Rodzaje działek w Polsce – przejrzysty przewodnik dla przyszłych inwestorów

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są rodzaje działek;
• jak sprawdzić, czy działka jest budowlana;
• jakie są rodzaje działek budowlanych;
• działka rolna – kto może kupić taką nieruchomość gruntową;
• czy przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest możliwe.

Prawo a rodzaje działek

Zgodnie z aktualnie obowiązującym prawem istnieje sześć typów działek: działki budowlane, rolne, siedliskowe, inwestycyjne, rekreacyjne oraz leśne. Czym się od siebie różnią i jaka jest specyfika każdej z nich?

Działka budowlana - definicja

Zgodnie z zapisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym działka budowlana jest nieruchomością gruntową lub działką gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają kryteria budowy obiektów zgodnie z planem miejscowego zagospodarowania. Informacje o możliwych opcjach zabudowy na działce budowlanej znajdziesz w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego. Może być to:

• zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna;
• budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne;
• zabudowania usługowe;
• tereny sportu i rekreacji;
• obiekty handlowe o powierzchni ponad 2000 m².

Kluczową czynnością przed podjęciem decyzji o zakupie konkretnej działki budowlanej powinna być więc analiza zapisów tego dokumentu. Znajdziesz go w gminnym (lub miejskim) Wydziale Architektury i Budownictwa (także na stronach tych urzędów) oraz w starostwie powiatowym. Przed zakupem działki budowlanej warto także wnikliwie przeanalizować zapisy księgi wieczystej, aby upewnić się, że grunt nie jest obciążony (np. zajęciem komorniczym), a osoba sprzedająca rzeczywiście posiada do niego prawo własności.

Działka rolna

Zgodnie z zapisami Ustawy z dn. 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych w art.2 us.1 i 3 działki rolne to obszary kategoryzowane w ewidencji gruntów jako użytki rolne. Mogą one przybierać formę:

• gruntów ornych,
• sadów,
• łąk trwałych,
• pastwisk trwałych,
• gruntów rolnych zabudowanych,
• terenów nad stawami,
• gruntów pod rowami,
• gruntów zadrzewionych i zakrzewionych na użytkach rolnych.

Co ważne, nabycie działki rolnej o powierzchni większej niż 1 ha jest możliwe jedynie przez osobę posiadająca status rolnika lub uprawnienia do wykonywania tego zawodu.

Działka siedliskowa - definicja

Działka siedliskowa zwana także zagrodową to nieruchomość gruntowa, na której znajdują się budynki związane z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. Mogą to być np. stajnie czy obory. Czy na działce siedliskowej można wybudować nieruchomość mieszkalną? Tak. Pod warunkiem jednak, że w jej skład wejdą także pomieszczenia gospodarcze.

Działka inwestycyjna – co to znaczy?

Działka inwestycyjna jest rodzajem działki budowlanej. Ze względu na specyficzny rodzaj zabudowy wymienia się ją jednak jako odmienną kategorię. Działki inwestycyjne przeznaczone są z reguły na budowę obiektów komercyjnych przynoszących zyski: hoteli, biurowców, fabryk czy magazynów.

Działka rekreacyjna

Polskie prawo nie definiuje precyzyjnie działki rekreacyjnej. Z powodzeniem można przyjąć jednak, że jest to nieruchomość gruntowa przeznaczona do celów rekreacyjnych, zapewniająca możliwość postawienia na niej domku letniskowego lub altany (np. działka rekreacyjna z domkiem). W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego działki rekreacyjne figurują z reguły jako Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) lub tereny sportu i rekreacji (US).

Działka leśna

Działka leśna to wg Ustawy z dn. 28 września 1991 r. o lasach grunt o zwartej powierzchni co najmniej 0,10 ha, pokryty roślinnością leśną (drzewami, krzewami oraz runem leśnym) lub przejściowo jej pozbawiony, przeznaczony do produkcji leśnej, stanowiący rezerwat przyrody lub wchodzący w skład parku narodowego albo wpisany do rejestru zabytków.

