Tagi:

Po ogromnych wzrostach kosztów najmu w 2022 r. na rynku panowała względna stabilizacja. Co prawda zwykle przeważały wzrosty stawek, ale raczej niewielkie, zdecydowanie mniejsze niż wzrost wynagrodzeń. W ten sposób, po cichu, dokonał się prawdziwy przełom. Młodym jest dziś łatwiej wynająć mieszkanie niż przed wojną w Ukrainie. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że w III kw. 2024 r. para zarabiająca dwukrotność minimalnego wynagrodzenia średnio wyda na najem kawalerki o powierzchni 30 m² ok. 30% dochodów. Trzy lata temu było to 35%. Ten udział jest niższy niż w 2021 r., we wszystkich badanych przez nas miastach.

Zanim przejdziemy do danych kwartalnych, szybko omówimy wrzesień, który co roku jest najgorętszym okresem na rynku najmu. Większość studentów właśnie wtedy szuka mieszkania na kolejny rok akademicki. Wtedy też zwykle pojawia się dużo ofert kierowanych do tej grupy najemców. Ponieważ studenci zwykle mają ograniczony budżet, to kierowane do nich oferty są tańsze niż średnia rynkowa. To z kolei sprawia, że we wrześniu średnia stawka najmu często jest niższa niż we wcześniejszych miesiącach.

We wrześniu spadki stawek najmu w 11 z 17 miast

Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w tym roku. We wrześniu, w porównaniu z sierpniem, spadki odnotowaliśmy w 11 z 17 miast. Z kolei w dwóch miastach stawki się nie zmieniły, a wzrosty pojawiły się tylko w czterech miastach. Przewaga spadków może wyglądać imponująco, ale przypomnijmy, że w tym roku mieliśmy tylko trzy takie miesiące – luty, maj i właśnie wrzesień. Dominowały więc miesiące wzrostowe. Od stycznia do września stawki najmu wzrosły w 13 z 17 miast, a średnia zmiana wyniosła 2,3%. Z kolei porównując wrześniowe poziomy z tymi sprzed roku, mamy wzrost w 15 z 17 miast i zmianę wynoszącą średnio 3,6%.

Koszty najmu w sierpniu i wrześniu 2024 r.

W III kw. 2024 r. przewaga niewielkich wzrostów

Dane kwartalne pokazują podobny obraz sytuacji do opisanego wyżej – w dłuższym okresie dominują wzrosty, ale raczej niewielkie. Koszt najmu małego mieszkania w III kw. był średnio o 3,9% droższy niż przed rokiem, średniego o 4,5%, a dużego o 6,2%. Dla porównania najnowsze dane GUS mówią o tym, że przeciętne wynagrodzenie we wrześniu było o 10,3% wyższe niż przed rokiem. Z kolei minimalne wynagrodzenie jest obecnie o 19% wyższe niż przed rokiem. Pod pozorem powolnego wzrostu kosztu najmu tak naprawdę mamy do czynienia z poprawą dostępności mieszkań na wynajem.

Koszty najmu w III kw. 2024 r. i ich zmiany r/r

Najem zdrożał o 857 zł, a dochody wzrosły o 2400 zł

Doskonale to widać w przypadku pary, która zarabia po minimalnym wynagrodzeniu i która najmuje kawalerkę o powierzchni 30 m². Dla przykładu, jeśli mieszkają w Krakowie, to trzy lata temu płacili za najem 1500 zł, a obecnie 2357 zł (średnie stawki w III kw.). Z drugiej jednak strony w tym czasie ich dochody (dwie minimalne pensje netto) wzrosły z 4123 zł do 6523 zł. Koszt najmu wzrósł więc o 857 zł, a dochody o 2400 zł. Początkowo koszt najmu pochłaniał 34% ich dochodów, a obecnie 31%.

Ile procent dochodów pary pochłania koszt najmu mieszkania 30 m²?

