Tagi:

Znaczne podwyżki cen nieruchomości są kłopotliwe dla osób, które planują kupić mieszkanie. Nie zdają sobie oni jednak sprawy z tego, że porównując obecne ceny z poziomem wynagrodzeń, to mieszkania są dziś dość łatwo dostępne. Z wyliczeń Expandera wynika, że aby kupić lokal o powierzchni 50 m2 w dużym mieście, potrzeba średnio 99 pensji netto. Przed 2012 r. ten wskaźnik nie spadał poniżej 120 wynagrodzeń, a w szczycie poprzedniego boomu na rynku było to aż 180 pensji.

Według danych NBP w I kwartale 2019 r. średnia cena transakcyjna m2 mieszkania na rynku wtórnym w siedmiu największych miastach wyniosła 6 933 zł. To o 7% więcej niż przed rokiem. Co ciekawe również o 7% wzrosło w tym czasie przeciętne wynagrodzenie. Dzięki temu, mimo wzrostu cen mieszkań, ich dostępność pozostaje na dobrym poziomie. Do zakupu mieszkania o powierzchni 50 m2 w największych miastach potrzeba 99 średnich pensji netto. Dla porównania najniższy poziom w analizowanym przez nas okresie wyniósł 97 pensji. Wciąż jesteśmy więc bardzo blisko tego rekordowego poziomu. Najtrudniej o mieszanie (180 pensji) było natomiast w II kwartale 2007 r. Jak widać obecna sytuacja na rynku zupełnie nie przypomina bańki z 2007 r. i dlatego nie ma co liczyć na to, że ceny mieszkań mocno spadną.

Przeanalizowaliśmy również dostępność mieszkań w nieco mniejszych miastach: Białymstoku, Bydgoszczy, Katowicach, Kielcach, Lublinie, Olsztynie, Opolu, Rzeszowie, Szczecinie i Zielonej Górze. Tu spojrzenie na wykres może sugerować, że sytuacja kupujących się pogarsza. Jeszcze w IV kw. 2017 r. do zakupu 50 m2 trzeba było 64 pensji, a w I kw. 2019 r. już 68 wynagrodzeń. Warto jednak zwrócić uwagę, że to wciąż mniej niż 71 pensji, które były potrzebne w I kw. 2013 r. kiedy ceny mieszkań były zdecydowanie niższe niż dziś. W tym przypadku dostępność nieznacznie się więc pogorszyła, ale nadal jest bardzo dobra. Niektórzy mogą też zwrócić uwagę, że w tych miastach potrzeba znacznie mniej średnich pensji (68) niż w największych miastach (99). Warto jednak pamiętać, że zwykle im mniejsze miasto tym trudniej uzyskać średnie wynagrodzenie. Wbrew pozorom dostępność mieszkań nie jest tam więc lepsza niż w największych miastach.

NBP nareszcie opublikował dane na temat cen mieszkań w I kw. 2019 r. Bardzo ciekawym ich elementem jest tzw. indeks hedoniczny, który pokazuje czy wzrosty cen są prawdziwe, czy są jedynie złudzeniem wynikającym ze zmiany rodzaju sprzedawanych mieszkań. Expander zwraca uwagę, że wzrost jest prawdziwy. Ceny używanych mieszkań w dużych miastach wzrosły średnio o ok. 11% rocznie. Najbardziej zdrożały w Poznaniu (o 17%), a najmniej we Wrocławiu (o 4%).

Dane NBP dotyczące cen mieszkań są niezwykle ciekawe ze względu na to, że zawierają tzw. indeks hedoniczny. Pokazuje on jak zmieniły się ceny przy założeniu, że porównujemy podobne do siebie lokale. To ważne, ponieważ czasami wzrosty cen są tylko złudzeniem. W uproszczeniu można to pokazać na przykładzie, gdy w pewnym okresie sprzedawały się tylko zwykłe mieszkania po średniej cenie np. 6000 zł na m2. W kolejnym okresie zwykłe mieszkania nadal kosztowały średnio 6000 zł za m2, ale sprzedano też kilka luksusowych apartamentów po 20 000 zł za m2. Wtedy średnia cena na rynku może istotnie wzrosnąć, gdyż zawyżą ją drogie apartamenty. Zwykłe mieszkania kosztują jednak tyle samo. W takim przypadku wzrost średniej tworzy złudzenie, że ceny zwykłych mieszkań rosną.

Wzrost cen mieszkań nie jest złudzeniem
Indeks hedoniczny NBP pokazuje, że na rynku wtórnym wzrost cen jest rzeczywisty, a więc nie wynika ze zmian typu sprzedawanych mieszkań. Aż w dziesięciu miastach roczna zmiana indeksu przekroczyła 10%. Najbardziej wzrosły ceny w Poznaniu (17%) i Łodzi (15%). Najmniejsze wzrosty miały miejsce we Wrocławiu (4%). Oprócz zmian rocznych sprawdziliśmy również jak zmieniły się ceny w porównaniu do IV kwartału 2018 r. W zdecydowanej większości miast ceny są wyższe niż pod koniec ubiegłego roku. W tym zestawieniu minimalne spadki (ok. -1%) pojawiły się jedynie w Opolu i Szczecinie.

Dlaczego ceny mieszkań rosną
Ceny mieszkań zależą od wielu różnych czynników. Jednym z nich jest wysokość wynagrodzeń. Jeśli nadal będą one rosły, to będzie to napędzać wzrost cen mieszkań. Z jednej strony oznacza to bowiem wyższe koszty budowy nowych lokali, a z drugiej kupujących stać na to, aby płacić więcej. Kolejnym czynnikiem jest poziom stóp procentowych. Póki będą one na niskim poziomie, to kredyty będą tanie, a to zachęca do kupowania mieszkań i podbija ceny. Podobny efekt ma dobra sytuacja gospodarcza i niskie bezrobocie. Gdy ludzie nie obawiają się utraty pracy, to chętniej zaciągają kredyty hipoteczne. Duże znaczenie ma też popyt, który w ostatnich latach był generowany m. in. przez napływ imigrantów. Ceny przestaną rosnąć, gdy któryś z tych elementów przestanie działać. Obecnie wydaje się, że słabnie popyt. Imigrantów nie przybywa już w tak szybkim tempie. Na rynek pracy wchodzi też coraz mniej młodych osób. Ci, którzy inwestują w mieszkania na wynajem mają więc coraz większe trudności ze znalezieniem najemców. To jednak jedynie spowalnia wzrosty cen, ale nie doprowadzi do ich spadku.

Kiedy ceny mieszkań spadną
Żeby ceny w dużych miastach spadły musiałby pojawiać się duży wzrost stóp procentowych lub istotnie musiałby pogorszyć się sytuacja gospodarcza. Wyższe stopy podwyższyły raty kredytów i pogorszyły ich dostępność. Spadłyby więc popyt na kredyty, a więc i na mieszkania. Jednocześnie część tych, którzy zainwestowali w mieszkania na wynajmem chciałoby się ich pozbyć, gdyż rentowność takiej inwestycji mogłaby spaść poniżej tego, co można uzyskać na lokacie bankowej. W przypadku znaczącego pogorszenia się sytuacji gospodarczej ludzie zaczęliby obawiać się zaciągania kredytów hipotecznych. Jednocześnie banki ograniczyłyby kredytowanie zarówno dla klientów indywidualnych jak i dla deweloperów. Miejmy nadzieję, że do tego scenariusza w najbliższym czasie jednak nie dojdzie.

Roczne zmiany cen mieszkań na podstawie indeksu hedonicznego

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

Coraz częściej mówi się o tzw. przegrzaniu rynku nieruchomości. Dane na temat cen ofertowych tego jednak nie potwierdzają. Według raportu Expandera i Rentier.io w tym roku ceny mieszkań, zarówno nowych jak i tych z rynku wtórnego, wzrosły już o 7%. Największe wzrosty nowych mieszkań zaobserwowaliśmy w Szczecinie (+15% od grudnia). W przypadku rynku wtórnego najbardziej zdrożały lokale w Sosnowcu (+15% od grudnia). Coraz wyższe ceny nie odstraszają jednak kupujących, co pokazują najnowsze dane na temat liczby wypłacanych kredytów hipotecznych. W kwietniu było ich aż o 8% więcej niż przed rokiem.

Zarówno sprzedający na rynku wtórnym jak i deweloperzy nie mają zamiaru obniżać cen. Wręcz przeciwnie, w ostatnim czasie wprowadzali kolejne podwyżki. Jedyny wyjątek, to ceny nowych mieszkań w Gdyni, które pozostają na poziomie z grudnia 2018 r. – Przypominamy jednak, że w ubiegłym roku nowe lokale zdrożały tam o ok. 30%. Wygląda więc na to, że poziom cen jest tam już tak wysoki, że dalsze podwyżki nie są, na chwilę obecną, akceptowane przez kupujących. Gdynia i Gdańsk są również ciekawe ze względu na to, że na tych rynkach szczególnie wysoki jest udział bardzo drogich ofert. Jest ich tak dużo, że średnia cena jest aż o 11% wyższa od mediany. W pozostałych miastach jest to ok. 2%. Kluczowe pytanie, to czy te wyjątkowo drogie oferty znajdą nabywców. – mówi Anton Bubiel z Rantier.io.