Działka leśna a budowa domu

Działka leśna z możliwością zabudowy – czy to możliwe? Ze względu na fakt, że działki leśne podlegają ochronie, można wybudować na nich jedynie określone prawem obiekty. Są to nieruchomości służące:
• wspomnianej gospodarce leśnej,
• obronności lub bezpieczeństwu państwa,
• oznakowaniu nawigacyjnemu lub geodezyjnemu,
• ochronie zdrowia.
W szczególnych sytuacjach działki leśne mogą służyć także celom inwestycyjnym. Budowa innych niż wskazane wyżej obiekty wymagają jednak zgody miejscowego nadleśnictwa.

Działka rolno - budowlana – co to znaczy?

Szczególnym rodzajem działki jest działka rolno – budowlana. Składa się ona z dwóch części: rolnej i budowlanej. Nabywca może więc z powodzeniem wybudować na niej obiekt mieszkalny. Działki rolno-budowlane są z reguły tańsze od działek budowlanych. Z tego powodu cieszą się więc sporym zainteresowaniem kupujących.

Rodzaj działki a jej cena

Ile kosztuje działka budowlana w mieście? Ile kosztuje działka budowlana na wsi? Ile kosztuje działka rolna? Cena działki zależy nie tylko od jej rodzaju, ale także od lokalizacji. Zdecydowanie najdroższym rodzajem działek są działki budowlane. Jak wynika z danych udostępnionych przez portal nieruchomości-online.pl średnie ceny działek budowlanych w największych polskich miastach w I kw. 2023 roku wynosiły od 125 zł (Gorzów Wielkopolski) do 548 zł (Gdański). Zdecydowanie tańszą działkę budowlaną możesz nabyć nie w samym mieście, lecz w terenie podmiejskim lub na wsi. Oto średnie ceny gruntów w poszczególnych aglomeracjach. Najtańszą nieruchomość gruntową znajdziesz w aglomeracji łódzkiej (od 100 zł za m2), najdroższą – w aglomeracji warszawskiej (do 620 zł/m2).

Alternatywą dla zakupu działki budowlanej może być zakup tańszej działki rolnej. Jak wynika z danych ARiMR od 10 maja 2023 za hektar ziemi rolnej trzeba będzie zapłacić średnio 61 362 zł.

Zobacz także: Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem: na czym polega?

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną – czy to możliwe?

Działki rolne znajdują się z reguły w malowniczym otoczeniu, pośród drzew, łąk czy jezior. Wiele osób marzy, by właśnie w takich okolicznościach przyrody wybudować wymarzony dom. Dużą zaletą rolnych nieruchomości gruntowych jest także atrakcyjna cena. Czy działkę rolną można przekształcić w budowlaną? Przekształcenie działki rolnej w budowlaną (odrolnienie) w wielu (lecz nie we wszystkich) przypadkach jest możliwe. Zdecydowanie najłatwiej jest odrolnić grunty określone jako nieużytki i grunty o najniższej przydatności produkcyjnej. Aby odrolnienie było możliwe, działka musi spełniać także kilka kryteriów:

1. posiadanie dostępu do drogi publicznej;
2. sąsiedztwo innej działki zabudowanej;
3. brak ochrony przyrodniczej, archeologicznej i konserwatorskiej (wyjątkiem jest zawarcie umowy z konserwatorem zabytków i jego nadzór nad budową);
4. uzbrojenie lub możliwość uzbrojenia terenu;
5. w przypadku gruntów rolnych klas I-III obszar przeznaczony pod zabudowę nie może przekroczyć powierzchni 0,5.

Co ważne, nawet jeśli działka spełnia wskazane wyżej kryteria, przyczyną braku możliwości przekształcenia może być określona polityka przestrzenna gminy. Proces odrolnienia wymaga jednak sporej ilości formalności i wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Jak odrolnić działkę?

Przekształcenie działki rolnej w budowlaną składa się z reguły z kilku etapów. Od czego zacząć?

1. Sprawdź status działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
2. Jeśli zgodnie z Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Twoja działka jest przeznaczona na cele rolnicze, złóż wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego i zabudowę gruntu w urzędzie gminy. Dołącz do niego załączniki w postaci wypisu lub wyrysu z aktualnej mapy ewidencyjnej, wypisu z rejestru gruntów i mapy zasadniczej nieruchomości (przed złożeniem wniosku warto skontaktować się z urzędem, aby upewnić się, że nie wymaga on żadnych dodatkowych załączników). Co ważne, w przypadku działek przeznaczonych na cele rolnicze, które znajdują się na terenie miast, wyłączenie terenu z produkcji rolnej nie wymaga zmiany Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
3. Jeśli gmina nie dysponuje Miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, możesz złożyć wniosek o jego opracowanie wraz ze wskazaniem celu, na jaki chcesz przeznaczyć grunt. Alternatywnym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. . Prawo nie wskazuje maksymalnego terminu rozpatrzenia wniosku o odrolnienie gruntu. Może się więc okazać, że na decyzję będziesz musiał poczekać kilka, a nawet kilkanaście miesięcy.

Jeśli decyzja będzie pozytywna, działka rolna z warunkami zabudowy da Ci możliwość wybudowania na niej wymarzonej nieruchomości.

Koszt przekształcenia działki rolnej na budowlaną

• Ile kosztuje przekształcenie działki rolnej na budowlaną? Koszt odrolnienia działki zależy od klasy gruntu i jego powierzchni. Za wyłączenie gruntu z powierzchni rolnej będziesz musiał zapłacić:
• dla gruntów I klasy – 437 175 zł za hektar,
• dla gruntów II klasy – 378 885 zł za hektar,
• dla gruntów klasy IIIa – 320 595 zł za hektar,
• dla gruntów klasy IIIb – 260 305 zł za 1

W kosztach przekształcenia działki rolnej na budowlaną uwzględnij także: opłatę za wydanie decyzji o warunkach zabudowy, opłatę za pełnomocnika, opłatę skarbową za wypis i wyrys z Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz regulowaną przez 10 lat roczną opłatę w wysokości 10% łącznej wartości należności.

Zakup działki na kredyt hipoteczny – tylko z pomocą eksperta

Przedmiotem umowy kredytu hipotecznego może być nie tylko mieszkanie czy dom, ale także działka. Pierwszym krokiem do znalezienia szytego na miarę finansowania powinno być dokładne porównanie dostępnych na rynku produktów. Samodzielna analiza może być jednak nie tylko żmudna, ale także bezowocna. Choć wszystkie banki udostępniają na swoich stronach internetowych informacje o kosztach czy wymaganej wartości wkładu własnego, nie znajdziesz na nich wielu kluczowych informacji, które wpływają na ostateczną decyzję kredytową. Aby zminimalizować koszty finansowania, uczynić proces wnioskowania prostym i przejrzystym i zwiększyć swoje szanse na otrzymanie kredytu, sięgnij po wsparcie eksperta – Expandera. Dzięki swojej wiedzy i praktycznemu doświadczeniu specjalista pomoże Ci na każdym etapie procesu kredytowego. Wesprze w wyborze najlepszego kredytodawcy, skompletowaniu wymaganych dokumenty oraz wypełnieniu i złożeniu wniosku. Odpowie także na wszelkie pytania i rozwieje wątpliwości. Ze względu na fakt, że specjalistę wynagradza kredytujący nieruchomość bank, za jego wsparcie nie zapłacisz ani złotówki.

Zobacz także: Instalacja fotowoltaiczna – dlaczego warto po nią sięgnąć, ile kosztuje i czy można sfinansować ją kredytem?