(para zarabia dwukrotność minimalnego wynagrodzenia netto obowiązującego w danym okresie)

Koszty najmu są już mniejszym obciążeniem niż przed wojną w Ukrainie

Dla wszystkich badanych miast średni udział kosztów najmu w dochodzie takiej pary spadł w tym roku do 30%. Najgorsza sytuacja występowała dwa lata temu, gdy wojna w Ukrainie i napływ uchodźców mocno wywindowały stawki najmu. Wtedy było to aż 41% dochodu. Później jednak stawki rosły już zdecydowanie wolniej niż wynagrodzenia i dzięki temu udział kosztów najmu w dochodzie stopniowo spadał.

Przy okazji warto dodać, że wysokość minimalnego wynagrodzenia jest taka sama w całej Polsce, a koszty najmu znacząco się różnią. Naszej przykładowej parze najtrudniej byłoby utrzymać się w Warszawie, gdzie koszty najmu pochłonęłyby 42% dochodu. Trudno byłoby również w Gdańsku i Wrocławiu, gdzie udział wynosiłby 38%. Z kolei najwięcej „na życie” zostawałoby im w Częstochowie (21%), Radomiu (22%) i Sosnowcu (23%).

Rentowność wynajmu pozostaje stabilna

Rentowność nowych inwestycji w mieszkanie na wynajem w ostatnich miesiącach pozostaje stabilna. W ujęciu netto (czyli po uwzględnieniu wszystkich kosztów) we wrześniu wyniosła średnio 4,69%. Jest to odpowiednik lokaty bankowej z oprocentowaniem 5,79%. W dłuższym okresie rentowność nieznacznie spada – w styczniu 2024 r. było to 4,9% (odpowiednik 6,05%), a przed rokiem 5,1% (odpowiednik 6,3%).

Wyliczenia dotyczą zakupu mieszkania bez udziału kredytu i wynajmu przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniają koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowania lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Najem mieszkania wciąż powoli drożeje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że od stycznia do lipca spadki przeważały tylko w lutym i maju. W pozostałych miesiącach mieliśmy przewagę niewielkich wzrostów. Dla studentów, którzy zaczynają szukać lokali na kolejny rok akademicki, istotne są jednak zmiany w porównaniu z poziomem przed rokiem. Tu również dominują wzrosty, ale wzrost kosztu najmu zwykle nie przekracza 100 zł. Wyjątki to duże mieszkania w Gdyni (+313 zł), Częstochowie (+233 zł) i Rzeszowie (+125 zł), średniej wielkości mieszkania w Rzeszowie (+206 zł) oraz małe w Rzeszowie (+145 zł) i Białymstoku (+111 zł). Z kolei w ciągu ostatnich 5 lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30%-50%. Wzrost ten jest bardzo mocny, zwłaszcza z punktu widzenia studentów. Należy jednak dodać, że jest niższy niż wzrost przeciętnego wynagrodzenia (+62%) czy minimalnego wynagrodzenia (+100%). Mimo to w podstawowym scenariuszu spodziewamy się kontynuacji względnej stabilizacji, czyli niewielkich wzrostów stawek najmu przeplatanych miesiącami spadków. To mogłaby zmienić jedynie duża fala imigrantów z Ukrainy.

Powoli rusza sezon poszukiwania mieszkań przez studentów na kolejny rok akademicki. W związku z tym zacznijmy od zmian, jakie dokonały się od ubiegłego roku w miastach akademickich (10 miast z największą liczbą studentów – Gdańsk, Katowice, Kraków, Lublin, Łódź, Poznań, Rzeszów, Toruń, Warszawa i Wrocław). Najgorsze wiadomości mamy dla osób studiujących w Rzeszowie i Toruniu. W ich przypadku przeciętne stawki najmu w lipcu były odpowiednio o 9,8% i 7,5% wyższe niż przed rokiem. Nie było niestety ani jednego miasta, w którym stawki najmu spadły poniżej poziomu sprzed roku. Najmniejsze wzrosty odnotowaliśmy w Gdańsku (1,5%), Lublinie (1,7%) i Wrocławiu (1,8%).

Musimy wspomnieć o sytuacji w Warszawie, w której studiuje zdecydowanie największa liczba osób (ok. 250 tys.). Tu przeciętna stawka najmu jest najwyższa i wynosi 77 zł za m². Wzrost procentowy w stosunku do poziomu sprzed roku jest stosunkowo niewielki, bo wynosi 2,8%. Kolejne kluczowe miasta akademickie to Kraków, Poznań i Wrocław, w których liczba studentów przekracza 100 tys. W ich przypadku stawki wzrosły odpowiednio o 5,6%, 4,6% i wspomniane już wcześniej 1,8%.

Jeśli chodzi o wszystkie analizowane przez nas miasta, to stawki we wszystkich były wyższe niż przed rokiem, a przeciętna zmiana wyniosła 4,6%. Sam lipiec był kolejnym w tym roku miesiącem z przewagą wzrostów (wzrost – 9 miast, spadek – 6 miast, bez zmian – 2 miasta). W tym roku dotychczas mieliśmy tylko dwa miesiące z przewagą spadków – luty i maj. Zmiany najczęściej są jednak niewielkie.

Koszty najmu w lipcu 2024 r.

Najem mieszkania 30 m² w Warszawie w II kw. kosztował przeciętnie 2 625 zł

Warto też spojrzeć na dane za II kw. 2024 r., które są co prawda mniej aktualne, ale duża liczba danych pozwala zobaczyć, jakie są koszty najmu w poszczególnych segmentach rynku i jak się one zmieniły. Sprawdziliśmy, jak kształtują się koszty najmu dla mieszkań o powierzchni 30 m², 50 m² i 70 m². W ujęciu kwotowym najmocniej zdrożały duże mieszkania w Gdyni (+313 zł) i Częstochowie (+233 zł). Na kolejnych miejscach mamy lokale wszystkich typów w Rzeszowie – średniej wielkości (+206 zł), małe (+145 zł) i duże (+125 zł).

W przeciwieństwie do danych za sam lipiec, w zestawieniu za II kwartał mamy nieco spadków, ale w większości przypadków nie przekraczają one 50 zł. Najmocniej spadły koszty najmu dla dużych mieszkań w Bydgoszczy (-92 zł), małych w Toruniu (-90 zł) i Łodzi (-64 zł) oraz dużych w Białymstoku (-60 zł).

Koszty najmu w II kw. 2024 i ich zmiany od II kw. 2023

W ciągu 5 lat koszty najmu zwykle wzrosły o 30%-50%

Przy okazji warto przyjrzeć się, jakie zmiany zaszły na rynku najmu w dłuższym terminie. Ostatnie pięć lat to przede wszystkim okres bardzo mocnego wzrostu stawek w II kw. 2022 r., czyli po rozpoczęciu inwazji Rosji na Ukrainę. Poza tym mamy przewagę niewielkich wzrostów. Warto jednak dodać, że nawet niewielki wzrost liczony od wysokiego poziomu powoduje znaczące zmiany w stosunku do wcześniejszych, niższych poziomów.

Dlatego, gdy spojrzymy na to, jak zmieniły się stawki najmu między II kw. 2024 r. a II kw. 2019 r., to przeważają wzrosty o 30%-40%. Sporo jest też wzrostów o 40%-50%. Podwyżka o ponad 50% pojawiła się jedynie w przypadku dużych mieszkań w Sosnowcu (54%). Z kolei wzrost poniżej 10% występuje jedynie w przypadku małych lokali w Częstochowie. Bardzo mało jest również wzrostów w przedziale 10%-20%. Dotyczy to tylko średniej wielkości mieszkań w Częstochowie (11%), dużych w Bydgoszczy (15%) oraz małych w Toruniu (19%).

Zmiany stawek najmu od II kw. 2019 do II kw. 2024

Wzrosty, które w większości przypadków wyniosły 30%-50%, z pewnością robią ogromne wrażenie, zwłaszcza na studentach. Ci często mają bardzo niskie dochody, ponieważ zwykle pracują tylko na część etatu lub pozostają na utrzymaniu rodziców. Z punktu widzenia osób pracujących sytuacja nie wygląda jednak tak źle. Okazuje się bowiem, że w tym samym czasie minimalne wynagrodzenie wzrosło dwukrotnie, czyli o 100%, a przeciętne wynagrodzenie o 62%.

Teoretycznie sytuacja pracujących najemców poprawiła się w ostatnich pięciu latach. Na najem wydają bowiem mniejszą część wynagrodzenia. W praktyce dużo zależy jednak od tego, jak zmieniło się wynagrodzenie konkretnej osoby. W wielu przypadkach wzrost był zapewne mniejszy niż średnia.

Rentowność wynajmu nieco wzrosła, ale wciąż niższa niż przed rokiem
Zastój na rynku sprzedaży mieszkań, który obserwujemy w ostatnim czasie i wzrosty stawek najmu delikatnie poprawiły rentowność nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W maju br. rentowność była najniższa w tym roku i wynosiła 4,66% netto. W lipcu było to już 4,77% netto. Te poziomy to odpowiedniki oprocentowania lokaty bankowej ze stawkami 5,75% i 5,89%. Rentowność wciąż jest jednak znacznie niższa niż przed rokiem, gdy wynosiła 5,3% netto, czyli odpowiednik lokaty na 6,5%. Za ten spadek odpowiada oczywiście mocny wzrost cen mieszkań przy nieznacznym wzroście przychodów z wynajmu.

Powyższe wartości dotyczą zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie o powierzchni 50 m² jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku. Uwzględniliśmy koszty takie jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Ze względu na wspomniane obniżenie rentowności wynajmu w ostatnim roku oraz na wysokie stopy procentowe, popyt inwestycyjny znacząco wyhamował. Nowa podaż na rynku mieszkań na wynajem z tego źródła w najbliższym czasie jest więc mało prawdopodobna. Można mówić o względnej stabilizacji podaży mieszkań na wynajem. Biorąc powyższe pod uwagę, a także informacje o odroczeniu wprowadzenia programu dopłat do kredytów co najmniej do początku 2025 r. (co mogłoby wpłynąć pozytywnie na kontynuację przeprowadzek z mieszkań wynajmowanych na własne), nie należy się spodziewać istotnych zmian na rynku najmu do końca roku. W podstawowym scenariuszu możliwe są krótkoterminowe wzrosty stawek, w szczególności bliżej tzw. sezonu, czyli w okresie sierpień-wrzesień.

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)

Zwracamy równocześnie uwagę na istotny czynnik, jakim jest możliwość napływu jesienią dużej liczby ludności z Ukrainy. Przyczyną tego są ataki Rosji na infrastrukturę energetyczną i ciepłowniczą. Chłód może zmusić wiele osób do opuszczenia swoich domów. W rezultacie istnieje ryzyko powtórzenia scenariusza z 2022 r., choć z pewnością na mniejszą skalę. Nagły wzrost popytu na mieszkania na wynajem ponownie może doprowadzić do znaczących wzrostów stawek.

Po mocnych spadkach w lutym rynek najmu powoli się odbudowuje. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że zarówno w marcu, jak i kwietniu wzrosty pojawiły się w 10 z 17 badanych miast. W większości miast były jednak niewielkie i nie przebiły wcześniejszych rekordowych wartości. Wyjątkiem jest jedynie Białystok, gdzie koszt najmu osiągnął najwyższy poziom w historii (44,44 zł za m²). Warto też zwrócić uwagę, że wśród pięciu największych miast w kwietniu dominowały spadki, które wystąpiły aż w czterech z nich. Porównaliśmy również koszty najmu z poziomem wynagrodzeń w poszczególnych miastach. Kraków, Poznań i Gdańsk to miasta, w których po opłaceniu najmu najwięcej pieniędzy zostaje na życie. Z kolei najgorsza sytuacja pod tym względem jest we wspomnianym już Białymstoku, w którym dochody są dość niskie, a koszty najmu ustanowiły nowy rekord.

W raporcie opisującym sytuację w lutym pisaliśmy o „trzęsieniu ziemi” na rynku najmu. Podobnie można określić wyniki dla całego pierwszego kwartału. Przewaga spadków była zdecydowana. W I kw. 2024 r. w porównaniu do IV kw. 2023 r. obniżki stawek dla dużych i średniej wielkości mieszkań odnotowaliśmy w 12 z 17 miast. Przewaga wzrostów dotyczyła jedynie mieszkań dużych – 10 miast ze wzrostem i 7 ze spadkiem. Łącznie mamy 31 rynków ze spadkiem, 17 ze wzrostem i 3, w których koszt najmu pozostał na wcześniejszym poziomie. Przewaga spadków występuje również w porównaniu do poziomu sprzed roku – 28 spadków i 17 wzrostów.

Jeśli chodzi o sytuację w poszczególnych miastach, to wyraźne spadki we wszystkich segmentach zaobserwowaliśmy w Łodzi (małe -9,9% r/r, średnie -8% r/r, duże -2,2%), Wrocławiu (małe -3,9%, średnie -4,1%, duże -7,4%) i Bydgoszczy (małe -5,5% r/r, średnie -2,1% r/r, duże -1,7%). Widać, że rynek wynajmu w tych miastach się przesycił. Miasta, gdzie w większości segmentów obserwujemy spadki, to także: Białystok, Katowice, Lublin, Sosnowiec, Szczecin i Warszawa. Z kolei miasta, gdzie stawki najmu „się bronią” (wzrosty rok do roku przynajmniej w dwóch segmentach), to Częstochowa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów i Toruń.

Koszty najmu w I kw. 2024 i ich zmiany od I kw. 2023

Dwa miesiące niewielkich wzrostów kosztów najmu

Z kolei dla kwietnia mamy dane łączne dla wszystkich segmentów. Rozbicie na małe, średnie i duże mieszkania spowodowałoby małą liczebność ogłoszeń dla poszczególnych grup, a co za tym idzie gorszą wiarygodność danych, zwłaszcza dla miast spoza tzw. wielkiej piątki.

Dane pokazują stopniowe odbicie stawek najmu. W kwietniu były przeciętnie o 0,38% wyższe niż w marcu. Z kolei w marcu mieliśmy symboliczny wzrost o 0,18% w stosunku do lutego. Teoretycznie mamy więc za sobą dwa miesiące wzrostów.

W praktyce sytuacja niewiele się zmieniła w porównaniu z lutym. Wzrosty, które się dokonały przez te dwa miesiące, były nieznaczne. Nie widać nowych rekordów poza wspomnianym już Białymstokiem. Liczba ogłoszeń, zarówno tych nowo dodanych, jak i wszystkich aktywnych, była stabilna. W marcu i kwietniu odnotowaliśmy ok. 62 tysiące aktywnych ogłoszeń, czyli tylko o 2% mniej niż w lutym.

Warto też zwrócić uwagę, że w kwietniu w 4 z 5 największych miast wciąż dominowały spadki w porównaniu do marca. To wszystko powoduje, że właściciele mieszkań na wynajem nie mają zbyt wielu powodów do radości.

Koszty najmu w kwietniu 2024 r.

Kraków, Poznań i Gdańsk to miasta, w których po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie

Żeby ocenić sytuację najemców nie wystarczy znajomość kosztów najmu. To oczywiste, że koszt najmu w Warszawie jest dużo wyższy niż np. w Katowicach, ale w stolicy wyższe są też wynagrodzenia. Pojawia się więc pytanie, w których miastach po opłaceniu najmu najwięcej zostaje na życie.

W przypadku pary zarabiającej po 80% średniego wynagrodzenia w danym mieście najlepsza jest sytuacja najemców w Krakowie. Dla wielu osób może być zaskoczeniem, że średni dochód w tym mieście jest wyższy niż w Warszawie. Według GUS w marcu było to 11 372 zł brutto, a w Warszawie 10 634 zł brutto. Z kolei najem w Krakowie jest tańszy niż w stolicy. To powoduje, że naszej przykładowej parze, po opłaceniu najmu, na życie zostaje 9 765 zł, czyli o 1 388 zł więcej niż w Warszawie (8 377 zł).

Dobre wyniki uzyskały również Poznań (9 608 zł) i Gdańsk (8 936 zł). Na drugim biegunie mamy Białystok. Najem jest tam względnie tani. Koszt dla mieszkania o powierzchni 50 m² wynosi 2 222 zł. Niestety niskie są również wynagrodzenia – średnia 6 799 zł brutto. To powoduje, że naszej przykładowej parze na życie zostanie tylko 5 722 zł, czyli o ponad 4000 zł mniej niż w Krakowie.

Z kolei Warszawa jest na 5. miejscu z 13 miast, dla których przeprowadziliśmy badanie. Po opłaceniu najmu zostaje tam 8 377 zł. Teoretycznie jest to niezły wynik. Warto jednak pamiętać, że wysokość innych kosztów życia również jest tu wyższa. Z tego względu różnica kwotowa czasami może być myląca. Warto więc sprawdzić również różnicę procentową, która pokazuje, jaką część dochodu pochłania najem. Tu stolica wypada zdecydowanie najgorzej (31%). Pod tym względem najlepsze wyniki uzyskały Katowice i Poznań (po 21%).

Wrócimy do porównania Warszawy i Katowic. Po odniesieniu kosztów najmu do dochodów okazuje się, że w tym drugim mieście na życie pozostaje więcej pieniędzy (8 387 zł vs 8 377 zł). Udział kosztu najmu w dochodzie również jest korzystniejszy (21% vs 31%).

Koszt najmu a dochody pary zarabiającej po 80% średniego dochodu dla poszczególnych miast

Rentowność inwestycji w małe mieszkanie spadła z 5,9% do 4,9%

Jeśli chodzi o nowe inwestycje w mieszkania na wynajem, to wskaźniki opłacalności spadają. Od I kw. 2023 r. do I kw. 2024 r. średnia rentowność netto (po uwzględnieniu podatku i wszystkich kosztów) dla inwestycji w małe mieszkania spadła z 5,9% do 4,9%. Dla średniej wielkości mieszkań był to spadek z 5,5% do 4,6%, a dla dużych z 4,9% do 4,2%.

Warto jednak dodać, że rentowność netto może dawać błędny obraz sytuacji, ponieważ jest to poziom już po uwzględnieniu podatku. Tymczasem np. oprocentowanie lokat bankowych jest podawane jako stawka brutto, czyli przed opodatkowaniem. Dlatego podajemy też powyższe poziomy rentowności jako odpowiednik lokaty bankowej. W przypadku małych mieszkań średnia rentowność jest porównywalna do lokaty z oprocentowaniem 6,1%, dla tych średniej wielkości jest to 5,7%, a dla dużych 5,1%.

Rentowność netto została wyliczona przy uwzględnieniu dodatkowych kosztów takich jak prowizja pośrednika (3%), PCC (2%) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5%).

Rentowność netto inwestycji w mieszkanie i odpowiednik oprocentowana lokaty

(dotyczy zakupu bez udziału kredytu, gdy mieszkanie zamieszkałe przez 12 m-cy w roku)