost bezrobocia wywołany szybkim rozwojem sztucznej inteligencji. Bardziej prawdopodobne jest jednak to, że jeśli dojdzie do mocnych spadków, to wywoła je jakiś inny, wcześniej niezauważony lub ignorowany czynnik.

Tags: , , ,

Mieszkanie na start – ile wyniesie rata?

Założenia programu „Mieszkanie na start” powodują, że wysokość raty i suma dopłat mogą być bardzo różne w zależności od kilku różnych czynników. Po pierwsze, ogromne znaczenie ma to, czy kredyt zaciąga singiel, para czy rodzina z dziećmi. Z wyliczeń Expandera wynika, że w przypadku kwoty kredytu 400 000 zł, rata singla może wynieść 2 773 zł, pary 1 833 zł, a rodziny z 3 dzieci 1 333 zł. Inne czynniki, które wpływają na wysokość raty, to dochód uczestnika programu, kwota kredytu czy miejsce, w którym będzie zlokalizowane kupowane mieszkanie.  Zobacz ile wyniesie rata w Twoim przypadku – kalkulator mieszkanie na start

Warto zacząć od tego, że kredyt oferowany w ramach programu „Mieszkanie na start” będzie zdecydowanie bardziej atrakcyjny niż zwykły kredyt hipoteczny. Trudniej jest go porównać do „Bezpiecznego kredytu 2%”, który funkcjonował do końca ubiegłego roku. Choć oprocentowanie w nowym programie będzie niższe, to wynik porównania byłby bardzo różny w zależności od kilku czynników – kwoty kredytu, rodzaju wnioskodawcy, miasta, w którym znajdowałaby się kupowana nieruchomość, czy wysokości uzyskiwanego dochodu. Ograniczymy się więc do porównania rat kredytu na start i zwykłego kredytu hipotecznego.

Najwyższe dopłaty dla rodzin z dziećmi

Program „Mieszkanie na start” będzie najbardziej hojny dla rodzin z przynajmniej 3 dzieci. Będzie pozwalał uzyskać kredyt bez odsetek (oprocentowanie 0%) na pierwsze 10 lat spłaty. Dopiero od 11 roku dopłaty mają się skończyć i zacznie obowiązywać standardowe oprocentowanie, uzależnione od poziomu stóp procentowych w tym okresie.

Oczywiście takie rodziny zwykle mają już mieszkanie lub dom. W ich przypadku kredyt będzie można jednak przeznaczyć na zmianę nieruchomości, np. na zakup większego mieszkania.

Jeśli taka rodzina zaciągnie kredyt na 400 000 zł, to rata w okresie dopłat wyniesie tylko 1 333 zł. Dla porównania, rata zwykłego kredytu hipotecznego wyniosłaby ok. 3 713 zł. Byłaby więc ponad 2-krotnie wyższa. Z kolei suma dopłat w okresie 10 lat wyniosłaby 228 956 zł.

Raty i sumy dopłat dla kredytu 400 000 zł

(gdy dochód mieści się w limicie, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Dopłata dla singla będzie najniższa

Z kolei najmniejsze korzyści z „Mieszkania na start” uzyskają single. Najmniejsze, to znaczy niższe niż dla rodzin z dziećmi czy par, ale warunki wciąż będą dużo atrakcyjniejsze niż w przypadku standardowych kredytów hipotecznych. W tym przypadku będą naliczane odsetki, ale bardzo niskie. Dopłaty mają obniżać oprocentowanie ich kredytów do 1,5%, a więc jeszcze niższego poziomu niż dla „Bezpiecznego kredytu 2%”. Zaletą w porównaniu do starego programu będzie również to, że kredyt będzie można uzyskać na dowolną kwotę. Będzie ją ograniczała tylko zdolność kredytowa uczestnika.

Wysokość dopłat dla singli będzie jednak limitowana. Dopłaty w pełnej wysokości otrzymają tylko, jeśli dochód i kwota kredytu nie przekroczą odpowiednio 10 000 zł brutto i 200 000 zł (dalej opiszemy wyjątki od tej zasady). Zacznijmy od osoby, której dochody mieszczą się w limicie i która chce pożyczyć 200 000 zł. Dopłaty będą więc wypłacane w pełnej wysokości. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 917 zł, a suma dopłat 90 428 zł. Dla porównania, pierwsza rata zwykłego kredytu wynosiłaby 1 857 zł.

Niższe dopłaty w przypadku przekroczenia dochodu

Gdyby jednak dochód singla był wyższy, to dopłaty zostałyby zmniejszone. Dla przykładu, przy takiej samej kwocie kredytu (200 000 zł), ale w przypadku dochodu wynoszącego 11 000 zł brutto, dopłaty zostaną pomniejszone o 500 zł miesięcznie. Pierwsza z rat malejących wynosiłaby 1 417 zł, a suma dopłat już tylko 30 428 zł. Z kolei przekroczenie limitu dochodu o 2 000 zł całkowicie odebrałoby prawo do dopłat.

Przy okazji warto dodać, że limity dla par i rodzin z dziećmi są wyższe i wynoszą:
10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.