Zdolność kredytowa najniższa w historii
Jeśli chodzi o kredyty hipoteczne, to wciąż cieszą się one bardzo dużym zainteresowaniem. Według najnowszych danych BIK, w kwietniu wypłacono o 8% więcej kredytów hipotecznych niż przed rokiem. To niespodzianka, gdyż w poprzednich miesiącach liczba kredytów spadała i wydawało się, że rynek stopniowo spowalnia. – Ciekawostką jest to, że wypłacanych jest bardzo dużo kredytów hipotecznych, pomimo że banki ograniczają ich dostępność. Zdolność kredytowa dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5000 zł netto wynosi średnio 320 tys. zł. To najniższa wartość odkąd zbieramy informacje dla tego przypadku (od 2013 r.). Dla porównania dokładnie 4 lata temu taka rodzina mogła liczyć średnio na 466 tys. zł. Oznacza to spadek aż o jedną trzecią. Trzeba jednak dodać, że w tym czasie wiele osób otrzymało podwyżki wynagrodzenia, co częściowo rekompensuje negatywne zmiany. – tłumaczy Jarosław Sadowski z Expandera.

Ofertowe ceny mieszkań w kwietniu 2019 r.

Ranking kredytów hipotecznych
(kredyt na 300 000 zł i okres 25 lat)

Metodologia raportu
Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 36 043 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie w kwietniu 2019 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100.

Śledząc informacje na temat cen mieszkań można odnieść wrażenie, że rosną one w niesamowitym tempie. W dużej mierze jest to jednak efekt tego, że w mediach najlepiej rozchodzą się informacje spektakularne np. te o cenach w Gdańsku i Gdyni. Z najnowszych danych Eurostatu wynika jednak, że w całej Polsce ceny transakcyjne wzrosły od początku 2013 r. do IV kw. 2018 r. o 19%. Expander zwraca uwagę, że pod tym względem zajmujemy 23 miejsce na 29 państw, dla których opublikowano dane. Warto też dodać, że mimo tego wzrostu, dostępność mieszkań się poprawiła, gdyż szybciej niż ceny mieszkań rosły nasze wynagrodzenia, a dodatkowo spadły ceny kredytów.

Po kryzysie finansowym z 2008 r. ceny mieszkań w Polsce spadały i najniższy poziom osiągnęły w 2013 r. Później zaczęły rosnąć, co obserwujemy do dziś. Za sobą mamy więc już ponad 5 lat wzrostów. Według Eurostatu, w tym czasie ceny transakcyjne wzrosły w naszym kraju o 19%. To jeden z wolniejszych wzrostów w UE. Najbardziej spektakularne zmiany miały miejsce w Irlandii (81%), na Islandii (77%) i na Węgrzech (59%). Jeśli chodzi o państwa naszego regionu, to wyprzedzają nas zarówno Czesi (44%), Słowacy (33%), jak i kraje bałtyckie. Jedynym krajem, w którym ceny mieszkań spadły w omawianym okresie są Włochy (-11%).

Nasze pensje rosły szybciej niż ceny mieszkań
Warto dodać, że choć ceny mieszkań w Polsce wzrosły, to ich dostępność się poprawiła. Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia zwiększały się w jeszcze szybszym tempie. W całej gospodarce narodowej średnia pensja netto wzrosła o ok. 25%, a w sektorze przedsiębiorstw aż o 33%. Po drugie, w porównaniu z 2013 r. znacznie spadło oprocentowanie kredytów hipotecznych (z 5,7% do 3,7%). Po uwzględnieniu tych elementów, obecna dostępność mieszkań jest lepsza niż w 2013 r., mimo że wtedy ich ceny były znacznie niższe.

Trzeba jednak dodać, że to wartości średnie. W praktyce dużo zależy od tego jak faktycznie zmieniła się nasza pensja od 2013 r. Istotne jest także to, w którym mieście chcemy kupić nieruchomość. Dla przykładu nowe mieszkania w Kielcach zdrożały od początku 2013 r. jedynie o 7%, ale w Gdańsku aż o 50%. Są więc miasta, w których faktyczna dostępność mieszkań mocno wzrosła, ale także takie, w których o własne mieszkanie jest trudniej. W badaniu NBP, dotyczącym 7 największych miast, Gdańsk jest jedynym, w którym tzw. kredytowa dostępność mieszkania spadła w porównaniu z początkiem 2013 r.

Kiedy ceny mieszkań zaczną spadać
Ceny mieszkań rosną ponieważ Polacy zarabiają coraz więcej, nie boją się utraty pracy, a także dlatego że tanie są kredyty hipoteczne. Sytuacja może się zmienić w momencie, gdy któryś z tych elementów znacząco się zmieni. Dla przykładu istotny wzrost stóp procentowych mógłby zniechęcić do zaciągania kredytów hipotecznych. Poważny kryzys, mógłby wywołać obawy o utratę pracy, a w takiej sytuacji niechętnie podejmujemy decyzje o zadłużeniu się na kilkaset tysięcy złotych. Obecnie nic nie wskazuje jednak na to, że w najbliższym czasie będziemy mieli z czymś takim do czynienia. Historia pokazuje jednak, że kryzysy przychodzą, gdy niemal nikt się ich nie spodziewa.

Zmiany cen mieszkań od I kw. 2013 r. do IV kw. 2018 r.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors