Tagi:
Polski rynek nieruchomości- Sierpień 2018
Wakacje nie przyniosły spowolnienia na rynku nieruchomości. Z danych Metrohouse i Expandera wynika, że Polacy wciąż chętnie kupują mieszkania z rynku wtórnego, co podnosi ich ceny. W Gdańsku są one już o 16% droższe niż przed rokiem. To sprawia, że musimy też zaciągać coraz wyższe kwoty kredytów hipotecznych. Pocieszające jest jednak to, że kredyty w ostatnim czasie były niemal najtańsze w historii.
W Gdańsku mieszkania zdrożały aż o 16%
Największe wzrosty cen, w porównaniu do sytuacji przed rokiem, obserwujemy w Gdańsku. Średnia cena wynosi tam już 6390 zł za m2, a więc wzrosła aż o 16%. – Atrakcyjność inwestycyjna Trójmiasta powoduje, że wzrasta zainteresowanie najdroższymi rejonami miasta – m.in. Starówką. Ceny mieszkań w tej części Gdańska niewątpliwie wpływają na naszą średnią, mówi Marcin Jańczuk z sieci agencji nieruchomości Metrohouse. Konsekwentne podwyżki mają też miejsce w Warszawie, gdzie obecnie za m2 płacimy już powyżej 8300 zł, czyli o 800 zł więcej niż przed rokiem. Z miesiąca na miesiąc wrasta udział lokali sprzedawanych w cenie powyżej 10000 zł za m kw., podczas gdy transakcje w cenach poniżej 6000 zł za m kw. dotyczą tylko 5 proc. sprzedawanych lokali.
W Poznaniu ceny takie jak przed rokiem
Na drugim biegunie mamy Wrocław. – W minionym miesiącu średnia cena mieszkania w tym mieście minimalnie spadła. Wynosi ona 5902 zł, a więc niemal tyle samo co przed rokiem. Niewielkie spadki odnotowaliśmy również w Poznaniu i Łodzi. Mimo to ceny są tam jednak wyraźnie wyższe niż przed rokiem – w Poznaniu aż 12%, dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Popyt na kredyt wciąż wysoki
Popyt na kredyty hipoteczne również jest bardzo wysoki. Według BIK w II kwartale wartość udzielonych kredytów była o 16% wyższa niż przed rokiem. Z kolei w lipcu złożono wnioski na kwotę o 20% wyższą niż w lipcu 2017 r. Dzieje się tak mimo tego, że według danych firmy Reas w II kwartale w największych miastach sprzedano o 11% mniej mieszkań niż przed rokiem. – Wygląda na to, że z zakupów wycofują się przede wszystkim inwestorzy, którzy kupują zwykle nowe mieszkania za gotówkę lub przy niewielkim wsparciu kredytu. Zwykli ludzie, którzy muszą wspomagać się kredytem, wciąż chętnie kupują mieszkania i domy, komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Kredyty niemal najtańsze w historii
Według danych NBP średnie RRSO kredytów hipotecznych udzielonych w czerwcu wyniosło jedynie 4,56%. Najniższa wartość w historii to 4,5%, a więc niewiele brakuje do tego rekordowego poziomu. – Z naszych danych wynika, że oferty kredytowe w ostatnich miesiącach niemal się nie zmieniły. Spadek RRSO wynika więc prawdopodobnie z tego, że rosnące ceny mieszkań powodują, że Polacy pożyczają coraz większe kwoty. Wg. BIK w lipcu kwota we wnioskach kredytowych wyniosła 254 tys. zł, podczas gdy przed rokiem było to 232 tys. zł. Oznacza to, że coraz więcej osób pożycza ponad 200 tys. zł. Tymczasem część banków po przekroczeniu tego poziomu pozwala na uzyskanie niższej marży. Tanie kredyty można więc określić jako nagrody pocieszenia. Oprocentowanie jest co prawda niższe, ale odsetki rosną, gdyż są naliczane od coraz większej kwoty kredytu, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Sierpień_2018
Będzie łatwiej się targować przy zakupie mieszkania
W II kwartale deweloperzy zaskoczyli spadkiem sprzedaży aż o 14% w porównaniu do poziomu sprzed roku. Expander zwraca jednak uwagę, że w tym okresie nadal bardzo szybko rosła wartość udzielanych kredytów hipotecznych. Wygląda więc na to, że z zakupami zaczęli wstrzymywać się inwestorzy, dla których podwyżki cen mieszkań oznaczają spadek opłacalności tego rodzaju inwestycji. Zakupy kontynuowali natomiast ci, którzy musieli wspomagać się kredytami, czyli przeciętni Polacy, których do zakupów zachęca dobra sytuacja na rynku pracy.
Kredytów coraz więcej, a sprzedaż nowych mieszkań spada
PAP opublikował dane na temat sprzedaży 19 największych firm deweloperskich. Pokazują one znaczące spowolnienie. W II kwartale firmy te sprzedały 5 912 lokali, czyli aż o 13,9% mniej niż przed rokiem. W całym pierwszym półroczu spadek jest mniejszy i wynosi 4%. Jest to o tyle ciekawe, że w ostatnim czasie inne dane wskazywały na dość znaczący wzrost cen mieszkań oraz wartości udzielanych kredytów hipotecznych. Według BIK w kwietniu i maju ich wartość wzrosła odpowiednio o 12% i 19%. Mamy więc kilkunastoprocentowy wzrost popytu na kredyty przy jednoczesnym spadku sprzedaży nowych mieszkań o 14%.
Inwestorzy ograniczają zakupy?
Powyższe nie powinno jednak dziwić biorąc pod uwagę, że zakupy nowych mieszkań w największych miastach w ponad 70% były finansowane bez udziału kredytów. Wiele osób zamożnych wypłacało pieniądze z niskooprocentowanych lokat bankowych i kupowało mieszkania na wynajem. W ten sposób uzyskiwali wyższe zyski niż w banku. Od marca 2016 r. łączna wartość lokat bankowych posiadanych przez gospodarstwa domowe niemal nieustannie spadała i zmniejszyła się aż o 35 mld zł. W maju wartość lokat nieznacznie jednak wzrosła. Jeśli dane za kolejne miesiące będą podobne, to potwierdzą zakończenie boomu na mieszkania na wynajem. Przyczyną tej sytuacji mogą być ostatnie podwyżki cen mieszkań, które ograniczyły opłacalność tego rodzaju inwestycji.
Dobra wiadomość dla zwykłych ludzi planujących kupić mieszkanie
Spadek zainteresowania mieszkaniami ze strony inwestorów jest bardzo dobrą informacją dla przeciętnych Polaków, którzy chcą kupić mieszkanie na własny użytek. Bardzo niskie bezrobocie i rosnące pensje sprawiają, że coraz więcej osób decyduje się poprawić swoją sytuację mieszkaniową. Niektórzy nareszcie mogą wyprowadzić się od rodziców lub z wynajmowanego mieszkania do własnego, inni chcą zamienić je na większe. Takim osobom teraz łatwiej może być wynegocjować atrakcyjną cenę. W obliczu powyższych informacji, deweloperom trudniej będzie bowiem straszyć tym, że mają już wielu chętnych, a więc nie ma mowy o obniżce ceny. Mniejszy popyt na rynku pierwotnym może odciągnąć część kupujących z rynku wtórnego. W rezultacie być może łatwiej będzie się targować również przy zakupie mieszkania używanego.
Należy jednak dodać, że nie należy liczyć na ogromne przeceny. Deweloperzy coraz więcej płacą podwykonawcom, gdyż rosną pensje pracowników. Wzrosły też ceny materiałów budowlanych. Nie mogą więc pozwolić sobie na duże obniżki. W przypadku mieszkań z rynku wtórnego również będzie trudno uzyskać duże upusty. Na sprzedających działa bowiem mechanizm psychologiczny, który sprawia, że trudno jest im pogodzić się, że otrzymają znacznie mniejszą kwotę niż to pierwotnie zakładali. Zwykle dopiero po wielu miesiącach oczekiwania akceptują większą obniżkę. Czasami uzyskanie upustu wymaga więc nie tylko dobrych argumentów, ale również cierpliwości.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Lipiec 2018
Nie jest to łatwy czas dla osób poszukujących mieszkania. Zarówno na rynku deweloperskim, jak i w ofercie rynku wtórnego ceny są coraz wyższe. Mieszkania stają się produktem deficytowym, a dzięki wysokiemu popytowi umacnia się rynek kredytów hipotecznych. Ten rok może być trzecim najlepszym w historii pod względem wartości udzielonych kredytów. Wynika to nie tylko z dużego zainteresowania, ale również tego, że pożyczamy coraz wyższe kwoty.
Inwestorzy i dobra kondycja gospodarki przyczyną wzrostów
Po bardzo dynamicznych pod względem wzrostów cen miesiącach, przyszedł czas na lekkie wyhamowanie. Najnowsze doniesienia z rynku wtórnego mieszkań nie przynoszą już tak spektakularnych podwyżek, choć w trzech z sześciu analizowanych miast ceny mieszkań w ciągu roku wzrosły o ponad 10 proc. – Liderem jest Gdańsk, ale wysokie wartości notowane są także w Warszawie i Poznaniu. Nabywcy mieszkań szukający M na własne cele mieszkaniowe coraz częściej poszukują większych metraży, podczas gdy inwestorzy gustują głównie w mieszkaniach dwupokojowych, mówi Marcin Jańczuk z sieci agencji nieruchomości Metrohouse.
Zwykle staramy się uzasadniać wzrosty dużą aktywnością inwestorów, dla których zakup mieszkań pod wynajem, lub też popularny w ostatnich latach flipping (zwiększanie wartości mieszkania poprzez remont i sprzedaż z zyskiem) stał się podstawową działalnością. – Jest to jednak bardzo duże uproszczenie, ponieważ na obecny stan rzeczy złożył się szereg czynników – m.in. niskie stopy procentowe (zachęta do finansowania zakupów tanim kredytem), lepsza kondycja budżetów domowych (trend zamiany mieszkania na większe) i brak dostatecznie bezpiecznych form oszczędzania (nieruchomości za takowe są postrzegane – stąd duży udział gotówki w transakcjach i zakupy wśród osób, które dotychczas lokowały oszczędności w inne instrumenty finansowe), dodaje Marcin Jańczuk z Metrohouse.
Na rynku pierwotnym taniej już było
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę na bardzo szybkie kwartalne wzrosty średniej ofertowej ceny 1 mkw. odnotowane na terenie Gdańska (+12,3%) oraz Poznania (+9,6%). – Tak duże zmiany po raz ostatni notowano w czasach boomu mieszkaniowego z minionej dekady. W przypadku warszawskiego rynku pierwotnego, średni ofertowy koszt zakupu nowego lokalu przekroczył symboliczną granicę 8000 zł/mkw. Od wzrostu odnotowanego dla stolicy (+3,2%), znacznie większa była zmiana dotycząca Wrocławia (+5,7%). Względną stabilnością cenową cechował się tylko krakowski rynek pierwotny, który wyraźnie przekroczył jednak próg średniej ofertowej ceny wynoszący 7000 zł/mkw., komentuje Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
W przypadku analizowanych przez portal metropolii, można zauważyć pewną prawidłowość związaną ze spadkiem udziału tańszych „M” (na wskutek wyprzedaży) i wzrostem odsetka droższych mieszkań. Taka zmiana struktury cenowej zachodzi, bo deweloperzy na miejsce sprzedanych lokali, wprowadzają nieco „droższe” propozycje. Najnowsze oferty deweloperskie lepiej uwzględniają wzrost cen gruntów, materiałów budowlanych oraz robocizny.
Kredytowe rekordy
Według BIK od stycznia doi maja banki udzieliły kredytów hipotecznych na kwotę prawie 23 mld zł. – Jeśli sytuacja na rynku się nie zmieni, to ten rok będzie trzecim najlepszym w historii pod względem wartość udzielonych kredytów. Nie uda nam się przebić jedynie wyników z 2007 i 2008 r. Rośnie bowiem nie tylko liczba chętnych, ale również kwoty jakie pożyczamy. W czerwcu średnia kwota kredytu po raz pierwszy w historii prawdopodobnie przekroczyła 250 000 zł. Co ciekawe dzieje się to, mimo że banki ograniczyły dostępność kredytów do poziomu najniższego od 2012 r., komentuje Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w ofertach dla osób posiadających 25% wkładu własnego wynosi obecnie 3,79%. Wiąż jest więc na bardzo niskim poziomie i obecnie nic nie wskazuje na to, aby w najbliższym czasie miało wzrosnąć. – Należy jednak pamiętać, że takie kredyty zwykle są udzielane na 20-30 lat. W takiej perspektywie jest niemal pewne, że oprocentowanie wzrośnie. Zadłużając się warto też pamiętać, że gospodarka działa cyklicznie i sytuacja np. na rynku pracy nie zawsze będzie tak dobra jak dziś. Dlatego najlepiej nie przesadzać z kwotą zadłużenia, dodaje Jarosław Sadowski z Expandera.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Lipiec_2018
Regionalne rynki nieruchomości – Czerwiec 2018
Komentarz na temat sytuacji na rynku nieruchomości w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu, przygotowany wspólnie przez ekspertów Expandera i Metrohouse. Continue reading
Ceny nowych mieszkań nawet o ¼ wyższe niż w 2008 r.
Najnowsze dane NBP potwierdzają, że ogromne zainteresowanie nowymi mieszkaniami przekłada się na wzrost ich cen. Z wyliczeń Expandera wynika, że we Wrocławiu, Olsztynie i Bydgoszczy lokale na rynku pierwotnym kosztują już o ponad 25% więcej niż w pamiętnym 2008 r. Najlepiej w tym porównaniu wypadają natomiast Poznań i Kraków, gdzie jest wciąż o 15% taniej niż 10 lat temu.
NBP opublikował średnie transakcyjne ceny mieszkań w 17 miastach w I kw. 2018 r. W większości z nich ceny na rynku pierwotnym rosły w ostatnim czasie, ale w umiarkowanym tempie – średnio o ok. 6% w porównaniu do I kw. 2017 r. Największe wzrosty w ostatnich 12 miesiącach miały miejsce w Bydgoszczy (15%), Gdańsku (13%) i Olsztynie (13%). W tych trzech miastach ceny są już na tyle wysokie, że wyraźnie przekroczyły poziomy z 2008 r. Liderem wzrostów w porównaniu do tamtego okresu jest jednak Wrocław. Nowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 zdrożało tam o 67 tys. zł, czyli o 26%. Najtaniej w porównaniu do okresu sprzed 10 lat jest w Poznaniu i Krakowie, gdzie wspomniane mieszkanie kosztuje o ok. 58 tys. zł mniej.
Jak zmieniły się ceny nowych mieszkań od 2008 r.
Kredyty są dziś łatwiej dostępne i więcej zarabiamy
Należy jednak zaznaczyć, że nawet w tych miastach, w których ceny znacząco wzrosły, dostępność mieszkań dla przeciętnego Polaka jest dziś lepsza niż 10 lat temu. Po pierwsze nasze dochody są dziś zdecydowanie wyższe – średnio aż o 50%. Ceny towarów i usług w tym okresie również wzrosły ale tylko ok. 18%. W rezultacie łatwiej jest nam oszczędzać, czyli możemy zgromadzić wyższy wkład własny. Poza tym rata kredytu hipotecznego nie będzie aż tak mocno jak wtedy obciążać domowego budżetu. Zwłaszcza, że kredyty w złotych są dziś zdecydowanie tańsze. W 2008 r. miały oprocentowanie ok. 7%, podczas gdy dziś jest to ok. 4%.
Popyt na mieszkania jest tak duży dzięki połączeniu kilku sprzyjających czynników. Mamy bardzo dobrą sytuację na rynku pracy. Dzięki temu Polacy nie obawiają się zaciągać kredytów hipotecznych na kilkaset tysięcy złotych. Stać ich na spłacanie rat ponieważ wynagrodzenia rosną. Poza tym mamy rekordowo niskie stopy procentowe dzięki czemu kredyty są tanie i dość łatwo dostępne. Nie bez znaczenie jest też fakt, że wciąż wiele osób mieszka w mieszkaniach przeludnionych czy będących w nienajlepszym stanie technicznym. Dzięki poprawie sytuacji finansowej, takie osoby wreszcie mogą np. wyprowadzić się od rodziców.
Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors
Polski rynek nieruchomości – Marzec 2018
Stabilna sytuacja cenowa w Warszawie i Gdańsku, spadki cen w Krakowie i Wrocławiu – tak w dużym skrócie można nakreślić obecną sytuację na rynku wtórnym mieszkań w największych miastach w Polsce. Miniony miesiąc przyniósł również dobre informacje dla osób planujących zaciągnięcie kredytu hipotecznego. Po pierwsze, spadła średnia marża w ofertach z wysokim (25%) wkładem własnym. Zawdzięczamy to promocji w BZ WBK. Po drugie, prezes NBP ogłosił, że podwyżek stóp procentowych możemy nie zobaczyć jeszcze przez wiele lat. W związku z tym spadła stawka WIBOR, co w najbliższym czasie spowoduje nieznaczne obniżenie rat kredytów.
Spośród analizowanych miejscowości tylko w dwóch decydowano się na zakupy tańszych lokali. Były to Kraków i Wrocław. – W Stolicy Małopolski, porównując do poprzedniego miesiąca, odnotowywane przez nas ceny transakcyjne były niższe o 4,4 proc. To sprawiło, że średnia kwota nabywanego lokum na rynku wtórnym ponownie spadła poniżej poziomu 6000 zł za m kw. Zapewne niemałe znaczenie miał rodzaj sprzedawanych mieszkań – zwykle było to budownictwo z lat 60-80-tych, które nie cechuje się tak wysokimi wycenami jak w przypadku lokali oddawanych do użytku w ostatniej dekadzie. Najtańsze mieszkania sprzedawano w cenach ok. 4500 zł za m kw. Takie oferty można było znaleźć m.in. w budynkach z wielkiej płyty na Bronowicach czy Bieńczycach – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
We Wrocławiu w tabelach transakcyjnych pojawiały się sumy jeszcze niższe niż w Krakowie i zaczynały się już od 3700 zł za m kw. – W tym przypadku także mówimy o budownictwie wielkopłytowym. W odniesieniu do poprzedniego miesiąca nabywane lokale były tańsze o 3,4 proc. (5242 zł za m kw.). Nieco inaczej niż w Krakowie rozkładał się wiek nabywanych mieszkań. W stolicy Dolnego Śląska nie przeważały zakupy starszych mieszkań, widać wyraźne zainteresowanie „nowym” rynkiem wtórnym – dodaje ekspert Metrohouse.
Stabilna sytuacja w Warszawie i Gdański, podwyżki w Poznaniu i Łodzi
W Warszawie sytuacja cenowa jest bardzo zbliżona do ostatnich dwóch miesięcy. Za m kw. płacimy 7818 zł. – Różnorodność transakcji powoduje, że nie doszło do ponownego przebicia bariery 8000 zł za m kw. Drogie transakcje w prestiżowych dzielnicach są równoważone zakupami tańszych mieszkań na obrzeżach miasta, gdzie można znaleźć oferty w okolicach 5000 zł za m kw. Ich wspólnym mianownikiem jest lokalizacja w budynkach z lat 60-tych i 70-tych oraz stan lokalu – najczęściej do remontu. Natomiast większość „M” sprzedanych po najwyższych cenach (nawet powyżej 13000 zł za m kw.) pochodzi ze Śródmieścia. O stabilizacji możemy też mówić w Gdańsku. Choć tym razem nabywano mieszkania były o 1,1 proc. droższe niż przed miesiącem, to od jesieni ubiegłego roku nie odnotowaliśmy tu znaczących zmian w kształtowaniu się cen – komentuje Marcin Jańczuk, Metrohouse.
Najwyższe wzrosty widoczne były w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski za m kw. płaciliśmy 5330 zł., czyli o 3,6 proc. więcej, natomiast w Łodzi 3743 zł (o 2,1 proc. więcej). Nadal rekordzistą w wielkości nabywanych mieszkań jest właśnie Poznań, gdzie średni metraż to aż 65 m kw. Łódź leży na przeciwległym biegunie – tu kupujemy najmniejsze lokale. W przeciętnej transakcji wybieramy lokum o wielkości 51-metrów.
Niskie stopy procentowe jeszcze przez wiele lat
W marcu NBP nie zmienił poziomu stóp procentowych w naszym kraju. – Prezes Glapiński zasugerował, że mogą one pozostać na obecnym poziomie nawet do 2020 r. Co ciekawe wspomniał również o tym, że później mogą wręcz pojawiać się wnioski o ich obniżenie. W reakcji na tę wypowiedź stawka WIBOR spadła do 1,71% (z 1,72% na początku marca). Zmiana nie jest więc duża. Przełoży się na zmniejszenie rat kredytów hipotecznych o mniej więcej złotówkę. Jeśli jednak stopy procentowe faktycznie pozostaną przez lata na tak niskim poziomie, to oszczędności kredytobiorców będą ogromne. Dzięki temu, że WIBOR wynosi 1,71%, a nie np. 5% jak w 2012 r., to rata jest o 584 zł niższa przy zadłużeniu 300 000 zł. Rocznie daje to 7 000 zł oszczędności. – mówi Jarosław Sadowski, ekspert Expandera.
Mimo zapowiedzi utrzymywania stóp procentowych na niskim poziomie, nie należy jednak przesadzać z kwotą zaciąganych długów. – Okres kredytowania w przypadku finansowania zakupu nieruchomości to zwykle 20-30 lat, w ciągu których wiele może się wydarzyć. Nie można też wykluczyć, że już za rok czy dwa wydarzy się coś, co sprawi, że stopy procentowe jednak zostaną istotnie podwyższone. Lepiej więc dobierać parametry kredytu w taki sposób, aby poradzić sobie ze spłatą nawet, gdyby rata wzrosła o kilkaset złotych – dodaje ekspert.
Dla osób planujących zaciągniecie kredytu hipotecznego istotne są również informacje o zmianach w ofertach banków. – Od 26 lutego BZ WBK wprowadził promocję obniżającą marże. Dla klientów posiadających ponad 40% wkładu własnego marża wynosi 1,79%, a gdy jest wyższy niż 20% jest to 1,99%. Niestety, jednocześnie niewielką podwyżkę wprowadził mBank. Mimo to, średnia marża dla kredytów z wysokim wkładem własnym spadła do 2,06% (z 2,08% przed miesiącem). To już kolejny miesiąc obniżek – komentuje Jarosław Sadowski, Expander. Przypomnijmy, że jeszcze w sierpniu 2017 r. średnia dla takich kredytów wynosiła 2,17%.
PEŁNY TEKST RAPORTU ZNAJDĄ PAŃSTWO POD LINKIEM
Polski_Rynek_Nieruchomosci_Raport_Metrohouse_i_Expandera_Marzec_2018