Raty i sumy dopłat w przypadku przekroczenia limitu dochodu

(kwota kredytu 200 000 zł, lokalizacja z cenami mieszkań na przeciętnym poziomie)

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Zmniejszenie wysokości dopłat wystąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 000 zł. Są jednak od tej zasady wyjątki. W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego) są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit może wynieść 240 000 zł.

Załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową sytuacją, czyli singiel kupuje mieszkanie w takim miejscu, w którym limit wynosi 200 000 zł, a jego dochody są niższe niż 10 000 zł brutto. Kredyt na start chce jednak zaciągnąć na 400 000 zł. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł.

Suma dopłat będzie więc dokładnie taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 000 zł. Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż dla zwykłego kredytu na 400 000 zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu na start, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi.

Dopłaty dla pary

Skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. do pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 000 zł. Choć ich oprocentowanie również wyniesie 1,5%, to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż dla singla, a suma dopłat znacznie wyższa. Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Z kolei suma dopłat wyniesie 180 856 zł, a więc będzie dokładnie dwukrotnie wyższa.

Warszawa, a inne miasta

Oprócz poziomu dochodu i rodzaju wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wspomnieliśmy już, że w zależności od poziomu cen w danym mieście, limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit ma wynosić 480 000 zł.

Załóżmy, że dwie pary chcą skorzystać z programu „Mieszkanie na start” i zaciągnąć kredyt na 600 000 zł. Jedna z nich chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 000 zł, a w drugim do 400 000 zł.

Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

x

Przy wyższej kwocie dopłaty zostaną ograniczone

Zmniejszenie wysokości dopłat wystąpi również w przypadku, gdy kwota kredytu przekroczy limit. Dla singla taki limit wynosi 200 000 zł. Są jednak od tej zasady wyjątki. W przypadku miast będących stolicą województwa, w których ceny mieszkań (wartość odtworzeniowa 1m2 lokalu mieszkalnego) są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit może wynieść 220 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit może wynieść 240 000 zł.

Załóżmy, że mamy do czynienia ze standardową sytuacją, czyli singiel kupuje mieszkanie w takim miejscu, w którym limit wynosi 200 000 zł, a jego dochody są niższe niż 10 000 zł brutto. Kredyt na start chce jednak zaciągnąć na 400 000 zł. W takim przypadku pierwsza z rat malejących wyniesie 2 773 zł, a suma dopłat 90 428 zł.

Suma dopłat będzie więc dokładnie taka sama jak w przypadku singla, który chce pożyczyć 200 000 zł. Rata wciąż będzie jednak dużo niższa niż dla zwykłego kredytu na 400 000 zł, która wyniosłaby 3 713 zł. Z drugiej jednak strony będzie zauważalnie wyższa niż rata dokładnie takiego samego kredytu na start, ale zaciąganego przez parę, czy rodzinę z dziećmi.

Dopłaty dla pary

Skutki wspomnianego ograniczenia doskonale widać w porównaniu np. do pary bez dzieci, która również chce pożyczyć 400 000 zł. Choć ich oprocentowanie również wyniesie 1,5%, to pierwsza rata będzie znacząco niższa niż dla singla, a suma dopłat znacznie wyższa. Rata wyniesie 1 833 zł, a więc będzie o 940 zł niższa niż w przypadku singla. Z kolei suma dopłat wyniesie 180 856 zł, a więc będzie dokładnie dwukrotnie wyższa.

Warszawa, a inne miasta

Oprócz poziomu dochodu i rodzaju wnioskodawcy (singiel, para, rodzina), znaczący wpływ na wysokość raty i sumy dopłat będzie miało też miejsce, w którym zlokalizowane będzie kupowane mieszkanie czy budowany dom. Wspomnieliśmy już, że w zależności od poziomu cen w danym mieście, limit kwoty kredytu, od której będą naliczane dopłaty dla singla, może wynieść 200 000 zł, 220 000 zł lub 240 000 zł. W przypadku pary bez dzieci ten limit standardowo wynosi 400 000 zł. W miastach, gdzie ceny mieszkań są o ponad 15% wyższe niż średnia dla Polski, limit wyniesie 440 000 zł. Z kolei w miastach, gdzie ceny są o ponad 30% wyższe, limit ma wynosić 480 000 zł.

Załóżmy, że dwie pary chcą skorzystać z programu „Mieszkanie na start” i zaciągnąć kredyt na 600 000 zł. Jedna z nich chce kupić mieszkanie w Warszawie. Druga chce pożyczyć dokładnie taką samą kwotę, ale na zakup mieszkania w mieście, w którym ceny nie odbiegają znacząco od średniej dla Polski. W pierwszym przypadku dopłaty będą naliczane do kwoty 480 000 zł, a w drugim do 400 000 zł.

Dzięki wyższemu limitowi para z Warszawy zapłaci pierwszą ratę w wysokości 3 314 zł. Druga para z kolei będzie miała ratę wynoszącą 3 690 zł. Suma dopłat wyniesie odpowiednio 217 027 zł i 180 856 zł.

Wyższe dopłaty w miastach o wysokich cenach mieszkań

(Kwota kredytu: 600 000 zł, dochód mieści się w limicie)

Założenia do wyliczeń

We wszystkich przypadkach przyjęliśmy okres kredytowania wynoszący 25 lat. Wyliczając sumę dopłat, przyjęliśmy, że przez cały okres 10 lat oprocentowanie standardowe wynosiłoby 7,14%. Należy też dodać, że wyliczeń dokonaliśmy na podstawie dostępnych obecnie informacji o programie. Te mają dość ogólny charakter i założenia mogą się jeszcze zmienić.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Tags: , , ,

Mieszkanie na Start – nowy program wsparcia przy zakupie mieszkania

Ministerstwo Rozwoju i Technologii ogłosiło, że w drugiej połowie 2024 roku zacznie działać nowy program preferencyjnego kredytu Mieszkanie na Start. Oprocentowanie kredytu ma wynosić od 0% do 1,5%. Nowy program zastąpi Bezpieczny kredyt 2% i jest realizacją obietnicy wprowadzenia kredytu 0%. Kredyt na Start będzie dostępny dla osób planujących zakup pierwszego mieszkania oraz rodzin z co najmniej trójką dzieci, poszukujących większego lokum. Chcesz poznać dokładne wyliczenia? Zobacz nasz kalkulator kredytu mieszkanie na start.

Zobacz aktualne warunki programu

Kto może uzyskać kredyt na Start?

Osoby, które dotąd nie posiadały własnego mieszkania ani domu, mogą ubiegać się o wsparcie w ramach programu Mieszkanie na Start. Dopuszczalne jest jedynie posiadanie udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego przez dziedziczenie lub darowiznę.

Kredyt na Start także dla posiadających mieszkanie

Rodziny, które już posiadają mieszkanie i mają co najmniej trójkę dzieci, również kwalifikują się do programu Mieszkanie na Start. Dzięki temu mogą zmienić mieszkanie na większe.

Ograniczenie wiekowe tylko dla singli

Single mogą skorzystać z programu tylko jeśli mają do 35 lat. Z kolei pary (małżeństwa lub związki nieformalne) oraz osoby samotnie wychowujące dzieci kredyt na start otrzymają niezależnie od wieku. Oczywiście pod warunkiem, że spełnią pozostałe warunki, czyli chcą kupić pierwsze mieszkanie w życiu lub jeśli mają przynajmniej troje dzieci.

Oprocentowanie w programie Mieszkanie na Start

Program Mieszkanie na Start będzie pozwalał uzyskać obniżone oprocentowanie. W praktyce będzie to polegało na wypłacie dopłat, które obniżą raty kredytowe do takiego poziomu jakby oprocentowanie wynosiło od 0% do 1,5% w zależności od wielkości gospodarstwa domowego.

• 1,5% dla gospodarstw 1-osobowych i 2-osobowych.
• 1% dla gospodarstw 3-osobowych.
• 0,5% dla gospodarstw 4-osobowych.
• 0% dla gospodarstw 5-osobowych i większych.

Kwota kredytu na start nie będzie ograniczona, ale dopłaty już tak

Mieszkanie na start ma umożliwiać zaciąganie kredytów na dowolną kwotę, ograniczoną jedynie zdolnością kredytową uczestnika. Jednak dopłaty mają obowiązywać tylko do określonej kwoty:

• do 200 tys. zł dla gospodarstwa 1-osobowego,
• do 400 tys. zł dla gospodarstwa 2-osobowego,
• Do 450 tys. zł dla gospodarstwa 3-osobowego,
• Do 500 tys. zł dla gospodarstwa 4-osobowego,
• Do 600 tys. zł dla gospodarstwa 5-osobowego i większych.

W miastach o wysokich cenach mieszkań, te kwoty będą wyższe o 10% lub 20%.

Kryteria dochodowe w programie Mieszkanie na start

Pełne dopłaty będą przysługiwały uczestnikom, których dochód nie będzie przekraczał ustalonych limitów:

• 10 tys. zł brutto miesięcznie dla gospodarstwa 1-osobowego.
• 18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2-osobowego.
• 23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3-osobowego.
• 28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4-osobowego.
• 33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5-osobowego i większych.

Kredyt na start, a dochody powyżej limitu

Nawet przekraczając powyższe limity dochodowe będzie można otrzymać dopłatę, ale w zmniejszonej wysokości. Na przykład, jeśli dochód pary bez dzieci będzie wynosił 19 tys. zł brutto, dopłata miesięczna zostanie pomniejszona o 250 zł.

Na co będzie można przeznaczyć kredyt na start?

Pieniądze z preferencyjnego kredytu będzie można wydać na:

• zakup mieszkania,
• budowę domu.

Ponadto, w ramach specjalnego kredytu konsumenckiego będzie można również opłacić:

• udział w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej,
• udział w towarzystwie budownictwa społecznego,
• wkład wnoszony w spółdzielczym lokatorskim prawie do lokalu.

Dopłaty w ramach programu Mieszkanie na start, przeznaczone na zakup mieszkania i budowę domu, mają być dostępne do końca 2025 roku. Pozostałe dopłaty będą wypłacane bezterminowo.

Tags: